BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT VŨ THỊ THÙY LINH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT Hà Nội – 2010 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT VŨ THỊ THÙY LINH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Kỹ thuật Trắc địa Mã số: 60.52.85 LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Nguyễn Trọng San Hà Nội – 2010 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết luận văn trung thực, chương trình Định giá bất động sản tơi lập ngơn ngữ lập trình Visual Basic kết hợp với phần mềm ArcGIS chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận văn Vũ Thị Thùy Linh MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG LỜI CẢM ƠN 10 MỞ ĐẦU ………………………………………………………………………… 11 Chương ………………………………………………………………………… 15 NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢNError! Bookmark not defined 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN .15 1.1.1 Khái quát bất động sản .15 1.1.2 Điều kiện để tài sản coi bất động sản 15 1.1.3 Quyền chủ thể với bất động sản 16 1.1.4 Đặc điểm bất động sản 16 1.1.5 Phân loại bất động sản 17 1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .17 1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS 17 1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS .18 1.2.3 Phân loại thị trường BĐS 21 1.3 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 22 Chương ………………………………………………………………………… 25 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .25 2.1 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .25 2.1.1 Khái niệm 25 2.1.2 Những nguyên tắc định giá BĐS .25 2.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 26 2.2.1 Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp 26 2.2.2 Phương pháp đầu tư 28 2.2.3 Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành) 30 2.2.4 Phương pháp lợi nhuận 32 2.2.5 Phương pháp thặng dư 33 2.3 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 33 2.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 34 2.3.2 Các yếu tố khác 37 2.4 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ ĐẤT CÁC LOẠI 40 2.4.1 Cơ sở pháp lý 40 2.4.2 Nguyên tắc phân vùng đất nông thôn, phân hạng đất nông nghiệp để định giá đất 41 2.4.3 Xác định vùng đất, hạng đất vị trí loại đất cụ thể nông thôn để định giá đất 42 2.4.4 Phân loại thị, đường phố, vị trí đất đô thị loại đất cụ thể để định giá .43 2.5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .46 2.5.1 Nội dung quy trình định giá bất động sản 46 2.5.2 Các bước thực trình thẩm định giá 48 2.6 CÁC VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG QUẢN LÝ VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 53 2.6.1 Cơ sở pháp lý 53 2.6.2 Cơ sở quy hoạch 54 2.6.3 Bộ máy quản lý 54 2.6.4 Hệ thống định giá 55 2.6.5 Xây dựng sở liệu 55 Chương ………………………………………………………………………… 59 XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU 59 PHỤC VỤ CHO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 59 3.1 LỰA CHỌN PHẦN MỀM XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ CƠ SỞ DỮ LIỆU 59 3.1.1 Ưu điểm phần mềm ArcGIS 60 3.1.2 Hạn chế phần mềm ArcGIS 60 3.1.3 Thành phần chức ArcGIS .60 3.2 THIẾT KẾ CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 64 3.2.1 Mục đích xây dựng CSDL 64 3.2.2 Mơ hình tổng thể CSDL 64 3.2.3 Luồng thông tin 65 3.2.4 Dữ liệu không gian 66 3.2.5 Thiết kế CSDL thuộc tính .66 3.3 THỰC NGHIỆM XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯỜNG LÊ HỒNG PHONG, THÀNH PHỐ THÁI BÌNH 70 3.3.1 Tình hình khu vực 70 3.3.2 Dữ liệu thu thập đầu vào .71 3.3.3 Điều tra khu vực thực nghiệm .71 3.3.4 Xây dựng CSDL 77 Chương ………………………………………………………………………… 79 THIẾT KẾ PHẦN MỀM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .79 4.1 LỰA CHỌN NGƠN NGỮ LẬP TRÌNH .79 4.2 GIAO DIỆN CHƯƠNG TRÌNH 80 4.2.1 Chương trình .80 4.2.2 Thực đơn giao diện người sử dụng 80 4.2.3 Giới thiệu chương trình kết đạt 82 4.2.4 Sử dụng chương trình 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Viết đầy đủ BĐS Bất động sản CSDL Cơ sở liệu DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Bảng phân hạng mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất 37 Bảng 2.2 Bảng phân hạng mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá nhà .39 Bảng 3.1 Bảng thông tin đơn vị hành ………………………………… 66 Bảng 3.2 Bảng thơng tin đất …………………………………………… 67 Bảng 3.3 Bảng thông tin nhà ……………………………………………… 68 Bảng 3.4 Bảng thông tin chủ sử dụng ……………………………………… 69 Bảng 3.5 Khung giá đất Sở Tài ngun Mơi trường Thái Bình quy định ngày 01/ 01/ 2010 ……………………………………………………………………… 73 Bảng 3.7 Bảng hệ số ảnh hưởng yếu tố tới giá đất cơng trình xây dựng đất …………………………………………………………………………… 74 Bảng 3.8 Bảng yếu tố liên quan đến giá xây dựng giá đất ……………… 76 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Màn hình khởi động ArcMap ………………………………………… 61 Hình 3.2 Giới thiệu số cơng cụ ArcMap 62 Hình 3.3 Hiển thị Shape files …………………………………………………63 Hình 3.4 Cấu trúc Geodatabase ………………………………………………63 Hình 3.5 Sơ đồ quan hệ thực thể thực thể CSDL bất động sản ……65 Hình 3.6 CSDL khơng gian ……………………………………………………….77 Hình 3.7 Dữ liệu thuộc tính đối tượng đất ………………………………… 77 Hình 3.8 Dữ liệu thuộc tính đối tượng nhà ………………………………… 78 Hình 4.1 Giao diện chương trình ………………………………………… 80 Hình 4.2 Giao diện hình khu vực lựa chọn định giá ……………………… 83 Hình 4.3 Kết việc lựa chọn theo phương pháp so sánh ………………………83 Hình 4.4 Kết việc lựa chọn theo phương pháp chi phí ……………………….84 Hình 4.5 Kết việc lựa chọn theo phương pháp đầu tư ……………………… 85 Hình 4.6 Giao diện tìm kiếm bất động sản ……………………………………… 86 10 LỜI CẢM ƠN Trong trình thực luận văn, tác giả nhận hướng dẫn, giúp đỡ tận tình thầy giáo PGS.TS Nguyễn Trọng San, ý kiến đóng góp thầy mơn địa chính, bạn bè, đồng nghiệp Qua đây, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS TS Nguyễn Trọng San bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới thầy - giáo Bộ mơn Địa chính, trường Đại học Mỏ- Địa chất bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Với kiến thức chun mơn, trình độ cịn hạn chế, kinh nghiệm làm việc thực tiễn chưa sâu, nên luận văn cịn nhiều thiếu sót, kính mong nhận đóng góp, bảo thầy giáo bạn đồng nghiệp Hà Nội, tháng năm 2010 Học viên Vũ Thị Thùy Linh 11 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngày nay, với phát triển ngành công nghệ thông tin, việc triển khai rộng rãi ứng dụng tin học vào nghiên cứu, lao động sản xuất đem lại hiệu kinh tế vượt trội Vì đặc thù ngành nghề, lĩnh vực mà đòi hỏi cần phải có hệ thống phần mềm riêng Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System – GIS ) đời việc ứng dụng hệ thống mang lại hiệu rõ rệt quản lý đất đai, trước việc quản lý nguồn tài nguyên cịn thơ sơ thủ cơng Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quan trọng quý giá, việc sử dụng, quản lý hợp lý nguồn tài nguyên đem lại nhiều giá trị kinh tế cho đất nước Đặc biệt trước phát triển nhanh mạnh kinh tế phát triển ạt trình thị hóa đất đai ngày trở nên quan trọng Q trình thị hóa nước ta năm gần thay đổi ngày, với trình bất động sản (BĐS) thị trường BĐS vấn đề nóng bỏng, thu hút quan tâm tầng lớp xã hội Phát triển quản lý tốt thị trường góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo thuận lợi để thu hút đầu tư thực có hiệu tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế - xã hội đất nước Ở nước ta, trình chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường nhiều thành phần, định hướng xã hội chủ nghĩa chủ trương phát triển tăng cường quản lý thị trường BĐS sở tạo lập đồng yếu tố thị trường, đổi nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước kinh doanh BĐS thị trường BĐS Để thực chủ trương quản lý điều tiết thị trường bất động sản, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ – CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Dựa vào đó, hàng năm tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, xây dựng khung giá loại đất công bố rộng rãi vào ngày 01 tháng 01 hàng năm 75 CCPHAPLY1 Đầy đủ 20 CCPHAPLY2 Không đầy đủ HSMTRUONG1 Trong lành 15 HSMTRUONG2 Trung bình 10 HSMTRUONG3 Ơ nhiễm LOAINHA1 Biệt thự 500 LOAINHA2 Nhà gỗ 300 LOAINHA3 Bê tông 50 LOAINHA4 Cấp 30 LOAINHA5 Tập thể 20 DTXAYDUNG1 > 150 m2 50 DTXAYDUNG2 80 m2 đến 150 m2 40 DTXAYDUNG3 < 80 m2 30 DTSUDUNG1 > 150 m2 30 DTSUDUNG2 80 m2 đến 150 m2 20 DTSUDUNG3 < 80 m2 10 HSCTRINH1 Trên tầng 50 HSCTRINH2 tầng 40 HSCTRINH3 tầng cấp 30 NAMSUDUNG1 Dưới năm 30 NAMSUDUNG2 năm đến 10 năm 20 NAMSUDUNG3 Trên 10 năm 10 HSSANVUON1 Khơng HSSANVUON2 Có 30 76 Bảng 3.8 Bảng yếu tố liên quan đến giá xây dựng giá đất 1000/m2 TN_RONG1 < 25000tr/năm 10 TN_RONG2 25 đến 50000 tr/năm 15 TN_RONG3 > 50000 tr/năm 20 DONGIA_XD1 Mđxd nhà 3500 DONGIA_XD2 Mđxd nhà xưởng 1800 GIATHEOTT1 2mặt tiền đường lớn 50000 GIATHEOKG1 GIATHEOTT2 26000 mặt đường loại I GIATHEOKG2 GIATHEOTT3 23400 mặt đường loại II GIATHEOKG3 GIATHEOTT4 mặt đường loại IV GIATHEOKG6 20000 9000 ngõ GIATHEOKG5 GIATHEOTT6 37000 20000 GIATHEOKG4 GIATHEOTT5 45000 5500 2500 nghách 2500 1800 77 3.3.4 Xây dựng CSDL 3.3.4.1 Dữ liệu khơng gian Hình 3.6 CSDL khơng gian 3.3.4.2 Dữ liệu thuộc tính Hình 3.7 Dữ liệu thuộc tính đối tượng đất 78 Hình 3.8 Dữ liệu thuộc tính đối tượng nhà 79 Chương THIẾT KẾ PHẦN MỀM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 LỰA CHỌN NGÔN NGỮ LẬP TRÌNH Khi tiến hành thành lập chương trình có hai bước cần làm là: phân tích thiết kế hệ thống, chuẩn bị thuật tốn dùng ngơn ngữ lập trình để đưa thuật tốn vào máy tính điện từ Với thuật tốn ta dùng nhiều ngơn ngữ lập trình khác kết quả, nhiên lựa chọn sử dụng ngôn ngữ người lập trình Ngồi ra, lập trình cần phải ý đến việc lựa chọn ngôn ngữ cho chương trình tối ưu hơn, khối lượng xử lý nhiều Ngày với khả lập trình mơi trường Window số ngôn ngữ mạnh Visual Basic Net, Visual Basic, Visual Basic C, C, C++ Với công cụ lập trình mạnh hàng loạt phần mềm ứng dụng đời đáp ứng tốt nhu cầu người sử dụng như: ArcGIS, Autocad, MicroSation, Mapinfo Các phần mềm có giao diện dễ dàng, đẹp mắt người sử dụng, đặc biệt tốc độ xử lý liệu nhanh lên cách đáng kể Trong thời gian làm luận văn, theo học chương trình lập trình ngơn ngữ Visual Basic Visual Basic 6.0 ngơn ngữ lập trình hãng Microsoft, dùng Visual Basic cách nhanh tốt cho Microsoft Windows, Visual Basic 6.0 gắn liền với khái niệm lập trình trực quan, nhìn thấy kết qua thao tác giao diện chương trình thực Ngơn ngữ thuận lợi so với ngôn ngữ khác cho phép chỉnh sửa đơn giản nhanh chóng màu sắc, kích thước, hình dáng đối tượng có mặt ứng dụng Kết hợp với sở liệu chủ yếu đồ số làm việc phần mềm ArcGIS Sự kết hợp ngơn ngữ lập trình với phần mềm ArcGIS cho tơi sản phẩm lập trình hồn hảo 80 4.2 GIAO DIỆN CHƯƠNG TRÌNH 4.2.1 Chương trình Hình 4.1 Giao diện chương trình 4.2.2 Thực đơn giao diện người sử dụng * Thực đơn Quản lý đồ Thực đơn gồm chức năng: - Chọn đơn vị hành - Thốt khỏi chương trình * Thực đơn Hiển thị 81 - Phóng to: Phóng to nội dung vẽ điểm chọn - Thu nhỏ: Thu nhỏ nội dung vẽ điểm chọn - Trượt: Dùng để kéo vẽ - Xem toàn vẽ: Đưa nội dung vẽ tầm nhìn hình * Thực đơn Định giá - Phương pháp so sánh: Định giá cho đất nhà nói chung - Phương pháp chi phí: Định giá cho bất động sản phục vụ cơng trình cơng cộng ( bệnh viện, trường học, nhà thờ, khu vui chơi giải trí…) - Phương pháp đầu tư: Định giá bất động sản phục vụ cho công nghiệp, thương mại - dịch vụ cho thuê * Tiện ích - Tìm kiếm Bất động sản: Để tìm kiếm bất động sản có giá khoảng định - Bảng hệ số định giá: Bảng yếu tố ảnh hưởng tới đất nhà * Trợ giúp Thực đơn gồm: - Giới thiệu chương trình - Hướng dẫn sử dụng chương trình 4.2.3 Sử dụng chương trình Để sử dụng chương trình trước hết cần thu thập đồ địa khu vực thực nghiệm, sau cập nhật thơng tin hình học thơng tin thuộc tính liên quan đến đất ở, nhà mà ảnh hưởng đến giá đất, nhà Đưa số liệu thơng tin vào bảng thuộc tính mẫu Khi số liệu đưa vào đầy đủ, định giá đất ở, nhà kèm theo sơ đồ đất yếu tố ảnh hưởng đến 82 đất có đồ giá đất tồn khu vực tiến hành xem giá đất ở, nhà khả tìm kiếm thơng tin đất cơng trình xây dựng đất 4.3 THỰC NGHIỆM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯỜNG LÊ HỒNG PHONG, THÀNH PHỐ THÁI BÌNH Chương trình xây dựng sở liệu thuộc tính, liệu khơng gian phục vụ cơng tác định giá bất động sản theo giá thị trường khung giá Mục đích chương trình quản lý thị trường bất động sản sàn giao dịch Kết đạt được: - Giá bất động sản theo thị trường theo khung giá nhà nước Tùy theo mục đích sử dụng mà lựa chọn phương pháp định giá cho phù hợp Kết hiển thị giao diện phần mềm chủ sử dụng, thông tin liên quan đến đất cơng trình xây dựng đất Với bất động sản đất nhà ở, lựa chọn phương pháp định giá so sánh Với bất động sản công trình cơng cộng như: bệnh viện, nhà văn hóa, trường học, khu vui chơi giải trí, sân vận động…) lựa chọn phương pháp chi phí Với bất động sản phục vụ cho mục đích cơng nghiệp, thương mại - dịch vụ cho thuê, lựa chọn phương pháp đầu tư - Tìm kiếm BĐS Kết cho người sử dụng tìm kiếm BĐS khoảng giá tìm kiếm để đầu tư Giao diện hình xuất hiện: số đất nằm khoảng giá tìm kiếm, giá bất động sản địa bất động sản 83 Hình 4.2 Giao diện hình khu vực lựa chọn định giá 84 Hình 4.3 Kết việc lựa chọn theo phương pháp so sánh Hình 4.4 Kết việc lựa chọn định giá theo phương pháp chi phí 85 Hình 4.5 Kết việc lựa chọn định giá theo phương pháp đầu tư 86 Hình 4.6 Giao diện tìm kiếm bất động sản 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Sau trình nghiên cứu nghiêm túc làm việc khẩn trương, với nỗ lực cố gắng thân với hướng dẫn tận tình thầy giáo PGS.TS Nguyễn Trọng San, giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo Bộ mơn Địa chính, khoa Trắc địa, Trường Đại học Mỏ - Địa chất, đến tơi hồn thành luận văn Kết tơi xây dựng chương trình định giá bất động sản đất ở, nhà khu vực đô thị cách khoa học, hiệu hệ thống sở liệu chuẩn hóa Chương trình góp phần vào việc định giá bất động sản cách nhanh chóng, thuận tiện Chương trình nhận liệu đầu vào đồ địa phần mềm ArcGIS, sau q trình cập nhật liệu xử lý số liệu cho sở liệu môi trường ArcGIS Do người dùng sau sử dụng chương trình kết hợp với phần mềm ArcGIS để tra cứu thông tin định giá định giá đất nhà Trên sở xây dựng hệ thống cở sở liệu định giá đất nhà ở, chương trình định giá giá trị đất ở, nhà sát với giá giao dịch thị trường bất động sản Giá trị bất động sản định giá để người bán người mua biết xác thơng tin bất động sản cần giao dịch giá trị bất động sản phù hợp với giá thị trường để từ nhà quản lý kiểm sốt phần thị trường bất động sản Từ kết đạt rút số nhận xét kiến nghị sau: - Phần mềm ArcGIS phần mềm quản lý thông tin bất động sản vô hiệu quả, quản lý liệu khơng gian liệu thuộc tính - Cơng tác chuẩn bị thu thập liệu phải thực đầy đủ chi tiết, liệu thu thập đựơc cần phải thống xác - Cơ sở liệu đồ cần phải chuẩn hóa theo chuẩn riêng để can thiệp chương trình phần mềm - Ngơn ngữ lập trình Visual Basic ngơn ngữ lập trình bậc cao, đơn giản hiệu để xây dựng ứng dụng cách nhanh chóng - Ngày nay, với phát triển mạnh mẽ công nghệ thông tin, việc ứng dụng phần mềm tin học đem lại hiệu lớn kinh tế nói chung 88 quản lý đất đai nói chung Vì vậy, nhà định giá cần vận dụng kiến thức tin học công tác định giá bất động sản với liên kết ngành có lính vực chun môn quản lý đồ, quản lý đất đai, để thông tin định giá giá trị định giá bất động sản công khai nhằm phát triển thị trường bất động sản đầy tiềm Do trình độ chuyên môn lĩnh vực công nghệ thông tin, kiến thức định giá bất động sản nhiều hạn chế nên phầm mềm định giá bất động sản tơi xây dựng chưa hồn hảo thiếu nhiều chức để cập nhật, tra cứu quản lý thị trường bất động sản Cuối cùng, lần tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS Nguyễn Trọng San tận tình hướng dẫn tơi q trình làm luận văn Qua đây, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy - giáo Bộ mơn Địa giúp đỡ thời gian vừa qua 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - TS Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình Thị trường bất động sản, Bộ Tài nguyên Môi trường Trịnh Thị Hải Yến (2009), Kế toán bất động sản đầu tư), Luận văn thạc sĩ, Trường Đại Học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội KS Chu Văn Chung (2007), Điều tra, khảo sát thực trạng thị trường bất động sản; Nghiên cứu, đánh giá hệ thống văn quy phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản làm sở xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, Thuộc dự án nghiệp kinh tế - Bộ Xây dựng Graylon E Greer (2008), Bất động sản phương Đông Đoàn Văn Trường (2007), Tuyển tập phương pháp thẩm định giá bất động sản ... TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.5.1 Nội dung quy trình định giá bất động sản - Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản bất động sản. .. dựng sở liệu 55 Chương ………………………………………………………………………… 59 XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU 59 PHỤC VỤ CHO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 59 3.1 LỰA CHỌN PHẦN MỀM XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ CƠ SỞ DỮ LIỆU... a) Bất động sản định giá; b) Vị trí, quy mơ bất động sản; c) Tính chất thực trạng bất động sản; d) Tình trạng pháp lý bất động sản; e) Các hạn chế bất động sản; f) Phương pháp định giá bất động