BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI NGUYỄN VĂN THỊNH NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN VỀ KÊ BIÊN, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THI HÀNH ÁN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên Nghành Luật Thương Mại TPHCM – 2009 LỜI CAM ĐOAN Qua hai tháng miệt mài, với giúp đỡ quý thầy cô, bạn bè, quan, tác giả hồn thành khóa luận tốt nghiệp Nhân đây, tác giả xin gửi lời cám ơn tới người giúp đỡ, tạo điều kiện để tác giả hồn thành khóa luận Đặc biệt, tác giả xin nhấn mạnh giúp đỡ, hướng dẫn từ phía Huỳnh Minh Phương – người theo sát hướng dẫn tác giả suốt thời gian vừa qua gửi tới cô lời cám ơn sâu sắc MỤC LỤC Lời nói đầu Phần mở đầu Ý nghĩa giá trị ứng dụng đề tài Trang Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Trang Phạm vi nghiên cứu Trang Phương pháp nghiên cứu Trang Bố cục tiểu luận Trang Phần nội dung nghiên cứu CHƯƠNG I: VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ KÊ BIÊN, BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THI HÀNH ÁN 1 Kê biên, kê biên quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm kê biên, kê biên quyền sử dụng đất Trang 1.1.2 Đặc điểm hoạt động kê biên quyền sử dụng đất Trang 1.2 Bán đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án 1.2.1 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất Trang 1.2.2 Đặc điểm hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án Trang 1.3 Mối quan hệ kê biên đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án Trang 1.4 Sự cần thiết phải đặt quy định pháp luật kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án Trang CHƯƠNG II: NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG KÊ BIÊN, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THI HÀNH ÁN 2.1 Quy định pháp luật kê biên quyền sử dụng đất 2.1.1 Các trường hợp kê biên quyền sử dụng đất – điều kiện kê biên quyền sử dụng đất Trang 11 2.1.2 Xác định diện tích đất kê biên thứ tự kê biên quyền sử dụng đất 2.1.2.1 Xác định diện tích đất kê biên Trang 16 2.1.2.2 Thứ tự kê biên quyền sử dụng đất Trang 18 2.1.3 Kê biên quyền sử dụng đất số trường hợp cụ thể 2.1.3.1 Kê biên quyền sử dụng đất tài sản chung Trang 19 2.1.3.2 Kê biên quyền sử dụng đất người khác thuê, khai thác, sử dụng Trang 21 2.1.3.3 Kê biên quyền sử dụng đất chấp Trang 22 2.1.4 Quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất kê biên xử lý tài sản gắn liền với đất Trang 23 2.1.5 Thành lập Hội đồng kê biên, thành phần tham gia kê biên quyền sử dụng đất Trang 26 2.1.6 Khiếu nại giải tranh chấp quyền sử dụng đất kê biên Trang 28 2.2 Quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án 2.2.1 Định giá quyền sử dụng đất kê biên, khiếu nại giải khiếu nại định giá 2.2.1.1 Định giá quyền sử dụng đất kê biên Trang 30 2.2.1.2 Khiếu nại giải khiếu nại định giá T rang 32 2.2.2 Giải việc nhận quyền sử dụng đất kê biên để thi hành án Trang 33 2.2.3 Nhận lại quyền sử dụng đất kê biên T rang 34 2.2.4 Tổ chức bán đấu giá đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất kê biên Trang 34 2.2.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất kê biên để thi hành án Trang 35 2.2.6 Cưỡng chế chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất kê biên để thi hành án Trang 36 CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG KÊ BIÊN, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THI HÀNH ÁN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THI HÀNH ÁN 3.1 Một số khó khăn, vướng mắc áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án Trang 38 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án Trang 48 KẾT LUẬN LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thi hành án giai đoạn thực thi án, định có hiệu lực pháp luật Tồ án Trong giai đoạn này, biện pháp pháp luật quy định, quan thi hành án tổ chức thực hiện, đưa án, định có hiệu lực pháp luật Toà án vào đời sống Kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án biện pháp cưỡng chế thi hành án theo quy định pháp luật hành Quyền sử dụng đất kinh tế thị trường tư liệu phục vụ sản xuất, phục vụ sinh hoạt mà tài sản có giá trị lớn Việc thừa nhận quyền sử dụng đất tài sản có nghĩa thừa nhận quyền sử dụng đất dùng làm tài sản bảo đảm cho giao dịch người sử dụng đất hay quyền sử dụng đất bị kê biên, bán đấu giá để đảm bảo cho việc thi hành án người sử dụng đất Tuy nhiên, liên quan tới lĩnh vực pháp luật chun nghành riêng, lại địi hỏi trình tự thủ tục áp dụng chặt chẽ quy định pháp luật vấn đề cịn có bất cập nên việc áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án thực tế thời gian qua cho thấy cịn có nhiều khó khăn, vướng mắc Nhằm khắc phục khó khăn vướng mắc trên, nâng cao hiệu thi hành án thông qua việc áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tác giả chọn đề tài “ Những vấn đề pháp lý thực tiễn kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án” cho khố luận tốt nghiệp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Trong khoá luận này, sau phân tích quy định pháp luật kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án; dựa thực trạng kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án tác giả phân tích để làm rõ số khó khăn, vướng mắc áp dụng biện pháp thực tế Mục đích khố luận là: - Đánh giá thực trạng kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án - Đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi yêu cầu khố luận, thời gian nghiên cứu có hạn, phạm vi đề tài này, tác giả phân tích thực trạng kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án số quận, huyện địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh để từ đề xuất số kiến nghị Phương pháp nghiên cứu Trong khoá luận này, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, so sánh, bình luận Bố cục luận văn Ngồi phần mục lục, lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài khóa luận bố cục sau: - Chương I: Những vấn đề lý luận chung kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án - Chương II: Quy định pháp luật kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án - Chương III: Thực trạng kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ KÊ BIÊN, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THI HÀNH ÁN 1.1 Kê biên, kê biên quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm kê biên, kê biên quyền sử dụng đất Trong đời sống ngày, hẳn nhiều lần nghe, biết tới hoạt động kê biên Nhưng hẳn đặt câu hỏi rằng, kê biên gì, đặc diểm vai trò hoạt động kê biên đời sống pháp lý Vì vậy, để tiếp cận vấn đề, trước hết, tìm hiểu khái niệm hoạt động kê biên đặc điểm hoạt động Theo định nghĩa từ điển Từ ngữ Việt Nam Giáo sư Nguyễn Lân, kê tính tốn; biên chép theo thứ tự, kê biên việc ghi thứ theo thứ tự (1) Như vậy, định nghĩa tiếp cận kê biên khía cạnh kê khai, ghi chép tài sản thơng thường hồn tồn chưa nêu đặc điểm, đặc trưng hoạt động kê biên Nếu tiếp cận khía cạnh này, hoàn toàn chưa phân biệt kê biên với hoạt động kê khai, ghi chép tài sản thông thường khác Lý kê biên thuật ngữ pháp lý Từ điển Từ ngữ Việt Nam từ điển chuyên ngành pháp lý Từ điển Bách khoa toàn thư đề cập tới khái niệm kê biên tài sản Theo từ điển này, kê biên tài sản biện pháp cưỡng chế Nhà nước tài sản người vi phạm pháp luật.( ) Cịn từ điển giải thích thuật ngữ Luật học trường đại học Luật Hà Nội kê biên việc ghi lại tài sản, cấm việc tẩu tán, phá hủy để đảm bảo cho việc xét xử thi hành án (3) Như thế, kê biên tài sản việc xác định tài sản, loại tài sản người phải thi hành án quy chế pháp lý áp dụng cho tài sản Mục đích việc xác định để đảm bảo cho việc xét xử thi hành án thơng qua việc ngăn cấm người có tài sản tẩu tán, thực giao dịch hay phá huỷ tài sản Việc kê biên tài sản ln gắn liền với mục đích đảm bảo cho việc thi hành án Nói khác, khơng thể có việc kê biên tài sản nhằm mục đích khác ngồi mục đích đảm bảo thi hành án ( 1) GS Nguyễn Lân, Từ điển từ ngữ Việt Nam, NXB TP Hồ Chí Minh, 2000, Tr 913 Từ điển bách khoa toàn thư Việt Nam Tập 2, NXB Từ điển bách khoa Hà Nội, 2002, Tr 467 ( 3) Trường đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, Tr 199 ( 2) Trong đó, nói việc xác định tài sản tổ chức, cá nhân mà khơng phải mục đích đảm bảo thi hành án rõ ràng khơng thể dùng từ kê biên Chẳng hạn, việc xác định tài sản có thư viện, hoạt động kiểm kê khơng thể kê biên Dấu hiệu nhận biết hoạt động kê biên với hoạt động kê khai, kiểm kê thông thường khác hệ pháp lý hoạt động Nếu hoạt động kiểm kê, kê khai thông thường khác không dẫn tới hệ pháp lý tiêu cực hoạt động kê biên dẫn tới hệ pháp lý việc ngăn cấm người chủ sở hữu tài sản thực giao dịch tài sản huỷ hoại tài sản Một vấn đề cần đặt phân biệt hoạt động kê biên phương diện biện pháp cưỡng chế để đảm bảo thi hành án với biện pháp kê khai tài sản áp dụng cán công nhân viên chức quan Nhà nước Kê biên tài sản theo quy định pháp luật thi hành án hành biện pháp cưỡng chế thi hành án Còn việc kê khai tài sản cán cơng nhân viên chức việc làm người có tài sản tự liệt kê tài sản có khai báo với quan, tổ chức có thẩm quyền để quan, tổ chức biết tình hình tài sản người kê khai (4) Kê khai tài sản áp dụng cán bộ, công chức biện pháp nhằm minh bạch hoá tài sản người giữ chức vụ quan Nhà nước trình đương nhiệm họ để ngăn chặn phịng ngừa tham nhũng theo Luật phòng chống tham nhũng Trong đó, việc kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án đặt người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án mà không áp dụng biện pháp cưỡng chế khác Với mục đích biện pháp cưỡng chế để đảm bảo thi hành án, kê biên tài sản quy định Chương IV Luật thi hành án dân 2008 Quyền sử dụng đất loại tài sản nên rõ ràng đối tượng kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án Từ khái niệm kê biên tài sản thấy, kê biên quyền sử dụng đất việc chấp hành viên thực việc xác định quyền sử dụng đất tài sản người phải thi hành án cấm người thực giao dịch quyền sử dụng đất sau kê biên để đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo cho việc thi hành án Việc xử lý quyền sử dụng đất kê biên thực theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định Số tiền thu từ việc xử lý quyền sử dụng đất kê biên dùng để thực nghĩa vụ người phải thi hành án án, định Tồ án mà người có quyền sử dụng đất phải thi hành ( 4) Từ điển bách khoa toàn thư Việt Nam Tập 2, NXB Từ điển bách khoa Hà Nội, 2002, Tr 467 1.1.2 Đặc điểm hoạt động kê biên quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Kê biên quyền sử dụng đất biện pháp cưỡng chế thi hành án quy định Luật thi hành án Cưỡng chế thi hành án việc dùng quyền lực Nhà nước bắt buộc người phải thi hành án phải thi hành án, định Toà án Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án áp dụng hết thời hạn tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án không thi hành án, định Toà án Điều 45 Luật thi hành án 2008 quy định người phải thi hành án có thời gian mười lăm ngày kể từ ngày họ nhận định thi hành án để tự nguyện thi hành án Hết thời gian mà họ không tự nguyện thi hành án bị áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án Kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án quy định Mục Chương IV Luật thi hành án 2008 Nghị định 164/2004 NĐ – CP Chính phủ văn quy định chi tiết trình tự, thủ tục kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án So với biện pháp cưỡng chế thi hành án khác quy định Luật thi hành án, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án biện pháp phức tạp trình tự, thủ tục kéo dài mặt thời gian Sự kéo dài mặt thời gian với nhiều giai đoạn, nhiều chủ thể tham gia dẫn tới hệ chi phí để áp dụng biện pháp kê biên đấu giá quyền sử dụng đất cao so với chi phí áp dụng biên pháp cưỡng chế khác Cũng lý này, việc áp dụng biện pháp kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án ln phải tn theo trình tự thủ tục nghiêm ngặt 1.1.2.2 Kê biên quyền sử dụng đất có đối tượng kê biên tài sản đặc biệt, quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật thi hành án hành, tài sản người phải thi hành án không thuộc trường hợp tài sản không kê biên quy định Điều 78 Luật thi hành án 2008 bị kê biên, bán đấu giá để đảm bảo thi hành án Quyền sử dụng đất tài sản lớn, có giá trị nên kê biên, bán đấu giá để đảm bảo cho việc thi hành án Tuy nhiên, quyền sử dụng đất, loại tài sản có giá trị lớn, lại liên quan tới pháp luật chuyên nghành riêng nên trình tự, thủ tục áp dụng biện pháp phức tạp Hơn nữa, thực tế áp dụng cho thấy, nhiều trường hợp, việc kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án có ảnh hưởng to lớn tới đời sống người phải thi hành án gia đình họ Do đó, việc áp dụng biện pháp kê gắn liền với đất cối, hoa màu định giá quyền sử dụng đất địa phương khác lại khơng áp dụng Hoặc, có địa phương tài sản gắn liền với đất người phải thi hành án hay người khác, có trước hay có sau thời điểm người phải thi hành án nhận định thi hành án thực kê biên quyền sử dụng đất Sở dĩ có tình trạng lực, trình độ đội ngũ Chấp hành viên chưa cao Hơn nữa, thực tế chưa có hướng dẫn cụ thể từ phía Bộ tư pháp vấn đề mà việc xử lý tài sản gắn liền với đất chủ yếu phụ thuộc vào ý chí Chấp hành viên Về vấn đề thẩm quyền ký kết hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất kê biên, thực tế cho thấy có áp dụng thiếu đồng địa phương Có địa phương thực việc ký hợp đồng trực tiếp Chấp hành viên Trung tâm bán đấu giá, có nơi lại ký với Thủ trưởng quan thi hành án Do đó, để áp dụng thống nước đảm bảo giá trị pháp lý hợp đồng, chủ ký kết hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản cần quy định thống thẩm quyền thủ trưởng quan thi hành án Một vấn đề khác gây khó khăn khơng nhỏ cho việc áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất vấn đề thu hồi giấy tờ quyền sử dụng đất bị kê biên, bán đấu giá cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất kê biên, đấu giá Đây vấn đề ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ áp dụng biện pháp cưỡng chế mà liên quan trực tiếp tới lợi ích đáng người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án sau Do đó, để bảo đảm quyền lợi cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án đồng thời rút ngắn thời gian thi hành án, vấn đề cần giải thoả đáng Việc giao nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định nghĩa vụ người phải thi hành án Tuy nhiên, thực tế, hầu hết trường hợp, người phải thi hành án cố tình khơng thực nghĩa vụ họ nhằm mục đích kéo dài thời gian thi hành án Trong đó, thực tế lại chưa có chế tài thích đáng hành vi cố tình không giao nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người phải thi hành án Thái độ thiếu hợp tác, chống đối người phải thi hành án gây nhiều khó khăn, trở ngại tốn thời gian, chi phí cho việc thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất Do đó, vấn đề đặt phải có biện pháp cụ thể để đảm bảo lợi ích cho người trúng đấu giá, người nhận 39 quyền sử dụng đất kê biên đấu giá phải có hình phạt thích đáng hành vi ngăn cản, chống đối người phải thi hành án Qua thực tế áp dụng Trung tâm dịch vụ bán đấu giá Thánh phố, với trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện giao nộp giấy tờ quyền sử dụng đất, để đảm bảo quyền lợi cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án, phía quan thi hành án Trung tâm dịch vụ bán đấu giá thống áp dụng biện pháp buộc người phải thi hành án phải tốn chi phí liên quan tới việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất Người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án tạm ứng khoản phí liên quan để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau đó, để tốn số chi phí này, người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án cần xuất trình biên lai, chứng từ hợp lệ cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Sau kiểm tra đối chiếu xét thấy phù hợp, Trung tâm thực việc trừ vào số tiền bán đấu giá lại trước trả cho quan thi hành án để trả lại cho người phải thi hành án Đây xem biện pháp hợp lý thiết nghĩ cần áp dụng rộng rãi Việc bảo đảm quyền lợi người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thực tế nhiều bất cập Đặc biệt, hậu việc áp dụng trình tự, thủ tục trình bán đấu giá quyền sử dụng đất gây ảnh hưởng không nhỏ tới quyền lợi ích người tham gia đấu giá song quyền lợi ích họ lại khơng pháp luật bảo vệ thoả đáng Khi trình bán đấu giá bị tạm ngưng để giải khiếu nại hay kết bán đấu giá bị huỷ theo định quan Nhà nước có thẩm quyền, hậu để lại lớn mà người bị thiệt hại người trúng đấu giá Theo quy định điểm c, khoản Điều 32 Nghị định số 05/2005 NĐ – CP kết bán đấu giá bị hủy có định quan nhà nước có thẩm quyền việc sửa đổi phần huỷ toàn định liên quan đến tài sản bán đấu giá có vi phạm pháp luật Thông tư số 03/2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn : “Trong trường hợp có định quan nhà nước có thẩm quyền việc sửa đổi phần huỷ toàn định liên quan đến tài sản bán đấu giá có vi phạm pháp luật, kết bán đấu giá tài sản đương nhiên bị huỷ”( 18) Nếu thực theo quy định trên, việc thi hành án phải thực lại kết bán đấu giá bị huỷ bỏ Và, với trường ( 18) Mục Thông tư 03/2005 TT - BTP 40 hợp phải thi hành án lại, rõ ràng huỷ kết bán đấu giá, thiệt hại cho người trúng đấu giá khơng tránh khỏi Thực tế thời gian qua, có nhiều trường hợp người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu song lại không nhận quyền sử dụng đất có định giám đốc thẩm, tái thẩm từ phía Tồ án, Viện kiểm sát liên quan tới việc thi hành án, huỷ kết bán đấu giá Có lẽ, tới đây, khơng cịn người trúng đấu giá tiếp tục theo đuổi vụ việc Nguyện vọng họ có lẽ mong muốn nhận lại số tiền bỏ để đấu giá quyền sử dụng đất Cũng có nhiều trường hợp, người trúng đấu giá nộp đủ số tiền theo quy định song chưa nhận quyền sử dụng đất người phải thi hành án thực tế khai thác, quản lý, sử dụng thời gian có khiếu nại giải khiếu nại Việc nhận lại số tiền giao nộp người trúng đấu giá khó khăn kéo dài Nhiều trường hợp thực tế, việc kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thực xong, người trúng đấu giá tài sản nhận tài sản chuyển nhượng cho người khác có định huỷ bỏ văn định giá, đấu giá bàn giao tài sản để thi hành án lại Thậm chí, có trường hợp, có người mua nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 3-4 năm chưa bước chân vào nhà mua vụ án bị quan chức kháng nghị nên kéo dài mà khơng có cách giải ( 19) Điều dẫn tới hậu thực tế tình trạng khiếu nại kéo dài, việc thi hành án bị ngưng trệ Việc bàn giao quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án vấn đề nhiều vướng mắc thực tế Người phải thi hành án khơng hợp tác mà cịn ln chống đối ngăn cản việc giao quyền sử dụng đất kê biên, đấu giá Ngay phải thực cưỡng chế chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án theo điều 29 Nghị định 164/2004 NĐ – CP thực tế không thực việc chuyển quyền sử dụng đất Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp, người phải thi hành án nhận định cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất có thời gian chuẩn bị song lực lượng cưỡng chế tới, họ trói vợ tự thủ nhà với xăng, dầu lửa Họ sẵn sàng thách thức lực lượng cưỡng chế thực cưỡng chế Đây nhiều trường hợp lực lượng cưỡng chế huy động tới song thực ( 19) http://tintonghop.info/news/17/2332/33B9D87E1/52004-11/ 41 việc cưỡng chế Điều ảnh hưởng không nhỏ tới uy tín quan thi hành án, quan bán đấu giá khơng đảm bảo lợi ích người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án Sở dĩ có tình trạng chưa có chế tài cụ thể hành vi cố tình cản trở, chống đối việc thi hành án người phải thi hành án Trong giai đoạn bán đấu giá quyền sử dụng đất, người phải thi hành án chí có nhiều hành vi gây khó khăn, trở ngại cho công tác bán đấu giá Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, theo quy định Khoản 1, Điều 12 Nghị định số 05/2005 Người bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản nơi bán đấu giá, nơi trưng bày tài sản, nơi đặt trụ sở người bán đấu giá tài sản, nơi có bất động sản bán đấu giá chậm ba mươi ngày trước ngày mở bán đấu giá tài sản Tuy nhiên, có chống phá từ phía người phải thi hành án, quy định thực tế khó thực Có nhiều trường hợp thực tế, quan bán đấu giá sau thực niêm yết việc bán đấu giá nơi có quyền sử dụng đất sau đó, người phải thi hành án xé bỏ niêm yết Hoặc trường hợp quyền sử dụng đất ao, hồ việc thực niêm yết nơi có quyền sử dụng đất xem khơng khả thi Hơn nữa, sở để chứng minh việc thực niêm yết bị xé bỏ trường hợp khó Những vi phạm thủ tục bị xem vi phạm pháp luật bị khiếu nại Thực tế áp dụng Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, phía Trung tâm bán đấu giá thực việc niêm yết trụ sở Uỷ ban nhân dân nơi có đất Và lý này, phía người phải thi hành án khiếu nại việc không thực niêm yết việc bán đấu giá theo Khoản Điều 12 Nghị định 05/2005 Vấn đề phía Trung tâm bán đấu giá thành phố chờ đợi công văn hướng dẫn Sở Tư pháp thành phố Thiết nghĩ để tránh tình trạng khiếu nại kéo dài để tránh thái độ chống đối người phải thi hành án, việc niêm yết bán đấu giá theo Điều 12 Nghị định 05/2005 NĐ – CP nên thực theo hướng mở Đó niêm yết nơi có bất động sản trụ sở uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất Một khó khăn khơng nhỏ từ phía người phải thi hành án việc họ ngăn cản người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực việc xem tài sản Chúng ta biết, tài sản bán đấu giá để thi hành án thực tế khó bán, chí phải giảm giá nhiều lần bán Những rủi ro với chống đối từ phía người phải thi hành án làm tăng thêm tâm lý ngại mua tài sản đấu giá khiến việc bán 42 đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án khó khăn lại thêm khó khăn Rất nhiều trường hợp thực tế, người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực việc xem tài sản bị người phải thi hành án ngăn cản, chí chửi, lăng mạ Tới đây, vấn đề đặt nên chăng, có nên hạn chế việc giao quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án quản lý, khai thác sử dụng hay không? Nếu thực việc hạn chế đó, người phải thi hành án có quyền sử dụng đất nhà gắn liền với quyền sử dụng đất nơi cư trú giải sao? Có lẽ, giải pháp thoả đáng nên bắt buộc người phải thi hành án phải cam kết nhận quản lý, khai thác, sử dụng quyền sử dụng đât kê biên không gây khó khăn, cản trở cho q trình thi hành án thay ràng buộc họ Khoản Điều 20 Nghị định 164/2004 NĐ - CP Sự hạn chế chủ thể có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật gây khó khăn khơng nhỏ cho công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất kê biên để đảm bảo thi hành án Trong trường hợp quyền sử dụng đất kê biên, đấu giá để thi hành án đất nông nghiệp, đặc biệt lại đất trồng lúa nước, khó khăn chủ thể có quyền tham gia đấu giá lớn Theo quy định pháp luật đất đai hành, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp bị hạn chế nhiều mặt chủ thể nhận chuyển nhượng Chính quy định làm hạn chế đáng kể lượng người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Một ví dụ khác trường hợp quyền sử dụng đất người phải thi hành án thuộc trường hợp quy định Khoản 2, Điều 104 Nghị định 181/2004 NĐ – CP ngày 29 – 10 – 2004 thi hành Luật đất đai Với trường hợp này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hạn chế gần tối đa chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( 20) Do đó, trường hợp trên, hạn chế chủ thể có quyền tham gia đấu giá theo quy định pháp luật đất đai, việc đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp khó khăn Việc cho người phải thi hành án nhận lại quyền sử dụng đất ngày trước mở phiên đấu giá vấn đề nhiều bất cập cơng tác bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, bán đấu giá tài sản để thi hành án nói chung Như biết, việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, bán đấu giá tài sản để thi hành án phải thông báo công khai phương tiện thông tin đại chúng trước mở phiên đấu giá 30 ( 20) Nếu quyền sử dụng đất nằm phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống phân khu Nếu quyền sử dụng đất nằm khu vực rừng phịng hộ chuyển cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống khu vực rừng phịng hộ 43 ngày Trong đó, kể thực việc thông báo bán đấu trên, người phải thi hành án nhận lại quyền sử dụng đất ngày trước mở phiên đấu giá Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp, người phải thi hành án có điều kiện để nhận lại quyền sử dụng đất sớm xong họ lại đợi tới ngày làm việc trước mở phiên đấu giá thực việc nhận lại quyền sử dụng đất Việc làm họ gây thiệt hại khơng nhỏ cho phía trung tâm bán đấu giá phía người đăng ký tham gia đấu giá Pháp luật quy định thời hạn ngày trước mở phiên đấu giá cho phép người phải thi hành án nhận lại quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện để họ ổn định sống, rút ngăn thời gian thi hành án Song, thực tế cho thấy, việc thực nhận lại quyền sử dụng đất gây ảnh hưởng nhiều tới uy tín quan bán đấu giá, gây thiệt hại tới lợi ích người tham gia đấu giá Do đó, thiết nghĩ, pháp luật cần quy định thời hạn cho người phải thi hành án nhận lại quyền sử dụng đất sớm thời hạn nêu Cụ thể hơn, nên quy định việc nhận lại quyền sử dụng đất phải thực trước thực việc thông báo bán đấu giá Trung tâm bán đấu giá Hoặc, cho họ nhận lại quyền sử dụng đất ngày trước mở phiên đấu giá cần có quy định ràng buộc họ có trách nhiệm thoả đáng thiệt hại người đăng ký tham gia đấu giá Ngoài ra, trình áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án ngồi khó khăn nêu gặp nhiều khó khăn vướng mắc khác liên quan tới quy định pháp luật bán đấu giá tài sản Nghị định số 05/2005 NĐ – CP bán đấu giá tài sản văn pháp luật điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung, bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng Nổi bật khó khăn vướng mắc từ việc áp dụng quy định Nghị định 05/2005 NĐ – CP vướng mắc liên quan tới quy chế bán đấu giá Khó khăn, vướng mắc trước hết mức chênh lệch hai lần trả giá người tham gia phiên đấu giá Theo quy định nay, người bán đấu giá quy định cụ thể mức tiền nộp trước mức chênh lệch hai lần trả cho đấu giá Chính điều dẫn tới tình trạng áp dụng không đồng bộ, người tham gia đấu giá lợi dụng, thơng đồng để dìm giá trả giá cao rùi từ chối mua tài sản để người trả giá liền kề mua tài sản Thực tế đấu giá cho thấy nhiều trường hợp người tham gia đấu giá lợi dụng quy định mua tài sản đấu giá với giá trị thấp so với giá thị trường tài sản Hơn nữa, quy định không bị người tham gia đấu giá lợi dụng gây khó khăn khơng nhỏ tới cơng tác bán đấu giá Thí dụ trường hợp ơng A (sinh 44 sống Hải Dương) vào tham gia đấu giá Thành phố Hồ Chí Minh người trả giá liền kề Theo kết đấu giá ơng B người trúng đấu giá Tuy nhiên, ba ngày sau ( thời điểm ông A Hải Dương), ông B lại từ chối mua tài sản Theo quy định, trường hợp này, tài sản bán cho ông A Tuy nhiên, trường hợp này, rõ ràng khó để liên lạc với ơng A Hoặc, ông A không đồng ý mua lại không đến để xác nhận không mua với giá liền kề Việc bán đấu giá tài sản trường hợp có người đăng ký mua tài sản đấu giá gặp vướng mắc thực tế Theo khoản Điều 19 Nghị định 05/2005 NĐ – CP : “Trong trường hợp hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá tài sản mà có người đăng ký mua tài sản bán đấu giá trả giá giá khởi điểm tài sản bán cho người đó, người có tài sản bán đấu giá đồng ý” Tuy nhiên thực tế, nhiều trường hợp có người đăng ký mua tài sản đấu giá theo quy định Khoản Điều 19 Nghị định 05/2005 song họ không mua tài sản khơng biết có mua hay khơng pháp luật khơng có quy định thời hạn để người có tài sản đồng ý bán cho người đăng ký tham gia đấu giá Hiện nay, Trung tâm bán đấu giá Thành phố Hồ Chí Minh giải việc bán đấu giá tài sản quyền sử dụng đất nhà xưởng số 124/9D đường Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh Trong vụ việc này, sau hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá tài sản, Trung tâm nhận đăng ký tham gia đấu giá doanh nghiệp doanh nghiệp phải đóng mức tiền đặt trước lên tới gần tỷ đồng Do có khách hàng đăng ký tham giá đấu giá trả giá giá khởi điểm theo Điều 19 Nghị định 05/2005 nên theo quy định doanh nghiệp đăng ký có khả bán định quyền sử dụng đất nhà xưởng Tuy nhiên, phía người có tài sản Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh khơng đồng ý bán định cho doanh nghiệp mà giao cho quan trực thuộc Uỷ ban nhân dân thành phố thực việc định giá lại tài sản để tiếp tục bán đấu giá Vấn đề đáng nói trường hợp phía Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh khơng thể rõ việc có đồng ý bán tài sản hay không mà lại để thời gian dài định không đồng ý bán giao cho quan Uỷ ban thực định giá lại tài sản nên dẫn tới việc doanh nghiệp đăng ký tham gia đấu giá thực việc khiếu nại liên tục thời gian dài, tới nhiều quan khác Hiện nay, diễn biến vụ tranh chấp chưa kết thúc mà doanh nghiệp khiếu nại tới Thủ tướng Chính phủ 45 Quy định việc đăng ký mua tài sản đấu giá có vướng mắc thực tế Theo quy định khoản Điều 14, Nghị định số 05/2005/NĐ - CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản thì: “Trong trường hợp người đăng ký mua tài sản bán đấu giá nộp khoản tiền đặt trước khơng tham gia bán đấu khơng có lý đáng khoản tiền đặt trước thuộc người bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác” Tuy nhiên, tới thời điểm quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn hướng dẫn coi “không tham gia bán đấu khơng có lý đáng” Thực tế có trường hợp người đăng ký tham gia đấu giá có mặt dù khơng xin rút khơng phát giá có coi không tham gia bán đấu giá không? Vấn đề liên quan trực tiếp tới việc xử lý số tiền đặt trước người tham gia đấu giá nên thiết nghĩ pháp luật cần có quy định cụ thể vấn đề Bên cạnh khó khăn vướng mắc mặt pháp luật thực định, thực tiễn áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án gặp khó khăn vướng mắc liên quan tới trình độ, lực đội ngũ Chấp hành viên hay phối hợp quan hữu quan công tác thi hành án 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án Là biện pháp cưỡng chế thi hành án với trình tự, thủ tục áp dụng phức tạp so với biện pháp cưỡng chế thi hành án khác Luật thi hành án 2008 song qua thực tế áp dụng, kê biên đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án chứng minh biện pháp cưỡng chế thi hành án có hiệu góp phần khơng nhỏ vào công tác nâng cao hiệu thi hành án Tuy nhiên, phân tích trên, thực tiễn áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án cho thấy, bên cạnh mặt tích cực thực cịn bất cập quy định pháp luật vấn đề thực biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án Vì vậy, từ phân tích để việc áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án đạt hiệu cao hơn, tác giá xin mạnh dạn đưa số kiến nghị sau: Một là: Cần phải có chế tài nghiêm khắc, thoả đáng hành vi cố tình khơng hợp tác, cản trở công tác thi hành án người phải thi hành án 46 Như phân tích trên, cản trở, chống đối từ phía người phải thi hành án gây nhiều khó khăn cho công tác thi hành án gây ảnh hưởng tới quyền lợi ích người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án đồng thời lảm sụt giảm uy tín quan nhà nước Do đó, để bảo đảm hiệu thi hành án để thu hút người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật cần có quy định trừng phạt, răn đe thích đáng người phải thi hành án họ có hành vi cản trở cho việc thi hành án Thứ hai: Phải có quy định cụ thể bảo đảm quyền lợi cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án Thực tế thời gian qua cho thấy có nhiều trường hợp người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau nộp đủ số tiền trúng đấu giá song không nhận quyền sử dụng đất hay việc nhận lại số tiền nộp khó (vì dùng để thi hành án) Vì vậy, thiết nghĩ, để đảm bảo quyền lợi họ, việc chuyển số tiền trúng đấu họ nộp cho quan thi hành án để thi hành án thực mà thực tế, họ nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây bảo đảm thiết yếu cho quyền lợi ích người trúng đấu giá quyền sử dụng đất Thứ ba, việc xử lý tài sản gắn liền với đất kê biên Trên thực tế, người phải thi hành án gia đình họ ln muốn giữ quyền sử dụng đất nên họ gây trở ngại cho việc thi hành án việc xây dựng đất kê biên để làm tăng giá trị quyền sử dụng đất Do đó, thiết nghĩ, kể tài sản người phải thi hành án chia thành tài sản có trước hay sau thời điểm họ nhận định thi hành án Nếu tài sản có sau thời điểm cần cưỡng chế di dời, trừ trường hợp người nhận quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồng ý mua tài sản Ngồi ra, Điều 21 Nghị định 164/2004 NĐ – CP chưa quy định thời hạn cụ thể để người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản Thiết nghĩ, để tránh tình trạng kéo dài thời gian thi hành án, pháp luật cần quy định khoảng thời gian để người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản Thứ tư, liên quan tới việc định giá quyền sử dụng đất kê biên Người phải thi hành án muốn kéo dài thời gian thi hành án nên họ lợi dụng việc pháp luật chưa có quy định cho việc định giá quyền sử dụng đất kê biên người phải thi hành án người có chung quyền sử dụng đất để thơng đồng 47 người có chung quyền sử dụng đất để thống mức giá thoả thuận cao so với giá trị thực tế quyền sử dụng đất khiến cho bán đấu giá sau khơng thành gây cản trở, kéo dài thời gian thi hành án Do đó, thiết nghĩ pháp luật quy định người có quyền thoả thuận giá cần quy định cho việc xác định giá họ Thứ năm, phải có quy định pháp luật cụ thể việc bồi thường thiệt hại trường hợp quan tiến hành tố tụng có hành vi vi phạm pháp luật dẫn tới thiệt hại cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Các định tố tụng quan dẫn tới huỷ bỏ cách văn định giá, đấu giá, bàn giao quyền sử dụng đất kê biên, đấu giá để thi hành án Do đó, định quan tiến hành tố tụng vi phạm pháp luật mà gây thiệt hại cho người tham gia, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất quan có hành vi vi phạm pháp luật phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại Thứ sáu, liên quan tới việc nhận quyền sử dụng đất kê biên để thi hành án người thi hành án Việc nhận quyền sử dụng đất kê biên để thi hành án trường hợp có nhiều người thi hành án mà họ muốn nhận quyền sử dụng đất chưa có quy định vấn đề Do đó, để có áp dụng thống nhất, cần có hướng dẫn quan Nhà nước có thẩm quyền vấn đề Thứ bảy, thời gian cho phép người phải thi hành án nhận lại quyền sử dụng đất kê biên Cần phải quy định hợp lý thời gian cho người phải thi hành án nhận lại quyền sử dụng đất kê biên đấu giá phải có quy định vấn đề bồi thường việc họ nhận lại quyền sử dụng đất gây thiệt hại cho người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Việc pháp luật cho người phải thi hành án nhận lại quyền sử dụng đất ngày trước mở phiên đấu giá chưa phù hợp Thực tế cho thấy nhiều trường hợp, việc người phải thi hành án nhận lại quyền sử dụng đất quy địn hành gây thiệt hại cho người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất song họ khơng có trách nhiệm bồi thường Thiết nghĩ để bảo đảm quyền lợi người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật cần dự liệu trường hợp 48 Tám là: Nâng cao trình độ chuyên môn đội ngũ Chấp hành viên, tăng cường phối hợp quan trình áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án Đội ngũ Chấp hành viên người trực tiếp áp dụng quy định pháp luật kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án nên có vai trị quan trọng Việc nâng cao trình độ chuyên môn, lực cho đội ngũ Chấp hành viên tăng cường phối hợp quan hữu quan nhằm đảm bảo việc thi hành án tiến độ, giảm thiểu việc thi hành án tồn đọng, kéo dài Cuối cùng, quan nhà nước có thẩm quyền cần sớm ban hành văn thay cho Nghị định 05/2005 NĐ – CP ngày 18/01/2005 Bán đấu giá tài sản Bán đấu giá tài sản để thi hành án cần quy định chương riêng Như phân tích trên, Nghị định 05/2005 NĐ – CP văn pháp luật áp dụng cho hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung, bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng Nghị định ban hành thay cho Nghị định 86/1996 NĐ - CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 Quy chế ban đấu giá tài sản tháo gỡ số khó khăn trình tự , thủ tục tổ chức bán đấu giá Tuy nhiên, bối cảnh nay, Nghị định bộc lộ nhiều kẽ hở chưa dự liệu hết tình xảy thực tế Chính vậy, việc sớm soạn thảo văn thay cho Nghị định 05/2005 NĐ – CP cần thiết 49 KẾT LUẬN Thi hành án dân lĩnh vực nhạy cảm, phức tạp, có ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích người thi hành án, người phải thi hành án người có quyền nghĩa vụ liên quan Việc nâng cao hiệu thi hành án khơng góp phần bảo vệ quyền lợi ích chủ thể mà cịn góp phần quan trọng vào công tác cải cách tư pháp Đảng Nhà nước ta Kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án biện pháp cưỡng chế thi hành án phức tạp Mặc dù cịn có bất cập quy định pháp luật song thực tế cho thấy hiệu việc áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án việc đưa án, định có hiệu lực Tồ án vào sống Do đó, để góp phần nâng cao hiệu việc áp dụng biện pháp này, khố luận phân tích quy định pháp luật để làm rõ bất cập tồn đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm hồn thiện quy định Với kết khiêm tốn, hạn chế thời gian, tài liệu khả nghiên cứu nên khoá luận khơng tránh sai sót Tác giả mong nhận chia sẻ, đóng góp vấn đề 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO VĂN BẢN PHÁP LUẬT 1.1 Hiến pháp 1992 1.2 Bộ luật dân 2005 1.2.Luật đất đai 2003 1.3.Luật đất đai 1993 1.4 Luật Nhà 2005 1.5 Luật thi hành án 2008 1.6 Pháp lệnh thi hành án 2004 1.7 Nghị định Chính phủ số 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật đất đai 1.8 Nghị định Chính phủ số 58/2009 ngày 13 tháng 07 năm 2009 Quy định chi tiết hướng dẫn số điều Luật thi hành án trình tự, thủ tục thi hành án 1.9 Nghị định Chính phủ số 05/2005 NĐ – CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 Bán đấu giá tài sản 1.10 Nghị định Chính phủ số 173/2004/NĐ-CP ngày 30/9/2004 quy định thủ tục, cưỡng chế xử phạt vi phạm hành thi hành án dân sự; 1.11 Nghị định Chính phủ số 164/2004/NĐ – CP ngày Kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án 1.12 Nghị định Chính phủ số188/2004/NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại 1.13 Nghị định 123/2007/NĐ – CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số188/2004/NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại 1.14 Thông tư 034/2004 TT – BTC Bộ tài ngày 12 tháng 05 năm 2005 hướng dẫn xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá 1.15 Thông tư 03/2005/TT – BTP Bộ Tư pháp ngày tháng năm 2005 việc hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005 NĐ – CP 1.16 Chỉ thị số 18/2006/CT-TTg ngày 15/5/2006 Thủ tướng Chính phủ việc tăng cường thực Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản; GIÁO TRÌNH, SÁCH THAM KHẢO 2.1 Giáo trình luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Cơng an nhân dân, 2006 2.2 Giáo trình luật dân 1, 2, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Cơng an nhân dân, 2006 2.3 Giáo trình Luật Mơi trường, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, 2006 2.4 Từ điển từ ngữ Việt Nam, NXB TP Hồ Chí Minh, 2000 2.5 Từ điển Tiếng Việt thông dụng – Trung tâm Từ điển Ngôn ngữ học, HN 1992 2.6 Từ điển bách khoa toàn thư Việt Nam Tập 2, NXB Từ điển bách khoa Hà Nội, 2002 2.7 Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 1999 2.8 Lê Thị Kim Anh (1999), “Biện pháp kê biên bán đấu giá tài sản thi hành án” 2.9 Trịnh Thị Ngọc Hà, 2001, Thủ tục bán đấu giá tài sản để thi hành án dân 2.10 Phạm Thị Minh Nguyệt, 2006, Bán đấu giá tài sản – thực trạng giải pháp 2.11 Nguyễn Vân Quỳnh, Đấu giá quyền sử dụng đất, hình thức phân phối đất đai, thực trạng hướng hoàn thiện 2.12 Nguyễn Xuân Trọng, Bàn vấn đề kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án dân , Tạp chí Địa chính, số 9/2001 2.13 Một số websites: www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com www.hcmcity.gov.vn www.nclp.org.vn www.chinhphu.com.vn www.doisongphapluat.com.vn www.baobariavungtau.com.vn www.moj.gov.vn ... hiệu thi hành án thông qua việc áp dụng biện pháp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tác giả chọn đề tài “ Những vấn đề pháp lý thực tiễn kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án? ??... quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án - Chương II: Quy định pháp luật kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án - Chương III: Thực trạng kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm. .. kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án So với biện pháp cưỡng chế thi hành án khác quy định Luật thi hành án, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án