Tiểu luận kinh tế xây dựng phân tích các loại chi phí và nguồn thu khi thực hiện dự Án xây dựng chung cư, Đồng thời làm rõ những thủ tục pháp lý cần thiết

Việc xây dựng và kinh doanh một dự án chung cư thành công đòi hỏi chủ đầu tư phải đối mặt với vô vànthách thức, bao gồm việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp, xin giấy phép xây dựng, quản lý chi

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 4

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG 6

1.1 TẦM QUAN TRỌNG CỦA CHỦ ĐỀ 6

1.2 MỤC TIÊU CỦA BÀI THUYẾT TRÌNH 6

CHƯƠNG 2 CÁC LOẠI CHI PHÍ KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN CHUNG CƯ 7

2.1 CHI PHÍ XÂY DỰNG (GXD) 7

2.2 CHI PHÍ THIẾT BỊ (GTB) 9

2.3 CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN (GQLDA) 9

2.4 CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG (GTV) 9

2.5 CHI PHÍ KHÁC (GK) 10

2.6 CHI PHÍ DỰ PHÒNG (GDP) 10

CHƯƠNG 3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ VÀ NGUỒN THU .12 3.1 Thị trường bất động sản 14

3.2 QUI MÔ DỰ ÁN ( CHUNG CƯ ) 13

3.2.1 Dự án quy mô lớn: 13

3.2.2 Dự án quy mô vừa và nhỏ: 13

3.3 CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH DỰ ÁN ( CHUNG CƯ ) 13

3.4 Chính sách nhà nước 15

3.5 Vị trí dự án 12

CHƯƠNG 4 CÁC NGUỒN THU TỪ DỰ ÁN CHUNG CƯ ĐỂ BÁN 16

4.1 NGUỒN THU TỪ VIỆC BÁN CĂN HỘ 16

4.1.1 Giá bán căn hộ 16

4.1.2 Vấn đề liên quan đến việc mua bán căn hộ 17

4.2 NGUỒN THU TỪ CHI PHÍ DỊCH VỤ 18

4.2.1 Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 18

4.2.2 Phí dịch vụ chung cư 19

4.2.3 Chi phí cho thuê mặt bằng đối với các công trình chung cư hỗn hợp 19

5.1.3 Tác động của chi phí vào giá bán 20

5.1.4 Ảnh hưởng của nguồn thu đến việc huy động vốn 20

5.1.5 Dòng tiền và thanh toán 20

5.2 QUẢN LÝ CHI PHÍ VÀ TỐI ƯU HÓA NGUỒN THU 21

LỜI MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn củaViệt Nam ngày càng tăng cao Sự gia tăng dân số, quá trình di cư từ nông thôn ra thànhthị, cùng với xu hướng nâng cao chất lượng cuộc sống đã thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà ở,đặc biệt là các căn hộ chung cư, ngày càng trở nên cấp thiết Tuy nhiên, đằng sau nhữngtòa nhà cao tầng sang trọng là một quá trình đầu tư phức tạp và đầy rủi ro Việc xây dựng

và kinh doanh một dự án chung cư thành công đòi hỏi chủ đầu tư phải đối mặt với vô vànthách thức, bao gồm việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp, xin giấy phép xây dựng, quản lý chiphí xây dựng và vận hành, đảm bảo chất lượng công trình, đáp ứng nhu cầu đa dạng củakhách hàng, và không kém phần quan trọng là tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.Các thách thức này càng trở nên phức tạp hơn trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốcliệt trên thị trường bất động sản Việc dự báo chính xác nhu cầu của thị trường, lựa chọnđối tác thi công uy tín, xây dựng thương hiệu dự án, và xây dựng mối quan hệ tốt đẹp vớichính quyền địa phương và cộng đồng dân cư là những yếu tố quyết định đến sự thànhcông của dự án

Vậy, làm thế nào để một dự án chung cư có thể được thực hiện một cách hiệu quả vàmang lại lợi nhuận? Bài tiểu luận này sẽ đi sâu vào việc phân tích các loại chi phí vànguồn thu khi thực hiện dự án xây dựng chung cư, đồng thời làm rõ những thủ tục pháp

lý cần thiết để đảm bảo dự án được triển khai một cách suôn sẻ và hiệu quả

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG

1.1 TẦM QUAN TRỌNG CỦA CHỦ ĐỀ

Dự án xây dựng chung cư không chỉ là một hoạt động kinh doanh đơn thuần mà còn làmột quá trình phức tạp, đòi hỏi sự đầu tư lớn về tài chính, nhân lực và thời gian Để đảmbảo thành công của dự án, việc nghiên cứu kỹ lưỡng các yếu tố như chi phí, nguồn thu vàthủ tục pháp lý là vô cùng quan trọng

Việc hiểu rõ các loại chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng và kinh doanh chung cưgiúp chủ đầu tư lập kế hoạch tài chính một cách chính xác Từ đó, họ có thể dự trù vốnđầu tư hợp lý, phân bổ nguồn lực hiệu quả và giảm thiểu rủi ro phát sinh chi phí khônglường trước Bên cạnh đó, việc đánh giá kỹ lưỡng các nguồn thu tiềm năng giúp chủ đầu

tư xác định được điểm mạnh và yếu kém của dự án, từ đó đưa ra các chiến lược kinhdoanh phù hợp để tối đa hóa lợi nhuận

Kiến thức về thủ tục pháp lý là yếu tố quyết định đến sự thành công của dự án Việc tuânthủ đầy đủ các quy định của pháp luật về xây dựng, đất đai, môi trường giúp chủ đầu tưtránh được những rủi ro pháp lý, đảm bảo tính minh bạch và bền vững cho dự án Đồngthời, việc nắm vững các quy trình hành chính cũng giúp rút ngắn thời gian thực hiện dự

án và giảm thiểu chi phí

Việc nghiên cứu chi phí, nguồn thu và thủ tục pháp lý còn mang lại lợi ích cho các nhàđầu tư Bằng cách hiểu rõ thông tin về dự án, nhà đầu tư có thể đánh giá được tiềm năngsinh lời và rủi ro của dự án, từ đó đưa ra quyết định đầu tư một cách sáng suốt

Mở rộng kiến thức chuyên môn: Việc tìm hiểu về các khía cạnh của một dự án xây dựngchung cư giúp sinh viên củng cố và mở rộng kiến thức đã học trên giảng đường Các bạn

sẽ hiểu rõ hơn về quy trình thực hiện một dự án, từ khâu lập kế hoạch đến khi bàn giao.Rèn luyện kỹ năng thực tế: Thông qua việc nghiên cứu chủ đề này, sinh viên có thể rènluyện các kỹ năng như: phân tích dữ liệu, đánh giá rủi ro, lập kế hoạch, làm việc nhóm, Đây là những kỹ năng vô cùng cần thiết khi các bạn bước vào thị trường lao động

1.2 MỤC TIÊU CỦA BÀI THUYẾT TRÌNH

Mục tiêu chính của bài thuyết trình giống như đề bài đã đề ra là phân tích chi tiết các yếu tố kinh tế và pháp lý ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án xây dựng chung cư Bằng cách đánh giá các loại chi phí, nguồn thu và các thủ tục pháp lý liên quan, nghiên cứu

sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện về quá trình triển khai một dự án xây dựng chung cư, từ

đó đưa ra những kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả và tính bền vững của các dự án

CHƯƠNG 2 CÁC LOẠI CHI PHÍ KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN

CHUNG CƯ

Chi phí đất đai

Chi phí mua đất: Đây là khoản chi phí ban đầu và thường chiếm tỷ lệ lớn trong tổng mức đầu tư Giá đất phụ thuộc vào vị trí, diện tích, quy hoạch và các yếu tố khác của khu đất

(Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 có quy định về bảng giá đất tại Điều 159.)

Chi phí giải phóng mặt bằng: Bao gồm các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư cho những hộ dân sinh sống trên khu đất dự án

- Chi phí gián tiếp:

+ Chi phí chung: ví dụ

Lương cho ban quản lý dự án Bao gồm lương cho giám đốc dự án, kỹ sư giám sát, kế

toán

Chi phí văn phòng công trường Tiền thuê văn phòng, điện, nước, internet

Chi phí thiết bị văn phòng Máy tính, máy in, điện thoại

Chi phí đi lại Chi phí đi lại của các thành viên trong đội ngũ quản lý.Chi phí bảo hiểm Bảo hiểm cho công trình, bảo hiểm cho người lao động.Chi phí an toàn lao động Trang thiết bị bảo hộ lao động, biển báo an toàn

+ Chi phí nhà tạm

Nhà ở công nhân: Dùng để công nhân nghỉ ngơi, ăn uống

Văn phòng công trường: Dùng làm nơi làm việc cho cán bộ quản lý, kỹ sư

Kho chứa vật liệu: Dùng để bảo quản vật liệu xây dựng

Nhà vệ sinh: Dùng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của công nhân

+ Một số chi phí không xây dựng được từ thiết kế

+ Chi phí gián tiếp khác

2.2 CHI PHÍ THIẾT BỊ (G TB )

GTB = GMS + GĐT + GLĐTrong đó:

GMS – Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ

GĐT – Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ

GLĐ – Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm , hiệu chỉnh.

2.3 CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN (G QLDA )

GQLDA = T × (GXDtt + GTBtt)Trong đó:

T – Định mức tỷ lệ % đối với chi phí quản lý dự án

GXDtt – Chi phí xây dựng trước thuế

GTBtt – Chi phí thiết bị trước thuế

2.4 CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG (G TV )

Trong đó:

Ci – Chi phí tư vấn thứ i tính theo định mức tỷ lệ (i = 1÷n)

Di – Chi phí tư vấn thứ j tính theo định mức tỷ lệ (j = 1÷m)

+ Chi phí lập báo cáo khả thi

+ Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi

+ Chi phí thiết kế bản vẽ thi công

+ Chi phí thẩm tra thiết kế

+ Chi phí thẩm tra dự toán

+ Chi phí lập hồ sơ mời thầu và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng+ Chi phí giám sát thi công xây dựng

2.5 CHI PHÍ KHÁC (G K )

Trong đó:

Ci – Chi phí tư vấn thứ i tính theo định mức tỷ lệ (i = 1÷n)

Di – Chi phí tư vấn thứ j tính theo định mức tỷ lệ (j = 1÷m)

Ek – Chi phí khác thứ k

+ Chi phí bảo hiểm công trình

+ Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán

+ Chi phí kiểm toán

+ Phí thẩm định dự án đầu tư

+ Phí thẩm định thiết kế

+ Phí thẩm định dự toán

+ Chi phí hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời tuyển

+ Chi pí thẩm định hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu

+ Chi phí thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu

+ Chi phí hạng mục chung

2.6 CHI PHÍ DỰ PHÒNG (G DP )

Chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh: Đây là khoản dự phòng cho những công việc phát sinh ngoài dự kiến, hoặc khối lượng công việc tăng lên so với dự toán ban đầu

Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá: Đây là khoản dự phòng để đối phó với tình huống giá vật liệu, nhân công tăng cao so với dự kiến

GXDCT = GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP

CHƯƠNG 3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ

3.1 VỊ TRÍ DỰ ÁN

Vị trí dự án chung cư là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định đến thànhcông của một dự án bất động sản Nó không chỉ ảnh hưởng đến giá bán và khả năngthanh khoản của căn hộ mà còn tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư và nguồn thu củachủ đầu tư

Vị

trí dự án Ảnh hưởng đến chi phí xây dựng

 Chi phí đất đai:

Vị trí trung tâm: Đất tại các khu vực trung tâm thường có giá rất cao, chiếm phần lớn chi

phí đầu tư 1 Tiện ích và hạ tầng:2 Nhu cầu cao:3 Tính khan hiếm:4 Tiềm năng tăng

Vị trí dự án còn ảnh hưởng trực tiếp đến việc phát sinh chi phí thi công chung cư

 Địa hình phức tạp và hệ thống Hạ tầng kỹ thuật hạn chế: Nếu địa hình dự án đồi núi, gồghề, việc san lấp mặt bằng, đào móng sẽ tốn kém hơn nhiều so với địa hình bằng phẳng

Hạ tầng kỹ thuật

 Điều kiện tự nhiên: Các khu vực thường xuyên xảy ra thiên tai như lũ lụt, động đấthay nền đất yếu sẽ yêu cầu các biện pháp gia cố, chống thấm, chống rung động,làm tăng chi phí xây dựng Điều kiện khí hậu: Các khu vực có khí hậu khắc nghiệtnhư nắng nóng, mưa nhiều, ẩm ướt sẽ yêu cầu vật liệu xây dựng có chất lượng caohơn, công nghệ thi công phức tạp hơn, dẫn đến tăng chi phí

Vị trí dự án Ảnh hưởng đến nguồn thu xây dựng

Giá bán căn hộ:

 Vị trí đắc địa: Căn hộ tại các vị trí đắc địa thường có giá bán cao hơn, mang lại lợinhuận lớn cho chủ đầu tư Vị trí thuận lợi: Căn hộ tại các vị trí thuận lợi thường dễbán hơn, giúp chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh chóng

 Tiềm năng tăng giá:Căn hộ tại các khu vực có tiềm năng phát triển thường có khảnăng tăng giá cao trong tương lai, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư

 Vị trí bình thường: Căn hộ tại các vị trí bình thường thường có giá bán thấp hơn,lợi nhuận cũng thấp hơn Vị trí khó tiếp cận dẫn đến phần lớn các Căn hộ tại các vịtrí khó tiếp cận thường khó bán hơn, ảnh hưởng đến dòng tiền của dự án

 Ví dụ với Chung cư Căn hộ cao cấp Vinhome tọa lạc ở quận 9 với mức rao bánhơn 3-4 tỷ với căn hộ 2 phòng ngủ < 80m2 Và Chung cư quận 2 VinhomesBason bán căn hộ 2 phòng ngủ nhưng với giá hơn 8 tỷ cho 67m2 – 87m2

3.2 QUI MÔ DỰ ÁN ( CHUNG CƯ )

Căn cứ vào tính chất, đặc điểm công nghệ, vị trí diện tích chiếm đất, mức độ tác độngmôi trường và quy mô phát triển từng dự án Tổng mức vốn đầu tư vào chung cưthuộc nhóm A, B , C

3.2.1 Dự án quy mô lớn:

 Chi phí để lập và thực hiện dự án :Cần một nguồn vốn đầu tư ban đầu rất lớn

 Thu hút khách hàng với dự án lớn thường được quảng bá rộng rãi,qui mô lớn với đầy đủcác tiện ích thu hút nhiều khách hàng và tầm ảnh hưởng lớn của nó đến với công tìnhkiến trúc

 Ví dụ điển hình là công trình Langmark 81 với quy mô lớn , đã được biết đến rộng rãitoàn thể đất nước lẫn thế giới về qui mô của dự án Thu hút các chủ đầu tư chi vào dự

án hơn

Thời gian thi công lâu: Quy trình quản lý, thi công phức tạp hơn ảnh hưởng đếnnguồn vốn xây dựng công trình Sau khi dự án được đưa vào sử dụng thời gian thu hồivốn lâu, do quy mô lớn, cần thời gian dài để bán hết căn hộ

Rủi ro cao hơn: Nếu thị trường bất động sản biến động, dự án quy mô lớn sẽ chịu ảnhhưởng lớn hơn

3.2.2 Dự án quy mô vừa và nhỏ:

 Vốn đầu tư ít hơn: Giảm áp lực về tài chính cho chủ đầu tư

 Thời gian thi công nhanh hơn: Quản lý dự án dễ dàng hơn

 Linh hoạt hơn: Có thể thay đổi thiết kế, điều chỉnh tiến độ dễ dàng hơn

Ngược lại

3.3 CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH DỰ ÁN ( CHUNG CƯ )

Trình độ kỹ thuật của các công trình nhà ở và phục vụ công cộng thể hiện ở trình độhiện địa của các trang thiết bị phục vụ công trình và trình độ hiện đại của các giảipháp kiến trúc, kết cấu như đối với công trình sản xuất

Với các loại chung cư hoặc khách sạn được phân cấp theo độ tiện nghi và hiện đại.Với chung cư ,khách sạn được phân theo số sao

Các yếu tố sử dụng Công năng của dự án công trình

 Năng lực phục vụ của công trình và chất lượng phục vụ

 Các giải pháp đánh giá các hệ số mặt bằng – hình khối và kết cấu

 Mức trang bị các thiết bị tiện nghi công trình

 Tính dễ cải tạo và sắp xếp lại theo yêu cầu mới

 Các chỉ tiêu có liêm quan đến vật lý kiến trúc

 Cấp công trình, độ bền chắc, tuổi thọ công trình

Với các yếu tố trên sẽ ảnh hưởng đến nguồn chi và thu khi lập dự án rất nhiều

Với các công trình có chất lượng càng cao có độ bền chắc chắn với cấp công trình vàtuổi thọ công trình cao hay lập đự án với kiến trúc lớn thì khi triển khai dự án côngtrình cần phải chi cho chi phí vật liệu , thiết kế thi công, đội ngủ thi công , công nghệ

và biện pháp để thi công công trình đó Nhưng về sau khi dự án được bàn giao và vàogiai đoạn đưa vào sử dụng thì giảm đuộc chi phí bảo hành , cải tạo , sữa chữa Cùngvới độ uy tín về chất lượng của dự án công trình cũng sẽ ảnh hưởng đến việc thu hồivốn của dự án

 Ví dụ :Giả sử có hai dự án chung cư A và B cùng vị trí, cùng diện tích nhưng chấtlượng khác nhau

 Dự án A: Sử dụng vật liệu cao cấp, thiết kế hiện đại, thi công đúng kỹ thuật, có

đầy đủ tiện ích Dự án A dễ dàng bán hết các căn hộ với giá cao, mang lại lợinhuận lớn cho chủ đầu tư

 Dự án B: Sử dụng vật liệu kém chất lượng, thiết kế đơn giản, thi công qua loa, ít

tiện ích Dự án B khó bán, giá bán phải giảm nhiều, thậm chí phải đối mặt với cáckhiếu nại của khách hàng

3.4 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nguồn thu và chi của dự án chung cưThị trường bất động sản là một hệ sinh thái phức tạp, luôn biến động và tác động trựctiếp đến nguồn thu và chi của các dự án chung cư Dưới đây là một số ảnh hưởngchính:

 Nhu cầu thị trường dẫn đến vận tốc tiêu thụ: Đánh giá kỹ lưỡng nhu cầu của thịtrường về loại hình căn hộ, vị trí, mức giá để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.Tốc độ bán hàng ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của dự án Nếu thị trường ảmđạm, việc tiêu thụ sản phẩm sẽ chậm, gây áp lực lên tài chính của chủ đầu tư

 Thị trường quyết định mức giá bán hợp lý của sản phẩm Nếu giá bán quá cao so với thịtrường, sẽ khó bán được hàng.Tạo nên tính cạnh tranh trên thị trường Khi có nhiều dự án

chung cư cùng cạnh tranh, chủ đầu tư phải đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, giảm giá đểthu hút khách hàng, dẫn đến giảm lợi nhuận.

 Chi phí đầu vào: Biến động giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí nhân công ảnhhưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư của dự án

Thực tế thị trường hiện vẫn thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở giá rẻ, nguồn cung nhà

ở xã hội Cùng với đó, áp lực cung - cầu trên thị trường vẫn chưa được giảiquyết. Nhu cầu thị trường, giá đất ngày càng tăng cao, nhà đất càng mắc song nhu cầucao về nguồn cung cao dẫn đến việc nguồn thu khi lập dự án chung cư càng tiềm năng

 Khi thị trường có nhu cầu lớn về nhà ở,với cùng mức giá nhưng nhà đất lại khá cao,đặc biệt là ở phân khúc chung cư, giá bán căn hộ sẽ tăng, giúp chủ đầu tư thu được lợinhuận cao

Ngược lại, khi thị trường ảm đạm,nhu cầu về nhà đất được mọi người ưa chuộng hơnchung cư dẫn đến nhu cầu giảm, giá bán căn hộ sẽ khó tăng, thậm chí giảm, ảnhhưởng trực tiếp đến doanh thu

Chính sách nhà nước ảnh hưởng đến nguồn chi khi lập và triển khai dự án chung cư:

 Chi phí đất đai, thuế mua đất :

- Chính sách thuế đất: Các thay đổi về thuế đất, phí sử dụng đất sẽ trực tiếp ảnh hưởngđến chi phí đầu vào của dự án

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất sẽ tác động đến giá đất