TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH ---  --- LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT (Khóa 2010-2014) ĐỀ TÀI: BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT - LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: TS. Phan Trung Hiền Bộ môn Luật Hành Chính Ngô Phúc Thẩm MSSV: 5106189 Lớp: LK1063A1 Cần Thơ, tháng 11/2013 LỜI CÁM ƠN Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài, em đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình và đóng góp quý báu của những người xung quanh, các thầy cô, bạn bè và người thân đã tạo điều kiện để em hoàn thành luận văn này. Lời đầu tiên cho em gửi lời cám ơn chân thành đến thầy Phan Trung Hiền, Phó trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần thơ đã hướng dẫn cho em một cách tận tình trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn” từ khi bắt đầu cho đến khi hoàn thành. Em xin chân thành cám ơn các thầy, cô trong Trường đặc biệt các các thầy, cô trong Khoa Luật cũng như các thầy cô trong Bộ môn Luật Hành Chính, đã tận tình dạy bảo trong suốt bốn năm em ngồi trên ghế nhà trường, để em có được những kiến thức quan trọng làm hành trang sau này cũng như góp phần để em thực hiện tốt luận văn này. Cuối cùng em xin cám ơn gia đình, cha, mẹ và tất cả những người bạn thân thiết đã động viên, tạo điều kiện về vật chất cũng như tinh thần để em có được động lực quý báu trong quá trình em nghiên cứu, thực hiện và hoàn thành đề tài. Một lần nữa em xin trân trọng cám ơn ! Người thực hiện Ngô Phúc Thẩm Cần thơ, ngày 26 tháng 11 năm 2013 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này được hoàn thành dựa trên kết quả nghiên cứu của bản thân. Các số liệu thu thập và kết quả phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất cứ đề tài nghiên cứu khoa học nào. Tác giả luận văn Ngô Phúc Thẩm ii NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ Cần Thơ, ngày tháng 11 năm 2013 iii NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ Cần Thơ, ngày tháng 11 năm 2013 iv MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài ..................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 2 3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................ 3 4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 3 5. Kết cấu đề tài ........................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT .............................................................................................. 4 1.1 Tổng quan về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất ...................... 4 1.1.1 Một số khái niệm cơ bản .................................................................................... 4 1.1.1.1 Thu hồi đất ........................................................................................................ 4 1.1.1.2 Bồi thường ........................................................................................................ 5 1.1.1.3 Hỗ trợ ............................................................................................................... 6 1.1.2 Những quy định của pháp luật về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ ở nước ta ................................................................................ 7 1.1.2.1 Giai đoạn trước 1987 ....................................................................................... 7 1.1.2.2 Giai đoạn từ 1987 – 1993 ................................................................................. 8 1.1.2.3 Giai đoạn từ 1993 – 2003 ................................................................................. 9 1.1.2.4 Giai đoạn từ sau 2003 .................................................................................... 10 1.1.3 Mục đích và ý nghĩa của việc bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................................................................................... 12 1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản trong bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất .............................................................................................................................. 14 1.2 Mối quan hệ giữa bồi thường và các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................................................................................... 16 1.3 Những yếu tố ảnh hưởng tới hình thức, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................................................................................... 17 v 1.3.1 Loại đất khác nhau có sự bồi thường khác nhau .......................................... 17 1.3.2 Vị trí thửa đất .................................................................................................... 19 1.4 Tầm quan trọng trong việc xác định thiệt hại đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất ........................................................................................................................ 21 CHƯƠNG 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở NƯỚC TA ................................ 24 2.1 Các trường hợp thu hồi đất ............................................................................... 24 2.2 Thẩm quyền và trình tự thủ tục khi Nhà nước thu hồi đất ............................ 26 2.3 Chủ thể trong thực hiện nhiệm vụ bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất ........................................................................................................................ 31 2.3.1 Hội đồng bồi thường hỗ trợ, tái định cư cấp huyện ....................................... 31 2.3.2 Tổ chức phát triển quỹ đất ............................................................................... 32 2.4 Điều kiện để được bồi thường và không được bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất ........................................................................................................ 32 2.4.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân ............................................................................ 32 2.4.2 Đối với tổ chức, cộng đồng dân cư .................................................................. 35 2.5 Xác định diện tích đất được bồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất ........................................................................................................ 36 2.6 Pháp luật về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất ...................... 37 2.6.1 Bồi thường đối với đất nông nghiệp ................................................................ 37 2.6.2 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp .......................................................... 40 2.6.2.1 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở ........................ 40 2.6.2.2 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở ........................................... 41 2.6.3 Bồi thường đối với đất trong các trường hợp đặc biệt .................................... 43 2.6.4 Bồi thường đối với những người đang đồng quyền sở hữu quyền sử dụng đất .............................................................................................................................. 43 2.7 Các hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ...................................... 43 2.8 Giá đất tính tiền bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất khi Nhà nước thu hồi đất.................................................................................................................. 45 2.8.1 Giá đất tính tiền bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất ............... 46 2.8.3 Xác định lại giá đất trong trường hợp cụ thể .................................................. 47 vi 2.8.4 Chi phí đầu tư vào đất còn lại .......................................................................... 47 2.9 Quy định về bàn giao đất, chi phí cho công tác tổ chức bồi thường và việc thông tin đối với người dân khi Nhà nước thu hồi đất ......................................... 48 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ............................ 52 3.1 Thực tiễn về công tác bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta ................................................................................................................................. 52 3.1.1 Thực tiễn chung trong cả nước về công tác thu hồi đất ................................. 52 3.1.1.1 Những thuận lợi trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta ................................................................................................................................. 54 3.1.1.2 Những khó khăn bất cập trong thu hồi đất, bồi thường đối với đất hiện nay 55 3.1.2 Thực tiễn và những thuận lợi khi Nhà nước thu hồi đất ở Đà Nẵng ............ 59 3.2 Thực tiễn về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất tại thành phố Cần Thơ ..................................................................................................................... 61 3.3 Định hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường đối với đất ở nước ta ........ 64 3.4 Giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện pháp luật trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ........................................................................................................ 64 KẾT LUẬN ............................................................................................................... 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO vii Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Nước ta trong quá trình phát triển thì nhu cầu sử dụng đất là vô cùng quan trọng và thiết yếu, vì đất đai là nguồn tài nguyên quý giá trong đời sống hiện nay tạo động lực thúc đẩy sự phát triển không ngừng của xã hội, là nơi để con người có thể ăn ở, sinh hoạt, làm việc và thực hiện những hoạt động khác. Nếu như sử dụng đất có kế hoạch, phương hướng cụ thể, đúng mục đích và phân bổ đất đai hợp lý sẽ góp phần làm tăng hiệu quả của việc sử dụng đất, cải thiện môi trường đem lại sự phát triển bền vững của xã hội. Ngược lại sẽ làm cho đất đai không phát huy được giá trị to lớn mà nó đem lại, tác động tiêu cực và có thể dẫn đến sự không đồng đều của các thành phần kinh tế đất nước, kiềm hãm sự phát triển và gây ra hệ quả lâu dài cho xã hội. Vì vậy để quản lý hiệu quả đất đai góp phần phát triển đất nước thì không gì khác hơn Nhà nước cần phải có những hành động cụ thể để tác động vào đất đai phân bổ lại đất, có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế, quản lý đất nước mà Đảng và Nhà nước ta đã đề ra. Trong quá trình ấy luôn cần có những diện tích đất để xây dựng các công trình công cộng, giao thông, thủy lợi, an ninh quốc phòng, những dự án kinh tế…và do vậy thì Nhà nước ta phải thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân, tổ chức...Nói chung là thu hồi của những người đang sử dụng đất để đáp ứng các nhu cầu trên. Thực ra, nhu cầu thu hồi đất của Nhà nước thể hiện trên phạm vi rộng khắp cả nước từ đô thị đến nông thôn chứ không riêng một khu vực nào với nhiều loại đất khác nhau. Do đây là một trong những phương cách, những chính sách quản lý đất đai mà cụ thể là công tác giải phóng mặt bằng liên quan đến nhiều ngành nhiều lĩnh vực, tác động trực tiếp đến người có đất bị thu hồi mà chủ yếu là người dân phải chịu thiệt thòi do việc mất đất ở hay đất sản xuất. Từ đó Nhà nước ta cần phải có những chính sách, những quy định của pháp luật trong quá trình giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho phù hợp để người dân được phần nào an tâm trong đời sống và công việc của họ, bởi đây là thành phần và là nhân tố quan trọng phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy, quyền và lợi ích của họ cần phải được Nhà nước đặc biệt quan tâm và bảo vệ. Ngoài những dự án được Nhà nước thu hồi đất còn do nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân để xây dựng thì việc bồi thường thiệt hại gây ra là vấn đề đang được quan tâm của toàn xã hội. Nếu không bồi thường xứng đáng và hợp lý cho người bị thu hồi đất sẽ sinh ra rất nhiều vấn đề “nóng” và không tốt cho xã hội, GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 1 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn không dung hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình giải phóng mặt bằng, thu hồi đất ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ dự án. Thực tế hiện nay công tác giải phóng mặt bằng luôn gặp rất nhiều khó khăn và bất cập, mà chủ yếu liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư không thỏa đáng cho người dân dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài người bị thu hồi đất không chịu giao đất để thực hiện dự án không những ảnh hưởng đến cuộc sống người dân mà còn ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, của chủ đầu tư khi thực hiện dự án gây mất ổn định xã hội. Nhiều dự án đã khởi công nhưng qua hàng chục năm vẫn còn nằm trên giấy chưa thi công được do tiến độ giải phóng mặt bằng quá chậm liên quan đến công tác bồi thường cho người có đất bị thu hồi, có nhiều nguyên dẫn đến tình trạng này trong đó có nguyên nhân nổi cộm là do giá đất bồi thường cho người bị thu hồi không theo kịp biến động của thị trường, giá đất thấp và có nhiều bất cập, đó cũng là nhận định của đại diện Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đây tại hội thảo về giá đất tổ chức ngày 13/08/20131. Xuất phát từ thực tế đó, người viết đã nghiên cứu đề tài “Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn” để có được cái nhìn sâu hơn về cơ chế, chính sách pháp luật bồi thường đối với đất hiện nay. Từ vấn đề trên người viết đưa ra một số ý kiến cũng như hướng giải quyết vấn đề để pháp luật đi vào cuộc sống ngày càng được thuận lợi và dễ dàng hơn. 2. Mục tiêu nghiên cứu Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay tuy có rất nhiều giải pháp, những kiến nghị của các bên có liên quan được đưa ra để giải quyết vấn đề trên cũng như Nhà nước ta luôn đưa ra các quy định phù hợp hơn để khắc phục những yếu kém sơ hở trong công tác này, song vẫn còn nhiều vấn đề bất cập phát sinh chưa có hướng để giải quyết triệt để. Mục tiêu của người viết trong luận văn này là tìm hiểu pháp luật về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất, thực tế như thế nào, để một phần nào đó giải quyết được tình trạng cấp thiết hiện nay trong quá trình giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạo cho dân có điều kiện sống tốt hơn. Song song đó cũng đồng thời đánh giá phần nào những quy định của pháp luật hiện nay ở nước ta, đưa ra những điểm mới và những thuận lợi bên cạnh đó là những khó khăn vướng mắc gặp phải và biện pháp khắc phục làm cho chính sách pháp luật được hoàn thiện hơn. http://hcm.24h.com.vn/tai-chinh-bat-dong-san/con-nhieu-bat-cap-ve-gia-dat-c161a564570.html [truy cập ngày 01/9/2013] 1 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 2 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 3. Phạm vi nghiên cứu Vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan đến nhiều lĩnh vực trong đời sống xã hội, việc tìm hiểu và nghiên cứu đầy đủ những khía cạnh của đề tài này là tương đối phức tạp. Vì vậy trong quá trình nghiên cứu người viết chỉ tập trung tìm hiểu pháp luật về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất và thực tế mà người viết thu thập được, chủ yếu xoay quanh vào việc bồi thường các loại đất nông nghiệp và đất ở, bên cạnh đó là những chính sách hỗ trợ đi kèm với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cũng thông qua đó đưa ra những hạn chế phát sinh và giải pháp khắc phục vấn đề. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu luận văn này người viết đã vận dụng các phương pháp như phân tích luật viết, so sánh, tổng hợp và những kiến thức được tích lũy trong quá trình học tập ở nhà trường để hoàn thành luận văn này. 5. Kết cấu đề tài Ngoài phần lời mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn này có ba chương : Chương 1 : Cơ sở lý luận về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất Chương này người viết tập trung ngiên cứu khái quát các vấn đề về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất, và những quy định của pháp luật qua các thời kỳ để hiểu rõ hơn sự hình thành và phát triển của pháp luật nước ta. Chương 2 : Những quy định của pháp luật về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất Chương này người viết tập trung vào những quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất, đánh giá những điểm hay và những điểm mới và những hạn chế cần khắc phục Chương 3 : Thực tiễn và hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất. Trên cơ sở những quy định của pháp luật hiện hành khi Nhà nước thu hồi đất và thực tế người viết tìm hiểu được về vấn đề này để từ đó đưa ra những thành tựu đạt được và những bấp cập trong khi áp dụng pháp luật vào thực tiễn. Sau đó đưa ra những ý kiến đề xuất phù hợp để một phần nào giúp hoàn thiện hơn nữa pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 3 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1.1 Tổng quan về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất 1.1.1 Một số khái niệm cơ bản 1.1.1.1 Thu hồi đất Theo Hiến Pháp năm 1992 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Quyền quản lý và định đoạt đối với đất đai sẽ thuộc về Nhà nước như: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định về hạn mức giao đất. Quyết định giao đất, cho thuê đất, định giá đất, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai... và trong đó có thu hồi đất. Thu hồi đất là một trong các quyền định đoạt đất đai của Nhà nước mà nó ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống người dân, những người có đất bị thu hồi vì thế đây là một chính sách quan trọng mà hiện nay đang được xã hội quan tâm tới vấn đề này. Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần túy là Nhà nước sẽ tước đi quyền sử dụng của người sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới phù hợp với lợi ích Nhà nước và xã hội. Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kết thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp việc sử dụng đất của chủ thể mới. Theo như khoản 5 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, 2010 thì khái niệm thu hồi đất được đưa ra như sau: "Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai". Ở đây cụ thể là quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình quản lý đất đai, nếu như Nhà nước giao hoặc cho thuê đất làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, thì thu hồi đất làm chấm dứt quyền và nghĩa vụ, quan hệ pháp luật đất đai của người sử dụng diện tích đất đó.  Khái niệm được nêu trong Luật Đất đai hiện hành là áp dụng chung cho hai trường hợp: trường hợp thứ nhất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai hoặc các trường hợp phải thu hồi (người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, cá nhân chết mà không có người thừa kế). Trường hợp thứ hai là khi Nhà nước cần để xây GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 4 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn dựng các dự án quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế. Vì vậy ở đây thu hồi đất có thể được hiểu ở hai góc độ: + Thứ nhất, thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai được thể hiện dưới một quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Đây là quyết định thể hiện quyền lực Nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung của Nhà nước về quản lý đất đai. Vì vậy thẩm quyền thu hồi đất phải tuân theo quy định của luật, hiện nay thẩm quyền thu hồi đất được quy định trong Điều 44 Luật đất đai năm 2003. Một quyết định thu hồi đất không đúng thẩm quyền hoặc trái với thẩm quyền không làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, ví dụ như Ủy ban nhân dân cấp huyện không được ra quyết định thu hồi đất đã được giao cho tổ chức sử dụng. + Thứ hai, việc thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu Nhà nước và xã hội hoặc các biện pháp chế tài nhằm xử lý các vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất. Điều này có nghĩa Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Nói cách khác là thu hồi đất theo quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật đất đai hiện hành và có bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất được quy định tại Điều 42 Luật đất đai năm 2003. Mặt khác trong số nhiều lý do để Nhà nước thu hồi đất thì việc vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất chiếm một tỷ lệ đáng kể, đây là trường hợp không tuân thủ các quy định về quản lý và sử dụng đất và vì thế Nhà nước tước đi quyền sử dụng đất của họ mà không đặt ra vấn đề bồi thường để chấm dứt hành vi vi phạm và lập lại kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai. 1.1.1.2 Bồi thường Bồi thường là sự “đền trả lại” tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách tương xứng, có thể là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất2. Giá trị quyền sử dụng đất phải tương xứng với các loại đất cụ thể mà Nhà nước thu hồi với điều kiện tự nhiên kinh tế của từng vùng miền. Có rất nhiều quan điểm khác nhau khi nói về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Một số người cho rằng quyền sử dụng đất là hàng hóa nên Nhà nước cần đối xử với người có đất bị thu hồi như là bên bán quyền sử dụng đất. Quan niệm này không phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và chế độ quản lý theo mục đích sử dụng đất của Nhà nước ta. Một số quan niệm khác cho rằng đất đai thuộc quyền quản lý của Nhà nước, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất 2 Khoản 6 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 5 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn theo luật và chỉ bồi thường theo pháp luật. Quan niệm này quá cứng nhắc, không phù hợp với chủ trương phát triển của đất nước ta trong việc lấy dân làm gốc và dân làm chủ trong quản lý đất nước dễ phát sinh mâu thuẫn mà không dung hòa lợi ích giữa nhân dân với Nhà nước. Bồi thường ở đây nên hiểu là một dạng chính sách đặc biệt của Nhà nước thể hiện cách ứng xử vừa đại diện cho chủ sở hữu đất đai, vừa phản ánh thái độ của cơ quan được xã hội trao quyền quản lý đất đai, vừa bao hàm nội dung điều hòa lợi ích theo hướng bảo đảm quyền lợi chính đáng của các bên liên quan, phục vụ mục tiêu hiệu quả kinh tế và công bằng. Về mặt quan điểm bồi thường phải kết hợp hợp lý các yêu cầu quản lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị trường trong xác định mức bồi thường và các thủ tục có liên quan. Bồi thường ở đây phải đạt hai yêu cầu: dân chủ và công bằng. Yêu cầu dân chủ là khi xác định mức bồi thường phải tham vấn ý kiến người mất đất và thể hiện được ý kiến, nguyện vọng của họ một cách hợp lý. Yêu cầu công bằng là khi phân chia lợi ích, phải đảm bảo các bên được hưởng lợi ích phù hợp với đóng góp của họ. Phần lợi ích thuộc xã hội phải được sử dụng chung một cách công khai, minh bạch. 1.1.1.3 Hỗ trợ Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn có đề cập tới khái niệm hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Hỗ trợ thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người bị thu hồi đất và giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống tạo động lực để họ thay đổi căn bản cuộc sống hiện tại. Vậy hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là gì?  Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới3. Ngoài việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì chính sách hỗ trợ là một phần quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến người dân có đất bị thu hồi tạo được tâm lý đồng thuận cao trong nhân dân, có rất nhiều chính sách hỗ trợ như: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất vườn ao không được công nhận là đất ở; và những hỗ trợ khác…căn cứ vào đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức hỗ trợ cho phù hợp với từng dự án cụ thể. Tuy mỗi nơi có các chính sách hỗ trợ khác nhau không giống nhau trong từng 3 Khoản 7 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 6 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn dự án, nhưng nhìn chung những quy định về hỗ trợ cũng như tái định cư đã góp phần làm cho công tác giải phóng mặt bằng được triển khai thuận lợi hơn ở các địa phương trong cả nước. 1.1.2 Những quy định của pháp luật về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ ở nước ta 1.1.2.1 Giai đoạn trước 1987 Trước năm 1987, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, ở nước ta pháp luật đất đai chưa phát triển. Về chính trị, ở miền Nam nhân dân ta đang kháng chiến chống Mỹ xâm lược, miền Bắc đang từng bước xây dựng đất nước, tình hình chính trị không ổn định và kinh tế đất nước gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy pháp luật nước ta còn manh mún chưa hoàn chỉnh do đó pháp luật điều chỉnh về thu hồi đất dường như rất ít, lúc ấy Luật đất đai của nước ta chưa ra đời. Hiến pháp 1959, Nhà nước thừa nhận ba hình thức sở hữu đối với đất đai đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Trong thời kỳ này chỉ có một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai mà tiêu biểu là Nghị định 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định Thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, tại chương II đã đề cập việc “Bồi thường cho người có đất bị trưng dụng”. Khi tiến hành thu hồi đất, Nhà nước tiến hành điều chỉnh ruộng đất hoặc nhượng lại ruộng đất cho người bị trưng dụng sẽ được đền bù từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng bị trưng dụng. Thực tế trong thời kỳ này, quan hệ đất đai trong đền bù chủ yếu là thỏa thuận sau đó thống nhất giá trị đền bù mà không có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án đền bù hay ban hành giá đền bù. Đến khi Hiến pháp 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, ngày 01/7/1980 Hội đồng Chính phủ ra quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Trong quyết định trên ở mục V có nói đến việc giao đất và thu hồi đất, theo đó cấp nào có thẩm quyền giao đất thì cấp ấy có thẩm quyền thu hồi đất. Ngoài ra nếu việc thu hồi không phải là do lỗi của người sử dụng đất hoặc bị trưng dụng đất thì giải quyết như sau: Trường hợp người có đất bị thu hồi hoặc bị trưng dụng cần phải có đất để sử dụng thì được cấp đất khác 4. Thực tế quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “giao-thu” giữa Nhà nước và người sử dụng. Xem thêm quyết định của Hội đồng Chính phủ số 201-CP ngày 1 tháng 7 năm 1980 về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất 4 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 7 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 1.1.2.2 Giai đoạn từ 1987 – 1993 Vào năm 1986 trên cơ sở Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng cộng sản Việt Nam họp từ ngày 15 đến ngày 18/12/1986, Đảng và Nhà nước ta quyết định công cuộc đổi mới đất nước mà đầu tiên là tập trung vào đổi mới kinh tế, đó là chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách pháp luật đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100 năm 1981 của Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản phẩm đến người lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông nghiệp. Sau kết quả khả quan của “Khoán 100” năm 1981, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị tháng 4/1988 xác nhận và thường gọi là khoán 10, cùng với Hội nghị Ban chấp hành trung ương Đảng lần thứ 6 (khóa VI) tháng 3/1989 và Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII của Đảng đã có bước đột phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận các hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ. Nhà nước giao đất nông nghiệp do hợp tác xã quản lý cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nói cách khác sản xuất nông nghiệp được chuyển từ phương thức sản xuất hợp tác xã sang phương thức sản xuất hộ gia đình. Vì vậy đòi hỏi cần phải xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, thiết lập hệ thống địa chính và quản lý đất đai theo cấp hành chính. Do đó Luật đất đai năm 1987 được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 được xem là bước tiến lớn trong quan hệ pháp luật về đất đai ở nước ta, đánh dấu một bước đi mới trong quá trình quản lý đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực thu hồi đất do đất đã được giao cho hộ gia đình cá nhân quản lý. Dựa trên nền tảng Hiến pháp 1980 là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý. Khi Nhà nước thu hồi đất thì người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường theo quy đinh pháp luật, từ đây vấn đề bồi thường được đặt ra tuy nhiên còn rất hạn chế, cụ thể trong Luật đất đai 1987 có một khoản quy định về vấn đề này đó là: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác”. Do đất đai không xem là tài sản “có giá” và không được xem là một loại tài sản lưu thông trên thị trường, mặt khác quyền của người sử dụng đất cũng rất hạn chế, nên nếu Nhà nước thu hồi đất thì việc bồi thường chủ yếu mang tính chất “hoán đổi” đất để người sử dụng đất có thể “sống được” 5. Những quy định cụ thể về điều kiện bồi thường, trình tự, thủ tục, mức độ bồi thường…đều không được quy định rõ. 5 Giáo trình Luật hành chính đô thị và nông thôn của Ts. Phan Trung Hiền trang 107 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 8 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 1.1.2.3 Giai đoạn từ 1993 – 2003 Ở giai đoạn này dựa trên sự ra đời của Hiến pháp năm 1992 mà vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quan tâm hơn. Với nhiều thiếu sót trong Luật đất đai 1987 thì vào ngày 14/7/1993 tại kỳ họp thứ ba Quốc hội khóa IX đã thông qua Luật đất đai năm 1993, có hiệu lực thi hành ngày 15/10/1993 đánh dấu bước tiến quan trọng trong quá trình Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ cho người đang sử dụng. Luật đất đai năm 1993 bắt đầu ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong một nền kinh tế thị trường, đất đai có giá và vì vậy phải được bồi thường tương xứng khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia6. Để cụ thể hóa các quy định đối với thu hồi đất trong Luật đất đai năm 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 90-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nhiều vấn đề căn cơ về bồi thường được đặt ra, điều kiện để được bồi thường về đất, về tài sản gắn liền với đất. Điểm mới trong Nghị định 90/CP năm 1994 là người sử dụng đất được bồi thường bằng tiền khi Nhà nước thu hồi đất mà không còn hình thức hoán đổi đất đơn thuần như trước đây, về tài sản được đền bù ngang với giá trị tài sản hiện có. Tuy nhiên vẫn chưa quy định cụ thể trường hợp nào thì được bồi thường, trường hợp nào không được bồi thường, gây khó khăn trong việc xác định phạm vi, đối tượng được bồi thường, và đồng thời cũng không có nguyên tắc để áp dụng thực tế. Điều này dẫn đến việc không thống nhất trong thực thi pháp luật của mỗi địa phương, ngoài ra việc áp giá đất bồi thường không phù hợp, trong khi giá đất luôn biến động trên thị trường tạo ra tâm lý không đồng thuận của người bị thu hồi đất làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Sau bốn năm áp dụng Nghị định 90/CP đã bộc lộ nhiều sơ hở thiếu sót, gây khó khăn trong công tác bồi thường khi thu hồi đất, ảnh hưởng đến tiến độ dự án, cuộc sống người dân không ổn định, thất nghiệp ngày càng gia tăng tạo gánh nặng xã hội là hậu quả tất yếu đã xảy ra. Vì nhiều nguyên nhân trên ngày 24/04/1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/CP năm 1998 về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế Nghị định 90/CP năm 1994. Nghị định 22/CP năm 1998 được xem là văn bản quy định khá chi tiết cho hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong giai đoạn này. Với sự ra đời của Nghị định 22/CP năm 1998 đã góp phần khắc phục hạn chế những thiếu sót trong Nghị định 90/CP năm 1994 với các điều khoản quy định về phạm vi, đối tượng, nguyên tắc, điều kiện để được đền bù thiệt hại khi thu hồi đất 6 Giáo trình Luật hành chính đô thị và nông thôn của Ts. Phan Trung Hiền trang 107 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 9 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn cũng được bao quát hơn. Đồng thời Nghị định này có bước tiến quan trọng là có quy định về các khoản hỗ trợ nhằm giảm bớt khó khăn góp phần tạo lập cuộc sống cho người dân sau khi bị thu hồi đất. Đặc biệt là quy định về hệ số k trong giá đất tính tiền bồi thường bảo đảm giá đất phù hợp với xu hướng biến động của thị trường. Tuy nhiên, đây cũng là thời kỳ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trở thành vấn đề nóng trong xã hội, với sự phát triển kinh tế đất nước nhiều vấn đề không dung hòa lợi ích giữa người sử dụng đất và lợi ích chung của xã hội, các quy định về giá bồi thường mặc dù có quy định hệ số k thời kỳ này tuy nhiên mỗi địa phương lại quy định giá bồi thường rất thấp và không kịp với sự chuyển biến giá cả nhanh chóng của thị trường, các chi phí hỗ trợ chưa đảm bảo được cuộc sống người dân. Ngoài ra trình tự, thủ tục khi thu hồi đất do các văn bản trung ương không quy định thống nhất gây khó khăn giữa các địa phương khi thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để triển khai dự án. Nhận thức chưa đầy đủ của một bộ phận cán bộ thực thi công tác này chính vì vậy nhiều tranh chấp, khiếu kiện về đất đai xảy ra với nhiều cấp độ gay gắt hơn đòi hỏi phải có sự thay đổi lớn trong chính sách pháp luật nước ta thời kỳ bấy giờ. 1.1.2.4 Giai đoạn từ sau 2003 Để hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với thực tiễn đặt ra, trên cơ sở Nghị quyết 51/2001/NQ-QH ngày 25/12/2001 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Hiến pháp 1992, ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ tư đã thông qua Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai 1993. Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung chi tiết hơn các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và có sự phân biệt giữa các trường hợp thu hồi đất được bồi thường và không được bồi thường. Tuy trong Luật đất đai năm 2003 có sự tách riêng giữa thu hồi đất do lỗi của người sử dụng và thu hồi đất không do lỗi của người sử dụng đất hay nói cách khác là vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Nhưng theo Điều 38 Luật đất đai hiện hành thì nhà làm luật vẫn còn việc ghép chung các trường hợp thu hồi đất trong cùng một điều luật điều này có thể ảnh hưởng lợi ích của người có đất bị thu hồi trong trường hợp không do lỗi của họ gây ra. Cụ thể hóa các quy định trên liên tiếp các văn bản dưới luật được ban hành để hướng dẫn các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đầu tiên phải kể đến Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất Đai (sau đây gọi tắt là Nghị định 181/2004/NĐ-CP) tiếp theo ngày 03/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi tắt là Nghị định 197/2004/NĐ-CP). GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 10 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Trong đó, quy định các trường hợp người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường về đất, các trường hợp người bị thu hồi đất không được bồi thường về đất, chỉ bồi thường chi phí đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất, đồng thời là các hình thức tái định cư khi người có đất ở bị thu hồi mà không còn chỗ ở nào khác và các chính sách hỗ trợ đi kèm với bồi thường, các nguyên tắc công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất. Cùng với Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cũng quy định giá đất tính tiền bồi thường, điều kiện áp dụng cho từng khu vực nhằm giảm bớt tình trạng khiếu kiện về giá đất bồi thường không hợp lý. Qua một thời gian áp dụng Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã có những vướng mắc phát sinh cần phải sửa đổi cho phù hợp với điều kiện thực tế, ngày 25/05/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định 84/2007/NĐ-CP). Nghị định này bãi bỏ một số điều khoản trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Từ đây cho thấy Chính phủ đã quan tâm nhiều hơn chính sách pháp luật về đất đai trong thu hồi đất giúp người có đất bị thu hồi có được cuộc sống tốt hơn. Mặc dù có nhiều sửa đổi để hoàn thiện các quy định trong bồi thường tuy nhiên lại không phải là giải pháp tốt nhất cho vấn đề mang tính thời sự của xã hội, khiếu kiện vẫn thường xuyên xảy ra làm cho công tác quản lý của Nhà nước gặp rất nhiều khó khăn ảnh hưởng tới đời sống của người dân bị thu hồi đất, đặt ra vấn đề cần phải giải quyết. Cùng với mục tiêu trên song hành với sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, giúp hoàn thiện hơn các quy định trong bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ngày 13/08/2009 Chính phủ đã một lần nữa ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (sau đây gọi tắt là Nghị đinh 69/2009/NĐ-CP) sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP và một số điều Nghị đinh 84/2007/NĐ-CP. Nghị đinh 69/2009/NĐ-CP được xem là văn bản hướng dẫn chi tiết nhất trong thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư từ trước đến nay. Trong đó có quy định về giá bồi thường phải sát với giá thị trường và giá đất tính tiền bồi thường có thể xác định lại trong trường hợp không sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường mà không bị giới hạn bởi khung giá do Chính phủ quy định7. Song song đó là quy 7 Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 11 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn định về thẩm quyền trình tự thủ tục thực hiện bồi thường khá chi tiết đầy đủ nhanh gọn thống nhất trong cả nước, tạo tính công bằng dân chủ trong xã hội khi Nhà nước thu hồi đất. Nhằm triển khai Nghị định 69/2009/NĐ-CP đến ngày 01/10/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư số 14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất (sau đây gọi tắt là thông tư 14/2009/TT-BTNMT) nhằm bao quát hơn các trường hợp phát sinh trong thu hồi đất. Với sự ra đời của Nghị định 69/2009/NĐCP và Thông tư 14/2009/TT-BTNMT là những văn bản pháp lý quan trọng hiện nay điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai trong thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Từ những văn bản trên cho thấy vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề nóng trong xã hội hiện nay đang được Nhà nước đặc biệt quan tâm để giải quyết nhanh chóng. Thực tiễn hiện nay vẫn còn tình trạng khiếu kiện, và người dân vẫn chưa hài lòng về chính sách bồi thường cũng như về giá đất, tuy vậy Nhà nước ta cũng đang từng bước xây dựng phát triển các quy định pháp luật ngày càng được đi vào cuộc sống dễ dàng hơn nhằm làm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và xã hội, người có đất bị thu hồi. Bởi vì nếu thực hiện tốt vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giúp xây dựng được một đất nước tiến bộ văn minh thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. 1.1.3 Mục đích và ý nghĩa của việc bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất  Mục đích Để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh tế và chăm lo đời sống nhân dân có được tốt hơn. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân và vì vậy khi Nhà nước thu hồi đất thì vấn đề bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi được đặt ra nhằm bù đắp lại những tổn thất mà người sử dụng đất phải chịu so với những người không bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất, nó bao gồm cả thiệt hại hữu hình và vô hình như không còn quyền năng đối với thửa đất mà Nhà nước thu hồi, không được khai thác hoặc sử dụng giá trị kinh tế trên thửa đất đó và cũng như tinh thần căng thẳng lo âu khi phải di chuyển đến nơi ở khác, đời sống kinh tế gặp khó khăn trước mắt… Những thiệt hại mà người bị thu hồi đất phải chịu là rất lớn và vì vậy với mục đích bồi thường là để cho người dân có đất bị thu hồi lấy lại những gì mà mình bị mất đi như đất đai nhà cửa, cây cối, hoa màu… thay vào đó là Nhà nước bồi thường bằng tiền, đất ở hoặc bằng nhà ở để ổn định đời sống trước mắt tái lập cuộc sống mới tốt hơn về lâu dài góp phần tạo ổn định và công GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 12 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn bằng xã hội. Ngoài ra bồi thường còn để bù lại những công sức đóng góp, đầu tư trên thửa đất mà người sử dụng phải bỏ ra để cải tạo và chăm sóc làm tăng giá trị cho thửa đất đó. Đồng thời là động lực tinh thần để người bị thu hồi đất được an tâm khi bước vào cuộc sống mới với nhiều khó khăn trước mắt và lâu dài. Vì vậy bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ với mục đích trả lại giá trị quyền sử dụng đất đơn thuần mà mà thực chất còn có rất nhiều mục đích và ý nghĩa to lớn khác.  Ý nghĩa Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà còn liên quan đến lợi ích hợp pháp của các bên: Lợi ích của người bị thu hồi đất; lợi ích của Nhà nước, của xã hội; lợi ích của người hưởng lợi từ việc thu hồi đất (nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức, cá nhân,…). Do vậy trên thực tế để giải quyết việc sau khi thu hồi đất thực chất là xử lý hoài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên, việc bồi thường, hỗ trợ cho bên bị thu hồi đất được trọn vẹn luôn gặp rất nhiều khó khăn và phức tạp. Việc thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất sẽ đem lại mục đích và ý nghĩa to lớn cho nhiều phương diện:  Về phương diện xã hội Là một nước nông nghiệp với hơn 70% dân số là nông dân, vấn đề đất đai ở Việt Nam có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và nhạy cảm. Các chính sách pháp luật về đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến ổn định xã hội. Điều này có ý nghĩa là nếu chính sách pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đúng đắn phù hợp với yêu cầu thực tiễn và được thực thi nghiêm túc sẽ góp phần vào việc duy trì và cũng cố ổn định xã hội. Ngược lại, có thể phát sinh thêm những điểm nóng tiềm ẩn gây mất ổn định và trật tự an toàn xã hội. Trong trường hợp thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng, quyền của người sử dụng đất bị trực tiếp xâm hại. Họ không chỉ mất quyền sử dụng đất mà còn buộc phải di chuyển chỗ ở. Làm cho cuộc sống thường nhật của họ ít nhiều bị ảnh hưởng. Với quan niệm truyền thống của người Việt Nam: “có an cư mới lạc nghiệp” thì việc bị mất đất đai, nhà cửa thực sự là một điều không mong muốn đối với người bị thu hồi đất. Do đó người dân thường phản ứng rất gay gắt, quyết liệt thông qua khiếu nại đông người, khiếu nại vượt cấp kéo dài nếu không được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thỏa đáng. Vì vậy các khiếu kiện về đất đai nói chung và khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ tái định cư nói riêng tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định xã hội và dễ phát sinh thêm thành những điểm "nóng" cho nên việc giải quyết tốt vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là thực hiện GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 13 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn chính sách an dân để góp phần phát triển kinh tế xã hội duy trì củng cố trật tự của mỗi địa phương.  Về phương diện kinh tế Thực tiễn cho thấy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng luôn là công việc khó khăn, phức tạp. Các dự án luôn chậm triển khai thực hiện theo tiến độ có nguyên nhân là do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng không nhận được sự đồng thuận từ phía người dân. Xét dưới góc độ kinh tế, dự án chậm triển khai ngày nào là chủ đầu tư, các doanh nghiệp bị thiệt hại đáng kể về kinh tế do máy móc, vật tư không hoạt động. Người lao động không có việc làm trong khi doanh nghiệp vẫn phải trả lương, trả chi phí để duy trì các hoạt động thường xuyên của doanh nghiệp. Vì vậy thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là điều kiện để doanh nghiệp sớm có mặt bằng triển khai các dự án đầu tư góp phần vào việc thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế, nâng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh của nước ta. Hơn nữa, duy trì được tốc độ cao và bền vững sẽ có điều kiện để thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội, góp phần vào công cuộc "xóa đói, giảm nghèo" và tạo tiền đề cho các bước phát triển tiếp theo. Về phía người sử dụng đất, thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất sẽ giúp cho kinh tế của họ không còn khó khăn khi phải mất đất sản xuất, đất kinh doanh từng bước nâng cao mức sống của họ giảm thiểu tình trạng thất nghiệp tệ nạn xã hội, củng cố niềm tin của người bị thu hồi đất vào đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước; đồng thời loại trừ cơ hội để kẻ xấu lợi dụng, tuyên truyền, kích động quần chúng nhân dân khiếu kiện gây mất ổn định chính trị và trật tự an toàn xã hội làm kiềm hãm sự phát triển kinh tế sản xuất đất nước. 1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản trong bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất8 Thực chất không phải trường hợp nào khi thu hồi đất của người sử dụng đều được bồi thường tương xứng giá trị quyền sử dụng đất mà tùy theo từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào đó Nhà nước xem xét quyết định bồi thường hay không bồi thường và quyết định việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất… Trong thu hồi đất thì nguyên tắc thu hồi đất được cụ thể như sau: - Những người sử dụng đất khi có đủ các điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ, và Điều 44, 45 và Điều 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ thì được bồi thường, 8 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 14 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn trường hợp không đủ điều kiện để được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để được hỗ trợ theo quy định. - Nhà nước thu hồi của người đang sử dụng vào mục đích nào thì sẽ được bồi thường bằng giao đất ở mới có cùng mục đích sử dụng. Ví dụ khi thu hồi đất nông nghiệp thì bồi thường lại đất nông nghiệp cho người sử dụng, nếu thu hồi đất ở thì bồi thường lại khu đất ở khác. Tuy nhiên, nếu không có đất để bồi thường như trên thì sẽ bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất nhưng tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Nhìn chung hiện nay đa số các địa phương điều áp dụng cách này trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì tính chất thuận tiện trong bồi thường cũng như trong thanh toán cho người dân và cũng do hiện nay quỹ đất dành để bồi thường ở mỗi địa phương hiện nay đang thiếu, hầu như rất ít quỹ đất có cùng mục đích sử dụng như theo quy định. Do vậy khi bồi thường bằng tiền thì hệ quả là người dân mất tư liệu để sản xuất và việc chuyển đổi nghề gặp rất nhiều khó khăn ảnh hưởng lâu dài tới đời sống người dân nếu như không quan tâm đúng mức. - Ngoài ra trong trường hợp bồi thường bằng giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau: +Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch; +Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó. - Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. - Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo quy định của pháp luật. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 15 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 1.2 Mối quan hệ giữa bồi thường và các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Khi công tác giải phóng mặt bằng được triển khai thuận lợi không thể không nói đến công tác giải quyết sau khi thu hồi đất đó là bồi thường và hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi được thực hiện như thế nào. Việc bồi thường và hỗ trợ luôn là mối quan tâm hàng đầu của người sử dụng đất khi bị thu hồi vì vậy nó có tầm quan trọng đặc biệt ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Khi tiến hành thu hồi đất của người dân, có hộ gia đình thì đủ điều kiện được bồi thường đối với đất có hộ thì không đủ điều kiện được bồi thường nhưng được Nhà nước xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật hoặc cũng có đối tượng được cả bồi thường và các khoản hỗ trợ. Tuy nhiên khi so sánh giữa bồi thường và hỗ trợ ta thấy chúng có mối quan hệ mật thiết với nhau và tác động lẫn nhau. Thực chất nhìn từ bên ngoài hỗ trợ cũng giống như bồi thường tức là giúp đỡ người có đất bị thu hồi có một nguồn vốn để tiếp tục cuộc sống mới giảm bớt khó khăn trong cuộc sống hiện tại nhưng nó không trực tiếp trao trả lại giá trị quyền sử dụng đất và tài sản bị thiệt hại gắn liền với đất cho người sử dụng. Nếu như khi thu hồi đất mà chỉ quy định duy nhất các khoản bồi thường là chưa đủ mà phải kèm theo các chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì mới tương xứng những gì mà người sử dụng đất chịu tác động trong công tác này. Trước đây vì không có quy định các khoản hỗ trợ cho người dân đến khi thu hồi đất, chỉ có bồi thường giống như hình thức “hoán đổi đơn thuần” khi ấy cuộc sống người dân sau khi bị thu hồi đất gặp khó khăn do giá trị bồi thường về đất và tài sản không những thấp mà các khoản hỗ trợ người sử dụng đất lại không được hưởng, ta biết khi di chuyển đến nơi ở mới mọi chi phí phát sinh là rất lớn trong khi lại không có việc làm ngay do điều kiện sống đã khác trước. Chi phí bồi thường của Nhà nước chỉ sử dụng cho cuộc sống hiện tại nhưng về lâu dài khó để đảm bảo cuộc sống của người dân, vì thế là nguyên nhân của mọi vấn đề làm tác động xấu đến xã hội. Với nhiều thay đổi trong chính sách pháp luật của Nhà nước trong giải phóng mặt bằng nước ta hiện nay thì đã có những chuyển biến hết sức tích cực về bồi thường và hỗ trợ do Nhà nước đã nhận thức được mối quan hệ cũng như tầm quan trọng của chính sách hỗ trợ trong khi thu hồi đất. Mặc khác nếu trong thu hồi đất mà chỉ hỗ trợ cho người bị thu hồi đất mà không bồi thường tương xứng tài sản của người sử dụng đất bị mất đi, đương nhiên sẽ tạo một tâm lý không đồng thuận của người có đất bị thu hồi do đất đai họ xem như tài sản của họ và nếu Nhà nước lấy đi thì phải trả lại giá trị tài sản tương ứng, cho dù chính sách hỗ trợ có tốt có hoàn thiện đến đâu thì cũng sẽ phát sinh tranh chấp và khiếu kiện lâu dài không dung hòa lợi ích giữa các bên trong GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 16 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn công tác thu hồi đất. Vì vậy, bồi thường và hỗ trợ là không thể thiếu, nó tác động trực tiếp quyết định đến việc đồng thuận hợp tác cũng như không hợp tác giữa các bên trong thu hồi đất hiện nay. Bên cạnh đó xét về tính chất cũng như bản chất của bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất có sự khác nhau cơ bản. Ở đây xét dưới góc độ đủ điều kiện được bồi thường về đất của người sử dụng đất hợp pháp. Theo đó bồi thường là theo nguyên tắc bồi thường toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi nếu thỏa điều kiện bồi thường, còn hỗ trợ chỉ mang ý nghĩa giúp đỡ, dựa vào sự khó khăn về đời sống, sản xuất. Về bản chất, bồi thường thể hiện sự ngang giá và công bằng đối với mọi chủ thể, hỗ trợ chỉ mang tính chất tương đối không đồng nhất giữa giá trị hỗ trợ của những người bị thu hồi. Mặt khác, hỗ trợ chỉ giới hạn ở một số chủ thể nhất định thỏa mãn điều kiện luật định như phải di chuyển chổ ở khi thu hồi đất ở, hoặc bị thu hồi đất nông nghiệp…còn đối với bồi thường là bao gồm tất cả các chủ thể bị Nhà nước thu hồi đất đủ điều kiện bồi thường. Bên cạnh đó hình thức bồi thường chủ yếu có hai hình thức là bằng đất hoặc bằng tiền tính theo giá trị sử dụng đất, khác với bồi thường, hỗ trợ có nhiều hình thức khác nhau như bằng tiền, một suất tái định cư, một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Việc cấp vốn để được đào tạo nghề trong tuổi lao động, hỗ trợ cây, con giống…Tóm lại trong thu hồi đất chính sách bồi thường và hỗ trợ luôn song hành và không thể tách rời, nó gắn bó và hỗ trợ lẫn nhau góp phần giúp người bị thu hồi đất vượt qua khó khăn để xây dựng kinh tế gia đình, bảo đảm trật tự xã hội, các dự án được triển khai thuận lợi hơn tạo động lực hơn cho sự phát triển kinh tế người dân vùng giải phóng mặt bằng nói riêng và kinh tế cả nước nói chung. 1.3 Những yếu tố ảnh hưởng tới hình thức, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 1.3.1 Loại đất khác nhau có sự bồi thường khác nhau Việc bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất không phải lúc nào cũng cùng một diện tích thì được bồi thường như nhau theo quy định mà tùy thuộc vào những loại đất có mục đích sử dụng khác nhau sẽ được bồi thường tương xứng với loại đất đó. Theo Luật đất đai năm 2003 thì căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai nước ta phân thành ba loại: - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm (trong đó có đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 17 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh, đất sử dụng cho mục đích công cộng. Đất phi nông nghiệp sử dụng cho mục đích công cộng là đất để xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, danh lam thắng cảnh và các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ. Đất phi nông nghiệp do cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác. - Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Để biết trên thực tế là loại đất gì thì có ba căn cứ9 để xác định loại đất của người sử dụng đất đó: -Thứ nhất, căn cứ theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. -Thứ hai, căn cứ vào quyết định cho thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. -Thứ ba là căn cứ vào việc đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Dựa vào các căn cứ trên người thu hồi đất tính tiền bồi thường của mỗi loại đất đã được xác định theo giá trị của mỗi loại đất. Theo đó nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản…có giá trị thấp hơn các nhóm đất khác như đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Có nhiều nguyên nhân khác nhau mà giá đất nông nghiệp thấp hơn các loại đất khác. Đầu tiên do đất nông nghiệp sinh lợi thấp hơn vì chủ yếu đất nông nghiệp dùng để sản xuất ra nông sản lương thực mang tính chất mùa vụ của nông dân phụ thuộc vào thời tiết vì thế không đem lại hiệu quả kinh tế cao bằng các loại đất kinh doanh hay đất dùng để ở nên giá quyền sử dụng đất nông nghiệp thấp hơn giá quyền sử dụng các loại đất khác rất nhiều. Tiếp đến là chính sách đất nông nghiệp chưa khuyến khích nông dân bảo vệ đất và đầu tư dài hạn vào đất. Nhà nước không giao quyền sử dụng đất nông nghiệp dài hạn, ổn định cho hộ gia đình, cá nhân nên không khuyến khích họ đầu tư lâu dài nhằm bảo tồn đất nông nghiệp. Cộng với xu hướng chạy theo sản lượng, đã xuất hiện tình trạng nông dân lạm dụng hóa chất để thâm canh, không chú trọng đầu tư cải tạo đất lâu dài, làm thoái hóa đất nông nghiệp, thậm chí gây ô nhiễm đất, làm giảm giá trị của đất. 9 Điều 14 Luật đất đai năm 2003 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 18 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Ngoài ra chính sách bồi thường đất có cùng mục đích sử dụng như theo quy định đều khó đạt yêu cầu dẫn đến hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải thay đổi. Một phần là do số lao động rút khỏi ngành nông nghiệp không đủ lớn để làm giảm số lượng lao động nông nghiệp trên diện tích đất đai, đi đôi với việc chuyển diện tích lớn đất nông nghiệp sang sử dụng với mục đích khác dẫn đến quy mô đất nông nghiệp bình quân đầu người tiếp tục giảm. Hiện nay chỉ còn ít cơ sở sản xuất nông nghiệp có quy mô từ 3 – 5 ha trở lên, mà đa phần là các hộ gia đình có quy mô diện tích dưới 1 ha. Mặt khác, hiện nay dân số tăng nhanh nên quỹ đất để bồi thường cho người bị thu hồi đất không có, vì vậy buộc Nhà nước phải thay đổi phương thức trong bồi thường. Nước ta đa số người sử dụng đất là nông dân nhưng do giá đất nông nghiệp luôn thấp hơn các loại đất khác cũng làm cho nông dân luôn bị thiệt thòi khi Nhà nước thu hồi đất làm cho vấn đề bồi thường hỗ trợ thường gặp lúng túng khó giải quyết triệt để. Đối với đất ở hay đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, vì đây là nhu cầu thiết yếu của mỗi con người liên quan đến nhu cầu ăn, ở và sinh hoạt trong thường ngày mang tính ổn định lâu dài. Đối với đất sản xuất kinh doanh cùng một diện tích thì lợi nhuận cũng như giá trị mà nó đem lại nhiều hơn so với cùng một diện tích mà đối với đất nông nghiệp đem lại. Mặt khác đất ở hay đất phi nông nghiệp khác thường nằm ở vị trí thuận lợi cho giao thông phát triển từ đấy quyết định đến giá đất khi Nhà nước bồi thường hỗ trợ cho người bị thu hồi. Về hình thức bồi thường cũng đa dạng hơn so với thu hồi đất nông nghiệp; khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi10. Tóm lại đối với mỗi loại đất khác nhau sẽ được bồi thường khác nhau phù hợp với từng loại đất và giá trị của mỗi loại mà nó đem lại, từ đó cũng ảnh hưởng đến hình thức bồi thường của Nhà nước. Do tính chất và bản chất sử dụng mỗi loại là không giống nhau tùy vào nhu cầu của người sử dụng đất mà Nhà nước bồi thường cho phù hợp để góp phần dung hòa lợi ích của các bên trong quan hệ pháp luật đất đai về thu hồi đất. 1.3.2 Vị trí thửa đất Do đất đai có tính hai mặt đó là không thể sản sinh và không thể tái tạo. Đất đai bị giới hạn bởi diện tích và không gian nhưng có tính vô hạn về thời hạn sử dụng. Chính vì không thể sản sinh được nên đất đai có tính khan hiếm và trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có tính cố định và không di dời được, chính vị trí đã quy định tính giới hạn về quy mô của không gian đối với đất đai. Vị trí đất đai cũng có ý nghĩa rất lớn về mặt kinh tế trong quá 10 Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 19 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn trình khai thác và sử dụng đất. Vị trí của thửa đất cũng là cơ sở cho việc tính toán tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Chẳng hạn như khu đất các đô thị gần trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị hoặc gần chợ thì được khai thác triệt để và hiệu quả hơn so với vùng nông thôn hay những vùng xa xôi, điều kiện giao lưu kinh tế, đi lại khó khăn và do đó giá trị của đất cũng cao hơn. Ví dụ bảng khung giá đất ở tại đô thị và nông thôn ban hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐCP của chính phủ ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất: Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Bảng 6. Khung giá đất ở tại nông thôn Loại xã Mức giá Xã đồng bằng Giá tối thiểu 10,00 Xã miền núi Xã trung du Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1.875,00 4,50 1.275,00 2,50 900,00 Bảng 7. Khung giá đất ở tại đô thị Loại đô thị Mức giá Đặc biệt Giá tối thiểu 1.500,0 Loại đô thị Mức giá Giá tối đa 67.500,0 I Giá tối thiểu 400,0 III Giá tối thiểu 120,0 Giá tối đa 19.500,0 II Giá tối đa 42.500,0 Giá tối thiểu 150,0 IV Giá tối thiểu 50,0 Giá tối đa 30.000,0 V Giá tối đa 13.350,0 Giá tối thiểu 30,0 Giá tối đa 6.700,0 (Trích từ bảng khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ) GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 20 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Nhìn vào khung giá đất ở tại đô thị và nông thôn ta có thể thấy: giá đất ở tại nông thôn đối với xã đồng bằng giá tối đa là 1.875 nghìn đồng/m2 trong khi đó giá đất ở tại đô thị loại V cũng có giá đến 6,7 triệu đồng/m2 và loại đặc biệt giá tối đa đến 67,5 triệu đồng/m2 từ đó cho thấy giá trị đất tại đô thị cao hơn rất nhiều so với đất tại nông thôn. Điều này minh chứng rõ nét về ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá bồi thường như thế nào khi Nhà nước thu hồi. Mặt khác các khu đất gần với trục giao thông hay những nơi giao thông phát triển thì giá trị đất sẽ cao hơn những nơi giao thông không có điều kiện phát triển, vì giao thông có thuận lợi thì kinh tế nơi ấy sẽ phát triển tạo cho nhà đầu tư có môi trường kinh doanh tốt hơn, tiện lợi hơn. Khi nhà đầu tư đến để thực hiện các dự án đầu tư, trước tiên họ luôn quan tâm đến vị trí khu đất nào có tiềm năng phát triển, vấn đề giao thông rất quan trọng để giúp họ thu được lợi nhuận từ việc đầu tư những dự án lớn. Do đó muốn có được lợi nhuận thì họ phải bỏ tiền nhiều hơn đối với khu đất có hạ tầng giao thông tốt, thuận lợi nhất. Đối với những nơi kém hơn, giá trị sử dụng đất thấp, để có thể thu hút đầu tư giúp cải thiện kinh tế thì giá đất phải giảm xuống nhằm tăng tính cạnh tranh trên thị trường nên khi thu hồi đất và bồi thường cho người bị thu hồi, yếu tố vị trí đất đai một phần nào quyết định đến giá bồi thường cao hay thấp tùy thuộc vào việc tọa lạc khu đất thuận lợi hay không thuận lợi. 1.4 Tầm quan trọng trong việc xác định thiệt hại đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất Đất đai vừa là tư liệu sản xuất, vừa là môi trường sống của nhân dân. Do mất đất, đồng nghĩa với mất chỗ ở, mất nơi tổ chức hoạt động kinh doanh. Nói cách khác việc thu hồi đất đã ảnh hưởng bất lợi đến người dân bị mất đất trên nhiều mặt khác nhau. Vì vậy việc xác định thiệt hại cho người bị thu hồi đất như thế nào có tầm ảnh hưởng lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, cũng như cho người dân bị mất đất được bồi thường xứng đáng với công sức mình bỏ ra để đầu tư trên đất, cải tạo đất đai góp phần làm tăng giá trị của đất. Khi thu hồi đất không tránh được những thiệt hại những tác động không tốt đến đời sống người có đất bị thu hồi, đó là những tác động trên nhiều phương diện mà Nhà nước cần chú ý để công tác bồi thường được tốt hơn:  Mất chỗ ở Chỗ ở của người dân không chỉ đơn thuần là nơi để họ ăn, ngủ mà còn gắn với tài sản, môi trường, các mối quan hệ xã hội, kinh tế, văn hóa đã gắn với họ trên địa bàn đó. Khi thu hồi đất, Nhà nước không chỉ thu hồi quyền sử dụng diện tích đất, mà còn tước đi cơ hội tiếp nối cuộc sống quen thuộc của họ, buộc họ phải chuyển sang địa bàn khác với các quan hệ và cơ hội không giống trước. Đối với những người khó thích nghi với điều kiện sống mới, nhất là đối với nông dân đã GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 21 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn trên bốn mươi tuổi, đối với những người gắn bó với làng nghề truyền thống,… thì việc di dời là một thay đổi nặng nề. Nhiều người chưa được chuẩn bị sẵn cho việc di chuyển như vậy nên tương lai của họ sẽ khó khăn hơn. Hơn nữa, khi chuyển nhà, các chi phi phát sinh cho việc xây dựng lại nhà cửa, vườn tược, tạo dựng hạ tầng sinh hoạt, dịch vụ chung…khá lớn, nếu không có sự hỗ trợ bên ngoài, nhiều người dân mất đất không thể tự giải quyết được. Đặc biệt khi di dời bất đắc dĩ chổ ở do đất bị thu hồi, nhiều người có tâm lý không thoải mái, tâm lý thua thiệt. Nếu cơ quan, tổ chức trong bồi thường giải phóng mặt bằng không chú ý đến những thiệt hại đó và xác định không đúng mức bằng những khoản bồi thường thích hợp, những người dân mất chỗ ở có thể bị kích động, phản ứng tiêu cực đến chính sách thu hồi đất của Nhà nước.  Mất tư liệu sản xuất Đất bị thu hồi dù là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp đều là tư liệu sản xuất quan trọng của người sử dụng đất cũ. Thu hồi đất, kéo theo đó là mất nghề nghiệp hiện tại của người dân trên chính thửa đất của mình canh tác hay đang dùng. Vì nguyên nhân chính yếu trong tất cả các ngành nghề sản xuất đều phải cần có đất để tồn tại và phát triển. Khi Nhà nước thu hồi đất có bồi thường bằng diện tích khác đi chăng nữa cũng làm cho người bị mất đất thua thiệt trên các phương diện: mất địa thế của địa điểm đã từng quen dùng, mất một phần thành quả đã đầu tư vào đất. Chính vì vậy, người sử dụng đất không muốn giao đất cho Nhà nước nếu không được bồi thường xứng đáng cho các thiệt hại vừa nêu. Ngay cả khi nhà nước bồi thường bằng tiền cho người có đất bị thu hồi thì họ cũng mất việc làm do không còn đất để canh tác như trước đây. Nhiều địa phương thiếu quỹ đất nông nghiệp để bồi thường thích đáng cho nhân dân, nên nhiều nông dân sau khi nhận tiền đền bù, đã không có công ăn việc làm, không có kinh nghiệm trong bước đầu kinh doanh nên tiền bồi thường nhanh chóng tiêu hao. Nếu như bồi thường bằng giao đất ở mới thì họ cũng mất chi phí xây dựng lại từ đầu hoạt động sản xuất kinh doanh với nhiều điểm bất lợi hơn trước. Tâm lý tương lai không rõ ràng khiến nhiều người có đất bị thu hồi hoang mang, và tìm mọi cách để không giao đất cho Nhà nước làm cho tiến độ dự án bị trì truệ hay còn gọi là “dự án treo”. Ngoài ra do bức xúc vì việc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc do xây dựng hạ tầng trên đất bị thu hồi sẽ làm cho một số chủ thể kinh tế có lợi ích tăng lên (ví dụ như doanh nghiệp nhận đất xây dựng khu đô thị, người bị thu hồi đất một phần có tuyến đường được xây dựng…) do đó những người dân không được hưởng lợi ích đó sẽ cảm thấy thua thiệt, bị đối xử bất công hơn khi hàng xóm của mình giàu lên không nhờ công sức của họ mà nhờ đất của mình bỏ ra làm đường. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 22 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn  Những thiệt hại khác Ngoài những thiệt hại trước mắt mà có thể thấy được, đó là những thiệt hại ta gọi là hữu hình khi bị thu hồi đất, còn có những thiệt hại vô hình mà người dân khi thu hồi đất ai cũng phải ghánh chịu và cần đặc biệt quan tâm, chú ý đó là tâm lý căng thẳng và lo âu khi Nhà nước thu hồi đất. Người mất đất thường có tâm trạng không biết tương lai của mình ra sao, vấn đề nghề nghiệp luôn là mối bận tâm của họ, và đặc biệt là về nơi ở của mình khi bị thu hồi đất ở mà không còn chổ ở nào khác. Những mối quan hệ, những tình cảm gắn bó lâu đời của người bị thu hồi đất với những người xung quanh. Việc sinh hoạt hàng ngày với hàng xóm láng giềng đã tạo được thói quen từ lâu của người dân và khó có thể thay đổi nhanh chóng ngay trước mắt. Tuy đây là một trong những thiệt hại không đáng kể nhưng ảnh hưởng lớn đến cuộc sống tinh thần người dân bị thu hồi đất. Nếu không giải quyết tốt và xác định đúng sẽ tạo tâm lý không an tâm cho người có đất bị thu hồi dẫn đến họ ngần ngại, chần chừ không chịu bàn giao đất cho cơ quan làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng. Từ những thiệt hại của người bị mất đất khi Nhà nước thu hồi đất vừa phân tích ở trên cho thấy tầm quan trọng đặc biệt trong công tác xác định thiệt hại đúng bản chất, quy mô, và những lợi ích liên quan của người có đất bị thu hồi trong bồi thường giải phóng mặt bằng ở các địa phương nói riêng và cả nước nói chung. Hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài, phản đối tập thể, gây mất lòng tin trong nhân dân khi những thiệt hại đó người dân là những người hiểu rõ và phải đối mặt trước tiên. Chính vì thu hồi đất có những tác động không mong muốn như vậy đối với người dân nên Nhà nước một mặt phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, dài hạn, ổn định, nhằm hạn chế xáo trộn; mặt khác nên quan tâm hơn nữa đến thiệt hại phát sinh khi thu hồi đất của người đang sử dụng, xác định đúng thiệt hại và bồi thường thỏa đáng cho người dân một cách công bằng, hiệu quả, khách quan trung thực, từng bước tạo được tâm lý đồng thuận và nhận được sự hỗ trợ và ủng hộ từ phía người dân trong công tác quan trọng này. Đồng thời từ đó xây dựng nền kinh tế nước ta từng bước hiện đại, với bộ mặt cơ sở hạ tầng đồng bộ và khang trang hơn để thực hiện mục tiêu mà Đảng và Nhà nước ta đã đề ra trong công cuộc đổi mới đất nước. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 23 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở NƯỚC TA 2.1 Các trường hợp thu hồi đất Có rất nhiều trường hợp thu hồi đất trong quá trình quản lý đất đai như: thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai như không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ thực hiện dự án theo quy định, sử dụng đất sai mục đích, hủy hoại đất, lấn chiếm đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước...Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất, người sử dụng đất chết không có người thừa kế. Tuy nhiên trên cơ sở Nhà nước thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi thì cụ thể Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau: Nhà nước thu hồi để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.  Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng như sau11:  Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh;  Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;  Sử dụng đất để xây dựng trụ sở nước ngoài có chức năng ngoại giao;  Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;  Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;  Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo;  Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.  Đối với thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế bao gồm đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn khác theo quy định của Chính phủ12. 11 12 Khoản 1 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Khoản 1 Điều 40 Luật đất đai năm 2003 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 24 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Dự án có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA, những dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài13; Dự án đầu tư thăm dò, khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về khoáng sản; Dự án sử dụng đất để làm mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc theo quy hoạch mà không thể bố trí vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng phục vụ công cộng bao gồm các công trình giao thông, điện lực, thuỷ lợi, cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường, thông tin liên lạc, đường ống dẫn xăng dầu, đường ống dẫn khí, giáo dục, đào tạo, văn hoá, khoa học kỹ thuật, y tế, thể dục, thể thao, chợ14. Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng như15: Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, hoặc các dự án quan trọng được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hay quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ sử dụng đất và phải đủ các điều kiện sau đây:  Đã thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;  Đã có chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ hoặc đã có quyết định đầu tư của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc đã thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt16. Ngoài ra còn có các trường hợp không do Nhà nước thu hồi có bồi thường về đất đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt: Trường hợp này nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất. Nhà nước không thực hiện việc thu hồi vào mục đích phát triển kinh tế đối với các dự án Khoản 2 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Khoản 3 Điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP 15 Điều 34 Nghị định 84/2007/NĐ-CP 16 Khoản 2 Điều 35 Nghị định 84/2007/NĐ-CP 13 14 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 25 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn trên. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh mà làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của phát luật17, hoặc đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép18. Trước khi có luật đất đai năm 2003 ra đời chưa có quy định về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế như quy định hiện hành, do yêu cầu đổi mới đất nước vì vậy thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế được bổ sung là rất cần thiết và đáp ứng nhu cầu của xã hội hiện nay. Các trường hợp thu hồi đất được quy định trong Luật đất đai hiện hành cho thấy nhà lập pháp khi quy định Luật đất đai còn nghiên về góc độ của các chủ thể quản lý đất hơn là chủ thể sử dụng đất. Ở đây được thể hiện ở việc ghép chung các trường hợp thu hồi đất giữa chủ thể sử dụng đất không vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai với chủ thể vi phạm trong cùng một điều luật. Do vậy, không thể việc một người sử dụng đất nghiêm túc chấp hành pháp luật về đất đai nhưng khi thu hồi đất của họ lại ví như so với người có hành vi sai phạm các quy tắc quản lý đất đai, khi ấy lợi ích của họ sẽ bị ảnh hưởng, không được trả lại xứng đáng với những gì đáng ra họ được nhận19. Do vậy cần phải hoàn thiện và quy định rõ ràng các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất làm tiền đề cho việc bồi thường, hỗ trợ sau khi thu hồi đất đem lại hiệu quả cao. 2.2 Thẩm quyền và trình tự, thủ tục khi Nhà nước thu hồi đất  Thẩm quyền thu hồi đất Thu hồi đất là một trong những quyết định quan trọng trong quản lý đất đai của Nhà nước thể hiện vị thế là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Thu hồi đất được thể hiện bằng một quyết định hành chính của Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức nào đó để giao lại cho chủ thể khác sử dụng hoặc Nhà nước sử dụng vào mục đích chung. Trong bộ máy Nhà nước ta cơ quan quản lý đất đai là các cơ quan hành chính có chức năng thực thi pháp luật từ trung ương đến địa phương. Tuy nhiên khi nói đến thẩm quyền thu hồi đất chỉ có hai cơ quan hành chính nước ta có thẩm quyền trong lĩnh vực này đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Trong hai chủ thể có thẩm quyền tuyệt đối này tùy thuộc vào đối tượng có đất bị thu hồi mà căn cứ vào đó ai có thẩm quyền thu Xem Điều 36 Luật đất đai năm 2003 Xem Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 19 Ts. Phan Trung Hiền, Pháp Luật về thu hồi đất khi thực hiện quy hoạch và chế định trưng dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí luật học, số 3/2010 17 18 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 26 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn hồi đất để tránh tình trạng chồng chéo thẩm quyền và tạo được sự thống nhất trong khi thu hồi đất. Cụ thể: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ các trường hợp thẩm quyền thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện). Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam20. Việc quy định hai chủ thể này có sự gắn kết và phù hợp với nguyên tắc chung: cơ quan nào có thẩm quyền cho thuê đất, giao đất cho chủ thể nào sử dụng thì có thẩm quyền thu hồi đất đối với chủ thể đó21.  Trình tự, thủ tục thu hồi đất  Sự cần thiết trong quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nhu cầu sử dụng đất sử dụng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng là rất lớn, đòi hỏi cần có một hành lang pháp lý an toàn, thông thoáng. Thu hồi đất là vấn đề mang tính nhạy cảm ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh tế của người sử dụng đất, của Nhà nước và của các bên có liên quan. Bởi vậy, quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất sao cho phù hợp với thực tiễn khách quan rất quan trọng và cần thiết. Tạo điều kiện cho các thủ tục hành chính được minh bạch hóa, tránh tình trạng lạm dụng quyền trong quản lý hành chính nhà nước, góp phần giảm thiểu các vi phạm pháp luật đất đai. Thu hồi đất là quá trình diễn ra tương đối dài từ khâu lập quy hoạch đến thu hồi và bồi thường hỗ trợ...Quá trình này bao gồm nhiều thủ tục, nhiều giai đoạn khác nhau và không được bỏ qua bất kỳ giai đoạn nào, vì giai đoạn này là tiền đề cho các giai đoạn và bước kế tiếp. Đối với các dự án đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định pháp luật hoặc các dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không phải làm thủ tục thu hồi đất 22. Các trường hợp còn lại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, Điều 44 Luật đất đai năm 2003 Điều 37 Luật đất đai năm 2003 22 Điều 28 Nghị định 69/2009/NĐ-CP 20 21 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 27 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế đều phải tuân thủ trình tự thủ tục như sau: - Giới thiệu địa điểm thu hồi đất và thông báo thu hồi đất23 : Sau khi tiếp nhận hồ sơ từ chủ đầu tư dự án về đầu tư tại địa phương, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan đến dự án đầu tư để giới thiệu địa điểm đầu tư thích hợp hoặc cơ quan này có thể trình cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giới thiệu địa điểm đầu tư. Đối với các dự án nhóm A, dự án quan trọng được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án xây dựng hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không phải thực hiện các công việc này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra thông báo thu hồi đất bằng các hình thức như: trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi, ngay sau khi chủ đầu tư được giới thiệu địa điểm đầu tư hoặc thông báo thu hồi đất trong trường hợp ngay khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố. Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: lý do thu hồi đất, diện tích và vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển. Ngoài ra nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không thể thông báo có thể ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện của địa phương đó để thông báo thu hồi đất giúp nhanh chóng và thuận lợi hơn. Tiếp theo đó chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư với sự cho phép của chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp. Đối với các địa phương đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ đất. Bên cạnh đó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu 23 Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-CP GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 28 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn vực dự án và yêu cầu người sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư. Sau đó chủ đầu tư lập dự án đầu tư, nội dung dự án đầu tư phải thể hiện phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng; lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong khoảng thời gian ra văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư, thông báo thu hồi đất, thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là không quá ba mươi (30) ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ về đầu tư hợp lệ. - Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư24 : Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và trình phương án về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần (sau đây gọi là Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) với nội dung sau:  Tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất;  Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại;  Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;  Số tiền bồi thường, hỗ trợ;  Việc bố trí tái định cư;  Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư;  Việc di dời mồ mả. Sau khi hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tiếp đến là việc lấy ý kiến về phương án trên với hình thức như niêm yết ít nhất là hai mươi (20) ngày kể từ ngày được niêm yết để được đóng góp ý kiến từ các bên có liên quan. Sau thời hạn niêm yết Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất tổng hợp ý kiến các bên để hoàn thiện phương án. Trường hợp còn 24 Điều 30 Nghị định 69/2009/NĐ-CP GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 29 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường cụ thể là Sở tài nguyên và môi trường hoặc Phòng tài nguyên và môi trường tùy thuộc vào các đối tượng bị thu hồi đất bao gồm các chủ thể nào để được thẩm định. Tiếp đến cơ quan tài nguyên và môi trường phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất theo quy định sau: Nếu thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, thì Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định. Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì Phòng Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi theo thẩm quyền thu hồi đất của Luật đất đai năm 2003. - Ra quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư25 : Trường hợp ra quyết định thu hồi, giao đất và cho thuê đất đều thuộc thẩm quyền của một cấp thì việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất được thực hiện trong cùng một quyết định. Trường hợp diện tích đất bị thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định. Kể từ ngày ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định sau:  Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất liên quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên.  Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với thu hồi đất trong phạm vi một huyện. 25 Điều 31 Nghị định 69/2009/NĐ-CP GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 30 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ thực hiện chi trả tiền bồi thường hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Sau khi nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, trong thời hạn ba ngày Hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi, đồng thời gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Sau khi được thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất trong thời hạn hai mươi (20) ngày người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để dự án được triển khai. Nếu quá ba mươi (30) ngày kể từ thời điểm phải bàn giao đất mà người có đất bị thu hồi không chịu bàn giao theo quy định thì cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định cưỡng chế thu hồi đất và người bị cưỡng chế phải chấp hành quyết định cưỡng chế của Nhà nước. Tất nhiên quyết định cưỡng chế thu hồi đất có hiệu lực phải thỏa mản điều kiện theo luật định26. 2.3 Chủ thể trong thực hiện nhiệm vụ bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất Căn cứ vào thực tiễn đặt ra tại địa phương, khi thu hồi đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao nhiệm vụ bồi thường cho những chủ thể có thẩm quyền thực hiện bồi thường sau: 2.3.1 Hội đồng bồi thường hỗ trợ, tái định cư cấp huyện Hội đồng bồi thường hỗ trợ, tái định cư cấp huyện27 được thành lập cho từng dự án cụ thể và giải thể khi dự án hoàn thành được áp dụng khi địa phương không có tổ chức phát triển quỹ đất đối với thu hồi đất trong quy hoạch hay đối với việc cần thành lập trong trường hợp thu hồi đất theo dự án, do lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng với các thành viên :  Đại diện cơ quan tài chính  Đại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường  Đại diện cơ quan Kế hoạch và Đầu tư 26 27 Điều 32 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Xem Khoản 2 Điều 25 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Điều 40 Nghị định 197/2004/NĐ-CP GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 31 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn  Chủ đầu tư  Đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã có đất bị thu hồi  Đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người  Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định cho phù hợp với thực tế ở địa phương. Hội đồng bồi thường hỗ trợ, tái định cư giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư. Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số, trường hợp các thành viên biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía Chủ tịch Hội đồng. 2.3.2 Tổ chức phát triển quỹ đất28 Tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập ở hai cấp hành chính là cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có chức năng và nhiệm vụ là tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và ổn định thị trường bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; phát triển các khu tái định cư; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất; đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi, đã nhận chuyển nhượng, đã tạo lập, phát triển và thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp có thu, có tư cách pháp nhân, có tài khoản tại kho bạc Nhà nước hoặc các tổ chức tín dụng hoạt động theo pháp luật. Theo đó, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ. Ở cấp huyện là đơn vị trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và Giám đốc Sở Nội vụ.  Đây là hai chủ thể trực tiếp trong thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất hiện nay và hai chủ thể này cũng có quyền thuê doanh nghiệp thực hiện các dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của luật. 28 Thông tư số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 32 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 2.4 Điều kiện để được bồi thường và không được bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất29 2.4.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân Khi Nhà nước thu hồi đất, đa số hộ gia đình cá nhân đều sử dụng thửa đất được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau như được thừa kế, được tặng cho hoặc nhận chuyển nhượng từ bên ngoài… tạo ra nguồn gốc khác nhau về đất đai và giá trị pháp lý của từng thửa đất. Vì vậy để khẳng định hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất là hợp pháp hay không hợp pháp hoặc nói cách khác có đủ điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất hay không phải thỏa một trong các yếu tố sau: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp và có một trong các loại giấy tờ sau đây:  Thứ nhất, những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;  Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;  Thứ ba, các giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;  Thứ tư, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;  Thứ năm, những giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; 29 Xem Điều 7 và Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 33 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn  Thứ sáu là các giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ30 cấp cho người sử dụng đất bao gồm: 30  Bằng khoán điền thổ.  Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.  Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.  Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.  Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.  Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.  Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ở công nhận. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ được nêu ở trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. - Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. Khoản 3 Điều 3 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 34 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Hộ gia đình, cá nhân nếu không thỏa một trong các điều kiện trên hoặc nếu thỏa các điều kiện nhưng hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vì mục đích công ích của xã, phường, thị trấn hoặc khi thu Nhà nước thu hồi đất thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật đất đai năm 2003 thì sẽ không được bồi thường theo quy định. Đối với trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì việc bồi thường về đất cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định sau: Nếu hộ gia đình cá nhân sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 hoặc sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/07/2004 và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì được bồi thường diện tích đất thực tế đang sử dụng, đối với đất nông nghiệp được giao ngoài hạn mức quy định tại Điều 70 Luật đất đai 2003 và khoản 1 điều 69 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hoặc đang sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì người sử dụng đất sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp thửa đất ở có vườn ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà thửa đất này đã được tách ra từ thửa đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì thửa đất không có các loại giấy tờ trên nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được bồi thường trong hạn mức quy định. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao. Tuy nhiên nếu đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 thì việc bồi thường đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định 198/2004/NĐ-CP. Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc được giao đất, thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi thu hồi đất. 2.4.2 Đối với tổ chức, cộng đồng dân cư Cộng đồng dân cư là bao gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài 31. Khi Nhà nước thu hồi đất, 31 Khoản 3 Điều 9 Luật đất đai năm 2003 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 35 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn khi ấy cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ nếu họ được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp thì đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định pháp luật. Đối với đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với tổ chức sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường trong các trường hợp sau đây: - Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; - Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước; - Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân. Ngược lại Nhà nước không bồi thường cho tổ chức sử dụng đất khi bị thu hồi trong trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Ngoài ra khi tổ chức sử dụng đất vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai hoặc không thỏa mãn các trường hợp bồi thường như trên cũng sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. 2.5 Xác định diện tích đất được bồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất32 Khi Nhà nước thu hồi đất việc xác định đúng diện tích được bồi thường luôn là vấn đề cần thiết giúp tạo được sự công bằng cho người có đất bị thu hồi cũng như các bên có liên quan. Diện tích đất để bồi thường là diện tích đo đạc thực tế trong quá trình giải phóng mặt bằng. Việc tiến hành đo đạc diện tích đất trên thực địa trong quá trình Nhà nước thu hồi đất là rất quan trọng để biết chính xác diện tích bồi thường cho người sử dụng đất. Trên thực tế diện tích đo đạc của cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng không phải lúc nào cũng phù hợp với diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người có đất bị thu hồi. Với nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể do lỗi của người sử dụng hoặc không do lỗi của họ trong quá trình khai thác và sử dụng thửa đất đó dẫn đến đến sự chênh lệch diện tích trong giấy tờ và ngoài thực địa. Vì vậy trong trường hợp có lỗi của người sử dụng đất thì không thể bồi thường tương xứng hoặc tạo lập 32 Điều 47 Nghị định 84/2007/NĐ-CP GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 36 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn tính công bằng với một hành vi mà lỗi thuộc về người có đất bị thu hồi, mặt khác vì nhiều nguyên nhân mà diện tích trên thực tế có sự khác biệt trong giấy tờ về thửa đất đó không phải do lỗi của người sử dụng đất thì phải bồi thường như thế nào để phù hợp, công bằng với lợi ích của họ. Do đó để bồi thường tương ứng với với những chủ thể khác nhau trong trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phải bồi thường theo quy định sau: Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích thực tế không phụ thuộc vào việc lỗi hay không do lỗi của người sử dụng thửa đất đó. Ngược lại, nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây của cán bộ trong công tác quản lý đất đai đo đạc thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký lúc trước người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. Trường hợp nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do người sử dụng đất tự khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì cũng được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. Đối với trường hợp diện tích thực tế nhiều hơn diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xuất phát từ nguyên nhân của hành vi lấn chiếm mà có thì người sử dụng đất sẽ không được bồi thường đối với phần diện tích nhiều hơn mà chỉ được bồi thường theo theo như diện tích đã ghi trong giấy. 2.6 Pháp luật về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất 2.6.1 Bồi thường đối với đất nông nghiệp Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và là tư liệu sản xuất chủ yếu của nước ta. Vì đa phần nền kinh tế nước ta là nền kinh tế nông nghiệp và gắn liền với việc sử dụng đất nông nghiệp của nông dân, do vậy đất nông nghiệp đối với người dân có vai trò đặt biệt quan trọng. Đất nông nghiệp là một tư liệu sản xuất quan trọng không gì thay thế được của người dân nước ta trong canh tác nông nghiệp, tăng gia sản xuất, xây dựng kinh tế gia đình. Theo đó, đất nông nghiệp được sử dụng chủ yếu vào các ngành nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản…Căn cứ vào mục đích sử dụng đất nông nghiệp, Luật đất đai năm 2003 quy định có các loại đất nông nghiệp như: GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 37 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn  Đất trồng cây hàng năm bao gồm: đất trồng lúa, đất trồng cỏ dùng vào chăn nuôi và đất trồng cây hàng năm khác.  Đất trồng cây lâu năm  Đất rừng sản xuất  Đất rừng đặc dụng  Đất rừng phòng hộ  Đất nuôi trồng thủy sản  Đất làm muối  Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ Chính vì đất nông nghiệp có vai trò quan trọng trong nền sản xuất của nông dân, do đó khi thu hồi các loại đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước cần có một quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp hợp lý, hiệu quả, tránh tình trạng thu hồi tràn lan hoặc không có kế hoạch cụ thể mặt khác phải bồi thường xứng đáng cho người bị mất đất nông nghiệp. Đối với bồi thường đất nông nghiệp hiện nay có thể chia ra làm hai trường hợp: Một là, nếu đủ điều kiện bồi thường hoặc có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì theo nguyên tắc khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân thì được bồi thường về đất nông nghiệp có cùng mục đích sử dụng, nếu Nhà nước không có đất có cùng mục đích sử dụng để bồi thường thì bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính bằng tiền theo loại đất đã thu hồi 33. Các loại đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác34. Đối với đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch rừng phòng hộ, rừng đặc dụng mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận khoanh nuôi tái sinh rừng, chăm sóc, bảo vệ rừng hoặc trồng rừng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước theo hợp đồng khoán thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường về cây trồng trên đất. Mức bồi thường tương đương với mức phân chia sản phẩm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 80/2003/TTLT/BNN-BTC ngày 03 tháng 9 năm 2003 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Quyết định số 178/2001/QĐ-TTg ngày 12 tháng 11 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về quyền hưởng lợi, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được giao, được thuê, nhận khoán rừng và đất lâm nghiệp. Khoản 1 Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Điều 6 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT 33 34 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 38 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Trường hợp thu hồi vượt hạn mức đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường theo quy định: Diện tích đất vượt hạn mức do hộ gia đình, cá nhân được thừa kế, tặng cho, hoặc nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường đối với phần vượt hạn mức đó 35. Ngược lại, nếu hộ gia đình, cá nhân không rơi vào các trường hợp trên thì sẽ không bồi thường đối với phần vượt hạn mức đó mà chỉ bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Mặt khác khi thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì người bị thu hồi cũng không được bồi thường về đất mà chỉ bồi thường chi phí đầu tư vào đất. Ngoài ra khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng là do việc nhận giao khoán sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, hoặc đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước36. Đối với tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ngược lại tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được bồi thường về đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường37. Trường hợp cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Hai là, nếu đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng mà không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất38 và đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và việc đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Khoản 2 Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Khoản 4, 5 Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP 37 Điều 12 Nghị định 197/2004/NĐ-CP 38 Xem thêm các Điều 44, 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP 35 36 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 39 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐCP. 2.6.2 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp Ngoài vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp, đất phi nông nghiệp giữ vai trò chiến lược trong phát triển kinh tế của mỗi quốc gia và toàn thế giới. Nếu không có đất thì con người không có nơi sinh sống và sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào và không thể có sự tồn tại của loài người. Ngoài đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp nghiệp tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của đời sống kinh tế, phục vụ xã hội loài người. Đất phi nông nghiệp và cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế trọng điểm của đất nước, là nguồn lực cơ bản để tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nhiệp luôn chịu ảnh hưởng và chịu sự chi phối của nhiều yếu tố khác nhau như về nơi ở của người dân bị mất, nơi sản xuất kinh doanh và nơi để thực hiện hầu hết các sinh hoạt đời sống khác của con người. Chính vì vậy các chính sách bồi thường cho người dân khi thu hồi đất phi nông nghiệp luôn được xã hội cũng như người bị thu hồi đất quan tâm đến vấn đề này. Khi thu hồi đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có hai loại chủ yếu là đất phi nông nghiệp là đất ở và đất phi nông nghiệp không là đất ở. 2.6.2.1 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở Trước đây Nghị định 22/CP năm 1998 của Chính Phủ chỉ quy định đền bù thiệt hại đối với đất chuyên dùng nói chung và cũng không có đơn giá đất chuyên dùng để tính tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Khắc phục những hạn chế trên Nghị định 197/2004/NĐ-CP đồng thời Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã bổ sung các quy định về bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 như sau: Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp nếu thoả điều kiện bồi thường theo quy định. Theo đó hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 40 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Ngoài ra, đất sản xuất, kinh doanh nhưng có nguồn gốc đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan có thẩm quyền giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc thửa đất này đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì khi thu hồi đất Nhà nước sẽ bồi thường theo giá đất ở mà không phải theo giá đất phi nông nghiệp cùng loại39. Mặt khác trong trường hợp người sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất40 và đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là thửa đất đang sử dụng không có tranh chấp, đồng thời không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, khi Nhà nước thu hồi đất người sử dụng được bồi thường đối với phần diện tích thực tế đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích sử dụng cho mục đích nông nghiệp thì được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng loại. Đối với đất phi nông nghiệp được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được bồi thường theo loại đất và diện tích được giao. 2.6.2.2 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở Đất ở là đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với nhiều hình thức khác nhau so với các loại đất khác vì nó liên quan đến nhu cầu thiết yếu của con người đó là nơi ăn ở, sinh hoạt và vui chơi giải trí...Chính vì tính chất của nó quy định và liên quan đến các nhu cầu thiết yếu của con người do đó quy định của pháp luật về vấn đề này được chú trọng và cụ thể hơn với yếu tố về diện tích, hạn mức, hình thức bồi thường, hỗ trợ... Theo đó người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được Nhà nước bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế địa phương, nếu bồi thường bằng tiền phải theo giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất41. Mặt khác hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở được bố trí tái định cư như trong các trường hợp sau42:  Đối với những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tái định cư do bị thu hồi hết đất ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi người có đất bị thu hồi. Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP Xem thêm các Điều 44, 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP 41 Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP 42 Điều 18 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT 39 40 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 41 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn  Đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi một phần diện tích đất ở và diện tích còn lại sau khi bị thu hồi không đủ điều kiện trong hạn mức đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi bị thu hồi đất.  Đất ở của hộ gia đình, cá nhân nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.  Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư. Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương, trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi. Trường hợp diện tích đất ở còn lại của người sử dụng đất sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn. Nếu người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Những đối tượng không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở nhưng không còn chỗ ở nào khác thì được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới tuy nhiên người được thuê hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định43. Những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở từ trước ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 mà không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 nhưng người đang sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và được Ủy ban nhân dân 43 Điều 14 Nghị định 197/2004/NĐ-CP GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 42 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được bồi thường diện tích thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương44. 2.6.3 Bồi thường đối với đất trong các trường hợp đặc biệt Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp đặc biệt như đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn thì được bồi thường theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ. Nếu Nhà nước không thu hồi đất thì đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn của người sử dụng đất cũng được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế do hạn chế khả năng sử dụng đất, hoặc nếu làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì bồi thường theo mức chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất. Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì bồi thường theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 14/2009/TTBTNMT của bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp làm hạn chế khả năng sử dụng đất thì sẽ bồi thường bằng tiền theo mức thiệt hại thực tế. Mức bồi thường thiệt hại thực tế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể45. 2.6.4 Bồi thường đối với những người đang đồng quyền sở hữu quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng tất cả đều có chung quyền sử dụng đất trên thửa đất đang sử dụng, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng của từng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đã ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu trong giấy tờ không xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử dụng đất, việc hướng dẫn phân chia tiền bồi thường đất ở của nhà chung cư cho các đối tượng đồng quyền sử dụng đất tại địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn phù hợp với thực tế mỗi nơi46. 2.7 Các hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Theo quy định của pháp luật hiện hành thì phương thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có các hình thức như: Bồi thường đất bằng việc giao đất mới, bồi thường bằng đất kinh doanh dịch vụ hoặc đất ở, bồi thường đất bằng tiền, bồi thường đất bằng việc thực hiện chính sách tái định cư khi thu hồi đất ở. Tùy vào nhu cầu và thực tiễn đặt ra trong công tác thu hồi đất, bồi thường cho người có đất Xem Điều 44, 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP Điều 16 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Điều 8 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT 46 Điều 15 Nghị định 197/2004/NĐ-CP 44 45 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 43 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn bị thu hồi mà cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có các phương thức cũng như hình thức bồi thường khác nhau cho người bị thu hồi đất. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được bồi thường theo hình thức bằng tiền theo giá trị của thửa đất phi nông nghiệp cùng loại bị thu hồi. Đối với đất phi nông nghiệp là đất ở thì được bồi thường bằng giao đất mới, hoặc nhà ở tái định cư hặc bằng tiền tùy theo nhu cầu của người bị thu hồi đất. Đối với thu hồi đất nông nghiệp thì có hai hình thức bồi thường: Một là, bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, hình thức bồi thường này có thể tạo cho người có đất bị thu hồi có được tư liệu sản xuất phù hợp với nghề nghiệp của gia đình lúc trước, mặt khác không bị xáo trộn trong khi vẫn có thửa đất khác trong canh tác ổn định cuộc sống hiện tại. Khoản 2 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay đất đai ngày càng trở nên khan hiếm và các cơ quan chức năng không có quỹ đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi, vì vậy tuy quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này có phù hợp nhưng không khả thi trong áp dụng thực tế. Khẳng định như vậy là vì, hiện nay, quỹ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa nước được thực hiện theo nguyên tắc giao, cho thuê theo hiện trạng và căn cứ vào số lượng nhân khẩu hiện có tại địa phương để cơ quan nhà nước có thẩm quyền phân chia cho các hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng ổn định, lâu dài (với thời hạn 20 năm hoặc 50 năm) thì quỹ đất nông nghiệp này ở các địa phương dường như đã được phân chia hết, không còn đất trống hoặc đất dự trữ. Cùng với quy định của pháp luật hiện hành về quyền được sử dụng đất ổn định, lâu dài, hết thời hạn mà người sử dụng đất có nhu cầu thì xin gia hạn tiếp; người sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp khi chết được để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật... thì sự xáo trộn trong quan hệ ruộng đất của người nông dân thường ít khi xảy ra (trừ khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục đích khác). Quy định nêu trên về đất nông nghiệp cho thấy, việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước hiện nay ở các địa phương, đặc biệt là các tỉnh đồng bằng được thực hiện theo phương thức "còn thì chia hết” nhằm để tận dụng tối đa quỹ đất nông nghiệp hiện có đưa vào khai thác; mặt khác, cũng là nhằm bảo đảm nguồn sống, nguồn việc làm cho nhà nông. Điều đó rõ ràng rằng, quỹ đất nông nghiệp có khả năng đưa vào khai thác và sử dụng ở các địa phương thì đã được chính quyền địa phương tổ chức giao và cho thuê hết, không còn diện tích trống. Vì vậy, nếu Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp cho các mục đích khác thì hoàn toàn không thể áp dụng phương thức bồi thường “đất bằng đất” nêu trên cho người nông dân có đất bị thu hồi như theo quy định. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 44 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Hai là, Nhà nước bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất mà cụ thể là bồi thường bằng tiền cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi. Bồi thường bằng tiền sẽ góp phần làm cho công tác bồi thường được nhanh gọn hơn, tiện lợi hơn cho cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường cũng như từ phía người bị thu hồi đất, tạo cho người bị thu hồi đất tự do trong lựa chọn hoặc thay đổi nghề nghiệp trong tương lai của họ. Bên cạnh những mặt tích cực thì việc bồi thường theo hình thức bằng tiền cho người có đất bị thu hồi có thể tạo ra tâm lý chủ quan. Có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi nhận được tiền bồi thường không tự chuyển đổi nghề nghiệp được trong hiện tại dẫn đến khi tiêu hao hết tiền bồi thường, hoàn cảnh gia đình gặp rất nhiều khó khăn so với lúc trước đó là các trường hợp thường thấy trong thu hồi đất hiện nay. Chính vì vậy bên cạnh việc bồi thường bằng tiền cho người có đất bị thu hồi cần phải có các chính sách hỗ trợ thích hợp hướng dẫn người được bồi thường thay đổi cuộc sống bằng các ngành nghề mới phù hợp với từng hộ gia đình cụ thể khi thu hồi đất để phát huy một cách hiệu quả của các khoản bồi thường đem lại. 2.8 Giá đất tính tiền bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất khi Nhà nước thu hồi đất Đất đai là sản phẩm không do lao động tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Do đó khi nói đến giá đất là phản ánh tác dụng của đất đai trong nền kinh tế, hầu hết các nước có nền kinh tế thị trường thì giá đất được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta giá đất được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất47. Có các hình thức hình thành giá đất khác nhau theo quy định của Luật đất đai và căn cứ vào đó Chính phủ sẽ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để ban hành khung giá đất thống nhất trong cả nước48. Dựa vào quy định trên các địa phương trong cả nước lần lượt ban hành giá phù hợp với thực tiễn mỗi nơi. Việc điều chỉnh giá đất được Chính phủ thực hiện nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của tất cả hoặc một số các loại đất trong khung giá do Chính phủ quy định có biến động trong thời gian 60 ngày trở lên ở nhiều tỉnh thành trong cả nước, gây nên chênh lệch lớn như tăng 30% trở lên đối với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp49. Khoản 23 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 Khoản 2 Điều 56 Luật đất đai năm 2003 49 Điều 7 Nghị định 188/2004/NĐ-CP 47 48 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 45 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 2.8.1 Giá đất tính tiền bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất Theo Điều 55 Luật đất đai năm 2003 thì giá đất nói chung được hình thành từ ba nguồn chủ yếu là: Thứ nhất, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; Thứ hai, do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Thứ ba là do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là giá do Nhà nước quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi, mặt khác Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định để xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc50:  Giá đất phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường hoặc khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.  Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.  Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Việc ban hành và công bố công khai giá đất trên của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm làm căn cứ tính tiền bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất, giá tính tiền bồi thường về đất là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi. 50 Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2003 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 46 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 2.8.3 Xác định lại giá đất trong trường hợp cụ thể Trong trường hợp giá đất tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi bị chênh lệch và không còn phù hợp với thực tế trong quá trình áp dụng để tính tiền bồi thường, thì hiện nay có một điểm mới trong Nghị định 69/2009/NĐ-CP đó là trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể xác định lại giá như sau: Trong khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Đồng thời giá đất cụ thể được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định lại không bị giới hạn bởi các khung giá Chính phủ được quy trong Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ. Để biết như thế nào là “sát” với giá thị trường thì hiện nay trong các văn bản pháp quy của ta chưa quy định rõ, và hiện nay theo dự thảo sửa đổi Luật đất đai năm 2003 ngày 6 tháng 9 năm 2013 đã đổi từ “sát với giá thị trường” thành từ “phù hợp với giá thị trường”. Bên cạnh đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định đã được quy định trong Nghị định 123/2007/NĐ-CP đó là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định51. 2.8.4 Chi phí đầu tư vào đất còn lại Ngoài bồi thường về đất thì hiện nay trong quy định của luật còn có các khoản chi phí đầu tư vào đất phát sinh trong quá trình người sử dụng đất đã bỏ ra để cải thiện và nâng cao giá trị của thửa đất. Như vậy để biết chính xác chi phí của người sử dụng đất bỏ ra bao nhiêu và thu lại bao nhiêu để tính tiền bồi thường những phần chưa được lấy lại phải căn cứ thực tế với các chứng từ chứng minh. Theo Thông tư 14/2009/TT-BTNMT thì chi phí hợp lý đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được. Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hoặc thực tế 51 Khoản 2 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 47 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn chứng minh. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng tổng chi phí hợp lý tính thành tiền đầu tư vào đất trừ đi số tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất. Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm:  Tiền thuê đất đã nộp của thời hạn thuê đất còn lại (có chứng từ hóa đơn nộp tiền);  Các khoản chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất theo hiện trạng của đất khi được giao, được thuê và phù hợp với mục đích sử dụng đất. Trường hợp thu hồi đất phi nông nghiệp hoặc đất ở mà đã được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp hoặc đất ở thì không được bồi thường chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất;  Những khoản chi phí khác có liên quan. Đối với những trường hợp không có hồ sơ, chứng từ chứng minh người sử dụng đã đầu tư chi phí vào đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định việc xác định các khoản đầu tư vào đất của người sử dụng đất cho phù hợp với thực tế địa phương. 2.9 Quy định về bàn giao đất, chi phí cho công tác tổ chức bồi thường và việc thông tin đối với người dân khi Nhà nước thu hồi đất  Quy định của pháp luật về bàn giao đất Bàn giao đất là giai đoạn cuối của quá trình giải phóng mặt bằng khi cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoàn thành việc chi trả tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Người bị thu hồi đất phải bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án. Trong quá trình bàn giao đất, người có đất bị thu hồi có trách nhiệm nộp bản gốc các giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường làm thủ tục thu hồi, chỉnh lý hoặc cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích không bị thu hồi. Trong thời hạn không quá hai mươi (20) ngày, kể từ ngày được thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc bàn giao đất phải lập thành biên bản và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi. Trường hợp người được nhận bồi thường ủy quyền cho người khác nhận tiền bồi thường thì phải có giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật.  Chi phí cho công tác tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư52 52 Xem Điều 26 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Điều 24 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 48 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Theo quy định pháp luật, chi phí cũng như kinh phí bảo đảm thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ được trích ra không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án. Ngoài ra đối với các dự án thực hiện trên địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, hoặc những dự án xây dựng công trình hạ tầng theo tuyến thì kinh phí cho việc tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ được lập theo khối lượng công việc thực tế và không khống chế mức 2% như quy định. Dự toán chi phí cho công tác thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng, mặt bằng lập bao gồm: Thứ nhất, chi phí cho công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất, khảo sát, điều tra về tình hình kinh tế xã hội, về thực trạng đất đai, đồng thời vận động các đối tượng thực hiện quyết định thu hồi đất. Thứ hai, chi cho công tác kiểm kê, đánh giá đất đai và những thiệt hại thực tế phát sinh gồm: phát tờ khai, hướng dẫn người bị thiệt hại kê khai, đo đạc diện tích đất, kiểm kê số lượng và giá trị nhà cửa, hoa màu... Thứ ba, chi cho việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ khâu ban đầu tính toán các chỉ tiêu bồi thường, phê duyệt phương án bồi thường và niêm yết công khai. Đồng thời chi kinh phí cho việc thẩm định phương án trên. Thứ tư, những dự toán cho việc kiểm tra, hướng dẫn thực hiện các quy định về bồi thường, giải quyết những vướng mắt trong công tác bồi thường và tổ chức chi trả tiền bồi thường. Thứ năm, chi phí thuê văn phòng, in ấn tài liệu và trang thiết bị làm việc của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và cơ quan thẩm định (nếu có); Thứ sáu, chi phí việc trả lương, bảo hiểm xã hội cho thuê nhân công thực hiện công tác bồi thường và các khoản chi khác liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Ngoài ra trong trường hợp phải cưỡng chế thu hồi đất thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng lập dự toán kinh phí tổ chức thực hiện cưỡng chế trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quyết định. Việc phê duyệt dự toán và quyết định kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ thực hiện theo quy định của pháp luật.  Quy định về việc thông tin với người dân khi Nhà nước thu hồi đất GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 49 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Khi Nhà nước thu hồi đất, việc công khai các thông tin và những quy định của pháp luật trong thu hồi đất đối với người bị thu hồi có ý nghĩa quan trọng giúp người dân hiểu được và chấp hành đúng chủ trương chính sách pháp luật của Nhà nước, tạo cho công tác bồi thường được nhanh gọn và giảm tình trạng tham nhũng của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay tính công khai với người dân được quy định cụ thể và rõ ràng hơn như theo Luật đất đai năm 2003 là việc thu hồi đất phải được thực hiện sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Đối với việc thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền phải thông báo trước cho người bị thu hồi đất về lý do thu hồi đất, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất cũng được công bố công khai để lấy ý kiến với nhiều hình thức như niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để những người có liên quan tham gia ý kiến từ đó làm căn cứ cho việc phê duyệt phương án. Việc niêm yết phải được lập thành văn bản, với thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi ngày kể từ ngày ra niêm yết. Sau khi phương án được bồi thường được phê duyệt thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi. Đồng thời gửi quyết định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho từng người có đất bị thu hồi bao gồm các thông tin như: mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc tái định cư (nếu có), thời gian địa điểm chi trả tiền bồi thường và thời gian bàn giao đất bị thu hồi. Với các quy định về công khai dân chủ trong quá trình Nhà nước thu hồi đất không chỉ góp phần hạn chế những kiếu kiện mà còn bảo đảm hoạt động thu hồi đất được diễn ra trong khuôn khổ pháp luật. Bởi tất cả những nội dung, phạm vi, giới hạn, trình tự, thủ tục...bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đều do pháp luật quy định. Vì vậy về mặt này cần có sự thực hiện nghiêm túc và trung thực của các cơ quan chức năng có liên quan để phát huy được hiệu quả cao trong công tác bồi thường, mặt khác người dân cũng phần nào nắm bắt được những quy định của luật trong công tác thu hồi đất hiện nay. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 50 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn  Các quy định về bồi thường đối với đất, trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay phần nào được quy định cụ thể rõ ràng hơn trước nó phản ánh được mặt tích cực trong công tác này và sự quan tâm ngày càng sâu sắc hơn đối với các địa phương, với những quy định mới hay và phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên vẫn còn khá nhiều những bất cập cần khắc phục do thực tiễn đặt ra đòi hỏi Nhà nước ta phải không ngừng sửa đổi cải tiến các quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho phù hợp với từng thời kỳ cụ thể để giúp kinh tế ta trên đà phát triển vững chắc hơn. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 51 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 3.1 Thực tiễn về công tác bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta 3.1.1 Thực tiễn chung trong cả nước về công tác thu hồi đất Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2012 vừa qua sau 7 năm thực hiện Luật đất đai, về thu hồi đất nước ta đã thu hồi 728 nghìn ha, trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Những tỉnh thành có diện tích đất thu hồi lớn trong cả nước ví dụ như: Đắk Lăk (114.524 ha), Điện Biên (66.944 ha), Sơn La (61.334 ha), Nghệ An (33.357 ha)...địa phương có diện tích đất thu hồi ít là Vĩnh Long (325 ha), Tiền Giang (448 ha), Hậu Giang (974 ha). Theo nhận định chung của báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003 thì việc thu hồi đất mà các địa phương đã triển khai đã cơ bản đáp ứng được các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương. Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu "đất sạch" để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng. Một số Bộ, ngành và địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... đã được đánh giá cao hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạo quỹ "đất sạch" để đấu giá quyền sử dụng đất. Cơ chế tạo "đất sạch" do Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện tại nhiều địa phương bước đầu đã phát huy hiệu quả, góp phần nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, đồng thời minh bạch hóa công tác giao đất, cho thuê đất, hạn chế tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai. Về cơ quan quản lý đất đai ở nước ta hiện nay, ở Trung ương có Tổng cục Quản lý đất đai trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường; ở dưới các địa phương có các Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ địa chính cấp xã thuộc Ủy ban nhân dân các cấp. Trong những năm qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với Bộ Nội vụ, các Bộ, ngành có liên quan và GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 52 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Ủy ban nhân các tỉnh, thành phố ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để xây dựng và kiện toàn bộ máy cũng như chuẩn hóa và nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Tính đến năm 2012, đã có 56/63 tỉnh thành lập tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh, 129/696 Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện được thành lập mới, phục vụ cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được tốt hơn53. Theo thống kê tài nguyên đất của nước ta hiện có khoảng 33.096 nghìn ha, đứng thứ 59 trong hơn 200 nước trên thế giới, là một trong những nước có diện tích đất đai bình quân đầu người thấp trên thế giới. Trong tổng diện tích tự nhiên của cả nước có 90,44% diện tích đã được khai thác đưa vào sử dụng cho các mục đích khác nhau, cụ thể về tình hình sử dụng đất theo số liệu thống kê đến thời điểm ngày 31 tháng 12 năm 2010 như sau54: - Đất nông nghiệp: 26.226 nghìn ha (chiếm 79,24% tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước), trong đó diện tích đất trồng lúa là 4.120 nghìn ha. - Đất phi nông nghiệp: 3.705 nghìn ha (chiếm 11,20% tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước), trong đó diện tích đất ở là 684 nghìn ha (đất ở tại nông thôn là 550 nghìn ha; đất ở tại đô thị là 134 nghìn ha); đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 259 nghìn ha, đất có mục đích công cộng là 1.207 nghìn ha). - Đất chưa sử dụng: 3.164 nghìn ha (chiếm 9,56% tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước), trong đó chủ yếu là đất núi đá chưa sử dụng (2.632 nghìn ha). Qua thống kê cho thấy nước ta có diện tích đất đai bình quân đầu người thấp trên thế giới (khoảng 0,37 ha đất tự nhiên/người và 0,28 ha đất nông nghiệp/người). Trong khi đó diện tích đất nông nghiệp nước ta chiếm phần lớn diện tích đất đang sử dụng trong cả nước, do đó việc thu hồi đất luôn ảnh hưởng trực tiếp tới rất nhiều người nông dân đang canh tác trên mảnh đất nông nghiệp, đất trồng lúa của họ. Trong tổng số 728 nghìn ha đất bị thu hồi có tới 536 ha đất nông nghiệp của nông dân chiếm hơn 70% tổng diện tích bị thu hồi và còn lại là các loại đất khác. Hiện nay việc nông dân mất đất nông nghiệp nước ta đang có xu hướng gia tăng với nhiều nguyên nhân như thu hồi đất để làm sân golf55, thu hồi đất trồng lúa để xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu đô thị…Có thực trạng nhiều dự án chậm tiến độ như: Theo Báo cáo mới đây của Tổng cục Quản lý đất đai, tính đến cuối năm 2012, cả nước có khoảng 1.200 dự án “treo” với trên 130.000 ha đất bỏ hoang. Diện tích lớn trong tổng số này là đất nông nghiệp dẫn Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 6 tháng 9 năm 2012 về tổng kết thi hành Luật đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai trang 33 54 Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 6 tháng 9 năm 2012 về tổng kết thi hành Luật đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai trang 34 55 http://nongnghiep.vn/nongnghiepvn/vi-vn/72/1/24/1932/Vi-golf-hang-van-nong-dan-mat-dat.aspx[ truy cập ngày 10/10/2013] 53 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 53 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn đến một thực trạng trớ trêu: Người nông dân có đất nằm trong quy hoạch ngày qua ngày nhìn những thửa ruộng hoang hóa, bạc màu trong khi họ thiếu đất sản xuất, thậm chí không còn đất sản xuất56. Nếu không có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý có thể sẽ nảy sinh nhiều vấn đề bất cập như: an ninh lương thực quốc gia, tình trạng thất nghiệp, vấn đề an sinh xã hội… 3.1.1.1 Những thuận lợi trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta Hiện nay công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đang được xã hội quan tâm nhất là việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Từ khi có Luật đất đai năm 2003 ra đời và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã có bước phát triển trong vấn đề thu hồi đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi so với các giai đoạn trước. Trên thực tế những kết quả đạt được cũng như những tiến bộ của quy định pháp luật trong bồi thường được thể hiện ở các mặt như sau: Những quy định của pháp luật về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay đã tạo cơ sở pháp lý đưa công tác bồi thường đối với đất đai đi vào nề nếp, góp phần nâng cao tính công khai minh bạch trong bồi thường và giải phóng mặt bằng hiện nay. Pháp luật về bồi thường ngày càng quan tâm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, giúp họ nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất với các khoản hỗ trợ thiết thực và nhiều hình thức khác nhau. Trình độ của cán bộ làm công tác bồi thường không ngừng được nâng cao và thường xuyên được bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn đáp ứng nhu cầu của xã hội trong công tác giải phóng mặt bằng. Sự quan tâm và vào cuộc của các cấp chính quyền địa phương đã tạo được những thành công bước đầu đáng ghi nhận. Bên cạnh đó người dân cũng đã ý thức được tầm quan trọng trong công tác thu hồi đất để xây dựng các công trình phục vụ cho kinh tế địa phương phát triển, từ đó sự đồng thuận hợp tác khi Nhà nước ra chủ trương thu hồi đất chiếm tỷ lệ cao hơn so với trước. Hiện nay với sự phát triển của các phương tiện thông tin, đài phát thanh, truyền hình, mạng Internet...cũng góp phần nâng cao nhận thức của người dân về các quy định pháp luật, chủ trương của Nhà nước nhất là trong thu hồi đất thông qua việc tuyên truyền vận động từ đó làm cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng diễn ra được nhanh hơn, thuận lợi hơn. Mặt khác đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ngày càng được xác định đầy đủ, chính xác giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người dân được bồi thường cũng thấy thỏa đáng hơn trước. Mức 56 http://tnmthanam.gov.vn/index.php/vi/news/Quan-ly-dat-dai/Du-thao-Luat-Dat-dai-sua-doi-Cham-trienkhai-du-an-nop-them-tien-phat-cham-nua-thu-trang-1156/ [truy cập ngày 10/10/2013] GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 54 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn bồi thường và hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân có đất bị thu hồi có thể khôi phục lại đời sống trước kia. Ngoài ra trên cơ sở nhiều quy định mở đối với các văn bản trung ương để tạo điều kiện cho các địa phương quy định từng trường hợp cụ thể phù hợp với từng vùng miền làm cho pháp luật về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng được linh hoạt và không bị cứng nhắc trong áp dụng thực tiễn, phát huy vai trò của công tác quản lý ở địa phương. Nhiều địa phương có nhiều cách làm hay, phù hợp với thực tế trong đó đi đầu trong công tác thu hồi bồi thường giải phóng mặt bằng phải nói đến Đà Nẵng, đây là một trong các địa phương có nhiều thuận lợi nhất trong công tác này. Vì vậy cách làm của Đà Nẵng cần được nhiều địa phương trong cả nước áp dụng để công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ được thuận lợi và mang lại hiệu quả cao cho từng dự án khi triển khai. 3.1.1.2 Những khó khăn bất cập trong thu hồi đất, bồi thường đối với đất hiện nay Bên cạnh những thuận lợi đạt được thì hiện nay công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở nước ta có rất nhiều bất cập phát sinh chủ yếu liên quan đến công tác bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Do những bất cập về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà hiện nay theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường thời gian qua tình hình khiếu nại tố cáo trong lĩnh vực đất đai nhất là khiếu nại liên quan đến thu hồi đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi ngày càng tăng. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho biết qua kết quả phân loại, xử lý đơn thư cho thấy, tình trạng công dân gửi đơn vượt cấp lên Trung ương vẫn còn nhiều (số vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương chiếm 83% số vụ việc Bộ nhận được và xử lý). Nội dung đơn thư vẫn tập trung vào công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (khiếu nại về quyết định thu hồi đất chiếm 23,85%, khiếu nại về giá đất chiếm 12,76%, khiếu nại liên quan đến cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm 15,43%, tranh chấp đất đai giữa cá nhân và cá nhân chiếm 10,71%...)57. Các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên thực tế các nhà làm luật đã không ngừng sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với sự phát triển xã hội, tuy nhiên khi áp dụng thực tế còn rất nhiều bất cập. Trong bài viết này người viết chỉ đưa ra những điểm bất cập chủ yếu sau: Đầu tiên phải nói đến giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Hiện nay, tình trạng người dân khiếu kiện, khiếu nại, không chấp hành giao đất cho Nhà Theo báo điện tử Đảng cộng sản Viêt Nam, Khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực đất đai vẫn tăng, ngày 30/08/2013 của Bích Liên, http://www.dangcongsan.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx?co_id=30089&cn_id=605815 [truy cập ngày 10/10/2013] 57 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 55 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn nước khi có quyết định thu hồi đất, có một phần nguyên nhân phát sinh từ việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng-an ninh, hoặc để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội chưa sát với giá thị trường chuyển nhượng đất tại địa phương. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện các dự án đã gặp không ít khó khăn. Đồng thời, làm mất trật tự an ninh xã hội do người dân tập trung thành đám đông để khiếu nại với chính quyền địa phương hay khiếu kiện tới cơ quan Tòa án. Để giải quyết những khiếu kiện về bồi thường thiệt hại đối với giá đất cho người dân, cơ quan Tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết vụ án trong đó có không ít vụ án đã bị kéo dài không giải quyết được vì những vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất58. Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% - 60% so với giá thị trường nên khi áp dụng đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm phát sinh khiếu kiện khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân chính là do khung giá các loại đất được quy định cho 03 vùng đồng bằng, trung du, miền núi có biên độ quá rộng, chậm được điều chỉnh. Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn biến động nhưng khung giá đất theo quy định thì hầu như không thay đổi. Cấp có thẩm quyền lập khung giá đất dựa trên mục đích sử dụng, trong khi giá trị của đất đai chịu tác động trên rất nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng, khoảng cách đến trung tâm, đến trục đường chính, cảnh quan, môi trường59… Thứ hai, phải nói đến việc cơ quan chức năng khó khăn trong công tác xác định nguồn gốc đất thu hồi của người dân từ đó dẫn đến việc lập phương án bồi thường, cũng như điều kiện được bồi thường khi thu hồi đất. Khi phê duyệt phương án bồi thường đối với đất bị thu hồi, bao giờ cơ quan có thẩm quyền cũng phải xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất của người sử dụng đất. Hiện nay ở nhiều địa phương còn vướng rất nhiều ở điểm này. Cụ thể tại Hà Nội dự án đường nối tiếp từ khu Đền Lừ 2 đến đường Trương Định, Giáp Bát ở Hoàng Mai hiện vẫn phải sử dụng tờ bản đồ năm 1996 để giải quyết khiếu nại về nguồn gốc đất của 6 hộ dân và 1 tổ chức do chưa nhận tiền và bàn giao mặt bằng. Cũng tại quận này, dự án khu A, công viên Yên Sở gần 125,5 ha, dù gặp rất nhiều thuận lợi với 99,8% diện tích đất bàn giao, nhưng đến nay còn 11 hộ dân tiếp tục khiếu nại. 58 http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid=1751909&item_id= 12131668&article_details=1 [truy cập ngày 11/10/2013] 59 http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201308/nhung-bat-cap-trong-thu-hoi-dat-va-mot-so-kien-nghi291983/ [truy cập ngày 11/10/2013] GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 56 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Theo cơ quan chức năng, diện tích đất mà các hộ sử dụng và yêu cầu bồi thường là do Ủy ban nhân dân huyện Thanh Trì cho Hợp tác xã vận tải Sở Thượng mượn cách đây 27 năm; đã được thu hồi, bàn giao cho dự án thoát nước giai đoạn I và đường vành đai 3. Nhưng do chủ đầu tư và chính quyền phường quản lý không chặt chẽ để các hộ lấn chiếm trở lại. Theo Phó Chủ tịch UBND quận Hoàng Mai Nguyễn Đức Hải, quận này hiện có 87 dự án. Ông Đức Hải nói: “Chúng tôi phải sử dụng hồ sơ quản lý tại phường là hồ sơ kê khai cấp sổ đỏ, hồ sơ xin phép xây dựng công trình và những tài sản chúng tôi quan sát được. Để khi chúng tôi áp phương án, các hộ dân trong 20 ngày xem diện tích, công trình, cây cối hoa màu, tài sản đã đủ chưa? Chưa đủ thì có quyền có đơn ra để chúng tôi bổ sung”. Công tác giải phóng mặt bằng của dự án nào cũng phức tạp ở mức độ khác nhau, trong đó việc xác định nguồn gốc đất gặp khó khăn, “do quản lý đất đai ở cơ sở qua các thời kỳ có nhiều yếu kém” 60. Thứ ba là công tác bồi thường cho người dân khi thu hồi đất ở nhưng thực tế các khu tái định cư hiện nay đều xây dựng chậm tiến độ hoặc thiếu quỹ đất tái định cư làm cho người dân hoang mang khi phải giao đất cho Nhà nước thu hồi, vì vậy người dân thường không chịu bàn giao đất khi chỗ ở mình chưa được đảm bảo. Thực tiễn tại Cần Thơ việc thiếu nền tái định cư để bố trí cho các hộ dân phải di chuyển chỗ ở do bị ảnh hưởng các dự án giải phóng mặt bằng, nền tái định cư thu từ 10% quỹ đất cũng như quỹ đất sạch của thành phố còn hạn chế không đáp ứng đủ nhu cầu bố trí tái định cư. Ở cấp quận, huyện chưa chủ động tạo quỹ đất sạch để phục vụ tái định cư các dự án giải phóng mặt bằng (chủ yếu lấy từ nguồn quỹ đất sạch của thành phố). Đây là vấn đề bức xúc đã gây không ít khó khăn trong việc tiếp nhận mặt bằng từ phía các hộ dân61. Hoặc theo như ban quản lý dự án khu đô thị Nam Cần Thơ theo ước tính, với gần 2.000ha đất xây dựng phát triển đô thị này, có đến gần 10.000 hộ bị ảnh hưởng bởi các dự án và phải di dời, giải toả, tái định cư. Tuy nhiên, công tác này đang gặp khó vì hiện nay thiếu đất tái định cư trong khi số lượng cần phải di dời giải toả quá nhiều. Về phía người dân không chịu nhận bàn giao đất vì họ có lý lẽ riêng. Ông Lê Việt Tâm, một người có 4.500m2 đất trong dự án Khu đô thị Hưng Phú cho biết: “Sáu năm nay tôi kiên quyết không giao đất cho Công ty Cổ phần xây dựng số 8, lý do là chưa thoả thuận được giá hợp lý, chưa có nền tái định cư. Tôi không thể giao đất giao nhà rồi lấy tờ giấy cam kết mà không biết mình ở đâu, cuộc sống không có gì bảo đảm”. Ông Tâm chứng minh: “Mẹ ruột tôi là bà Lê Thị Chính, năm nay 79 tuổi, 60 http://vov.vn/Kinh-te/Giai-phong-mat-bang-o-Ha-Noi-Kho-xac-dinh-nguon-goc-dat/282094.vov [truy cập ngày 11/10/2013] 61 Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ khai thác phát triển quỹ đất của các Tổ chức phát triển quỹ đất ở các tỉnh thuộc Cụm thi đua số IX của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ ngày 03 tháng 4 năm 2012 trang 10 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 57 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn giao đất cho Công ty Cổ phần xây dựng số 8 năm 2002, 2.100m2 đất. Công ty bồi thường 40 triệu /1.000m2, còn cam kết bán cho mẹ tôi 2 nền tái định cư, mỗi nền 75m2. Vậy mà hơn 6 qua, bà chưa nhận được nền tái định cư, vì vậy, dù ở tuổi gần 80, bà phải vô ở nhà trọ mỗi tháng 200.000 đồng!"62. Thứ tư về thời điểm bồi thường cho người có đất bị thu hồi: Điều 42, Luật đất đai năm 2003 quy định: “Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất” (khoản 2). Thực tế cho thấy, sau khi có quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền thường chậm bồi thường. Trong khi giá đất tại thời điểm thu hồi và giá đất tại thời điểm bồi thường có sự chênh lệch khá lớn vì giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh hàng năm theo hướng “giá đất năm sau cao hơn giá đất năm trước”. Vì vậy, người bị thu hồi đất luôn chịu thiệt thòi, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện về giá đất63. Mặt khác người bị thu hồi đất cũng có tâm lý trông chờ giá đất lên của cơ quan Nhà nước trong tính tiền bồi thường cũng làm cho họ không chịu giao đất sớm cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án, từ đó dẫn đến tiến độ giải phóng mặt bằng diễn ra chậm so với dự tính ban đầu. Để xác định nguyên nhân làm cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó như hiện nay thì có nhiều yếu tố, nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác này nhưng có thể nói nguyên nhân chủ yếu là do công tác quản lý đất đai của Nhà nước chưa thật sự chặt chẽ, việc ban hành giá đất tính tiền bồi thường không được xác định chính xác bởi các cơ quan chuyên nghành trong vấn đề định giá đất. Đồng thời có những dự án do việc giải phóng mặt bằng chậm dẫn đến chi trả tiền bồi thường chậm cho người dân, giá đất bồi thường không theo kịp thời giá thị trường dẫn đến việc khiếu kiện gây mất ổn định xã hội. Việc quản lý hồ sơ nguồn gốc sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân chưa thực sự thống nhất, nhất là hiện nay công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được quan tâm, theo Nghị quyết 30/2012/QH13 của Quốc hội và Chỉ thị số 1474/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 24/08/2011, đến thời điểm 31/12/2013 phải căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước. Ngoài ra khi phê duyệt phương án bồi thường, các cơ quan chức năng chưa quan tâm đến cuộc sống người dân sau khi thu hồi đất để tình trạng khu tái định cư của người dân gặp rất nhiều khó khăn như hiện nay. http://vietbao.vn/Xa-hoi/Can-Tho-Giai-phong-mat-bang-qua-kho-vi-sao/20813897/157/ [truy cập ngày 11/10/2013] 63 http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201308/nhung-bat-cap-trong-thu-hoi-dat-va-mot-so-kien-nghi291983/ [truy cập ngày 11/10/2013] 62 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 58 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 3.1.2 Thực tiễn và những thuận lợi khi Nhà nước thu hồi đất ở Đà Nẵng Hiện nay trong công tác thu hồi và bồi thường cho người có đất bị thu hồi thì Đà Nẵng được đánh giá là thành phố thực hiện tốt nhất về công tác này trong cả nước, theo đánh giá của Giáo sư, Tiến sĩ Trịnh Duy Luân, Viện Xã hội học – Viện Khoa học Xã hội Viêt Nam thì trong vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng và tái định cư có đến 92% người dân thành phố chấp hành. Có được những thuận lợi trên là do thành phố đã làm tốt những công việc sau64: Một là trong quá trình kiểm đếm đất đai, nhà cửa và hoa màu làm cơ sở cho việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đại đa số các hộ gia đình trong diện bồi thường giải phóng mặt bằng đều đã được tham gia ý kiến. Điều này cho thấy mức độ công khai hóa rất cao của Chính quyền thành phố. Vì thế quá trình giải tỏa chỉnh trang đô thị diễn ra suôn sẻ, rất ít các vụ khiếu kiện và dường như không có điểm nóng. Với ý thức vì sự phát triển chung thành phố, rất nhiều người dân đã tự nguyện hiến đất đai cho Nhà nước mở đường. Từ sự tự nguyện của người dân các công trình đã tiết kiệm được khoảng 25 – 40% kinh phí đầu tư. Theo ông Nguyễn Bá Thanh lúc trước là bí thư thành ủy Đà Nẵng cho biết lãnh đạo thành phố rất quan tâm đến công tác giải phóng mặt bằng. Trước khi triển khai dự án, đã trực tiếp đối thoại, gặp gỡ, vận động người dân trong vùng dự án. Nếu như có từ 80% trong diện giải tỏa thống nhất thực hiện dự án theo chủ trương thì dự án sẽ được triển khai. Vì theo người dân hiểu rằng hiến một phần đất đai cho Nhà nước họ sẽ thu lợi sau khi đường xá được mở mang do giá trị nhà đất sẽ tăng lên. Về việc này ông Phạm Quang Nghị bí thư thành ủy Hà Nội đánh giá: Chủ trương chỉ đạo thực hiện công tác quy hoạch, quản lý đô thị và xây dựng hạ tầng của Đà Nẵng thể hiện sự nhất quán, kiên quyết, trong các cấp, các ngành và tập trung vào một đầu mối. Đồng thời thể hiện tính năng động, sáng tạo trong việc dự liệu các vấn đề phát sinh trong cơ chế thị trường, sử dụng quỹ đất đai để tạo giá trị, điều hòa các lợi ích và bảo vệ quyền lợi của người dân. Ví dụ như việc làm của thành phố trong công tác thu hồi đất làm đường đã đạt được các mục tiêu:  Khai thác quỹ đất hai bên đường có thể bù đắp chi phí cho dự án gồm cả tiền làm đường lẫn tiền bồi thường, không còn tình trạng 80% chi phí dự án dành cho bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như các chuyên gia trong ngành quy hoạch trăn trở cho rằng: để thực hiện được một dự án ở Hà Nội có khi phải mất cả chục năm tính từ khi quy hoạch, giải tỏa, thi công và hoàn thiện. Và chi phí cho một dự án cũng phần lớn tập trung cho giải tỏa mặt Bộ Tài Nguyên và Môi trường (2009), Tài liệu phục vụ Hội nghị triển khai Nghị định 69/2009/NĐ-CP tổ chức tại thành phố Đà Nẵng tháng 12 năm 2009 64 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 59 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn bằng với khoảng từ 70-80%, số còn lại là kinh phí đầu tư xây dựng. Chính vì vậy, ở Hà Nội đã tồn tại những công trình, những con đường “đắt nhất thế giới”65.  Không xảy ra bất công bằng trong thu hồi đất vì không xảy ra trường hợp người có đất trước đây ở mặt tiền nay thuộc lộ giới thì mất hết, người trước đây ở phía sau nay lại ra mặt tiền và được giá đất tăng lên rất cao.  Hai bên đường sẽ được quy hoạch lại, không để có nhà siêu mỏng như Hà Nội. Ví dụ như một con đường dự kiến lộ giới 50 mét thì phải lên kế hoạch thu hồi 150 mét. Nhà nước sẽ quy hoạch hai bên đường để khai thác hợp lý, người có đất ở phía sau vẫn phải ở phía sau. Cách làm này bảo đảm hiệu quả cả về kinh tế, xã hội và môi trường. Hai là, thành phố Đà Nẵng sớm ban hành rõ ràng đơn giá bồi thường, hỗ trợ với từng loại đất đai, vị trí thửa đất, từng loại nhà cửa…tạo thuận lợi cho quá trình thực hiện và sự kiểm tra giám sát của người dân. Ba là trong công tác giải phóng mặt bằng, ngoài các chính sách chung do Nhà nước quy định, thành phố cũng đã vận dụng sáng tạo các quy định cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, tập quán của người dân từng vùng miền đáp ứng nhu cầu nguyện vọng của người dân. Việc làm này bảo đảm sự công bằng khách quan, có tính chất động viên người có đất bị thu hồi nhanh chóng thực hiện giải tỏa, bàn giao mặt bằng đúng tiến độ. Bốn là, ở mỗi dự án thành phố đều thành lập Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng. Nếu là dự án lớn liên quan đến nhiều quận, huyện thì do một phó chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố làm chủ tịch Hội đồng, các chủ tịch các quận, huyện có liên quan làm phó chủ tịch. Với các dự án vừa và nhỏ liên quan đến quận, huyện thì do chủ tịch quận, huyện đó đảm nhiệm, các chủ tịch các xã, phường liên quan làm thành viên. Do đó mọi vấn đề liên quan đến đền bù giải tỏa, bố trí tái định cư đều có sự tham gia trực tiếp từ chính quyền địa phương từ lúc bắt đầu cho tới khi kết thúc dự án. Năm là, Đà Nẵng là địa phương đầu tiên trong cả nước có lịch tiếp công dân của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố theo định kỳ hàng tháng để lắng nghe nguyện vọng, giải quyết những vấn đề bức xúc của người dân. Các buổi tiếp và trả lời chất vấn công dân được truyền hình trực tiếp để người dân theo dõi, tham gia ý kiến. Điều này thể hiện trách nhiệm của người đứng đầu thành phố với nhân dân. 65 http://www.vietnamplus.vn/Home/Vi-sao-Ha-Noi-lai-vuong-trong-giai-phong-matbang/20138/211698.vnplus[ truy cập ngày 7/10/2013] GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 60 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Đây là một trong những cách làm hiệu quả để các địa phương trong nước có thể học hỏi kinh nghiệm của Đà Nẵng để công tác thu hồi đất bồi thường cho người bị thu hồi được thuận lợi, tuy vậy còn tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên của từng địa phương mà chính quyền địa phương có thể quy định cho phù hợp với thực tiễn. 3.2 Thực tiễn về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất tại thành phố Cần Thơ  Khái quát chung: Cần Thơ là một trong năm thành phố trực thuộc Trung ương ở nước ta nằm ở Đồng bằng sông Cửu Long và cũng là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của vùng. Cần Thơ có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tế và là nơi giao lưu hàng hóa của vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Với diện tích khoảng 1.401,6 km2 dân số hơn một triệu người bao gồm các dân tộc Kinh, Hoa, Khmer sinh sống. Về hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cần Thơ theo Tổng cục thống kê Việt Nam tính đến ngày 01 tháng 01 năm 2011 thành phố Cần Thơ có 113,8 nghìn ha đất sản xuất nông nghiệp, 200 ha đất lâm nghiệp, 10,9 nghìn ha đất chuyên dùng và 6,4 nghìn ha đất dùng để ở66.  Về lĩnh vực thu hồi đất của thành phố Cần Thơ hiện nay: Theo báo cáo67 thì hiện nay các tổ chức phát triển quỹ đất thành phố Cần Thơ sau khi thành lập và hoạt động tính đến năm 2011 đã đạt được các kết quả chủ yếu sau:  Đối với Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố:  Công tác thu hồi 10% quỹ đất và bố trí tái định cư: Tổng số nền tái định cư đã thu hồi trong năm 2011 từ 10% quỹ đất ở các dự án khu dân cư trên địa bàn thành phố là: 438 nền, diện tích khoảng 45.321 m2. Đã tổ chức giao nền tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng các dự án giải phóng mặt bằng là: 438 nền cho 432 hộ dân.  Công tác giải phóng mặt bằng: Năm 2011, Trung tâm triển khai thực hiện giải phóng mặt bằng 18 dự án (trong đó có 09 dự án thực hiện từ năm 2010 chuyển sang) với tổng diện tích là 533,25 ha có 7.626 hộ bị ảnh hưởng. Trung tâm đã kiểm định diện tích 277,42 ha, http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=386&idmid=3&ItemID=14178 [truy cập ngày 11/10/2013] Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ khai thác phát triển quỹ đất của các Tổ chức phát triển quỹ đất ở các tỉnh thuộc Cụm thi đua số IX của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ ngày 03 tháng 4 năm 2012 từ trang 3 đến trang 5 66 67 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 61 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn số hộ dân 4.564 hộ (đạt tỷ lệ 52,02% so với tổng diện tích và đạt 59,84% so với tổng số hộ).  Đối với Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp quận, huyện:  Công tác giải phóng mặt bằng: Tổng số các dự án do các tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện là: 212 dự án, diện tích khoảng 3.675 ha, số hộ bị giải tỏa là 15.655 hộ. Kết quả thực hiện giải phóng mặt bằng diện tích 2.455 ha, số hộ 10.400 hộ (đạt tỷ lệ 66,8 % so với tổng diện tích và đạt 66,4% so với tổng số hộ).  Những thuận lợi đạt được Công tác giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch ở thành phố Cần Thơ trong thời gian qua đã có những chuyển biến tích cực, Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ ban hành kịp thời các chính sách về giải phóng mặt bằng phục vụ khai thác tạo lập quỹ đất nên đã góp phần thực hiện có hiệu quả các dự án, tạo được môi trường hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhiều công trình hạ tầng công cộng có ý nghĩa to lớn về kinh tế- xã hội được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng đã góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế- xã hội của thành phố Cần Thơ. Trong quá trình thực hiện các dự án thể hiện có sự tập trung, thống nhất về chủ trương và các giải pháp tổ chức thực hiện đồng bộ, chặt chẽ, nhất là sự chỉ đạo tích cực trực tiếp và thường xuyên của Ủy ban nhân dân thành phố tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, nhờ đó đã tạo niềm tin cho các nhà đầu tư yên tâm đầu tư các dự án trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Các ngành có liên quan cùng phối hợp triển khai thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ được giao, các chủ đầu tư đa số đều chấp hành nghiêm túc các bước triển khai dự án, giải quyết hợp tình, hợp lý những vấn đề phát sinh, cùng với sự đồng tình, ủng hộ của nhân dân, nên công tác giải phóng mặt bằng tạo lập quỹ đất sạch trên địa bàn thành phố Cần Thơ đạt được nhiều kết quả thuận lợi68.  Những khó khăn vướng mắt gặp phải và nguyên nhân của vấn đề Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Cần Thơ chủ yếu do ảnh hưởng của các yếu tố69 cũng như các nguyên nhân sau : Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ khai thác phát triển quỹ đất của các Tổ chức phát triển quỹ đất ở các tỉnh thuộc Cụm thi đua số IX của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ ngày 03 tháng 4 năm 2012 trang 9 69 Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ khai thác phát triển quỹ đất của các Tổ chức phát triển quỹ đất ở các tỉnh thuộc Cụm thi đua số IX của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ ngày 03 tháng 4 năm 2012 trang 10 68 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 62 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Giá đất ban hành hằng năm chưa sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường nhất là đất ở. Quy định của nhà nước về quản lý đất đai, tài chính trong lĩnh vực xây dựng cơ bản; chính sách giải phóng mặt bằng phức tạp và thường thay đổi dẫn đến chỉnh lý bồi thường bổ sung. Công tác quản lý đô thị còn kém, để xảy ra tình trạng nhà xây dựng không phép, trái phép, một số trường hợp xây dựng đối phó gây bức xúc trong dư luận, chưa xử lý triệt để dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Do thiếu nền tái định cư để bố trí cho các hộ dân phải di chuyển chỗ ở do bị ảnh hưởng các dự án giải phóng mặt bằng. Việc giao đất tái định cư còn chậm không có quy định hỗ trợ bổ sung tiền thuê nhà trong thời gian chờ giao đất gây nên nhiều thiệt thòi cho người bị thu hồi đất; công tác quy hoạch sử dụng đất và quản lý Nhà nước về đất đai còn hạn chế, chính quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật thường xuyên những biến động, chuyển nhượng đất đai, nguồn gốc đất nhọc nhằng nên rất khó xác định giá trị và tính pháp lý70. Nguồn kinh phí bồi thường của các đơn vị, địa phương không đáp ứng kịp thời so với nhu cầu bồi thường, hỗ trợ và đầu tư xây dựng các khu tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng, nên nhiều dự án không triển khai được hoặc thực hiện dở dang kéo dài nhiều năm, để phát sinh và tăng cao việc chi trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng từ cấp quận, huyện chưa có sự thống nhất chung về chủ trương, chính sách bồi thường, thiếu quy trình, biểu mẫu, từ đó mỗi địa phương làm mỗi khác, làm cho người dân so bì khiếu nại kéo dài.  Từ những yếu tố đó đã làm cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi trên địa bàn thành phố Cần Thơ nói riêng và cả nước nói chung bị ảnh hưởng lớn bởi các dự án luôn bị chậm tiến độ, người dân không chịu bàn giao đất cho cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải phóng mặt bằng dẫn đến phát sinh mâu thuẫn, không dung hòa được lợi ích giữa các bên trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vì vậy, yêu cầu đặt ra hiện nay trong công tác thu hồi đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi là hoàn thiện hơn nữa công tác bồi thường, cải tiến các quy định khi Nhà nước thu hồi đất góp phần giải quyết thực trạng được xem là cấp bách hiện nay. Phạm Duy Tín, Phó Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cần Thơ phát biểu về một số nội dung liên quan đến công tác thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Cần Thơ tại Hội thảo tổ chức tại Đại học Cần Thơ tháng 4 năm 2013 70 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 63 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 3.3 Định hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường đối với đất ở nước ta Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong thời gian tới pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cần được hoàn thiện theo hướng: Thứ nhất: Hoàn thiện pháp luật về bồi thường hỗ trợ cho người bị thu hồi đất bằng việc xây dựng lại các quy định về giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi, xây dựng lại cơ chế xác định khung giá bồi thường phù hợp với thị trường. Thứ hai: Hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải dựa trên việc hoàn thành dứt điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi đôi với hiện đại hóa hệ thống bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính của địa phương. Thứ ba: Hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải dựa trên việc tiếp tục phát huy dân chủ, huy động sự tham gia của các tổ chức quần chúng và nâng cao tính công khai, minh bạch, công bằng trong việc thu hồi đất. Thứ tư: Hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải dựa trên việc giải quyết mối quan hệ hài hòa về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và chủ đầu tư, đồng thời quan tâm giải quyết vấn đề chỗ ở, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, bảo đảm ổn định cuộc sống cho người bị thu hồi đất. Thứ năm: Nâng cao trình độ của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 3.4 Giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện pháp luật trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Từ những bất cập thực tế phát sinh trong bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất, nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng người viết xin đưa ra một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật trong vấn đề này như sau: Một là: Vấn đề giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hiện nay được ban hành vào ngày 01 tháng 01 hàng năm chỉ áp dụng cho các trường hợp khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất và một số trường hợp như làm căn cứ để tính các loại thuế, phí liên quan đến đất đai. Đối với tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất sẽ giao cho một cơ quan xác định giá đất, tư vấn giá đất độc lập không thuộc Nhà nước. Cơ quan này sẽ có chức năng và nhiệm vụ là định giá đất, xác định giá đất tại thời điểm Nhà nước tiến hành thu GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 64 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn. Căn cứ vào giá đất của cơ quan này đưa ra, cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ xem xét áp dụng giá đất đó trong tính tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Mỗi địa phương pháp luật chỉ cần quy định tối đa một cơ quan thực hiện chức năng xác định giá để tránh tình trạng trong cùng một tỉnh nhưng nhiều cơ quan tổ chức có cách định giá đất không giống nhau tạo nên tâm lí so bì và khiếu nại của người có đất bị thu hồi. Trường hợp cơ quan Nhà nước bồi thường chậm cho người dân do lỗi của cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường thì phải được xác định giá đất lại và phải trả thêm cho người có đất bị thu hồi một khoản tiền bằng lãi suất ngân hàng đối với số tiền bồi thường chậm. Nếu bồi thường chậm là do lỗi thuộc về người có đất bị thu hồi thì sẽ xử lý theo điểm b khoản 2 Điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định về giá đất tính tiền bồi thường. Đồng thời bổ sung quy định cụ thể về thời hạn thực hiện việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và có biện pháp xử lý trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền khi chậm thực hiện bồi thường cho người bị thu hồi đất. Hai là: Việc xác định nguồn gốc đất và giá trị pháp lý của đất trước khi thu hồi cần phải thực hiện và xác định một cách rõ ràng để tránh việc không rõ nguồn gốc là đất của ai đang sử dụng, có tranh chấp hay không, từ đó dẫn đến khó phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ. Để thực hiện được việc này trước tiên phải kiểm lại việc quản lý hệ thống đất đai tại tất cả các địa phương, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những hộ đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy, cập nhật thường xuyên những biến động của người sử dụng đất trong quá trình chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất. Giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai phát sinh hoặc hạn chế đến mức có thể các tranh chấp liên quan đến ranh giới, nguồn gốc cũng như tính pháp lý của đất. Hiện đại hóa công tác quản lý đất đai bằng công nghệ thông tin áp dụng vào các vùng có điều kiện khó khăn, vùng sâu, vùng xa. Ba là: Tăng cường công tác công khai, minh bạch trong quá trình Nhà nước thu hồi đất từ quá trình thực hiện dự án. Cho người dân tham gia và thảo luận ý kiến từ khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi phê duyệt phương án đền bù hỗ trợ. Hiện nay tuy luật có quy định về lấy ý kiến người dân khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ sau đó tổng hợp ý kiến lại và điều chỉnh cho phù hợp với ý kiến của người có đất bị thu hồi, tuy nhiên thực tế lại không được điều chỉnh, việc thực hiện quy trình tổ chức các cuộc họp để thông tin đến người dân theo khảo sát trong 376 hộ dân trên địa bàn thành phố Cần Thơ từ tháng 12/2012 đến tháng 1/2013, có đến 31,9% số hộ cho rằng cuộc họp triển khai phương án và GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 65 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 35,1% cho rằng các cuộc họp thực hiện phương án bồi thường chỉ mang tính hình thức và tức là cả hai đều chiếm tới gần 1/3 trong tổng số hộ được khảo sát. Nhưng ngược lại việc tổ chức theo hình thức họp dân để thông tin về phương án bồi thường, hỗ trợ thì được đa số người dân ủng hộ và chiếm tới 85,9% tổng số hộ được khảo sát vì người dân cho rằng dễ dàng tiếp thu và có thể cho ý kiến trực tiếp đến phương án71. Vì vậy, cần phải quy định việc tổ chức họp dân trong việc thông tin đến người bị thu hồi đất và phải được thực hiện nghiêm túc bằng cách trao đổi thẳng thắng với người dân để người dân có thể phản ánh nguyện vọng của mình một cách trực tiếp hơn, hiệu quả hơn, bên cạnh đó việc niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã cũng không thể thiếu để người dân nắm rõ và chấp hành tốt hơn. Bốn là: Các cơ quan chức năng cần chủ động chuẩn bị quỹ đất tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, với điều kiện bắt buộc là khu tái cư phải hoàn thành trước khi thực hiện và triển khai dự án, đồng thời việc xây dựng các khu tái định cư phải phù hợp với tập quán địa phương và phải gần nơi người có đất bị thu hồi. Hoặc tái định cư tại chỗ với sự quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thống nhất, cụ thể và rõ ràng trong một dự án tại nơi có đất bị thu hồi để người dân phần nào hưởng được lợi ích do thu hồi đất đem lại. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần chủ động huy hoạch và chuẩn bị quỹ đất tái định cư của địa phương, tốt nhất nên chuẩn bị trước khi các dự án sắp triển khai trên địa bàn, đồng thời giá đất các khu tái định cư phải phù hợp so với khả năng của người bị thu hồi đất tránh việc chênh lệch cao giữa giá đất nơi người dân bị thu hồi và nơi tái định cư. Năm là: Cần thường xuyên nâng cao, đào tạo bồi dưỡng cho cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường cho người dân khi thu hồi đất, phấn đấu trong vài năm tới hơn 90% cán bộ làm công tác này có trình độ tương đương từ đại học trở lên, hoàn thiện bộ máy Nhà nước từ Trung ương đến địa phương và các quy định pháp luật về trình tự thủ tục thu hồi đất được tinh gọn đem lại hiệu quả cao. Tổ chức các buổi giao lưu kinh nghiệm của mỗi địa phương trong công tác thu hồi đất. Mỗi địa phương nên có lịch tiếp công dân của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo như cách làm của Đà Nẵng để người dân nói chung và người bị thu hồi đất nói riêng phản ánh những tâm tư nguyện vọng của mình một cách thỏa đáng, điều này thể hiện tính dân chủ trong bộ máy Nhà nước ta, đồng thời chính quyền địa phương biết được khó khăn của người có đất bị thu hồi thông qua đó đưa ra các chính sách bồi thường thích hợp hơn. Ts. Phan Trung Hiền, đề tài: “Nghiên cứu giải quyết những khó khăn trong giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dụng trên địa bàn thành phố Cần Thơ” công bố tháng 4 năm 2013 71 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 66 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn KẾT LUẬN Trong quá trình triển khai công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, phát triển công nghiệp và dịch vụ, hiện đại hóa quốc phòng và an ninh đòi hỏi quỹ đất khá lớn mà Nhà nước cần để thu hồi. Pháp luật về đất đai hiện hành quy định: Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong khuôn khổ đủ điều kiện bồi thường theo quy định sẽ được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Chính sách pháp luật về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi được coi là một trong những chính sách quan trọng của pháp luật về đất đai. Những quy định của pháp luật về vấn đề này luôn được rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm đáp ứng các nhu cầu của thực tiễn. Tuy nhiên việc áp dụng các quy định của pháp luật về bồi thường trong công tác giải phóng mặt bằng trên thực tế bên cạnh những thuận lợi đạt được, thì cũng luôn gặp rất nhiều khó khăn và phức tạp. Nó không chỉ liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, quyền và lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích của chủ đầu tư mà còn phải giải quyết các vấn đề liên quan đến an sinh xã hội, công ăn việc làm cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi,...Việc giải quyết tốt trong công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất là góp phần quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế của xã hội, bảo vệ môi trường. Cuộc sống người dân không ngừng được nâng cao. Sự quan tâm của các cấp, các ngành vào trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là không thể thiếu để thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng được nhanh hơn, tạo cho tâm lý của người bị thu hồi đất phần nào được vững vàng hơn vào sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước ta trong công tác nhạy cảm này. Thực tiễn hiện nay công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm để giải quyết những khó khăn đã và đang gặp phải. Tiến độ các dự án triển khai luôn bị chậm tiến độ, người dân không hài lòng khi Nhà nước bồi thường đối với đất của họ nên họ không chịu bàn giao đất cho cơ quan làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng, dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh như khiếu kiện kéo dài, khiếu nại đông người, khiếu nại vượt cấp ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế, xã hội và môi trường. Vì vậy, việc làm trước tiên là phải hoàn thiện những quy định của pháp luật trong công tác này hơn nữa, vì đây là tiền đề để có thể triển khai cụ thể trên thực tế, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của mỗi địa phương. Theo người viết để công tác bồi thường cho người bị thu hồi cũng như trong công tác giải phóng mặt bằng được triển khai nhanh chóng và thuận lợi cần phải hoàn thiện các vấn đề sau đây: GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 67 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Thứ nhất, pháp luật về giá bồi thường luôn gặp khó khăn khi xác định giá bồi thường cho người bị thu hồi đất với việc không “sát” với giá thị trường tại thời điểm bồi thường dẫn đến việc người dân không chịu bàn giao đất. Do vậy cần phải hoàn thiện và sửa đổi căn bản trong xác định giá tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Bên cạnh đó cần quy định rõ các thời hạn cụ thể trong chi trả tiền bồi thường cho người sử dụng đất và những điểm bất lợi khi người sử dụng đất nhận tiền bồi thường chậm do lỗi của họ gây ra. Thứ hai, cần rà soát lại tất cả các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, về các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc thửa đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng. Hoàn thiện các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất, mỗi địa phương cần cập nhật thường xuyên các biến động đất đai và điều chỉnh cho hợp lý từng thời điểm khi có phát sinh xảy ra. Thứ ba, các quy định về công khai, minh bạch trong thu hồi đất cần phải thực hiện nghiêm túc có sự giám sát của người dân, những người có đất bị thu hồi. Cần quy định các quy trình họp dân rõ ràng, cả về hình thức và trình tự, thủ tục để người dân có thể giám sát cho ý kiến trực tiếp đến phương án bồi thường và bày tỏ được nguyện vọng của họ về nơi ở mới từ đó làm căn cứ xét duyệt phương án bồi thường hỗ trợ. Thứ tư, các quy định về thu hồi đối với đất ở mà phải di chuyển chỗ ở nhưng hộ gia đình, cá nhân không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn thì được Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng xem xét bố trí tái định cư. Tuy nhiên tái định cư và quy trình xét tái định cư cần phải quy định cụ thể rõ ràng vì theo hiện nay các quy định về trình tự, thủ tục xét tái định cư chưa được quy định thống nhất, mỗi địa phương đều có cách làm không giống nhau, người dân thì không rõ khi nào mình được vào và được nhận đất. Mặt khác tình trạng thiếu khu tái định cư như hiện nay cho thấy không phải không có các khu tái định cư, nhưng do điều kiện các khu tái định cư không phù hợp với tập quán sống của người dân, nên dẫn đến tình trạng vừa thiếu vùa thừa như hiện nay. Do đó pháp luật cần quy định cụ thể về tình trạng và điều kiện bắc buộc các khu tái định cư để khắc phục tình trạng trên. Thứ năm, nâng cao trình độ của cán bộ giải phóng mặt bằng, đồng thời việc học tập và học hỏi kinh nghiệm của các địa phương có những thuận lợi trong công tác thu hồi đất luôn là việc rất cần thiết để hoàn thiện hơn nữa những quy định pháp luật của địa phương mình và sau đó áp dụng vào thực tế địa phương, khi ấy sẽ tạo ra những thuận lợi cơ bản trong triển khai thu hồi đất, bồi thường đối với đất hiện nay. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 68 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Tóm lại thu hồi đất và vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi là vấn đề có liên quan đến nhiều phía, nhiều ngành nhiều lĩnh vực, và luôn thay đổi không ngừng trong từng thời kỳ, từng giai đoạn khi xã hội ngày càng phát triển. Những khó khăn trong thu hồi đất hiện nay ai cũng có thể thấy được nhưng chính yếu là ta phải xác định đúng nguyên nhân, bản chất của vấn đề, khó khăn bất cập chủ yếu là do đâu và xuất phát từ nguồn nào để từ đó đưa ra các giải pháp cụ thể cho phù hợp với thực tiễn trong từng thời điểm cụ thể. Đó có thể là giải pháp tình thế trước mắt hay lâu dài nhưng phải giải quyết được một vấn đề mà thực tiễn đặt ra để khắc phục những khó khăn trong thu hồi đất, hạn chế đến mức thấp nhất các vụ khiếu kiện, khiếu nại của người dân trong công tác bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi, giảm thiểu tình trạng thất nghiệp, tệ nạn xã hội, bảo đảm an sinh xã hội thúc đẩy một xã hội, một đất nước văn minh và phát triển hơn. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 69 SVTH: Ngô Phúc Thẩm DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến Pháp năm 1992 2. Luật đất đai năm 1987 3. Luật đất đai năm 1993 4. Luật đất đai năm 2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010 5. Nghị định của Hội đồng Chính phủ số 151/TTg ngày 14 tháng 1 năm 1959 quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất 6. Quyết định số 201-CP ngày 01 tháng 7 năm 1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước 7. Nghị Định 90-CP năm 1994 ngày 17/8/1994 ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 8. Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 9. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất 10. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất Đai 11. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 12. Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần 13. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai 14. Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 15. Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 16. Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất 17. Thông tư 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC Thông tư liên tịch của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất  Sách, báo, tạp chí và tài liệu tham khảo khác 18. Bộ Tài Nguyên và Môi trường (2009), Tài liệu phục vụ Hội Nghị triển khai Nghị định 69/2009/NĐ-CP tổ chức tại thành phố Đà Nẵng tháng 12 năm 2009 19. Báo cáo số 193/BC-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 6 tháng 9 năm 2012 về tổng kết thi hành Luật đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai 20. Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ khai thác phát triển quỹ đất của các Tổ chức phát triển quỹ đất ở các tỉnh thuộc Cụm thi đua số IX của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ ngày 03 tháng 4 năm 2012 21. Ts. Phan Trung Hiền, Kỷ yếu hội thảo - Xác định khó khăn và đề xuất giải pháp khi thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Cần Thơ, ngày 01/4/2013 22. Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật Đất Đai, Khoa Luật – Trường Đại học Cần Thơ, năm 2009 23. Ts. Phan Trung Hiền, Giáo trình Luật Hành chính đô thị, nông thôn, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, năm 2011 24. Ts. Phan Trung Hiền, Pháp Luật về thu hồi đất khi thực hiện quy hoạch và chế định trưng dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí luật học, số 3/2010 25. Ts. Phan Trung Hiền, Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm 2009  Trang thông tin điện tử 26. Bích Liên, Khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực đất đai vẫn tăng, Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam, ngày 30/8/2013, Nguồn: http://www.dangcongsan.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx?co_id=300 89&cn_id=605815 [truy cập ngày 10/10/2013] 27. Đường Hải Vũ, “Giá đất bồi thường cho người dân” một trong những nguyên nhân gây khó khăn vướng mắt cho Tòa án trong việc giải quyết các vụ án về tranh chấp đất đai, ngày 07 tháng 11 năm 2011, Nguồn: http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_ cateid=1751909&item_id=12131668&article_details=1 [truy cập ngày 11/10/2013] 28. Hữu ký, Còn nhiều bất cập về giá đất, ngày 14 tháng 8 năm 2013, Nguồn : http://hcm.24h.com.vn/tai-chinh-bat-dong-san/con-nhieu-bat-cap-vegia-dat-c161a564570.html [truy cập ngày 01/9/2013] 29. Mai Xuân Nghiên, Vì Golf, hàng vạn nông dân mất đất, ngày 17 tháng 10 năm 2007, Nguồn: http://nongnghiep.vn/nongnghiepvn/vi-vn/72/1/24/1932/Vi-golf-hangvan-nong-dan-mat-dat.aspx [ truy cập ngày 10/10/2013] 30. Nguyễn Phương Thảo, Những bất cập trong thu hồi đất và một số kiến nghị, ngày 12/8/2013, Nguồn: http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201308/nhung-bat-cap-trongthu-hoi-dat-va-mot-so-kien-nghi-291983/ [truy cập ngày 11/10/2013] 31. Nguyễn Văn Cảnh, Vì sao Hà Nội lại vướng trong giải phóng mặt bằng, ngày 16/8/2013, Nguồn: http://www.vietnamplus.vn/Home/Vi-sao-Ha-Noi-lai-vuong-tronggiai-phong-mat-bang/20138/211698.vnplus [truy cập ngày 7/10/2013] 32. Ngọc Năm, Giải phóng mặt bằng ở Hà Nội: Khó xác định nguồn gốc đất, ngày 24/9/2013, Nguồn: http://vov.vn/Kinh-te/Giai-phong-mat-bang-o-Ha-Noi-Kho-xac-dinhnguon-goc-dat/282094.vov [truy cập ngày 11/10/2013] 33. Tổng cục thống kê Việt Nam về hiện trạng sử dụng đất của cả nước tính đến ngày 01 tháng 01 năm 2012, Nguồn: http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=386&idmid=3&ItemID=14178 [truy cập ngày 11/10/2013] 33.Theo Tung tâm công nghệ thông tin, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi: Chậm triển khai dự án nộp thêm tiền phạt, chậm nữa thu trắng, ngày 03/10/2013, Nguồn: http://tnmthanam.gov.vn/index.php/vi/news/Quan-ly-dat-dai/Du-thaoLuat-Dat-dai-sua-doi-Cham-trien-khai-du-an-nop-them-tien-phat-cham-nuathu-trang-1156/ [truy cập ngày 10/10/2013] 34.Vĩnh Kim, Cần Thơ: Giải phóng mặt bằng quá khó, vì sao?, Việt báo, ngày 16 tháng 11 năm 2008, Nguồn: http://vietbao.vn/Xa-hoi/Can-Tho-Giai-phong-mat-bang-qua-kho-visao/20813897/157/ [truy cập ngày 11/10/2013] [...]... luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất GVHD: TS Phan Trung Hiền Trang 3 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1.1 Tổng quan về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất 1.1.1 Một số khái niệm cơ bản 1.1.1.1 Thu hồi đất Theo Hiến Pháp năm 1992 thì đất đai thu c sở... đổi mới đất nước GVHD: TS Phan Trung Hiền Trang 23 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở NƯỚC TA 2.1 Các trường hợp thu hồi đất Có rất nhiều trường hợp thu hồi đất trong quá trình quản lý đất đai như: thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai... Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 1.2 Mối quan hệ giữa bồi thường và các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Khi công tác giải phóng mặt bằng được triển khai thu n lợi không thể không nói đến công tác giải quyết sau khi thu hồi đất đó là bồi thường và hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi được thực hiện như thế nào Việc bồi thường và hỗ trợ luôn... hoàn thiện và quy định rõ ràng các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất làm tiền đề cho việc bồi thường, hỗ trợ sau khi thu hồi đất đem lại hiệu quả cao 2.2 Thẩm quyền và trình tự, thủ tục khi Nhà nước thu hồi đất  Thẩm quyền thu hồi đất Thu hồi đất là một trong những quyết định quan trọng trong quản lý đất đai của Nhà nước thể hiện vị thế là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai Thu hồi đất được... chất Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất2 Giá trị quyền sử dụng đất phải tương xứng với các loại đất cụ thể mà Nhà nước thu hồi với điều kiện tự nhiên kinh tế của từng vùng miền Có rất nhiều quan điểm khác nhau khi nói về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Một số người cho rằng quyền sử dụng đất. .. giữa Nhà nước và xã hội, người có đất bị thu hồi Bởi vì nếu thực hiện tốt vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giúp xây dựng được một đất nước tiến bộ văn minh thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước 1.1.3 Mục đích và ý nghĩa của việc bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất  Mục đích Để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và. .. Trang 5 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn theo luật và chỉ bồi thường theo pháp luật Quan niệm này quá cứng nhắc, không phù hợp với chủ trương phát triển của đất nước ta trong việc lấy dân làm gốc và dân làm chủ trong quản lý đất nước dễ phát sinh mâu thu n mà không dung hòa lợi ích giữa nhân dân với Nhà nước Bồi thường ở đây nên hiểu là một... đất lâu dài, làm thoái hóa đất nông nghiệp, thậm chí gây ô nhiễm đất, làm giảm giá trị của đất 9 Điều 14 Luật đất đai năm 2003 GVHD: TS Phan Trung Hiền Trang 18 SVTH: Ngô Phúc Thẩm Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn Ngoài ra chính sách bồi thường đất có cùng mục đích sử dụng như theo quy định đều khó đạt yêu cầu dẫn đến hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. .. người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường về đất, các trường hợp người bị thu hồi đất không được bồi thường về đất, chỉ bồi thường chi phí đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất, đồng thời là các hình thức tái định cư khi người có đất ở bị thu hồi mà không còn chỗ ở nào khác và các chính sách hỗ trợ đi kèm với bồi thường, các nguyên tắc công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất Cùng với Nghị.. .Bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn 3 Phạm vi nghiên cứu Vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan đến nhiều lĩnh vực trong đời sống xã hội, việc tìm hiểu và nghiên cứu đầy đủ những khía cạnh của đề tài này là tương đối phức tạp Vì vậy trong quá trình nghiên cứu người viết chỉ tập trung tìm hiểu pháp luật về bồi thường đối với đất khi Nhà nước thu hồi đất và