GIỚI THIỆU
Đặt vấn đề và lý do nghiên cứu
Trong quản lý và sử dụng đất đai, giá đất là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng đến nguồn thu của nhà nước và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Theo luật đất đai 2013, giá đất do nhà nước quy định được dùng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất không qua đấu giá Ngoài ra, giá đất cũng được áp dụng để tính giá trị quyền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất không thu tiền, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, và tiền bồi thường cho các vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho nhà nước.
Bảng giá đất hàng năm do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố ban hành thường bị đánh giá là không chính xác và thiếu thuyết phục, dẫn đến thất thu ngân sách và khó khăn trong công tác đền bù khi giải phóng mặt bằng Nguyên nhân chính là do tiêu chí phân cấp khu vực và vị trí đất đai không rõ ràng, cùng với việc bảng giá bị khống chế bởi khung giá của Chính phủ Để định giá đất chính xác, cần xác định các yếu tố như vị trí, diện tích, khoảng cách đến trung tâm, ô nhiễm môi trường và an ninh, với mức độ ảnh hưởng khác nhau Việc xác định các yếu tố này và lượng hóa mối quan hệ của chúng với giá trị đất đai là rất cần thiết, và có thể thực hiện thông qua phân tích thống kê Nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về mô hình định giá đất, nhằm hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng hơn.
Tại Việt Nam và trên toàn thế giới, phương pháp truyền thống trong việc xây dựng các hàm hồi quy giá đất vẫn được áp dụng phổ biến Nổi bật trong lĩnh vực này là các nghiên cứu của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, góp phần quan trọng vào việc phân tích và dự đoán giá trị bất động sản.
Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2015), Phạm Sỹ Liêm (2019) đã sử dụng kỹ thuật phân tích thống kê để xây dựng mô hình hàm hồi quy giá đất cho các địa phương cụ thể Tuy nhiên, phương pháp này gặp phải một số nhược điểm do mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không rõ ràng, dẫn đến việc xây dựng và lượng hóa các biến trong mô hình có tính khiên cưỡng Để khắc phục những hạn chế này, cây quyết định, với ưu điểm là mô hình không tham số và khả năng xử lý dễ dàng các biến định lượng và định tính, đã được nghiên cứu và ứng dụng trong định giá đất Một số công trình tiêu biểu trong lĩnh vực này bao gồm nghiên cứu của Gang-Zhi Fan (2006), Claudio Acciani (2011), Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) và Trần Thanh Hùng (2017).
Thành phố Vũng Tàu, với diện tích tự nhiên 14.964,63 ha, chiếm 7,5% tổng diện tích tỉnh, nằm cách Tp Hồ Chí Minh 120 km và Tp Biên Hòa 90 km, là một bán đảo có ba phía giáp biển, nổi tiếng với 48,1 km bờ biển và được xem là một trong những bãi biển du lịch đẹp nhất Việt Nam Kinh tế Vũng Tàu chủ yếu dựa vào công nghiệp, dịch vụ, và thăm dò dầu khí, cùng với việc đánh bắt và chế biến hải sản, xuất nhập khẩu, và dịch vụ du lịch Với vị trí thuận lợi, giá trị kinh tế đất đai tại đây bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, nhưng chưa có nghiên cứu nào xác định rõ ràng các yếu tố du lịch ảnh hưởng đến giá đất Đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt trên địa bàn thành phố Vũng Tàu” được thực hiện nhằm xác định và định lượng các yếu tố này, tạo cơ sở cho việc xây dựng bảng giá đất khách quan và khoa học.
Mục tiêu và nội dung nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nghiên cứu nhằm mục tiêu nhận dạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, đồng thời ứng dụng mô hình hồi quy cây quyết định (decision tree regression) xây dựng mô hình giá đất trong định giá đất hàng loạt
1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu Đề tài nhằm cung cấp bằng chứng khoa học định lượng để trả lời các câu hỏi sau:
- Giá đất được hình thành như thế nào? Các yếu tố nào ảnh hưởng đến sự thay đổi giá đất?
- Cây hồi quy quyết định được ứng dụng để xây dựng mô hình giá đất trong định giá đất hàng loạt như thế nào?
1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Các yếu tố tác động đến giá đất và phương pháp định giá đất hàng loạt bằng mô hình giá đất
- Không gian: Nghiên cứu thực hiện trên địa bàn thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
- Thời gian: Đề tài sử dụng số liệu được thu thập thực tế trong năm 2018
- Nội dung: Nghiên cứu chỉ thực hiện đối với đất phi nông nghiệp (đất ở và đất thương mại, dịch vụ)
1.4 Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các mục tiêu nghiên cứu dựa vào dữ liệu nghiên cứu đã đề cập ở trên, đề tài sử dụng các phương pháp chính sau:
Phương pháp định tính điều tra và phỏng vấn được sử dụng để thu thập dữ liệu cho nghiên cứu, nhằm thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của khu vực nghiên cứu Ngoài ra, phương pháp này cũng giúp thu thập số liệu về giá đất thị trường tại các điểm điều tra.
Sử dụng phiếu điều tra để thu thập thông tin về giá đất liên quan đến các thửa đất có biến động chuyển nhượng trong năm 2018, đề tài tập trung vào phiếu điều tra đất ở tại thành phố Vũng Tàu Dự án "Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và lập bản đồ giá đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu" được thực hiện bởi Trung tâm tư vấn và dịch vụ tài nguyên và môi trường, thuộc trường đại học Tài nguyên và Môi trường thành phố.
Hồ Chí Minh Phiếu điều tra bao gồm thông tin về giá đất và giá bất động sản chuyển nhượng, vị trí, diện tích, mục đích sử dụng thửa đất, cùng khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm.
Hiện trạng hạ tầng giao thông, bao gồm bề rộng và lớp phủ mặt đường, là yếu tố quan trọng cần được xem xét Bên cạnh đó, việc điều tra ngoại nghiệp bổ sung sẽ giúp xác định mật độ kinh doanh tại mặt tiền các tuyến đường.
Phương pháp định lượng được áp dụng để phân tích dữ liệu về giá đất thị trường và các yếu tố đặc điểm của đất đai đã được điều tra Qua đó, xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá trị đất đai Kết quả phân tích sẽ giúp tổng hợp và đưa ra kết luận về mối quan hệ giữa giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng, từ đó xác định các yếu tố phân cấp vị trí và giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
Đề tài này có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, nhằm xác định và lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai trong quá trình định giá tại thành phố Vũng Tàu.
Nghiên cứu này mang ý nghĩa khoa học quan trọng, vì nó cung cấp các kỹ thuật để hoàn thiện phương pháp định giá đất đai, từ đó hỗ trợ xây dựng bảng giá đất và phát triển các chính sách tài chính liên quan đến đất đai.
Kết cấu của luận văn bao gồm năm chương:
Bài viết này tóm tắt vấn đề nghiên cứu, xác định mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu, cũng như đối tượng và phạm vi nghiên cứu Nó cũng đề cập đến phương pháp và dữ liệu nghiên cứu, nêu rõ ý nghĩa của nghiên cứu và cấu trúc của luận văn.
Chương 2: Cơ sở lý luận và pháp lý trong công tác định giá đất đai
Chương này giới thiệu khái niệm đất đai, phân tích giá trị và giá cả của nó, đồng thời trình bày các phương pháp định giá đất và tổng quan các nghiên cứu trước đây liên quan đến vấn đề này.
Chương 3: Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu
Trong chương này mô tả phương pháp nghiên cứu, mô hình nghiên cứu và dữ liệu nghiên cứu được sử dụng trong luận văn
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Chương này phân tích kết quả hồi quy của mô hình nghiên cứu, làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ tác động của từng yếu tố đối với giá đất trong khu vực nghiên cứu.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
Trong chương này, tác giả tóm tắt các kết quả nghiên cứu đã đạt được và đề xuất giải pháp cải tiến quy trình cùng công nghệ để hoàn thiện công tác định giá đất hàng loạt.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các mục tiêu nghiên cứu dựa vào dữ liệu nghiên cứu đã đề cập ở trên, đề tài sử dụng các phương pháp chính sau:
Phương pháp định tính điều tra và phỏng vấn được áp dụng để thu thập dữ liệu phục vụ nghiên cứu, nhằm thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của khu vực nghiên cứu Phương pháp này cũng được sử dụng để thu thập số liệu về giá đất thị trường tại các điểm điều tra.
Sử dụng phiếu điều tra để thu thập thông tin về giá đất đối với các thửa đất có biến động chuyển nhượng trong năm 2018, đề tài này tập trung vào việc khảo sát đất ở tại thành phố Vũng Tàu Dự án "Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và lập bản đồ giá đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu" được thực hiện bởi Trung tâm tư vấn và dịch vụ tài nguyên và môi trường thuộc trường đại học Tài nguyên và Môi trường thành phố.
Hồ Chí Minh Phiếu điều tra bao gồm thông tin quan trọng như giá đất và giá bất động sản chuyển nhượng, vị trí, diện tích, và mục đích sử dụng của thửa đất, cùng với khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm.
Để đánh giá hiện trạng hạ tầng giao thông, cần xem xét các yếu tố như bề rộng và lớp phủ mặt đường Bên cạnh đó, tiến hành điều tra ngoại nghiệp bổ sung giúp xác định mật độ kinh doanh tại mặt tiền các tuyến đường.
Phương pháp định lượng được sử dụng để phân tích dữ liệu và thông tin về giá đất thị trường cùng với các đặc điểm của đất đai Qua đó, xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị đất đai Kết quả sẽ tổng hợp mối quan hệ giữa giá trị đất và các yếu tố ảnh hưởng, nhằm xác định các yếu tố phân cấp vị trí và giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
Ý nghĩa nghiên cứu
Đề tài này có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, giúp xác định và lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai trong quá trình định giá tại thành phố Vũng Tàu.
Nghiên cứu này mang ý nghĩa khoa học quan trọng, cung cấp kỹ thuật cải tiến trong phương pháp định giá đất đai Điều này hỗ trợ việc xây dựng bảng giá đất đai và phát triển các chính sách tài chính liên quan đến đất đai.
Kết cấu luận văn
Kết cấu của luận văn bao gồm năm chương:
Bài viết này tóm tắt các khía cạnh chính của nghiên cứu, bao gồm vấn đề nghiên cứu, mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, cũng như phương pháp và dữ liệu được sử dụng Ngoài ra, nó cũng nêu rõ ý nghĩa của nghiên cứu và cấu trúc của luận văn.
Chương 2: Cơ sở lý luận và pháp lý trong công tác định giá đất đai
Chương này giới thiệu khái niệm về đất đai, bao gồm giá trị và giá cả của nó, đồng thời trình bày các phương pháp định giá đất đai và tổng hợp các nghiên cứu trước đây liên quan đến vấn đề này.
Chương 3: Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu
Trong chương này mô tả phương pháp nghiên cứu, mô hình nghiên cứu và dữ liệu nghiên cứu được sử dụng trong luận văn
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Chương này phân tích kết quả hồi quy của mô hình nghiên cứu, tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ tác động của từng yếu tố này trong khu vực nghiên cứu.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
Chương này tóm tắt những kết quả đạt được trong nghiên cứu và đề xuất các giải pháp cải tiến quy trình cùng công nghệ để nâng cao hiệu quả trong công tác định giá đất hàng loạt.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đất đai và giá trị đất đai
2.1.1 Khái niệm và vai trò của đất đai
Theo Tổng cục địa chính (2000), đất đai được định nghĩa là tổng thể vật chất, bao gồm sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất Việc hoạch định chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai dựa trên cơ sở khoa học này là rất quan trọng.
Theo Đại từ điển kinh tế thị trường (1998), đất đai được định nghĩa là phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn và sinh vật Đây là một tài nguyên thiên nhiên quan trọng, đồng thời cũng là tư liệu sản xuất, bao gồm tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Trong nghĩa hẹp, đất đai chỉ đề cập đến bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất.
Đất đai được định nghĩa theo chức năng của nó, theo Luật Đất đai (2013), là tài nguyên quốc gia quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, và là thành phần quan trọng trong môi trường sống Nó cũng đóng vai trò trong việc phân bố khu dân cư cũng như xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là một thực thể địa lý - kinh tế, chịu sự tác động của các quy luật tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội Trong nghiên cứu quản lý đất đai, các định nghĩa thường không được phân biệt rõ ràng, dẫn đến việc sử dụng từ "đất" để chỉ đất đai một cách ngắn gọn Tuy nhiên, trong lĩnh vực khoa học, cần phân định rõ ràng các khái niệm về lãnh thổ, đất và đất đai Theo Trần Thanh Hùng (2000), những khái niệm này có sự khác biệt đáng chú ý.
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên
Đất đai là một yếu tố địa lý và kinh tế, phản ánh sự tương tác giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian, đất đai không chỉ bao gồm diện tích bề mặt mà còn mở rộng đến không gian xung quanh.
Đất đai có thể được hiểu là phần bề mặt của trái đất và chiều sâu bên trong lòng đất Trong một phạm vi rộng, đất đai bao gồm toàn bộ trái đất, nhưng có thể được xác định cụ thể hơn trong các ranh giới lãnh thổ quốc gia, đơn vị hành chính, và địa chính Mỗi cấp độ này thể hiện quỹ đất đai tương ứng, từ quỹ đất quốc gia đến quỹ đất của các đối tượng sử dụng đất.
2.1.1.2 Vai trò và đặc điểm đất đai Đất đai có vai trò hết quan trọng trong sinh hoạt văn hóa và sản xuất của con người Nó là một trong những của cải quý giá nhất của loài người, tạo điều kiện cho sự sinh tồn của chúng ta trên trái đất
Đất đai là một phần thiết yếu của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, và không thể tồn tại khái niệm về quốc gia nếu thiếu đất đai.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và tư liệu sản xuất đặc biệt, đóng vai trò quan trọng trong quá trình sản xuất xã hội, đặc biệt trong nông, lâm nghiệp Nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là công cụ lao động, cho phép con người tác động lên cây trồng và vật nuôi Qua quá trình cải tạo, đất đai chuyển hóa từ trạng thái tự nhiên thành nguồn lực cho trồng trọt và xây dựng Đất đai không chỉ tạo ra sản phẩm xã hội mà còn là yếu tố đầu vào và sản phẩm đầu ra trong hoạt động đầu tư sản xuất, do đó trở thành tài sản bất động sản có giá trị cao Với cả thuộc tính tự nhiên và xã hội, đất đai đáp ứng nhu cầu kinh tế - xã hội của con người, khẳng định vai trò của nó trong phát triển bền vững.
Khía cạnh tự nhiên của đất đai bao gồm các đặc điểm quan trọng như hình dạng, chiều dài, chiều rộng, diện tích bề mặt và vị trí Ngoài ra, các yếu tố địa chất, địa chấn và địa hình cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tính chất và giá trị của đất đai.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, ít bị huỷ hoại nếu được sử dụng và bảo vệ đúng cách Sự phát triển nhanh chóng của công nghệ sản xuất có thể dẫn đến việc thay thế máy móc cũ bằng máy móc mới, nhưng nếu đất được quản lý hợp lý, các tính chất của nó sẽ được bảo tồn Đất đai có vị trí cố định và diện tích giới hạn bởi lãnh thổ quốc gia Hoạt động của con người có thể làm thay đổi chất lượng, độ màu mỡ và công dụng của đất, nhưng các thuộc tính tự nhiên của đất chỉ có khả năng đáp ứng một cách nhất định các nhu cầu của con người.
Khía cạnh xã hội của đất đai thể hiện vị thế của nó, được định nghĩa là thước đo sự mong muốn xã hội tại một vị trí nhất định, hình thành từ các quan hệ xã hội và tương tác thị trường Vị thế đất đai được xác định qua số lượng, chất lượng và cường độ các mối quan hệ xã hội, phụ thuộc vào khả năng kết nối của người sử dụng với nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ và cộng đồng xung quanh Khác với vị trí đất đai, vị thế là sự tổng hòa của vị trí trong không gian tự nhiên, kinh tế - xã hội và tâm lý, thể hiện yếu tố phi vật thể Đất đai đóng vai trò thiết yếu trong sản xuất và đời sống con người, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường, nơi nó trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu Tầm quan trọng của đất đai được thể hiện qua nhiều vấn đề cơ bản trong phát triển kinh tế và xã hội.
(i) Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng lớn đến sự phân bố dân cư lao động
(ii) Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người
(iii) Đất đai là cơ sở không gian để xây dựng, bố trí kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh
(iv) Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố không thể thiếun của quá trình
Đất đai là một tài sản bất động sản có giá trị cao, với khả năng tự tái tạo và nâng cao chất lượng môi trường tự nhiên cũng như vị thế xã hội nhờ vào các hoạt động đầu tư Ngoài ra, đất đai còn sở hữu những đặc tính quan trọng như tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trưởng giá trị.
Theo Luật đất đai năm 2013, đất đai tại Việt Nam được chia thành ba nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Trong đó, nhóm đất phi nông nghiệp được phân thành mười loại khác nhau Việc định giá đất được thực hiện dựa trên mục đích sử dụng Nghiên cứu này tập trung vào giá trị của hai loại đất: đất ở và đất thương mại, dịch vụ, cho thấy sự tương đồng trong cách hình thành giá cả của chúng.
Theo Luật Đất đai 2013, đất ở được định nghĩa là loại đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống, bao gồm cả đất vườn và ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được công nhận Đất ở được chia thành hai loại: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Định giá đất hàng loạt trong quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam
2.2.1 Khái niệm về định giá đất hàng loạt
Theo Hiệp hội quốc tế của các nhà thẩm định vì mục đích thuế (IAAO), định giá hàng loạt là quá trình định giá hệ thống cho một nhóm tài sản tại một thời điểm cụ thể, sử dụng các phương pháp chuẩn hóa và kiểm tra thống kê.
Phương pháp định giá hàng loạt, ra đời tại Mỹ vào giữa những năm 1960, đã nhanh chóng trở thành xu hướng phổ biến toàn cầu trong những năm 70-80 của thế kỷ trước.
XX Ngày nay, kết quả của thẩm định giá hàng loạt được sử dụng làm cơ sở để xác định thuế tài sản và cho một số mục tiêu quản lí nhà nước
Theo Nguyễn Quỳnh Hoa (2015), khác biệt cơ bản của định giá hàng loạt và định giá riêng lẻ ở chỗ:
Định giá hàng loạt không chỉ tập trung vào từng bất động sản riêng lẻ mà xem xét một nhóm bất động sản được phân loại theo tiêu chí cụ thể, thường dựa trên mục đích sử dụng của chúng.
Định giá riêng lẻ nhằm bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu thông qua việc xác định giá trị cho các giao dịch mua bán, thế chấp và bảo hiểm Trong khi đó, định giá hàng loạt chủ yếu tập trung vào việc xác định cơ sở tính thuế.
Định giá bất động sản có hai hình thức chính: định giá riêng lẻ, do chủ sở hữu hoặc người sử dụng thực hiện theo nhu cầu của họ, và định giá hàng loạt, được thực hiện định kỳ bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Định giá hàng loạt có đặc trưng nổi bật là tính chuẩn hóa cao trong các thủ tục và sự quan trọng của phương pháp thống kê trong việc xử lý dữ liệu Trong quá trình này, chỉ những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và các quy luật khách quan về sự biến động giá trị được xem xét.
Trong quá trình định giá bất động sản, thẩm định viên cần thống nhất kết quả để xác định giá trị tài sản trong định giá riêng lẻ Đối với định giá hàng loạt, việc kiểm định giá trị phải được thực hiện thông qua các phương pháp thống kê do khối lượng tài sản lớn.
Định giá hàng loạt được thiết kế để giải quyết các vấn đề quản lý bất động sản như xác định cơ sở tính thuế và xây dựng kế hoạch phát triển đô thị, điều mà phương pháp định giá truyền thống khó thực hiện Việc thực hiện định giá hàng loạt, ngay cả trong khu vực dân cư nhỏ, đòi hỏi chi phí đáng kể cho việc thu thập thông tin, kiểm kê đất đai và xử lý lượng dữ liệu lớn Do đó, các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương là những chủ thể chính trong quá trình định giá hàng loạt.
18 đất hàng loạt thể hiện qua khung giá và bảng giá đất do Nhà nước ban hành
2.2.2 Khung giá và bảng giá đất
2.2.2.1 Khái niệm khung giá và bảng giá đất
Theo Luật đất đai 2013, khung giá đất được định nghĩa là giới hạn trên và dưới của giá một loại đất cụ thể, được xác định dựa trên quy luật phân vùng sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng và đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích Khung giá này do Chính phủ ban hành trong từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định.
Bảng giá đất đai được xây dựng dựa trên khung giá đất, điều chỉnh theo điều kiện tự nhiên, hạ tầng kỹ thuật và tình hình kinh tế xã hội của từng vị trí trong mỗi phân vùng sử dụng đất Việc lập bảng giá đất tại các địa phương có thể coi là một hình thức định giá đất hàng loạt.
2.2.2.2 Vai trò của khung giá và bảng giá đất
Bảng giá đất được thiết lập mỗi 5 năm một lần và được cập nhật hàng năm, nhằm phục vụ cho công tác quản lý nhà nước trong việc định giá đất đai Vai trò của khung giá đất là rất quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Khung giá đất là cơ sở để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất địa phương Dựa trên nguyên tắc và phương pháp định giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước khi công bố Bảng giá đất được cập nhật định kỳ mỗi 05 năm và được công khai vào ngày quy định.
01 tháng 01 của năm đầu kỳ b) Vai trò của bảng giá đất
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với diện tích trong hạn mức là một quy trình quan trọng Điều này cũng bao gồm việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, áp dụng cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở.
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
Để tính giá trị quyền sử dụng đất cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, cần xác định giá trị của đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền, cũng như đất thuê đã trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Các lý thuyết, phương pháp và mô hình định giá đất hàng loạt
2.3.1 Lý thuyết phân loại vùng giá trị Định giá đất hàng loạt về mặt không gian thể hiện qua vùng giá trị đất Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, có một mức giá thị trường nhất định
Vùng giá trị đất đai là khái niệm chỉ khu vực địa lý nơi đất đai chịu ảnh hưởng tương tự từ các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật Tại Việt Nam, vùng giá trị đất đai được hiểu là tập hợp các đối tượng có giá trị quyền sử dụng đất tương đương trên một đơn vị diện tích, thường được gọi là vùng giá đất.
Số lượng vùng giá trị phụ thuộc vào sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và quy định pháp luật Khi số lượng vùng giá trị tăng lên, mức giá giữa các thửa đất trong vùng sẽ càng gần nhau và phản ánh sát hơn giá thị trường tại khu vực đó.
Vùng giá trị được xác định dựa trên các yếu tố như điều kiện tự nhiên, hạ tầng kỹ thuật, tình hình kinh tế, xã hội và hệ thống pháp luật.
- Phân vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;
Phân khu thị trường bao gồm các khu vực đô thị, nông thôn và giáp ranh, với các phân loại cụ thể như khu vực trung tâm, khu vực tiếp giáp trung tâm và khu vực ngoại vi Những phân khu này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định đặc điểm kinh tế và xã hội của từng vùng, từ đó giúp tối ưu hóa chiến lược phát triển và tiếp cận thị trường.
- Phân loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất ở;
Đường giao thông được phân loại thành nhiều loại, bao gồm quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã, đường nội bộ khu công nghiệp và đường nội bộ khu dân cư nông thôn Mỗi loại đường phục vụ các mục đích giao thông khác nhau, góp phần quan trọng vào sự phát triển hạ tầng và kết nối vùng miền.
- Phân loại theo khoảng cách tới trung tâm thành phố, chợ trung tâm nông thôn, trung tâm khu dân cư nông thôn;
- Phân loại vị trí theo từng khu vực: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;
- Phân loại đô thị: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V;
- Phân loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;
- Phân loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;
- Phân loại theo khả năng sinh lời của đất nông nghiệp, của vị trí đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn
Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai đã được nghiên cứu từ sớm, bắt đầu với Von Thunen vào năm 1826, tập trung vào phân vùng nông nghiệp, và sau đó được William Alonso phát triển vào năm 1964 với mô hình phân vùng đô thị Mô hình này dựa trên lý thuyết kinh tế tân cổ điển, nhấn mạnh sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai, chịu ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý Tuy nhiên, vai trò của khoảng cách và chi phí vận chuyển đang dần trở nên kém quan trọng trong việc hình thành các trung tâm và phân vùng chức năng đất đai hiện nay.
Các phân vùng chức năng đất đai, theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là kết quả của sự lựa chọn cạnh tranh giữa vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất Người tiêu dùng và nhà sản xuất với nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lượng sẽ quyết định nơi cư trú hoặc đặt xí nghiệp Điều này dẫn đến sự hình thành các phân vùng sử dụng đất khác nhau, với khoảng cách vị thế khác nhau so với trung tâm, minh họa cho khoảng cách đến trung tâm vị thế.
Tóm lại, yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo quan điểm của
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai
Mỗi loại hình kinh doanh đều có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai Cụ thể, các doanh nghiệp thương mại và dịch vụ thường yêu cầu vị thế đất đai cao, trong khi đó, ngành sản xuất công nghiệp và nông nghiệp lại chú trọng nhiều hơn đến chất lượng tự nhiên của đất.
Các cá nhân và doanh nghiệp thường chọn vị trí định cư và sản xuất dựa trên vị thế xã hội của họ Những người có vị thế xã hội cao thường có thu nhập cao hơn, từ đó có khả năng chi trả cho việc thuê đất với giá cao hơn Vì vậy, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế xã hội có mối quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng lẫn nhau.
Như vậy yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai chính là sự cạnh
Khoảng cách đến trung tâm vị thế
Hình 2.2 Các phân khu chức năng đất đai trong không gian
Thương mại và dịch vụ
Khu mua bán và văn phòng
22 tranh về vị thế xã hội của đất đai
Theo Hoàng Hữu Phê (2000), chi phí thời gian là yếu tố quyết định trong phân vùng chức năng đất đai Chi phí thời gian (T) được tính theo công thức T = 1/t, trong đó t là thời gian di chuyển từ nơi cư trú đến vị trí trung tâm.
T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ
1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t)
Người có vị thế cao thường có thu nhập cao hơn, dẫn đến giá trị thời gian của họ cũng tăng Họ cạnh tranh để ở gần trung tâm thành phố nhằm giảm thiểu chi phí thời gian di chuyển và chi phí thuê đất, từ đó tiết kiệm được thời gian và chi phí.
T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức: s = vt T = 1/t = v/s
Để nâng cao vị thế của đất đai (T), cần phải tăng vận tốc lưu thông (v) hoặc giảm khoảng cách (s) Việc cải tạo và nâng cấp hệ thống giao thông sẽ dẫn đến sự gia tăng giá trị đất đai nhờ vào việc cải thiện vị thế của nó.
2.3.2 Các phương pháp định giá đất đai
Trong thực tế công tác định giá bất động sản hiện nay thường sử dụng 3 phương pháp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014) sau đây:
Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh trực tiếp là kỹ thuật xác định giá trị đất đai bằng cách phân tích giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường gần thời điểm định giá Phương pháp này giúp ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá một cách chính xác.
Trong lĩnh vực bất động sản, không có hai tài sản nào hoàn toàn giống nhau về mọi khía cạnh Tuy nhiên, để xác định giá trị của một bất động sản, người ta có thể tham khảo giá bán của những bất động sản tương tự và điều chỉnh giá này bằng cách cộng hoặc trừ dựa trên các yếu tố khác biệt.
Một số nghiên cứu trước
2.5.1 Định giá đất đai theo các phương pháp quy định
Tiêu biểu là công trình nghiên cứu của Đào Văn Khiêm và Bùi Thị Thu Hòa
Bài viết năm 2009 phân tích sự khác biệt trong giá trị kinh tế giữa việc sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp và việc sử dụng đất cho khu vực thương mại, đặc biệt là phát triển nhà ở tại đô thị Hà Nội.
Công trình xác định giá đất dựa trên lý thuyết Tô kinh tế, cho rằng giá trị của các thửa đất khác nhau phụ thuộc vào khả năng sinh lợi theo vị trí, với giá cân bằng là giá trị hiện tại của luồng tô kinh tế Phương pháp này tính giá trị hiện tại ròng (NPV) của dòng thu nhập từ đất, áp dụng cho cả đất nông nghiệp và đất thương mại Đối với đất nông nghiệp, chỉ tính riêng đất trồng lúa với doanh thu trung bình 27 triệu VNĐ/ha, tương đương 2.700 VNĐ/m² Giá trị một mét vuông đất nông nghiệp được xác định là 25.110 VNĐ, làm tròn thành 250 triệu VNĐ/ha với suất chiết khấu 12% Đối với đất thương mại, gồm đất biệt thự, chung cư cao cấp và chung cư bình dân, giá trị cũng được tính dựa vào NPV từ giá cho thuê.
Giá đất ở Hà Nội có sự khác biệt rõ rệt giữa các khu vực, đặc biệt là đối với các loại hình bất động sản như biệt thự, chung cư cao cấp và bình dân Tuy nhiên, tác giả lại coi giá đất trong cùng một nhóm là đồng nhất, điều này có thể dẫn đến những sai lệch trong việc định giá bất động sản.
Vì vậy, phương pháp này có hai điểm nhầm lẫn cơ bản khi tính toán giá trị kinh tế của thửa đất
Khi tính giá trị hiện tại thuần (NPV), cần dựa trên dòng thu nhập ròng, tức là doanh thu trừ đi chi phí Tuy nhiên, tác giả của công trình lại chỉ tính giá trị hiện tại của dòng doanh thu mà không trừ chi phí.
Tác giả không nêu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, dẫn đến việc đồng nhất các yếu tố này và gộp các bất động sản vào cùng một nhóm sản phẩm có giá tương tự.
2.5.2 Định giá bất động sản ứng dụng mô hình hàm hồi quy
Năm 2000, Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely đã công bố lí thuyết Vị thế - Chất lượng trên tạp chí Đô thị học tại Vương quốc Anh, cho rằng giá trị nhà ở phụ thuộc vào hai yếu tố chính: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Vị thế nơi ở phản ánh sự mong muốn xã hội liên quan đến một địa điểm cụ thể, trong khi chất lượng nhà ở được đo bằng các đặc tính vật lý như diện tích sàn, số lượng phòng tắm và số tầng Qua khảo sát tại Hà Nội, tác giả đã đề xuất một hàm hồi quy với hai biến cho chất lượng nhà ở (diện tích đất, số tầng) và ba biến cho vị thế nơi ở (khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận, và vị trí trong khu phố Pháp) Kết quả cho thấy các yếu tố này có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà ở tại Hà Nội.
Nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, và Hoàng Hữu Phê (2008) đã phát triển phương pháp định giá bất động sản dựa trên lý thuyết vị thế - chất lượng Họ cũng đã kiểm chứng các luận điểm của mình thông qua nghiên cứu thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.
Lý thuyết bất động sản nhấn mạnh hai thành phần chính: vị thế và chất lượng Chất lượng bất động sản được xác định bởi các đặc tính vật lý như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số tầng và số phòng Trong khi đó, vị thế bất động sản phản ánh sự mong muốn xã hội liên quan đến bất động sản tại một địa điểm cụ thể.
33 trí xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường…
Giá cả hàng hóa bất động sản được xác định dựa trên mối quan hệ cung - cầu trên thị trường Cân bằng giữa cung và cầu sẽ hình thành giá cả cho một đơn vị hàng hóa bất động sản, hay còn gọi là giá cả của một đơn vị dịch vụ hoặc lợi ích bất động sản.
Từ giá cả của 1 đơn vị lợi ích bất động sản có thể xác định giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật theo công thức:
Trong đó: P: giá cả bất động sản thị trường của một bất động sản
P 0 : giá cả của 1 đơn vị lợi ích bất động sản Y: lượng lợi ích bất động sản
Giá cả thể hiện giá trị bất động sản dưới dạng tiền tệ, bao gồm cả giá trị hữu hình liên quan đến chất lượng vật lý và giá trị vô hình gắn liền với vị thế xã hội của bất động sản.
Phương pháp định giá theo lý thuyết này được này thể hiện qua các bước:
- Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ để xác định các biến số
- Phân tích các biến số để thành lập phương trình hồi quy
- Định nghĩa các cực hay nhiều cực vị thế
- Vạch ra các vùng vị thế và hiệu chỉnh các khoảng cách vị thế
Chạy hàm hồi quy hedonic giúp xác định giá nhà đất bằng cách phân tích các biến số được chia thành hai nhóm: vị thế nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL) cho từng vùng.
- Xác định đường ngưỡng dựa trên cơ sở VT và CL dự báo
- Xác định các vùng lồi và vùng lõm của mặt ngưỡng
Hàm hồi quy giá nhà đất được xây dựng dựa trên bốn biến chính: diện tích khuôn viên, số tầng xây dựng, khoảng cách đến trung tâm thành phố và vị trí nhà đất, với hệ số xác định R² đạt 0,798.
Kết quả xây dựng hàm hồi quy:
Mô hình hồi quy tuyến tính đạt R² = 0,798, cho thấy nó phù hợp với dữ liệu đến 79,8% Điều này có nghĩa là 79,8% giá cả thị trường được dự đoán chính xác bởi mô hình.
Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) đã xây dựng mô hình định giá đất hàng loạt cho quận Gò Vấp, TP.HCM, sử dụng mô hình cộng dựa trên phương pháp so sánh với 380 mẫu khảo sát Kết quả chỉ ra rằng các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất tại đây bao gồm an ninh, lộ giới, lợi thế kinh doanh, khoảng cách đến mặt tiền, trục giao thông, trình độ dân trí và vị trí trung tâm Mô hình cộng cho kết quả sai lệch khoảng 10% so với phương pháp so sánh truyền thống Tác giả cũng đề xuất ứng dụng kết quả nghiên cứu trong quản lý nhà nước về đất đai và làm cơ sở xác định mức thuế sử dụng đất.
Nghiên cứu của Phạm Sỹ Liêm và Trần Văn Tuấn (2019) tại xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội, áp dụng phương pháp chạy hàm hồi quy hedonic để xác định giá đất Hàm hồi quy giá đất được xây dựng nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong khu vực này.
GĐont = 9.022,525 + 1.447,855*[loai_duong] - 993,682*[kc_duong] - 267,259*[kc_ubnd] - 783,369*[kc_cho] - 400,669*[kc_truong] - 169,368*[kc_yte] + 351,328*[g_ho] + 192,311*[md_duong] + 596,357*[cl_moitruong]
Mô hình giá đất này được tích hợp với công nghệ GIS xây dựng được bản đồ giá đất trên địa bàn nghiên cứu
Hình 2.4 Vùng giá đất xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội
2.5.3 Ứng dụng mô hình Cây quyết định trong định giá bất động sản hàng loạt
