Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng Đất của tổ chức kinh tế theo quy Định của luật Đất Đai 2013

Do đó, để có những chủ trương, chính sách đất đai đúng đắn, phù hợp với tình hình mới nhằm quản lý, khai thác, sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền v

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÍCH VĂN ĐẠO

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO QUY ĐỊNH

CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2023

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THANH HƯƠNG

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2023

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG XÉT DUYỆT

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

….………

………

………

………

…….………

………

………

………

Tp Hồ Chí Minh, Ngày …… Tháng Năm 2023

Hội đồng xét duyệt

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam kết rằng đề tài luận văn để nghiên cứu “pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật đất đai 2013” là công trình nghiên cứu của bản thân tôi Những nội dung trong được thể hiện

trong bài luận văn này tất cả là do bản thân tôi tự hoàn thành dưới sự hướng dẫn tận tình của TS Trần Thanh Hương

Luận văn được hành thành và có sự kế thừa từ những quan điểm, kết quả nghiên cứu của một số tác giả trước đó Do vậy, luận văn có sử dụng các trích dẫn, các ý kiến của các tác giả và được liệt kê rõ ràng, trung thực được trích nguồn có độ tin cậy trong phạm vi nhận thức của bản thân tôi Ngoài ra, những số liệu, thông tin

mà tôi dùng và trích dẫn vào luận văn chỉ sử dụng vào mục đích chính là nghiên cứu hoàn thành luận văn và không dùng vào mục đích khác

TÁC GIẢ

BÍCH VĂN ĐẠO

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 4

3.1 Mục đích nghiên cứu 4

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài 5

4.1 Đối tượng nghiên cứu 5

4.2 Phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 7

7 Bố cục của luận văn 7

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 8

1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 8

1.1.1 Khái niệm về tổ chức kinh tế 8

1.1.2 Phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất 10

1.1.3 Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 11

1.2 Ý nghĩa quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 15

1.2.1 Đối với nhà nước 15

1.2.2 Đối với tổ chức kinh tế 17

1.3 Sự phát triển của quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 18

1.3.1 Giai đoạn sau thời kỳ Pháp thuộc đến trước Hiến pháp 1980 có hiệu lực 18

1.3.2 Giai đoạn từ Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước Hiến pháp 1992 có hiệu lực thi hành 19 1.3.3 Giai đoạn từ Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến nay 21

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 24

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 25

2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật Đất đai năm 2013 25

2.1.1 Điều kiện có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25

2.1.2 Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28

2.1.2.1 Phải có Giấy chứng nhận 28

2.1.2.2 Quyền sử dụng đất không có tranh chấp 29

2.1.2.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án 31

2.1.2.4 Trong thời hạn sử dụng đất 33

2.2 Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 34

2.2.1 Cần phải đồng bộ và thống nhất về khái niệm tổ chức kinh tế với các văn bản luật khác 35

2.2.2 Cần thể chế hoá toàn bộ chủ trương của Đảng thành quy định pháp luật, quy

định chưa rõ ràng, thiếu cơ chế kiểm soát đối với quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TCKT 362.2.3 Đối với quy định về quyền sử dụng đất 382.2.4 Đối với quy định về thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất 38

2.2.5 Đối với quy định hình thức thuê đất trả tiền hàng năm 402.2.6 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42

KẾT LUẬN 46 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai không chỉ là địa bàn phân bổ các khu dân cư của lãnh thổ một Quốc gia, mà còn là tài sản vô cùng quý giá của Quốc gia nói chung và của người sử dụng đất nói riêng Theo đó, sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác là một quy luật vận động tất yếu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền rất

cơ bản của người sử dụng đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên không phải người sử dụng đất nào cũng có được quyền sử dụng đất một cách trọn vẹn

Hiện nay, Việt Nam phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN đòi hỏi phải có nhận thức đúng đắn về quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Do đó, để có những chủ trương, chính sách đất đai đúng đắn, phù hợp với tình hình mới nhằm quản lý, khai thác, sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững thì nhà nước cần có những chính sách, quy định về pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng để nâng cao hiệu lực, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế mà không làm ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng hay quyền sở hữu toàn dân

Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ, Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Điều này thể hiện sự vận dụng sáng tạo, đúng đắn các quan điểm của chủ nghĩa Mác- Lênin về vấn đề đất đai vào hoàn cảnh cụ thể của Việt Nam, bởi đất đai là tài sản cực kỳ quý báu, là một nguồn lực nội sinh quan trọng để phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam hiện nay

Tổ chức kinh tế là chủ thể thành lập hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh nhằm mục tiêu lợi nhuận, và đất đai là nguồn lực quan trọng, là yếu tố đầu vào, là tài

sản có giá trị và giá trị sử dụng đối với tổ chức kinh tế Thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế vừa là một trong những cách để tiếp cận đất đai bằng con đường thứ cấp, vừa là hoạt động hiện thực hoá lợi nhuận và

có vai trò quan trọng tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng, đến đời sống kinh tế-xã hội nói chung ở Việt Nam hiện nay

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện còn bộc lộ một số bất cập trong các quy định của pháp luật, những “biến tướng” phức tạp với những sai phạm tinh vi hơn, khó phát hiện hơn Qua đó, gây ảnh hưởng đến công việc quản lý, sử dụng BĐS

và làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng đất đai

Vì thế, tác giả nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013, nhằm tìm ra những giải pháp pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường chuyển nhượng đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống Từ những lý do trên đây, tác

giả chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh

tế theo quy định của luật đất đai 2013” để làm luận văn tốt nghiệp cho chương trình

Cao học Luật kinh tế tại Trường đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia Thành phố

Hồ Chí Minh)

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Sau gần mười năm Luật Đất Đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và đã có nhiều công trình nghiên cứu về những bất cập, hạn chế của các quy định, nhưng nhìn chung những vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế chưa có nhiều công trình nghiên cứu, đặc biệt chưa có đề tài chuyên sâu hẳn về đề tài

“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật đất đai 2013”

Tuy vậy, trong thời gian qua, tác giả đã thấy có những công trình nghiên cứu

có liên quan đến đề tài mà tác giả chọn để nghiên cứu như sau:

- Sách “Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu – pháp luật và thực tiễn xét

xử” của tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng (Nhà xuất bản Thông tin

và Truyền thông, năm 2011);

- Bài viết “Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Việt Nam hiện nay” đề cập đến sự phức tạp của các quy định pháp luật liên quan đến

chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân

sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất còn được điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Nhà

ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản)

- Bài viết “Quyền của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, chuyển mục đích sử dụng đất” tài liệu chuyên khảo của Bộ TNMT nghiên cứu

về một vài điểm trong quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất nhưng dung lượng rất hạn chế

- “Pháp luật về thị trường Quyền sử dụng đất- Thực trạng và hướng hoàn

thiện.” Luận án Tiến sỹ Luật học của Lưu Quốc Thái - Trường Đại học Luật TP Hồ

Chí Minh (2009) Luận án đã phân tích kỹ lưỡng về những quy định của pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam, đồng thời trình bày thực trạng và đưa ra hướng hoàn thiện pháp luật Mặc dù, công trình nghiên cứu được thực hiện vào năm

2009, tính đến nay cũng gần 12 năm và trải qua nhiều sự thay đổi về quy định pháp luật về quyền sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

tổ chức kinh tế nói riêng, nhưng đây là công trình nghiên cứu để tác giả có thể tham khảo rõ nội dung về mặt lý luận trong quá trình nghiên cứu về nội dung liên quan đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- “Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất”,

Luận án Tiến sĩ luật học của Nguyễn Ngọc Minh - Trường Đại học Luật Hà Nội bảo

vệ thành công vào năm 2016 Luận án này tập trung nghiên cứu những vấn đề sau:

Lý giải, làm rõ một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức

kinh tế trong sử dụng đất, làm rõ bản chất, những đặc trưng của chế định pháp luật

về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất; Tập trung phân tích, đánh giá nội dung các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Nghiên cứu các quy định hiện hành về điều kiện, trình tự, thủ tục và cơ chế thực hiện quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất; Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thi hành các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Đề tài “Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nước ngoài tại

Việt Nam” do tác giả Trần Thị Minh Hà - Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội bảo

vệ năm 2003, đề tài đề cập đến một khía cạnh của tổ chức kinh tế nước ngoài khi tham vào quan hệ sử dụng đất tại Việt Nam có quyền và hạn chế quyền gì

- Nguyễn Quang Tuyến (2018), Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Sách chuyên khảo, Nhà xuất bản (NXB) Chính Trị Quốc Gia Sự Thật, với sách chuyên khảo này, tác giả Nguyễn Quang Tuyến đã phân tích làm rõ những nội dung

cơ bản của pháp luật về sở hữu đất đai, pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai và

sử dụng đất ở Việt Nam từ năm 1945 đến nay; nêu bật những thành tựu, hạn chế để

từ đó đề xuất các giải pháp để tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong thời gian tới

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích để nghiên cứu đề tài là phân tích quy định pháp luật liên quan đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

mà cụ thể là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013, góp phần hoàn thiện khung pháp lý và khuyến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành các quy định này cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Việt Nam, nhất là trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Từ mục đích trên, tác giả thực hiện các nhiệm vụ cần thiết để làm rõ các quy định trên như: nghiên cứu về các vấn đề lý luận, nghiên cứu về thực trạng của quy định pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013, để từ đó tác giả đưa ra những nhận xét, đánh giá các quy định của pháp luật đất đai và chỉ ra những điểm bất cập nhằm đề ra những kiến nghị giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp luật đất đai hiện hành

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:

- Lịch sử hình thành, quan điểm và chủ trương của Đảng về chính sách pháp luật đất đai nói chung và về quyền chuyển nhượng quyền sử đất nói riêng

- Các quy định của pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của của tổ chức kinh tế bao gồm: điều kiện có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và điều thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- Thực trạng của các quy định pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Đầu tư 2020, Luật Thương mại 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự năm 2005, năm 2015; Luật Đất đai năm 2013; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Đầu tư 2020, Luật Thương mại 2005

và các văn bản hướng dẫn thi hành v.v Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào nội dung các quy định

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 (gồm có giấy

chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất)

Qua đó, tác giả sẽ phân tích, đánh giá các nội dung trên, từ đó đưa ra những bất cập hạn chế nhất định trong phạm vi hiểu biết của bản thân cũng như tham khảo của các nguồn tài liệu chính thống từ trong nước lẫn nước ngoài để có nhìn sâu sắc

và nhằm đưa ra các kiến nghị thay đổi với mục đích hoàn thiện pháp luật đất đai, tạo hành lang pháp lý rõ ràng, mạch lạc

5 Phương pháp nghiên cứu

Với đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như sau:

Phương pháp lịch sử: với phương pháp này, sẽ được tác giả phân tích chủ

yếu vào Chương 1 ở từng giai đoạn nhằm nêu sự hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về “tổ chức kinh tế”, “quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Qua đó, để giải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra

Phương pháp phân tích, tổng hợp: tác giả sẽ sử dụng phương pháp phân tích

các quy định của pháp luật hiện hành đối với quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Từ đó, đưa ra khái quát và tổng kết chung những vấn đề cốt lõi được sắp xếp nằm ở Lời mở đầu, Kết luận chương 1, Kết luận chương 2 và Kết luận chung trong Luận văn

Phương pháp so sánh: phương pháp được sử dụng như một cách thức để so

sánh các quy định Luật Đất Đai 2013 so với các Luật Đất Đai của các thời kỳ trước Không những vậy, phương pháp này tác giả còn dùng để so sánh giữa Luật Đất Đai

2013 với các luật khác có liên quan như Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, Luật Doanh Nghiệp, Luật Đầu Tư

Nhìn chung, trong tất cả các phương pháp nghiên cứu, phương pháp phân tích, tổng hợp, và so sánh là những phương pháp quan trọng được tác giả dùng xuyên suốt toàn luận văn, là phương pháp giúp tác giả đưa ra những khuyết điểm, thiếu sót của

các quy định pháp luật hiện hành để sau cùng nhằm hướng tới việc hoàn thiện các quy định của pháp luật

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Luận văn sẽ là công trình nghiên cứu về những quy định của pháp luật trên cơ

sở vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 Qua đó, Luận văn này sẽ là nguồn tài liệu nghiên cứu cho sinh viên, học viên và những cá nhân, tổ chức khác có nhu cầu quan tâm về nội dung nghiên cứu đề tài này hoặc đề tài khác có liên quan

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần cam đoan, danh mục viết tắt, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 2 chương:

Chương 1 Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Chương 2 Thực trạng pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo luật đất đai năm 2013 và hướng hoàn thiện

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

1.1.1 Khái niệm về tổ chức kinh tế

Dưới góc độ xã hội, tổ chức là một tập thể gồm nhiều người hợp lại với nhau

để thực hiện một mục tiêu chung nào đó Tổ chức có thể được phân thành nhiều loại hình khác nhau, nếu căn cứ theo sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền và cơ cấu nhân sự điều hành có thể phân loại thành tổ chức chính thức và tổ chức phi chính thức; nếu căn cứ theo trách nhiệm pháp lý thì có thể phân thành tổ chức có tư cách pháp nhân và tổ chức không tư cách pháp nhân; nếu căn cứ vào tính quyền lực Nhà nước, có thể được phân thành cơ quan Nhà nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức chính trị, chính trị - xã hội ; nếu căn cứ vào mục tiêu lợi nhuận thì có thể phân thành tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội Ở Việt Nam hiện nay, trong nền kinh tế thị trường, TCKT là chủ thể kinh doanh chủ yếu và quan trọng nhất Thuật ngữ “tổ chức kinh tế” được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và trong các văn bản pháp luật về kinh tế Tuy nhiên, trong mỗi giai đoạn khái niệm tổ chức kinh tế thường có một số điểm khác biệt

Theo Từ điển Luật học: TCKT của Nhà nước được hiểu là tổ chức sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ nền kinh tế quốc dân, phục vụ đời sống xã hội, do Nhà nước thành lập và quản lý nhằm thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước TCKT của Nhà nước là DN và các chủ thể kinh tế khác của Nhà nước hoạt động trên các lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân Bước vào nền kinh tế thị trường, tổ chức kinh tế do nhiều thành phần kinh tế thành lập nên nội hàm của khái niệm tổ chức kinh tế, bao gồm: TCKT Nhà nước và TCKT phi Nhà nước (tổ chức kinh tế tư nhân, tổ chức kinh

tế tập thể, tổ chức kinh tế hỗn hợp và tổ chức kinh tế nước ngoài v.v) Khái niệm tổ TCKT bắt đầu được nhiều tác giả tiếp cận với sự đồng nhất chung và không có sự phân biệt giữa các chủ thể

Hiện nay, khái niệm TCKT còn nhiều vấn đề chưa rõ ràng, chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật về đất đai với các văn bản pháp luật khác có liên quan, điều đó ảnh hưởng đến tính thống nhất trong các quy định pháp luật, ảnh hưởng đến thực tiễn thi hành và áp dụng pháp luật Tuy không có định nghĩa cụ thể về TCKT, nhưng thuật ngữ “tổ chức kinh tế” đã được nhắc đến trong một số các quy định của pháp luật về thương mại, doanh nghiệp, đất đai, hợp tác xã và đầu tư

Theo khoản 2 Điều 75 BLDS năm 2015 lại quy định “pháp nhân thương mại bao gồm Doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế khác” mà theo quy định pháp luật DN thì DNTN là một loại hình DN, hoạt động kinh doanh theo quy định pháp luật, khái niệm về pháp nhân thương mại như vậy cũng chưa chặt chẽ và mâu thuẫn với chính quy định về pháp nhân Khoản 1 Điều 74 BLDS năm 2015

Nhưng LĐĐ cũng chưa đưa ra khái niệm về TCKT mà chỉ liệt kê tổ chức nào

là TCKT và thu hẹp lại rằng: “TCKT bao gồm DN, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự, trừ DN có vốn ĐTNN”1

Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2021 là văn bản quy định đầy đủ hơn cả về giải thích từ ngữ: “Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh”2 Do vậy, khái niệm TCKT gồm cả TCKT trong nước và TCKT nước ngoài Nghiên cứu các quy định khác của Luật Đầu tư năm 2020 thì TCKT có vốn ĐTNN

là TCKT có nhà ĐTNN là thành viên hoặc cổ đông 3 Nhà ĐTNN là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu

tư kinh doanh tại Việt Nam4,

1 Khoản 27 Điều 3 LĐĐ năm 2013

2 Khoản 21 Điều 3, LĐT năm 2020

3 Khoản 22 Điều 3, LĐT năm 2020

4 Khoản 19 Điều 3, LĐT năm 2020

Khái niệm TCKT cũng không được quy định rõ trong Luật Doanh nghiệp 2020

mà chỉ đưa ra khái niệm về “doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ

sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh” 5

Khái niệm TCKT cũng không được quy định rõ trong Luật hợp tác xã năm

2012 mà chỉ đưa ra khái niệm về “Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu,

có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã”6. và “Liên hiệp hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 04 hợp tác xã tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm đáp ứng nhu cầu chung của hợp tác xã thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng

và dân chủ trong quản lý liên hiệp hợp tác xã” 7.

Như vậy, theo các quy định pháp luật trên có thể hiểu TCKT là tổ chức được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, bao gồm: doanh nghiệp (“không có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc

cổ đông”), hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự

1.1.2 Phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất

Như phân tích ở trên, LĐĐ hiện nay vẫn chưa đưa ra một khái niệm về TCKT

mà chỉ liệt kê TCKT gồm: doanh nghiệp (“không có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông”), hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Khái niệm doanh nghiệp được quy định trong Luật Doanh nghiệp, khái niệm hợp tác xã được

5 Khoản 10 Điều 4, LDN năm 2020

6 Khoản 1 Điều 3, LHTX năm 2012.

7 Khoản 2 Điều 3, LHTX năm 2012.

quy định trong Luật Hợp tác xã, trong khi BLDS năm 2015 quy định doanh nghiệp

và TCKT khác là pháp nhân thương mại Do đó, Có nhiều tiêu chí phân loại TCKT trong sử dụng đất Trường hợp căn cứ vào cấu trúc vốn theo quy định của LDN năm

2020 thì TCKT SDĐ được phân thành:

Một là, DN Nhà nước SDĐ Đó là DN do Nhà nước do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, tổng số cổ phần có quyền biểu quyết được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ trong lĩnh vực SX - KD - DV

DNNN SDĐ, bao gồm CTTNHH Nhà nước hai thành viên trở lên; CTTNHH Nhà nước một thành viên; DN 100% vốn Nhà nước

Hai là, DN thuộc các thành phần kinh tế khác SDĐ Đó là CTCP, CTTNHH, Cty hợp danh và DNTN được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ

sử dụng vào mục đích SX – KD – DV

Ba là, DN có vốn ĐTNN SDĐ bao gồm DN 100% vốn ĐTNN, DN liên doanh

“DN Việt Nam mà nhà ĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư” được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự

án đầu tư tại Việt Nam”

Bốn là, các TCKT tập thể SDĐ, bao gồm các HTX, liên hiệp HTX được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ trong hoạt động SX – KD – DV Căn

cứ vào ngành nghề kinh doanh BĐS, có thể phân thành TCKT KDBĐS và TCKT không KDBĐS

1.1.3 Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

a) Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

dư Do đó, để được tiếp cận và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, thì các quyền liên quan đất đai phải được quy định cụ thể Khác với các quốc gia trên thế giới, Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện của chủ sở Quyền sở

hữu này bao gồm: quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt ng đó, quyền sử dụng đất (QSDĐ) – quyền tự thân của chủ sở hữu 8., quyền này - sử dụng một cách giao tiếp bằng cách trao cho người sử dụng đất với hình chuyển giao hoặc công nhận

Thông qua hoạt động điều phối đất đai (quy hoạch, kế hoạch sử dụng để đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, ) của Nhà nước, Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai nhưng không sử dụng trực tiếp mà chuyển giao quyền này cho chủ thể sử dụng đất Đây là cách thực hiện gián tiếp việc khai thác các lợi ích từ đất đai Vì lẽ đó, việc chuyển giao này chỉ là chuyển QSDĐ cho CTSDĐ, Nhà nước vẫn là chủ sở hữu với đất đai

Nhìn chung, khái niệm QSDĐ được cho là gần giống với khái niệm quyền sở hữu đất đai Thế nhưng, giữa QSDĐ và quyền sở hữu đất đai có sự khác biệt, chẳng hạn như: QSDĐ của CTSDĐ được sinh ra từ quyền sở hữu đất đai Nhà nước là chủ

sở hữu đất đai, và thông qua việc trao quyền cho CTSDĐ là cách thức thực hiện quyền

sở hữu gián tiếp của mình Pháp luật chỉ quy định quyền sở hữu đất đai là nhà nước, thế nên không có bất kỳ chủ thể nào được sở hữu đất đai Tại đây, theo quy định của pháp luật thì QSDĐ là một quyền tài sản được pháp luật công nhận (Điều 115 BLDS 2015) Nhà nước trao QSDĐ cho CTSDĐ để từ đó họ có thể thực hiện các giao dịch QSDĐ như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp, góp vốn bằng QSDĐ Ngoài ra, QSDĐ của CTSDĐ vẫn còn hơn so với quyền sở hữu đất đai của Nhà nước Nghĩa là đối với người được nước cho thuê đất thì hiển nhiên có quyền và nghĩa vụ của một CTSDĐ

Thế nhưng, đối với người được CTSDĐ cho thuê QSDĐ về nguyên tắc sẽ không có nghĩa vụ của CTSDĐ (chẳng hạn như sẽ không được cấp GCNQSDĐ, trừ

họ thuê đất trong các khu công nghiệp, … theo luật định)

8 Phạm Văn Võ (2008), “Về các đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam” tập chí nhà nước và Pháp luật, số 04, tr.31.

Thực tế, thuật ngữ QSDĐ đã được sử dụng rộng rãi, phổ biến trong các văn bản quy phạm pháp luật nhưng hiện nay vẫn chưa có văn bản nào quy định chính thức khái niệm về thuật ngữ này Hơn nữa, Nhà nước muốn cụ thể hóa QSDĐ trên thị trường và “xem việc bảo vệ quyền của người sử dụng đất trong các giao dịch như là bảo vệ trật tự công cộng” 9 Với ý nghĩa đó, pháp luật đã quy định về quyền chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, cũng giống như thuật ngữ QSDĐ, thuật ngữ quyền chuyển nhượng QSDĐ đến nay cũng chưa có khái niệm cụ thể trong luật

“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”10 nghĩa là đối với QSDĐ khi thỏa mãn các điều kiện của luật định iên được coi là quyền tài sản và từ

đó quyền tài sản này được chuyển trong giao lưu dân sự Việc người sử dụng đất được thực hiện giao dịch QSDĐ được quy định chính thức tại Điều 18, Hiến pháp năm

1992, để ghi nhận rõ hơn cho chính xác thuật ngữ thời điểm ấy là thực hiện “chuyển quyền sử dụng đất” Trên cơ sở Hiến pháp này, LĐĐ 1993 quy định có năm (05) loại quyền chuyển quyền ban đầu gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế quyền sử dụng đất Tuy có cụ thể hóa theo Hiến pháp 1992, nhưng sự thật là LĐĐ

1993 không sử dụng thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất” mà là nêu tên cụ thể của từng quyền và dĩ nhiên cũng không đề cập đến thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất” Ngay cả LĐĐ 1993 có hai đợt sửa đổi bổ sung vào năm 1998 và năm 2001 thì chỉ có quy định bổ sung thêm quyền góp vốn bằng giá trị QSI LĐĐ và đến khi LĐĐ

2003 có hiệu lực thì Nhà nước cũng chỉ tăng thêm một quyền nữa đó là quyền tặng cho QSDĐ chứ không hề đề cập thêm hay diễn giải thuật ngữ này Chỉ đến khi LĐĐ

năm 2013 ra đời, thuật ngữ này mới được giải thích như sau: “Chuyển quyền sử dụng

đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua

9 Ninh Thị Hiền (2013), “Trình tự thủ tục giao dịch QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại dự thảo Luật Đất Đai sửa đổi”, tạp chí khoa học pháp lý đặc san, số 01, tr.45.

10 Điều 115 BLDS năm 2015

các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” 11

b) Khái niệm quyền chuyển nhượng QSDĐ của TCKT

CNQSDĐ là một dạng cụ thể của chuyển nhượng tài sản Vì vậy, muốn tìm hiểu khái niệm CNQSDĐ thì trước tiên cần giải mã nội hàm của khái niệm chuyển nhượng tài sản Dưới góc độ pháp lý, chuyển nhượng tài sản là việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng tài sản từ chủ sở hữu tài sản này sang chủ sở hữu tài sản khác Có nghĩa là chuyển nhượng tài sản là việc chủ sở hữu tài sản

tự nguyện chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng tài sản của mình cho người khác “Chuyển nhượng tài sản: việc chuyển giao tài sản từ chủ sở hữu này sang chủ sở hữu khác thông qua hợp đồng mua bán, tặng, cho, thừa kế, trao đổi, cho vay Kể từ thời điểm nhận tài sản chuyển nhượng, người được chuyển nhượng có quyền sở hữu tài sản đó và cũng từ thời điểm đó chấm dứt quyền sở hữu tài sản của người chuyển nhượng Đối với CNQSDĐ là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Trong các giao dịch về QSDĐ trên thị trường thì CNQSDĐ của các tổ chức kinh tế chiếm ưu thế, được thực hiện thường xuyên, phổ biến và là sự lựa chọn nhiều hơn của các tổ chức kinh tế so với các giao dịch khác CNQSDĐ của các tổ chức kinh

tế là một trong những phương thức chuyển giao QSDĐ từ chủ thể đầu tư này sang chủ thể đầu tư khác trên cơ sở tôn trọng tối đa các quy luật khách quan của thị trường,

sự can thiệp của Nhà nước đối với quan hệ này chỉ trong giới hạn nhất định với tính cách là chủ thể trung gian tạo sân chơi pháp lý để dẫn dắt, là “trọng tài” để các chủ thể tham gia quan hệ hiện thực hóa mục đích và ý tưởng đầu tư của mình Tuy nhiên,

bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước nên phần lớn các giao dịch

11 Khoản 10 Điều 3 LĐĐ năm 2013

về QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất nói chung và giao dịch và đặc biệt là CNQSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng – chủ thể sử dụng một lượng lớn đất đai trong xã hội luôn có sự quản lý, kiểm soát và chi phối sâu rộng, chặt chẽ khi thiết lập các quan hệ, giao dịch, thậm chí là can thiệp sâu đối với giao dịch Sự can thiệp này xét ở khía cạnh tích cực cho thấy, đó là sự cần thiết khách quan nhằm đảm bảo giao dịch CNQSDĐ của các tổ chức kinh tế đi theo định hướng và khung khổ pháp lý, nhằm điều hòa lợi ích của Nhà nước, của các bên tham gia giao dịch và vì lợi ích chung của cộng đồng, xã hội Tuy nhiên, sự can thiệp và kiểm soát quá nghiêm ngặt của Nhà nước mang lại nhiều mặt tiêu cực, là rào cản đối với các tổ chức kinh tế, làm ảnh hưởng tới nguồn cung và cầu về QSDĐ trên thị trường BĐS, QSDĐ của tổ chức kinh

tế không thể lưu thông và dịch chuyển tới các chủ thể khác thực sự có khả năng và nhu cầu Vì vậy, sự cần thiết khách quan cần phải có cơ chế linh hoạt và hợp lý, tạo

xu hướng “mở” để giao dịch CNQSDĐ được thực hiện trong điều kiện thuận lợi, an toàn và hiệu quả, kích thích sự chủ động và linh hoạt cho các tổ chức kinh tế trong hoạt động đầu tư, kinh doanh

Từ những bình luận trên có thể hiểu khái niệm về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế như sau: CNQSDĐ của tổ chức kinh tế là sự thỏa thuận giữa các bên mà một bên chủ thể là tổ chức kinh tế, theo đó bên chuyển nhượng chuyển giao đất

và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng tương ứng với giá trị QSDĐ tuân theo quy định pháp luật đất đai và điều kiện do BLDS và pháp luật đất đai quy định để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật vì mục tiêu lợi nhuận

1.2 Ý nghĩa quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

1.2.1 Đối với nhà nước

Là công cụ Nhà nước đặt ra nhằm kiểm soát chặt chẽ buộc các giao dịch thực hiện hợp pháp, đúng đắn hơn Bản thân Nhà nước không thể trực tiếp tự khai thác các

lợi ích từ đất đai, thế nên Nhà nước trao quyền này cho các cá nhân, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện quyền Thêm nữa, cá nhân hay cơ quan nhà nước có thẩm quyền này họ cũng không thực hiện trực tiếp được, do vậy họ gián tiếp thực hiện quyền bằng cách trao cho chủ thể có khả năng khai thác tốt được lợi ích từ đất đai Đến đây, các chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai có nhu cầu thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất (như chuyển nhượng, góp vốn ) nên các quy định trong luật phải được quy định chặt chẽ để đảm bảo đất đai được giao dịch một cách hợp pháp, đúng người, đúng đối tượng, để tránh tình trạng đất đai bị sử dụng hoang phí

và không khai thác được tối đa lợi ích từ đất đai mang lại Là tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Các giai đoạn trước, nước ta không cho phép giao dịch QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất khác nhau, Quan hệ đất đai ở đây chỉ là Nhà nước với cá nhân, tổ chức theo cơ chế “xin — cho", ban bố Đến khi các quy định về giao dịch QSDĐ được cụ thể hóa trong luật, đồng nghĩa với việc sẽ kèm theo các quy định về nghĩa vụ tài chính phát sinh khi các giao dịch QSDĐ được thực hiện giữa các bên Các nghĩa vụ tài chính đối với đất đai như thuế SDDĐ, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ Hơn nữa, thông thường giá trị của QSDĐ trên thị trường của đất đai là cao,

vì đất không thể tăng thêm hay “nở ra” được, do vậy các nghĩa vụ tài chính dĩ nhiên theo tỷ lệ cũng không phải là một nguồn thu nhỏ

Không những đạt được những lợi ích trên, ngoài ra những quy định về quyền giao dịch QSDĐ được quy định cụ thể, rõ ràng sẽ góp phần to lớn nhằm thu hút các nguồn vốn lớn từ nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Để tham gia vào sân chơi lành mạnh này, chính sách pháp luật được quy định bình đẳng, công bằng bao gồm trong việc xác lập QSDĐ, thực hiện quyền giao dịch QSDĐ và các thủ tục hành chính được thực hiện một cách khoa học, rút gọn, nhanh chóng,

để các nhà đầu tư nước ngoài mong muốn đầu tư vào Việt Nam không bị đặt trong trạng thái e dè và với suy nghĩ sẽ gặp rủi ro cao Đồng thời, điều này sẽ giúp nước ta để năng lực cạnh tranh thu hút đầu tư so với các nước láng giềng,

vì họ cũng hiểu rất rõ rằng, việc thu hút đầu tư nước ngoài tốt thì các lợi ích

"ngầm" trong phi vụ này là vô cùng to lớn

1.2.2 Đối với tổ chức kinh tế

Một là, CNQSDĐ nói chung và CNQSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng là một phương thức cụ thể để phân phối, điều hòa đất đai giữa tổ chức kinh tế không còn nhu cầu SDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu SDĐ trong điều kiện đất đai - tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mang tính hữu hạn (bị giới hạn về không gian, diện tích và ngày càng trở lên khan hiếm) Thông qua đó, bảo đảm cho đất đai được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả tránh việc không sử dụng, bỏ hoang hoặc lãng phí

Hai là, CNQSDĐ là phương thức để đất đai vận động theo các quy luật khách quan của thị trường Điều này làm cho đất đai luôn luôn vận động và phát huy vai trò, giá trị trong nền kinh tế thị trường Thông qua CNQSDĐ của tổ chức kinh tế góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng Hoạt động này có tác động tích cực đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh và tạo thêm nhiều cơ hội, lĩnh vực kinh doanh cho các TCKT ở nước ta Điều này có tác động tích cực đến sự ổn định kinh tế vĩ mô và sự tăng trưởng của nền kinh tế

Ba là, CNQSDĐ của TCKT là phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ nói chung và của TCKT nói riêng Bởi lẽ, khi TCKT không còn nhu cầu SDĐ thì có quyền chuyển nhượng cho người khác để thu về một khoản tiền hoặc một lợi ích vật chất nhất định tương ứng với giá trị của QSDĐ Mặt khác, CNQSDĐ tạo điều kiện, hỗ trợ cho TCKT trong hoạt động đầu tư, SX - KD thay đổi phương án, hiệu chỉnh, định vị chiến lược, kế hoạch kinh doanh phù hợp đáp ứng nhu cầu của thị trường trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế Bên cạnh

đó, việc CNQSDĐ của TCKT còn góp phần thúc đẩy các giao dịch dân sự nói chung

và giao dịch về QSDĐ nói riêng phát triển trong nền kinh tế thị trường

Bốn là, CNQSDĐ của tổ chức kinh tế còn là sự ghi nhận, bảo hộ của Nhà nước bằng pháp luật đối với các quyền của người SDĐ nói chung và của tổ chức kinh tế SDĐ nói riêng Mặt khác, hoạt động này là sự “hiện thực hóa” các quyền của người SDĐ nói chung và quyền của tổ chức kinh tế SDĐ nói riêng được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan Hơn nữa, nó còn là sự thể hiện chủ trương, chính sách của Nhà nước trong việc tôn trọng quyền tự do định đoạt quyền của người SDĐ (trong đó có TCKT SDĐ

Năm là, CNQSDĐ của TCKT góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách của Nhà nước Bởi lẽ, thông qua giao dịch CNQSDĐ; người SDĐ (bao gồm TCKT SDĐ) nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập DN; nộp phí về công chứng, chứng thực các giấy tờ về đất đai; công chứng, chứng thực các loại hợp đồng về QSDĐ Bên nhận CNQSDĐ và nộp lệ phí khác theo quy định…

1.3 Sự phát triển của quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của tổ chức kinh tế

1.3.1 Giai đoạn sau thời kỳ Pháp thuộc đến trước Hiến pháp 1980 có hiệu lực

Cụ thể giai đoạn 1959 – 1980, theo quy định của Hiến pháp năm 1959, “chế

độ sở hữu đất đai nước ta gồm các hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu toàn dân (sở hữu của Nhà nước) và sở hữu tập thể” Trong đó, đất đai thuộc sở hữu tư nhân chiếm không đáng kể Nên đây có thể là điều kiện thuận lợi để Việt Nam xác lập một cách tuyệt đối hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất đai12

Sự thống nhất đất nước năm 1975 là mốc thời gian quan trọng để nước ta bắt đầu xây dựng và phát triển Tuy nhiên, do việc ổn định chính trị, kinh tế và xã hội còn gặp nhiều khó khăn, thử thách nên các vấn đề chung trong đó có đất đai chưa được Nhà nước quan tâm sâu sắc

12 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, Nxb Lao Động, tr.94

1.3.2 Giai đoạn từ Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước Hiến pháp 1992

có hiệu lực thi hành

Tại giai đoạn này, khi mà Hiến pháp 1980 - Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam thống nhất được thông qua, trong đó quy định toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19), Hiến pháp không quy định về sở hữu tư nhân, nhà nước chỉ bảo hộ tài sản thuộc sở hữu cá nhân với mục đích để đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt Do đó, Hiến pháp năm 1980 càng không thừa nhận kinh tế thị trường nên không xuất hiện bất cứ thị trường nào cả, dẫn đến thị trường QSDĐ cũng không tồn tại và đồng nghĩa với việc không có bất cứ giao dịch QSDĐ nào xảy ra

Nhà nước thực hiện rõ vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân trên cơ sở Hiến pháp 1980, LĐĐ 1987 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” (Điều 1), và đồng thời nhấn mạnh thêm: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức” (Điều 5), điều này cũng phần nào tuyên bố và nhắc nhở rằng bất kể các giao dịch QSDĐ tại thời kỳ này đều

bị nghiêm cấm, tiếp tục phát triển nền kinh tế theo mô hình kế hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp Bởi lẽ đất đai tại đây chỉ được Nhà nước xem như là một thứ phúc lợi chung cho cả cộng đồng và nó không mang bất kỳ giá trị kinh tế nào cả

Nhà nước đã quy định chủ quan các quy định như trên, phần nào đã thể hiện tầm nhìn hạn chế và tư duy yếu kém của Nhà nước thời kỳ này, vì nó đi ngược lại quy luật kinh tế chung, giống như một sợi dây thép thắt chặt vào bánh xe đang cố tiến lên phía trước Và từ đó, hậu quả ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế xã hội, đáng chú

ý nhất là trong lĩnh vực đất đai:

Một là, tình trạng sử dụng đất không hiệu quả Bằng chứng là năm 1980, thay

vì dự kiến dư thừa lương thực với kế hoạch 21 triệu tấn thì Việt Nam phải nhập khẩu

lương thực nhiều nhất trong lịch sử: 1,57 triệu tấn 1976-1980, tốc độ tăng GDP chỉ đạt 1,4%, thậm chí năm 1980 còn -1%, tăng thu nhập chưa tới 0,5%"13

Hai là, khả năng quản lý nhà nước về đất đai yếu kém dẫn đến các giao dịch

bất hợp pháp mọc lên như nấm Mặc dù đã nghiêm cấm việc mua, bán đất đai dưới mọi hình thức, nhưng pháp luật đất đai lúc này lại quy định cho phép các giao dịch

về TSGLVĐ Cho nên, hầu hết các giao dịch về QSDĐ, hay gọi là chuyển QSDĐ đều khoác lên mình tấm áo với danh nghĩa các giao dịch TSGLVĐ diễn ra vô cùng hiệu quả Hiệu quả là đối với các bên thực hiện giao dịch, nhưng hậu quả để lại vô cùng nghiêm trọng, nhất là việc ngân sách Nhà nước bị thất thu (nguồn thu này đáng lẽ chiếm lượng dồi dào và đóng góp lớn vào các hoạt động của Nhà nước) và đất đai bị

Từ đó, ta có thể nhận thấy rằng trong quá áp dụng LĐĐ 1987, Nhà nước hầu như chỉ đề cao việc quản lý hành chính đối với đất đai cùng với quan niệm không chính xác về sở hữu toàn dân đối với đất đai nên đất đai không được xem là hàng hóa,

mà chỉ là phúc lợi Nhà nước “ban” cho dân Chính vì vậy, các giao dịch QSDĐ với

cá nhân, tổ chức nói chung và giao dịch QSDĐ nói riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều không có bất kỳ “sân chơi” nào được công nhận

13 Minh Sơn, “75 năm nền kinh tế lột xác”, xac-4155833.htmt

https://vnexpress.net/75-nam-nen-kinh-te-lot-1.3.3 Giai đoạn từ Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến nay

Vào giai đoạn này, quan hệ về đất đai tại Việt Nam có sự thay đổi lớn, không những vậy còn là một bước ngoặt trong trong cách thức quản lý và sử dụng đất Sự

ra đời của LĐĐ 1993 đã làm cho đất đai được quy định có giá (Điều 12) và người đất được chuyển quyền sử dụng đất (Khoản 3 Điều 73) (tức có quyền giao QSDĐ), và điều này dĩ nhiên làm cho quan hệ hàng hóa – tiền tệ xuất hiện để thay thế quan hệ

sử dụng đất theo cách thức phân phối “ban cho” Sự thay đổi lớn này làm cho thị trường đất đai có cơ hội được trở về tham gia vào các quan hệ giao dịch theo đúng bản chất và chức năng của nó Thêm vào đó, tại Điều 1 LĐĐ 1993 đã chính thức quy định về địa vị pháp lý của tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê đất khi họ sử dụng đất tại Việt Nam, không những vậy còn quy định cả một (Chương 5) để làm rõ các quy định về việc thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài Đây là một tín hiệu đáng mừng để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân nước ngoài cùng tham gia vào quan hệ đất đai đã bị đóng chặt bao năm qua

Tuy LĐĐ 1993 có nhiều thay đổi tích cực, nhưng đâu đó vẫn còn hạn chế nhiều, nhất là quy định không cho phép tổ chức kinh tế và người sử dụng đất được OSDĐ Nhưng may thay, Luật sửa đổi bổ sung của LĐĐ 1993 được thông qua (12/1998) và chính thức quy định quyền chuyển QSDĐ của tổ chức kinh tế và của người sử dụng đất thuê Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi, bình đẳng, đa dạng các giao dịch QSDĐ mà chủ thể tham gia Và tiếp đến lần sửa đổi tiếp theo của LĐĐ

1993 (6/2001) thì không có gì đổi mới thêm về các quy định về giao dịch QSDĐ, mà chỉ chủ yếu sửa đổi, bổ sung các quy định quản lý nhà nước về đất đai

Mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung hai lần, các quy định của LĐĐ 1993 còn nhiều điểm bất cập khi áp dụng quy định luật vào thực tế:

Một là, chủ thể sử dụng đất được quy định có quyền chuyển QSDĐ nhưng thực tế để thực hiện được quyền này buộc họ phải đi xin phép cơ quan quản lý của nhà nước, nếu được cho phép thì mới tiếp tục thực hiện quyền giao dịch Điều này

chẳng khác nào chủ thể sử dụng đất được trao quyền được phép chuyển QSDĐ một cách hình thức, bù nhìn

Hai là, người nước ngoài bị phân biệt đối xử trong việc sử dụng đất, nhất là không được chuyển nhượng QSDĐ giống như tổ chức, cá nhân trong nước,

Đến LĐĐ năm 2003 14 ra đời để thay thế cho LĐĐ năm 1993 để thực hiện chủ trương công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, đồng thời đáp ứng kịp với xu hướng của thế giới điểm mới của LĐĐ 2003 là các quyền và nghĩa vụ của chủ thể SDĐ ngày càng được mở rộng khi mà trước đây chủ thể SDĐ chỉ có năm (05) hình thức giao dịch QSDĐ là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp thì nay được bổ sung thêm hai giao dịch là góp vốn và tặng cho QSDĐ Không những vậy, Đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng đã được thừa nhận, cũng chính vì quyền này mà đã làm tổ chức, cá nhân nước ngoài có thêm tự tin

và động lực lớn để thực hiện hoạt động đầu tư vào Việt Nam

Tuy nhiên, cùng nhìn lại sau nhiều năm thực hiện LĐĐ 2003, thị trường về đại nói riêng và thị trường BĐS nói chung ở Việt Nam là rất bất bình thường và vô cùng hỗn loạn” Thị trường BĐS đã xuất hiện các “cơn sốt bất động sản đẩy giá ảo với mức báo động dẫn đến những chủ thể thực sự cần sử dụng đất đai không có khả năng tiếp cận, hoặc phải chịu áp lực khi phải gồng gánh một khoả tiền khá lớn để có được QSDĐ (vay thêm ngân hàng, ), không những vậy, đối với những đối tượng “lướt sóng” trong giai đoạn cơn sốt bất động sản vừa dừng lại gây ra nhiều hậu quả tiêu cực khác nhau (phá sản, “đầu cơ” nên đất bỏ không làm thu hẹp dẫn cánh cửa tiếp cận nguồn đất đai cần thiết tới đúng chủ thể cần sử dụng ) Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đên thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng từ khoảng cuối năm 2004 đến khoảng cuối năm 2006 Vì lẽ đó, Hiến pháp 2013 có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2014 khẳng định rõ đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý15 Quyền chuyển quyền sử

14 Luật số 13/2003/QH11 về đất đai

15 Điều 53 Hiến pháp 2013