VẤN ĐỀ 1: KN, NGUỒN, NGUYÊN TẮC, QUAN HỆ PL ĐẤT ĐAI I KHÁI NIỆM ĐN: - Ngành luật - Các quy phạm pháp luật dùng để điều chỉnh:  Sở hữu  Quản lý >> nhằm đạt mục đích: Nhà nươc + mục đích người sử dụng đất - Luật Đ Đ:  Văn pháp luât  Ngành luật + Đối tượng Đ/Chỉnh + Phương pháp Đ/C + Nguồn luật Đối tượng Đ/C + Quan hệ xh >> phát sinh trực tiếp >>> quản lý sử dụng đất ( thuộc đối tượng đ/C) Phương pháp Đ/C PP 1: Mệnh lạnh hành + NN với NN  Thẩm quyền quy hoạch, xét, duyệt, cấp đất, thu hồi đất, xử phạt vi phạm, định đoạt quyền nghĩa vụ chuyển quyền mục đích sử dụng  Các quan hệ quan NN với + NN vơi NSD Đ  Mệnh lệnh hành PP 2: Thảo thuận bình đẳng + Người sử dụng đất với người sử dụng đất  Cùng thực nghĩa vụ với NN  Thực nghĩa vụ với  Cùng tuân thủ, thủ tục NN II - NGUỒN LUẬT Văn PL Hiếp pháp (2013) BLDS 2015 Luật BĐS 2014 Nhà 2014 Luật thuế thu nhập cá nhân Luật thuế thu nhập DN Luật sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 Luật thuế Nông nghiệp 93 Luật Đất Đai 2013 ( Đất đai thuộc sở hữu toàn dân) III CÁC NGUYÊN TẮC: Tính đặc biệt  NN chủ sở hữu đặc biệt: Không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng >>> giao cho tổ chức, cá nhân trực tiếp chiếm hữu sử dụng  Đất đai lãnh thổ VN NN Đ Đ thuộc sở hữu toàn dân  Đ.Đ tài nguyên quý giá, HH thông thường, đặc biết sản xuất đ.sống  Nghiêm cấm sử dụng đất sai mục đích lãng phí T.ngyên Đ Đ Quản lý Đ.Đ theo quy hoạch páp luật      Kiện toàn hệ thống pháp luật từ T.ương đến địa phương Tăng cường bồi dưỡng k.thức p.luật cho người quản lý đất X.dựng páp luât đồng bộ, tránh chồng chéo, trùng lặp Hoàn thiện hệ thống đồ, sơ đồ địa nước Tiến hành khẩn trương việc đăng ký quyền sử dụng đất 3 Hợp lý + Tiết kiệm Đ.Đ  Hợp pháp  Được NN cho phép  Đúng mục đích Bảo vệ p.triển đât NN     NN quản lý Đ.NN chặt chẽ hạn chế sử dụng đ.NN vào mục đích kác Khuyến khích sử dụng đ.NN có hiệu Sử dụng đất trống đồi trọc vào mục đích nơng lâm nghiệp Chế độ ưu đãi với người sử dụng Đ NN ( Thuế, vay vốn…) Cải tạo bồi bổ đ Đ  Khai thác đất  Dùng loại phân cho đất NNước bảovệ quyền hợp páp cho người SD Đất  N.nước giao đất >>> Cho N.SD.Đất khuyên khích bảo vệ quyền hợp pháp cho n.sử dụng đất + Lợi ích từ đất >>> N.nước thừa nhận + Hưởng thành lđộng đất  Giao đất lâu dài, có thời hạn  Hưởng thành đất  Đất hợp páp, NN thu hồi phải bồi thường  Phân công lđộng giỏi nghề gì, ni >>> mở rộng quyền cho người SD Đất IV Quan hệ LP Đất Đai: Quan hệ XH pát sinh: NN NN, NN + NSD Đất, người sử dụng đất với + Quan hệ sở hữu + Quan hệ sử dụng Chủ thể  NN  SD.Đất + Giấy tờ hợp páp + Giấy tờ hợp lý + Chủ thể có G tờ hợp lệ lại người khác đứng tên + Khơng có giấy tờ hợp lệ, lại có tên sử dụng đất sổ địa + Chủ thể sử dụng đất khơng có giấy tờ, lâu dài, ổn định khơng tranh chấp Khách thể:  Mục đích  Diện tích  Chủ sở hữu Nội dung:  Quyền  Nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ  NN + người SD.Đất VẤN ĐỀ 2: CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN: KN, PHÁP LÝ, SỞ HỮU I CHỦ SỞ HỮU VỚI Đ.ĐAI Tư nhân hóa Dân thuê đất NN Sở NN >> NSD.đất th Xd sách có lợi cho người SD.Đất >>> Đất thuộc vào không quan trọng, quan trọng khai thác đc nguồn lợi từ đất Giữ nguyên đất thuộc toàn dân >>> mở rộng quyền cho NSD Đất II PHÁP LÝ NN người đị diện cho dân >>> thực quyền sở hữu Đ.nước KN: Quyền sở hữu Đ.Đai  NN Người đại diện >>> định đoạt số phận pháp lý đất đai theo quy định PL  NN chủ thể đặc biệt  Chủ sở hữu quyền lực trị >> tự ban hành PL quản lý đ.đai  Vừa chủ sở hữu, chủ thể quản lý  Quyền nn mang tính chất tuyệt đối + Duy nhất: NN chủ sở hữu + Tuyệt đối: Toàn đất giao hay chưa giao thuộc vào n.n sở hữu quản lý Quyền sở hữu đ.đai  N.Nước quyền: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt  Quyền chiếm hữu: Nắm bắt toàn đất đai nước  Quyền sử dụng: Khai thác thuộc tính có lợi cho đất, để phục cho pt kt đất nước, đời sống người: Tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất  Định đoạt đất đai: Phân bổ, tiết kiệm, đ.chỉnh sửa đổi bổ sung cho phù hợp III SỞ HỮU Đ.ĐAI LUẬT Đ.ĐAI 2013  Đ Đai thuộc vào sở hữu toàn dân  N nước đại diện cho dân quản lý  N nước định đoạt đất đai VẤN ĐỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH, GIAO ĐẤT/CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT: Quy hoạch / kế hoạch - Thẩm quyền: ủy ban ( lập kế hoạch Xét duyệt, cho thuê đất - Quốc hội ban hành luật Giao đất, cho thuê đất: - KN: Giao đất/ thuê đất cho đối tương có nhu cầu: + Giao: Quyết định hành + Th : Hợp đồng cho th - Hình thức:  Giao: Đ.55 + Giao có thu tiền + Giao không thu tiền  Thuê: + Thuê KD + Thuê trả hàng năm, thuê trả lần + Đối tượng thuê Đ.56 - CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH:  Chuyển mục đích: Thay đổi cơng dụng đất(Nơng nghiệp thành phi n.nghiệp)  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh > huyện: Tổ chức cấp tỉnh, cá nhân cấp huyện  Chuyển mục đích nhằm: + Khai thác tối đa lợi ích đất + Đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất + Phục vụ mục đích an ninh quốc gia, quốc phòng >>> Thủ tục: Xin phép >> đăng ký chuyển đổi mục đích >>> Thẩm quyền cấp huyện, chấp thuận cấp tỉnh  Đổi quyền >> đất N.nghiệp( dồn điền, đổi thửa)  Chuyển nhượng quyền SD.Đất = tiền  Chuyển quyền: Dịch người sang người khác: Thừa kế, di trúc - THUÊ ĐẤT: + Thẩm quyền: - Chính phủ - Cấp xã cho thuê năm THU HỒI ĐẤT + Thẩm quyền: NNước + K.3.Đ9 31 Các trường hợp thu hồi đất: + Vi phạm + Nhu cầu NNước  An ninh quốc phòng  Ptriển kt xh + Tự trả 32 Thẩm quyền: Đ.59 Đ.66 + UBND cấp tỉnh ( Tổ chức) + Huyện ( Cá nhân) + Tỉnh ủy quyền cho huyện 33 Thu hồi bồi thường:  An ninh quốc phòng  An ninh quốc gia  Đáp ứng quy định NN 34 Hình thức bồi thường  Bồi thường tiền >> dự khung giá đất  Bồi thường = đất, nhà  Bồi thường + hỗ trợ 35 Thù hồi đất không bồi thường:  Hết hạn  Vi phạm  Sử dụng sai mục đích VẤN ĐỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI – CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN Đăng ký:  Đ.3  Đăng ký lần đầu  Đăng ký biến đông ( Cha mẹ sang tên cho con) Cấp giấp CNSD.Đ  Đ.98  21 Nguyên tắc + Cấp theo đất + Cấp chung cho quyền >> nhiều người ( đất nông nghiệp, chung cư) + Chênh lệch việc cấp so với thực tế + Cac trường hợp cấp + Các trường hợp không cấp : Đ.19-NĐ.43 + Đk cấp giấy: - Sử dụng ổn định - Có giấy tờ hợp lệ ( Khơng phải nộp tiền sử dụng đất đ.100)  22 Cấp giấy CN nộp tiền Đ.101  23 Cấp cho tổ chức, tôn giáo Đ.102 Thẩm quyền:  Cấp tỉnh: Tổ chức  Cấp huyện: Cá nhân  VẤN ĐỀ 5: TÀI CHÍNH – GIÁ ĐẤT Các nguồn thu ngân sách: 11 Thu tiền sử dụng đất  Tiền sdđ - NĐ.45  Thuê đất Đ.35 luật đất đai  Giao đất thu tiền  Chuyển mục đích sử dụng đất ( Phi n.nghiệp lên đất ở)  Khi hợp thức hóa QSDĐ từ hộ gia đình thành cá nhân 12 Tiền thuê đất:  Áp dụng nghị đinh 46  Đất sử dụng mục đích kinh doanh, sx  Giao đất thu tiền nghi định 35 + Trả lần + Trả nhiều lần 13 Thuế thu nhập  Luật thuế thu nhập 2013  Thơng tư 78 – Bộ tài  Nhượng - thuế suất 25% ( lợi nhuận)  2% thuế suất chuyển nhương – Luât thuế cá nhân 2014 14 Tiền thuế sd đất N nghiệp  Luật thuế NN 1993  Nghị 55 – Miễn giảm thuế NN  Thuế đất phi nông nghiệp 2010 >> đất ở, đất KD 15 Phí lệ phí:  Phí: Thẩm định, khai thác, thơng tin  Lệ phí: trước bạ-0.5% / giá trị bất động sản >>> đăng ký quyền sử dụng đất 16 Khoản thu khác:  Thu xử phạt ( Hành chính) GIÁ ĐẤT 21 Nhà nước xđịnh + Căn vào giá thị trường >>> phủ xây dựng giá đất theo Đ.12 + Phân loại giá đất  Theo khung giá đất  Chính phủ đưa quy định >> ủy ban cấp tỉnh đưa giá >>> niêm yết công khai 22 Tư vấn giá đất: Dựa thị trường + mang tính tham khảo VẤN ĐỀ 6: NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, NGƯỜI NƯỚC NGỒI, ĐẤT N.NGHIỆP, ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP A.Chung - ĐỊA VỊ PHÁP LÝ VỀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT KN: - Đ.9 Những đảm bảo NN cho người SDĐ - Cấp giây CN K2.Đ26 - K3.Đ.26: Thu hồi đất - K1 Đ26 Thời hạn SD đất - Thời hạn đinh (99 năm, 50 năm, năm) Đ125 >>> có nhu cầu tiếp tục hạn - Lâu dài: Ở, Quốc phòng an ninh Đ126 - Thời hạn đất nông nghiệp 20 năm Quyên nghĩa vụ người SD Đ 41 Quyền: - Quyền thực giao dịch: K1.Đ167 + Khơng có T Chấp + Có giấp chứng nhận QSDĐ + Khơng bị kê biên – thi hành án + Đất thời gian sử dụng đất K1 Đ168 + Nước quyền chuyển nhượng, tăng cho kơng có tên giấy 42 Quy định riêng: + Khu sinh thái, bảo tồn >>> chuyển nhượng tăng cho khu + Hỗ trợ thiều số >>> tặng cho, chuyển nhượng sau 10 năm + Đ.191: Tổ chức, cá nhân không nhận mà pL khôn cho phép >> Đất không phép nhận:  Tổ chức kinh tế không nhận tặng cho cá nhân  Cá nhân không tặng cho tổ chức  Đất khu bảo tồn: Chỉ nhận sinh sông dân cư khu bảo tồn B PHÁP LÝ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU ĐẤT Ở VN 1 Thời hạn:  Chức ngoại giao, Thời hạn 99 năm  DN thuê đất 50 năm – 70 năm ( có thu tiền)  Người VN định cư nước mua đất 50-70 năm Quyền nghĩa – vụ + Người Vn đinh cư nước ngoài, người nước ngoài: + Giao đất có thu tiền – K1 Đ.183 + Cho thuê đất có thu tiền – k2.Đ183 ( lần, hay thu nhiều lần)k3.183 + Người VN định cư nước quyền sh nhà quyên SD đất VN k2 186 C ĐẤT NÔNG NGHIỆP: ĐN: Hạn mức  Hạn mức giao cho cá nhân, hộ gia đinh phép sử dụng  Quỹ đất công ích, dự phịng ( khơng q 5%) Các loại đất cụ thể:  Đất trồng lúa Đ.134  Rừng sx Đ.135  Rừng phòng hộ Đ.136  Rừng đặc dụng Đ.137  Đất làm muốn Đ.138 D.ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP Đât ở: - Đơ thị: Đ 143 - Nông thôn: Đ.144 - Đất ao, vườn: Đ.103 - Quy định đất NN (Đ.145-Đ163) VẤN ĐỀ GIẢI QUYẾT T.CHẤP VÀ XỬ LÝ VI PHẠM A.Giải t.chấp KN Hoạt động giải t.chấp: + Hòa giải:  Khơng tham gia bên thứ  Có tham gia bên thứ Đ202 + Thẩm quyền giải T.chấp Đ203  Có giấy CNSDĐ + Tịa án n.dân + Ủy ban nhân dân + Căn vào giấy tờ quyền sử dụng đất thuộc vào cấp huyện, hay cấp tỉnh cấp tài nguyên mt B Xử lý T.Chấp: KN  Có dấu hiệu vi phạm  Trái pháp luật có lỗi + Hành động + Không hàng động Xử lý vi phạm + Hành + Dân ( Hậu nào, trách nhiệm đến đó) + Hình + Kỷ luật Cơ sở pháp lý + Đ.206 LĐ Đ >> hành vi vi phạm + Đ 207 >> Người quản lý + Đ.208, Đ209 >>> người liên quan, nghi định 43 ( Đ48-98) chương + Pháp lệnh xử phạt hành + Bộ luật hình 2015 ... Thời hạn:  Chức ngoại giao, Thời hạn 99 năm  DN thuê đất 50 năm – 70 năm ( có thu tiền)  Người VN định cư nước mua đất 50 -70 năm Quyền nghĩa – vụ + Người Vn đinh cư nước ngồi, người nước ngồi:... Thời hạn đất nông nghiệp 20 năm Quyên nghĩa vụ người SD Đ 41 Quyền: - Quyền thực giao dịch: K1.Đ1 67 + Khơng có T Chấp + Có giấp chứng nhận QSDĐ + Khơng bị kê biên – thi hành án + Đất thời gian sử... tiền nghi định 35 + Trả lần + Trả nhiều lần 13 Thuế thu nhập  Luật thuế thu nhập 2013  Thông tư 78 – Bộ tài  Nhượng - thuế suất 25% ( lợi nhuận)  2% thuế suất chuyển nhương – Luât thuế cá nhân