TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT TẠI XÃ CANH HIỆP - CANH HIỂN - CANH VINH HUYỆN VÂN CANH TỈNH BÌNH ĐỊNH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 403 Giáo viên hướng dẫn: TS.Lê Trọng Hùng Sinh viên thực hiện: Bùi Văn Khứ Khoá học: 2004 - 2008 Hà Tây, 2008 MỤC LỤC CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Nội dung nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.5.1 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 1.5.2 Phương pháp thu thập số liệu 1.5.3 Phương pháp xử lí số liệu phân tích số liệu CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Vài nét đất đai 2.1.1 Khái niệm đất đai 2.1.2 Các đặc điểm đất đai 2.2 Quan hệ đất đai kinh tế TT 2.2.1 Sự hình thành hàng hóa QSD đất 2.2.2 Khái niệm hàng hóa QSD đất 2.3 Thị trường QSD đất 2.3.1 Khái niệm thị trường QSD đất 2.3.2 Đặc điểm TT QSD đất 2.3.3 Vai trò TT QSD đất 2.3.4 Thị trường QSD đất nước ta giai đoạn 2.3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến TT QSD đất 10 2.4 Các yếu tố tham gia vào hoạt động giao dịch TT QSD đất 11 2.4.1 Cầu QSD đất 11 2.4.2 Cung QSD đất 12 65 2.4.3 Giá QSD đất, định giá QSD đất, nguyên tắc phương pháp xác định giá QSD đất 14 2.5 Những chủ chương, sách Đảng Nhà nước liên quan đến vấn đề nghiên cứu 16 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18 3.1 Những đặc điểm xã Canh Hiệp, Canh Hiển, Canh Vinh huyện Vân Canh tỉnh Bình Định 18 3.1.1 Điều kiện tự nhiên - tài nguyên thiên nhiên xã Canh Hiệp, Canh Hiển, Canh Vinh 18 3.1.2 Tình hình phát triển KT-VH-XH xã năm 2007 20 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng biến động đất đai 23 3.2.1 Tình hình quản lý trạng sử dụng đất đai xã 23 3.2.2 Tình hình biến động đất đai xã 26 3.3 Thực trạng giao dịch QSD đất RSX xã 28 3.3.1 Những thông tin chung HGĐ tham gia hộ vào TT QSD đất RSX xã nghiên cứu 28 3.3.2 Sự tham gia hộ điều tra vào TT QSD đất 31 3.3.3 Thực trạng cung-cầu QSD đất rừng sản xuất xã 33 3.3.4.Cơ chế hình thành giá giao dịch TT QSD đất RSX 55 CHƯƠNG 4: NHỮNG GIẢI PHÁP THÚC ĐẤY SỰ PHÁT TRIỂN TT QSD ĐẤT RSX 61 4.1 Cơ sở khoa học việc nêu giải pháp 61 4.2 Các giải pháp để thúc đẩy phát triển TT 61 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63 5.1 Kết luận 63 5.2 Kiến nghị 63 66 LỜI NÓI ĐẦU Để đánh giá kết học tập bước đầu làm quen với công tác nghiên cứu khoa học sinh viên Sau năm học tập trường Đại học Lâm nghiệp, giúp đỡ khoa Quản trị kinh doanh - Trường Đại học Lâm nghiệp, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu tình hình thị trường quyền sử dụng đất rừng sản xuất xã Canh Hiệp, Canh Hiển, Canh Vinh huyện Vân Canh tỉnh Bình Định” Được giới thiệu trường Đại học Lâm nghiệp, thực tập xã Canh Hiệp, Canh Hiển, Canh Vinh Với giúp đỡ cán nhân dân xã, thu thập số liệu để hoàn thiện luận văn tốt nghiệp Trong thời gian hồn thành luận văn, ngồi nỗ lực thân, tơi nhận hướng dẫn tận tình thầy giáo TS Lê Trọng Hùng giúp đỡ thầy cô giáo khoa Quản trị kinh doanh - trường Đại học Lâm nghiệp, đơn vị, cá nhân, hộ gia đình xã thực tập Nhân dịp xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc tới thầy cô giáo trường Đại học Lâm nghiệp, đơn vị, cá nhân, hộ gia đình xã tơi đến thực tập thu thập số liệu, đặc biệt TS Lê Trọng Hùng người thầy trực tiếp hướng dẫn thực luận văn Sau thời gian làm việc nghiêm túc khẩn trương, đến tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Song thời gian lực cịn hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, tơi mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô giáo đồng nghiệp để luận văn hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Tây, ngày tháng năm 2008 Sinh viên: Bùi Văn Khứ DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT QSD Quyền sử dụng RSX Rừng sản xuất TT Thị trường SX Sản xuất NĐ - CP Nghị định - Chính phủ LN Lâm nghiệp HGĐ Hộ gia đình UBND Ủy ban nhân dân SXNN Sản xuất nông nghiệp GCN Giấy chứng nhận NLN Nông lâm nghiệp QSH Quyền sở hữu LD-LK Liên doanh – Liên kết CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Ngày nay, tượng biến đổi khí hậu phạm vi tồn cầu vấn đề mà tất nước giới phải quan tâm tìm hướng giải Có thể nói nguyên nhân sâu xa vấn đề phát triển kinh tế mà chưa có quan tâm mức đến việc bảo vệ môi trường, kèm theo diện tích rừng đất rừng ngày bị thu hẹp Ở Việt Nam thời điểm năm 1943 tỷ lệ che phủ rừng nước ta 43% với diện tích 14.230.000 đến năm 1993 giảm xuống 28% với 9.315.700 Đến năm 2005 tăng lên 12.244.000 37% diện tích tự nhiên nước Đất nước Việt Nam với nhịp độ ngày dày sức tàn phá trận thiên tai bão, lũ…xảy thời gian gần làm chậm hẳn nhịp độ phát triển đất nước Đứng trước thực trạng trên, nước ta tiến hành trồng rừng phủ xanh đất trống đồi núi trọc với dự án trồng triệu rừng Để thực tốt dự án trên, Nhà nước ban hành nhiều văn bản, nghị định, sách liên quan đến việc giao đất, giao rừng cho HGĐ, cá nhân trực tiếp bảo vệ sản xuất Trong năm 1995 Nhà nước ban hành Nghị định 01/CP giao khoán đất sử dụng vào mục đích nơng lâm ngư nghiệp (nay thay Nghị định 135/2005/NĐ-CP) Nghị định 02/CP giao đất LN cho tổ chức, HGĐ cá nhân (nay thay Nghị định 163/CP), Quyết định 178/TTg quyền hưởng lợi nghĩa vụ HGĐ, cá nhân giao, khoán rừng thuê đất LN Các HGĐ nhà nước giao đất, giao rừng nhiều lý như: thiếu vốn, kỹ thuật, lao động…nên thực việc chuyển đổi, liên kết, cho thuê, chuyển nhượng QSD đất cho HGĐ có điều kiện Các giao dịch thực thông qua thỏa thuận HGĐ với nhau, gần khơng có quan có thẩm quyền đứng đảm bảo cho giao dịch Bên cạnh giao dịch khơng có TT quy định, giá chưa xác định cách xác nên tình trạng tranh chấp đất đai diễn ngày thường xuyên, tính chất phức tạp trước với số lượng ngày nhiều Các giao dịch thường khơng phải chịu kiểm sốt quan có thẩm quyền vừa dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai, vừa gây thất thu cho ngân sách Nhà nước từ giao dịch Tình trạng tranh chấp đất rừng rừng giao dịch QSD đất đai HGĐ tình trạng chung diễn phạm vi tồn quốc, có xã Canh Hiệp, Canh Hiển, Canh Vinh huyện Vân Canh tỉnh Bình Định Đứng trước thực trạng xã, tiến hành nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu tình hình thị trường quyền sử dụng đất rừng sản xuất xã Canh Hiệp, Canh Hiển, Canh Vinh huyện Vân Canh tỉnh Bình Định” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung Nghiên cứu thực trạng giao dịch TT QSD đất RSX từ đưa giải pháp nhằm thúc đẩy giao dịch TT QSD đất RSX, góp phần sử dụng có hiệu tài nguyên rừng đất RSX xã nghiên cứu nói riêng tồn tỉnh Bình Định nói chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu thực trạng cung cầu QSD đất RSX địa bàn xã - Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu đất RSX - Nghiên cứu giá chế hình thành giá giao dịch TT QSD đất RSX - Đưa giải pháp để thúc đẩy giao dịch TT QSD đất RSX 1.3 Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu quy định pháp luật, sách, văn liên quan đến giao dịch TT QSD đất RSX - Đánh giá thực trạng cung cầu đất RSX xã Canh Hiệp, Canh Hiển Canh Vinh thuộc huyện Vân Canh tỉnh Bình Định - Tìm hiểu chế hình thành giá giao dịch QSD đất RSX - Đưa giải pháp để thúc đẩy giao dịch QSD đất RSX xã nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài bao gồm: - Các yếu tố hình thành nên TT QSD đất RSX: Cung, cầu, giá QSD đất RSX - Các chủ thể tham gia vào giao dịch TT QSD đất RSX: HGĐ, cá nhân, tổ chức đóng địa bàn nghiên cứu - Vai trị quyền huyện Vân Canh tỉnh Bình Định việc hình thành TT QSD đất RSX Phạm vi nghiên cứu đề xét hai khía cạnh sau: - Khơng gian: Đề tài nghiên cứu xã Canh Hiệp, Canh Hiển Canh Vinh thuộc huyện Vân Canh tỉnh Bình Định - Thời gian: Nghiên cứu trạng giao dịch QSD đất RSX xã Canh Hiệp, Canh Hiển Canh Vinh thuộc huyện Vân Canh tỉnh Bình Định 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.5.1 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu Đề tài thực xã thuộc huyện Vân Canh tỉnh Bình Định Cơ sở để tiến hành chọn xã huyện Vân Canh tỉnh Bình Định làm địa điểm nghiên cứu là: - Diện tích đất LN giao đến cho HGĐ huyện - Vân Canh huyện miền núi có diện tích đất LN lớn - Tại xã diễn hoạt động giao dịch QSD đất RSX 1.5.2 Phương pháp thu thập số liệu a Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Trong trình thực đề tài dựa vào nguồn tài liệu sau để tìm hiểu vấn đề nghiên cứu: - Các quy định pháp luật, sách, văn liên quan đến giao dịch QSD đất RSX - Các tài liệu lý luận TT đất đai, TT QSD đất LN, đất RSX - Các nguồn số liệu từ báo cáo, tài liệu thống kê cấu đất đai xã nghiên cứu b Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Trong đề tài sử dụng phương pháp đánh giá nhanh nông thôn (PRA) thông qua việc vấn số cán làm việc UBND xã tình hình giao đất, giao rừng cho HGĐ, cá nhân xã, tình hình quản lý đất đai xã Bên cạnh đó, phương pháp quan sát thực tế sử dụng để thu thập thêm số liệu có cách nhìn tổng thể vấn đề nghiên cứu Với mục đích tìm hiểu thực trạng giao dịch QSD đất RSX HGĐ, cá nhân xã tìm nguyên nhân hạn chế, khó khăn mà người dân gặp phải trình tích tụ đất đai Điều tra thực tế nhờ bảng hỏi thiết kế trước vấn đề nghiên cứu Nội dung chủ yếu bảng câu hỏi là: - Những thông tin chung HGĐ vấn - Những thông tin đất đai HGĐ - Sự tham gia HGĐ vào TT QSD đất RSX Bao gồm hoạt động sau: Cho thuê, bán, thuê thêm, mua thêm, liên doanh liên kết, chấp QSD đất RSX - Nguyện vọng HGĐ, cá nhân việc tham gia vào TT QSD đất RSX địa phương nghiên cứu 1.5.3 Phương pháp xử lí số liệu phân tích số liệu a Phương pháp xử lý số liệu Kết vấn HGĐ tập hợp thành hệ thống bảng biểu sử dụng phần mềm Excel để tính tốn kết thống kê b Phương pháp phân tích số liệu - Phương pháp thống kê: Dùng để tính tốn tiêu số lượng, cấu, thành phần… - Phương pháp so sánh: Dùng so sánh biến động đất đai qua năm, biến động quy mơ, diện tích, tình hình giao đất, số cá thể tham gia vào giao dịch… xã với - Phương pháp chuyên gia: Sử dụng ý kiến chuyên gia vào việc xử lí số liệu phân tích số liệu Bảng 3.18: Danh sách hộ tham gia vào hoạt động cầm cố, chấp STT Họ tên Xã Canh Hiệp Trần Văn Tiến Nguyễn Xuân Phương Nguyễn Thị Minh Lê Ngọc Lánh Trần Văn Thực Nguyễn Văn Lích Lê Văn Lợt Mai Sơn Thuỷ Trần Thế Vinh 10 Ngô Thị Mai Tổng Xã Canh Hiển 11 Nguyễn Công Hùng 12 Nguyễn Tiến Quắc 13 Nguyễn Trạng 14 Nguyễn Văn Toàn 15 Huỳnh Văn Hiếu 16 Đoàn Ngọc Châu 17 Huỳnh Văn Quý 18 Nguyễn Văn Phúc 19 Phạm Tiến Lực 20 Trần Văn Đức 21 Đoàn Xuân Hoàng 22 Mai Văn Đạt 23 Nguyễn Văn Dũng Tổng Xã Canh Vinh 24 Nguyễn Văn Hùng 25 Huỳnh Đình Hồ 26 Huỳnh Văn Tánh 27 Nguyễn Xuân Quang 28 Trần Đình Hải 29 Đào Xuân Đạm Tổng Năm cầm cố chấp Giá trị (triệu đồng / ha) DT cầm cố chấp (ha) Thời gian cầm cố chấp 2007 2006 2006 2007 2006 2007 2007 2007 2004 2007 3,8 2,2 2 5,3 0,5 3,5 30,3 5 5 15 4,47 3,33 8,75 4,55 10 7,5 0,94 20 2007 2005 2007 2007 2007 2005 2006 2006 2007 2006 2007 2006 2007 6,5 11 16 8,3 5 10 1,5 1,5 10 86,8 5 2 5 5,38 7,27 3,75 6,67 10 7,23 12 15 12,5 6,67 6,67 2005 2006 2005 2007 2006 2007 9,2 5 34,2 3 6 7,14 (Nguồn: Số liệu điều tra) 52 Khả cung ứng nhu cầu hộ chưa tham gia vào TT QSD đất RSX Qua điều tra thực tế chúng tơi nhận thấy có tới 42/150 hộ có nhu cầu muốn mua thêm đất với tổng diện tích 315 để mở rộng diện tích trồng rừng, nhu cầu LD-LK 13 hộ số hộ có nhu cầu bán có hộ với tổng diện tích giao dịch 16,9 ha, thấp nhiều so với lượng cầu làm cho TT QSD đất RSX trở nên nóng nhiều đẩy giá giao dịch QSD đất RSX thời gian tới nên cao Như vậy, chúng tơi có khẳng định thời gian khoảng năm tới mà kinh tế địa phương có phát triển nhiều, nhu cầu đất để mở rộng diện tích sản xuất người dân trở nên thiết lúc hết khơng phải vấn đề riêng xã mà tiến hành nghiên cứu mà cịn tình trạng diễn phạm vi toàn quốc xã miền núi xã mà kinh tế chủ yếu xã dựa vào sản xuất nơng lâm nghiệp 53 Bảng 3.19: Khả cung ứng hộ chưa tham gia vào TT QSD đất RSX Tổng số hộ điều tra Xã Canh Hiệp Tổng số DT Đơn Số % giao giá hộ dịch 50 100 Nhu cầu mua đất 11 22 52 9,38 18 70 16,1 22 44 193 16,4 42 28 315 13,96 Nhu cầu thuê đât 0 0 10 0,7 0 0 0,67 10 0,7 Nhu cầu liên doanh 12 24 0 13 8,67 Nhu cầu bán đât 11,7 20 19 2,67 14 16,9 Nhu cầu cho thuê đất 0 0 0 0 0 0 0 0 Khơng có nhu cầu 26 52 0 39 78 0 25 50 0 90 60 0 Cầm cố, chấp 0 0 0 0 0 0 0 0 STT Diễn giải Xã Canh Hiển Tổng số DT Đơn Số % giao giá hộ dịch 50 100 Xã Canh Vinh Tổng DT DT Tổng số Tổng số Đơn Số % giao giá Số hộ % giao hộ dịch dịch 50 100 150 100 Đơn giá (Nguồn: Số liệu điều tra) 54 3.3.4.Cơ chế hình thành giá giao dịch TT QSD đất RSX Với thực tế kết điều tra thu trên, có vấn đề mà phải thừa nhận hộ tham gia vào giao dịch QSD đất RSX không theo một khung giá quy định cho dù UBND tỉnh Bình Định có khung giá cho việc đền bù giá trị QSD đất tài sản có đất thu hồi Như để xác định cách tương đối giá trị QSD đất RSX, tiến hành số phương pháp định giá sau Xác định giá phương pháp thu nhập Đất RSX hộ gia đình xã tham gia vào TT QSD đất với mục đích chủ yếu trồng rừng sản xuất Qua thực tế điều tra vấn hộ có tham gia vào việc mua-bán QSD đất xác định hiệu kinh tế hộ trồng rừng sau: Bảng 3.20: trình đầu tư sản xuất Chỉ Tiêu Trồng, Cs, Bv năm I Trông, Cs, Bv năm II Cs, Bv năm III Bảo vệ năm 4, 5, Bảo vệ năm khai thác cuối kỳ Tổng Chi Phí cho trồng, chăm sóc bảo vệ Số Tiền (đồng) 7.500.000 5.800.000 4.000.000 4.800.000 4.500.000 26.600.000 (Nguồn: Số liệu điều tra) Trong trình sản xuất, phần lớn hộ gia đình có vay vốn từ ngân hàng để đầu tư vào trồng rừng với lãi xuất 0,65 %/tháng (Theo mức lãi xuất hộ tham gia trồng rừng theo Dự án WB3) Số tiền vay tối đa với đất trồng rừng triệu đồng Như lãi suất tính cho năm 7,8% cho chu kỳ trồng rừng năm 54,6 % Như số tiền mà hộ phải hoàn trả cho ngân hàng gồm gốc lãi 13.914.000 đồng Như vậy, giả sử hộ gia đình bán đất trồng đất số tiền thu : 65.000.000 đồng Như giá trị QSD đất : 65.000.000 – 26.600.000 = 38.400.000 đồng 55 Xác định phương pháp so sánh Để tiến hành định giá theo phương pháp này, chọn hộ bà Lê Thị Tám thôn Hiệp Hưng xã Canh Hiệp tổng số 17 hộ gia đình cảc xã có bán QSD đất RSX làm điểm so sánh để từ làm sở cho việc xác định giá cho mảnh đất khác Hộ gia đình bán đất trồng rừng cho hộ gia đình khác xã với diện tích 4,7 với số tiền 50.000.000 (tức 10.638.298 đồng/ ha) đồng vào tháng 11 năm 2007 vừa qua Chọn hộ ông Trần Phúc Phước xã Canh Hiển có diện tích đất trồng rừng để so sánh., hộ ông Huỳnh Văn Tánh xã Canh Vinh có diện tích đất trồng rừng để so sánh Chúng tiến hành bước định sau: Bước 1: Khảo sát thu thập mảnh đất đặc điểm: Đặc điểm đất, pháp lý, mục đích sử dụng, độ dốc, mơi trường Bước 2: Đối chiếu so sánh phân tích thơng tin vừa tìm bước Gọi đất bà Lê Thị Tám A Thửa đất ông Huỳnh Văn Tánh B.Thửa đất ông Trần Phúc Phước C 56 Biểu 3.21: Các yếu tố so sánh hộ điều tra Các tiêu chí so sánh Pháp lý (GCN QSD đất) Mục đích sử dụng Điểm giống A B C Có Có Có trồng keo trồng keo trồng keo Điểm khác A B 400 Khơng có suối khó 150 gần suối dễ C 250 xa suối dễ 2.2 1,2 km 1,8 km km 1,5 2,3 km km km km 3,5 km km Keo Keo Keo tuổi 1,5 tuổi tuổi 15 24 km 20 km km Độ dốc Mơi trường Điều kiện chăm sóc, bảo vệ Khoảng cách từ nhà đến mảnh đất Cách đường mòn khai thác Cách nơi cung cấp dịch vụ Hiện trạng tài sản đất Cách nơi tập kết tiêu thụ Bước3: Thực điều chỉnh yếu tố khác biệt giá mảnh đất B,C để so sánh với đất A Từ bảng so sánh cho thấy mảnh đất có tiêu chí giống tiêu chí khác Chúng tơi sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm cao 10 áp dụng cho tiêu chí có điều kiện tốt Các điểm 10 áp dụng cho tiêu chí loại có điều kiện thể cụ thể biểu 3.22: 57 Biểu 3.22: Biểu thang điểm mảnh đất trồng rừng Độ dốc Môi trường Điều kiện chăm sóc, bảo vệ Khoảng cách từ nhà đến đất Cách đường mòn khai thác Cách nơi cung cấp dịch vụ Hiện trạng tài sản đất Cách nơi tập kêt tiêu thụ 40 độ: điểm 15 độ: 10 điểm 25 độ: điểm Không có suối: điểm Gần suối: 10 điểm Xa suối: điểm Khó: điểm Dễ: 10 điểm Dễ: 10 điểm 1,2 km: 10 điểm 1.8 km: điểm 2.2 km: 8,5 điểm 2,3 km: điểm km: 10 điểm 1,5 km: điểm km: 7.5 điểm 3,5 km: 10 điểm km: 8,5 điểm Keo tuổi: 9,5 điểm Keo 1.5 tuổi: điểm Keo tuổi: 10 điểm 24 km: điểm 20 km: 9,5 điểm 15 km: 10 điểm Thửa đất A Thửa đất B Thửa đất C Thửa đất A Thửa đất B Thửa đất C Thửa đất A Thửa đất B Thửa đất C Thửa đất A Thửa đất B Thửa đất C Thửa đất A Thửa đất B Thửa đất C Thửa đất A Thửa đất B Thửa đất C Thửa đất A Thửa đất B Thửa đất C Thửa đất A Thửa đất B Thửa đất C Mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá, ngược lại điểm giảm 5% giá đất so sánh B, C Trên sở mức giá bán thành công đất A tính thờ điểm 10.638.298 đồng/ha so sánh để định giá cho đất B, C Với quy ước thì: + Mức giá đất B tăng so với A là: Độ dốc: B A: điểm, tăng 10% giá = triệu Môi trường: B A: điểm, tăng 10% giá = triệu Điều kiện chăm sóc, bảo vệ: B A: điểm, tăng 10% giá = triệu Cách đường mòn khai thác: B A: điểm, tăng 10% giá = triệu Cách nơi cung cấp dịch vụ: B A: 2,5 điểm, tăng 12,5% giá = 6,25 triệu Cách nơi tập kêt tiêu thụ: B A: 0,5 điểm, tăng 2,5% giá = 1,25 triệu 58 Tổng số tăng giá khác biệt B A: 27,5 triệu + Mức giá đất B giảm so với A là: Hiện trạng tài sản đất: B A: 1,5 điểm, giảm 7,5% giá = 3,75 triệu Khoảng cách từ nhà đến đất: B A: điểm, giảm % giá = 2,5 triệu Tổng số giảm giá khác biệt B A: 6,25 triệu + Mức giá đất C tăng so với A là: Độ dốc: C A: điểm, tăng 5% giá = 2,5 triệu Môi trường: C A: điểm, tăng 5% giá = 2,5 triệu Điều kiện chăm sóc, bảo vệ: C A: điểm, tăng 10% giá = triệu Cách đường mòn khai thác: C A: điểm, tăng 5% giá = 2,5 triệu Cách nơi cung cấp dịch vụ: C A: điểm, tăng 5% giá = 2,5 triệu Hiện trạng tài sản đất: C A: 0.5 điểm, tăng 2,5% giá = 1,25 triệu Cách nơi tập kêt tiêu thụ: C A: điểm, tăng 5% giá = 2,5 triệu Tổng số tăng giá khác biệt C A: 18,75 triệu + Mức giá đất C giảm so với A là: Khoảng cách từ nhà đến đất: C A: 1,5 điểm, giảm 7,5% giá = 3,75 triệu Tổng số giảm giá khác biệt C A: 3,75 triệu Bước 4: Xác đinh giá mảnh đất A theo cách sau: Giá đất A điều chỉnh lại theo yếu tố khác biệt đất B (kí hiệu A’): A’ = 50 triệu + 27,5 triệu – 6,25 triệu = 71,25 triệu Tính đơn giá: 1ha = 15.159.574,47 đồng /ha Giá đất A điều chỉnh lại theo yếu tố khác biệt đất C (kí hiệu A’): A’ = 50 triệu + 18,75 triệu – 3,75 triệu = 65 triệu Tính đơn giá: 1ha = 13.829.787,23 đồng /ha Để định giá cho đất ông Huỳnh Văn Tánh, chúng tơi cịn vào hộ khác giao dịch thành công xã Canh Vinh thời gian 59 qua hộ Đoàn Văn Trung, năm 2007 hộ bán 4,5 với số tiền 90 triệu (tức 20.000.000 đồng/ ha) hộ Nguyễn Văn Sơn, năm 2007 hộ bán 4.ha với số tiền 40 triệu (tức 10.000.000 đồng/ ha) HộTrần Đình Bá xã Canh Hiển, năm 2007 hộ bán với số tiền 170 triệu (tức 24.285.714,29 đồng/ ha), hộ Nguyễn Thị Bích, năm 2007 hộ bán với số tiền 30 triệu Giá đất hộ ông Huỳnh Văn Tánh là: 15.159.574,47 + 20.000.000 + 10.000.000 = 15.053.191,49 đồng Giá đất hộ ông Trần Phúc Phước là: (13.829.787,23 + 24.285.714,29 + 30.000.000) : = 22.705.167,17 đồng 60 CHƯƠNG 4: NHỮNG GIẢI PHÁP THÚC ĐẤY SỰ PHÁT TRIỂN TT QSD ĐẤT RSX 4.1 Cơ sở khoa học việc nêu giải pháp a Căn điều 106 Luật đất đai năm 2003 (Ban hành ngày 26/11/2003) b Căn nghị định 135/2005/CP giao khoán đất sử dụng vào mục đích Nơng lâm ngư nghiệp c Căn nghị định 163/1999/CP giao đất LN cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Ban hành ngày 16/11/1999) d Căn định 178/TTg quyền hưởng lợi nghĩa vụ HGĐ, cá nhân giao, khoán rừng thuê đất LN e Dựa vào thực tiễn giao dịch thành công TT thời gian qua địa bàn nghiên cứu f Nghị định 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất g Thông tư 114/2004/TT - BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ tài hướng dẫn thực nghị định 188/2004/NĐ – CP) 4.2 Các giải pháp để thúc đẩy phát triển TT Tiếp tục giao cấp GCN QSD đất diện tích đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân để người dân có thêm đất SX đồng thời làm tăng lượng cung thực tế xã Nhà nước cần phải ban hành khung giá chuẩn sát với tình hình giao dịch thực tế địa phương phạm vi nước Do điều kiện kinh tế hộ xã chủ yếu hộ TB nên cần phải có sách ưu tiên, hỗ trợ hộ tham gia vào hoạt động LD-LK SX cầm cố chấp để lấy vốn đầu tư cho SX Thường xuyên cung cấp thông tin pháp luật lĩnh vực đất đai đến với người dân để họ hiểu chấp hành quy định liên quan để quản lý sử dụng đất cách hiệu 61 Cần nâng cao trình độ nhận thức cho người dân xã để họ yên tâm đầu tư SX, đồng thời có hiểu biết tham gia vào giao dịch Nhà nước nên đưa sách dồn điền đổi đất LN để người dân có điều kiện thuận lợi trồng rừng, diều thuận lợi cho người dân họ tham gia vào cầm cố chấp QSD đất để lấy vốn đầu tư SX Chú trọng phát triển chuyển hướng sản xuất NLN cho phù hợp với đặc điểm địa phương Trong giai đoạn tới với việc trọng đảm bảo an toàn chất lượng trữ lượng rừng cần phải có giải pháp cụ thể nhằm tạo thêm thu nhập cho người dân làm rừng Cần triển khai hoạt động tín dụng đất đai với cơng cụ pháp lý GCN QSD đất Nghiên cứu lập tổ chức ngân hàng đất bên cạnh ngân hàng nông nghiệp để thực hoạt động tín dụng có liên quan đến đất đai cho người dân vay vốn chấp QSD đất tạo cầu nối cung cầu QSD đất Đề biện pháp quản lý đất đai, đất RSX, TT QSD đất để tránh tượng thực sai mục đích, thực hịên trái với pháp luật 62 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Do TT QSD đất nước ta sơ khai nên khơng có thừa nhận pháp luật, giao dịch đất đai thực TT chưa thức Tuy nhiên TT QSD đất thừa nhận diễn biến TT ngày phức tạp bộc lộ nhiều hạn chế tiêu cực TT QSD đất RSX xã giai đoạn hình thành nên chưa có văn quy định hoạt động TT xét góc độ TT QSD đất xã đạt số thành tựu định công phát triển kinh tế xã Tuy nhiên bắt đầu xuất mặt tiêu cực đầu đất đai, tình trạng manh mún, phân tán đất, lãng phí sử dụng đất khơng mục tương đối phổ biến 5.2 Kiến nghị Sự hình thành TT QSD đất RSX góp phần chun mơn hóa, đại hóa kinh tế LN theo hướng sâu sắc Nó tạo lập lại cấu kinh tế đất nước phân công lại lực lượng lao động xã hội chi tiết đến cá nhân Từ thúc đẩy SXLN nước, làm cho xuất lao động không ngừng tăng lên, thu nhập tư kinh doanh rừng ngày lớn, đời sống nhân dân mà cải thiện giá trị đóng góp từ SXLN vào kinh tế ngày cao góp phần vào phát triển bền vững kinh tế đất nước Muốn có thành tựu giai đoạn hình thành TT QSD đất RSX địi hỏi phải có vai trị Nhà nước việc phát triển TT - Trước hết Nhà nước cần tạo lập môi trường pháp lý lành mạnh công cho TT QSD đất hoạt động cách có hiệu thể tính chun nghiệp TT giai đoạn hội nhập - Quy hoạch điều tiết mục đích sử dụng đất theo hướng thúc đẩy phát triển TT QSD đất - Thống kê lại mức giao dịch TT, xác định giao dịch cụ thể thành công thất bại phân tích rõ nguyên nhân thành công hay 63 thất bại giao dịch để đưa giải pháp, mục tiêu phương hướng hoạt động TT - Cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật có liên quan đến giao dịch đất đai, thơng tin có liên quan đến giá giao dịch, mức biến động, tốc độ phát triển TT dịch vụ có liên quan đến việc đầu tư phát triển rừng… Bên cạnh cần phải học tập kinh nghiệm nước khu vực giới thành công việc phát triển TT QSD đất mặt như: - Kinh nghiệm quy hoạch xây dựng chiến lược sử dụng đất rõ ràng có tầm nhìn vĩ mơ - Tạo lập kinh tế TT chế đồng - Sử dụng có hiệu nguồn tài nguyên đặc biệt tài nguyên đất đai - Phát huy đầy đủ vai trò cơng cụ quản lý Nhà nước nói chung cơng cụ quản lý TT nói riêng 64 TĨM TẮT KHỐ LUẬN Tên khố luận: “Nghiên cứu tình hình thị trường quyền sử dụng đất rừng sản xuất xã Canh Hiệp, Canh Hiển, Canh Vinh huyện Vân Canh tỉnh Bình Định” Giáo viên hướng dẫn: TS Lê Trọng Hùng Sinh viên thực hiện: Bùi Văn Khứ - Lớp 49 Quản lý đất đai - khoa Quản trị kinh doanh - trường Đại học Lâm nghiệp Địa điểm thực tập: Các xã Canh Hiệp, Canh Hiển, Canh Vinh huyện Vân Canh tỉnh Bình Định Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu quy định pháp luật, sách, văn liên quan đến giao dịch TT QSD đất RSX - Đánh giá thực trạng cung cầu đất RSX xã Canh Hiệp, Canh Hiển Canh Vinh thuộc huyện Vân Canh tỉnh Bình Định - Tìm hiểu chế hình thành giá giao dịch QSD đất RSX - Đưa giải pháp để thúc đẩy giao dịch QSD đất RSX huyện Vân Canh tỉnh Bình Định Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu - Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo thống kê tình hình tự nhiên, kinh tế – xã hội, tình hình giao đất, giao rừng… UBND xã (2007) Bộ Tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT - BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ tài hướng dẫn thực nghị định 188/2004/NĐ-CP) Chính phủ (1994), Nghị định số 02/CP Chính phủ (15/1/1994) Chính phủ (1995), Nghị định số 01/CP Chính phủ (01/01/1995) Chính phủ (1999), Nghị định số 163/CP Chính phủ (16/11/1999) Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà nội Nguyễn Văn Đợi (2004), Quá trình hình thành phát triển thị trường đất đai Việt Nam - Luận văn thạc sỹ kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội 9.Quốc hội (2003), Luật Đất đai (2003), NXB Chính trị quốc gia Hà Nội 10 ThS Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội 11 Trường Đại Học kinh tế quốc dân (2002), Những vấn đề kinh tế học Vĩ mô, NXB Thống kê ... Hiển, Canh Vinh huyện Vân Canh tỉnh Bình Định Đứng trước thực trạng xã, tiến hành nghiên cứu đề tài ? ?Nghiên cứu tình hình thị trường quyền sử dụng đất rừng sản xuất xã Canh Hiệp, Canh Hiển, Canh Vinh. .. tài nghiên cứu xã Canh Hiệp, Canh Hiển Canh Vinh thuộc huyện Vân Canh tỉnh Bình Định - Thời gian: Nghiên cứu trạng giao dịch QSD đất RSX xã Canh Hiệp, Canh Hiển Canh Vinh thuộc huyện Vân Canh tỉnh. .. 39 100 100 33 ,33 66,67 37 18 10 100 100 33 ,33 55,56 11,11 27 16 8 100 100 50 50 1 03 37 15 20 2 33 ,33 66,67 33 ,33 22,22 44,44 18,75 25 56,25 9 19 100 15 22,22 83, 33 19 25 118,75 37 33 ,33 66,67 0