Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Địa điểm nghiên cứu
Địa điểm nghiên cứu đề tài nằm trong huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang, nơi có nhiều xã và thị trấn với các khu dân cư chủ yếu dọc theo các tuyến đường Đất đai tại đây chủ yếu biến động ở những thửa đất ven các trục đường lớn Trong quá trình nghiên cứu giá đất, tôi đã lựa chọn các khu vực điều tra phản ánh sự phát triển kinh tế và xã hội của huyện, cũng như những tuyến đường có nhiều biến động về giá đất.
Thời gian nghiên cứu
Giai đoạn nghiên cứu trong đề tài: từ năm 2011 đến 2015 Đề tài được thực hiện từ tháng 4/2015 đến 8/2016.
- Thu thập số liệu, tài liệu và khảo sát thực địa từ tháng 6 đến tháng 8 năm 2015.
-Tổng hợp số liệu và viết tổng quan từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2015.
- Xử lý số liệu, viết báo cáo, chính sửa hoàn thiện luận văn từ tháng
Đối tượng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tập trung vào giá đất ở và các yếu tố tác động đến giá đất ở huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang Nghiên cứu thực hiện điều tra giá đất ở đã được giao dịch thành công tại một số tuyến đường tiêu biểu trong khu vực, đồng thời khảo sát ý kiến của các hộ gia đình cá nhân.
Nội dung nghiên cứu
3.4.1 Khái quát chung huyện Lục Nam
- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình địa mạo, khí hậu, thủy văn, tài nguyên thiên nhiên
Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội hiện nay cho thấy sự tăng trưởng kinh tế đáng kể, song vẫn còn nhiều thách thức Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhưng các khu dân cư nông thôn cần được chú trọng phát triển hơn nữa Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu phát triển, đòi hỏi các giải pháp cải thiện hiệu quả và bền vững.
-Tình hình quản lý và sử dụng đất.
3.4.2 Giá đất ở trên địa bàn huyện Lục Nam
- Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Lục Nam.
-Giá đất ở thị trường trên địa bàn huyện Lục Nam.
3.4.3 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Lục Nam
3.4.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm xác định giá đất ở quy định phù hợp với giá thị trường trên địa bàn huyện Lục Nam
Phương pháp nghiên cứu
3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Việc thu thập tài liệu thông tin bao gồm việc sưu tầm và thu thập những tài liệu, số liệu liên quan đã được công bố.
Để thu thập các văn bản quy định chính sách đất đai liên quan đến giá đất, cần chú ý đến các tài liệu quan trọng như: Thông tư 03/2010/TT-BTNMT, hướng dẫn định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC về xây dựng và thẩm định bảng giá đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính; Luật Đất đai 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành luật đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất; cùng với các quyết định của UBND tỉnh Bắc Giang về bảng mức giá các loại đất cho các năm 2011, 2012 và 2013.
Năm 2014, tỉnh Bắc Giang đã áp dụng Quyết định số 861/QĐ-UBND ngày 30/12/2014, quy định giá đất giai đoạn 2015-2019 Quyết định này nhằm xác định mức giá đất phù hợp cho các hoạt động phát triển kinh tế và xã hội trong khu vực.
Các báo cáo và tài liệu liên quan đến quy định bảng giá đất đã được công bố từ nhiều nguồn, bao gồm Cục thuế tỉnh Bắc Giang, Sở Tài chính và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang Thông tin về tình hình kinh tế - xã hội và giá đất cũng được thu thập từ Chi cục Thống kê huyện Lục Nam, cùng với các phòng ban thuộc UBND huyện Lục Nam.
Các tài liệu như sách, báo, tạp chí, văn kiện nghị quyết và chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, cùng với các kết quả nghiên cứu công bố từ các cơ quan nghiên cứu, giáo trình của các nhà khoa học trong và ngoài nước, và các tài liệu trên internet đều đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin và kiến thức.
Tiếp cận, thu thập thông tin có liên quan đến đất đai, tình hình quản lý sử dụng đất đai, hiện trạng sử dụng đất.
Để xây dựng chính sách hiệu quả, cần tham vấn ý kiến từ các chuyên gia và cơ quan liên quan, bao gồm lãnh đạo UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, cùng với UBND các huyện, thành phố và các cơ quan hành chính nhà nước trong tỉnh.
3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Dựa trên Bảng giá quy định của UBND tỉnh Bắc Giang cho huyện Lục Nam và tình hình thực tế tại đây, các khu dân cư chủ yếu tập trung dọc các tuyến đường lớn, với đất đai chủ yếu biến động tại những thửa đất gần các trục đường chính Trong quá trình nghiên cứu giá đất ở, tôi đã chọn các khu vực điều tra phản ánh sự phát triển kinh tế và xã hội của huyện, đồng thời chú trọng đến giá đất ở những tuyến đường có sự biến động mạnh.
* Nhóm I (Các tuyến đường Quốc lộ), gồm:
- Đường Quốc lộ 31: Đoạn từ Đại Lâm đến đến Trại Mít xã Đông Hưng
- Đường Quốc lộ 37: Đoạn từ Đan Hội đến Bảo Đài.
* Nhóm II (Các tuyến đường Tỉnh Lộ), gồm:
- Đường Tỉnh lộ 293: Đoạn qua địa bàn xã Tiên Hưng.
- Đường Tỉnh lộ 295: Đoạn từ TT Đồi Ngô đi Bảo Sơn.
* Nhóm III (khu vực thị trấn Đồi Ngô), gồm các trục đường nội tổ.
* Nhóm IV (khu vực các xã trong địa bàn huyện LụcNam), gồm các trục đường liên huyện và liên xã.
3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo và người dân địa phương thông qua mẫu phiếu điều tra theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.
Vào ngày 30 tháng 6 năm 2014, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, bao gồm xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất Quy định này nhằm thu thập thông tin cho từng thửa đất, từ đó tạo ra dữ liệu phục vụ cho việc điều tra giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường huyện Lục Nam.
Trong tổng số 256 phiếu điều tra về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Lục Nam từ năm 2011 đến 2015, nhóm I đã thu thập được 90 phiếu, nhóm II 64 phiếu, nhóm III 52 phiếu và nhóm IV 50 phiếu.
3.5.4 Các phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu
- Thống kê để xác định những hiện tượng, bất cập…
Thống kê và phân loại toàn bộ số liệu đã thu thập giúp xác định các hiện tượng bất thường và những trường hợp đặc biệt.
- Phân tích, tổng hợp để xác định những nguyên nhân…
Sau khi thu thập và thống kê số liệu, chúng ta tiến hành phân tích một cách cụ thể và chi tiết để xác định các nguyên nhân liên quan.
- So sánh giữa các hiện tượng với cơ sở pháp lý…
So sánh giữa giá đất thị trường và giá đất quy định của Nhà nước là phương pháp quan trọng giúp xác định sự chênh lệch giữa hai mức giá này Việc này không chỉ cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình thị trường bất động sản mà còn hỗ trợ trong việc đưa ra quyết định đầu tư chính xác.
Sau khi xác định nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá đất thị trường, chúng ta cần đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm khắc phục những bất cập này.
- Xử lý số liệu bằng các phần mềm Microsoft Execl.
3.5.5 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính
Trong quá trình phân tích các yếu tố tác động đến giá bất động sản, cần áp dụng phương pháp để xác định mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực nghiên cứu Các bước thực hiện phương pháp này bao gồm việc thu thập dữ liệu, phân tích các yếu tố liên quan và xác định hàm tương quan chính xác.
Bước 1: Điều tra giá bán của những tài sản tương tự, các yếu tố có thể tác động đến giá đất ở.
Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi quy phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở.
Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố.
Bước 4: Xác định các yếu tố ảnh hưởng.
Và đưa vào mô hình để xác định giá đất ở.