1 LờI Mở ĐầU Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá ngời, thành phần quan trọng môi trờng sống, tạo cải vật chất, xây dựng công trình phục vụ cho đời sống hàng ngày góp phần phát triển kinh tế xà hội ,an ninh quốc phòng Tuy nhiên đất đai có hạn, nhu cầu ngời đất đặc biệt đất không ngừng tăng.Ngày với tốc độ đô thị hoá diễn khắp vùng , miền nớc với gia tăng dân số lại gây sức ép vấn đề đất đặc biệt khu vực đô thị Vấn đề quản lý sử dụng đất trở nên phức tạp hơn, đòi hỏi Nhà Nớc phải có quy định sát thực, cụ thể để điều chỉnh vấn đề Hơn hai khu vực đô thị nông thôn có điều kiện kinh tế xà hội khác đòi hỏi phải có quy định đất riêng cho phù hợp Trong năm qua pháp luật vấn đề đất luôn vấn đề đợc nhà lập pháp quan tâm hang đầu xây dựng pháp luật đất đai Nếu nh Luât đất đai năm 1993 cha có quy định riêng vấn đề đất mà quy định chung chung Luật đất đai năm 2003 vấn đề đất đợc quy định cụ thể, chi tiết tách bạch thành điều luật riêng Việc quy định nh đáp ứng đợc yêu cầu đổi sách pháp luật đất đai trình Công nghiệp hoá ,hiện đại hoá đất nớc, tạo điều kiên cho việc quản lý đất thuận lợi Tuy nhiên sau năm thực hiên Luật đất đai 2003 bên cạnh điểm tiến bộ, tích cực điểm không hợp lý bất cập Để đảm bảo cho việc quản lý sử dụng đất thực hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo quyền lợi ích ngời sử dụng đất, lúc hết phải nghiên cứu chế định pháp luật ®Êt ë ®Ĩ tõ ®ã ®a ph¬ng híng gãp phần hoàn thiện vấn đề tơng lai Là sinh viên tr ởng Đại học Luật Hà Nội có chút tâm huyết với môn học Luật đất đai chọn đề tài khoá luân Những quy định pháp luật đất đô thị nông thôn, mong muốn đa số kiến nghị góp phần hoàn thịên chế định tơng lai Với đề tài xin trình bày làm ba phần: Phần một: Những vấn đề chung đất đô thị nông thôn, Phần hai: thực trạng pháp luật hành quy định vấn đề đất đô thị nông thôn, Phần ba: Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện chế định pháp luật đất đô thị nông thôn Do thời gian trình độ nhiều han chế nên chắn khoá luận tránh khỏi thiếu sót Rất mong đợc góp ý bạn , thầy cô để làm rõ vấn đề CHƯƠNG I: NHữNG VấN Đề Lý LUậN CHUNG Khái niệm đặc điểm đất đô thị nông thôn 1.1.Khái niệm Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá đời sống ngời Ngay từ sinh ngời đà phải cần có đất để ở, để sản xuất, để xây dựng công trình phục vụ cho đời sống ngày Theo quan niệm truyền thống ngời Việt Nam đất nơi để xây dựng nhà cửa, công trình phục vụ cho đời sống hàng ngày ngời Tuy nhiên đô thị nông thôn có đặc ®iĨm riªng vỊ ®iỊu kiƯn tù nhiªn, kinh tÕ x· hội nên đất hai khu vực có khác Đô thị nơi dân c đông đúc, trung tâm thơng nghiệp, thành phố thị trấn Theo NĐ 72/ 2001/ NĐ-CP ngày 5/10/2001 việc phân loại đô thị cấp quản lý đô thị đô thị điểm dân c có yếu tố sau: - Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy kinh tế-xà hội nớc vùng lÃnh thổ định - Quy mô dân số 4.000 ngời - Tổng số lao động phi nông nghiệp tổng số lao động tối thiểu 65% - Cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động dân c tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định loại đô thị - Mật độ dân c phù hợp với quy mô, tính chất đặc điểm loại đô thị Căn vào yếu tố nói đô thị đợc chia làm loại: Đô thị loại đặc biệt cac đô thị từ loại đến loại Nông thôn nơi có số lao động nông nghiệp chiếm đa số thờng có sở hạ tầng, quy mô dân số so với đô thị Hiện việc quản lý sử dụng đất đai phức tạp Vì để thuận lợi cho việc quản lý đất đai cần đợc phân thành loại đất khác Theo quy định Luật Đất đai 1993 đất đợc phân làm loại đất gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị đất cha sử dụng Khác với Luật Đất đai 1993, nhằm đáp ứng yêu cầu tập trung quản lý vĩ mô đất đai, tránh chồng chéo, trùng lặp hai chế độ sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 phân chia đất thành ba nhóm vào mục đích sử dụng là: nhóm ®Êt n«ng nghiƯp, nhãm ®Êt phi n«ng nghiƯp, nhãm ®Êt cha sử dụng Đất đô thị nông thôn thuộc nhóm đất phi nông nghiệp đợc quy định cụ thể hai điều luật khác điều 83, điều 84 Việc quy định cụ thể khoa học vấn đề đất taị đô thị nông thôn giúp cho việc quản lý sử dụng đất cách hiệu tiết kiệm Đất đô thị nằm đất đô thị mà đất đô thị đất nội thành, nội thị xÃ, thị trấn, thị tứ đợc sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở quan , tổ chức, sở sản xuất kinh doanh, sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh mục đích khác Đất ngoại thành, ngoại thị đà có quy hoạch đợc quan có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị đợc quản lý nh đất đô thị Khái niệm đất đô thị khái niệm có phạm trù hẹp nhiều so với khái niệm đất đô thị Theo quy định điều 84 Luật Đất đai 2003 đất đô thị đợc quy định nh sau: đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phơc vơ ®êi sèng cïng mét thưa ®Êt thc khu dân c đô thị, phù hợp với quy định đà đợc quan có thẩm quyền xét duyệt Điều 83 Luật Đất đai 2003 quy định đất nông thôn nh sau: đất hộ gia đình, cá nhân nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống, vờn, ao đất thuộc khu dân c nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân c nông thôn đà đợc quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt Từ khái niệm thấy đất nông thôn đợc xác định trớc tiên phụ thuộc vào quy hoạch điểm dân c nông thôn quan nhà nớc có thÈm qun xÐt dut ViƯc giao ®Êt ë khu vùc nông thôn để xây dựng nhà cho ngời dân phải vào quy hoạch, không dẫn ®Õn sù bïng nỉ mang tÝnh tù ph¸t cđa nhiỊu tụ điểm dân c không theo quy hoạch xét duyệt, từ phá vỡ không gian, cảnh quan môi trờng, sống ngời dân sống khu vực nông thôn Đất khu vực nông thôn đất để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ cho sinh hoạt có đất vờn, ao đất Việc xác định đất vờn, ao đất đợc quy định điều 87 Luật Đất đai 2003 nh sau: - Đất vờn, ao đựơc xác định đất phải đất có nhà thuộc khu dân c - Đối với trờng hợp đất có vờn, ao đợc hình thành trớc ngày 18/12/1980 ngời sử dụng có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1,2,5 điều 50 Luật Đất đai 2003 diện tích đất vờn, ao đợc xác định đất - Đối với trờng hợp đất có vờn, ao đợc hình thành từ 18/12/1980 đến trớc ngày 1/7/2004 ngời sử dụng cã mét c¸c giÊy tê vỊ qun sư dơng đất quy định khoản 1, 2, điều 50 Luật đất đai 2003 mà giấy tờ ghi rõ diện tích đất diện tích đất có vờn, ao đợc xác định theo giấy tờ - Đối với trờng hợp đất có vờn, ao đợc hình thành từ 18/12/1980 đến trớc ngày 1/7/2004 ngời sử dụng có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, 2, điều 50 Luật đất đai 2003 mà giấy tờ không ghi rõ diện tích đất diện tích đất có vờn, ao đợc xác định nh sau: + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng vào điều kiện, tập quán địa phơng qui định hạn mức công nhận đất theo số lợng nhân hộ gia đình + Trờng hợp diện tích đất lớn hạn mức công nhận đất địa phơng diện tích đất đợc xác định hạn mức công nhận đất địa phơng + Trờng hợp diện tích đất nhỏ hạn mức công nhận đất địa phơng diện tích đất đợc xác định toàn diện tích đất - Đối với trờng hợp giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, 2, điều 50 Luật Đất đai 2003 diện tích đất có vờn, ao đợc xác định theo mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân pháp luật đất đai quy định Nh vậy, việc quy định rõ vấn đề xác định diện tích đất trờng hợp đất có vờn, ao có ý nghĩa lớn vực nông thôn nơi mà hầu hết hộ gia đình có đất vờn, ao đất Việc quy định nh giúp địa phơng không lúng túng việc xác ®Þnh diƯn tÝch ®Êt ë, ®Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt cho ngêi sư dụng đất Có thể nói khái niệm đất đợc quy định điều 83, điều 84 Luật Đất đai 2003 cụ thể, phạm vi hẹp thể phạm vi điều chỉnh mặt pháp lý khuôn khổ đất đô thị nông thôn, tránh nhầm lẫn với loại đất khác khu dân c 1.2 Đặc điểm đất khu vực đô thị nông thôn Đất khu vực đô thị nông thôn loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, loại đất dùng để xây dựng nhà công trình phục vụ cho đời sống sinh hoạt hàng ngày ngời Vì đất khu vực đô thị nông thôn có đặc điểm chung loại đất cụ thể là: - Chủ thể đợc nhà nớc giao đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức nớc, ngời việt nam định c nứớc ngoài.Và chủ thể đợc nhà nớc cho thuê đất bao gồm: ngời Việt Nam định c nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc Tuy nhiên có cá nhân, hộ gia đình chủ thể đợc nhà nớc giao đất với mục đích làm nhà để ổn định lâu dài Các chủ thể khác đợc giao đất, cho thuê đất với mục đích đầu t kinh doanh nhà nhằm giải nhu cầu thiết nhà khu vực đô thị - Mục đích sử dụng đất để nên loại đất thờng nằm nơi có vị trí địa lý thuận lợi cho việc lại, sinh hoạt đợc dễ dàng nh nằm gần sông, gần đờng giao thông, trung tâm thơng mại Những nơi có vị trí địa lý thuận lợi nh dân c tập trung đông giá đất lại thờng cao nơi khác Giá đất thờng phụ thuộc vào khả sinh lời vị trí địa lý khu đất - Diện tích đất có xu hớng ngày tăng dân số ngày gia tăng tốc độ đô thị hoá diến nhanh chóng - Hạn mức đất khu vực đô thị nông thôn Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng vào quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn quỹ đất địa phơng quy định - Việc sử dụng đất tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đà đợc quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt Ngoài đặc điểm chung đất đô thị nông thôn có đặc điểm riêng biệt, khu vực đô thị nông thôn có điều kiện tự nhiên, kinh tế xà hội khác nhau, cụ thể là: - Đô thị nơi có mật độ dân số đông đúc nên nhu cầu đất đô thị cao nhiều so với nông thôn - Hạn mức đất giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định có khác biệt lớn đô thị nông thôn - Luật Đất đai 2003 đề cập đến việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân nông thôn mà không đề cập đến vấn đề khu vực đô thị đô thị nhu cầu đất cao nên Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng cho tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc thực dự án đầu t xây dựng nhà để bán cho thuê Việc giao đất thực dự án xây dựng chung c không áp dụng khu vực nông thôn 10 - Việc phân bổ đất nông thôn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng với quy hoạch công trình công cộng, công trình nghiệp đảm bảo thuận tiện cho sản xuất, đời sống nhân dân, vệ sinh môi trờng theo hớng đại hoá nông thôn Nhà nớc tạo điều kiện thuận lợi cho ngời sống nông thôn có chỗ sở tần dụng đất khu dân c sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân c đất nông nghiệp Còn việc phân bổ đất đô thị phải đảm bảo vệ sinh môi trờng cảnh quan đô thị đại, phải đảm bảo đồng với đất xây dựng công trình công cộng, công trình nghiệp Một số yêu cầu đặt việc quản lý sử dụng đất khu vực đô thị nông thôn Nh đà nghiên cứu đất có đặc điểm riêng so với loại đất khác, đất có vai trò vô quan trọng đời sống ngời ngời sống đất Do cần phải đặt yêu cầu trình quản lý sử dụng đất Tuy nhiên đất đô thị nông thôn có đặc điểm riêng biệt nên yêu cầu đặt hai khu vực trình quản lý sử dụng có khác cụ thể: a Đối với khu vực đô thị trình quản lý sử dụng đất cần phải đặt yêu cầu sau: - Đất đô thị phải bố trí đồng với đất sử dụng cho mục đích xây dựng công trình công cộng, công trình nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trờng cảnh quan đô thị đại 62 đợc tuyển dụng; thiết bị cần thiết cho hoạt động chuyên môn cấp huyện hầu hết cha đợc trang bị Do thiếu cán chuyên môn nên phòng tài nguyên môi trờng bị động thực nhiệm vụ, chủ yếu thực công việc vụ, có tính chất cấp bách nh công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng, giảI tranh chấp, khiếu nại đất đai Còn nhiệm vụ trọng tâm nh cấp giấy chứng nhận lại triển khai cha tốt Cán địa xà có ngời, hầu hết cha qua đào tạo quản lý đất đai, lại phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác thờng không ổn định, nhìn chung không đáp ứng khối lợng công việc cấp giấy chứng nhận - Hệ thống pháp luật số điểm bất cập Theo khoản điều 48 luật đất đai 2003 qui định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp cho ngêi sư dơng ®Êt theo mét mÉu thèng nhÊt nớc loại đất Trờng hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản đợc ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo qui định pháp luật đăng ký bất động sản Đây qui định hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tiễn để đẩy mạnh sớm hoạn thành việc cấp giấy chứng nhận, nhằm giải tồn sử dụng đất lịch sử để lại( thực tế năm qua ách tắc việc tổ chức cấp giấy chứng nhận đất đô thị đà đợc tháo gỡ tiến độ cấp giấy chứng nhận đà tăng 42.9% so với 14 năm trớc), tạo tiền đề cho việc xây dung, triển khai, thực luật đăng ký bất đồng sản.Tuy nhiên, việc cấp giÊy chøngnhËn theo lt nhµ ë vµ viƯc ban 63 hành luật đăng ký bất động sản đà làm cho việc quản lý đất bị phân tán, ảnh hởng đến việc quản lý thống bảo đảm tính minh bạch thông tin bất đồng sản Việc pháp luật nhà qui định ngời sở hữu nhà có yêu cầu đợc cấp giấy chứng nhận(khoản điều luật nhà ở) thực tế đà làm chậm việc câp giấy chứng nhận đất ở, làm chậm việc xử lý tồn sử dụng đất lịch sử để lại không đáp ứng yêu cầu bắt buộc ngời sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất để nhà nớc quản lý đất đai Quy định tỷ lệ phí trớc bạ cấp giấy chứng nhận thuế suất chuyển nhợng quyền sử dụng đất dựa giá đất bao cấp trớc chậm đợc sửa đổi tình hình giá đất nhà nớc qui định đà tiếp cận dần với giá chuyển nhợng thực tế thị trờng đà buộc ngời sử dụng đất phảI nộp nghĩa vụ với mức cao nhiều lần so với trớc, dẫn tới nhiều trờng hợp ngời sử dụng đất không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, không thực thủ tục chuyển nhợng qua quan nhà nớc mà chủ yếu thực hình thức trao tay, làm hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất thị trờng bất động sản, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nớc - Một phận ngời sử dụng đất cha nhận thức đầy đủ tầm quan träng cđa giÊy chøng nhËn hc cha cã nhu cầu thực quyền ngời sử dụng đất( chấp vay vốn, chuyển quyền sử dụng đất) nên cha thực kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận * Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải thực số giải pháp sau: - Tiếp tục hoàn thiện sách, pháp luật đất đai 64 Trớc mắt, phủ trình quốc hội thông qua nghị kỳ họp việc thống cấp loại giấy chứng nhận bao gồm quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thống qui trình thực việc đăng ký đất đai, đăng ký tài sản hình thành từ sử dụng đất nguyên tắc thống đầu mối quản lý đăng ký, đơn giản thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho ngời sử dụng đất, khắc phục lÃng phí quản lý, tạo đồng việc quản lý phát triển thị trờng bất đồng sản giai đoạn Coi việc cấp giấy chứng nhận mục tiêu để nhà nớc quản lý đất đai, không nên thu nhiều tiền ngời sử dụng đất làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu; sau hình thành việc cấp giấy chứng nhận giao dịch đất đai đợc thực qua hệ thống quản lý quan nhà nứơc tăng thu cho ngân sách nhà nớc nhiều lần so với Do vậy, cần rà soát sửa đổi, bổ sung qui định nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai theo hớng trớc mắt giảm møc th st chun qun sư dơng ®Êt, thay thÕ th chun qun sư dơng ®Êt b»ng th thu nhËp cá nhân; bỏ điều chỉnh khoản phí, lệ phí liên quan đến cấp giấy chứng nhận cho phù hợp với thực tế, đặc biệt có sách miễn giảm hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện khó khăn, vùng đồng bào dân tộc thiểu số, hộ gia đình nghèo cấp giấy chứng nhận - Hoàn chỉnh máy quản lý, nâng cao trình độ cán chuyên môn 65 Rà soát sửa đổi qui định, hớng dẫn chức năng, nhiệm vụ, tổ chức máy văn phòng đăng ký cấp tỉnh, cấp huyện để kiện toàn tổ chức, hoạt động tổ chức theo hớng quan dịch vụ công, thực thủ tục hành đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất Ngay đầu năm 2008 phải hoàn thành việc thành lập văn phòng đăng ký tất quận, huyện, thị xÃ, thành phố thuộc tỉnh; đồng thời bố trí đủ nhân lực trang thiết bị cần thiết cho hoạt động chuyên môn để đáp ứng đợc yêu cầu cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa triển khai thực luật đăng ký bất động sản sau đợc quốc hội thông qua Tập trung đào tạo nâng cao trình độ lựcvà đạo đức cán bộ, công chức quản lý đất đai, bảo đảm tính ổn định, chuyên nghiệp, đặc biệt cán địa cấp xà cấp huyện - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai Tăng cờng công tác tuyên truyền, vận động, phổ biến pháp luật đất đai dói nhiều hình thức (thông qua diễn đàn, báo chí, phát thanh, giao lu trực tuyến) để ngời dân nhận thức đợc đợc tầm quan trọng việc đăng ký đất ®ai, cÊp giÊy chøng nhËn ®èi víi thưa ®Êt ®ang sử dụng, hiểu biết chấp hành pháp luật, giám sát thực pháp luật, tạo điều kiện cho việc cấp giấy chứng nhận theo qui định pháp luật đất đai 3.2.2) Vấn đề giá đất Hiện giá đất nhà nớc quy định chênh lệch lớn so với giá chuyển nhợng thực tế Giá đất tăng phù hợp 66 với quy luật tự nhiên, cần phải có kiểm soát điều tiết không để tăng đột biến tạo sốt đất nh trớc điều cần thiết nhằm đảm bảo phát triển kinh tế xà hội cách bền vững, thiết nghĩ để ổn định giá đất cần thực số giải pháp nh sau: - Xây dựng ban hành sách giá đất động, phù hợp đảm bảo hài hoà quyền lợi ngời sử dụng đất, nhà nớc bền vững xà hội: + Giá đất phải tơng đơng với thị trờng Khi xây dựng giá đất phải tiến hành khách quan, có sở kế hoạch tránh tình trạng áp đặt ý chí chủ quan, + Bổ sung giá loại đất nh đất nông nghiệp đô thị, đất nông nghiệp liền kề với đất Khi xác định giá loại đất dựa vào kết sinh lợi từ sản xuất nông nghiệp mà phải đợc xem xét nguồn bổ sung cho đất đô thị + Giá đất tiết tới vị trí, loại đất cụ thể phù hợp với tình hình thực tế địa phơng - Thực biện pháp kích cầu để ổn định giá.Thực kích cầu nhà đất thông qua nhiều biện pháp nhà nớc, nhà đầu t Ngân hàng.Trong tình hình kích cầu giải pháp có tầm quan đặc biệt,vừa để giải nhu cầu nhà ngời dân ( nhiều ngời có nhu cầu mua nhà song khả toán tiền mua nhà đóng cao không hợp lý) Vừa tăng cầu để lập lại cân đối cho nhà nớc tránh đợc sốt đất ảo -Từng bớc xây dựng phát triển bền vững thị trờng bất động sản: 67 Để giá đất ổn định , điều cần thiết phải có thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh , minh bạch , thông tin đợc công khai Khiếm khuyết lớn tồn thị trờng bất động sản nớc ta có tợng giao dịch ngầm, giao dịch giấy tờ trao tay không qua quan nhà nớc cấp, cách phải xoá bỏ đợc tình trạng Muốn phải đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đất cho tổ chức , hộ gia đình cá nhân Cần hoàn thiện tổ chức dịch vụ trung tâm bất động sản với hoạt động liên quan đến định giá , thông tin , giao dịch kết hợp với quan quản lý nhà nớc để tăng cờng công tác quản lý sau giao đất , công khai hoá quy hoạch sử dụng đất , đơn giản hoá tổ chức hành đất đai , giải hợp lý đền bù thiệt hai giải phóng mặt , đảm bảo quyền lợi đáng ngời sử dụng đất nhằm rút ngắn thời gian giải mặt thực dự án Đồng thời mở rộng quyền giao dịch đối tợng tham gia thị trờng bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi để tổ chức pháp nhân có đầy đủ quyền nh hộ gia đình cá nhân chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê chấp quyền sử dụng đất Gắn liền với việc mở rộng quyền giao dịch phải mở rộng đối tợng tham gia giao dịch thị trờng bất động sản đối tợng có yếu tố nớc Việc mở rộng thị trờng bất động sản cho ngời Việt Nam nớc , ngời nớc ngoìa tổ chức nớc tham gia đầu t yêu cầu khách quan 68 trình hội nhập , tác dụng đẩy mạnh đầu t bất động sản mà góp phần thúc đẩy hoạt động đầu t , kinh doanh khác đồng thời giúp đối tợng có điều kiện c trú , sinh sống , làm việc ổn định lâu dài Việt Nam Với giải pháp, sách thích hợp chắn giá nhà , đất địa bàn nớc nói chung đặc biệt thành phố lớn ổn định tạo điều kiện cho thị trờng bất động sản phát triển bền vững theo tiÕn tr×nh héi nhËp kinh tÕ qc tÕ 3.2.3 VỊ vấn đề giải tranh chấp đất đai Điều 135 Luật đất đai 2003 quy định hoà giải UBND xÃ,phờng,thị trấn thủ tục bắt buộc thủ tục trình giải tranh chấp đất đai Để kết hoà giải có giá trị pháp lý kết hoà giải phải đợc lập thành biên bản, có chữ ký bên tranh chấp xác nhận UBND xÃ, phờng, thị trấn nơi có đất Theo quy định nh không cần thiết nhìn chung làm kéo dài việc giải tranh chấp đất đai số trờng hợp việc lấy chữ ký tất bên tranh chấp khó Ví dụ : hộ gia đình tranh chấp diện tích đất đà gửi đơn đến UBND xà để tiến hành giải Tuy nhiên UBND xà triệu tập đến để hoà giải tranh chấp bên cố tình vắng mặt Thiết nghĩ Luật đất đai nên quy định cụ thể vấn đề văn dới luật theo hớng dẫn :Nếu đợc triệu tập mà bên cố tình vắng mặt cố tình không hợp tác gây trở ngại cho việc hoà giải lập biên hoà giải không thành , có chữ ký bên tranh chấp xác nhận UBND xà , phờng , thị trấn nơi có đất Quy định 69 nh giúp cho việc giải tranh chấp đất đai diễn nhanh chóng hơn, bảo đảm đợc quyền lợi ích hợp pháp cho ngời sừ dụng đất hoà Trong nhiều trờng hợp quy định tiết kiệm đợc thời gian công sức nhà nớc nhân dân, thể thái độ dứt khoát nhà nớc tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật đất đai nên cố tình chây lỳ không chịu hợp tác để thực hiên việc hoà giải 3.2.4 Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất đà chấp , bảo lÃnh để thu hồi nợ Theo quy định khoản điều 130 Luật đất đai 2003 nguyên tắc việc xử lý quyền sử dụng đất đà chấp, bảo lÃnh để thu hồi nợ đợc thực bên chấp, bên đợc bảo lÃnh không thực thực không nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dơng VỊ c¸ch thøc xư lý qun sư dơng đất trờng hợp Luật đất đai 2003 qui định nh sau: -Nếu hợp đồng tín dụng có thoả thuận xử lý theo thoả thuận bên ghi hợp đồng - Trờng hợp hợp đồng tín dụng thoả thuận không xử lý đợc theo thoả thuận đà ghi hợp đồng bên nhận chấp , nhận bảo lÃnh có quyền chuyển nhợng sử dụng đất cho ngời khác để thu hồi nợ - Các bên có quyền yêu cầu quan nhà nớc có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất -Khiếu kiện TAND theo quy định pháp luật Theo chúng tôi, Luật đất đai 2003 quy định cho phép bên nhận chấp , nhận bảo lÃnh có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất đà chấp , đà bảo lÃnh cho ngời khác để 70 thu hồi nợ không hợp lý Thø nhÊt , ngêi nhËn thÕ chÊp , nhận bảo lÃnh chủ sở hữu tài sản nên theo quy định pháp luật quyền chuyển nhợng tài sản cha đợc chủ sở hữu uỷ quyền Thứ hai , bên chấp , bên đợc bảo lÃnh có nghĩa vụ trả phạm vi số tiền đà nợ ghi hợp đồng tín dụng số tiền chuyển nhợng quyền sử dụng đất Để phù hợp với quy định Bộ luật dân bảo vệ quyền lợi ích đáng nguời sử dụng đất Trong trờng hợp Luật đất đai 2003 nên sửa đổi theo hớng đa tài sản đà chấp, đà bảo lÃnh đấu giá tổ chức đợc phép thực việc đấu giá theo quy định pháp luật 3.2.5 Về vấn đề thu hồi đất Chính sách ®Ịn bï thiƯt h¹i cho ngêi sư dơng ®Êt ë trơng hợp Nhà nớc thu hồi nhiều điểm cha thoả đáng, cần phải nghiên cứu, sửa đổi cho phù hợp đảm bảo lợi ích cho ngới sử dụng đất Giá đất để đền bù thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất, nhiên giá đất Nhà nớc qui định thấp nhiều so với giá thị trờng Luật đất đai 2003 văn hớng dẫn thi hành đà qui định cách cụ thể nguyên tắc, phơng pháp xác định giá đất, nhiên giá đất uỷ ban nhân dân tỉnh qui định cha sát với giá chuyển nhợng thị trờng, ngời sử dụng đất bị Nhà nớc thu hồi đất khó khăn việc tạo dựng nơi Nguyên nhân tình trạng địa ph ơng thiếu quan thực có chuyên môn việc định giá đất, việc đánh giá đất thiếu khoa học không 71 phù hợp với thực tế Luật đất đai 2003 có qui định tổ chức có đủ điều kiện, lực đợc hoạt động dịch vụ giá đất.Thực tế đòi hỏi phải thiết lập tỉnh, thành phố trực thuộc trung ¬ng mét tỉ chøc cã ®đ ®iỊu kiƯn vỊ vËt chất đủ lực thực công việc này.Theo tôi, tổ chức công bố giá đất công khai vào ngày 01/01 hàng năm Tổ chức Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng thành lập chịu trách nhiệm trớc Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng lĩnh vực hoạt động Việc đền bù đất ë hiƯn cịng xt hiƯn nhiỊu tiªu cùc Khi biết đất bị thu hồi ngời sử dụng đất thờng tự ý xây dựng thêm công trình kiến trúc đất tự ý trồng trọt trông đất để tính vào giá đền bù gây thiệt hại nhiều cho ngân sách nhà nớc Việc xảy phổ biến khu vực nông thôn Luật đất đai 2003 đà qui định điều 29 việc: nghiêm cấm hoạt động tự ý xây dựng, đầu t bất động sản khu vực phải thu hồi để thực qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhiên lại cha có chế giám sát chặt chẽ để thực qui định thực tế Thiết nghĩ, để khắc phục vấn đề nên trao quyền hạn cho tổ chức phát triển quĩ đất phối hợp với Uỷ ban nhân dân xà tăng cờng việc kiểm tra giám sát công tác đền bù giải phóng mặt 3.2.6) Một số kiến nghị khác - Vấn đề quản lý , sử dụng đất nông thôn từ trớc đến bị coi nhẹ , có văn pháp luật vấn đề Để tránh tình trạng quản lý, sư dơng ®Êt ë xén, bõa 72 b·i khu vực nông thôn, hạn chế việc mở rộng đất nông nghiệp, đất trồng lúa ổn định việc quy định vấn đề văn pháp luật thực cần thiết - đô thị nông thôn vấn đề đào tạo, bồi d ỡng nghiệp vụ chuyên môn, kỹ thuật cho cán địa vấn đề cấp bách đội ngũ cán cha đáp ứng đợc yêu cầu đặt thời kỳ công nghiệp hoá , đại hoá đất nớc cán địa cấp xà , phờng Vì cần phải có giải pháp để nâng cao lực quản lý , tăng cờng cán địa cấp xÃ, đồng thời quy định cụ thể trách nhiệm họ quản lý đất đai nói chung đất nói riêng khâu quan trọng trực tiếp thực việc quản lý sử dụng đất Muốn làm đợc điều theo phủ nên giao cho ngành từ cấp tỉnh xuống quản lý theo ngành dọc, có nh việc quản lý đạo có thống hiệu Tiến hành bổ nhiệm đội ngũ cán sở theo quy định tiêu chuẩn hoá cán Những cán cha đủ tiêu chuẩn bắt buộc phải đào tạo lại Trờng hợp không đáp ứng đợc nhiệm vụ phải thay Mặt khác quan chuyên môn quản lý đất đai tham mu để chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh có văn quy định ổn định đội ngũ cán làm công tác chuyên môn đất đai Chỉ có ổn định ngời nâng cao nghiệp vụ công tác quản lý đất đai cấp sở có hiệu , đáp ứng đợc yêu cầu quản lý Bên cạnh yếu tố ngời việc tạo điều kiện sở vật chất, công cụ quản lý nh xây dựng sở liệu cho sơ yếu tố để giúp cho việc quản lý sử dụng đất hiệu 73 - Tiến hành tổ chức triển khai công tác quy hoạch sử dụng đất cách thống nhất, đồng chuyªn nghiƯp víi u tè sau : + Quy hoạch sử dụng đất sở để quy hoạch phát triển chung quy hoạch ngành trở thành thực Nội dung quy hoạch đợc phổ cập công khai ®Õn tõng thưa ®Êt, tõng ngêi sư dung ®Êt đai huy động đợc giám sát xà hội từ bắt đầu lập dự án đến hình thành việc xây dựng + Việc chỉnh trang phải đảm bảo cân đối đất đất sử dụng vào mục đích phúc lợi công cộng theo tiêu chuẩn có sẵn cho vùng , địa phờng +Xây dựng chế lập , xét duyệt , tổ chức , thực giám sát thi công quy hoạch sử dụng đất Những tổ chức chuyên môn lành nghề bao gồm chuyên gia nhà quản lý giỏi có kỹ tạo bớc đột phá đồng thời huy động đợc xà hội tham gia xây dựng thực giám sát quy hoạch Mặt khác theo qui định Điều 83 Luật đất đai 2003 quy định đất tai nông thôn đất để xây dựng nhà cửa , xây dựng công trình phục vụ đời sống, vờn ao đất có đất dùng làm di sản thờ cúng Nên qui định rõ ràng loại đất luật đất đai loại đất vốn xuất phát từ phong tục tập quán, tín ngỡng ngới dân Việt Nam để có sở phap lý để giải tranh chấp loại đất Đất dùng làm di sản thờ cúng vốn đất gia tộc, ngời đợc gia tộc cử đứng quản lý thực việc thờ tự.Khi đất đà đợc làm di sản thờ cúng định liên quan đến đất gia tộc 74 họp bàn định, trừ trờng hợp nhu cầu mà Nhà nớc thu hồi đất theoqui định pháp luật KếT LUậN Có thể nói chế định pháp luật đất chế định quan trọng pháp luật đất đai nói chung Đặc biệt thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá ngày đất đợc quan tâm bao giò hết Pháp luật đất đai đà có qui định tiến ngày phù hợp với 75 phát triển kinh tế đất nớc, thể số điểm nh: thứ nhất, nh trớc đất thuộc sở hữu t nhân đất thuộc sở hữu toàn dân nhà nớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý; thứ hai, trớc đất không đợc phép chuyển nhợng đất trở thành loại hàng hoá đặc biệt có giá trị lớn, tham gia sôi động vào thị trờng bất động sản Với qui định pháp luật đất đai đà mở réng qun cho ngêi sư dơng ®Êt Víi lt ®Êt đai 2003 đời vấn đề đất đợc qui định cụ thể, rõ ràng điều luật, nhờ giúp cho Nhà Nớc dễ dàng việc quản lý vốn đất đai nói chung đất nói riêng Các quan chuyên môn đà kiểm soát đợc tình hình sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nớc Nhờ mà việc sử dụng đất không bừa bÃi nh trớc mà ngày trở nên hợp lý, tiết kiệm hiệu Nh luật đất đai 2003 đời đà khắc phục hạn chế văn pháp luật trớc đây- qui định cách chung chung vấn đề đất ở, đà gây khó khăn cho Nhà Nớc việc quản lý đất Tuy nhiên Luật đất đai 2003 qui định cha hợp lý,không sát thực đa vào áp dụng thực tế cha đạt đợc kết nh mong muốn Vì việc tiếp tục hoàn thiện chế định pháp luật đất điều thực cần thiết, nhằm nâng cao hiệu hoạt động quan nhà nớc đồng thời đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp ngới sử dụng đất Ngày với quan tâm Đảng, Nhà Nớc toàn xà hội tơng lai không xa chế định 76 pháp luật đất đợc hoàn thiện, khắc phục hạn chế, bất cập,vớng mắc nh ... qui định cụ thể chơng Luật đất đai năm 2003 Về Luật đất đai năm 2003 kế thừa qui định Luật đất đai năm 1993 quy? ??n nghĩa vụ ngời sử dụng đất Luật đất đai 2003 đà dành hai điều 105,107 để qui định. .. loại đất khác Theo quy định Luật Đất đai 1993 đất đợc phân làm loại đất gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị đất cha sử dụng Khác với Luật Đất. .. Phần một: Những vấn đề chung đất đô thị nông thôn, Phần hai: thực trạng pháp luật hành quy định vấn đề đất đô thị nông thôn, Phần ba: Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện chế định pháp luật đất