ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT PHẠM UY VŨ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018 Cơng trình hoàn thành tại: Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Đặng Công Cƣờng Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 4 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Điểm luận văn Kết cầu đề tài Chƣơng MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai, hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai 1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai 1.2 Cơ cấu pháp lý hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai9 1.2.1 Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai 1.2.2 Đối tượng hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai 10 1.2.3 Hình thức hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai 10 1.2.4 Nội dung hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai 11 1.3 Vai trò pháp luật hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai 11 Kết luận chương 13 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 13 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai 13 2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai thực tiễn áp dụng pháp luật 15 2.2.1 Những vướng mắc pháp lý giao kết thực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà hình thành tương lai 15 2.2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật hợp đồng mẫu (mua bán tài sản hình thành tương lai) 16 2.2.3 Những hạn chế, bất cập liên quan đến thực quyền nghĩa vụ bên 17 2.2.4 Những hạn chế, vướng mắc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà hình thành tương lai 17 2.2.5 Những hạn chế, bất cập pháp luật chủ thể hợp đồng 18 Kết luận chương 20 CHƢƠNG YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HTTTL 20 3.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật 20 3.1.1 Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL phải dựa sở đường lối Đảng phát triển thị trường bất động sản sách bảo đảm nhà cho người dân 20 3.1.2 Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL phù hợp với yêu cầu hội nhập quốc tế nên kinh tế Việt Nam 20 3.1.3 Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL phải đặt mối quan hệ xây dựng hoàn thiện thị trường bất động sản 21 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật 21 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 21 3.2.2 Giải pháp bảo đảm thực pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL 25 3.2.2.1 Giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà 25 3.2.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành án án, định Toà án giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai 26 KẾT LUẬN 26 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với phát triển khoa học kỹ thuật nhu cầu đầu tư sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, việc mua bán tài sản không dừng lại tài sản tồn mà tài sản chưa hình thành thời điểm mua bán hình thành tương lai Việc mua bán tài sản chưa tồn diễn nước có kinh tế thị trường từ lâu lịch sử, Việt Nam hoạt động thực thời gian gần Chính nhu cầu hoạt động hình thành nên pháp luật mua bán tài sản hình thành tương lai Việt Nam xây dựng từ có Bộ luật Dân 2005 Theo Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005 Điều 108 Bộ luật Dân năm 2015 (BLDS), tài sản có tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản trước thời điểm xác lập giao dịch Tài sản hình thành tương lai bao gồm: tài sản chưa hình thành; tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch Theo đó, tài sản hình thành tương lai hiểu loại tài sản tồn chưa tồn tại thời điểm giao dịch Tuy nhiên, đảm bảo thuộc quyền sở hữu cá nhân tổ chức định giao dịch tài sản Vấn đề tài sản hình thành tương lai (TSHTTTL) quy định nhiều văn pháp luật ban hành hành trước Ví dụ, Điều Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định tài sản hình thành tương lai gồm tài sản hình thành từ vốn vay; tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết hợp đồng mua bán; tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết bảo đảm tài sản đăng kí theo quy định pháp luật Tài sản hình thành tương lai khơng bao gồm quyền sử dụng đất BLDS năm 2015 bổ sung nhiều quy định khái niệm tài sản có tài sản hình thành tương lai quy định khác có liên quan đến chế định pháp lý tài sản hình thành tương lai quy định phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh (Điều 293); bảo đảm thực nghĩa vụ tương lai (Điều 294); tài sản bảo đảm (Điều 295) phạm vi bảo lãnh (Điều 336) Ngoài ra, tài sản hình thành tương lai quy định văn pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai… Mặc dù có nhiều quy định pháp luật tài sản hình thành tương lai, việc mua bán tài sản gặp nhiều khó khăn hàm chữa rủi ro pháp lý cao có nhiều vấn đề chưa quy định văn pháp luật, có quy định lại chưa rõ ràng có mâu thuẫn văn luật Điều gây nhiều khó khăn cho chủ thể trình thực nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp thời gian vừa qua Việc chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu sót quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề cần phải điều chỉnh kịp thời, tránh hệ xấu xảy kinh tế Ngồi ra, thiếu thống cơng tác quản lý nhà nước, đặc biệt thiếu hiệu hoạt động kiểm tra, giám sát công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật liên quan đến giao dịch dân TSHTTTL ảnh hưởng xấu tới ổn định giao lưu dân sự, kinh tế thương mại Với lý trên, chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Tài sản hình thành tương lai pháp luật điều chỉnh giao dịch dân loại tài sản đối tượng khoa học pháp lý Việt Nam nên quan tâm nghiên cứu Các nghiên cứu thực chủ yếu nghiên cứu kinh nghiệm pháp luật nước vấn đề này, nghiên cứu đặc điểm TSHTTTL, khác biệt hình thức, nội dung cách thức thực giao dịch dân TSHTTTL Ngoài ra, số cơng trình đề cập đến hạn chế pháp luật, thiếu sót pháp luật khiến cho việc giao dịch dân loại tài sản khó thực thực tế, giải tranh chấp phức tạp kéo dài ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh đặc biệt thị trường bất động sản Các cơng trình nghiên cứu tiêu biểu, gồm: - Nguyễn Ngọc Điện: Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh, 1999 Trong sách này, tác giả làm rõ sở lý luận tài sản nói chung, TSHTTL nói riêng lý thuyết pháp luật liên quan đến tài sản; Kinh nghiệm pháp luật số nước điều chỉnh tài sản TSHTTTL giao dịch dân liên quan đến Ngồi ra, tác gỉa đề cập đến nhu cầu cách thức luật hoá quy định liên quan đến TSHTTTL giao dịch dân liên quan đến nó; - Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006; - Đào Tuấn Thanh: Bàn công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề sửa đổi, bổ sung BLDS, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản hợp đồng, năm 2010; - Nguyễn Trường Giang Bùi Đức Giang: Thế chấp quyền tài sản pháp luật Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 07, tháng 4/2012… - Đồng Xuân Thuận: Những vấn đề pháp lý chung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, đăng https://vietnammoi.vn/quy-dinhve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-7908.html, cập nhật ngày 25/10/2016 Bài viết đề cập đến khái niệm, đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai, nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, hình thức hợp đồng nhu cầu cần luật hoá đầy đủ khía cạnh pháp lý liên quan đến loại hợp đồng - Hoàng Thị Thanh Hoa Nguyễn Văn Nghĩa: Những vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đến thi hành án tài sản hình thành tương lai đăng http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=2263, cập nhật ngày 14/12/2017 Bài viết đề cập đến quy định pháp luật TSHTTTL, giao dịch dân liên quan thực thực tiễn, tranh chấp dân khó khăn, vướng mắc tổ chức thi hành án dân án, định án liên quan đến TSHTTTL thiếu sót pháp luật thi hành án dân giải pháp khắc phục - Phạm Hoàng Anh: Luận văn thạc sĩ “ Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam” bảo vệ năm 2015 Đại học quốc gia Hà Nội Cơng trình hệ thống sở khoa học, sở pháp lý nhà hình tương lai; Đánh giá quy định pháp luật, hạn chế bất cập pháp luật nhà hình thành tương lai giải pháp hoàn thiện pháp luật Sau tham khảo nghiên cứu tài liệu tác giả nhận thấy viết tập trung nghiên cứu vào vấn đề cụ thể TSHTTTL khái niệm TSHTTTL tương quan với khái niệm tài sản; chấp TSHTTTL; công chứng hợp đồng chấp TSHTTTL; đăng ký hợp đồng mua bán TSHTTTL, pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Việc nghiên cứu đầy đủ toàn diện hợp đồng mua bán TSTTTL chưa nhiều Do vậy, việc tiếp tục nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai góp phân bổ sung vào hệ thống lý luận pháp luật giải pháp thực tiễn hữu ích giúp cho việc thực pháp luật dễ dàng hiệu trình mua bán tài sản hình thành tương lai 3 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu Trên sở làm rõ phương diện lý luận pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL yêu cầu pháp luật, thực tiễn hợp đồng mua bán loại tài sản này, đề tài xác định bất cập, hạn chế thiếu sót pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL xây dựng giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm hiệu lực thực tế pháp luật lĩnh vực 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Làm rõ sở lý luận pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL; - Làm rõ nội dung pháp luật TSHTTTL nội dung, hình thức, điều kiện pháp lý hợp đồng mua bán TSHTTTL; - Phân tích nội dung pháp luật, bất cập hạn chế thực tiễn thực pháp luật lĩnh vực này; - Xây dựng giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL; giải pháp nâng cao hiệu lực thực tế pháp luật Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu - Nghiên cứu quan điểm, khái niệm liên quan đến TSHTTTL; - Nghiên cứu sách phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN Đảng cộng sản Việt Nam, Nhà nước Việt Nam; - Nghiên cứu quan điểm khoa học TSHTTTL, hợp đồng mua bán nó; - Nghiên cứu nội dung pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL, pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán tài sản này; - Nghiên cứu bất cập, hạn chế pháp luật lĩnh vực - Nghiên cứu nguyên nhân tạo bất cập, hạn chế thực pháp luật lĩnh vực này; - Nghiên cứu kinh nghiệp pháp lý nước giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Không gian: Các quan niệm, giải pháp số liệu thực tiễn khảo cứu chủ yếu Việt Nam; - Thời gian: Từ năm 2005 đến Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Phƣơng pháp luận nghiên cứu Các vấn đề khoa học đề tài giải theo phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử Cơ sở lý thuyết vận dụng kinh tế thị trường kinh tế thị trường định hướng XHCN 5.2 Phƣơng pháp nghiên cứu - Phân tích, tổng hợp số liệu thứ cấp sử dụng chủ yếu nội dung mô tả, làm rõ hạn chế thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL Việt Nam; - So sánh, hệ thống hoá trừu tương hố sử dụng q trình nghiên cứu sở lý luận pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL, khái niệm có liên quan Chương Luận văn; - Phương pháp chọn mẫu điển hình sử dụng trình nghiên cứu vụ việc điển hình có liên quan đến tranh chấp, cách hiểu khác TSHTTTL Điểm luận văn - Xây dựng khái niệm TSHTTTL, hợp đồng mua bán TSHTTTL cấu, đặc điểm pháp lý loại hợp đồng này; - Khái quát thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL làm rõ hạn chế điển hình, như: tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin diễn phổ biến tạo nhiều hệ luỵ xấu cho thị trường bất động sản; Hiệu thi hành án dân án có TSHTTTL chưa cao cịn nhiều vướng mắc cần nghiên cứu làm rõ; Cách hiểu Hợp đồng mua bán TSHTTTL số người có thẩm quyền giải tranh chấp chưa thống nên vụ việc phải xét xử nhiều lần nội dung án thiếu thống với - Xây dựng giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật điều kiện chủ thể hợp đồng, trách nhiệm pháp lý vi phạm thoả thuận mua bán TSHTTTL; Bổ sung quy định cần thiết điều chỉnh việc thi hành án TSHTTTL; Sửa đổi quy định Luật Nhà mâu thuẫn với BLDS năm 2005 Kết cầu đề tài Chương Một số vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai; Chương Pháp luật thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai Việt Nam; Chương Yêu cầu giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai, nâng cao hiệu lực thực tế pháp luật Chƣơng MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái niệm tài sản hình thành tƣơng lai, hợp đồng mua bán tài sản hình thành tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai Điều 320, Bộ Luật Dân năm 2005 (sau viết tắt BLDS) quy định: “Vật dùng bảo đảm thực nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập hợp đồng mua bán giao kết” Về bản, định nghĩa tài sản hình thành tương lai (TSHTTTL) xem tài sản đối tượng hợp đồng mua bán có nội dung hồn tồn tương đồng với quy định trước BLDS năm 1995 (cơ sở để xây dựng ban hành Nghị định, Thông tư công chứng, chứng thực, hợp đồng mua bán có hiệu lực) Mặc dù nội dung pháp định rõ ràng, song thực tế việc thực giao dịch liên quan đến TSHTTTL khơng phải có qn nhận thức, có khơng quan cơng chứng, chứng thực từ chối thực công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán TSHTTTL Vậy cần có nhìn đầy đủ vấn đề nào? Quyền sở hữu chế định pháp lý địa vị pháp lý chủ sở hữu tài sản, xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sở hữu, quyền nghĩa vụ chủ sở hữu, biện pháp bảo vệ quyền sở hữu Tài sản đối tượng quyền sở hữu, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản (Điều 105 BLDS) ngun tắc, chủ sở hữu có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản thuộc sở hữu (nhưng khơng ảnh hưởng đến quyền lợi ích chủ thể khác, lợi ích chung), có quyền dùng tài sản thuộc sở hữu (và phép giao dịch) để bảo đảm thực thi nghĩa vụ dân TSHTTTL đối tượng quyền sở hữu, nhiên thực tiễn thường quan tâm xem đối tượng để bảo đảm nghĩa vụ dân TSHTTTL động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng mua bán thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận Như vậy, thời điểm xét, người chủ TSHTTTL chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho tương lai gần người xác lập quan hệ sở hữu tài sản nên pháp luật dành cho họ khả hưởng dụng số quyền phạm vi định Thực vấn đề quyền sở hữu TSHTTTL chế định mở giao dịch dân nên mang tính đặc thù tính đặc thù phản ánh góc độ: đối tượng sở hữu tính chất quyền năng, cụ thể: – Về đối tượng quan hệ sở hữu: thời điểm xét (hiện tại) tài sản chưa hình thành hình thái “vật chất – sản phẩm” để trở thành đối tượng xác lập quan hệ sở hữu đầy đủ (như nguyên liệu chưa tạo nên thành phẩm, hoa lợi, lợi tức, cơng trình xây dựng, đất đai làm sở hạ tầng chưa nghiệm thu bàn giao… …), vật có (đã có đối tượng) theo định chế pháp luật thể giấy tờ, theo ý chí người mua, sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch Tài sản hình thành tương lai gồm: tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật” (ii) Về công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai: Hiện tại, pháp luật chưa có quy định cụ thể trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai (như công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm quan nào; giấy tờ xuất trình quan cơng chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm…) dẫn đến hợp đồng chấp nhà dự án hình thành tương lai khó và/hoặc không công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm cơng chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm sau quan có thẩm quyền xác định việc công chứng/đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp tài sản không phù hợp với quy định pháp luật (iii) Về chấp dự án hộ nhà ở: Thực tế, vay tổ chức, cá nhân mua nhà thuộc dự án, ngân hàng chủ đầu tư, khách hàng vay vốn (người mua nhà) ký hợp đồng hợp tác 03 bên, theo ngân hàng giải ngân vốn vay cho khách hàng theo tiến độ hồn thành dự án, lịch tốn tiền mua nhà thỏa thuận chủ đầu tư người mua nhà ở; đồng thời chủ đầu tư phải cam kết giao gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngân hàng sau người mua nhà toán đầy đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo thỏa thuận nhận bàn giao nhà ở, chủ đầu tư hoàn tất thủ tục liên quan để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua (iv) Về việc công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở: Pháp luật hành không yêu cầu hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà phải công chứng/chứng thực, nên ngân hàng khách hàng thường thỏa thuận không thực công chứng hợp đồng chấp loại tài sản mà thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm 2.2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật hợp đồng mẫu (mua bán tài sản hình thành tương lai) Nhiều vụ tranh chấp hợp đồng diễn phức tạp, nguyên nhân chủ yếu bên bán với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiểu pháp luật nắm thông tin đối tượng mua bán cịn bên mua ngược lại tiến hành giao kết khéo lồng vào quy 16 định điều kiện có lợi cho tiến độ toán phạt hợp đồng, thời hạn bàn giao nhà, chi phí liên quan…Nếu khách hàng khơng tìm hiểu, khơng tư vấn kỹ người có chun mơn dễ chịu thiệt tranh chấp xảy Ngoài ra, vấn đề đăng ký hợp đồng mẫu nhiều vướng mắc Nếu doanh nghiệp sử dụng mẫu Bộ Xây dựng ban hành doanh nghiệp có cần thiết phải đăng ký hợp đồng mẫu với Cục quản lý cạnh tranh/Sở Công thương quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng? Nếu phải đăng ký Cục Quản lý cạnh tranh/Sở Công thương yêu cầu sửa đổi (hoặc chí hủy bỏ) điều khoản hợp đồng theo mẫu Bộ Xây dựng ban hành xử lý nào? Tính chất giao dịch dân sự thỏa thuận bình đẳng đương sựdo đó, trường hợp đăng ký hợp đồng mẫu điều kiện khác phải đáp ứng yêu cầu khách hàng nhằm bán sản phẩm bán sản phẩm cho đối tác chiến lược, khách hàng thân quen, đối ngoại bên có liên quan thương lượng thay đổi nội dung so với hợp đồng theo mẫu đăng ký với quan chức việc điều chỉnh có thuộc diện phải đăng ký lại hay khơng? 2.2.3 Những hạn chế, bất cập liên quan đến thực quyền nghĩa vụ bên Một là, tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cung cấp thơng tin Hai là, tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước mục đích Ba là, tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà chuyển quyền sở hữu cho người mua Bốn là, quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cịn nhiều bất cập Thứ tư, hạn chế, bất cập pháp luật liên quan giải tranh chấp hợp đồng Một là, thỏa thuận phạt hợp đồng cứng nhắc Hai là, vấn đề thi hành án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhiều khó khăn 2.2.4 Những hạn chế, vướng mắc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà hình thành tương lai (ii) Như nêu trên, hộ nhà tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc dự án chấp để vay vốn ngân hàng hình thức chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà đăng ký Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm, trước tồn dự án (quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án) 17 chủ đầu tư chấp vay vốn ngân hàng khác đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ngân hàng nhận chấp tài sản sau (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở) khơng có thơng tin đầy đủ, xác tài sản chấp ngân hàng xác định loại tài sản nhận chấp khác (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà hình thành tương lai dự án), nên quan đăng ký giao dịch bảo đảm chọn để tìm hiểu thơng tin tài sản chấp ngân hàng khác Thực tế, hai quan đăng ký nêu (Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) khơng có mối liên hệ với thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm (kết nối trực tuyến hệ thống thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm), nên tài sản dự án chấp 02 ngân hàng khác mà ngân hàng nhận chấp sau tài sản chấp ngân hàng khác Do vậy, trường hợp khách hàng không trả nợ đến hạn phải xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ, ngân hàng nhận chấp tài sản gặp khó khăn giải quyền lợi liên quan đến việc thu nợ (xác định quyền thu nợ tài sản chấp) Trong trường hợp này, bên khơng thỏa thuận với phải giải thơng qua biện pháp khởi kiện Tịa án nhân dân có thẩm quyền (một biện pháp thu nợ kéo dài, phát sinh nhiều chi phí phải cử người tham gia theo đuổi vụ việc…) 2.2.5 Những hạn chế, bất cập pháp luật chủ thể hợp đồng Theo quy định Điều 147 Luật Nhà năm 2014, có ba chủ thể chấp nhà HTTTL là: (i) Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chấp nhà xây dựng dự án tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn cho việc xây dựng nhà đó; (ii) Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà HTTTL đất hợp pháp chấp nhà tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở; (iii) Tổ chức, cá nhân mua nhà HTTTL dự án đầu tư xây dựng nhà chủ đầu tư chấp nhà tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để mua nhà Như vậy, Luật Nhà năm 2014 hướng đến loại nhà chưa hình thành hay q trình hình thành cịn nhà hình thành chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể chấp lại khơng có quy định cụ thể Trong đó, loại nhà HTTTL theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Trong thực tế nhu cầu chấp loại nhà hình thành chưa xác lập quyền sở hữu cho bên chấp lớn điều kiện chấp lại chưa làm rõ quy định pháp luật hành, cụ thể: Ngồi ra, pháp luật cịn bộc lộ vướng mắc liên quan đến nhà đối tượng giao dịch mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế Quy 18 định khoản Điều 108 Bộ luật Dân năm 2015 “chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” hiểu chủ sở hữu lần tài sản chủ sở hữu dịch chuyển quyền sở hữu tài sản thông qua giao dịch mua bán, trao đổi, thừa kế? Trên thực tế, có hai cách hiểu sau: (i) Chủ thể giao dịch phải người xác lập quyền sở hữu tài sản Như vậy, tài sản có chủ sở hữu không tài sản HTTTL; (ii) Chủ thể giao dịch có quyền sở hữu tài sản từ chuyển dịch quyền sở hữu chủ sở hữu trước tài sản Khoản Điều 295 Bộ luật Dân năm 2015 quy định điều kiện tài sản bảo đảm “tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm” khoản lại cho phép tài sản HTTTL tài sản bảo đảm Theo chúng tôi, nhà đối tượng hợp đồng mua bán, thuê mua trình thực (nghĩa hợp đồng phát sinh hiệu lực bên tiến hành thực việc toán tiền, bàn giao, sang tên đăng ký biến động), cần ghi nhận tài sản HTTTL bên mua dùng làm tài sản bảo đảm hai trường hợp: (i) Nếu nhà chưa toán xong tiền chấp để trả tiền cho nhà đó; (ii) Nếu nhà tốn xong tiền bên mua chưa hoàn tất thủ tục sang tên chấp để bảo đảm cho khoản vay khác chủ thể Vì, theo quy định Điều 12 Luật Nhà năm 2014, bên mua có quyền sở hữu nhà tốn xong tiền nhà bàn giao, nên chưa hồn tất thủ tục sang tên mà bị tước quyền tham gia vào giao dịch dân có lẽ chưa hợp lý Bởi lẽ, Luật Nhà năm 2014 cho nhà xây dựng hưởng quy chế nhà HTTTL Pháp luật nên dành quyền lựa chọn tài sản bảo đảm cho bên nhận chấp họ đánh giá độ an toàn rủi ro từ lựa chọn mình, tránh quy định cứng nhắc, đóng khung khiến cho giao dịch có nguy bị tuyên vô hiệu ii) Hạn chế hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở: Hạn chế lớn hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai hiệu lực pháp lý hợp đồng nhà hình thành tương lai khơng đủ điều kiện để chấp mua bán/chuyển nhượng theo quy định Luật Nhà văn hướng dẫn Luật Nhà Do đó, có rủi ro xảy (tức khách hàng vay không trả nợ tài sản chấp xử lý để thu nợ), ngân hàng phải đối diện với nguy khoản vay khơng có bảo đảm tài sản khơng luật pháp bảo vệ hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai chưa có hiệu lực pháp lý (chưa cơng chứng đăng ký giao dịch bảo đảm) 19 Đối với hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở, hợp đồng chấp không bắt buộc phải công chứng đăng ký Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp để thu nợ, ngân hàng gặp khó khăn việc chuyển quyền tài sản từ bên chấp sang bên nhận quyền tài sản Bởi chất pháp lý giao dịch việc chuyển quyền sở hữu nhà từ bên chấp sang cho người mua, vào thời điểm khách hàng vay vi phạm hợp đồng tín dụng phát sinh kiện xử lý tài sản chấp để thu nợ, nhà hình thành bên chấp sử dụng, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, nên nhà không đủ điều kiện để mua bán/chuyển nhượng cho người mua theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 Bộ Xây dựng Kết luận chƣơng Pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán TSHTTTL xây dựng tương đối đầy đủ sở pháp lý để bên thiết lập giao dịch liên quan đến đối tượng Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy pháp luật lĩnh vực nhiều hạn chế, vướng mắc cần phải tiếp tục sửa đổi, bổ sung, như: Việc quy định chưa thống Luật Nhà Nghị định 71/2010 hạn chế quyền cá nhân, tổ chức chấp nhà HTTTL mua từ cá nhân, tổ chức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Quy định pháp luật hợp đồng mẫu thiếu chế tài ràng buộc trách nhiệm tuân thủ nên doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lợi dụng, gây thiệt hại cho khách hàng giao dịch TSHTTTL; Tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin diễn phổ biến tạo nhiều hệ luỵ xấu cho thị trường bất động sản Ngồi ra, việc quy định cứng nhắc hình thức hợp đồng vấn đề pháp lý cần nghiên cứu sửa đổi để phù hợp với thông lệ quốc tế CHƢƠNG YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HTTTL 3.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật 3.1.1 Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL phải dựa sở đường lối Đảng phát triển thị trường bất động sản sách bảo đảm nhà cho người dân 3.1.2 Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL phù hợp với yêu cầu hội nhập quốc tế nên kinh tế Việt Nam 20 3.1.3 Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL phải đặt mối quan hệ xây dựng hoàn thiện thị trường bất động sản 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật Thứ nhất, phạm vi áp dụng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà 2014 vốn sử dụng cho phát triển nhà thương mại gồm 04 loại, có vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc huy động vốn góp thể thơng qua hợp đồng góp vốn Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng điều kiện để bán nhà hình thành tương lai (thường chưa có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng) chủ đầu tư tổ chức bán hàng với phương thức ký kết huy động vốn góp đủ điều kiện mua bán tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thức Mặc dù Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu rõ chủ đầu tư không phân chia sản phẩm nhà để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên huy động vốn, nhiên, phương thức thật chưa có quy định cách chi tiết, rõ ràng dẫn đến có thỏa thuận “ngầm” Khi trường hợp có xảy tranh chấp, vấn đề xử lý phức tạp Quyền, nghĩa vụ bên sở chứng lập luận bên đưa Tác giả cho rằng, quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cần đưa vào áp dụng triệt để, tránh việc chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng; cần quy định chi tiết vấn đề hợp đồng góp vốn cá nhân, hộ gia đình Thứ hai, điều kiện chủ đầu tư giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Về vấn đề này, phân tích trên, quy định rõ Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở, theo thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định điểm Sở Xây dựng phải có văn thông báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn nêu rõ lý Trường hợp chủ đầu tư gửi hồ sơ thời hạn quy định điểm mà Sở Xây dựng khơng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua chủ đầu tư quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải chịu trách nhiệm việc bán, cho thuê mua nhà này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm việc thơng 21 báo khơng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua sau nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư Theo quy định Khoản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý Như vậy, thấy rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định trách nhiệm quan quản lý nhà nước việc thẩm định xem chủ đầu tư có bán nhà hình thành tương lai hay không Quy định nhằm đề cao vai trò nhà nước việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần dẫn đến tâm lý “tin tưởng” khách hàng mua nhà hình thành tương lai thiếu việc kiểm tra thông tin cần thiết khác Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định Sở Xây dựng khơng có văn bán phải chịu trách nhiệm Có thể thấy rằng, có tranh chấp xảy việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc dựa nhiều yếu tô khác rủi ro lớn thuộc khách hàng Do đó, tác giả đề xuất tăng thời gian thẩm định cho quan có thẩm quyền (20 ngày làm việc 30 ngày) quy định cụ thể trách nhiệm quan để việc thẩm định đảm bảo, đảm bảo cho khách hàng giao kết mua nhà hình thành tương lai với chủ đầu tư uy chấp hành quy định Trường hợp không tăng thời gian thẩm định cho quan có thẩm quyền, tác giả xin đề xuất bỏ quy định việc thẩm định nêu để khách hàng nâng cao ý thức, tìm hiểu thật kĩ thơng tin trước kí hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, hạn chế rủi ro phát sinh Thứ ba, mâu thuẫn việc quy định hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng Theo quy định Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 việc phạt bồi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng phải có, nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại khơng “phải có” Như vậy, thấy nội Luật Kinh doanh bất động sản có mâu thuẫn Phạt bồi thường thiệt hại hai hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng khác có tính chất khác Nếu bồi thường thiệt hại trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu đề bù đắp tổn thất gây phạt hợp đồng việc bên vi phạm phải trả khoản tiền cho bên cịn 22 lại có vi phạm hợp đồng Về chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe “phịng ngừa”, mục đích để bên ý thức nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất đền bù đắp tổn thất gây Theo quy định khoản Điều 418 BLDS năm 2015 thì: “Trường hợp bên có thỏa thuận phạt vi phạm không thỏa thuận việc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm” Như vậy, đối chiếu với quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thỏa thuận phạt quy định Điều 18 bên vi phạm chịu phạt mà khơng phải chịu bồi thường Khi xem xét ví dụ đây, thấy thiệt hại gây từ việc vi phạm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khơng nhỏ Ví dụ sau: Ngày 02/02/2012, bà Phạm Ngọc Thu Hà có ký kết Hợp đồng số 65/ HĐMBCH-KH-COTECLAND với Cơng ty TNHH Kim Tú để mua hộ số 6A – tầng 15 thuộc dự án chung cư cao tầng Blue Saphiretại số 29 đường Bình Phú, Phường 10, Quận X, Tp.HCM, Công ty TNHH Kim Tú làm chủ đầu tư Tại thời điểm ký kết hợp đồng, công trình hồn thành phần móng xây dựng từ tầng 11 trở lên Theo hợp đồng, Công ty Kim Tú bán cho bà Hà phần thô hộ với giá 1.259.527.500 đồng, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thuế giá trị gia tăng, thời điểm dự kiến bàn giao hộ thô cho bên mua tháng 03/2012, trường hợp hạn, bên Công ty Kim Tú gia hạn thêm 04 tháng Ngày 10/2012 Công ty Kim Tú làm thủ tục bàn giao hộ, vi phạm mặt thời gian khoảng 03 tháng kể từ ngày hết thời gian gia hạn Bà Phạm Ngọc Thu Hà khởi kiện Công ty TNHH Kim Tú Tòa án quận X, Tp.HCM Tại án số 136/2014/DSST ngày 04/6/2014, Tòa án quận X tun Cơng ty TNHH Kim Tú có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại chậm bàn giao nhà với số tiền 40.808.691 đồng (Tương ứng với lãi suất 6%/năm tháng chậm bàn giao) số tiền phạt 125.952.000 đồng (Tương ứng với 10% giá trị hợp đồng) Qua ví dụ trên, thấy rằng, khoản tiền bồi thường thiệt hại không nhỏ, thời hạn bàn giao nhà chậm bị kéo dài khoản tiền lớn nhiều Theo đó, tác giả đề xuất sửa đổi bổ sung Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, nêu rõ vấn đề thỏa thuận bồi thường hợp đồng Thứ tư, vấn đề quy định tài khoản toán hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai Theo quy định hành, Khoản Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán nhà 23 hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Cũng cần lưu ý rằng, bảo lãnh thực tế chủ yếu bảo lãnh đối vật, có nghĩa chủ đầu tư phải có tài sản để bảo đảm cho việc ngân hàng bảo lãnh Thực tế cho thấy, chủ đầu tư thường chấp dự án xây dựng để bảo lãnh từ ngân hàng thương mại Đối với trường hợp này, Ngân hàng thương mại thường yêu cầu chủ đầu tư kí kết hợp đồng với khách hàng mua nhà hình thành tương lai, điều khoản thỏa thuận việc toán, phải chuyển khoản tài khoản Ngân hàng bảo lãnh để Ngân hàng kiểm soát việc sử dụng tiền chủ đầu tư, đảm bảo nguồn tiền sử dụng mục đích Bên cạnh đó, khách hàng “n tâm” ngân hàng kiểm sốt chủ đầu tư việc sử dụng nguồn tiền huy động từ khách hàng Đó vấn đề lý luận cần thực Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp khách hàng trả tiền mặt chuyển vào tài khoản ngân hàng khác tài khoản ngân hàng chủ đầu tư chấp dùng số tiền vào mục đích khác thay trả nợ ngân hàng, dẫn đến nguy ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp Vì vậy, thiết nghĩ cần quy định trực tiếp vấn đề vào Luật để tránh việc chủ đầu tư khơng thực theo cam kết với ngân hàng khách hàng mua nhà hình thành tương lai Thứ năm, cần có quy định cụ thể việc xử lý biến động, đảm bảo lợi ích cho khách hàng chủ đầu tư Nhìn góc độ bên bán, thị trường bất động sản luôn biến động biến đổi giá vật liệu, nhân cơng, sách nhà nước…là khó tránh khỏi cứng nhắc áp dụng điều khoản vi phạm hợp đồng bất lợi cho chủ đầu tư mà vấn đề không giải cách tốt Tham khảo quy định BLDS Pháp vấn đề này, hợp đồng mua bán quy định rõ kích thước, diện tích BĐS đem bán bên bán phải giao bất động sản với số liệu nêu hợp đồng, bên mua u cầu Nếu bên bán khơng thể giao kích thước diện tích quy định bên mua không yêu cầu giao số liệu chấp nhận trạng BĐS giao bên bán phải giảm giá tương ứng với tỷ lệ thiếu hụt Nếu kích thước diện tích BĐS lớn số liệu thỏa thuận hợp đồng bên mua lựa chọn việc trả thêm tiền rút khỏi hợp đồng phần phụ trội lớn 1/20 số liệu thỏa thuận hợp đồng Bên mua rút khỏi hợp đồng bên bán phải hoàn lạicho bên mua tiền bán vật nhận chi phí liên quan đến hợp đồng Như vậy, BLDS Pháp cho phép 24 bên bán hưởng ngoại lệ trách nhiệm kích thước diện tích bất động sản tăng lên phần phụ trội nhỏ 1/20 số liệu thỏa thuận Thiết nghĩ, lĩnh vực kinh doanh hàm chứa nhiều rủi ro kinh doanh bất động sản, pháp luật nên xem xét vấn đề trách nhiệm bên bán có thay đổi hồn cảnh cách hợp lý để có chế đảm bảo thực hợp đồng công bằng, hiệu Mặc dù pháp luật Việt Nam không quy định thực tế, nhiều chủ đầu tư thỏa thuận điều khoản hợp đồng Ví dụ “Hai bên trí rằng, diện tích thơng thủy ghi điểm tạm tính tăng lên giảm theo thực tế đo đạc thời điểm bàn giao hộ, bên mua có trách nhiệm tốn số tiền theo diện tích thực tế bàn giao hộ, trường hợp diện tích thơng thủy cao thấp 2% so với diện tích ghi hợp đồng hai bên khơng phải điều chỉnh lại giá bán hộ, chênh lệch vượt 2% so với diện tích hợp đồng giá bán hộ điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế” Việc pháp luật không điều chỉnh chủ đầu tư đưa vào hợp đồng dẫn đến bất lợi cho người mua nhà số 2% hay phần trăm chủ đầu tư định, người mua nhà hồn tồn có quyền từ chối nhận bàn giao nhà chủ đầu tư vi phạm lại không đưa vào điều khoản hợp đồng 3.2.2 Giải pháp bảo đảm thực pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL 3.2.2.1 Giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà Từ khó khăn, vướng mắc nêu trên, chúng tơi xin có số kiến nghị để quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, định: Thứ nhất: Bộ Tư pháp sớm nghiên cứu, ban hành văn thuộc thẩm quyền phối hợp với Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành văn hướng dẫn thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm việc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nhà để tạo sở pháp lý cho quan công chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm tổ chức, cá nhân có liên quan thực Thứ hai: Bộ Xây dựng cần ban hành văn quy định cụ thể việc chủ đầu tư bán nhà cho tổ chức, cá nhân giải chấp nhà trường hợp chủ đầu tư chấp toàn dự án để vay vốn; chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp văn giải chấp hộ nhà có liên quan cho ngân hàng người mua hộ nhà ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư đồng ý chấp hộ nhà cho ngân hàng để bảo đảm thực 25 nghĩa vụ trả nợ (vay vốn ngân hàng để toán tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo cam kết) Thứ ba: Bộ Xây dựng cần quy định chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với ngân hàng việc hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau người mua nhà ngân hàng nhận chấp nhà có văn thơng báo hộ nhà chấp hợp lệ ngân hàng đề nghị chủ đầu tư giao gốc giấy chứng nhận sở hữu nhà cho ngân hàng nhận chấp Đương nhiên, trường hợp người mua nhà toán đầy đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo thỏa thuận hợp đồng mua nhà nhận bàn giao nhà 3.2.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành án án, định Toà án giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai Thứ nhất, bổ sung quy định cần thiết điều chỉnh việc thi hành án TSHTTTL Việc xuất nhiều văn pháp luật quy định quyền nghĩa vụ bên giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại, đặc biệt giao dịch liên quan đến bất động sản, tín dụng, ngân hàng thúc đẩy giao dịch có liên quan đến tài sản hình thành tương lai phát triển Bên cạnh đó, giao dịch liên quan đến tài sản hình thành tương lai làm phát sinh tranh chấp kết tranh chấp thể án, định Tòa án định giải Trọng tài thương mại Tuy nhiên, trình tự, thủ tục nội dung có tính đặc thù để tổ chức thi hành loại án lại chưa luật hóa Luật THADS Ngoài ra, việc thiếu xác minh thực tiễn tồn tài sản hình thành tương lai án, định Tịa án gây khơng khó khăn cho quan THADS phải xử lý vấn đề có liên quan đến tài sản hình thành tương lai Có thể lấy ví dụ minh họa sau đây: Ví dụ 1: Quyết định cơng nhận thỏa thuận đương số 51/2014/KDTM-ST ngày 15/9/2014 có nội dung “Công ty Cổ phần PG phải trả Ngân hàng Thương mại cổ phần B số tiền 160.302.133.153 đồng tiền lãi chậm thi hành án theo Hợp đồng đặt mua trái phiếu số 031-11/HĐ ĐMTPPGDBT ngày 23/4/2011 Hợp đồng đặt mua trái phiếu số 076-11/HĐ ĐMTP-PGDBT ngày 18/11/2011 ký Ngân hàng Thương mại cổ phần B Công ty Cổ phần PG bao gồm nợ gốc 100.000.000.000 đồng, tiền lãi đến ngày 03/9/2014 60.302.133.153 đồng Thời hạn toán số tiền chậm ngày 15/9/2014 Đến thời hạn nói trên, Cơng ty Cổ phần PG khơng trả nợ Ngân hàng Thương mại cổ phần B có quyền đề nghị quan THADS có 26 thẩm quyền phát 70% giá trị Dự án Căn hộ Văn phòng cao tầng tài sản hình thành tương lai địa số 11D TS” Tuy nhiên, quan THADS tiến hành xác minh theo quy định biết, Dự án Căn hộ Văn phòng cao tầng địa số 11D TS chưa triển khai thực nên quan THADS tổ chức thi hành án theo nội dung Quyết định Tịa án Ví dụ 2: Năm 2010, Ngân hàng Thương mại cổ phần E cho Công ty cổ phần CV vay 50 tỷ đồng, tài sản chấp quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất hình thành từ vốn vay Ngân hàng Thương mại cổ phần E thuộc Dự án Nhà nghỉ, biệt thự sân golf Đến ngày 13/5/2014, Tòa án định công nhận thỏa thuận đương việc trả nợ, Công ty cổ phần CV chưa tiến hành xây dựng tài sản nên quan THADS chưa tổ chức thi hành theo nội dung án Tòa án KẾT LUẬN Pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL chế định pháp lý tương đối Việt Nam, quy định điều chỉnh loại hợp đồng pháp điển hoá BLDS năm 2005 nên việc nghiên cứu, thể văn pháp luật, thực tiễn thi hành số hạn chế định Trong phạm vi đề tài cấp luận văn, khảo cứu phân tích, đánh giá quy định pháp luật sở số phương diện lý luận thực tiễn thực pháp luật rút số kết luận sau: Thứ nhất, Hợp đồng mua bán TSHTTTL thực xã hội tương đối phổ biến loại hợp đồng có vai trị quan trọng việc góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, hộ gia đình mua nhà Đồng thời, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thị trường cho vay vốn ngân hàng tăng mạnh thời gian qua Thứ hai, liên tục sửa đổi, bổ sung hoàn thiện, pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL số hạn chế, vướng mắc cần tiếp tục hoàn thiện, gồm: Việc quy định chưa thống Luật Nhà Nghị định 71/2010 hạn chế quyền cá nhân, tổ chức chấp nhà HTTTL mua từ cá nhân, tổ chức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Quy định pháp luật hợp đồng mẫu thiếu chế tài ràng buộc trách nhiệm tuân thủ nên doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lợi dụng, gây thiệt hại cho khách hàng giao dịch TSHTTTL Ngoài ra, việc quy định cứng nhắc hình thức hợp đồng vấn đề pháp lý cần nghiên cứu sửa đổi để phù hợp với thông lệ quốc tế 27 Thứ ba, thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán TSHTTTL bộc lộ hạn chế, như: Tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin diễn phổ biến tạo nhiều hệ luỵ xấu cho thị trường bất động sản; Hiệu thi hành án dân án có TSHTTTL chưa cao nhiều vướng mắc cần nghiên cứu làm rõ; Cách hiểu Hợp đồng mua bán TSHTTTL số người có thẩm quyền giải tranh chấp chưa thống nên vụ việc phải xét xử nhiều lần nội dung án thiếu thống với Để pháp luật lĩnh vực hoàn thiện thực tiễn áp dụng hiệu cao hơn, thiết nghĩ cần phải sửa đổi, bổ sung quy định quan có thẩm quyền cần cải cách số phương diện, gồm: Hoàn thiện pháp luật điều kiện chủ thể hợp đồng, trách nhiệm pháp lý vi phạm thoả thuận mua bán TSHTTTL; Bổ sung quy định cần thiết điều chỉnh việc thi hành án TSHTTTL; Sửa đổi quy định Luật Nhà mẫu thuân với Bộ luật Dân 2015 28 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Văn pháp luật Quốc Hội (1995) Bộ luật Dân sự; Quốc Hội (2005) Bộ luật Dân sự; Quốc Hội (2015) Bộ luật Dân sự; Quốc Hội (2005) Luật Nhà ở; Quốc Hội (2014) Luật Nhà Quốc Hội (2014) Luật Đất đai; Quốc Hội (2014) Luật Kinh doanh bất động sản; Chính phủ (2010) Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà 2005; Chính phủ (2012) Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; 10 Chính phủ (2015) Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở; 11 Chính phủ (2017) Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, ngày 01/9/2017 đăng ký giao dịch bảo đảm; 12 Bộ Tư Pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường: Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT; 13 Bộ Xây dựng (2010) Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010; 14 Bộ Xây dựng (2014) Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014; II Tài liệu tham khảo 15 Hoàng Thị Thanh Hoa, Nguyễn Văn Nghĩa (2018) Những vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đến thi hành án tài sản hình thành tương lại, đăng http://moj.gov.vn; 16 Phạm Duy Nghĩa (2003), Điều chỉnh thông tin bất cân xứng quản lý rủi ro pháp luật hợp đồng Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 05, tr39; 17 Nguyễn Đình Phong, Đinh Thị Thu Hương (2018) Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, đăng https://tapchitoaan.vn/bai-viet/thao-go/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai; 18 http://www.bantinnhadat.vn/rui-ro-tu-hop-dong-dat-coc-mua-nha205.html (truy cập ngày 18/7/2018) 19 http://bvntd.vca.goừ.vn/Registrations/Home.aspx?page=6, thông tin từ Cục quản lý cạnh tranh -Bộ công thương (truy cập ngày 28/9/2018) 20 http://vietbao.vn/Nha-dat/Du-an-B5-Cau-Dien-Chu-dau-tu-tu-yxin-chuyen-doi-nha-xa-hoi/66747412/511/(truy cập ngày 15/10/2017) 21 http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/nhung-diem-can-luuy-khi-ky-hop-dong-mua-ban-nha-o-94032.html (truy cập ngày 23/9/2018) 22 http://www.hiephoidoanhnghiep.vn/print/zone/lam-sao-kiem-soattui-tien-chu-dau-tu-bat-dong-san/101/4915(truy cập ngày 12/10/2018) 23 http://vietbao.vn/Nha-dat/Du-an-cham-trien-khai-Khach-hang-khodoi-tien-dat-coc/2131611941/507/ (truy cập ngày 28/10/2018) 24 http://www.workviet.net/du-an-unsilk-city-van-chua-chiu-nhucnhich_c4_1_2_1101.html (truy cập ngày 15/10/2018) 25 http://tapchibatdongsanvietnam.com.vn/Web/default.aspx?tab=new sdetail&zoneid=113&itemid=888&lang=vi-VN(truy cập ngày 2/10/2018)