BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG PHƢỚC THƠNG ĐĂNG KÝ QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH ĐĂNG KÝ QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS-TS ĐỖ VĂN ĐẠI Học viên: ĐẶNG PHƢỚC THƠNG Lớp: Cao học Luật Khóa 22 Hệ: Nghiên cứu TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 LỜI CAM ĐOAN VÀ CẢM ƠN Tôi xin cam đoan, Luận văn cơng trình nghiên cứu thân tơi, biết ơn Phó Giáo sư – Tiến sĩ Đỗ Văn Đại, người giao trách nhiệm tận tình hướng dẫn cho cơng trình khoa học Các thông tin nêu Luận văn trung thực Các ý kiến, quan điểm, khái niệm không thuộc ý tưởng kết tổng hợp thân, tác giả dẫn nguồn đầy đủ Tôi xin chịu trách nhiệm tính trung thực khách quan kết nghiên cứu Luận văn Tác giả luận văn Đặng Phƣớc Thông iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Cụm từ cần viết tắt BLDS Bộ luật Dân LĐĐ Luật Đất đai HTĐK Hệ thống đăng ký ĐKBB Đăng ký bắt buộc ĐKTYC Đăng ký theo yêu cầu BĐS Bất động sản QSH Quyền sở hữu QSDĐ Quyền sử dụng đất QBM Quyền bề mặt 10 QHD Quyền hưởng dụng 11 CSH Chủ sở hữu 12 GCN Giấy chứng nhận iv MỤC LỤC CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI SẢN 1.1 Khái quát đăng ký quyền tài sản 1.1.1 Khái niệm quyền tài sản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm đăng ký quyền tài sản 11 1.2 Sự cần thiết phải cải tiến pháp luật đăng ký quyền tài sản 20 1.2.1 Động lực để thúc đẩy kinh tế - xã hội 20 1.2.2 Gia tăng khả bảo vệ quyền dân tài sản 21 1.2.3 Mở rộng khả tiếp cận tín dụng 22 1.2.4 Nền tảng cho giao dịch dân an toàn 22 1.2.5 Minh bạch hóa tình trạng pháp lý tài sản 23 1.3 Đối tƣợng, thời điểm hệ đăng ký quyền tài sản 23 1.3.1 Đối tượng đăng ký quyền tài sản 23 1.3.2 Thời điểm hệ đăng ký quyền tài sản .34 KẾT LUẬN CHƢƠNG 42 CHƢƠNG BẤT CẬP VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI SẢN Ở VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 43 2.1 Bất cập đăng ký quyền sở hữu tài sản Việt Nam kiến nghị hoàn thiện 43 2.1.1 Bất cập đăng ký bắt buộc quyền sở hữu tài sản kiến nghị hoàn thiện 44 2.1.2 Bất cập đăng ký quyền sở hữu tài sản theo yêu cầu kiến nghị hoàn thiện 59 2.2 Bất cập đăng ký quyền khác tài sản Việt Nam kiến nghị hoàn thiện 61 2.2.1 Quyền bất động sản liền kề 62 2.2.2 Quyền hưởng dụng 67 2.2.3 Quyền bề mặt đất 70 KẾT LUẬN CHƢƠNG 76 KẾT LUẬN CHUNG 77 PHỤ LỤC 1: Về tài liệu liên quan đến bất động sản PHỤ LỤC 2: Về tài liệu liên quan đến động sản 1 LỜI MỞ ĐẦU Tại Việt Nam trước 1954 phía Bắc trước 1975 phía Nam, tình chiến tranh nên đất đai chưa thực đảm bảo sở hữu cho người dân riêng lẻ nào, mà phủ cầm quyền kiểm sốt Từ năm 1954-1987 miền Bắc từ năm 19751978 miền Nam, phủ giải phóng Việt Nam giao đất khu vực nông thôn cho hợp tác xã doanh nghiệp quản lý Theo đó, thiết chế đăng ký áp dụng để nhận biết mảnh đất nhà nước giao Như vậy, tư ban đầu Việt Nam đăng ký đất phục vụ mục tiêu quản lý hành chính, thiết lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ Nhà nước chủ thể nắm giữ đất Thông qua đăng ký đất đai, quan quản lý nhà nước nắm tỉ lệ chiếm hữu sử dụng đất thành phần kinh tế ngành kinh tế, phát việc sử dụng trái phép, kịp thời sửa chữa phân phối đất đai cho phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế quốc dân Tuy nhiên, hệ thống đăng ký quyền tài sản đại giới không ủng hộ hướng lỗi thời này, thay vào ý tưởng khác, nghĩa đăng ký nhằm thiết lập giả định Nhà nước mối quan hệ pháp lý đầy đủ chủ thể với tài sản Ý tưởng mở rộng khái niệm đăng ký không phạm vi đất, mà tài sản đất động sản Nó khơng hướng đến quyền sở hữu, mà cịn quyền/ lợi ích tài sản chủ thể khác Nhìn lại Việt Nam, dường hệ thống đăng ký quyền tài sản chậm cải tiến quốc gia có thời kỳ chuyển đổi kinh kế (Nga, Trung Quốc) Điều dễ hiểu bởi, hành trình lập pháp Việt Nam từ năm 1949 đến khơng định hình rõ tảng học thuyết đăng ký quyền tài sản Nguyên nhân hiến pháp Việt Nam thay đổi không ngừng, với bùng nổ nhu cầu cải tiến sở hữu tư nhân cuối kỷ XX, khiến quan lập pháp thiếu chủ động Do vậy, đăng ký quyền tài sản Việt Nam nay, tồn mơ hình đăng ký bắt buộc theo Đức, Úc đăng ký theo yêu cầu theo Pháp (Điều 95 LĐĐ năm 2013) Tuy nhiên, cách định hình đối tượng, thời điểm hệ lại chưa thực rõ nét Khiến tự trở nên lỗi thời, thiếu khả tương thích mở rộng quyền khác tài sản Bộ luật dân năm 2015 Quan trọng hơn, tầm nhìn khoản Điều 106 Bộ luật Dân 2015, cho thấy, nhu cầu lớn việc xây dựng thiết chế độc lập đăng ký quyền tài sản, hướng đến đối tượng đăng ký “quyền sở hữu, quyền khác tài sản”, nhằm bảo vệ quyền đăng ký, không dừng đăng ký để quản lý hành Chính từ nhu cầu đó, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đăng ký quyền tài sản pháp luật Việt Nam” Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, có số cơng trình khoa học Việt Nam nghiên cứu đăng ký quyền tài sản nói chung đăng ký quyền tài sản nói riêng như: Hội thảo Hồn thiện khn khổ thể chế đăng ký tài sản Việt Nam, Bộ Tư pháp NLD tổ chức Hà Nội (15/8/2017) Lâm Đồng (22/9/2017); Hội thảo kinh nghiệm quốc tế đăng ký tài sản đề xuất hoàn thiện sách cho Việt Nam, Bộ Tư pháp phối hợp với USAID tổ chức Hà Nội (30/3/2018) Những Hội thảo cung cấp góc nhìn thực trạng pháp luật đăng ký tài sản Việt Nam, đưa quan điểm nhu cầu thực tiễn cần thiết lập rõ ràng đạo luật đăng ký quyền tài sản Tuy nhiên, nghiên cứu chưa làm rõ góc độ lý luận đăng ký, chưa đề cập đầy đủ thực tiễn đăng ký động sản, giải pháp đề xuất mang tính riêng rẽ theo dạng tài sản chưa có điểm chung nguyên tắc hệ thống đăng ký quyền tài sản Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp LĐĐ Việt Nam Thụy Điển, Luận án tiến sĩ luật học Đại học Lund - Thụy Điển Một nghiên cứu chuyên sâu đăng ký đất đai, đưa quan điểm lý luận, thực tiễn giải pháp cải tiến đăng ký đất đai Tuy nhiên, viết hạn chế thực trạng mà tác giả đề cập sử dụng văn pháp luật cũ liên quan đến bất động sản, mà chưa phù hợp với mở rộng thực tiễn khoa học đăng ký động sản đăng ký quyền khác tài sản Nguyễn Ngọc Điện (2015), “Cải cách hệ thống pháp luật tài sản thỏa mãn tiêu chí hội nhập thơng qua việc sửa đổi Bộ luật Dân sự”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 3&4 Bài viết đề cập thực trạng, dạng hệ thống đăng ký giới, bất cập pháp luật đăng ký đưa giải pháp cải cách đăng ký tài sản Việt Nam nói chung Tuy nhiên, viết nhiều điểm hạn chế chưa lý giải nguyên nhân chất hình thành đăng ký quyền tài sản giới, chưa phân biệt đăng ký khế ước đăng ký quyền tài sản, giải pháp đưa mang tính vĩ mơ mà chưa đề cập cách chun sâu Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản: Những vấn đề lý luận thực tiễn, Nxb Chính trị Quốc gia Đây nghiên cứu rộng đăng ký bất động sản số nước giới, thực trạng quy định pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, viết nhiều điểm hạn chế khi, dừng lại giới thiệu quy định nước chưa làm rõ đặc điểm hệ thống đăng ký khế ước đăng ký quyền tài sản Đặng Phước Thông (2018), “Quyền tài sản Bộ luật Dân năm 2015 hoàn thiện pháp luật đăng ký tài sản”, Tạp chí Luật học, số (219) Bài viết phân tích ngun nhân hình thành quyền tài sản Việt Nam mở rộng Bộ luật dân năm 2015 Đề cập thực trạng nhu cầu cải tiến hệ thống đăng ký quyền tài sản, qua đó, đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện Cơng trình nghiên cứu đăng ký quyền tài sản nước phong phú như: Hanstad, Tim (1998), “Designing Land Registration Systems for Developing Countries”, American University International Law Review 13, No Một nghiên cứu cách hệ thống, tồn hai hệ thống đăng ký giới đăng ký khế ước đăng ký quyền tài sản Mô tả ưu khuyết điểm hai hệ thống đưa khuyến nghị cho nước phát triển để lựa chọn mơ hình phù hợp Tuy nhiên cịn hạn chế chưa đề cập phân biệt hai hệ thống Đây cơng trình tốt phục vụ cho việc tìm hiểu lợi ích lựa chọn đăng ký quyền tài sản Murray J Raff B Juris (1999), German Real Property Law And The Conclusive Land Title Register, Luận văn Tiến sĩ, Đại học Melbourne Nghiên cứu chuyên sâu toàn diện hình thành hệ thống đăng ký quyền tài sản, đặc điểm bật hệ thống nhằm phân biệt với hệ thống đăng ký khế ước Đây cơng trình phục vụ tốt cho việc tìm hiểu sở lý luận, nguồn gốc đặc điểm pháp lý đăng ký quyền tài sản H Patrick Glenn (1974), “The Local Law of Alsace-Lorraine: A Half Century of Survival”, The International and Comparative Law Quarterly, Vol 23, No 4, Oct Một nghiên cứu sở hình thành hệ thống đăng ký Alsace-Lorraine, tỉnh thuộc nước Pháp, thành công chứng minh có hiệu Đây tài liệu tốt, cung cấp kiện lịch sử cho việc tìm hiểu lịch sử hệ thống đăng ký Pháp Stéphane Glock (2004), “Real property law project France”, European Private Law Forum in cooperation with Deutsches Notarinstitut (DNotI) Wurzburg, European University Institute (EUI) Florence Bản báo cáo chi tiết dựa bảng câu hỏi định sẵn vấn đề đăng ký quyền tài sản Pháp, gồm so sánh ưu khuyết điểm hệ thống đăng ký quyền tài sản theo luật chung luật địa phương Đây tài liệu hữu ích để tác giả khai thác tìm hiểu tồn vẹn mơ hình đăng ký Pháp Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy cơng trình Việt Nam nghiên cứu cách khái quát nêu vấn đề, chưa làm rõ: khái niệm đặc điểm đăng ký quyền tài sản; đối tượng, thời điểm hệ đăng ký Các cơng trình nước ngồi cịn nhiều điểm chưa tương quan với chế định sở hữu đất đai Việt Nam Vì vậy, để tiếp tục nghiên cứu cách có hệ thống, tồn diện vấn đề đăng ký quyền tài sản, tác giả chọn nghiên cứu đề tài “Đăng ký quyền tài sản pháp luật Việt Nam” Mục đích nghiên cứu đề tài Trong nghiên cứu này, tác giả đặt mục tiêu sau: Thứ nhất, nghiên cứu vấn đề lý luận đăng ký quyền tài sản Việt Nam số nước giới; Thứ hai, nguyên cứu quy định hành đăng ký quyền tài sản tham khảo quy định số nước giới Phân tích ưu điểm nhược điểm cách xếp dạng quyền tài sản hệ thống đăng ký; Thứ ba, đồng thời xem xét thực tiễn xét xử liên quan đến vấn đề pháp lý như: đối tượng, thời điểm hệ đăng ký quyền tài sản; Thứ tư, sở vấn đề lý luận, hạn chế pháp luật dân Việt Nam hành, xét nhu cầu thực tiễn đặt ra, tham khảo pháp luật giới, tác giả sẽ: nghiên cứu hướng đến việc xếp phù hợp dạng quyền tài sản vào hệ thống đăng ký; đề xuất số giải pháp nhằm định hình vận hành hệ thống đăng ký quyền tài sản, phù hợp điều kiện phong tục tập quán Việt Nam Giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài Tác giả nhận thấy, nghiên cứu chuyên sâu bao quát vấn đề pháp lý đăng ký quyền tài sản Do vậy, đề tài hướng đến: Thứ nhất, nghiên cứu sở lý luận thực tiễn cho việc xếp phù hợp dạng quyền tài sản vào hệ thống đăng ký Việt Nam; Thứ hai, nêu số giải pháp nhằm định hình vận hành hệ thống đăng ký quyền tài sản, phù hợp với điều kiện phong tục tập quán Việt Nam; Thứ ba, đề tài không sâu vào vấn đề pháp lý liên quan, như: đăng ký quyền sở hữu trí tuệ; luật thủ tục đăng ký quyền tài sản; pháp luật đăng ký giao dịch tài sản Phƣơng pháp nghiên cứu Ở Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp lịch sử, tổng hợp, thống kê văn luật thực định nghiên cứu vấn đề mang tính lý luận Cụ thể, luận văn phân tích khái niệm, đặc điểm, học thuyết, quan điểm pháp lý; tổng hợp viết, cơng trình nghiên cứu từ đánh giá góc nhìn tác giả đăng ký quyền tài sản Trong Chương 2, phương pháp thống kê, phân tích đánh giá, thực tiễn xét xử sử dụng chủ yếu Cụ thể, thông qua việc thống kê thực tiễn xét xử, tác giả đánh giá ưu nhược điểm, nhu cầu xây dựng chế định đăng ký quyền tài sản Phương pháp so sánh, chứng minh tác giả sử dụng xuyên suốt luận văn Cụ thể, tác giả so sánh quy định hành đăng ký quyền tài sản Việt Nam so với Đức, Úc, Pháp, Anh, Trung Quốc, Nga Từ phân tích, tổng hợp, so sánh đánh giá thực tiễn, tác giả chứng minh cần thiết phải xếp định hình rõ ràng góc độ lý luận thực tiễn Qua đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Đề tài “Đăng ký quyền tài sản pháp luật Việt Nam” nghiên cứu sâu đăng ký quyền tài sản, vấn đề chưa pháp luật quan tâm mức, chưa định hình kỹ lưỡng, rõ nét Dự kiến hồn thành, mang ý nghĩa nghiên cứu chuyên sâu đăng ký quyền tài sản Việt Nam, trở thành nguồn tham khảo hữu ích cho nhà lập pháp, giới khoa học, hướng đến xây dựng luật chuyên ngành đăng ký quyền tài sản nói riêng kết nối đồng thiết chế đăng ký tài sản nói chung Bố cục Luận văn Luận văn chia thành chương sau: Chƣơng Những vấn đề đăng ký quyền tài sản Chƣơng Bất cập đăng ký quyền tài sản Việt Nam kiến nghị hoàn thiện CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI SẢN 1.1 Khái quát đăng ký quyền tài sản 1.1.1 Khái niệm quyền tài sản Trong thay đổi tích cực Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015, Phần thứ hai Quyền sở hữu quyền khác tài sản, có đột phá bổ sung nhiều điểm mang tính tiên phong đạo luật “mẹ” Thực chất, Phần cịn “quyền tài sản” tiêu đề cho thấy quyền sở hữu (QSH) môt dạng quyền tài sản Để thấy tổng thể nội hàm quyền BLDS tác giả phân tích khía cạnh sau: (a) nguồn gốc hình thành quyền tài sản luật La Mã BLDS Pháp, Đức, Nhật Bản; (b) kế thừa cải tiến quyền tài sản BLDS năm 2015 Việt Nam 1.1.1.1 Nguồn gốc quyền tài sản (i) Quyền tài sản Luật La Mã Từ thời kì luật La Mã, mối quan hệ trực tiếp chủ thể với tài sản gọi quyền đối vật hay gọi vật quyền Ở thời kỳ quan niệm, vật quyền khái niệm dùng để quyền thực trực tiếp tức khắc vật mà khơng cần vai trị người khác Tiêu biểu vật quyền điều chỉnh luật La Mã QSH mang tính chất pháp định, vĩnh viễn, độc quyền tuyệt đối Những nội dung QSH quy định sau: QSH quyền cao mà người có với vật, gồm quyền: Quyền chiếm hữu vật - ius possidenti; Quyền sử dụng vật - ius utendi (là quyền khai thác lợi ích kinh tế từ vật phù hợp với tính năng, tác dụng vật đó); Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ vật, hay gọi quyền thu nhận thành lợi nhuận - jus fruendi; Quyền định đoạt vật - ius abutendi Tính tuyệt đối, độc quyền QSH bị hạn chế số trường hợp có xung đột lợi ích chủ sở hữu (CSH) lợi ích khác, trường hợp cần dung hịa tính pháp lý tính thực tế quan hệ sở hữu Đỗ Văn Đại (chủ biên, 2016), Bình luận khoa học: Những điểm BLDS năm 2015, Nxb Hồng Đức, tr 210 Trịnh Tuấn Anh (2015), “Hướng hoàn thiện khái niệm tài sản sửa đổi BLDS năm 2005”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 10, tr 32 Trường đại học luật TP Hồ Chí Minh (1999), Luật La Mã, (Lê Nết dịch nguyên giáo trình Luật La Mã Đại học tổng hợp Warszawa - Ba Lan), Nxb Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh, tr 124 Trường đại học luật TP Hồ Chí Minh (1999), tlđd, tr 125 Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật La Mã, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội Luật La Mã quy định: Ở thành phố, CSH BĐS phá dỡ cơng trình xây dựng cam kết xây dựng cơng trình thay CSH BĐS có trách nhiệm bảo vệ người láng giềng có nguy hiểm xảy tình trạng xuống cấp từ việc xây dựng, sửa chữa, v.v BĐS Theo Luật La Mã việc mua bán BĐS với mục đích đầu bị cấm (tính pháp lý); Ở nơng thơn, CSH BĐS phải tôn trọng quyền lối qua người láng giềng, quyền dẫn nước, nước, có trách nhiệm khai thác BĐS bị bỏ hóa (tính thực tế) Đại học Luật Cần Thơ (1999) (Nguyễn Ngọc Điện, chủ biên), Giáo trình Luật La Mã, Nxb Chính trị quốc gia, tr 17-18 pháp luật Việt QH CT khác đ/v TS Quyền TS Hình thức đăng ký Phân loại tài sản Quan hệ đăng ký Quyền TS c ụ thể Về chuyển dịch TS Tài sản cụ thể lên, PT có động cơng suất máy từ 01 sức ngựa trở lên (k.1,2,3, Đ.24 L.SĐBS 2014) Phương tiện thơ sơ có trọng tải toàn phần sức chở người bè (k.7, Đ.3 L.GTĐTNĐ 2004 k.4, Đ.24 L.SĐBS 2014) thủy nội địa (k.7, Đ.3 L GTĐTNĐ 2004) Nam PHỤ LỤC 2.1: SƠ ĐỒ VỀ QUAN HỆ PHÁP LUẬT GIỮA CHỦ THỂ VÀ ĐỘNG SẢN * Chú thích: Loại chủ thể Quản lý NN Chuyển dịch cụ thể QH CSH với TS Quyền sở hữu NV cụ thể NN Các dạng tài sản Phụ lục 2.2: Giấy chứng nhận đăng ký phƣơng tiện thủy nội địa 10 11 12 13 14 15 16 ... tội bị quyền, sai lầm chủ thể trao quyền giải việc đăng ký c Pháp luật đăng ký quyền tài sản Việt Nam (i) Quy định thời điểm hệ pháp luật đăng ký bất động sản Pháp luật đăng ký BĐS Việt Nam chia... ĐĂNG KÝ QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI SẢN 1.1 Khái quát đăng ký quyền tài sản 1.1.1 Khái niệm quyền tài sản Trong thay đổi tích cực Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015, Phần thứ hai Quyền sở hữu quyền khác tài sản, ... hóa tình trạng pháp lý tài sản 23 1.3 Đối tƣợng, thời điểm hệ đăng ký quyền tài sản 23 1.3.1 Đối tượng đăng ký quyền tài sản 23 1.3.2 Thời điểm hệ đăng ký quyền tài sản .34 KẾT