TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý là quá trình tác động có định hướng lên một hệ thống, nhằm tổ chức và phát triển nó theo những quy luật nhất định.
Quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền sở hữu nhà nước và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, theo 15 nội dung quản lý tại Điều 22 Luật đất đai Nhà nước tiến hành nghiên cứu quỹ đất toàn vùng và từng địa phương để nắm rõ số lượng và chất lượng đất, từ đó đưa ra giải pháp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hợp lý Mục tiêu là phân bổ hợp lý tài nguyên đất, đảm bảo đất được giao đúng đối tượng và sử dụng hiệu quả, bền vững, tránh tình trạng phân tán và đất bị bỏ hoang.
2.1.1.2 Vai trò quản lý củ N ước v
Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội và đời sống nhân dân Cụ thể là:
Thông qua việc lập kế hoạch phân bổ đất đai dựa trên cơ sở khoa học, chiến lược và quy hoạch, chúng ta có thể phục vụ cho mục đích kinh tế và xã hội của đất nước Điều này đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao Hơn nữa, việc này giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, đồng thời cung cấp cho người sử dụng đất các biện pháp hiệu quả để bảo vệ và sử dụng tài nguyên đất một cách bền vững.
Nhà nước thực hiện đánh giá phân hạng đất nhằm quản lý hiệu quả cả về số lượng và chất lượng đất đai Điều này tạo cơ sở cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ thống và dựa trên cơ sở khoa học, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Việc ban hành và thực hiện pháp luật đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp và cá nhân trong các quan hệ liên quan đến đất đai.
Thông qua việc ban hành và thực hiện các chính sách về đất đai như chính sách giá, thuế và đầu tư, Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai một cách hợp lý và tiết kiệm Điều này không chỉ nâng cao khả năng sinh lợi của đất mà còn góp phần vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường sinh thái.
Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được xác định là quyền của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, do nhà nước giao, cho thuê hoặc đấu giá nhằm phục vụ các mục đích hợp pháp theo quy định của Luật đất đai năm 2013.
2.1.3 h i niệ Giấ chứng nh n và ục đ ch cấp Giấ chứng nh n
Theo Điều 97, Mục, Chương V Luật Đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng và quản lý quỹ đất hiệu quả Tại Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất về đất đai, nhưng không trực tiếp khai thác mà trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Chứng thư pháp lý này xác lập mối quan hệ hợp pháp và quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) là một trong những nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời là quyền cơ bản mà mọi người sử dụng đất hợp pháp đều được hưởng.
Công nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) là cần thiết vì đất đai có giá trị lớn, giúp mọi công dân có được chứng nhận hợp pháp để bảo vệ quyền lợi của mình Điều này không chỉ hạn chế tranh chấp mà còn giảm thiểu những hiểu lầm liên quan đến quyền sử dụng đất.
CNQSDĐ là loại giấy tờ có thời hạn rõ ràng, giúp người dân yên tâm hơn trong việc đầu tư và sử dụng đất Thực tế cho thấy, khi kinh tế và xã hội phát triển, giá trị của đất đai ngày càng gia tăng.
Thông qua công nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), nhà nước có thể quản lý hiệu quả hoạt động mua bán đất đai, ngăn chặn hiện tượng thị trường ngầm, và làm sạch hơn thị trường bất động sản Điều này góp phần giảm thiểu tranh chấp và khiếu nại liên quan đến đất đai.
2.1.3 Đất đai là tài sản quốc gia vô c ng quý giá, là lãnh thổ bất hả âm phạm Vai trò của đất đai đối với con người và đời sống ã hội quan trọng như thế nên uật đất đai, điều đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Nhà nước có đầy đủ quyền: Quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và quyền quyền sử dụng Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc ch các tổ chức, cá nhân thuê đất Quyền sử dụng đất n m trong huôn hổ pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước Đất đai là yếu tố đầu vào hông thể thiếu của các ngành sản uất, là cơ sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản uất inh doanh Chúng ta đang chủ trương thi hành ch nh sách sở hữu đất đai, nhất là đất cho ây dựng các công trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng Một mục tiêu trong ch nh sách đô thị là nh m đảm bảo và cải thiện sự công b ng inh tế cho nhóm người có thu nhập thấp trong sử dụng đất đai Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ gia đình và cá nhân có thu nhập thấp hó có thể có đủ hả năng có đất để tiến hành các hoạt động sản uất và inh doanh Đăng ý cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai C ng với quy hoạch, ế hoach sử dụng đất, tổ chức đăng ý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung hông thể thiếu trong quản lý đất đai của Nhà nước Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt ch toàn bộ quỹ đất, quản lý mục đ ch sử dụng đất theo quy hoạch và ế hoạch iấy chứng nhận là cơ sở ác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều iện cho việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất Trên cơ sở đăng ý cấp iấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, Nhà nước s phát hiện được những trường hợp sử dụng trái phép, sai quy hoạch, ế hoạch sử dụng đất, t đó có những biện pháp ử lý vi phạm ịp thời
Đăng ký biến động đất đai không chỉ giúp Nhà nước thu được các khoản thuế và lệ phí, mà còn cho phép theo dõi tình hình biến động quỹ đất Qua đó, Nhà nước có thể phân tích và dự đoán xu hướng biến động đất ở trong tương lai, từ đó đưa ra các phương án điều chỉnh hợp lý cho quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
6 đất ở trong tương lai, định hướng cho thị trường bất động sản phát triển một cách thuận lợi
Thị trường bất động sản Việt Nam, mặc dù mới hình thành, đang phát triển mạnh mẽ và mở rộng nhanh chóng Công tác đăng ký đất đai được cải thiện giúp tăng cường tính minh bạch thông tin về đất đai, đồng thời hạn chế các giao dịch không rõ ràng.
“ngầm” trên thị trường bất động sản
Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một yếu tố quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai, giúp người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước Để công tác này đạt hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân.
2.1.3 ủ ả N ướ iấy chứng nhận là một chứng thƣ pháp lý ác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là iấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có th m quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ch hợp pháp của người sử dụng đất
Việc cấp giấy chứng nhận đất đai là cần thiết để Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý hiệu quả, giúp người sử dụng đất an tâm khai thác tiềm năng của tài nguyên này Đồng thời, nó cũng thể hiện nghĩa vụ bảo vệ và cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế hệ tương lai Thông qua giấy chứng nhận, Nhà nước có thể nắm bắt và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất, đảm bảo sự bền vững trong việc sử dụng đất.
2.1.4 Ngu n tắc cấp Giấ chứng nh n
Nguyên tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 98, uất đất đai năm đƣợc thể hiện nhƣ sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp cho từng thửa đất Nếu người sử dụng đất có nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một ã, phường, thị trấn và có yêu cầu, họ có thể nhận một Giấy chứng nhận chung cho tất cả các thửa đất đó.
Khi một thửa đất có nhiều người cùng quyền sử dụng, hoặc nhiều người đồng sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải ghi rõ tên đầy đủ của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất, cũng như những người sở hữu chung nhà ở và tài sản.
Bảy gắn liền với đất sẽ cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận Trong trường hợp các chủ sử dụng hoặc chủ sở hữu có yêu cầu, Giấy chứng nhận có thể được cấp chung và trao cho người đại diện.
Người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất sẽ nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật Nếu không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, ghi nợ, và trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, họ có thể nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Những trường hợp được cấp và hông được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.8.1 Nhữ ường hợ ược c p gi y ch ng nh n quy n s d t
Theo Điều 99, Luật đất đai năm những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc thể hiện nhƣ sau:
Người sử dụng đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101, 102 của Luật Đất đai.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất t sau ngày 01/7/2013
Người nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cũng như người nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp xử lý hợp đồng thế chấp để thu hồi nợ, đều có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được xác định dựa trên kết quả hòa giải thành trong tranh chấp đất đai, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, cũng như quyết định thi hành án hoặc các quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thực hiện.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
- Người mua nhà ở, tài sản gắn liền với đất
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Người sử dụng đất có quyền tách thửa hoặc hợp thửa, bao gồm các nhóm người sử dụng đất, thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, và tổ chức Quyền sử dụng đất có thể được chia tách hoặc hợp nhất theo nhu cầu và quy định hiện hành.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất
2.1.8.2 Nhữ ường hợ k ược c p Gi y ch ng nh n quy n s d t
Theo Điều 19 Nghị định số NĐ-CP, có những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Những trường hợp này được quy định cụ thể nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong quản lý đất đai.
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của ã, phường, thị trấn
Người thuê đất có thể thuê lại từ người sử dụng đất trong các trường hợp như thuê đất từ nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.
- Người nhận hoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý r ng phòng hộ, ban quản lý r ng đặc dụng
- Người đang sử dụng đất hông đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Người sử dụng đất đủ điều kiện nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đang đối mặt với thông báo hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức và Ủy ban nhân dân cấp xã để xây dựng các công trình công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn ăng, dầu, đường dây truyền tải điện, và truyền dẫn thông tin Ngoài ra, đất cũng được sử dụng cho các khu vui chơi giải trí ngoài trời, nghĩa trang và nghĩa địa, không nhằm mục đích kinh doanh.
2.1.9 Thẩ qu ền cấp Giấ chứng nh n
Theo Điều 105, Luật đất đai năm th m quyền cấp Giấy chứng nhận đƣợc thể hiện nhƣ sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cho phép họ sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cũng như việc cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận sẽ do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.2 C N CỨ PH P L Để hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý đất đai trên địa bàn cả nước, uật đất đai hông ng ng đƣợc bổ sung và hoàn thiện hơn Vì thế, uật đất đai ra đời có nhiều đổi mới hơn, đặc biệt có thêm một phần quan trọng về đăng ý đất đai, quyền sở hữu nhà ở và tài sản hác gắn liền với đất Các văn bản đƣợc ban hành hướng dẫn thi hành luật đất đai như sau:
- Thông tƣ 9 7 TT-BTNMT ngày 8 7 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý, hồ sơ địa ch nh
Nghị định số 88/2019/NĐ-CP ngày 9 tháng 9 năm 2019 của Chính phủ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nghị định này nhằm mục đích hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan đến quyền sở hữu tài sản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc xác lập quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.
Thông tư 7/2019/TT-BTNMT ngày 9 tháng 9 năm 2019 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân trong việc quản lý và sử dụng tài sản đất đai.