Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai

Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài: - Các loại hình sử dụng đất, các loại đất bị thu hồi; - Các chính sách BT, HT & TĐC tại dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Trảng -

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HÒ CHÍ MINH

tc dc %3 eR

NGUYEN THỊ TIEN

ĐÁNH GIA CONG TAC BOI THUONG, HO TRO VA TAI DINH CU KHI NHA NUOC THU HOI DAT

TREN DIA BAN HUYEN TRANG BOM,

TINH DONG NAI

LUẬN VAN THẠC SĨ QUAN LÝ DAT DAI

Thanh phố Hồ Chí Minh, tháng 04/2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HÒ CHÍ MINH

week eK we

NGUYEN THI TIEN

ĐÁNH GIÁ CONG TAC BOI THUONG, HỖ TRO VA TAI DINH CU KHI NHA NUOC THU HOI DAT

TREN DIA BAN HUYEN TRANG BOM,

TINH DONG NAI

Chuyên ngành : Quản ly đất đai

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BOI THƯỜNG, HO TRỢ VA TAI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HOI DAT

TREN DIA BAN HUYỆN TRANG BOM,

TINH DONG NAI

NGUYEN THI TIEN

Hội đồng chấm luận van:

1 Chủ tịch: TS ĐÀO THI GON

Hội Khoa Học Đất

2 Thư ký: TS NGUYÊN THỊ BÍCH PHƯỢNG

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

3 Phản biện 1: TS NGUYEN VAN TÂN

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

4 Phản biện 2: GS.TS NGUYÊN KIM LỢI

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

5 Ủy viên: TS PHAM QUANG KHÁNH

Hội Khoa Học Dat

LÝ LỊCH CÁ NHÂN

Tôi tên là Nguyễn Thị Tiến, sinh ngày 10 tháng 5 năm 1985 tại tỉnh Ninh Bình.Tốt nghiệp PTTH tại trường Trung học phổ thông Nguyễn Hữu Cảnh, thành phốBiên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Tốt nghiệp Đại học ngành Luật tại Trường Đại học kinh tế Luật thành phố HồChí Minh.

Tháng 10 năm 2019, theo học cao học ngành Quản lý đất đai tại Trường Đạihọc Nông Lâm, Quận Thủ Đức, Thành phó Hồ Chí Minh

Hiện nay đang công tac tại Chi cục Quản lý Dat đai - Sở Tài nguyên và Môitrường tỉnh Đồng Nai

Địa chỉ liên lạc: 520 đường Đồng Khởi, phường Tân Hiệp, thành phố Biên Hòa,tỉnh Đồng Nai

Điện thoại: 0948213374

Email: Tiennguyen.tnmtdn@)gmail.com

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.

Các sô liệu, kêt quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng

được ai công bồ trong bat kỳ công trình nào khác

Tac giả luận văn

NGUYEN THỊ TIEN

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp, tôi đã

nhận được sự giúp đỡ vô cùng to lớn từ cơ sở dao tạo, đơn vi công tác, gia đình, ban

bè và đồng nghiệp

Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:

Quý thay, cô khoa Quan ly dat dai và Bat động sản, phòng Sau Đại học, TrườngĐại học Nông lâm TP Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ tôi trong thời

gian hoc tập, nghiên cứu va thực hiện đề tài

TS Nguyễn Hữu Cường, người trực tiếp hướng dẫn khoa học trong quá trìnhnghiên cứu, thực hiện luận văn tốt nghiệp này

Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Trảng Bom đã hỗ trợ cung cấp tài liệu, sốliệu để hoàn thiện luận văn

Xin cảm on gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn động viên, khích lệ dé tôi

hoàn thành luận văn này.

Dù ban thân đã rất có gang nhung dé tài sẽ van còn một số hạn chế về tư liệu,

số liệu, thời gian và kiến thức hiểu biết của bản thân nên Luận văn không tránh khỏithiếu sót Rất mong được sự góp ý của quý thầy cô dé bài báo cáo được hoản thiện

hơn.

Tôi xin chân thành cám ơn.

Tp Hô Chí Minh, tháng 3 năm 2023

NGUYEN THỊ TIEN

TÓM TAT

Đề tài “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thuhoi đất trên địa bàn huyện Trảng Bom, tinh Dong Nai” được thực hiện nhằm đề xuất

các giải pháp góp phần hạn chế những bat cập hiện nay và hoàn thiện chính sách bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi dat dé thực hiện các dự án trên địabàn huyện Trảng Bom nói riêng và trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nói chung Kết quả đề

tài cho thấy:

1 Huyện Trảng Bom có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế, đặc biệt làphát triển các khu công nghiệp, khu đô thi, do vậy việc thu hồi đất thực hiện các dự ánphát triển kinh tế là hết sức cần thiết và diện tích thu hồi đất thực hiện các dự án pháttriển kinh tế xã hội thời gian qua là rat lớn

2 Từ năm 2014 đến năm 2021, trên địa bàn huyện Trảng Bom có khoảng trên

160 dự án thực hiện công tác BT, HT & TĐC, với diện tích thu hồi là 5.003 ha Người

bị thu hồi đất được quyên lựa chọn nơi ở mới phù hợp với nguyện vọng và nhu cầuhoặc nhận tiền dé tự lo chỗ ở Da số những người bị thu hồi đất đủ điều kiện tái định

cư sẽ nhận dat tái định cư

3 Qua nghiên cứu 03 dự án tiêu biểu thay được những nội dung quan trọng liên

quan đến vấn đề tài chính và định giá đất đai, về thu hồi đất đai, bồi thường giải phóng

mặt bằng, tái định cư còn nhiều bat cập chưa hoàn toàn tạo được sự đồng thuận củangười dân.

4 Chính sách về BT, HT & TĐC tại 03 dự án nghiên cứu cơ bản là phù hợp với

tình hình thực tế tại địa phương, nhận được sự đồng thuận của đa số người dân có đất

bị thu hồi Tuy nhiên, qua điều tra thực tế thì vẫn còn phát sinh nhiều khiếu nại trongcông tác BT, GPMB tại 03 dự án, đặc biệt là khiếu nại về giá đất cho rằng chưa phùhợp với giá đất thị trường, đây cũng là một thực trạng chung trong công tác BT, GPMBcủa nhiều địa phương trên cả nước

5 Từ kết quả nghiên cứu, đề tài đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả

công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng như sau: Giải pháp về việc sửa đôi, b6 sung

các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan của các Bộ, ngành Trung ương; Giải pháp

về giá bồi thường đất; giá bồi thường nhà ở, tài sản gắn liền với đất thu hồi; Chính sách

hỗ trợ khi thu hồi đất; Chủ động về quỹ dat dé bó trí tái định cư; Tăng cường công tácquan lý nhà nước về dat đai và quản lý hiện trạng sử dụng đất; và Các biện pháp tổ

chức thực hiện.

The topic "Evaluating of compensation, supporting and resettlement when the State recovers land in Trang Bom district, Dong Nai province" was carried out to

propose solutions to contribute to limiting the inadequacies update and perfect the

policy of compensation, support and resettlement when the State recovers land to implement projects in the province The results show that:

1 Trang Bom district has favorable conditions for economic development, especially the development of industrial parks and urban areas Therefore, it is very necessary to recover land to implement economic development projects and the area

of land acquired for implementation of socio-economic development projects in the past time is very large.

2 From 2014 to 2021, there are over 160 projects in Trang Bom district to carry out conservation, infrastructure and resettlement work, with an area of 5,003 ha acquired Persons whose land has been recovered have the right to choose a new place

to live in accordance with their wishes and needs or receive money to take care of their own accommodation The majority of people whose land is recovered are eligible for resettlement will receive resettlement land.

3 Through the study of 03 typical projects, it was found that the important contents related to finance and land valuation, land acquisition, compensation for site clearance and resettlement still have many shortcomings has not yet completely

created the consensus of the people.

4 The policy on NR, HT & Resettlement in 03 basic research projects is suitable with the actual situation in the locality, receiving the consensus of the majority of people whose land has been acquired However, through actual investigation, many complaints still arise in the work of land acquisition and clearance in 03 projects, especially complaints about land prices that are not suitable with market land prices,

this is also a the general situation in the work of conservation and clearance of many

localities across the country.

5 From the research results, the topic proposes solutions to improve the efficiency of compensation and site clearance as follows: Solution on amending and

supplementing relevant legal documents agencies of central ministries and branches; Solution on land compensation price; compensation prices for houses and assets attached to the recovered land; Policy on support when acquiring land; Take initiative

in land fund for resettlement arrangement; Strengthening the state management of land

and management of the current state of land use; and Organizational measures.

II IC esssaeeresedsersloridheseintreengesdoaeporsdngrstDuigsttoE ti meneniemariatinmecevionmimmincerscnincccuonees 1XDanh mục các chữ viết tắt 2+ 2 Ss22S‡2E£EEEEEE2322112121212112121212121 2121 xe XiDanh muc Cac Dang 0 e ce eeeeceeeeeescesceseeeeeeseceeeeeeseeseeseeseesesseeseeseaseeeeeseeeseeeeteeeeaees Xili Dante mụe các hinhy cicncpacenancuncanes cacmnscnbane ener XV

a |Chương 1 TONG QUAN 2-2222222222122222212211221221211211211211211211211 211 xe 5

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hôi đất 2-52 2+SE+E2EE£EE£E£E£EE2EZEeEErErrerrrer 51,1„ 1s Quyền sử dụng đẤT ST n21121121121211211211121 2112121102211 2111 re 51.1.2 Một số khái niệm cơ bản ¿5-52 2 2S£SE2SE2E2EE2E1255212212121112112111212 21 xe, 61.1.3 Vị trí và vai trò của công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đấttrong hệ thông quan lý nhà nước về đất đai -2- 22 ©2252222222+z2x2z+scsez 71.1.4 Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi 9

1.1.5 Trình tự, thủ tục thu hồi đất 2 + s+Sx+E£EE£E£EEEEEE2EEEEEEEEEEEEEEErrrree 10

1.1.6 Đặc điểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng - 111.1.7 Những yếu tố anh hưởng đến công tác bôi thường, hỗ trợ và tái định cư I11.2 Tổng quan tình hình bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư

tronø:nrứo và tiến TNE BIE seeesusaoseodebtesedintisiposesststgresEop3ossecc0crgersbeogi 161.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất của một số nướcten thé GiGi 16

1.2.2 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất tại Việt Nam 2©2S2+S2E2212E1212212112122121121212112111 2121 xe 19

1.3 Các nghiên cứu có liên qua1n - 5 5< 22221 **2 +21 E2E22 21122112111 1 ke 24

Chương 2 NOI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU -. 29

Delis JOUdnrfe TENTS OU spaces esas gcoapatvag vamos aoe ce summa else ea apa cna ta ae 292.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng dat anh hưởng đến

việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 2 2-z+s+z++zz+sze- 292.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bang 292.1.3 Tình hình quan ly và sử dụng dat tại huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai 292.1.4 Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bang giai đoạn 2014-2021 292.1.5 Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của 03 dự án tiêu biéu 29

2.1.6 Đánh giá của người dân về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất của 03 dự án trên địa bàn huyện Trảng Bom 30

2.1.7 Đề xuất một số giải pháp dé đây nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư; hoàn thiện hơn về chính sách thu hỏi đất 302D), EHƯƠIE PHA TÌBHIGH:GcneneeenosnoeieeooeseostdrgNgtogddSioiiSAGUERGESRGSEESUEMG2RGSEE0I0085g08 302.2.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp -. -22¿22z+sz+2z22+z- 302.2.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp -222¿522z52zz5=+2 31

2,23 Phương pháp Chuyển le snneese Sang Gi050s035860gsg06514E04023020L10138.:E.09/88406 1U2gEsusuQ252

2.2.4 Phương pháp sử dụng bản đồ 2-22 ©2222222222EE22E22EE22EEEEZEEerxrrrervee 33

2.2.5 Phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp 2-2 2¿25z+2++2zzzzzzzxz2 33

2.2.6 Phương pháp phân tích, đánh giá - 5-52 +£+*£++<£+>£+z£zeeezerreeree 33

Chương 3 KET QUA NGHIÊN CUU -2222222+zzzzzzzzzzrszrssrsscs . 3 83.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai 35

Ae Ao Kế T nauaennnnnnttnnonnsttrontohtgtiontuHtdhuttdHdngotOVNDG88g00-003tGEG005301068100000050 35

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội 2 2555czssesszzscssssse .-38

3.2 Đánh giá chung ảnh hưởng tới công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 403.2.1 Những thuận lợi, khó khăn và tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện

Tre Boa Util 1 seesesenaesnioneorgldfnorhlontfcopldt90000004610008/0050n10/00000g 403.2.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Trảng Bom - 463.3 Kết quả thực hiện các dự án đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2015, 2016,

2017, 2018 và năm 2019 csccscseesnnccceesnnenecesrsencceserencasesaeenececenteannnesansnnnces 50

33/1 Tỉnh Brith tu hồi Gab eeescosseascrsesrenarset onsannicevsenscoresiensunusivinncas naeucnicocssuwmeesan 53

3.3.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư -2- 2-55: 343.4 Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của 03 dự án tiêu biéu 5734,1, Eiới thi@u võ ỨE NÔNtcvesesaonioiiuiBEOGLQi20k00Chghhgidhl50005005000336008g1030210000300408g0000080 57

341.2 Quy trình ấp duis Cho 03 sve Af wees wn scsseecscamseavemvsacunneouenmecsunirarnmeemrereenesnesd 64

3.4.3 Bồi thường về đất của 03 dự án -©2222222222212212112212211221 221221 xe 65

3.4.4 Bồi thường về tài sản của 03 dự án -©5¿2222E22E22E222222222221222222222xe2 71

3.4.5 Chính sách hỗ trợ của 03 dự án -2-5-522222222 2222212221212 22.cxe §0

3.4.6 Chính sách tái định cư - 2: 2¿22++2E+2E222E2222221225122122121127121121121 22 cce 833.4.7 Đánh giá chung về 03 dự án 2- 2-5222 2E22E22E232232232232122122221222.2xe2 843.4.8 Một số khiếu nai, kiến nghị của người dân trong vùng dự án đối với phương

án boi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 03 dự án nghiên cứu - 87

3.5 Đánh giá của cán bộ và người dân về công tác bồi thường, giải phóng mặt

bằng, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của 03 dự án trên địa bànhuyén Trang Bom 1 893.5.1 Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi đất -2 22©2222z2z+zzscse2 893.5.2 Đánh giá của các chuyên gia, cán bộ tham gia bồi thường, giải phóng mặt

km TT Tre 933.6 Đề xuất mội số giải pháp đề đây nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư; hoàn thiện hơn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi

ee 93

3.6.1 Về việc sửa đổi, bổ sung các văn ban quy phạm pháp luật có liên quan của

các Bo nganh Trung THGHE soscsscstsxzsisiiossesossg0050 8600 000088810050003896.0120000i30000808gG480 943.6.2 Về giá bồi thường đất; giá bồi thường nhà ở, tài sản gắn liền với đất thu hồi 95

3.6.3 Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất + 2 2+S+SE+EE+E£E£EE£EE£EeExrrrrrrrxcer 95

3.6.4 Chủ động về quỹ dat dé bồ trí tái định cư -¿©2 2255z+2++cz+zzzcse2 963.6.5 Tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai và quản lý hiện trạng sử

le R unnnrrnrtrutstertoviepsi d6 niitt0tnpsiiptgEnpBBTSEG010080800805xcii0xygsoẻ 973.6.6 Các biện pháp tổ chức thực hiện 2-©2222¿222+22E22EE22EE22EE2Exzzxrzrev 98TÀI LIEU THAM KHẢO 2 2-52 S‡SEEE2E£EEEEE2EEEEEE121211121111121111 1111.122 102

05008099 a 105

DANH MUC CAC CHU VIET TAT

Tên day đủ và giải thích các chữ viết tatQuản lý đất đai

Quy hoạch sử dụng đấtBản đồ địa chính

Hồ sơ địa chínhGiải phóng mặt bằng

DANH MỤC CÁC BANG

BANG TRANGBang 1.1 Diện tích đất nông nghiệp bi thu hồi ở một số địa phương trên cả

0) 20

Bang 2.1 Thống kê số hộ cần khảo sát tại 3 dự án 2 ¿©2225z55+552 30

Bằng 2.2 Thông tin và nơi thu thập tài WSU ‹::s:csecseseeseoesissississas136308856566568336558 32Bang 3.1 Tỷ lệ phát triển các ngành kinh tẾ 2 22 2222++2++z2zzzxzzve2 39Bang 3.2 Bảng tổng hợp kết quả đo đạc thành lập bản đồ địa chính Error!

Bookmark not defined.

Bang 3.3 Số giấy chứng nhận quyền sử dung đất đã cấp giai đoạn 2018-2020 45Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 trên địa bàn huyện Trang Bom 47Bảng 3.5 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2018-2021 huyện Trang Bom 49Bang 3.6 Tình hình thu hồi đất một số dự án tiêu biểu giai đoạn 2014-2021 53Bang 3.7 Tình hình bồi thường, hỗ trợ các dự án tiêu biểu giai đoạn 2014-2021

ee 54Bảng 3.8 Thống kê quy mô dự án 01 22-22222222EE2E222E2E+2EzzzErzzxczxes 58Hiáng 3.9 Thống kế quy mỗ ự án Ú2 e2 00020 g0 e 58Bảng 3.10 Thống kê quy mô dự án 03 2 22222222E2E2E2E2Ez2zzrzzzzez 59Bang 3.11 Tổng hợp kết quả về bồi thường 22 2 22222222222z22zz2522 65Bảng 3.12 So sánh giá đất thị trường và giá khảo sát -: -5 - 66Bang 3.13 Tổng hợp kết qua bồi thường về đất theo đơn giá cụ thé đợt 1+2 68Bảng 3.14 Tổng hợp kết quả bồi thường về đất theo đơn giá cu thé đợt 3 69Bang 3.15 Tổng hợp kết quả bồi thường về đất theo giá đất cụ thé đợt 4 69Bang 3.16 Tổng hợp kết qua bồi thường về đất của dự án -5 - 70Bang 3.17 So sánh giá đất bồi thường và giá khảo sát - 72Bang 3.18 Tổng hợp kết quả bồi thường về đất theo đợt 1 - 73Bang 3.19 Tổng hợp kết quả bồi thường về đất theo giá dat cụ thé đợt 2+3 74Bang 3.20 Tổng hợp kết quả bồi thường về đất của dự án -5 - 75Bảng 3.21 Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường về tài sản - - 78

Bảng 3.22 Bang giá áp dụng bồi thường theo Quyết định số

57/2014/QD-UBND và Quyết định số 09/2019/QĐÐ-57/2014/QD-UBND -2-52- 52255552 78Bang 3.23 Tông hợp kinh phí bồi thường về tài sản dự án 02 - 79Bảng 3.24 Bang đơn giá áp dụng bồi thường tại dự án 02 5 5 : §0Bảng 3.25 Tổng hợp kết quả hỗ trợ của dự án Khu công nghiệp Sông Mây 80Bang 3.26 Tông hợp chính sách hỗ trợ dự án 02 -2 -¿-252z22zz2+z55zz2 83Bang 3.27 Kết quả hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện tái định cư 84

Bang 3.28 Tông hợp kinh phí bồi thường dự án 01 -2¿©2z222z+252z=< §5Bang 3.29 Tổng hợp kết quả kinh phí bồi thường của dự án 02 86Bang 3.30 Tông hợp kết quả kinh phí bồi thường của dự án 03 87

Bang 3.31 Bang khảo sát ý kiến của hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng tai 03

dự án nghiên cứu về điện tích và loại đất bồi thường; về đơn giá bồi

thường nhà ở, vật kiến trúc, tài sản gan liền với đất; về các chính sách

hỗ trợ; về việc bồ trí tái định cư; về cuộc sông sau khi bị thu hồi đất 90

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất chính khôngthé thay thé được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp, là một bộphận không thé tách rời lãnh thé quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia Mọi hoạt

động đều xảy ra trên dat, là nơi dién ra các hoạt động văn hóa, là nơi phân bổ các vùng

kinh tế, các khu công nghiệp, các khu dân cư, các công trình phúc lợi, là thành quảcách mạng của cả dân tộc, là cơ sở để phát triển hệ sinh thái tạo nên môi trường, duytri sự sống của con người và sinh vật

Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội thì đất đai là thành phần không thểthiếu để thúc đây các hoạt động sản xuất của đời sống KTXH, nên chúng ta đang phảitìm cách dé đặt ra các thé chế pháp luật về dat dai, đặc biệt là sự ra đời của Luật Dat

đai và những văn bản pháp luật liên quan đề việc quản lý và sử dụng đất đai được diễn

ra một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Cùng với sự hội nhập của khu vực, đặcbiệt là việc phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội

chủ nghĩa, trong những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng đượccoi trọng và Nhà nước luôn coi việc quản lý nhà nước về dat đai là một van đề trọngtâm dé phát triển đất nước, công tác quan lý nhà nước về dat đai góp phần thúc đâyphát triển KTXH, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và môi trường sinh thái Trong đó,công tác thu hồi đất, BT, GPMB là van đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởngđến hiệu quả sử dụng đắt, tác động đến mọi mặt đời sống KTXH và cộng đồng dân cư,

ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư, đặc biệt với hộ gia đình, cá

nhân có đất bị thu hồi

Đồng Nai là một tỉnh nằm ở trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm Phía Nam,

là đầu mối giao thông quan trọng kết nối các tỉnh Nam Trung bộ, Tây nguyên với thànhphó Hồ Chí Minh và các tỉnh Nam bộ, là địa bàn với rất nhiều dự án BT, GPMB đang

và sẽ triển khai trong thời gian tới Do vậy, việc thực hiện công tác BT, HT & TĐC vàbàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư triển khai dự án có tác động rất lớn đến sự pháttriển KTXH của tỉnh Đồng Nai nói riêng và của khu vực, cả nước nói chung Mặt khác,việc thực hiện tốt công tác BT, HT & TDC còn mang lại ý nghĩa tích cực đối với việc

ồn định và nâng cao đời sống của người có dat bị thu hồi, góp phần vào sự 6n định vàphát triển KTXH chung của tỉnh Tuy nhiên, những khó khăn, vướng mắc trong quátrình thực hiện công tác BT, HT & TĐC là vấn đề mà địa phương phải đối mặt nhưmột quy luật tất yếu và phô biến, không thể tránh khỏi; để thực hiệc tốt công tác BT,

HT & TĐC đòi hỏi sự phối hợp, nỗ lực tối đa của các ngành, các cấp chính quyền và

cả hệ thống chính trị

Huyện Trảng Bom thuộc tỉnh Đồng Nai nói riêng là một trong những huyện

thuộc vùng kinh tế trọng điểm của tỉnh, có sức hút vốn đầu tư đề phát triển công nghiệp

với tốc độ cao, với nhiều tuyến giao thông huyết mạch của phía nam đi qua Với vị trí

địa lý rất thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội - tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ,

huyện Trảng Bom đang hoàn thành các tiêu chí dé được công nhận là thị xã Tuy nhiên,việc triển khai thực hiện các dự án gặp nhiều khó khăn và phức tạp chủ yếu do côngtác bồi thường, giải phóng mặt bằng (khoảng 244 dự án tính từ năm 2017 -2021)

Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ những mặt thuận lợi và khó khăncủa công tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB, tác giả chọn địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnhĐồng Nai dé thực hiện đề tài “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Trang Bom, tinh Đồng Nai” dé từ đótìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở; đồng thời đề xuất một số giảipháp nhằm góp phần đây nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đáp ứng được yêu cầu cảicách hành chính của Nhà nước.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thuận lợi khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằnglàm cơ sở đề xuất được các giải pháp cụ thé góp phan hạn chế những bắt cập hiện nay

và hoàn thiện chính sách BT, HT & TDC khi thu hồi đất đối với các dự án tại địaphương.

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

- Các loại hình sử dụng đất, các loại đất bị thu hồi;

- Các chính sách BT, HT & TĐC tại dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Trảng

- Phạm vi nội dung: Đề dam bao quá trình nghiên cứu dat được sự phan ánhtrung thực quá trình thu hồi đất - bồi thường giải phóng mặt bằng, mang tính chất đạidiện cho toàn vùng nghiên cứu gồm 16 xã, 01 thị trấn của Huyện, nên tôi chọn vùngnghiên cứu là ba (03) dự án có sự phân bố đồng đều, dàn trải trên toàn vùng và các dự

án được chọn ở ba (03) xã, thi tran có đặc điểm khác nhau về điều kiện tự nhiên vàkinh tế xã hội, như sau:

1- Dự án xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tang Khu công nghiệp Mây - giaiđoạn 2: Được xây dựng trên địa bàn xã Hồ Nai 3 và xã Bắc Sơn là xã có điều kiệnthuận lợi về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội

2- Dự án xây dựng đường Nguyễn Huệ (Đoạn từ đường Đinh Tiên Hoàng đếnđường Nguyễn Hoàng): Được xây dựng trên dia bàn thị tran Trang Bom, là trung tâm

về kinh tê, chính tri, văn hóa và xã hội của huyện.

3- Dự án xây dựng Khu dân cư Dịch vụ Giang Điền (khu B): Được xây dựngtrên địa bàn xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, là xã đang phát triển mạnh của huyệnTrang Bom.

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

5.1 Ý nghĩa khoa học

Góp phần làm rõ một số vấn đề đối với chính sách của Nhà nước về công tác

BT, HT & TDC khi Nhà nước thu hồi đất Qua kết quả nghiên cứu giúp các cơ quanquan ly nhà nước về đất đai hoàn thiện hơn về chính sách BT, HT & TDC khi thu hồiđất

5.2 Ý nghĩa thực tiễn

Tìm ra những hạn chế, khó khăn, vướng mắc trong công tác BT, HT & TĐC khiNhà nước thu hồi đất tại các dự án trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Trên cơ sở đó, kiếnnghị, đề xuất những chính sách, giải pháp thực hiện tốt công tác BT, HT & TĐC để

triển khai các dự án trên địa bàn tỉnh Đông Nai

Chương 1 TỎNG QUAN

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Quyền sử dụng đất

Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được khang định tại Hiến pháp năm

1992 (Điều 17) và Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) Trên tinh thần đó, Luật Dat dainăm 1987, Luật Dat đai năm 1993 (sửa đổi, bố sung năm 2001), Luật Dat đai năm

2003 và Luật Dat dai năm 2013 đã cụ thé hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với dat dai,trong đó đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sởhữu về đất đai, ví dụ như: theo Điều 1, LĐĐ năm 2003 thì “Nhà nước đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” (Quốc hội, 2003) hoặctheo Điều 4, LDD năm 2013 thì “Dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa Luật này” Các quy định của pháp luật đất đai cho thấy, chỉ khi được Nhà nướcgiao đất, cho thuê dat, công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhânmới được thực hiện quyền của người sử dụng đất

Mặc dù là chủ thé trực tiếp khai thác, sử dung đất đai, nhưng người sử dụng đất

không phải là chủ sở hữu đất đai và khi thực hiện các quyền của mình (ví dụ: Chuyên

nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất) thì phải được sự đồng ý (chấp thuận)của cơ quan Nhà nước có thầm quyên với các điều kiện đã được pháp luật đất đai quyđịnh Nếu nhìn ở góc độ quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất của tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân cũng cho thay sự khác biệt rất rõ, đó là:

- Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đạidiện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị

ai hạn chế, còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyền quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước Vì vậy, quyên sử dụng đất của họ

bị Nhà nước hạn chế bởi điện tích, thời hạn và mục dich sử dung

- Nếu như quyền sử dụng đất của Nha nước mang tính gián tiếp và trừu tượng

thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng lại mang tính chất trực tiếp và cụ

thé Tuy không đồng nhất nội hàm của khái niệm quyền sở hữu đất và quyền sử dụngđất, nhưng trong số 05 quyền của người sử dụng đất tại LĐĐ năm 1993, sau đó mở

rộng đến 10 quyền tại LDD năm 2003 va 08 quyền tại LDD năm 2013 có nhiều quyền

mang tính chất định đoạt tài sản (giống như chủ sở hữu), nghĩa là việc thực hiện quyềndẫn đến thay đồi người sử dụng đất với tư cách là chủ thể trực tiếp quản lý, khai thác

thửa đất, đó là quyền trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế bằng quyền

sử dụng đất

Thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy định về các quyền của

người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất và

phương thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của người không phải là chủ sở hữu đó

cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản thì quyền sử dụng đất cầnđược định nghĩa như sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tô chức,

hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhậnquyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thâm quyền hoặc từ các giao dịch nhậnchuyên quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phảituân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định

1.1.2 Một số khái niệm cơ bản

Thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử

dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người

sử dụng đất vi phạm pháp luật về dat đai

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: BT về đất là việc Nhà nước trả lại giá trịquyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất Việc BT đượcthực hiện bằng VIỆC giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếukhông có đất dé BT thi được BT bang tiền theo giá đất cụ thé của loại đất thu hồi doUBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Luật đất đai, 2013)

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước HT giúp cho người có đấtthu hồi để ôn định đời sống, sản xuất và phát triển Các khoản HT khi Nhà nước thuhồi đất bao gồm: HT ổn định đời sống và sản xuất; HT đào tạo, chuyên đổi nghề va

tìm kiếm việc làm; HT TDC đối với trường hợp thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗở; HT khác Các khoản HT nêu trên được hiểu là phần cho thêm của Nhà nước saukhi đã BT và là khoản điều tiết từ phần giá trị gia tăng từ đất đai mà không phải là dođầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Tái định cư: là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người

bị Nhà nước thu hồi đất mà họ không còn chỗ ở nào khác Việc thu hồi đất ở thông quamột quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và đòi

hỏi có sự “hy sinh” của người sử dụng đất Do đó, không chỉ đơn thuần là sự đền bù

về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, họ phải có được

chỗ ở 6n định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Giá đất và giá trị quyền sử dụng đất: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đấttính trên một đơn vị điện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền củaquyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xácđịnh (Luật đất đai, 2013)

1.1.3 Vị trí và vai trò của công tác thu hồi dat, bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi

đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Bản chất của bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không phải là quan hệ mua bánđất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận dưới bất kỳ góc độ nào Thực chất nhà

nước có trách nhiệm xác định những thiệt hai dé bồi thường nhằm 6n định và nâng caođời sông người dân khi bị thu hồi đất Thu hồi và bồi thường thiệt hại về đất mang ý

nghĩa của việc thực hiện quyền của nhà nước chứ không phải đơn thuần là một quan

hệ giao dịch có tính chất ngang giá Trong tổ chức thực hiện, Nhà nước có thê trực tiếp

đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại, nhưng cũng có thé giao cho các tô chức khác

thực hiện quyền này, theo những quy định mà nhà nước đã ban hành

Việc triển khai các dự án chủ yếu thu hồi vào đất nông nghiệp, đối tượng bị thuhồi đất làm sản xuất nông nghiệp cũng chiếm đến 69%, tiếp đó là thu hồi vào đất ở tại

khu dân cư nông thôn Việc thu hồi đất thực hiện các dự án nêu trên không chỉ ảnh

hưởng đến địa bàn sinh sống mà còn ảnh hưởng đến phương kế sinh nhai của các hộ,đặc biệt là các hộ sản xuất nông nghiệp Ở mỗi địa phương đều có những cách làm,

cách vận dụng khác nhau, vì thê mức độ hai lòng của người dân đôi với chính sách bôi

thường, hỗ trợ, tái định cư cũng rất khác nhau, thể hiện qua việc đánh giá về mức độ

én định đời sống, mức độ đảm bảo đời sống của nguồn thu nhập sau thu hồi dat

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bù đắp những tôn thất mà người

sử dụng đất phải gánh chịu, đồng thời giải quyết các van dé kinh tế-xã hội là hậu qua

của việc nhà nước thu hồi đất gây ra Mặt khác, nhằm 6n định tình hình chính trị vàđảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo cho người dân

nhanh chóng có chỗ ở mới dé đảm bảo cuộc sống, giải quyết hài hòa giữa việc bảo vệcác quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất

Luật đã đặc biệt quan tâm tới sinh kế của người có đất thu hồi thông qua cơ chế

bồi thường bằng đất, bằng nhà, bằng tiền; quy định hỗ trợ 6n định cuộc sống tai noi tái

định cư; nang mức bồi thường đất nông nghiệp, chú trong đào tao nghề dé chuyền đổi

nghề nghiệp cho người nông dân

Ngoài ra, việc quy định nguyên tắc bảo đảm, dân chủ, khách quan, công bằng,kịp thời, công khai, đúng pháp luật trong quá trình thực hiện có một ý nghĩa đặc biệtquan trọng Công khai, minh bạch và dân chủ trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

sẽ giúp cho người dân được tham gia trực tiếp bàn bạc những vấn đề liên quan đến

quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của mình khi nhà nước thu hồi đất Bởi mặc dù

ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên nhà nước đã giao quyền chiếm hữu,

sử dụng đất cho người dân Việc nhà nước thu hồi đất sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhữnglợi ích hợp pháp mà người sử dụng đất tạo ra trong quá trình sử dụng đất, vì vậy họcần phải được tham gia bàn bạc, đưa ra ý kiến, nguyện vọng thông qua đó bảo vệ quyền

và lợi ích chính đáng của mình (Đào Trung Chính, 2013).

Thông qua việc công khai, minh bạch, dan chủ người dân không chỉ nắm được

các quyền và nghĩa vụ của mình khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế ma còn cóđiều kiện dé bày tỏ những mong muốn, nguyện vọng của mình tới các cơ quan nhà

nước có thâm quyền Các cơ quan nhà nước nam được nguyện vọng của nhân dân dé

có thể xem xét, giải quyết kịp thời, không đề nảy sinh những mâu thuẫn trong quá trìnhgiải phóng mặt bằng Điều này sẽ tạo tâm lí thoải mái, tạo lòng tin của người dân vào

các quyết định của cơ quan nhà nước có thâm quyên, từ đó có thé hạn chế được những

tranh chấp khiếu kiện kéo dài

Tuy nhiên, để hướng tới một nền hành chính công khai, minh bạch và hạn chếtối đa thiệt hại cho người dân thì việc thu hồi đất cần bam bảo nguyên tắc bình dangnhư theo giá thị trường, dựa trên cơ sở “thuận mua, vừa bán” Trên thực tế, khi Nhànước có nhu cầu sử dụng đất vì lợi ích chung như an ninh quốc phòng, lợi ích quốc

gia, công cộng - thì phải thu hồi Đây không phải chế tài, mà là cá nhân hy sinh lợi ích

của mình vì lợi ích chung của quốc gia Những trường hợp khác, Nhà nước phải coiđất dai là tài sản của người dân Dé có quyền này, người dân phải bỏ tiền ra mua, thuê

đất, đóng thuế sử dụng đất, nên Nhà nước không thể tước đoạt bằng biện pháp hành

chính Nên chăng, Luật pháp cũng cần hướng tới trong trường hợp này phải dùng quan

hệ kinh tế - dân sự, trên cơ sở thuận mua vừa bán, theo giá thị trường

1.1.4 Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi

Quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng là

một chế định cơ bản trong Luật Đất đai của Việt Nam Quyền sở hữu toàn dân về đất

đai thông qua Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.

Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định: “Hộ gia đình và

cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp dé sử dụng 6n định lâu dài vào mục đích

sản xuất nông nghiệp Toàn bộ đất nông nghiệp đang được sử dụng thì giao hết cho hộgia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp trừ đất giao cho các tổ chức, đất dùng cho nhucầu công ích của xã theo Quy định này” (Điều 1); “Dat nông nghiệp giao cho hộ giađình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệptrồng cây hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng

thủy sản, các loại đất này gồm cả đất làm kinh tế gia đình trước đây hợp tác xã giao,

đất vườn, đất xâm canh, đất trồng, đồi núi trọc, đất hoang hóa được xác định dé sản

xuất nông nghiệp ” (Điều 2)

Luật Dat đai năm 1993 sửa đôi, bổ sung tại Điều 1: “Nhà nước giao đất cho các

tô chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tô chức chính trị, xã hội(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ôn định lâu dài Tổ chức, hộgia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung làngười sử dụng đất”

Luật Đất đai năm 2003 kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và mởrộng hơn quyền cho người sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình và cá nhân gồm các

vấn đề như hạn mức giao đất nông nghiệp và thời hạn sử dụng đất đối với đất nôngnghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, đối với đất trồng cây lâu năm là 50 năm; Điều

116 Luật Đất đai năm 2003 quy định thêm biện pháp bảo đảm cho người có quyền sửdụng đất, theo đó hộ gia đình, cá nhân trước đây đã cho cơ quan nhà nước mượn đất,

nay có nhu cầu sử dụng thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương nơi có đất cho mượn

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa vụ của Nhà

nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối

với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số,

người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấpthông tin đất đai cho người dân Người sử dụng đất nông nghiệp có quyền chuyên

nhượng, chuyên đồi, thừa ké, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất của mình Luật Datđai năm 2013 mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất

nông nghiệp Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia

đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm Luật cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuấtnông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nôngthôn Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lầnhạn mức giao đất nông nghiệp) Luật quy định cụ thé và day đủ từ việc thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ tái định cư bảo đảm một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của

người có dat thu hồi, đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thuhồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, trong khi nông dân lại không có đất

để sản xuất (Vũ Thị Nhung, 2014)

1.1.5 Trình tự, thủ tục thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 69, Luật Dat đai năm 2013 thì trình tự, thủ tục thu hồiđất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KTXH vi lợi ích quốc gia, công cộng

được thực hiện như sau:

(1) Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc,kiêm đếm;

(2) Lập, thâm định phương án BT, HT & TĐC;

(3) Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án BT, HT

& TĐC;

(4) Tổ chức làm nhiện vụ BT, GPMB có trách nhiệm quản lý đất đã đượcGPMB.

1.1.6 Đặc điểm của quá trình bồi thường, giải phóng mat bằng

BT khi Nhà nước thu hồi đất dé xây dựng các công trình mang tính đa dang vaphức tạp Nó thé hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, liên quan trực tiếp đến lợi íchcủa các bên tham gia và lợi ích của toan xã hội.

- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều

kiện tự nhiên, KTXH dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cu cao, ngành

nghề da dang, giá tri đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân

cư khá cao, ngành nghé dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dang: Công nghiệp,tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sảnxuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó, mỗi khu vực BT, GPMB cónhững đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với nhữngđặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

- Tính phức tạp: Đất dai là tài sản có gia tri cao, có vai trò quan trọng trong đờisống KTXH đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sốngnhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọngtrong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyền đối nghề nghiệp khókhăn do đó tâm ly dân cư vùng này là giữ được dat dé sản xuất, thậm chí họ cho thuêđất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác,

cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động

dân cư tham gia di chuyền, định giá BT rất khó khăn và việc HT chuyển đổi nghềnghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này (Chu Văn Thỉnh, 2000).1.1.7 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư1.1.7.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

- Điều kiện tự nhiên: Mỗi dự án được tiễn hành trên một vùng đất khác nhau vớiđiều kiện tự nhiên, dân cư khác nhau nên công tác BT, HT & TĐC ở đó cũng có những

tác động khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá

trị đât và tài sản trên đât lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành

nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dang: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân

cư là sản xuất nông nghiệp Do đó, việc thu hồi đất, BT, HT & TĐC có những đặc

trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểmriêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

Ngoài ra, đất đai còn có một đặc trưng rat cơ bản là cô định về vị trí, vì vậy thậmtrí ngay trong một khu vực có điều kiện KTXH giống nhau thì 02 thửa đất (ké cả liền

kề) cũng có những đặc điểm riêng không giống nhau và điều này dẫn đến giá của chúng

không đồng nhất Vì vậy, nhu cầu BT cũng khác nhau Pháp luật hiện hành quy định:

“ BT để người dân có thé tạo lập được một nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ ”,cũng đã khiến cho người dân và chính quyền gặp nhiều vướng mắc vì cách hiểu “bằng,

hoặc tốt hơn ” của 02 đôi tượng này không giống nhau Tìm được một nơi ở mới yhệt như nơi ở cũ là điều không thể

- Điều kiện kinh tế: Dat đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trongđời sống KTXH đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu

sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan

trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyên đổi nghề nghiệpkhó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất dé sản xuất, thậm chí họ cho

thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt

khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền,vận động dân cư tham gia di chuyền, định giá BT rất khó khăn và việc HT chuyên đôinghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

Về lý thuyết, giá đất luôn có xu hướng tăng vì bị hạn chế bởi số lượng trong khi

đó dân số ngày càng tăng và nhu cầu về đất đai lại càng nhiều Tuy nhiên, đầu tư vàobất động sản nói chung và đất đai nói riêng cũng ân chứa những rủi ro: Lượng vốn lớn,tính thanh khoản không cao, bị chỉ phối bởi rất nhiều thị trường khác Vì vậy, thườngxảy ra một nghịch lý: Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về đất đai cao, cung luôn luônkhông đáp ứng được cầu thì quá trình BT, GPMB lại gặp khó khăn vì người dân luôn

có những đòi hỏi về giá BT cũng như các khoản HT khác cao hơn bình thường Cònkhi nền kinh tế gặp khủng hoảng, lập tức thị trường đất đai đóng băng, việc BT chonhững người dân có đất bị thu hồi lại dé dàng hơn

- Điều kiện xã hội (phong tục, tập quán, văn hóa, trình độ dân tri): Tiếp cận van

đề dat đai luôn luôn đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu về các van đề xã hội, vì thực tếchính các yêu tố tự nhiên (khí hậu, đất đai ) tạo ra sự khác biệt trong đời sống của conngười, tạo ra bản sắc riêng đối với mỗi dân tộc Thu hồi đất đã khiến cho người dân

phải di chuyên chỗ ở, đồng nghĩa với việc thay các đặc tính, cách thức canh tác và

phương thức sản xuất, thậm trí cả các vấn đề về tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng của từngđồng bào dân tộc Hiện nay và mãi sau này, chính sách xã hội đối với các khu vực bị

thu hồi đất luôn luôn là vấn đề then chốt, có tính chất quyết định tới sự thành công của

dự án (Đào Trung Chính, 2013).

1.1.7.2 Việc ban hành và thực thi các văn bản quy phạm pháp luật

Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để

xây dựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chỉtiết v.v để phục vụ lợi ích công cộng Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đấtđai cho nhu cầu này không thê dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông qua biện phápmang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có BT (Trung Quốc, Đài Loan ),

hoặc truất hữu (Pháp )

Ở nước ta, do các đặc điềm lich sử, KT-XH của đất nước trong may thap ky qua

có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất dai cũng theo đó không ngừng được

sửa đôi, bố sung Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ

sở pháp lý quan trọng trong việc tô chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước vềđất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứngđược quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ

thống pháp luật đất đai luôn đối mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển

kinh tế, bao đảm quốc phòng, an ninh và ôn định xã hội

Chính sách BT, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửađổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác BT, GPMB, phù hợp với yêu cầuthực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tácGPMB đã đạt những kết qua đáng khích lệ, đã cơ ban đáp ứng được nhu cầu về mặtbằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên, bên cạnh đó, do tính chưa ồnđịnh, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác BT, GPMB đãgặp khá nhiều khó khăn và can trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn

bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác

BT, GPMB Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số

lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống

chưa đồng bộ, chặt chẽ, gây ling túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.1.1.7.3 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất dé tổ chứcviệc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng

vai trò là người tổ chức Bat kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trênmột quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án

có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tớichính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dung dat là một trong những căn cứ quan trọng nhất

để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy

định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết địnhthu hồi đất đó của người dang sử dung;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới

giá chuyên nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp

lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự

báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều

trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến

tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.

1.1.7.4 Yếu tố giao đất, cho thuê dat

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thườngGPMB và TDC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt

nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ

ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đềnbù.

1.1.7.5 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng

hàng dau dé “quan lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bat động sản”, là cơ sở xác địnhtính pháp lý của đất đai.

Từ năm 2014 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tạiThông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều

địa phương triển khai thực hiện chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu

đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp

trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong

giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính

chính quy dé thay thé cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSDC là rất cần thiết

1.1.7.6 Công tác đăng ký đất dai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat

Đăng ký đất đai (là một thành phần cơ bán quan trọng nhất của hệ thốngquản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản,

sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Theo quy định của các nước,đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ởnước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sửdụng đất với cơ quan nhà nước có thâm quyền (cụ thé là Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấpnhững căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền

về đất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đốitượng được bồi thường, loại đất, điện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tácđăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về

sử dụng đất; việc cấp GCNQSDD vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồithường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấpGCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.1.1.7.7 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ về quan lý và sử dụng dat đai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi

về tài chính nên rất dé có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bat chính,chính quyền địa phương cấp trên Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm

tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác

bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật dé xử lý tạo

niềm tin trong nhân dân.

1.2 Tổng quan tình hình bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cưtrong nước và trên thế giới

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất của một số

nước trên thế giới

1.2.1.1 Hàn Quốc

Đối với các du án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu côngnghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác thì Nhà nước quyết định trưng muadat đai của người đang có quyền sở hữu Diện tích dat Nhà nước quyết định trưng mua

thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất Tổ chức được giao nhiệm vụ BT thực hiện hiệpthương với người sở hữu đất và tài sản gắn với đất trên cơ sở giá đất và giá tài sản do

tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá xác định Trường hợp chỉ hiệp thương đượcvới đại bộ phận chủ sở hữu đất (trên 85%) thì phần diện tích đất còn lại Nhà nước thựchiện cưỡng chế thu hồi

Luật phát triển đô thị của Hàn Quốc quy định các dự án phát triển đô thị do tư

nhân là chủ đầu tư sẽ thực hiện bằng cách tái cơ cấu đất (tự chuyền đôi mục đích sửdụng đất), thu hồi quyền sở hữu hoặc kết hợp cả hai hình thức này Theo đó, nếu dự án

này phục vụ lợi ích cộng đồng, chủ dự án sở hữu hơn 2/3 diện tích mảnh đất hoặc được

sự đồng ý của 2/3 các chủ đất khác thì có thé được cho quyền thu hồi quyền sở hữu

phần diện tích còn lại, đối với các loại dự án còn lại thì chủ dự án phải là chủ sở hữucủa 95% diện tích hoặc phải được sự đồng ý của 95% các chủ sở hữu khác mới đượcphép thu hồi phan diện tích còn lại để thực hiện dự án

Luật BT thiệt hại ở Hàn Quốc được chia làm 02 thể chế Một là “Đặc lệ” liênquan đến BT thiệt hại cho đất công cộng đã được thực hiện theo thủ tục thương lượngcủa pháp luật Hai là “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.Luật “Sung công đất” được thiết lập trước vào năm 1962 Sau đó pháp luật quy định,ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì phải đảm bảo quyên tai sản củacông nên Luật này đã được ban hành vào năm 1975 để triển khai chính sách BT, HT

thiệt hại trong thu hồi đất

Tuy nhiên, dưới 02 thể chế luật và trong quá trình thực hiện Luật “Đặc lệ”thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng

cách cưỡng chế, nhưng nếu như thé thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bitrùng hợp cho nên thời gian có thé bị kéo dài hoặc chi phí BT sẽ tăng lên Do đó, đến

nay đã có nhiều thoả thuận thống nhất 02 thể chế này thành một và thi hành vào tháng

01 năm 2003, được thực hiện theo hướng:

- Thứ nhất, tiền BT thiệt hại về đất sẽ được giám định viên công cộng đánh giá

trên tiêu chuẩn giá quy định dé thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Giá quyđịnh không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thé đảm bảo sự khách quantrong việc BT Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểmtrên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của

giám định dé dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc BT Giá BT thiệt hại về dat

không dựa vào lợi nhuận khai thác đã đảm bảo tính khách quan trong BT.

- Thứ hai, pháp luật quy định không cho phép gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất Quy trình chấp

nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượngchấp nhận thu hồi

- Thứ ba, biện pháp di dời là điểm quan trong Quá trình này được Nhà nước HTtích cực về mọi mặt nhằm bảo đảm điều kiện sinh hoạt của con nØười, cung cấp đất đaicho những người bị di đời Chính sách này dam bảo lôi cuốn người dân tự nguyện di dời

và ảnh hưởng tích cực tới GPMB Theo luật BT, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ triển khaithực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng hưởng lợi, xây

cư trú hoặc HT 30% giá trị của toà nhà đó Còn nêu như là dự án xây nhà chung cư thìcung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành

Đối với các đối tác kinh doanh dé kiếm sống nhưng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh

nông nghiệp, gia cầm thì chính sách BT mang tính chất “ân huệ”, ngoài biện pháp di dờicòn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh

- Thứ tư, chế độ và Luật GPMB: Theo Luật “Sung công đất đai” thì nếu nhưNhà nước đã trả hoặc đặt cọc tiền BT xong nhưng người sử dụng đất không chịu di dờithì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏatheo luật hành chính và quyền thi hành phải theo thủ tục pháp lệnh cưỡng chế

Nhu vậy, chính sách này đề cao việc thương lượng trong công tác GPMB, giúp

cho người bị thu hồi đất cũng như chủ dự án có những trao đổi thương lượng trên cơ

sở phải đảm bảo quyền tài sản của công Quá trình BT, HT được Nhà nước HT tíchcực về mọi mặt nhằm bảo đảm điều kiện sinh hoạt của con nguoi, cung cấp đất đai chonhững người bi di doi.

1.2.1.2 Trung Quốc

Việc trưng thu đất sử dụng vào các mục đích đều phải tuân thủ theo quy hoạch

sử dụng đất đã được Quốc vụ viện (Chính phủ) phê duyệt; khi trưng thu từ 35 ha trở

lên đối với đất nông nghiệp hoặc từ 70 ha trở lên đối với các loại đất khác thì UBNDcấp tỉnh phải báo cáo lên Quốc vụ viện để xem xét phê chuẩn rồi mới được ra quyếtđịnh trưng thu; dưới mức diện tích này thì chính quyền cấp tinh được tự phê chuẩn va

sau đó báo cáo lên Quốc vụ viện Dé thực hiện trưng thu đất, cơ quan nhà nước phải

xác định được các nội dung chính sau:

- Các loại đất và đối tượng đang sử dụng đất bị trưng thu;

- Mục đích sử dụng đất và đối tượng được sử dụng đất sau khi trưng thu;

- Những hành vi áp dụng cưỡng chế cần có khi trưng thu;

- Mức BT hợp lý cho tập thé, t6 chức, cá nhân có đất bị trưng thu

Về chế độ BT đất và tài sản trên đất: UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương quy định hoặc quyết định chế độ BT cụ thể áp dụng trong phạm vi địa ban

của tỉnh, thành phố hoặc đối với các trường hợp thu hồi đất (giữa các tinh, thành phốtrực thuộc trung ương quy định hoặc quyết định chế độ BT cụ thể có sự khác nhau).Trong một số trường hợp thu hồi đất để thực hiện xây dựng các công trình lớn phục vụphát triển kinh tế xã hội của quốc gia, cần tiễn độ thực hiện nhanh xét thấy cần thiếtthì Quốc vụ viện có thé quyết định chế độ BT dé thực hiện với chế độ BT cao hơn của

địa phương đã quy định.

Giá trị BT đối với đất nông nghiệp được xác định theo giá trị sản lượng cây

trồng trên đất, tính theo phương pháp thu nhập (lấy thu nhập ròng bình quân của 3 nămgần nhất, chia cho lợi tức tín dụng, sau đó nhân với số năm tương ứng được giao đất);

đối với đất xây dựng được xác định theo giá chuyên nhượng thực tế trên thị trường tại

thời điểm tinh BT Giá tri đất hoặc giá đất đã xác định được dùng làm cơ sở dé cơ quan,đơn vị tô chức thực hiện BT thỏa thuận mức BT đất với người có đất bị trưng thu khilập phương án thực hiện BT.

Trình tự dé thực hiện công tác trưng thu đất và BT: Do cơ quan quan lý đất đai

ở địa phương thực hiện Đầu tiên xác định diện tích, địa điểm đất bị trưng thu và chế

độ tài chính trong việc BT; sau đó đưa thông báo tới từng người dân và tổ chức báo

cáo trước toàn thể những người dân Tiếp theo là nghe ý kiến phản hồi của nhân dân

và giải quyết các ý kiến đó công khai; nếu có khiếu nại thì tiếp tục thoả thuận với dân

hoặc báo cáo lên cấp trên nếu chưa giải quyết được thoả đáng Phương án trưng thuđất và BT sau khi được người dân chấp thuận thì cơ quan quản lý đất đai ở địa phương

báo cáo cấp trên xin phê chuẩn và tổ chức thực hiện trong vòng 03 tháng

1.2.1.3 Canada

Chính quyền sẽ không HT trực tiếp tư nhân trong việc thu hồi đất Ví dụ như một

thành phố không thé thu hồi quyền sở hữu một manh dat dé hoàn thiện quy hoạch xâydựng trung tâm mua sắm hay nhà ở tư nhân Việc thực hiện thu hồi quyền sở hữu được

xem như là biện pháp cuối cùng để có đất thực hiện dự án Mọi nỗ lực đều nhằm đạt

được thỏa thuận với chủ sở hữu tài sản, do đó, rất nhiều thời gian và có gắng được dành

cho việc đàm phán với từng chủ sở hữu Nhà đầu tư tư nhân không có vai trò trong quátrình thu hồi quyền sở hữu, ngoại trừ một số công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực

công nghiệp được quy định như đường sắt, các loại đường ống dẫn, viễn thông

Quyền được BT dựa trên nguyên tắc chung là sau khi nhận BT, người chủ sở

hữu vẫn phải có tiềm lực kinh tế tương tự như trước khi bị thu hồi đoạt quyền sở hữu

BT phần lớn là bằng tiền, trừ khi người chủ sở hữu và Chính phủ có thỏa thuậnkhác Điều này là phù hợp bởi vì Canada luôn có một thị trường nhà đất tích cực giúpngười bị ảnh hưởng mua các nhà đất thay thế

1.2.2 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất tại Việt Nam

1.2.2.1 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất tại Việt Nam

Trong những năm qua, việc thực hiện chính sách BT, HT & TĐC ở Việt Nam

đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định Việc thu hồi đất dé thực hiện các dự án

đã góp phan rất quan trọng dé phát triển KTXH nhưng đây cũng là một trong những

van đề nổi cộm nhất trong công tác quản lý đất đai hiện nay Da số dự án thu hồi đất,

thực hiện công tác BT, HT & TĐC để GPMB thành công đã làm cho đời sông củangười dân có đất bị thu hồi tốt hơn trước do họ nhận được khoản tiền BT cao, nhận

được sự quan tâm HT lớn dé ôn định đời song va tao viéc lam Đồng thời, chủ đầu tưcũng nhanh chóng có được mặt bằng dé triển khai dự án đầu tư, thu hồi vốn nhanhchóng, góp phan phát triển nền kinh tế chung của cả nước và sự tiễn bộ xã hội.

Theo số liệu điều tra của Báo Nông nghiệp Phát triển Nông thôn năm 2019 tai

16 tỉnh, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi chiếm khoảng 89% Đồng bằng sông Hồng

là vùng có diện tích đất bị thu hồi lớn nhất, chiếm 4,4% tông diện tích đất nông nghiệpcủa cả nước, tỷ lệ này ở Đông Nam Bộ là 2,1%, ở nhiều vùng khác là dưới 0,5%.Bảng 1.1 Diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi ở một số địa phương trên cả nước

` Tổng diện tích `

Tông diện tích ae Tỉ lệ dat nông

đât nôngTỉnh, thành đất nông ae nghiép bi thuSTT # " nghiệp bị thu Sha

pho nghiép (ha) <5 hoi (%)

2 A

Diện tích đất nông nghiệp bi thu hồi ở một

sô địa phương trên cả nước

Tuyên HàNội Hải Hưng Hải Hà Vĩnh Bắc Thừa Bình Đồng Kiên

Quang Phòng Yên Dương Nam Phúc Ninh Thiên Phước Tháp Giang

Huê

m Tổng diện tích đất nông nghiệp (ha) m Tổng diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi (ha)

m Tỉ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi (%)

Qua bảng 1.1, nhận thấy Bắc Ninh là tỉnh có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi cao

nhất, chiếm 70,11% tổng diện tích đất nông nghiệp Các tỉnh Hà Nội, Vĩnh Phúc, HàNam, Hưng Yên có tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi tương đối cao, khoảng trên dưới

30%; còn ở một số tỉnh như Kiên Giang, Đồng Tháp có tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu

hồi thấp, lần lượt chiếm chỉ khoảng 7,4% và 8,02% tổng diện tích đất nông nghiệp

Nhìn chung, việc thu hồi dat đã đáp ứng được mục tiêu phát triển KTXH, bao

đảm quốc phòng, an ninh của các địa phương; các quy định về BT, HT & TDC từngbước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quan lý kinh tế thị trường, đảm bảo

tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Việc tổ chức thực hiện thu hồiđất, BT, HT & TDC của TTPTQD bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp

ứng nhu cầu "đất sạch" dé thực hiện các dự án đầu tư, nhất là các du án đầu tư nhằm

mục đích công cộng.

Tuy vậy, những chính sách về BT, HT đã tạo ra không ít những tiêu cực và bất

cập như việc áp dụng chính sách khi thu hồi đất nông nghiệp ở các vùng nông thôn;đặc biệt, tại những đô thị lớn thì vấn đề áp dụng chính sách về BT, HT gây nhiều bấtcập, sự bat cập này thé hiện trên nhiều phương diện

Tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai van diễn biến phức tạp, ngày

càng gay gắt, kéo dai, tập trung vào BT, GPMB để phát triển các khu đô thị (chiếm

gan 70% tông sô vụ khiêu nại, tô cáo), trong đó, chủ yêu là khiêu nại vé gia dat BT,

tiềm ân sự mất ôn định ở một số nơi Da số các tỉnh đã giải quyết tốt công tác khiếunại, tố cáo nhưng cũng có một số địa phương chưa thực sự quan tâm trong công tác

giải quyết các đơn thư khiếu nại, tố cáo của nhân dân về BT, GPMB

1.2.2.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Đồng Nai

Đồng Nai thuộc vùng Đông Nam Bộ, có tọa độ địa lý từ 10°29°58” đến

11°3457” vĩ độ Bắc, từ 106°43°56” đến 107°36°46” kinh độ Đông, có diện tích tựnhiên 589.775 ha, chiếm khoảng 1,79% diện tích cả nước và khoảng 19,40% diện tích

vùng kinh tế trọng điểm Phía Nam, dân số khoảng 2.769 nghìn người; đứng thứ 02 vềdiện tích và dân số của các địa phương thuộc vùng kinh tế trọng điểm Phía Nam Tỉnh

có 11 đơn vị hành chính cấp huyện gồm 01 thành phó, 01 thị xã và 09 huyện, trong đó

thành phố Biên Hòa là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh

Địa giới hành chính tỉnh Đồng Nai tiếp giáp với 05 tỉnh, thành phố: Phía Nam

và Tây Nam giáp với thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu; phía Tây vàTây Bắc giáp tinh Bình Dương, Bình Phước; phía Đông giáp tinh Bình Thuận; phíaĐông Bắc giáp tinh Lâm Đồng Đồng Nai là tỉnh có hệ thống giao thông thuận tiện vớinhiều tuyến đường huyết mạch quốc gia đi qua như Quốc lộ 1A, Quốc lộ 20, Quốc lộ

51; đường cao tốc thành phó Hồ Chi Minh - Long Thành - Dầu Giây, tuyến đường sắt

Bắc - Nam; gần cảng Sài Gòn, gần sân bay quốc tế, đã tạo điều kiện thuận lợi chohoạt động kinh tế trong vùng cũng như giao thương với trong nước và quốc tế bằng

đường biển, đường bộ, đường sat và đường hàng không

Công tác BT, HT & TDC được Tỉnh ủy, các cấp chính quyền tỉnh Đồng Nai đặcbiệt quan tâm chỉ đạo, tổ chức thực hiện Trước khi Ban chấp hành Trung ương banhành Nghị quyết Hội nghị lần sáu Ban Chấp hành Trung ương (khoá XI), Quốc hộiban hành Luật Dat đai năm 2013 thì Ban Chấp hành Đảng bộ tỉnh Đồng Nai (khóaVIII) đã ban hành Nghị quyết số 06-NQ/TU ngày 09 tháng 01 năm 2007 về thực hiệnchính sách BT, HT & TDC khi Nhà nước thu hồi dat dé thực hiện quy hoạch các dự ánđầu tư, Hội đồng nhân dân tinh cũng đã ban hành Nghị quyết sé 85/2006/NQ-HDNDngày 21 tháng 12 năm 2006 về thực hiện chính sách BT, HT & TDC khi Nhà nước thuhồi đất Trong đó, Nghị quyết số 06-NQ/TU của Tỉnh ủy đã xác định rõ các nguyên

tặc, quan điềm chủ yêu sau:

“Xác định người dân thuộc điện thu hôi đất là những người trực tiếp đóng góptài san vào sự phát triển KTXH của đất nước, can được ghi nhận là diện được HT

chính sách xã hội có thời hạn.

Phát huy sức mạnh tổng hợp của toàn xã hội trong tổ chức thực hiện chính sách

BT, HT & TDC phải đặt dưới sự lãnh đạo, chỉ dao cua cấp ủy dang, chính quyên các

cap, sự giám sát của các cơ quan dân cử và của nhân dân

Ngoài BT về giá trị quyên sử dung đất, giá trị tài sản trên dat, can tập trung cácnguôn lực của Nhà nước và xã hội để thực hiện các chính sách HT và chính sách TĐCphù hợp, đảm bảo có lợi nhất cho người dân thuộc điện thu hồi đất có điều kiện sốngtot hơn khi chuyển đến nơi ở mới ”

Được sự quan tâm chỉ đạo của UBND tỉnh Đồng Nai, sự vào cuộc quyết liệt của

các Sở, ban, ngành và các địa phương nên công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cưtrên địa bàn tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2018-2021 đạt được nhiều kết quả khả quan, phục

vụ hiệu quả cho việc triển khai thực hiện các công trình, dự án trọng điểm góp phầnđáng kề vào công cuộc xây dựng và phát triển kinh tế- xã hội của tỉnh

Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tinh Đồng

Nai cơ bản thực hiện theo đúng quy định của pháp luật; diện tích đã giải phóng mặt

bằng đáp ứng yêu cầu triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội

Bên cạnh đó, nhiều khu tái định cư trên địa bàn tỉnh tỉnh Đồng Nai đã hình thành

và được đầu tư xây dựng mới theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, phù hợp với

tình hình thực tế tại địa phương Cùng với đó, phần lớn các khu tái định cư đã đượcxây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và tốt hơn nơi ở cũ, góp phần

ồn định cuộc sống của người dân tại nơi ở mới và phân bố lại din cư cho phù hợp với

quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của tỉnh.

1.2.2.3 Một số vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bên cạnh những kết quả đã đạt được thì công tác BT, GPMB tại Việt Nam còn

bộc lộ một số hạn ché, cụ thể như:

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của Nhà nước với tư cách là đạidiện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền lợi ích của người sử dụng đất được pháp luật

công nhận; chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi, nhất là đối với

nông dân không còn hoặc còn ít đât sản xuât hoặc những người không còn việc làm