VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆ N KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG THỊ HUẾ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY NGÂN HÀNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC HÀ NỘI -2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆ N KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG THỊ HUẾ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY NGÂN HÀNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS GVCC DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2017 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM 1.1 Hoạt động cho vay Ngân hàng nghĩa vụ trả nợ tiền vay Ngân hàng Việt Nam 1.2 Quyền sử dụng đất pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng Việt Nam 11 1.3 Xử lý tài sản chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 18 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 23 2.1.Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 23 2.2 Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng 25 2.3 Áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay hợp đồng tín dụng Ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 46 CHƢƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 60 3.1 Cơ sở để hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng 60 3.2 Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp 63 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với phát triển kinh tế thị trường thông thoáng chế cho vay thị trường tài việc cho vay tổ chức tín dụng góp phần tạo hội cho doanh nghiệp cá nhân phát triển kinh tế Do đó, hoạt động vay vốn ngân hàng diễn sôi động, ngày trở nên quan trọng thiếu bối cảnh kinh tế thị trường Đi kèm với việc bảo đảm cho khoản vay tổ chức tín dụng mà đặc trưng chấp tài sản Trong số tài sản sử dụng để chấp bảo đảm khoản vay ngân hàng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến bên nhận chấp ưa chuộng so với tài sản khác.Tuy nhiên, tình hình kinh tế nước ta rơi vào khủng hoảng, doanh nghiệp đầu tư làm ăn thua lỗ kéo theo nợ xấu ngân hàng tăng lên Khi khách hàng không cịn khả trả nợ tổ chức tín dụng muốn thu hồi vốn cho vay cách xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên việc xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất không dễ dàng mà phát sinh nhiều vấn đề liên quan.Có nguyên nhân khách quan từ thị trường bất động sản, có nguyên nhân chủ quan tổ chức tín dụng Bên cạnh từ thực tế giải thấy pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nhiều vấn đề vướng mắc pháp luật hành quy định việc xử lý tài sản quyền sử đụng đất để bảo đảm tiền vay chưa rõ ràng, chưa cụ thể số điểm bất hợp lý Việc nghiên cứu áp dụng pháp luật để giải vụ án tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay cần thiết, có ý nghĩa thiết thực, từ đề phương hướng để hoàn thiện pháp luật Do đó, học viên chọn đề tài “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua có nhiều chuyên gia nghiên cứu vấn đề có liên quan thuộc phạm vi luận văn, kể đến cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây; Lê Thị Thu Thủy (2006) “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”; Nguyễn Thị Nga (2009)“Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam”;Vũ Thị Hồng Yến (2013) “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”; Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) “Xử lý tài sản chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”;Lê Thị Thúy Bình (2016) “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”; viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp QSDĐ tạp chí luật học chuyên ngành Xét mối quan hệ với nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài luận văn cơng trình khoa học nêu đề cập đến vấn đề xử lý tài sản chấp tất loại tài sản tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch chấp tài sản xử lý tài sản chấp QSDĐ theo phương thức quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Dựa vấn đề lý luận có, luận văn xem cơng trình nghiên cứu độc lập có tính hệ thống xử lý tài sản chấp QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam hành việc áp dụng pháp luật để xử lý trực tiếp thực tế giải Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ mặt lý luận, sở pháp lý thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ áp dụng xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để sở đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến quy định pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay Ngân hàng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định pháp luật áp dụng để giải tranh chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu dựa vấn đề lý luận để đánh giá quy trình giải TAND thành phố Hà Nội, từ xác định vấn đề pháp lý phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật Từ ta nhận xét việc áp dụng pháp luật vào thực tế có thuận lợi, khó khăn gì, tác động ảnh hưởng đến vấn đề kinh tế - xã hội Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Để đạt mục đích hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, đường lối Đảng Nhà nước ta hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Bên cạnh đó, luận văn cịn sử dụng số phương pháp nghiên cứu khoa học như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát hóa, so sánh pháp luật để làm sáng tỏ mục tiêu nội dung nghiên cứu đềtài Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Từ phân tích, đánh giá luận văn làm sang tỏ vấn đề pháp luật liên quan đến đề tài, có ứng dụng thực tiễn, cụ thể sau: -Thứ nhất, dựa vấn đề lý luận biện pháp chấp, luận văn tập trung nghiên cứu khía cạnh pháp lý thực tiễn xử lý tài sản chấp QSDĐ -Thứ hai, luận văn trọng đến thực tiễn áp dụng quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để đưa đánh giá, nhận định hệ thống pháp luật hành -Thứ ba, luận văn tìm hiểu thực trạng xử lý tài sản chấp QSDĐ từ đưa hướng giải phù hợp với điều kiện kinh tế, trị, xã hội Việt Nam thông lệ quốc tế -Thứ tư, luận văn đề xuất giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chương; Chương 1: Những vấn đề lý luận hoạt động cho vay biện pháp bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất Ngân hàng Việt Nam Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét xửtại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Chương 3: Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng Việt Nam nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM 1.1 Hoạt động cho vay Ngân hàng nghĩa vụ trả nợ tiền vay Ngân hàng Việt Nam 1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay Ngân hàng Theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng “Cho vay hình thức cấp tín dụng, theo ngân hàng cho vay giao cho khách hàng khoản tiền để sử dụng vào mục đích thời gian định theo thoả thuận với ngun tắc có hồn trả gốc lãi” Trong “Thời hạn cho vay khoảng thời gian tính từ khách hàng bắt đầu nhận vốn vay thời điểm trả hết nợ gốc lãi vốn vay thoả thuận hợp đồng tín dụng tổ chức tín dụng khách hàng” “Kỳ hạn trả nợ khoảng thời gian thời hạn cho vay thoả thuận tổ chức tín dụng khách hàng mà cuối khoảng thời gian khách hàng phải trả phần toàn vốn vay cho tổ chức tín dụng” Hoạt động cho vay ngân hàng khái niệm mang tính kinh tế pháp lý Các hành vi cho vay ngân hàng có logíc kinh tế, hứng chịu rủi ro cho người mà ngân hàng tin tưởng ứng vốn cho vay, khơng gồm giao dịch pháp lý mà nhiều loại (cho vay, bảo lãnh, cầm cố…) Cho vay diễn hình thức cho vay có bảo đảm cho vay khơng có bảo đảm.Trong đó, cho vay có bảo đảm việc tổ chức tín dụng cho vay vốn mà nghĩa vụ trả nợ bên vay cam kết bảo đảm thực tài sản cầm cố, chấp, bảo lãnh người thứ ba.Còn cho vay khơng bảo đảm loại cho vay khơng có tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh người thứ ba, mà việc cho vay dựa vào uy tín thân khách hàng Đối với khách hàng tốt, trung thực kinh doanh, có khả tài lành mạnh, quản trị có hiệu suất phương án kinh doanh hiệu ngân hàng cấp tín dụng dựa vào uy tín thân khách hàng mà không cần nguồn thu nợ thứ hai bổ sung tài sản bảo đảm 1.2.2 1.2.2.1 Nghĩa vụ trả nợ tiền vay Ngân hàng Việt Nam Khái niệm Hợp đồng vay tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho vay giao tài sản cho bên vay; đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản loại theo số lượng, chất lượng phải trả lãi có thỏa thuận pháp luật có quy định Hợp đồng vay tài sản xác lập nguyên tắc tự nguyện, trung thực, không trái pháp luật, phù hợp với đạo đức xã hội Khi giao kết hợp đồng vay, bên vay có nghĩa vụ trả nợ theo quy định Điều 466 Bộ luật dân năm 2015: - Nếu tài sản tiền phải trả đủ tiền đến hạn; tài sản vật phải trả vật loại số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác -Trường hợp bên vay khơng thể trả vật trả tiền theo trị giá vật vay địa điểm thời điểm trả nợ, bên cho vay đồng ý - Địa điểm trả nợ nơi cư trú nơi đặt trụ sở bên cho vay, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác - Trường hợp cho vay khơng có lãi mà đến hạn bên vay không trả nợ trả không đầy đủ bên cho vay có quyền u cầu trả tiền lãi với mức lãi suất theo quy định khoản Điều 468 Bộ luật luật dân năm 2015 số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác - Trường hợp cho vay có tính lãi mà đến hạn bên vay khơng trả trả khơng đầy đủ bên vay phải trả lãi Theo đó, lãi tính nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả cịn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định khoản Điều 468; Trường hợp khoản vay bị hạn bên vay phải chịu lãi hạn tính 150% hồi hoạt động doanh nghiệp Trong thời gian phục hồi cần bổ sung quy định: bên nhận chấp quyền yêu cầu Tòa án cho phép bán tài sản chấp thời gian áp dụng biện pháp tạm đình xử lý tài sản doanh nghiệp phá sản Nếu bên nhận chấp xử lý ngay, họ lâm vào tình trạng phá sản tài sản chấp phải xử lý không bị hư hỏng tiêu hủy… Pháp luật cần bổ sung quy địnhvà coi chứng để bên nhận chấp yêu cầu Tòa án cho phép xử lý tài sản chấp Tòa án thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố phá sản Pháp luật cần quy định cụ thể xử lý tài sản chấp trường hợp bên chấp dùng tài sản chấp để phạm tội vi phạm quy định hành chính: Nếu bên chấp sử dụng tài sản chấp để thực hành vi phạm tội khiến cho tài sản tang vật vụ án, pháp luật cần quy định cụ thể hướng xử lý: bên nhận chấp có quyền thu giữ tài sản để xử lý theo thỏa thuận, cam kết hợp đồng chấp hay bị tịch thu sung quỹ nhà nước Để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận chấp, pháp luật cần bổ sung quy định: Trường hợp người có hành vi trái pháp luật dùng tài sản bảo đảm làm phương tiện phạm tội thời hạn hợp đồng bảo đảm có hiệu lực pháp luật, tài sản bị tịch thu Người bảo đảm phải dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người nhận bảo đảm Pháp luật cần quy định thống nhất, đồng chế áp dụng thủ tục sang tên tài sản chấp bị xử lý khơng có chữ ký hay giấy ủy quyền bên chấp: Pháp luật chuyên ngành Luật Nhà Luật đất đai cần phải bổ sung quy định hợp đồng chấp tài sản hợp pháp có giá trị thay hợp đồng mua bán, chuyển nhượng để sang tên cho bên mua tài sản chấp Đồng thời, pháp luật cần bổ sung quy định thủ tục cưỡng chế thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản chấp xử lý tài sản đó, giấy chứng nhận quyền sở hữu bên chấp hay người thứ ba giữ (GCNQSDĐ bên chấp giữ) giao dịch chấp đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm Nếu họ không tự nguyện giao phải có chế để Tịa án tun bố hủy giấy tờ 72 yêu cầu quan có thẩm quyền cấp giấy cho người mua tài sản chấp qua đấu giá - Về phân chia tiền bán tài sản TCQSDĐ: Theo nguyên tắc chung, việc phân chia số tiền bán tài sản chấp cần thực theo thứ tự ưu tiên theo quy định pháp luật: Chi phí xử lý tài sản chấp,lợi ích chủ thể có đặc quyền lấy trước quan thuế, người lao động; lợi ích chủ nợ có đảm bảo theo thứ tự thời điểm hoàn thiện quyền tài sản chấp; lợi ích chủ nợ khơng có bảo đảm khác bên chấp Trong trường hợp có nhiều chủ nợ nhận chấp tài sản quan chuyên trách chuẩn bị dự kiến phân chia số tiền bán tài sản chấp theothứ tự đăng ký chấp theonguyên tắc thứ tự ưu tiên gửi cho tất chủ nợ Các chủ nợ kiến nghị thắc mắc phần tiền mà nhận kiến nghị thắc mắc phần tiền mà bên khác nhận được.Sau phân chia xong số tiền bán tài sản chấp, đại diện bên nhận chấp bên chấp yêu cầu giải chấp tài sản chấp quan đăng ký chấp.Các thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người mua tài sản chấp thực sở hợp đồng bán đấu giá ký kết người mua tài sản chấp với Cơ quan chuyên trách tổ chức bấn đấu giá; người mua tiến hành thủ tục sang tên tài sản mà không cần ý kiến bên chấp Để thực mơ hình trên, pháp luật cần hủy bỏ quy định điểm khoản 15 Điều Nghị định 11/2012/NĐ-CP việc người mua tài sản chấp không thuộc diện cấp giấy chứng nhận QSDĐ bảo vệ theo quy định khoản Điều 138 BLDS 2005 Các quy định thủ tục bán tài sản chấp QSDĐ phải bảo đảm tính đơn giản, thuận lợi số tiền thu phải sát với giá thị trường bất động sản QSDĐ Pháp luật cần bổ sung quy định trường hợp bán tài sản chấp QSDĐ phải có giám sát Tịa án Các trường hợp sau thiết phải có giám sát Tịa án để đảm bảo tính cơng khi: bán tài sản chấp mà khơng có thống ý chí tất chủ thể có quyền lợi liên quan đến tài sản chấp; bên nhận chấp xin nhận tài sản chấp làm sở hữu để thay 73 cho nghĩa vụ bị vi phạm 3.2.1 Giải pháp đẩy mạnh hoạt động tổ chức thực pháp lu t chấp quyền sử dụngđất Trước hết cần rà soát, tổng kết, đánh giá thực tiễn hoạt động tổ chức thực pháp luật để đánh giá, tìm phương án, giải pháp loại trừ, khắc phục hạn chế bất cập trình tổ chức thực pháp luật TCQSDĐ ngành Tòa án quan có thẩm quyền cần tổng kết Đẩy mạnh hoạt động phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai, pháp luật dân nói chung, pháp luật TCQSDĐ nói riêng, nâng cao ý thức pháp luật cho cán bộ, công chức nhân dân Tùy đối tượng để xác định chủ thể, nội dung, hình thức, phương pháp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp Đối với cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, công chức TAND, VKSND, quan điều tra v.v… cần mở lớp tập huấn chuyên đề, tìm hiểu sâu nội dung pháp luật, tình thực tiễn cách thức giải quyết, xử lý Đối với nhân dân cần ý nội dung QSDĐ; điều kiện TCQSDĐ; quyền nghĩa vụ hợp đồng TCQSDĐ; phương thức giải tranhchấp TCQSDĐ v.v… nội dung cần thiết trước chấp QSDĐ Các tổ chức dịch vụ, tư vấn pháp lý cho dân nhân ký kết hợp đồng TCQSDĐ cần hướng dẫn kỹ nội dung để phòng tránhnhững nhần lẫn, sai sót khơng đáng có ký kết hợpđồng TCQSDĐ Kiện toàn đổi tổ chức hoạt động tổ chức bổ trợ tư pháp, tổ chức dịch vụ, tư vấn, trợ giúp pháp lý xã hội: Tổ chức, hoạt động tổ chức có vai trò quan trọng thực pháp luật nói chung tồn xã hội, thực pháp luật TCQSDĐ nói riêng Nó góp phần phổ biến tuyên truyền, giáo dục pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật cho nhân dân để ký kết hợp đồng giao dịch có bảo đảm nói chung hợp đồng TCQSDĐ nói riêng pháp luật, chặt chẽ nội dung, hình thức, ngăn chặnđược hành vi lừa lọc nhầm lẫn đáng tiếc Vì vậy, nhà nước pháp quyền, để bảo đảm việc thực 74 pháp luật toàn xã hội, việc đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật, kiện toàn 75 đổi tổ chức hoạt động tổ chức bổ trợ, tư vấn, dịch vụ pháp lý yêu cầu khách quan, cấp bách 3.2.2 N ng cao n ng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nư c giải vấn đề đất đai quan tư pháp Năng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước đất đai bảo đảm cho việc thực chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai có việc cấp GCNQSDĐ quy định pháp luật, xác, kịp thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp người cấp GCNQSDĐ Có quyền cấp GCNQSDĐ, muốn ký kết nhiều hợp đồng giao dịch có bảo đảm cấp GCNQSDĐ chậm, cấp lại nhiều sai sót khơng thể thực quyền TCQSDĐ, khơng thể bảo vệ lợi ích hợp pháp có tranh chấp Rất nhiều án sơ thẩm bị đình chỉ, hủy bỏ sai sót GCNQSDĐ, chí có tượng tiêu cực, tham nhũng, cố tình làm sai lệch thơng tin, cấp GCNQSDĐ khơng quy định pháp luật gây khó khăn cho việc thực pháp luật TCQSDĐ Năng lực, đạo đức, trách nhiệm công vụ cán bộ, công chức quan TAND, VKSND, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án có ảnh hưởng lớn đến việc giải tranh chấp TCQSDĐ Năng lực dẫn đến việc giải tranh chấp chậm, án tồn đọng nhiều, có vụ, việc dây dưa nhiều năm không giải xong Để đảm bảo thi hành phán TAND hoàn toàn phụ thuộc vào Cơ quan thi hành án Năng lực, trách nhiệm công vụ, đạo đức cán bộ, cơng chức quan thi hành án có vai trò định việc bảo đảm thi hành án, nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức cán bộ, công chức quan thi hành án yêu cầu cấp thiết 3.2.3 X y dựng, kiện toàn hệ thống quan đ ng kí giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lưu tr , kết nối, trao đổi thông tin giao dịch có bảo đảm, có hợp đồng chấp quyền sử dụngđất 76 Giao dịch hợp đồng có bảo đảm nói chung hợp đồng TCQSDĐ nói riêng thực đắn hay khơng phụ thuộc vào tính đắn, hợp pháp thông tin liên quan đến QSDĐ hợp đồng TCQSDĐ Chính vậy, việc xây dựng, kiện tồn hệ thống quan đăng ký giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin, bảo đảm độ tin cậy, an tồn thông tin giao dịch bảo đảm yêu cầu xúc Việt Nam Kinh nghiệm nước cho thấy phát triển giao dịch dân sự, thương mại có bảo đảm cần có hệ thống quan độc lập cơng nhận đăng ký giao dịch có bảo đảm, đương nhiên để cơng nhận giao dịch đăng ký có bảo đảm phải kiểm tra tính đắn, hợp pháp thơng tin liên quan đến tài sản có bảo đảm, nhân thân người chấp, người nhận chấp v.v… nữa, quan đăng ký giao dịch có bảo đảm cịn phải nắm tình trạng thực tế, thay đổi, biến động tài sản bảo đảm để cung cấp cho khách hàng quan tâm Để bảo đảm độ tin cậy khả lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch có bảo đảm cần hệ thống đại bảo đảm lưu trữ, cung cấp thông tin Điều quan trọng xây dựng hệ thống lưu trữ đáng tin cậy, không thông tin trực tiếp từ giao dịch có bảo đảm mà cịn nguồn thơng tin trao đổi từ quan cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thông tin từ hợp đồng TCQSDĐ từ ngân hàng, tổ chức tíndụng… 3.2.4 T ng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực pháp lu t chấp quyền sử dụngđất Để giúp cho quan, tổ chức công dân hoạt động theo pháp luật việc kiện toàn tổ chức, mở rộng hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý yêu cầu khách quan, cấp bách Đây yêu cầu đặt xây dựng nhà nước pháp quyền, xã hội dân chủ, văn minh nước ta hiệnnay Xây dựng xã hội dân chủ, pháp quyền đòi hỏi phải hình thành hệ thống quan bảo vệ pháp luật, quan hỗ trợ pháp lý, quan, tổ chức làm dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý Trong điều kiện để bảo đảm thực pháp luật chấp QSDĐ cần kiện toàn tổ chức, tăng cường hoạt động dịch vụ pháp 77 lý, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý xã hội, giúp cho quan, tổ chức hoạt động 78 theo pháp luật, quản lý xã hội pháp luật, trợ giúp cho công dân sống làm việc theo Hiến pháp pháp luật 3.2.5 T ng cường giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm đốiv icác hoạt động liên quan đến việc cấp giấy chứng nh n quyền sử dụngđất,ký kết, lý,giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sửdụngđất Để bảo đảm thực đắn pháp luật TCQSDĐ, tất hoạt động liên quan đến cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp TCQSDĐ phải giám sát, kiểm tra bảo đảm tính đắn, hợp pháp từ đầu trình thực hiện, phát hành vi vi phạm pháp luật hoạt động cần xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật Cần thiết phải thường xuyên giám sát, kiểm tra hoạt động cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ chuỗi hoạt động có quan hệ mật thiết với nhau, bảo đảm tính đắn, đáng tin cậy hoạt động trước bảo đảm tính đắn, hợp pháp hoạt động sau cuối hạn chế, loại trừ tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ xảyra Việc xử lý nghiêm minh vi phạm hoạt động liên quan đến TCQSDĐ có tác dụng bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật hành vi vi phạm, đồng thời có tác dụng răn đe, phịng ngừa vi phạm xảy Kết luận chƣơng Thực pháp luật TCQSDĐ phụ thuộc vào điều kiện bảo đảm thực pháp luật bao gồm mức độ hoàn thiện pháp luật TCQSDĐ, hoạt động tổ chức thực pháp luật TCQSDĐ, điều kiện tổ chức máy, lực phẩm chất đội ngũ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan bổ trợ, quan xử lý tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định không phù hợp với thực tế để thống việc áp dụng pháp luật xét xử vụ án có liên quan KẾT LUẬN Trong năm qua, với phát triển kinh tế thị trường chủ động hội nhập khu vực quốc tế với tham gia nhiều thành phần kinh tế quan hệ giao dịch dân sự, thương mại có bảo đảm phát triển đa dạng, phong phú, góp phần bảo đảm nhu cầu sản xuất - kinh doanh nhu cầu nâng cao đời sống nhân dân Vì pháp luật giao dịch có bảo đảm có pháp luật TCQSDĐ hình thành, phát triển tương đối nhanh, tạo sở pháp lý bảo đảm an toàn cho việc ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồngTCQSDĐ Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định khơng phù hợp Hồn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ không hướng tới mục tiêu có hệ thống pháp luật cụ thể, rõ ràng, đơn giản thuận lợi cho người dân q trình áp dụng, mà cịn phải hướng tới hệ thống pháp luật linh hoạt, dễ tiếp cận, hài hòa pháp luật quốc gia với pháp luật quốc tế Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ khơng cần có định hướng mà đòi hỏi đề giải pháp thiết thực, khả thi, đôi với việc tổ chức thực quy định pháp luật thực tế Hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ phù hợp triển khai vào sống phát huy có hiệu khơng có hỗ trợ tích cực tham gia chủ thể thi hành pháp luật Vì vậy, bên cạnh việc nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ hợp tác đội ngũ cán thuộc quan tổ chức thực thi pháp luật, đòi hỏi pháp luật quy định rõ ràng, cụ thể chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, trách nhiệm phối hợp quan, trách nhiệm pháp lý chủ thể thực thi nhiệm vụ Đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam năm qua kết luận sau: Pháp luật TCQSDĐ khơng ngừng phát triển, hồn thiện có nhiều ưu điểm, đó, quy định tài sản chấp QSDĐ, quy định quyền, nghĩa vụ bên hợp đồng TCQSDĐ, quy định trình tự, thủ tục, hiệu lực thời hạn TCQSDĐ, quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ nói chung ngày rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ, thuận lợi tăng sở pháp lý để ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ hợp đồng TCQSDĐ Tuy vậy, việc pháp luật TCQSDĐ nhiều hạn chế: số quy định liên quan đến QSDĐ, TCQSDĐ Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng Thông tư chưa thống nhất, thiếu đồng bộ; số quy định không rõ ràng, thiếu cụ thể chưa chặt chẽ Những hạn chế ngày nhiều gây khó khăn ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ Phân tích, hệ thống hóa sở lý luận đánh giá thực trạng thực pháp luật TCQSDĐ để đề xuất quan điểm, giải pháp bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ nước ta hiệnnay Trong điều kiện thực tiễn để bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ cần quán triệt quan điểm phải thực đồng điều kiện thực pháp luật (về mặt pháp lý, tổ chức thực pháp luật; kiện toàn tổ chức hoạt động, nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công cụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan tư pháp, quan bổ trợ; bước đại hóa quan giao dịch bảo đảm, hệ thống lưu trữ, trao đổi, kết nối thông tin QSDĐ, tổ chức giải TCQSDĐ); phải gắn kết với chế bảo đảm thực thi pháp luật, bảo đảm áp dụng pháp luật thống nhất; ý tính tương thích với tập quán điều ước quốc tế Đồng thời phải thực đồng giải pháp thực pháp luật TCQSDĐ; đẩy mạnh hoạt động tổ chức thực pháp luật TCQSDĐ; nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước đất đai, TAND, VKSND, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án; xây dựng, kiện toàn hệ thống quan đăng ký giao dịch có bảo đảm; đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin giao dịch có bảo đảm, có hợp đồng TCQSDĐ; kiện tồn tổ chức, đẩy mạnh hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý xã hội giúp cho quan, tổ chức, công dân thực quy định pháp luật TCQSDĐ; tăng cường giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm đối 81 với hoạt động liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồngTCQSDĐ DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Thị Thúy Bình (2016) “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Chính phủ, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Chính phủ; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2017 Chính phủ, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 ngày 10 tháng 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Đỗ Văn Đại “Ngân hàng khơng có quyền tự thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý nợ”, ngày truy cập 8/3/2017 theo địa http://thanhnien.vn/kinh- doanh/nganhang-khong-co-quyen-tu-thu-giu-tai-san-bao-dam-de-xu-ly-no- 777026.html Nguyễn Ngọc Điện (1999) “Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ dân luật dân Việt Nam”; Nghiên cứu tài sản Luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ ChíMinh Trương Thanh Đức (2005) Sự khác chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh tài sản gắn liền với đất; Tạp chí Ngân hàng số 04/2005 Bùi Đức Giang (2011), "Một số hạn chế chấp quyền đòi nợ theo quy định hành", Tạp chí Ngân hàng, Hải Quan online - Thực Luật Đất đai 2013: Nhiều vướng mắc gây cho doanh nghiệp truy cập 9/3/2017 khó địa http://www.baohaiquan.vn/Pages/Thuc-hien-Luat-Dat-dai-2013-Nhieu-vuong-macgay-kho-cho-doanh-nghiep.aspx 10 Hội thảo số quy định lãi suất bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân (BLDS) 2015 thực tiễn hoạt động sản xuất kinh doanh http://dantri.com.vn/tai-chinh-dau-tu/con-nhieu-bat-cap-giua-bo-luat-dan-su-2015va-luat-chuyen-nganh-20161227100557554.htm 11 Nguyễn Văn Hoạt (2004) “Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản”; "Thế chấp tài sản việc đảm bảo thực hiệnhợp đồng tín dụng ngân hàng", Tạp chí Nhà nước pháp luật, 12 Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) “Xử lý tài sản chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”; Luận văn thạc sỹ Luật học; Trường đại học Quốc Gia Hà Nội 13 Nhiều rủi ro hợp đồng chấp quyền sử dụng đất – Bất động sản.com.vn truy cập 5/3/2017 theo địa chỉ: http://batdongsan.com.vn/chinh-sach- quan-ly/nhieurui-ro-trong-hop-dong-the-chap-quyen-su-dung-dat-ar49279 14 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, HàNội 15 Nguyễn Thị Nga (2008), "Một số tồn tại, bất cập khó khăn, vướng mắc trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại nay", Tạp chí Nhà nước pháp luật, 16 Nguyễn Thị Nga (2008)"Vềviệcxâydựngluậtđăngkýbấtđộngsản",Tạp chí Luật học, 17 Ngân hàng Nhà nước; Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 18 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai 2003, HàNội 19 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật đấtđai số 45/2013/QH13 ngày29/11/2013, Hà Nội 20 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Bộ luật Dân 1995, Hà Nội 21 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật Dân 2005, Hà Nội 22 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân 2015, Hà Nội 23 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Bộ luật Tố tụng Dân 2004, Hà Nội 24 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật tố tụng Dân 2015, Hà Nội 25 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhàở 2005, Hà Nội 26 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Công chứng năm 2006, Hà Nội 27 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Hà Nội 28 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Tổ chức tín dụng 2010, Hà Nội 29 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2011), Luậtsửa đổi, bổ sung số điều Luật Tố tụng dân 2011, Hà Nội 30 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Công chứng năm 2014, Hà Nội 31 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014),Luật nhà năm 2014, Hà Nội 32 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Hà Nội 33 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp 1992, Hà Nội 34 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp năm 2013, Hà Nội 35 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Luật Phá sản 2004, Hà Nội 36 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Thi hành án dân số12/VBHN- VPQH ngày 11/12/2014, Hà Nội 37 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, Bản án số 79/2011/KDTM-ST ngày 31/5/2011 38 Tịa án nhân dân Quận Ba Đình, thành phố Hà Nội, Bản án số 04/2015/KDTM-ST ngày 22/10/2015 39 Tịa án nhân dân huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội, Bản án số 05/2014/KDTM-ST ngày 24/09/2014 40 Lê Thị Thu Thủy (2006), “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”, NXB Tư pháp, Hà Nội 41 Ths Nguyễn Quang Hương Trà (2015)“Những vướng mắc phát sinh thực tiễn chấp bất động sản kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật thị trường kinh doanh bất động sản 42 Ths Nguyễn Quang Hương Trà (2015); Trang thông tin đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm: Một số điểm chế định bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015 – Bộ tư pháp 43 Ths Nguyễn Quang Hương Trà (2011), “Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm), 44 Ths Nguyễn Quang Hương Trà; Thế chấp tài đản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác có phải biện pháp bảo lãnh?; Tạp chí dân chủ pháp luật truy cập vào ngày 6/3/2017 theo địa http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xaydung-phap-luat.aspx?ItemID=266 45 Vũ Thị Hồng Yến (2011), Những tài sản trở thành đối tượng hợp đồng chấp, Tạp chí Luật học 46 Vũ Thị Hồng Yến (2013) luận án tiến sĩ “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”; ... cưỡng chế thực 2.2 Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng 2.2.1 Điều kiện xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có tính... cho vay biện pháp bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất Ngân hàng Việt Nam Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét. .. hợp xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng phù hợp với thực tế quy chung pháp luật CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO