Theo tác giả, không phụ thuộc vào tên gọi của bất động sản du lịch mà chỉ cần dựa vào bản chất của bất động sản nên cho rằng pháp luật hiện hành đã khá đầy đủ để điều chỉnh các vấn đề li
Tình hình nghiên cứu
Mặc dù loại hình CHDL đã xuất hiện ở Việt Nam từ lâu, nhưng nghiên cứu toàn diện về sở hữu CHDL vẫn còn hạn chế, chủ yếu dưới dạng tạp chí và bài báo khoa học, với số lượng luận văn và luận án còn khiêm tốn Hiện nay, một số công trình nghiên cứu đã được thực hiện liên quan đến chế độ sở hữu đối với CHDL.
Luận văn thạc sĩ “Bảo vệ quyền của người mua căn hộ du lịch từ thực tiễn tỉnh
Luận văn "Khánh Hòa và giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh căn hộ du lịch" của Đặng Quốc Anh từ Trường Đại học Tôn Đức Thắng (2021) nghiên cứu thực trạng pháp luật điều chỉnh căn hộ du lịch (CHDL), quyền của người mua và thực tiễn áp dụng tại tỉnh Khánh Hòa Tác giả phân tích các vấn đề pháp lý liên quan đến hình thức sử dụng đất có CHDL và quyền của chủ sở hữu, chỉ ra sự thiếu thống nhất và bất cập trong quy định pháp luật hiện hành về quyền của người mua CHDL Luận văn cũng đề cập đến thực trạng giao đất và cấp Giấy chứng nhận (GCN) cho chủ đầu tư, người mua CHDL không đúng quy định pháp luật đất đai Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh CHDL và khắc phục sai phạm liên quan đến chế độ sử dụng đất xây dựng CHDL, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua Tuy nhiên, phân tích của tác giả chủ yếu xem CHDL như sản phẩm kinh doanh bất động sản, chưa tiếp cận CHDL với bản chất là cơ sở lưu trú du lịch theo Luật Du lịch.
Luận văn thạc sĩ của tác giả Hồ Sỹ Lưu tại Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nghiên cứu về quy chế pháp lý liên quan đến căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam hiện nay Bài viết phân tích những vấn đề pháp lý, cơ sở pháp lý và thực tiễn áp dụng quy định đối với loại hình bất động sản này, nhằm làm rõ những thách thức và cơ hội trong việc quản lý và phát triển condotel ở Việt Nam Thông qua nghiên cứu, tác giả đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp lý, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản du lịch.
Bài viết năm 2020 của tác giả tập trung phân tích lý luận về căn hộ khách sạn (CHKS) và các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, sở hữu, vận hành và khai thác kinh doanh CHKS Mặc dù có đề cập đến quyền sở hữu CHKS với bản chất pháp lý là quyền bề mặt và chế độ sử dụng đất kinh doanh, nhưng phân tích của tác giả còn mang tính chủ quan và chưa đi sâu vào các quy định pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng Do đó, những quan điểm và đề xuất của tác giả chưa thực sự thuyết phục.
Bài viết “Thực trạng pháp luật về condotel và kiến nghị hoàn thiện” của tác giả Lưu Quốc Thái, trình bày tại hội thảo về khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại du lịch tại Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 16/07/2020, phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam liên quan đến condotel Tác giả đề cập đến chế độ sở hữu, vấn đề sử dụng đất xây dựng condotel, và những khó khăn như chủ thể sở hữu, thời hạn sở hữu, cùng với sở hữu chung, riêng trong dự án condotel Bài viết đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về condotel, tuy nhiên, chưa phân tích sâu về xác định mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất và quyền của chủ thể sử dụng đất trong dự án condotel thuần túy.
Bài viết của Đặng Anh Quân về tính pháp lý của kinh doanh căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng, được trình bày tại hội thảo của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 16/07/2020, đã phân tích sâu sắc các quy định pháp luật liên quan đến chế độ sở hữu căn hộ du lịch Tác giả đã nêu rõ các vấn đề như chế độ sử dụng đất xây dựng căn hộ du lịch, quyền khai thác và sử dụng, cũng như điều kiện kinh doanh liên quan Ngoài ra, bài viết cũng cảnh báo những rủi ro pháp lý mà người mua cần lưu ý khi tham gia vào thị trường căn hộ du lịch.
Bài viết "Quyền sở hữu căn hộ khách sạn theo pháp luật Việt Nam" của Dương Kim Thế Nguyên trên tạp chí Tòa án Nhân dân số 10/2020 phân tích bản chất pháp lý của quyền sở hữu căn hộ khách sạn (CHKS) Tác giả cho rằng quyền sở hữu CHKS chỉ là quyền bề mặt theo Điều 267 BLDS 2015, trong đó quyền sử dụng đất thuộc về chủ đầu tư dự án, còn người mua CHKS chỉ sở hữu phần diện tích xây dựng căn hộ với thời gian và không gian bị giới hạn Tác giả kiến nghị bổ sung quy định cho việc đăng ký quyền bề mặt và quyền sở hữu CHKS Tuy nhiên, quan điểm này chưa phù hợp với luật đất đai hiện hành và cách hiểu của các cơ quan chức năng.
Bài viết "Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bất động sản du lịch ở Việt Nam" của Đoàn Văn Bình, đăng trên Tạp chí Luật học, số 79/2019, đã đưa ra khái niệm về bất động sản du lịch bằng cách kết hợp định nghĩa "bất động sản" theo Bộ luật Dân sự 2015 và "du lịch" theo Luật Du lịch 2017 Tác giả nêu rõ những đặc trưng pháp lý riêng biệt của bất động sản du lịch so với bất động sản thông thường, khẳng định rằng pháp luật hiện hành đã đủ để điều chỉnh các vấn đề liên quan đến cấp Giấy chứng nhận (GCN), quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư, cũng như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, tác giả cũng chỉ ra rằng các đề xuất liên quan đến quyền của chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch, như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quy trình cấp GCN, đã được pháp luật quy định nhưng chưa được hiểu đúng.
Bài viết "Một số vấn đề pháp lý về condotel ở Việt Nam hiện nay" của Trần Viết Long & Nguyễn Văn Tứ trên Tạp chí Pháp luật và thực tiễn (số 42/2020) phân tích đặc điểm và khái niệm về condotel, đồng thời bình luận về các vấn đề pháp lý liên quan như giao dịch, bảo lãnh trong mua bán condotel hình thành trong tương lai, và các chủ thể được phép mua, thuê mua Các tác giả chỉ ra những bất cập trong pháp luật điều chỉnh hoạt động condotel tại Việt Nam và đề xuất xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh Tuy nhiên, họ chưa chính xác khi coi condotel chỉ là bất động sản trên đất không phải đất ở, vì thực tế condotel có thể được xây dựng trên đất ở theo quy định của pháp luật đất đai Hơn nữa, quan điểm cho rằng condotel là bất động sản kết hợp chức năng ở và làm văn phòng kinh doanh cũng thiếu cơ sở pháp lý thuyết phục.
Lê Thị Bích Chi trong bài viết đăng trên Tạp chí Nghiên cứu pháp luật (08/11/2022) đã giới thiệu về condotel, một loại hình bất động sản đa công năng phục vụ cả nhu cầu ở và kinh doanh dịch vụ du lịch Tác giả cho rằng chế độ sử dụng đất cho condotel cần phải là chế độ hỗn hợp và đề xuất luật hóa các quy định này Tuy nhiên, tác giả của luận văn cho rằng những phân tích và đề xuất này chưa thuyết phục, vì có sự nhầm lẫn giữa chế độ sử dụng đất hỗn hợp trong dự án đầu tư với chế độ sử dụng đất cho công trình hỗn hợp Pháp luật đất đai đã quy định rõ ràng về mục đích sử dụng đất cho từng loại công trình, bao gồm cả công trình hỗn hợp đa chức năng.
Bài viết của tác giả Nguyễn Thị Bích Ngọc trên Tạp chí Nhân lực khoa học xã hội, số 06, đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho căn hộ khách sạn Nội dung chính tập trung vào việc cải thiện các quy định pháp luật để thúc đẩy sự phát triển bền vững của loại hình bất động sản này Tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng một hệ thống pháp lý rõ ràng, minh bạch, nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và người tiêu dùng Các kiến nghị được đưa ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và khai thác căn hộ khách sạn, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng cường sự cạnh tranh trên thị trường.
Bài viết năm 2021 phân tích những bất cập pháp lý liên quan đến condotel, bao gồm việc chưa có quy định rõ ràng về việc xác định condotel là nhà ở hay cơ sở kinh doanh, cũng như thiếu hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Tác giả đề xuất bổ sung loại hình căn hộ khách sạn vào Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và sửa đổi các luật liên quan để thống nhất quy chuẩn Tuy nhiên, các phân tích của tác giả dường như chỉ tổng hợp từ các quan điểm trước đó, thiếu tính độc đáo và không đi sâu vào các quy định pháp luật, dẫn đến các đề xuất không hợp lý Mặc dù có nhiều nghiên cứu về lý luận liên quan đến condotel, chưa có công trình nào phân tích hệ thống và chuyên sâu về chế độ sở hữu, sử dụng đất, và tài sản trên đất, cho thấy sự hạn chế trong các nghiên cứu hiện tại về chế độ sở hữu căn hộ du lịch.
Mục đích nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài “Sở hữu căn hộ du lịch theo pháp luật Việt Nam” nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam liên quan đến chế độ sở hữu căn hộ du lịch Luận văn sẽ tập trung vào việc phân tích và đề xuất các giải pháp cải thiện quy định pháp lý hiện hành để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu phát triển du lịch.
Thứ nhất, nghiên cứu những vấn đề lý luận về loại hình CHDL
Thứ hai, bài viết sẽ tổng hợp và phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh chế độ sở hữu CHDL, đồng thời khảo sát thực tiễn áp dụng trong thời gian qua nhằm chỉ ra những khiếm khuyết và bất cập của pháp luật liên quan đến các vấn đề này.
Bài viết sẽ phân tích các vướng mắc và bất cập trong quy định pháp luật hiện hành, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình CHDL, đặc biệt tập trung vào chế độ sở hữu, với mục tiêu nâng cao hiệu quả áp dụng trong tương lai.
Câu hỏi nghiên cứu
Luận văn được thực hiện nhằm trả lời các câu hỏi sau đây:
Thứ nhất, CHDL là gì?
Thứ hai, chế độ sở hữu đối với CHDL bao gồm những vấn đề nào ?
Thứ ba, thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh các vấn đề về chế độ sở hữu CHDL như thế nào?
Thứ tư, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về chế độ sở hữu CHDL ở Việt Nam trong thời gian qua như thế nào?
Thứ năm, cần có những giải pháp nào để góp phần hoàn thiện khung pháp lý về chế độ sở hữu đối với loại hình CHDL ở Việt Nam?
Phương pháp nghiên cứu
Trong luận văn này, tác giả sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau Trong đó, chủ yếu là các phương pháp như:
Phương pháp phân tích và tổng hợp được kết hợp để thu thập và làm rõ các khái niệm, đặc điểm, quan điểm, thông tin, số liệu và quy định pháp luật liên quan đến chế độ sở hữu đối với CHDL cùng với thực tiễn áp dụng Qua đó, các vấn đề cần giải quyết được khái quát, từ đó đưa ra các đánh giá, kết luận và kiến nghị liên quan Phương pháp này được sử dụng chủ yếu và phổ biến trong cả hai chương.
Phương pháp so sánh được sử dụng để phát hiện và phân tích những điểm tương đồng và khác biệt giữa các quy định pháp luật hiện hành, cũng như giữa các quy định qua các thời kỳ liên quan đến chế độ sở hữu CHDL Phương pháp này giúp so sánh các quy định pháp luật về chế độ sở hữu CHDL với thực tiễn áp dụng, từ đó phân biệt các khái niệm, đối tượng và quy định để tiến hành phân tích và đánh giá Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong cả hai chương của bài viết.
Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Ý nghĩa khoa học
Luận văn này là một công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về thực trạng và sự cần thiết phải hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh về chế độ sở hữu trong lĩnh vực CHDL.
Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu từ luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho học tập, giảng dạy và nghiên cứu khoa học Ngoài ra, nó cũng là nguồn tư liệu quý giá cho các cơ quan có thẩm quyền và các chủ thể liên quan trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và áp dụng pháp luật về CHDL.
Kết cấu luận văn
Ngoài các phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của luận văn gồm 02 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về căn hộ du lịch và chế độ sở hữu đối với căn hộ du lịch
Chương 2: Thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam về chế độ sở hữu đối với căn hộ du lịch và kiến nghị hoàn thiện.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CĂN HỘ DU LỊCH VÀ CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐỐI VỚI CĂN HỘ DU LỊCH
Khái quát chung về căn hộ du lịch
1.1.1 Khái niệm căn hộ du lịch
Hiện nay, tại Việt Nam, có nhiều tên gọi cho loại hình bất động sản thương mại phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng và lưu trú ngắn hạn như căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn, căn hộ lưu trú, căn hộ nghỉ dưỡng và condotel Tuy nhiên, hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có khái niệm pháp lý rõ ràng và thống nhất để nhận diện các loại hình bất động sản này một cách minh bạch.
Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 7798:24, CHDL được định nghĩa là căn hộ nằm trong khu vực có tối thiểu 5 căn hộ, trang bị đầy đủ tiện nghi phục vụ khách du lịch trong thời gian lưu trú Tuy nhiên, phạm vi áp dụng của tiêu chuẩn này chỉ giới hạn cho các CHDL thuần túy, không bao gồm các CHDL trong các tòa nhà hỗn hợp, nơi có sự kết hợp giữa chức năng ở và thương mại dịch vụ, điều này đang ngày càng phổ biến tại Việt Nam.
CHDL, hay Cơ sở lưu trú du lịch, được quy định trong Luật Du lịch năm 2017 như một trong bảy loại hình cơ sở lưu trú CHDL được xác định là nơi cung cấp dịch vụ lưu trú cho khách du lịch và phải đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ Mặc dù Luật Du lịch năm 2017 đã chính thức đưa ra thuật ngữ này, nhưng nội dung điều luật chỉ liệt kê mà không cung cấp định nghĩa hay khái niệm cụ thể về CHDL.
Vào năm 2017, Bộ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã ban hành Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL vào ngày 28/10/2019, quy định về quản lý và kinh doanh trong lĩnh vực văn hóa, thể thao và du lịch.
2 Khoản 12 Điều 3 Luật Du lịch 2017
3 Điều 21, Điều 24 Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch 2017
CHDL cũng như biệt thự du lịch, tuy nhiên, văn bản này vẫn chưa làm rõ hơn về định nghĩa và quản lý của CHDL
Theo TCVN 12873:2020, thuật ngữ “condotel” được dịch từ “căn hộ lưu trú” và được định nghĩa là căn hộ cho thuê phục vụ lưu trú, tương tự như căn hộ khách sạn và căn hộ du lịch Các căn hộ này được trang bị đầy đủ thiết bị và dịch vụ cần thiết, cho phép người thuê tự phục vụ trong thời gian lưu trú Do đó, condotel được xem là một loại căn hộ lưu trú (CHLT) có tính chất tương đồng với căn hộ khách sạn (CHKS) và căn hộ du lịch (CHDL).
Condotel, theo QCVN 04:2021/BXD, được định nghĩa là căn hộ trong nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ cho thuê lưu trú với đầy đủ trang thiết bị và dịch vụ tự phục vụ Điều này cho thấy condotel không chỉ giới hạn trong mục đích du lịch mà còn mở rộng ra nhiều hình thức lưu trú khác QCVN 04:2021/BXD cũng nhấn mạnh rằng condotel là một phần của công trình có chức năng khác trong nhà chung cư hỗn hợp, không bao gồm các dự án condotel thuần túy Tuy nhiên, thực tế cho thấy số lượng condotel trong các công trình dịch vụ thương mại thuần túy chiếm ưu thế hơn so với các condotel trong các dự án nhà chung cư hỗn hợp.
Gần đây, tên gọi CHDL đã được nhắc đến trong Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ, ban hành ngày 06/01/2022, quy định chi tiết thi hành một số điều của luật KDBĐS Tuy nhiên, nghị định này vẫn chưa cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết.
Theo Lưu Quốc Thái (2020) trong tài liệu Hội thảo tại Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, định nghĩa về căn hộ condotel chỉ được nêu rõ trong mẫu hợp đồng áp dụng cho việc mua bán và thuê mua loại hình bất động sản này.
Trong thời gian gần đây, nhiều nghiên cứu cả ở Việt Nam và trên thế giới đã đề cập đến khái niệm condotel với những cách tiếp cận đa dạng từ các tác giả khác nhau.
Theo Mark C.K Lu (2005, 50), condotel là loại căn hộ do cá nhân hoặc nhà đầu tư nhỏ sở hữu, nằm trong một tòa nhà chung cư được quản lý chuyên nghiệp, cung cấp các dịch vụ và tiện nghi tương tự như khách sạn 5 sao.
Condotel, theo Kayla Moses (2022, 48), là một loại căn hộ được thiết kế giống như khu nghỉ dưỡng và khách sạn Nó hoạt động tương tự như một khách sạn, với các tiện nghi nhằm thu hút khách du lịch, bao gồm dịch vụ trợ giúp đặc biệt, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, dịch vụ dọn phòng, hồ bơi, bồn tắm nước nóng, cùng với các thiết bị thể dục và giải trí.
Theo Trần Viết Long và Nguyễn Văn Tứ (2020), condotel là một loại hình bất động sản đa chức năng, bao gồm du lịch, nghỉ dưỡng và nơi ở, được xây dựng trên đất không phải là đất ở với mục đích kinh doanh sinh lời.
Theo tác giả Nguyễn Thị Bích Ngọc (2021, 13), condotel là thuật ngữ chỉ loại hình khách sạn căn hộ, trong đó toàn bộ hoặc một phần khách sạn được chuyển đổi hợp pháp thành căn hộ, và mỗi căn hộ có chủ sở hữu riêng.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam và các nghiên cứu khoa học vẫn chưa đạt được sự thống nhất về khái niệm CHDL Điều này cho thấy sự cần thiết phải làm rõ và định hình lại các khái niệm liên quan để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật.
5 Mark C K Lu (2005), The Cause and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii,
Unpublished dissertation, Massachusetts Institute of Technology, USA
6 Kayla Moses (2022), What Is A Condotel, https://www.pacaso.com/blog/what-is-a-condotel, truy cập ngày 14/11/2022
7 Trần Viết Long, Nguyễn Văn Tứ (2020), “Một số vấn đề pháp lý về “condotel” ở Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Pháp luật và thực tiễn, số 42/2020, tr 52
8 Nguyễn Thị Bích Ngọc (2021), “Một số kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý cho căn hộ khách sạn”, Tạp chí
Nhân lực khoa học xã hội, trong số 06-2021, trang 50, mặc dù có nhiều tên gọi khác nhau, nhưng đều sở hữu những tính chất tương đồng quan trọng.
Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển của loại hình căn hộ du lịch trên thế giới và Việt Nam
Condotel đã xuất hiện từ những năm 1980 tại Miami, Mỹ, khi các khách sạn cũ được chuyển đổi để phục vụ nhu cầu du lịch đang phát triển Tuy nhiên, vào năm 1986, chính quyền đã thay đổi luật thuế để ngăn chặn việc sử dụng condotel cho các mục đích bất hợp pháp, dẫn đến sự đình trệ trong phát triển Đến những năm 2000, thị trường condotel chính thức hình thành và mở rộng ra hơn 100 quốc gia Tại Việt Nam, condotel bắt đầu xuất hiện vào năm 2009 với tòa tháp Nha Trang Plaza, đánh dấu bước khởi đầu cho sự phát triển của thị trường này tại đất nước.
11 Đoàn Mạnh Cương, Tổng quan về Condotel và thực trạng ở Việt Nam, https://sdl.thuathienhue.gov.vn/DichVu/ThongTin/CapNhat/prints.aspx?tinid$571, truy cập ngày
Thị trường condotel tại Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ từ năm 2014, đặc biệt bùng nổ trong giai đoạn 2015 – 2018, cùng với sự phát triển vượt bậc của thị trường bất động sản Nhiều dự án condotel quy mô lớn đã được triển khai tại các trung tâm du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng, Khánh Hòa và Kiên Giang Năm 2017, thị trường ghi nhận 22.837 sản phẩm condotel, trong đó Nha Trang (Khánh Hòa) chiếm 52% tổng số sản phẩm, còn lại tập trung chủ yếu ở các địa phương phát triển du lịch như Bình Thuận, Đà Nẵng, Phú Quốc và Quảng Ninh.
Năm 2018, cả nước ghi nhận 8.507 sản phẩm condotel được cung cấp, với tổng số giao dịch đạt 7.849 Khánh Hòa tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu, chiếm 26,2% tổng tỷ trọng sản phẩm condotel trên toàn quốc.
Giai đoạn 2019 – 2021, thị trường condotel gặp khó khăn nghiêm trọng, gần như đóng băng do sự kiện “Cocobay Đà Nẵng” làm nhà đầu tư lo ngại về pháp lý Thêm vào đó, đại dịch Covid-19 càng ảnh hưởng nặng nề đến thị trường Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, lượng cung condotel mới trong quý 3/2019 giảm gần 50% so với quý 1, chỉ đạt 3.680 sản phẩm Tình trạng này đặc biệt rõ nét tại Đà Nẵng và Nha Trang, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-30% sản phẩm được tung ra.
Năm 2020, thị trường condotel gần như đóng băng với hơn 18.000 sản phẩm tồn kho và số lượng giao dịch rất thấp Sang năm 2021, dịch Covid-19 bùng phát trở lại, ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngành du lịch và khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào tình trạng ế ẩm.
Đinh Trọng Thịnh (2022) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc gỡ bỏ các rào cản pháp lý để kích thích dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng Việc này không chỉ giúp thúc đẩy sự phát triển của ngành mà còn tạo ra nhiều cơ hội mới cho các nhà đầu tư Để đạt được điều này, cần có những chính sách rõ ràng và linh hoạt hơn nhằm thu hút nguồn vốn và nâng cao tính cạnh tranh của thị trường bất động sản du lịch.
Vào ngày 14, chủ đầu tư dự án condotel Cocobay Đà Nẵng đã chính thức thừa nhận gặp khó khăn về dòng tiền, dẫn đến việc buộc phải ngừng chi trả lợi nhuận cam kết 12%/năm như đã thỏa thuận với khách hàng.
Năm 2019 được coi là năm sóng gió của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam, với nhiều biến động và thách thức đáng kể Các yếu tố kinh tế, chính sách và nhu cầu thị trường đã tạo ra một bức tranh phức tạp cho ngành này Những thay đổi trong xu hướng đầu tư và sự cạnh tranh gia tăng đã ảnh hưởng đến sự phát triển của các dự án nghỉ dưỡng, đồng thời mở ra cơ hội mới cho các nhà đầu tư.
Thị trường condotel trong năm 2021 đã trải qua một năm khó khăn, với nhiều thách thức và sự suy giảm đáng kể Tuy nhiên, vẫn tồn tại những kỳ vọng tích cực cho năm 2022, khi các chuyên gia dự đoán sự phục hồi và phát triển trở lại của ngành bất động sản này Những yếu tố như nhu cầu du lịch tăng cao và chính sách hỗ trợ từ chính phủ có thể tạo động lực cho sự phát triển của thị trường condotel trong tương lai.
Bước sang năm 2022, thị trường condotel ở Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi tích cực nhờ sự hồi sinh của ngành du lịch sau khi kiểm soát dịch Covid-19 Theo báo cáo thị trường tháng 5/2022 của DKRA Vietnam, mặc dù nguồn cung condotel vẫn thấp so với cùng kỳ năm trước, nhưng đã có sự phục hồi nhẹ so với tháng 3 và tháng 4/2022 Nguồn cung và sức cầu chủ yếu tập trung tại các khu vực du lịch nổi bật như Bà Rịa - Vũng Tàu, Khánh Hòa và Bình Thuận Đồng thời, các Bộ ngành đang nỗ lực xây dựng khung pháp lý cho các loại hình bất động sản thương mại, bao gồm condotel, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong tương lai.
Khái quát về chế độ sở hữu đối với căn hộ du lịch
1.3.1 Khái niệm chế độ sở hữu đối với căn hộ du lịch
Chế độ sở hữu là một vấn đề phức tạp và có tính lý luận cao, được hiểu là chế độ pháp lý bao gồm các quy phạm pháp luật quy định hình thức sở hữu đối với của cải vật chất, chủ yếu là tư liệu sản xuất và tài sản khác Nó cũng bao gồm quyền sở hữu, với các quyền năng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Mặc dù hai thuật ngữ “chế độ sở hữu” và “quyền sở hữu” thường được sử dụng trong các tài liệu pháp lý, nhưng trong học thuật, sự phân biệt giữa chúng vẫn chưa được thực hiện một cách đầy đủ và toàn diện.
CHDL là tài sản được hình thành từ sức lao động và hoạt động sản xuất, kinh doanh của con người Đây là căn cứ quan trọng để xác lập quyền sở hữu đối với công trình CHDL, được pháp luật bảo vệ, mang lại quyền lợi cho chủ sở hữu.
Nhà đầu tư condotel đang chờ đợi sự phục hồi của thị trường sau thời gian khó khăn Theo bài viết của An Vy (2022) trên Tạp chí Tài chính Online, nhiều nhà đầu tư hy vọng vào "sóng" trở lại, cho thấy sự lạc quan về tiềm năng sinh lời trong tương lai Sự hồi phục này được dự đoán sẽ mang lại cơ hội mới cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng.
18 Thu Hương (2022), Tín hiệu mới của phân khúc condotel năm 2022, https://vnexpress.net/tin-hieu-moi-cua- phan-khuc-condotel-nam-2022-4446695.html, truy cập ngày 09/10/2022
Chế độ sở hữu là khái niệm quan trọng trong quản lý tài sản, đặc biệt là đất đai Bài viết của Lê Minh Trường (2021) phân tích sự phù hợp của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam trong bối cảnh hiện nay Tài liệu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về cách thức chế độ sở hữu ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của người dân trong việc sử dụng đất Để tìm hiểu thêm, bạn có thể truy cập vào bài viết qua liên kết: https://luatminhkhue.vn/che-do-so-huu-la-gi -khai-niem-ve-che-do-so-huu.aspx, truy cập ngày 17/10/2022.
Chế độ sở hữu liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, như công trình xây dựng, là một khía cạnh quan trọng trong pháp luật Việt Nam Để đầu tư và xây dựng công trình, nhà đầu tư cần có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, điều này tạo ra quyền lợi và nghĩa vụ tương tự như chủ sở hữu tài sản Pháp luật quy định rõ ràng về quyền khai thác, sử dụng và giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản trên đất Các yếu tố như mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng đất quyết định tính chất pháp lý của quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Do đó, quyền sở hữu tài sản đối với công trình xây dựng phải tuân thủ chế độ sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Chế độ sở hữu căn hộ du lịch (CHDL) bao gồm hai vấn đề chính: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất Định nghĩa về chế độ sở hữu CHDL có thể được đưa ra như sau: “chế độ sở hữu căn hộ du lịch là tổng thể các quy phạm pháp luật quy định về quyền sử dụng đất xây dựng căn hộ du lịch và quyền sở hữu tài sản đối với CHDL”.
1.3.2 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật về chế độ sở hữu đối với căn hộ du lịch
Kể từ khi ra mắt tại Việt Nam, căn hộ dịch vụ (CHDL) đã trở thành một loại hình bất động sản mang lại lợi ích kinh tế lớn cho các nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, được ví như “con gà đẻ trứng vàng” Tuy nhiên, trong vài năm qua, khối lượng giao dịch và các dự án đầu tư vào CHDL đã giảm đáng kể, dẫn đến nhiều vấn đề pháp lý phức tạp do thiếu một hành lang pháp lý đầy đủ và hoàn chỉnh, đặc biệt là về chế độ sở hữu Do đó, việc xây dựng một khung pháp lý hoàn thiện cho chế độ sở hữu của CHDL là vô cùng cần thiết.
Việc xác lập quyền sở hữu đối với condotel là mối quan tâm hàng đầu của các chủ đầu tư và nhà đầu tư, trong khi loại hình bất động sản này chưa được ghi nhận chính thức về mặt pháp lý tại Việt Nam Hiện tại, condotel bị điều chỉnh bởi các quy định chung của pháp luật dân sự, đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở và du lịch, nhưng các quy định này chỉ mang tính tiệm cận và chưa có văn bản pháp luật cụ thể nào quy định về condotel Do đó, vấn đề sở hữu condotel vẫn chưa được vận hành và điều chỉnh một cách rõ ràng như các loại tài sản khác.
Việc thiếu rõ ràng về chế độ sở hữu đối với CHDL đã dẫn đến sự không thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật giữa các cơ quan chuyên môn, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người mua Điều này đã gây ra nhiều tranh chấp và sai phạm của cơ quan Nhà nước liên quan đến thủ tục giao đất, cấp phép xây dựng, cũng như thẩm định hồ sơ pháp lý cho các dự án CHDL, kéo theo nhiều hệ lụy tiêu cực mà vẫn chưa được giải quyết.
Việc điều chỉnh pháp luật về chế độ sở hữu đối với căn hộ du lịch (CHDL) sẽ thúc đẩy đầu tư và giao dịch trong lĩnh vực này Những vướng mắc và khó khăn liên quan đến quyền sở hữu của người mua CHDL đã làm giảm đáng kể số lượng dự án đầu tư xây dựng được cấp phép Nguyên nhân của tình trạng này có thể xuất phát từ sự thiếu rõ ràng trong quy định pháp lý, gây trở ngại cho các nhà đầu tư.
Bài viết của Trương Tuyết Nhung, Hoàng Thị Thu Hà và Nguyễn An Bình (2021) tập trung vào việc hoàn thiện khung pháp lý cho căn hộ condotel tại Việt Nam, dựa trên kinh nghiệm của Thái Lan Các tác giả đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm cải thiện quy định pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của loại hình bất động sản này trong nước.
Năm 2021, việc hoàn thiện khung pháp lý cho căn hộ condotel trở thành một vấn đề quan trọng, khi các nhà đầu tư bày tỏ lo ngại về tính khả thi của dự án do tâm lý ngần ngại của người mua Họ không yên tâm về quyền sở hữu tài sản đầu tư, điều này ảnh hưởng đến nhu cầu đầu tư và giao dịch Do đó, việc điều chỉnh pháp luật liên quan đến chế độ sở hữu căn hộ du lịch (CHDL) sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường này tại Việt Nam.
Điều chỉnh pháp luật về chế độ sở hữu căn hộ du lịch (CHDL) sẽ nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với đầu tư, xây dựng và quy hoạch tại Việt Nam Sự phát triển của CHDL trong bối cảnh thiếu khung pháp lý đã ảnh hưởng đến chính sách quản lý, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng trong việc quản lý quy hoạch và trật tự xã hội Nhiều dự án condotel được xây dựng trên đất thương mại, nhưng nhà đầu tư thường mong muốn chuyển đổi thành đất ở lâu dài, dẫn đến việc phá vỡ quy hoạch tổng thể Sự tập trung của các dự án condotel mà không có phân định rõ ràng có thể làm tăng mật độ dân số và gây áp lực lên hạ tầng xã hội Gần đây, Bộ Công an và Thanh tra Chính phủ đã không ủng hộ phát triển condotel, đồng thời việc không xác định rõ chế độ sử dụng đất sẽ làm giảm nguồn thu ngân sách từ các dự án này.
22 Tô Hùng (2018), Quản lý condotel, bài toán nhiều ẩn số, http://hdnd.danang.gov.vn/news/view/quan_ly_condotel_bai_toan_nhieu_an_so.html, truy cập ngày
Công văn số 548/BC-BCA-ANKT của Bộ Công an ngày 22/6/2020 và Văn bản thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP của Thanh tra Chính phủ ngày 04/11/2020 nêu rõ rằng ngân sách từ hoạt động khai thác thương mại và kinh doanh dịch vụ có sự đóng góp đáng kể Tuy nhiên, nếu xem các cơ sở dịch vụ công cộng (CHDL) như một loại hình dịch vụ công, thì giá trị đóng góp của chúng cho nguồn thu ngân sách sẽ rất hạn chế.
Pháp luật được thiết lập nhằm bảo đảm an ninh, trật tự và an toàn xã hội, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cá nhân và cộng đồng Trong bối cảnh xã hội luôn biến đổi, khi các quan hệ xã hội có thể phá vỡ trật tự chung, việc điều chỉnh pháp luật là cần thiết để duy trì sự phát triển theo hướng tích cực CHDL, một mô hình kinh doanh mới tại Việt Nam, đại diện cho một loại tài sản trong xã hội, do đó cần có quy định pháp lý để điều chỉnh quan hệ sở hữu và bảo vệ lợi ích của các bên liên quan, từ đó thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
1.4 Quy định pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh các vấn đề liên quan đến chế độ sở hữu đối với căn hộ du lịch
THỰC TRẠNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐỐI VỚI CĂN HỘ DU LỊCH VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
Thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về chế độ sở hữu đối với căn hộ du lịch và thực tiễn áp dụng
du lịch và thực tiễn áp dụng
2.1.1 Chế độ sử dụng đất xây dựng căn hộ du lịch
Hệ thống quy định về sử dụng đất bao gồm các quy tắc pháp luật do Nhà nước ban hành, xác định quyền, lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ đó Trong bối cảnh này, tác giả sẽ tập trung phân tích bốn khía cạnh chính của chế độ sử dụng đất: mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, và quyền của chủ thể sử dụng đất.
2.1.1.1 Chế độ sử dụng đất xây dựng căn hộ du lịch ở mỗi loại công trình dự án
Theo quy định phân loại công trình, xây dựng được chia thành công trình nhà ở và công trình công cộng Công trình nhà ở bao gồm nhà ở cá nhân, nhà ở tập thể và nhà ở kết hợp mục đích khác Trong khi đó, công trình công cộng bao gồm các dịch vụ như khách sạn, nhà nghỉ và các cơ sở lưu trú khác Nhà ở phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, trong khi công trình dịch vụ lưu trú (CHDL) không có chức năng ở mà nhằm mục đích thương mại Việc xác định loại CHDL có vai trò quan trọng trong quản lý sử dụng đất, và tại Việt Nam, CHDL thường được xây dựng trong các dự án bất động sản và nhà ở chung cư cao cấp.
25 Lê Thị Bích Chi (2022), “Chế độ sử dụng đất xây dựng condotel ở Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nghiên cứu
Lập pháp số 20 (468), tháng 10/2022, http://www.lapphap.vn/Pages/TinTuc/211440/Che-do-su-dung-dat-xay- dung-condotel-o-Viet-Nam-hien-nay.html, truy cập ngày 13/11/2022
26 Phụ lục I - Ban hành kèm theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/01/2021
27 Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 động sản du lịch, nghỉ dưỡng Do đó, chế độ sử dụng đất xây dựng CHDL sẽ được xác định như sau:
Thứ nhất, đối với CHDL trong công trình NCCHH:
Theo Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư hỗn hợp (NCCHH) được định nghĩa là loại nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp cho cả ở và kinh doanh NCCHH bao gồm các căn hộ cùng với các chức năng khác như văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (condotel), và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), cùng nhiều dịch vụ khác Chế độ sử dụng đất cho NCCHH được quy định cụ thể.
Theo quy định về MĐSD đất, nếu nhà đầu tư có mục đích sử dụng hỗn hợp, trong đó bao gồm một phần diện tích sàn dùng làm văn phòng, cơ sở thương mại hoặc dịch vụ, thì MĐSD chính của phần diện tích đất xây dựng sẽ được xác định là đất ở Do đó, khi xây dựng cơ sở hạ tầng trong công trình nhà chung cư, MĐSD đất cũng được xác định là đất ở.
Hình thức sử dụng đất cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất với các phương thức thu tiền khác nhau Đối với dự án nhà ở để bán hoặc kết hợp bán và cho thuê, chủ đầu tư sẽ sử dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Ngược lại, nếu dự án chỉ nhằm mục đích cho thuê, thì hình thức thuê đất sẽ được áp dụng Mục đích sử dụng đất đối với nhà ở xã hội (NCCHH) được xác định là đất ở, theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Thời hạn sử dụng đất cho dự án kinh doanh nhà ở được xác định cụ thể, bao gồm các trường hợp bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
30 Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/01/2017
31 Khoản 3,4 Điều 55 Luật Đất đai 2013
Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư được xác định theo thời hạn thực hiện dự án Cụ thể, dự án đầu tư trong khu kinh tế có thời hạn tối đa 70 năm, trong khi dự án ngoài khu kinh tế không quá 50 năm Đối với những dự án đặc biệt, như tại khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc dự án có vốn đầu tư lớn với thời gian thu hồi vốn chậm, thời hạn có thể kéo dài nhưng không vượt quá 70 năm.
Người sử dụng đất có các quyền riêng biệt tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất Đối với các dự án xây dựng trong khu vực NCCHH và hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất một lần, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, và thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam Trong trường hợp thuê đất với tiền thuê hàng năm, người sử dụng chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất như bán, thế chấp, góp vốn, hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất với hình thức trả tiền hàng năm, đặc biệt đối với đất đã hoàn thành hạ tầng tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.
Thứ hai, đối với CHDL trong công trình TMDV thuần túy:
Công trình TMDV thuần túy là những dự án đầu tư xây dựng với mục đích chính là khai thác thương mại thông qua việc cung cấp dịch vụ Những công trình này bao gồm các cơ sở lưu trú độc lập, trong đó toàn bộ tòa nhà chỉ chứa các căn hộ dịch vụ.
33 Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013
35 Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013
36 Điều 175 Luật Đất đai 2013 gồm các căn hộ có mục đích để ở như NCCHH Chế độ sử dụng đất được xác định như sau:
Cơ sở lưu trú du lịch (CHDL) là loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú thuộc nhóm ngành “dịch vụ lưu trú, ăn uống” theo Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg Theo Điều 10 của Luật Đất đai 2013 và Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT, việc sử dụng đất cho mục đích kinh doanh dịch vụ được xác định là đất thương mại, dịch vụ Bộ TN&MT cũng đã khẳng định rằng đất xây dựng CHDL thuộc loại đất thương mại dịch vụ trong Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ.
Theo quy định, các chủ thể sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng phục vụ mục đích kinh doanh, bao gồm cả công trình chợ đầu mối, phải sử dụng đất theo hình thức thuê đất Hình thức thuê đất có thể là thu tiền thuê hàng năm hoặc thu tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Thời hạn sử dụng đất đối với công trình dịch vụ thương mại (CHDL) được quy định cụ thể, với thời gian cho thuê đất tối đa là 50 năm Đối với các dự án CHDL đặc biệt, thời hạn này có thể kéo dài lên đến 70 năm.
Về quyền của người sử dụng đất, công trình CHDL được xem là công trình kinh doanh với hình thức sử dụng đất là thuê đất Chủ thể sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi thuê đất và thu tiền thuê.
37 Điểm đ) khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013
Theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, khi thuê đất, nếu thanh toán tiền thuê đất hàng năm, người thuê chỉ được quyền giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện quy định trong Luật Đất đai.
Điểm khác biệt chính giữa CHDL trong NCCHH và CHDL trong dự án TMDV thuần túy nằm ở chế độ sử dụng đất xây dựng CHDL trong công trình NCCHH có mục đích sử dụng đất là đất ở, trong khi CHDL trong dự án TMDV thuần túy sử dụng đất TMDV.
Kiến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp lý về chế độ sở hữu căn hộ du lịch ở Việt
86 Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ – CP
87 Khoản 4 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 lịch ở Việt Nam
CHDL hay condotel là xu hướng đầu tư hiệu quả toàn cầu, mang lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp và các tổ chức cung ứng dịch vụ quản lý Mô hình CHDL giúp doanh nghiệp huy động vốn từ nguồn vốn nhàn rỗi, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng Đối với nhà đầu tư thứ cấp, CHDL không chỉ cho phép sở hữu tài sản mà còn thu lợi tức mà không cần quản lý trực tiếp Đầu tư vào CHDL góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản và các ngành liên quan như xây dựng và du lịch Tuy nhiên, tại Việt Nam, rủi ro lớn nhất là khung pháp lý chưa rõ ràng, đặc biệt về chế độ sở hữu Do đó, cần hoàn thiện hành lang pháp lý để thúc đẩy sự phát triển của CHDL, như đã đề cập trong Chỉ thị số 11/CTT-TTg ngày 23/04/2019 của Thủ tướng Chính phủ.
Dựa trên phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam về chế độ sở hữu đối với CHDL và thực tiễn áp dụng trong đầu tư, kinh doanh CHDL, tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến sở hữu CHDL tại Việt Nam.
2.2.1 Thống nhất về tên gọi và đưa ra định nghĩa đầy đủ về căn hộ du lịch
Condotel đang trở thành một xu hướng đầu tư hấp dẫn trong ngành bất động sản, với nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi về khả năng sinh lời của loại hình này Theo bài viết từ Tạp chí Tài chính, việc đầu tư vào condotel có thể mang lại lợi nhuận cao nếu được quản lý và khai thác hiệu quả Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố như vị trí, chất lượng dịch vụ và tiềm năng phát triển của khu vực để đảm bảo tối đa hóa lợi nhuận **Lưu ý về rủi ro**Mặc dù có tiềm năng sinh lời, nhưng đầu tư vào condotel cũng đi kèm với những rủi ro nhất định Các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ lưỡng và có chiến lược rõ ràng để giảm thiểu rủi ro và tăng cường khả năng thu hồi vốn.**Kết luận**Với những phân tích trên, condotel có thể là một lựa chọn đầu tư hấp dẫn, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng và có sự chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi quyết định.
Bài viết của 89 Định Hiệu (2021) đề cập đến việc hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình bất động sản condotel nhằm giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư Việc này không chỉ bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư mà còn góp phần nâng cao tính minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản Khung pháp lý rõ ràng sẽ giúp tăng cường niềm tin của nhà đầu tư và thu hút thêm vốn vào lĩnh vực này Để biết thêm chi tiết, bạn có thể tham khảo bài viết tại https://thuongtruong.com.vn/news/hoan-thien-khung-phap-ly-doi-voi-condotel-de-tranh-rui-ro-cho-nha-dau-tu-68946.html, truy cập ngày 26/12/2022.
Một trong những nguyên nhân gây ra vướng mắc trong pháp luật về chế độ sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trong hoạt động đầu tư, kinh doanh CHDL là sự thiếu thống nhất về tên gọi giữa các văn bản pháp luật và sự thiếu định nghĩa rõ ràng về CHDL Việc định danh hệ thống và đầy đủ về CHDL là cần thiết để hoàn thiện pháp luật liên quan đến sở hữu CHDL, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các vấn đề tồn tại và các hệ lụy từ sai phạm trong các dự án CHDL trước đây.
CHDL đã được ghi nhận chính thức trong Luật Du lịch 2017, cùng với các quy định trong pháp luật về xây dựng và pháp luật KDBĐS (Nghị định 02/2022/NĐ-CP) Tuy nhiên, tên gọi và định nghĩa CHDL trong các văn bản này không nhất quán, chưa phản ánh đúng thực tế và bản chất của loại hình này.
Tên gọi “condotel” xuất phát từ nước ngoài và khi du nhập vào Việt Nam, nó đã được dịch thành nhiều tên gọi khác nhau như “căn hộ du lịch”, “căn hộ khách sạn”, “căn hộ lưu trú”, dẫn đến sự thiếu thống nhất trong các văn bản pháp luật Theo tác giả, “căn hộ du lịch” là tên gọi phù hợp nhất, vì đây là thuật ngữ được ghi nhận đầu tiên trong Luật Du lịch 2017, và có giá trị pháp lý cao hơn so với các văn bản dưới luật khác Điều này đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống pháp luật Hơn nữa, xét về chức năng và mục đích kinh doanh, “căn hộ du lịch” là tên gọi thích hợp hơn so với các tên gọi như CHLT hay CHKS.
Khoản 1 Điều 5 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 quy định về năng lưu trú của loại hình condotel Tuy nhiên, condotel tại Việt Nam không mang tính cá biệt hóa như các loại hình trên thế giới do thiếu đặc điểm quan trọng là phục vụ cho kinh doanh du lịch và nghỉ dưỡng.
Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào định nghĩa đầy đủ và chính xác về căn hộ du lịch (CHDL) hay condotel Dù Quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD đã giải thích CHLT (condotel) là “căn hộ nằm trong NCCHH”, nhưng định nghĩa này vẫn chưa phản ánh đúng bản chất của CHDL, bởi vì loại hình này có thể được xây dựng trong cả NCCHH và công trình thương mại dịch vụ (TMDV) Tại Việt Nam, phần lớn các CHDL được xây dựng trong các dự án TMDV tại các địa phương phát triển du lịch biển, trong khi chỉ một số ít nằm trong NCCHH Việc định nghĩa theo pháp luật xây dựng dẫn đến sự hiểu lầm rằng CHDL chỉ là sản phẩm thuộc dự án nhà ở thương mại Hơn nữa, việc đưa yếu tố "cho thuê lưu trú" vào định nghĩa CHLT cũng không chính xác, vì nhiều loại hình bất động sản khác như khách sạn, căn hộ chung cư (CHCC) và căn hộ văn phòng cũng có chức năng cho thuê lưu trú Do đó, để nhận diện đúng bản chất của CHDL, pháp luật cần đưa ra một định nghĩa khái quát và đầy đủ về các đặc điểm vật lý cũng như đặc trưng hoạt động kinh doanh của loại hình này.
Dựa trên những lý do và nội dung đã phân tích về đặc điểm nhận diện CHDL trong Chương 1 của luận văn, tác giả đề xuất rằng pháp luật cần thống nhất sử dụng tên gọi.
Căn hộ du lịch, một thuật ngữ mới thay thế cho những tên gọi khác, được định nghĩa là loại công trình xây dựng gắn liền với đất, có cấu trúc giống như căn hộ, với chức năng lưu trú Những căn hộ này được trang bị đầy đủ tiện nghi và cung cấp các dịch vụ đa dạng nhằm phục vụ khách lưu trú cho mục đích du lịch và nghỉ dưỡng.
91 Nguyễn Gia Bảo (2021), Chế độ sử dụng đất kinh doanh căn hộ du lịch (condotel), Khóa luật tốt nghiệp, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr 42
2.2.2 Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về chế độ sử dụng đất đối với căn hộ du lịch
Pháp luật đất đai đã quy định rõ ràng về chế độ sử dụng đất cho các công trình xây dựng và dự án đầu tư, nhưng vẫn tồn tại những bất cập khi áp dụng cho loại hình CHDL Nguyên nhân chủ yếu không phải do các quy định hiện hành mà là do thiếu khái niệm và định nghĩa rõ ràng về CHDL trong pháp luật, dẫn đến việc không kịp thời điều chỉnh khi loại hình này phát triển nhanh chóng ở Việt Nam Dựa trên phân tích thực trạng pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng, tác giả đưa ra một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chế độ sử dụng đất cho CHDL.
2.2.2.1 Cần thống nhất quy định về thời hạn sử dụng đất đối với người mua căn hộ du lịch trong Nhà chung cư hỗn hợp
Hiện nay, việc thiếu quy định cụ thể về thời hạn sử dụng đất đối với căn hộ du lịch (CHDL) trong dự án nhà ở chung cư (NCCHH) đang gây ra sự không thống nhất giữa Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013 Theo Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất cho CHDL sẽ phụ thuộc vào thời hạn hoạt động của dự án, tối đa là 50 năm hoặc 70 năm trong một số trường hợp đặc biệt, do CHDL không được xem là nhà ở nên không được sử dụng đất ổn định lâu dài Ngược lại, nếu áp dụng quy định về mua nhà theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, người mua CHDL sẽ có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài giống như căn hộ chung cư (CHCC) Đây là một vấn đề quan trọng mà các cơ quan chức năng cần xem xét khi hướng dẫn chế độ sử dụng đất cho các loại hình bất động sản mới như CHDL, biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú.
…) 94 Do đó, để tránh gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật và làm phát sinh
92 Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013
93 Điểm b) khoản 2 Điều 19 Luật KDBĐS 2014
Bộ TN&MT đã hướng dẫn tại Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ nhưng chỉ tập trung vào dự án CHDL thuần túy Đối với các tranh chấp trong dự án NCCHH, Chính phủ cần ban hành quy định sửa đổi và bổ sung các quy định hiện hành hoặc hướng dẫn cụ thể Tác giả luận văn đề xuất sửa đổi nội dung điểm b) khoản 2 Điều.
Luật KDBĐS 2014 cần được điều chỉnh để phù hợp với các quy định của Luật Đất đai hiện hành, đặc biệt về chế độ sử dụng đất Do CHDL không có chức năng để ở, việc áp dụng thời hạn sử dụng đất giống như đối với nhà ở là không phù hợp Các vấn đề liên quan đến thời hạn sử dụng đất thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 2013, trong khi Luật KDBĐS 2014 chỉ điều chỉnh các quan hệ pháp luật liên quan đến hoạt động KDBĐS và quản lý Nhà nước đối với hoạt động này Do đó, việc điều chỉnh Luật KDBĐS 2014 để phù hợp với quy định của pháp luật đất đai là phương án hợp lý nhất.
2.2.2.2 Cần bổ sung quy định cụ thể về quyền chuyển nhượng, bán tài sản gắn liền với đất là các dự án bất động sản du lịch