Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Một số khái niệm liên quan đến quyền của người sử dụng đất
Quyền sở hữu là khái niệm hình thành từ sớm, liên quan đến chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai và tài nguyên Nó được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu thực hiện các hành vi như chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản theo ý chí cá nhân Quyền sở hữu được xem là một trong những quyền cơ bản nhất mà chủ thể có thể có đối với tài sản, bên cạnh các quyền khác như quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề hay quyền dụng ích cá nhân Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự (2015), quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định của luật.
Quyền sở hữu đóng vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội và pháp luật dân sự, là tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế Quyền sở hữu xác định mức độ xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể thực hiện trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Mức độ này quy định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong học tập, nghiên cứu, lao động sản xuất và kinh doanh, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế, có thể thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật,
Bộ luật dân sự khẳng định vai trò trung tâm của "tài sản và quyền sở hữu", với quyền sở hữu là cơ sở và mục đích của nhiều quan hệ pháp luật dân sự Quyền sở hữu không chỉ là tiền đề mà còn là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan hệ này Hầu hết các hành vi và giao dịch dân sự đều nhằm xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu Theo Điều 158 Bộ Luật dân sự, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ thể khác, miễn là họ có đủ ba quyền này.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc nắm giữ và quản lý tài sản của mình Theo quy định pháp luật, trong một số trường hợp, người không phải là chủ sở hữu cũng có thể có quyền sở hữu tài sản, như trường hợp nhà vắng chủ.
Quyền sử dụng tài sản là quyền của chủ sở hữu trong việc khai thác công dụng và hưởng lợi từ tài sản Chủ sở hữu có thể khai thác giá trị tài sản theo nhiều cách khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có thể sử dụng tài sản nếu được chủ sở hữu giao quyền, như trong trường hợp Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, hoặc cá nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu trong việc chuyển nhượng hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản Chủ sở hữu có thể thực hiện quyền này thông qua hai phương thức khác nhau.
Định đoạt số phận pháp lý của tài sản bao gồm việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác thông qua các hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho hoặc thừa kế.
Định đoạt số phận thực tế của tài sản có nghĩa là làm cho tài sản không còn tồn tại trong thực tế, chẳng hạn như tiêu dùng hết, tiêu huỷ hoặc từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Sở hữu đất đai là một hình thức sở hữu đặc biệt, trong đó quyền sở hữu một phần thuộc về Nhà nước và được pháp luật quy định Theo Điều 4 Luật Đất đai (2013), "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" Quyền sở hữu toàn dân về đất đai đã được hình thành từ Hiến pháp 1959, khẳng định tính duy nhất trong Hiến pháp 1980 và tiếp tục được củng cố trong Hiến pháp 1992.
Hiến pháp năm 1992 khẳng định rằng đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước và tài nguyên dưới lòng đất đều thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý thống nhất theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18) Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa các quy định về đất đai theo chính sách của Đảng, nhằm thực hiện các nội dung của Hiến pháp.
Luật Đất đai (2013) quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Nhà nước phải quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch, đảm bảo đúng mục đích sử dụng, tiết kiệm và hiệu quả Đồng thời, cần bảo vệ môi trường và không gây tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.
Nhân dân, với tư cách là chủ thể sở hữu đất đai, có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình Tuy nhiên, quyền này không thể được thực hiện một cách độc lập mà phải được chuyển giao cho Nhà nước Việc quy định này nhằm đảm bảo quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả.
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” phản ánh lịch sử lâu dài của đất đai Việt Nam, là thành quả của nhiều thế hệ nhân dân đã dày công xây dựng và bảo vệ Đất đai hiện nay được Nhà nước đại diện cho toàn dân sở hữu và quản lý thống nhất Như vậy, nhân dân đã ủy quyền cho Nhà nước trong việc quản lý và bảo vệ tài sản đất đai của quốc gia.
Luật Đất đai 2013 quy định rõ ràng về quyền và trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu đất đai, bao gồm các điều khoản như “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21) và “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) Nhà nước, với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện quản lý thống nhất trên toàn quốc để đảm bảo đất đai được sử dụng đúng quy hoạch và kế hoạch, bảo vệ lợi ích của Nhà nước và người sử dụng Đồng thời, Nhà nước cũng đảm bảo thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai tuyệt đối và không điều kiện trong phạm vi lãnh thổ của mình, đồng thời cho phép cá nhân và tổ chức sử dụng đất trong thời gian có hạn Việc chiếm hữu này nhằm mục đích sử dụng đúng đắn, thông qua các hình thức như giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng cụ thể của người dân có ý nghĩa khác nhau nhưng đều thống nhất về mục đích và lợi ích trên từng thửa đất Nhà nước điều tiết nguồn thu từ đất theo quy định pháp luật để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và đảm bảo lợi ích quốc gia, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
Quyền của người sử dụng đất của một số nước trên thế giới
Mỹ, với tư cách là một quốc gia phát triển, sở hữu hệ thống pháp luật đất đai tiên tiến, có khả năng điều chỉnh các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp Luật đất đai tại đây công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân, với sự bảo vệ pháp lý chặt chẽ, coi đó là quyền cơ bản của công dân Những quy định này đã phát huy hiệu quả trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế, nâng cao giá trị đất đai và tăng cường hiệu quả sử dụng đất trong toàn xã hội.
Từ tháng 7 năm 1776, Mỹ đã lật đổ sự thống trị của thực dân Anh và thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ Năm 1785, Quốc hội Liên bang thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785) trước khi thành lập Chính phủ mới vào năm 1789 Đến năm 1787, Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787) Hai pháp lệnh này đã mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút người dân đến khai thác vùng đất phía Tây.
Chính phủ Mỹ đã quyết định chuyển giao một lượng lớn đất công cho tư nhân, dựa trên quyền sở hữu đất đai của nông dân, nhằm xây dựng một chế độ đất đai hoàn toàn mới.
Chính sách đất đai của Mỹ có thể được chia thành hai thời kỳ quan trọng Thời kỳ đầu, từ khi lập nước đến thập niên 30 của thế kỷ 20, chính phủ tập trung vào việc bán ra, phân phối và khai thác tài nguyên đất phong phú Thời kỳ thứ hai, từ thập niên 30 đến nay, chuyển hướng sang bảo vệ tài nguyên đất, nhấn mạnh vào việc quản lý và bảo tồn đất công.
Mặc dù luật đất đai của Mỹ công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Nhà nước vẫn giữ vai trò quan trọng trong quản lý đất đai Nhà nước có quyền quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị, mục đích sử dụng đất, xử lý tranh chấp về quyền sử dụng đất và ban hành các quy định tài chính liên quan Ngoài ra, Nhà nước cũng có quyền thu hồi đất tư nhân để phục vụ lợi ích công cộng, với điều kiện phải đền bù công bằng cho người bị thu hồi Quyền sở hữu tư nhân về đất đai tại Mỹ thực chất tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
2.2.2 Đức Đối với Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) bảo đảm quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng, nhưng yêu cầu chủ sở hữu không làm ảnh hưởng đến lợi ích xã hội Quyền thừa kế xây dựng cho phép người thừa kế xây dựng và sử dụng công trình trên đất của người khác theo hợp đồng tối đa 99 năm, với khoản phí hàng năm từ 6-7% giá trị đất Quyền này có thể được thế chấp, và khi hợp đồng hết hạn, chủ đất sẽ mua lại công trình Ngoài ra, sở hữu từng phần cho phép người mua căn hộ sở hữu không chỉ căn hộ mà còn một phần đất trong khuôn viên toà nhà, tỷ lệ phần trăm của đất được xác định dựa trên diện tích và vị trí căn hộ.
Với dân số lên tới 1,3 tỷ người vào năm 2005, trong đó gần 80% là dân số nông nghiệp, Trung Quốc sở hữu tổng diện tích đất đai khoảng 9.682.796 km2, với hơn 100 triệu ha đất canh tác, chiếm 7% tổng diện tích đất canh tác toàn cầu Kể từ năm 1978, Trung Quốc đã bắt đầu quá trình công nghiệp hóa, dẫn đến tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng và đô thị hóa mạnh mẽ Do đó, việc giải quyết các vấn đề xã hội liên quan đến đất đai trở thành một vấn đề quan trọng Quản lý đất đai tại Trung Quốc có nhiều đặc điểm nổi bật cần được chú ý.
Trung Quốc bắt đầu cải cách ruộng đất và phân chia đất cho nông dân từ năm 1949, nhưng hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn Sau đó, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước về đất đai đã được thiết lập và trở thành hình thức chính.
Từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX, Trung Quốc đã có những biến chuyển lớn trong chính sách kinh tế Năm 1978, nước này khôi phục kinh tế tư nhân và công nhận hộ nông dân như một thành phần quan trọng trong nền kinh tế Nhà nước đã tiến hành giao đất cho các hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay thế cho mô hình nông trang tập thể trước đó.
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước đối với đất đô thị và sở hữu tập thể đối với đất nông thôn Quyền sở hữu toàn bộ đất đai ở Trung Quốc nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, bao gồm cả đất nông thôn Mặc dù tư hữu đất đai không được thừa nhận, Điều 2 của Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), dẫn đến sự tách rời giữa QSDĐ và quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay, quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Trung Quốc được chia thành hai loại: QSDĐ "cấp" và QSDĐ "giao" QSDĐ "cấp" là hình thức truyền thống dành cho doanh nghiệp nhà nước, trong đó nhà nước cấp đất miễn phí hoặc với mức phí rất thấp và có quyền thu hồi bất cứ lúc nào Đặc biệt, loại QSDĐ này không cho phép chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Cuối những năm 1980, Trung Quốc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường, dẫn đến hình thức QSDĐ “giao” Doanh nghiệp và người sử dụng đất có quyền mua QSDĐ từ Nhà nước với thời gian sử dụng từ 40 đến 70 năm, tùy thuộc vào mục đích Việc mua bán có thể thực hiện qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Sau khi sở hữu QSDĐ, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.
Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
Các Nhà nước phong kiến Việt Nam đã chú trọng đến quản lý đất đai thông qua việc ban hành các chính sách và pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai Chính sách đất đai tập trung vào việc thu thuế điền và xác định các hình thức sở hữu như sở hữu tư nhân, sở hữu công làng xã và sở hữu trực tiếp của Nhà nước, với nguyên tắc "Đất vua, chùa làng".
Luật đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa được khởi đầu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Vào ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên, nhằm điều chỉnh các quan hệ quản lý và sử dụng đất Luật này thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý Thời điểm ban hành Luật Đất đai trùng với giai đoạn đất nước bắt đầu đổi mới về kinh tế, với nhiều chính sách mở cửa.
Theo Luật Đất đai 1987, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho mọi loại đất, và người được giao đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất mà không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật nghiêm cấm các hành vi như mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô, nhận đất mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, và tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp hay đất rừng, đồng thời cấm các hành vi làm hủy hoại đất đai.
Luật hiện hành vẫn còn hạn chế, không đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân, dẫn đến tình trạng mua bán đất đai trá hình, như việc xây dựng túp lều trên đất để bán nhưng thực chất là chuyển nhượng đất Hệ thống pháp luật chỉ quản lý các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh, chưa thể hiện đầy đủ vai trò quản lý kinh tế của Nhà nước đối với tài nguyên đất đai.
Trong bối cảnh Nhà nước Việt Nam đang thực hiện nhiều chính sách mở cửa để thu hút vốn đầu tư, cả trong nước và nước ngoài, Quốc hội đã thông qua Luật đầu tư nước ngoài Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khóa VII nhấn mạnh việc tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn, đồng thời khẳng định quyền của người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.
Sự phát triển nhanh chóng của kinh tế, xã hội đã làm cho quan hệ đất đai trở nên phức tạp, với nhiều vấn đề lịch sử chưa được giải quyết và các vấn đề mới phát sinh chưa được Luật Đất đai 1993 quy định Để khắc phục tình trạng này, Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung vào năm 1998, trong đó bổ sung quyền cho người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) và quyền cho thuê lại QSDĐ Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho toàn bộ thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại 5 năm có quyền thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại QSDĐ Tuy nhiên, đối với những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm, họ chỉ có thể chuyển nhượng và thế chấp tài sản gắn liền với QSDĐ của mình.
Luật Đất đai năm 2003, được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua vào ngày 26/11/2003, đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa và bổ sung các quy định về quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình và cá nhân, trong đó có quyền tặng, cho QSDĐ không phải là đất thuê, không áp đặt các điều kiện hạn chế trong việc chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm Những quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể, QSDĐ bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 106).
Theo Luật Đất đai 2003, tổ chức và cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam có quyền tương ứng với hình thức thanh toán tiền thuê đất, bao gồm trả hàng năm hoặc một lần cho toàn bộ thời gian thuê Ngoài ra, họ cũng được bổ sung quyền đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Về quyền của người sử dụng đất tại Điều 106 Luật Đất đai năm
Luật Đất đai năm 2003 đã quy định 9 quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong 10 năm qua, quyền này đã gây ra nhiều sự cố trong giao dịch dân sự, với tổ chức tín dụng là bên chịu nhiều rủi ro Đáng chú ý, Luật Đất đai năm 2013 không còn quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, bên cạnh các quyền chung quy định tại Điều 166, người sử dụng đất còn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai qua các thời kỳ đã có những điều chỉnh phù hợp với thực tiễn cuộc sống, mở rộng quyền lợi của người sử dụng đất trong khi vẫn giữ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
2.3.2 Các văn bản pháp luật liên quan đến quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999
-Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005
2.3.2.2 Các văn bản dưới Luật
Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân, nhằm mục đích sử dụng ổn định lâu dài cho sản xuất nông nghiệp Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp bền vững và nâng cao đời sống của người dân.
Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai