Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác định giá nhà ở tại Công ty TNHH thẩm định giá và bất động sản Hoàng Gia

Khái niệm về định giá bất động sản Theo khoản 2, điều 4, chương 1, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH thì: “Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với th

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DANKHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAINGUYEN

CHUYEN DE THUC TAP TOT NGHIEP

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, em xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn — T.S Nguyễn Thi

Tùng Phương đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt thời gian nghiên cứu và

thực hiện khóa luận này.

Ngoài ra, em cũng mong muốn thông qua chuyên đề này, gửi lời cám ơn sâusắc đến các thầy cô giáo đang giảng dạy tại trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân,những người đã trực tiếp truyền đạt cho em các kiến thức về kinh tế từ những mônhọc cơ bản nhất, giúp em có được một nên tảng về chuyên ngành học như hiện tại

dé có thé hoàn thành dé tài nghiên cứu này

Bên cạnh đó, em xin cảm ơn các anh Cường, anh Mạnh, anh Sơn và các anh

chị Công ty TNHH Thâm định giá Hoàng Quân đã tạo điều kiện, giúp đỡ cũng nhưcung cấp số liệu, thông tin và tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian làm khóa

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng Em Các tài liệu,

trích dẫn, kết quả nêu trong chuyên đề đều có nguồn gốc rõ rang và trung thực, xuấtphát từ tình hình thực tế của Công ty TNHH Thâm định giá và bất động sản Hoàng

Gia.

Em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan nay.

Hà Nội, ngày 25 thang 12 năm 2019

Sinh viên

Vũ Hoàng Anh

MỤC LỤC

090909100077 29090900990) ) 3

0/19/9009 4

DANH MỤC VIET TẮTT 2- <5 <s£ sES£Ss£S£Es£S£Es£S2Es£SsEseSEseEeseEsesersese 8

0909827100055 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VE NHÀ Ở VÀ ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở.5

1.1 Định nghĩa và đặc điểm của bat động sản nhà ở -. s-ss< 5

1.1.1 Khái niệm về bat động sản nhà Ở 5-52 SecceSecceceexereerrscrs 51.1.2 Đặc đặc điểm của bất động sản NNA ở - 5 5-5< scsceeescsreesscses 61.2 Khái niệm về định giá bất động sản và định giá bat động sản nha ở 7

1.2.1 Khái niệm về định giá bắt động sản -. ° 5©csceccsceeeereerersrs 7

1.2.2 Khái niệm về giá trị bat động sản nhà ở và định giá bat động sản nhà ở

—— 7

1.2.2.1 Khái niệm về giá trị bất động sản nhà Ở - 2 5c 5e+c+escscczesed 7

1.2.2.2 Khải niệm định giá nhà Ở SĂ Ăn Shin Il

1.2.3 Các yếu tố cấu thành ảnh hưởng tới giá trị của nhà ở - 12

1.2.3.1 Những yếu to thuộc về bản thân nhà ở -5- 255 52+ccc+ecccsea 121.2.3.2 Những yếu tố bên ngoài nhà Ở - 55c St E‡E‡EEEEEeEsrkrrerrees 13

1.2.4 Vai trò của định giá bat động sản nhà ở c5©c<csccscscsecse 151.3 Nguyên tắc, quy trình và phương pháp định giá bat động sản nhà ở 17

1.3.1 Nguyên tắc định giá bắt động sản nhà ở 5 - 5 cs<se<<cs=sese 171.3.2 Quy trình định giá bat động sản nhà ở 5-5< 5 csc<cecs<scse 20

1.3.3 Các phương pháp định giá bất động sản nhà ở 5 5 22

1.3.3.1 Phương pháp so sánh trực tIẾD -c-Scccckctcceterterrrkerrrrerree 22

1.3.3.2 Phương pháp Chỉ pÍ «cv HH khu 25 1.3.3.3 Phương pháp thang (Ẫ cv ven 27

1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản nhà ở 29

CHUONG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIA BAT DONG SAN NHÀ

Ở TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN THÁM ĐỊNH GIÁ VÀ BÁT

DONG SAN HOANG GIIA ° 5£ 5£ 5 s2 S2 Es£Es£ESESsEEsEseEsevsersessessree 34

2.1 Khái quát về công ty TNHH Tham định giá va bất động sản Hoàng Gia

2.2 Thực trạng căn cứ pháp lý trong định giá bất động sản của Công tyTNHH Tham Dinh giá và bat động sản Hoàng Gia -.5 - 5 55c < 40

2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá bất động sản tại ty Công ty

TNHH Tham Định giá và bất động sản Hoàng Gia - 5-5-5 5s 402.2.2 Những giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu can định giá bat động

2.3 Thực trạng quy trình thực hiện định giá BĐS tại Công ty TNHH ThamDinh giá và bat động sản Hoàng Gia -.- 5° 5s scssssessesessrszssrsssse 422.4 Thực trạng công tác định giá bất động sản nhà ở tại công ty TNHHTham định giá và bất động sản Hoang Gia 5 ° 5-5 sesscsessesesse 45

2.4.1 Bat động sản nhà ở đơn lẻ : Dinh giá quyền sử dụng đất và công trình

2.4.2 Định giá dự án: Khu nhà ở phường Tân Hong, thị xã Từ Son, tỉnh Bắc

2.5 Đánh giá về công tác định giá bất động sản nhà ở tại Công ty TNHHTham định giá và bat động sản Hoàng Gia 55c ° 5 ssess=seses 69

2.5.1 Ket quả dat (ÏHỢC - - sec csce< set Set EE*SESEESEsEESEAEESEkEEsEkEEkersrsrsrssreersse 69

2.5.2 Một số hạn chế trong việc vận dụng quy trình và phương pháp định giá

bắt động sản tại Công ty TNHH Tham định giá và bất động sản Hoàng Gia

2.5.3 Nguyên nhân dẫn dén hạn chế trong việc vận dụng quy trình vàphương pháp định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và bất

động sản HOGNY (GÍ(4 << << TT 0 73

CHUONG 3 KIÊN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH

GIA BAT ĐỘNG SAN NHÀ Ở TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HANTHÁM ĐỊNH GIÁ VA BAT DONG SAN HOANG GIA . . 77

3.1 Kiến nghị về phía Nhà nước 5-5- << s£s° ss£sessEsesessseseseseeseses 773.2 Kiến nghị về phía Bộ Tài chính s - << ss°s< sesesssseseseseeseses 80

3.3 Giải pháp về phía công fy <5 s£ 5< ss£se ssEseEsEsEsesesseseserrsrsee 81

3.3.1 hoàn thiện phương pháp thẩm định giá BĐS nhà ở - 81

3.3.2 Hoàn thiện công tác vận dung Quy (TÌHÌ - << esse 82 3.3.3 Hoàn thiện cơ sở Ait ÏÏỆH - <5 2c Ă sọ 9 1 1 1 8v 84

3.3.4 Nâng cao chất lượng thẩm định viÊn 5s scsecscsecscsee 853.3.5 Tích cực sử dung các công nghệ hiện dai dé nâng cao tính chính xác86

3.3.6 Tăng cường mối quan hệ hop tác lâu dài, bền vững với các công tyđịnh giá khác và các tổ chức có HiÊH qI@H - 5-5-5 5 55s se ss+sessss+scse 86

800.9002577 88DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO 5-5 2s s2 se=sessessesse 90

PHU LUC irssssssssssssscssssscssssssssssscssssssssssssssssssssssssssssesssssssssssesssssssssssssssssssssesasssseeses 91

DANH MỤC VIET TAT

Ký hiệu viết tắt Tên day đủ

BĐS Bat động sản

CTXD Công trình xây dựng

DGV Định giá viên

BTCT Bê tông cốt thép

LỜI NÓI ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài

Công việc định giá nhà ở nắm một vai trò quan trọng không những trong thị

trường nhà ở mà còn trong nền kinh tế quốc dân Xác định giá trị của căn nhà nhằmthuận tiền cho việc trao đổi, mua bán, Dé có được một mức giá phù hợp với căn

nhà cần được định giá và có thể thỏa mãn được các bên có liên quan thì việc địnhgiá cần có tính khoa học, sự khách quan Từ đó việc định giá về nhà ở có thể giúpcho thị trường nhà ở có thể công bằng và minh bạch, giúp đây nhanh tiến độ trao

đổi và phát triển thị trường nhà ở

Tuy vậy thị trường nhà ở của nước ta hiện nay vẫn còn nằm ở mức non trẻ,mới được phát triển và đang tồn tại rất nhiều khiếm khuyết làm cho việc định giácăn nhà trở nên rất khó khăn và kết quả thiếu đi sự tin cậy và độ chính xác vẫn chưacao Ngoài ra tác động tiêu cực ngược lại xảy ra khi một số người định giá có nănglực chưa có thé đáp ứng được nhu cau cần thiết vẫn sử dụng những căn cứ thiếukhoa học hay còn vi phạm những tiêu chuẩn của định giá viên về giá có thé đưa ra

những kết quả định giá căn nhà kém chất lượng do lợi ích mà nó đem lại Khi mộtnước càng phát triển về thị trường nhà ở làm cho nó hoạt động có sự minh bạch và

hiệu quả thì việc định giá nhà ở là một yếu tố hết sức quan trọng

Trên thị thường nhà ở hiện nay đã xuất hiện hàng trăm công ty làm về dịch vụ

định giá nhà ở và tài sản cũng như sự gia tăng về mặt số lượng các doanh nghiệp

tham giya hàng năm Có thé dự đoán rang trong một thời gian ngắn nữa thì một điềutất yêu sẽ diễn ra đó chính là trên thị trường không chỉ những công ty thâm định giátrong nước mà còn có sự góp mặt của các công ty thấm định giá nước ngoài Sựcanh tranh hết sức quyết liệt trên thị trường nhằm tăng thêm thị phần của các công

ty làm cho họ phải thay déi đi chiến lược hoạt động, tạo ra những điểm khác biệt vàđiều quan trọng nhất là phải phát triển thêm về chất lượng dịch vụ đem lại cho

khách hàng.

Công việc định giá nhà ở cũng như các dịch khác như quản lý, môi giới,

Một ví dụ điển hình như việc định giá căn nhà sẽ làm cơ sở về giá cả cho việc môi

giới và tư vấn cũng như ngược lại thông tin chất lượng mà các công ty về môi giới

có thê cung cấp cho các công ty về định giá sẽ giúp kết quả mà công ty định giá đưa

ra thêm phan chất lượng hơn Khi về lâu dai xu hướng kết hợp những dịch vụ vàomột công ty sẽ diễn ra tại Việt Nam Ở thời điểm hiện tại các công ty của nước

ngoài đã và đang triển khai cung cấp các dịch vụ đầy đủ về BĐS bao gồm định giá,

môi giới, quản lý,quản lý về thị trường như JLL, CBER, Savills, Những công tylớn này đã đóng góp một phần không nhỏ vào sự minh bạch và chuyên nghiệp hóa

của thị tường BĐS của Việt Nam.

Công việc định giá nhà ở cũng năm trong những nghiệp vụ hết sức quan trọngtrong việc tiễn hành đầu tư, xây dựng nhà ở của những người đầu tư Các thông tin

mà công việc định giá đem lại sẽ trở thành nguồn dữ liệu đầu vào chất lượng dànhcho chủ đầu tư có thé phân tích được những tiềm năng mà dự án mình sắp đầu tư cóthé mang lại Khi có thêm góc nhìn của những người định giá sẽ giúp cho các nhàđầu tư thêm phần yên tâm hơn đối với lĩnh vực mà mình sắp và đang phát triển Nhà

ở được coi là loại tài sản có giá tri rất lớn, yêu cầu cần phải có sự đầu tư một cáchdài hạn nên có thé dẫn tới rất nhiều rủi ro có thé mang lại cho người đầu tư cho nên

sự phân tích của những chủ đầu tư là một việc làm hết sức cần thiết và quan trọng.Điều này sẽ đem lại những yêu cầu rất cao về chất lượng dịch vụ về dịnh giá trong

lĩnh vực này.

Đặc biệt hơn nữa khi thị trường nhà ở của nước ta hiện nay đang trong giai

đoạn tập chung, nhu cầu về nhà ở của các thành phố đang tăng mạnh, việc xây dựng

các căn nhà ở đang diễn ra một cách liên tục hơn bao giờ hết Các khoản giao dịch

về trao đổi mua bán, thé chap đang được diễn ra rất sôi động Chính vì vậy nhà ở làmột loại sản phẩm rất phô biến trên thị trường có nhu cầu định giá nhăm phục vụcho nhiều mục đích khác nhau như chuyền nhượng, thé chap, Các công ty về dịch

vụ BĐS trên thị trường dang không ngừng cải thiện và phát triển thêm những dịch

vụ của mình dé thỏa mãn các như cầu hiện có trên thị trường.

Có thể nhận thấy răng định giá nhà ở là một công việc có tiềm năng, quan

trong và có nhu cầu cấp thiết phát triển dịch vụ trong tương lai không xa Công việc

định giá nhà ở đang chiếm được một phan rất lớn trong công việc định giá cac BĐS.Chuyên đề sẽ nghiên cứu bước rất quan trọng quá trình định giá đó là hoạt động thuthập và phân tích thông tin Đề tài sẽ nghiên cứu về hoạt động thu thập và phân tíchnhững thông tin để phục vụ cho quá trình định giá nhà ở Hoạt động này mang tínhchất hết sức quan trọng vì nó quyết đinh rất lớn đến mức độ tin cậy và chính xác khiđưa ra được kết quả định giá Đề tài sẽ giúp mọi người có một góc nhìn sâu sắc hơn

về định giá BĐS nói chung và nhà ở nói riêng Ngoài ra đây còn là một tài liệu dùng

để tham khảo cho các định giá viên về nhà ở tiến hành định giá nhà ở trên thi

trường.

Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu hoạt động định giá tại Công ty tập trung giải quyết các mục tiêu

cơ bản sau đây:

- _ Hệ thống, khái quát hóa được những van dé lý luận chung, nghiên cứu cơ sở

khoa học về thâm định giá BĐS nhà ở

- Néu ra và phân tích được thực trạng về việc vận dụng quy trình và phương

pháp thâm định giá BĐS nhà ở tại Công ty TNHH Thâm định giá và BĐS

Hoang Gia.

- Đề xuất kiến nghị dé hoàn thiện việc van dụng quy trình và phương pháp

thâm định giá BĐS nhà ở tại Công ty TNHH Thâm định giá và BĐS Hoàng

Gia.

Phuong pháp nghiên cứu

So sánh giữa lý thuyết và thực trạng định giá nhà ở tại Hoàng Gia

Phương pháp này giúp thấy được khoảng cách và sự khác nhau giữa công tác địnhgiá nhà ở tại Hoàng Gia với những cơ sở lý luận Từ đó đưa ra những đánh giá vềchất lượng quy trình và hoạt động thâm định giá tại Công ty TNHH Tham định giá

và BĐS Hoang Gia.

Kết cấu đề tài

Luận văn được bồ cục thành 3 chương:

Chương 1 Cơ sở lý luận chung về nhà ở và định giá nhà ở

Chương 2 Thực trạng Quy trình và phương pháp định giá BĐS nhà ở tại Công ty

TNHH Tham định giá và BĐS Hoang Gia

Chương 3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS nhà ở tại

Công ty TNHH Thâm định giá và bất động sản Hoàng Gia

CHUONG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VE NHÀ Ở VÀ ĐỊNH GIÁ

NHÀ Ở

1.1 Định nghĩa và đặc điểm của bat động sản nhà ở

1.1.1 Khái niệm về bất động sản nhà ở

Khái niệm về nhà ở hiện nay có rất nhiều cách dé định nghĩa tùy theo góc

độ nghiên cứu Tuy nhiên theo Luật Nhà ở năm 2014 có quy định răng “Nhà ở làcông trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vụ nhu cau sinh hoạt cua hộ gia

đình, ca nhân ” Ngoài ra Nhà ở cũng được coi là một loại hàng hóa có tính cố định

được quy định tại Luật đất đai 2013 “Hoạt động ở của con người là những hoạtđộng ngoài giờ làm việc, gắn với ngôi nhà, căn hộ Hoạt động này thể hiện khá đây

du điêu kiện sống và trình độ sống của con người Nhà ở là nơi góp phan tái tạo vàphát triển con người toàn diện cả về thể chất lẫn tỉnh thân Nhà ở đảm bảo các hoạt

động chủ yếu tại nhà như: công việc nội trợ trong gia đình, các mối giao tiếp xã hội

tại nơi ở, hoạt động kinh tế sản xuất phụ trong các hộ gia đình, hoạt động học tập,

day con học, hoạt động nghỉ ngơi giải tri ” (theo giáo trình xã hội học đô thị).

Theo đó Nhà ở cũng có rất đa dạng cách phân loại Nếu phân loại Nhà ởtheo tính chất thì ta có bộ Luật Nhà ở năm 2014 “bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhàchung cư nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộcquyền sử dụng hợp pháp của tô chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà biệt thự,nhà ở liền kề và nhà ở độc lập”, “nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều

căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ

thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức baogồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây

dựng có mục đích sử dụng hỗ hợp để ở và kinh doanh” Từ đây có thể thấy được

rằng Nhà ở được phân theo các loại nhà như nhà ở độc lập, nhà liền kè, chung cư có

mực đích dé ở, chung cư có mục đích dé ở và kinh doanh và biệt thự Dễ dang thay

được rằng sự khác biệt giữa nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ là sự sở hữu đối với

hữu chung còn với nhà ở riêng lẻ thửa đất được sử dụng với hình thức là sở hữuriêng của cá nhân, tô chức và hộ gia đình.

Luật nhà ở năm 2014 cũng phân loại nhà ở theo mục đích xây dựng gồmnhà ở dé phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở thương mại Theođiều 3 luật Nhà ở 2014 “Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở dé b trí cho các hộ

gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hôi đất ở, bị giải

tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà

nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định củaLuật này Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng dé cho các doi tượng thuộc diện được

ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,

công tác Nhà ở thương mại là nhà ở được dau tu xdy dung dé bán, cho thuê, chothuê mua theo cơ chế thị trường ”

Ngoài ra để phân loại theo thời gian hình thành còn có 2 loại: Nhà ở hình

thành trong tương lại và nhà ở có sẵn “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở

đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng”(Điều 3 luật Nhà ở năm 2014)

1.1.2 Đặc đặc điểm của bất động sản nhà ở

Nhà ở có một số đặc điểm như:

«`

» Nhà ở là một loại tai sản không thê di dời được Nó gan liên với một vi trí

nhât định và điêu này ảnh hưởng đên rât nhiêu trong việc định giá nhà ở.

>

>+ Nhà ở là một BĐS có tinh bền vững cao, hao mòn chậm va thời gian sử

dụng cao Điều này rất thuận lợi cho người sử dụng nhất là những người

có thu nhập thấp

% Nhà ở là tài sản có giá trị lớn So với những tài sản khác thi đầu tư vào

BĐS cần một khoản tiền lớn

s* Nha ở rất đa dạng và phong phú về chất lượng lẫn số lượng Điều này là

do sự sự đa dạng trong thu nhập của những người xây dựng nhà.

Nhà ở không thể tự nhiên đứng một mình mà nó được xây dựng dựa trên một

tài sản khác đó chính là đất đai Theo giáo trình quản lý nhà nước về đất đai “Datdai được phân chia làm 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm dat phi nông nghiệp

và nhóm dat chưa sử dụng” Nhóm dat ma nhà ở được phép xây dựng chính lànhóm dat phi nông nghiệp ma cụ thé bao gồm đất ở dé thị và đất ở nông thôn

Ngoài ra nhà ở cũng được pháp xây trên đất có mục đích hỗn hợp đất ở và đất

thương mại dịch vụ Một ví dụ điển hình của việc này là chung cư được xây dựngtrên đất có chức năng hỗn hợp như ở và thương mại dịch vụ

1.2 Khái niệm về định giá bat động san và định giá bat động sản nhà ở

1.2.1 Khái niệm về định giá bất động sản

Theo khoản 2, điều 4, chương 1, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH thì:

“Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị

trường tai một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuan của Việt Nam hoặcthông lệ quốc tế.”

Theo tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành định giá, Q2 -NXB

HN, 2007 thi: “Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản BĐS cụthể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều

kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.”

Từ đó ta có thé tóm tắt lại các khái niệm cơ bản về Định giá BĐS là khoa học

ước tình giá trị BĐS, được thé hiện bằng tiền, theo thị trường, tại một địa điểm vàthời gian cụ thể, phục vụ cho mục đích xác định trước, bằng những phương phápphù hợp với tiêu chuẩn Định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

1.2.2 Khái niệm về giá trị bất động sản nhà ở và định giá bất động sản nhà ở

1.2.2.1 Khái niệm về giá trị bat động sản nhà ở

“Giá trị tài sản, hàng hóa, dịch vụ biểu hiện băng tiền về những lợi ích màchúng mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.”

“Xem xét từ góc độ thị trường, giá trị của hàng hóa, tài sản kể cả đất đai, nhà

cửa được hình thành và duy trì bởi bốn nhân tố: tính hữu dụng, sự khan hiếm

(cung), nhu câu (câu), và khả năng có thê chuyên giao Tùy vào từng loại nhà ở mà

chất lượng, lượng cung, lượng cầu và được pháp luật quy định khác nhau mà giá trịcủa nhà ở khác nhau.” (Theo tài liệu đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành

định giá)

Tính hữu dụng của nhà ở được thể hiện thông qua tính hữu ích và những công

dụng của nhà ở Đặc tính này bị phụ thuộc vào môi trường bên ngoài và từ chính

căn nhà ấy Nhà nước ta dầu tư những cơ sở hạ tầng, phát triển thêm kinh tế, đảm

bao được những van đề an ninh và văn minh đô thị là những nhân tố bên ngoài làmcho nhà ở có thêm những tiện ích công cộng như công viên, khu tập thẻ, Chínhnhững điều này làm cho căn nhà có tính hữu dụng tăng thêm cả chất và lượng Nếunhư chủ đầu tư có thê tận dụng được những yếu tố thuận lợi cũng như hạn chế đượcnhững bắt lợi mà môi trường bên ngoài mang lại từ đó xây dựng được căn nhà phùhợp với tự nhiên, kinh tế,kỹ thuật,văn hóa, xã hội sẽ tạo được cho căn nhà tính phùhợp Những yếu tố mà bản thân căn nhà có thé mang lại có thé kế đến như vi trí,kiến trúc hoặc tính pháp lý đều là những yếu tố đặc biệt quan trọng hình thành nên

Từ đó có thé thay hai nhân tố tạo nên giá trị này liên tục thay đổi tuy nhiên đây

không phải là thay đổi một chiều mà giá nhà ở cũng tác động lại một phan trở lạicung cầu trên thị trường Do đó việc nam bắt và dự báo được sự thay đổi của cung,cầu trên thị trường là một điều cực kì quan trọng đối với mọi chủ thé kinh tế đặc

biệt trong đó là các định giá viên.

“Giá trị mang tính chủ quan và khách quan Tính chủ quan biểu hiện do đặctrưng số 3 và số 4 của giá trị Với cùng một tài sản với từng đối tượng khác nhau có

giá trị tài sản (nhà ở) có thê được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng.

Một số loại hình giá trị mang tính chủ quan của từng chủ thé như giá trị đang sử

dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị thanh lý (giá trị phi thị trường) Tính

khách quan của giá trị nhà ở thé hiện sự đánh giá chung của số đông không phải ý

kiến riêng của từng cá nhân về giá tri của một hang hóa, đó là sự thừa nhận của thi

trường về giá trị hàng hóa Người ta đưa ra thuật ngữ giá trị thị trường, giá trị trao

đổi, giá trị công bằng dé biểu hiện cho giá trị khách quan Nếu tiếp cận từ góc độchủ quan, cơ sở định giá là giá trị phi thị trường còn nếu tiếp cận từ góc độ khách

quan, cơ sở định giá là giá tri thị trường.” (theo tai liệu đào tao bồi dưỡng nghiệp vụ

chuyên ngảnh định giá)

Khái niệm Giá tri thị trường trong tiêu chuẩn Định giá

“Gia tri thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm Định

giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành

động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc Trong đó:

a) Thời điểm, địa điểm Định giá là thời gian, không gian cụ thể tương ứng vớithời gian, không gian mà giá trị của tài sản Định giá được thẩm định viên xác định

gắn với những yếu tổ về cung, cau, thị hiếu và sức mua trên thị trường

b) Người mua sẵn sàng mua là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu

mua tài sản với mức giá tốt nhất có thé được trên thị trường

c) Người bán sẵn sàng bán là người có tài sản hợp pháp và có nhu cầu muốn

bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

đ) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin là giao dịch giữa các bên

không có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản và cácbên tham gia có đủ thời gian cần thiết dé khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về tàisản va thị trường tài sản sau quá trình tiếp thị thích hợp.” (Theo tiêu chuẩn Thamđinh giá số 2)

Các bên tham gia có những mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng tới giá trị thị

trường nhà ở ví dụ như quan hệ gia đình ruột thịt, quan hệ mạng lưới công ty và một

số mối quan hệ đặc biệt khác cũng được nêu rõ thêm trong pháp luật có liên quan

“Hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép được hiểu như sau khitham gia giao dịch các bên đều có năng lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ các cơ

hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra

quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệttình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức, không bị bất cứ sức ép nào buộc phải bánhoặc mua để có được mức giá phù hợp nhất cho cả hai bên.” (theo tiêu chuẩn định

giá 2)

Giá trị của nhà ở được hình thành từ những giao dịch công khai mua bán trên

thị trường của các bên và sự minh bạch thông tin về nhà đất Nhà ở có thể traod6éi,giao dich trong nước hoặc nước ngoài còn tùy theo quy định của pháp luật Từ

đó để xác định được ai là người quan tâm đến nhà ở thì cần xác định được thị

trường.

Đề giá cả có thể phán ảnh được giá trị thị trường thì cần những điều kiện sau:

“Các bên tham giá giao dịch không có sự phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào gây ra các mức giá giả tạo.

Người mua, người bán đủ thời gian va thông tin lựa chọn dé đưa ra quyết định

Giá được hình thành trên cơ sở thị trường én định

Giao dịch trên cơ sở tự nguyện giữa các bên không có sự ràng buộc, sức ép nào trong quá trình giao dịch

Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn hiểu biết, thận trọng khi đưa ra quyếtđịnh của mình, hiéu rõ bản thân nhà ở và các yêu tố ảnh hưởng tới giá trị thi trường

nhà ở.” (theo giáo trình định giá trị BĐS NXB Lao động Xã hội)

Một số trường hợp mà giá cả không phản ánh được giá trị thị trường:

“Bị ép bán với giá thấp

+ Gặp khó khăn về tài chính+ Sức khỏe không tốt và buộc phải bán tài sản

+ Thực hiện theo di chúc + Phát mại tài sản

+ Bị trưng thu đất đai

Bi ép mua với giá cao

+ Không có lựa chọn thay thế (ví dụ mua thêm nhà ở liền kề hay trước mặt

tiền để mở rộng sản xuất kinh doanh)

+ Mua lại của người đồng sở hữuGiá được hình thành trên thị trường bat ồn định như sốt đất, thông tin nhà ở

không được công khai, minh bạch.” (theo giáo trình thị trường BĐS)

Một số tiêu chí của giá trị thị tường có thé kể đến như:

tiếp cận được thông tin cũng như sự kém minh bạch của thị trường BĐS

1.2.2.2 Khai niệm định gia nhà ở

“Định giá nhà ở là việc cơ quan, tô chức có chức năng định giá xác địnhgiá trị bằng tiền của nhà ở phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm

nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định.” (tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ Dinh giácủa Bộ Tài Chính)

Theo khái niệm trên thì có thể rút ra được rằng định giá BĐS nhà ở làcông việc các DGV tiến hành định giá BĐS là nhà ở được quy giá trị băng tiền Giátrị này cần phải dùng cho mục đích của người cần định giá BĐS nhà ở như để bán,thu hồi, dé bù, Ngoài ra kết quả mà DGV đạt được cần phải phù hợp với giá củaBĐS nhà ở đó trên thị trường ở một thời điểm nhất định Công việc này đòi hỏi tính

chính xác và cần thận cao nhằm đưa ra được mức ra phù hợp cho BĐS nhà ở để cóthé sử dung nó có hiệu quả vào múc đích của người cần định giá.

1.2.3 Các yếu tô cầu thành ảnh hưởng tới giá trị của nhà ở

Tính hữu dụng của nhà ở bị ảnh hưởng do chính nhà ở và môi trường bên

ngoài tạo nên Tính hữu dụng thường ít thay đổi hơn so với các yêu tố còn lại khi

hình thành nên giá trị của nhà ở.

1.2.3.1 Những yếu tô thuộc về bản thân nhà ở

“Công trình ha tang kỹ thuật bao gôm: công trình giao thông, thông tin liên lạc,

Cung cap năng lượng, chiếu sáng công cộng, thu gom và xứ lý nước thải, chất thải

ran, nghĩa trang và công trình khác Công trình hạ tang xã hội gồm công trình y tế,giáo dục, văn hóa, thể thao, dịch vụ công cộng, thương mại, cây xanh, công viên vàcác công trình khác ” (theo luật xây dựng 2014) Ngoài ra vị trí còn thể hiện những

cảnh quan ở xung quanh nhà ở như cây xanh, những nhà ở xung quan,tầm nhìn và

các tiện ích khác xung quanh.

b.Yếu tố vật lý

Các yếu tô vật lý của ngôi nhà thể hiện thông qua kích thước, diện tích, hình

thể, địa hình, hướng nhà, kiến trúc, Khi định giá cần phân chia và mô tả giữa nhà

ở và đất, so sánh chúng với những tiêu chí khác nhau

c Yếu tố pháp lý

Yếu tố này thể hiện thông qua giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận, tìnhtrạng tranh chấp và tình trạng quy hoạch của nhà ở

d Yếu tố kinh tế

Yếu tố này được thé hiện thông qua khả năng sinh lời hay những lợi thế mang

lại tiền bạc cho con người Đề nhà ở có thé sinh lời về tiền bạc cho người chủ sởhữu thì nó phải đem lại những dòng tiền như tiền thuê nhà, tiền thuê quảng cáo, tiềnthuê mặt băng Tuy nhiên trước khi những dòng tiền đó có thé sinh ra thì chủ sở

hữu phải bỏ một khoản vốn đầu tư vào nhà ở ví dụ như tiền sửa lại căn nhả, tiền bào

trì lại căn nhà khi bị xuống cấp không còn phù hop, Lấy doanh thu mà ngôi nhàđem lại trừ di chi phí ta sẽ được số tiền mà căn nhà mang lại Ngôi nhà mà số tiền

nó có thê tạo ra càng nhiều thì càng mang lại sự hữu ích cho chủ nhà

e Yếu tố lịch sử, tâm lý

Tuy yếu tố này ảnh hưởng không nhiều tuy nhiên trong một số trường hợp nólại ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của căn nhà Những nhà ở có liên quan đến chuyệntâm linh hoặc có người bị sát hại trước đây thì số tiền bán không được nhiều Ngượclại, những ngôi nhà có người nỗi tiếng đã ở hoặc ghé thăm thì giá trị của nó tăng lênmột cách đáng kê

1.2.3.2 Những yếu to bên ngoài nhà ở

a Môi trường tự nhiên

Điều kiện về môi trường thiên nhiên như khí hậu, nhiệt độ, độ âm, mức độ ô

nhiém, thì luôn có sự tác động đến con người Trên thế giới có rất nhiều quốc gia

mà mỗi một quốc gia lại có những biến đổi về điều kiện khí hậu hay thiên nhiên làrất khác nhau nên chúng ta không dựa vào đó dé đánh giá về giá nhà Tuy nhiên dé

đánh giá được mức độ tác động của thiên nhiên đối với căn nhà thì cần phải dựa vào

những điều cơ bản mà một căn nhà phải có Ví dụ điển hình như nước sạch là một

điều cơ bản mà căn nhà nào cũng cần phải có nhưng nước bị nhiễm dầu hoặc không

sạch sẽ anh hưởng đến đáng kể giá trị nhà ở Môi trường tự nhiên từ thiên nhiêncũng là một điều kiện để người chủ xây dựng căn nhà cho phù hợp với hoàn cảnh

nhằm khai thác điều kiện tự nhiên như hướng gió, tránh tác động tiêu cực từ nang,

tận dụng được cảnh quan bên ngoài, Ngoài ra dé giảm những tác động tiêu cực từbên ngoài do tự nhiên gây ra thì cần xây thêm vậy liệu cách nhiệt, lắp thêm điều

hòa, xây dựng kiên cố với tường dày, Ngoài ra còn cần lắp đặt thêm hệ thống lọcnước dé sinh hoạt hoặc tưới tiêu phụ vụ nhu cầu trồng thêm cây xanh nếu nguồnnước bị ô nhiễm Số tiền bỏ ra để khắc phục những yếu tổ bat lợi sẽ là khoản giảm

giá cho căn nhà.

b Môi trường kinh tế

Môi trường về kinh tế sẽ bao gồm các chỉ tiêu như sự tăng trưởng GDP, thu

nhập bình quân của khu vực,vừng mục tiêu mà nới nhà ở tọa lac, tỷ lệ thất nghiệp,

tỷ lệ làm phát, lãi suất và một số chỉ tiêu vi mô khac, Môi trường về kinh tế nhămgiải thích được tại sao yếu tổ kinh tế của nhà ở có phát huy được tác dụng hoặc cóthé cho thấy được tiềm năng về kinh tế của nhà ở đó Khi mọi người có thu nhậpcao hoặc kinh tế của vùng phát trién thì luồng tiền sẽ đi với tốc độ nhanh và nhiều.Khi đó nó sẽ chảy vào nhiều sản phâm khác nhau trong đó có cả nhà ở Ngược lạivới môi trường kinh tế kém phát triển, thu nhập của người dân thấp khi đó tiêu chíthắt lưng buộc bụng sẽ diễn ra làm dòng tiền trong lưu thông kinh tế khó có thé tácđộng đến thu nhập mà nhà ở mang lại Khi nhà ở được đặt vào vùng có nên kinh tếphải triển thì giá trị của nó sẽ được tăng lên và ngược lại Môi trường kinh tế sẽ chobiết sự sẵn sàng đầu tư của người mua và giá cả của người bán đến mức độ nào, xuhướng biến đổi sẽ ra sao

c Môi trường xã hội

đến như có nơi dành cho sinh viên và học sinh, nơi tập chung tầng lớp quan chức,

có nơi lại tập chung nhiều người lao động nghéo, Sự tập chung tạo ra những tanglớp này là do sự phù hợp giữa họ và nhà ở Điều đó có thể cho thấy giá trị của khu

dân cư có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị nhà ở

d Môi trường pháp lý của khu vực

Một số yếu tô pháp lý ví dụ như:

- Quy định về kiến trúc và cách xây dựng

- _ Những hạn chế về quên sử dụng đất, quyền về sở hữu nhà ở và các tài sản

khác gan liền với đấtMôi trường về pháp lý có ảnh hưởng trực tiến tới quyền lợi của người bán vàmua nhà ở Nó có thé kích thích hoặc hạn chế những nhu cau của cả hai bên Tại nơi

mà nhà nước quy định chỉ cho phép xây dựng nhà ở dưới 3 tầng và hạn chế về chiềucao thì điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến tiềm năng của khu đất và cả những nhà ởđược hình thành trên nó Một số quy định về kiến trức hết sức ngặt nghèo sẽ làmcho chi phí về xây dựng của nhà ở tăng lên đáng kể Mức độ thực thi pháp luật sẽảnh hưởng cả tiêu cực lẫn tích cực đến tính hữu của nhà ở

1.2.4 Vai trò của định giá bất động sản nhà ở

“Định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp các chủ thể kinh tế đưa ranhững quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, sở hữu, cho thuê,đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh nhà ở” (tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ

Dinh giá của Bộ Tài Chính).

Việc định giá nhà ở nhằm xác định đúng được giá trị của nhà ở trong các hoạtđộng về kinh tế Ngoài ra nó còn giúp các bên trên thị trường tháo gỡ các mẫu thuẫntiễn đến việc hợp tác trên thị trường Tiếp đó có thể định giá chính xác được nhà ởgóp phần làm cho chính thị trường thêm phần lành mạnh và giúp các nhà đầu tưgiảm thiêu được rất nhiều rủi ro Công việc định giá nhà ở đưa ra được một thước

đo tham khảo cho các bên khi bắt đầu tham gia vào các giao dịch liên quan đến nhà

ở.

“Thông thường định giá nhà ở nhằm thỏa mãn một số mục đích như:

Hỗ trợ người mua, bán quyết định giá mua bán

Thiết lập cơ sở cho sự trao đôi

Thiết lập cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu nhà ởXác định điều kiện và giá bán dự kiến của một nhà ở hình thành trong tương

So sánh với các tài sản đầu tư khácXem xét khả năng đầu tư vào nhà ởXác định giá trị đánh thuế

Xác định giá trị bồi thường

Phục vụ công tác xét xử và thi hành án” (giáo trình định giá trị BĐS) Việc định giá được nhà ở được dựa vào hai cơ sở là giá tri phi thị trường và

giá tri thị trường Giá tri thị trường của căn nhà được quy định theo hệ thống tiêu

chuẩn Định giá Trên thị trường hiện nay phần lớn yêu cầu thâm định được dựa trên

cơ sở này Giá trị thị trường như phần trình bày ở trên cần thiết thỏa mãn một số

yếu tố như khách quan, minh bach, sẵn lòng, độc lập và 6n định Giá trị phi thị

trường mang tính chất chủ quan của các chủ thê yêu cầu định giá Ví dụ điển hình

như các nhà đầu tư sẽ quan tâm đến giá trị đầu tư, người mua nhà sẽ quan tâm tới

những giá trị đặc biệt, Nhà nước sẽ quan tâm đến giá trị dé tính thuế, “Giá trị phithị trường bao gồm giá trị nhà ở đang trong quá trình sử dụng, giá trị nhà ở có thịtrường hạn chế, giá trị nhà ở bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trịtính thuế, giá trị BĐS chuyên dùng, giá trị bảo hiểm và giá trị thanh lý đối với tàisản trên đất” (theo tiêu chuẩn định giá)

1.3 Nguyên tắc, quy trình và phương pháp định giá bất động sản nhà ở

1.3.1 Nguyên tắc định giá bắt động sản nhà ở

Nguyên tắc thứ nhất: Nguyên tắc thay théKhi mà có nhiều nhà ở tương đồng với nhau thì rài sản nào có giá trị thấp nhấtthì cầu của nó là lớn nhất, mức giá của một căn nhà trên thị trường bị giới hạn bởi

giá các tài sản đang cạnh tranh với nó Nguyên tắc này được coi như cơ sở của ba

cách tiếp cận trong định giá về nhà ở Theo cách tiếp cận chỉ phí, giá trả cho căn

nhà ở sẽ không bao giờ được cao hơn chi phí xây dựng một căn nhà khác mà tính

hữu dụng của nó tương đương Theo cách tiếp cận thị trường, một người mua nếuquyết định theo lý trí sẽ lựa chọn nhà ở có giá thấp hơn khi mà hai căn nhà tươngđương Theo tiếp cận thu nhập, những người thuê sẽ không trả tiền thuê nhà caohơn tiền thuê một căn nhà có tính hữu dụng tương đương Điều này dẫn tới việc tiềnthuê, giá cả và tỷ suất sinh lời của căn nhà này sẽ phụ thuộc vào tiền thuê, giá cả và

tỷ suất sinh lời của căn nhà thay thế nó

Nguyên tắc thứ hai: Nguyên tắc về tính hữu dụng

Nếu một căn nhà có thể đáp ứng được nhu cầu của người sở hữu càng nhiềuthì tính hữu dụng và giá trị của nó càng cao Tính hữu dụng nằm trong bốn yếu tố

cấu thành nên giá tri của căn nhà Nó được xác định bởi số thu nhập mà tài sản cóthé tao ra và những lợi ích khác nhau mà nhà ở có thé đem lại Nhà ở có thé sinh ra

dòng tiền từ việc cho thuê nhà hoặc sử dụng dé sản xuất kinh doanh

Nguyên tắc thứ ba: Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của căn nhà được hình thành nhờ sự tham gia đóng góp của nhiều yếu

tố Khi cần phải thâm định thì phải xác định được những thành phần đóng góp vàogiá trị của căn nhà Giá trị đóng góp và những chi phí xây dựng có thé không bằngnhau Một số chi phi xây dựng dù nhỏ nhưng lại đóng góp vào tính hữu hữu dung

căn nhà lớn hon sẽ có giá tri lớn hơn và ngược lại Công việc đánh giá được sự đóng

góp của các phần thường không dễ dàng dẫn tới việc định giá viên cần phải liệt kê

những yếu tô đã đống góp cho giá trị căn nhà giúp họ có cái nhìn tổng quát hơn

Nguyên tắc thứ tư: nguyên tắc cân bằng

Nếu như nguyên tắc trên đã lượng hóa và chỉ ra những yếu tố tạo ra giá trị nhà

ở thì nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc phù hợp lại yêu cầu những yếu tố đóng góp

ấy phải được sử dụng hoặc được điều chỉnh sao cho hiệu quả nhất từ đó đưa ra được

giá trị tốt nhất cho căn nhà Nguyên tắc này như một bài toán đi tìm giá trin của cănnhà với các biến là những yếu tố đã đóng góp vào giá trị của nhà ở Những yếu tố

này có thé nằm trong cũng có thé nằm ngoài bản thân căn nhà, có thé biến đổi lớn

hay bé đều góp phần vòa tính hữu dụng của nhà ở

Nguyên tac thứ năm: Nguyên tắc hiệu suất còn lại của đấtNhững loại hình hoạt động kinh tế đều đòi hỏi sự hiện hữu của các yếu tố như:Vốn, sự quản lý, lao động và đất Thu nhập mang lại đều do các yếu tổ trên Hiệusuất còn lại của đất có thê hiểu là phần thu nhập ròng còn lại sau khi đã bỏ đi cácphan thu nhập của ba yếu tố còn lại tạo nên Chính thu nhập ròng còn lại này đãgiúp xác định được giá trị của đất Các yếu tố khác nhau sẽ tạo ra được những dòng

thu nhập khác nhau Ví dụ như lao động sẽ tạp ra được lương thưởng, quản lý sẽ tạo

ra tiền công của người làm công tác quản lý, lãi vay sẽ là thu nhập của vốn Hiệusuất còn lại mà càng cao sẽ làm cho tính hữu dụng của nó sẽ càng lớn và ngược lại

Nguyên tắc thứ sáu: Nguyên tắc cạnh tranhNhững lợi nhuận mạng lại cao trên thị trường sẽ thu hút những nhà đầu tư sau

đó lợi nhuận này sẽ giảm xuống thành lợi nhuận bình quân Ngược lại, khi lợi

nhuận đem lại mà thấp hơn lợi nhuận bình quan thì các nhà đầu tư sẽ tìm cách rời

khỏi thị trường này tới khi lợi nhuận này đạt mức lợi nhuận bình quân Khi mà thị

trường trở nên cạnh tranh khốc liệt hơn thì các định giá viên có thể giảm đi giá trị

dòng thu nhập được dự báo trong tương lai cũng có thể tăng mức độ rủi ro lên

Nguyên tắc thứ bảy: Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương laiNgười tiêu dùng tiềm năng sẽ nhận thấy được lợi ích trong hiện tại và tươnglai bang cách sử dung tài san Dự báo được lợi ich trong tương lai là xác định đượcgiá trị hiện tại của những khoản thu nhập hoặc lợi ích khác mà căn nhà có thé demlại trong tương lai cho người sở hữu nó Đây là cơ sở cho việc thâm định bằng

Nguyên tắc thứ tám: Nguyên tắc cung cầuGiá trị của căn nhà bị tắc động bởi rất nhiều yếu tố chứ không chỉ mình tínhhữu dụng Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào cung và cầu của căn nhà Khi cung và cầu

thay đồi thì một điều đương nhiên là giá trị nhà ở cũng thay đổi theo

Nguyên tắc thứ chín: Nguyên tắc phụ thuộc

Giá trị của căn nhà bị phụ thuộc và chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố xung

quanh nằm ngoài bản thân của nhà ở như môi trường văn hóa xã hội, môi trườngkunh tế, một số cơ sở hạ tậng,

Nguyên tắc thứ mười: Nguyên tắc phù hợpCăn nhà sẽ sẽ có được giá trị tối đa nếu được xây dựng phù hợp với những yếu

tố năm xung quanh và có sự tương thích với các loại hình sử dụng đất nằm trong

khu vực.

Nguyên tắc thứ mười một: Nguyên tắc ngoại viCăn nhà sẽ chịu nhiều sự tác động bởi những yếu tố bên ngoài cho nên nguyêntắc ngoại vi sẽ thé hiện được giá tri của căn nhà thay đổi còn tùy vào các yếu tố tácđộng nằm ngoài nhà ở

Nguyên tắc thứ mười hai: Nguyên thay đổi

Giá trị của căn nhà không thể nào là bất biến Nó sẽ bị thay đổi tùy thuộc vàothời gian và những yếu tô khác tác động đến căn nhà

Nguyên tắc thứ mười ba: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quảnhất

Đây sẽ là sự tổng hợp của các nguyên tắc được nêu ở trên Điều này có nghĩa

là trong các phương án sử dụng căn nhà thì phương án được chọn sẽ là phương án

mà các chức năng của mảnh đất và những cải tạo trên đất được được thể hiện mộtcách hoàn hảo nhất Phương án này sẽ được sử dụng dé định giá về nhà ở

Theo những quy định về tiêu chuẩn Định giá về việc sử dụng tốt nhất cà

hiệu quả nhât cân thỏa mãn các tiêu chí sau:

- “C6 thể thực hiện được về mặt vật chất: được hiểu là phù hợp với điều kiện

dia chat, địa hình của khu đất; không vi phạm các tiêu chuẩn an toàn như antoàn lưới điện cao thé, đường lên xuống của máy bay, hành lang bờ sông

- _ Được pháp luật chấp nhận: phù hợp với quy định cua pháp luật, quy hoạch

sử dung đất, quy hoạch xây dựng đô thị, đúng mục đích sử dụng ghi trong

GCN,

- Kha thi về mặt tài chính: là sự sử dụng đảm bảo dòng thu nhập đủ dé thu hồi

vốn dau tư, bù đắp chi phí hoạt động và các nghĩa vụ tài chính (NPV > 0)”

Việc sử dụng tôt nhât và hiệu quả nhât được coi là cách cách đê sử dụng căn nhà

mang lại giá tri cao nhat.

1.3.2 Quy trình định giá bất động sản nhà ở

“Quy trình DG là trình tự có hệ thống mà DGV cần tuân theo để trả lời câu hỏicủa khách hàng về giá trị tài sản cần thâm định.” (giáo trình định giá trị BĐS)

Bước đầu tiên: Xác định được vấn đề

- - Cần xác định được quyền lợi nào cần được thâm định: Quyền sử dụng, quyền

sở hữu, cho thuê hoặc ổn định lâu dài,

- _ Tiếp đến nhờ khách hàng cung cấp được một số hồ sơ có liên quan dé có thê

nhận biết và đưa ra được nhận định cơ bản về kinh tế kỹ thuật của căn nhà,

tính pháp lý.

- Tim hiểu được mục đích định giá, cơ sở dé làm giá trị, bên thứ ba và khách

hàng, nguồn dé liệu, thời điểm cần định giá và những điều kiện bị ràng buộc.Bước thứ hai: Lên được kế hoạch định giá

Bước này nhằm dé xác định được hướng đi và bước đi mà công việc đòi hỏi

cũng như lên được một số kế hoạch đề thực hiện chúng Nội dung của bản kế hoạch

phải bao gồm:

- _ Lên được kế hoạch nhằm thu thập những dir liệu cần thiết

- _ Lên được kế hoạc đi khảo sát được tài san cần thẩm định và tài sản so sanh

- Phan công những công việc cho tô định giá

- Hoan thành được biéu đồ về thời gian phù hợp

- Lap đề cương dé báo cáo kết quả định giá

Bước thưa ba: Thu thập những số liệu cần thiết và phân tích thông tin

Khi hoạt động này diễn ra thì sẽ thông qua hai bước chính đó chính là thu thập

được số liệu thông qua việc di khảo sát thực tế và thu thập những thông tin xungquanh, tiếp đó là đến đi phân tích những thông tin đã thu thập được (Đi phân tíchthông tin và phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất)

Đi khảo sát thực tế: Đây chính là bước kiểm tra căn nhà và thu thập nhữngthông tin về một số yếu tố tác động tới giá trị của căn nhà

Thu thập thông tin: Ngoài thông tin thực tế mà người định giá khảo sát đượcthì người đinh giá cần phải thực hiện thu thập được các thông tin về yếu tố tac độngcòn lại tới giá trị của căn nhà Những thông tin người định giá cần thu thập đượcbao gồm những thông tin chung nhất về khu vực, vùng lân cận, thành phó về xã hội,nền kinh tế , môi trường, chính quyền ở địa phương, Ngoài ra còn cần nhữngthông tin cụ thé về chi phí xây dựng, tuôi đời, tính pháp lý, thu nhập bình quân vàcác thông tin về lượng cung, cầu cũng như danh mục về những tài sản cạnh tranh,nghiên cứu như cau

Khi thu thập những thông tin cần thiết thì cần phải thông qua ngân hàng dữ

liệu của đơn vị đơn vị định giá hoặc các sàn giao dịch nhà ở, các công ty liên quan

đến môi giới, Các số liệu thu được phải qua kiểm chứng, ngoài ra cũng phải có

được nguồn gốc đáng tin cậy và rõ ràng

> Phân tích thị trường (xem lại phần phân tích thị trường nhà ở)

> Việc phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Căn nhà để ở cần

phải đáp ứng được các tiêu chuẩn như mặt vật chất phải đầy đủ, đượccho phép về mặt pháp lý, có tính khả thi về mặt tài chính và đem lạiđược giá tri cao nhất

Bước thứ tư: Xác định được giá trị của mảnh đấtĐược dựa trên những thông tin đã thu thập được, những người thẩm định đixác định giá trị của mảnh đất riêng bang các phương pháp đặc thù có thé áp dụng

Bước này được coi là hét sức quan trọng ma người định giá cân phải lưu ý vì nó có

thé cho biết được tiềm năng của manh đất trong một khu vực nào đó Người thâmđịnh có thể nhìn được ban chất ở bên trong và có thé giải thích được những lý do

mà giá trị của của mảnh đất có thể đem lại nhờ vào những bước phân tích ở trên

Bước thứ năm: Áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp định giá

“Có 3 cách tiếp cận dé DG nhà ở bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, từ chiphí và từ lợi nhuận Tương ứng với mỗi cách tiếp cận là các phương pháp khácnhau Cách tiếp cận từ thị trường sử dụng phương pháp so sánh, cách tiếp cận từ chiphí sử dụng phương pháp chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập sử dụng phương phápvốn hóa thu nhập, phương pháp chiết khấu thu nhập” Những cách xác định giá trịnày không phải hoàn hảo và chúng cần phải bé trợ được cho nhau Phương pháp sosánh là cách nhìn căn nhà về phía bên ngoài nên có thé dé dàng nhận ra được và đưa

ra ngay kết quả Tuy nhiên dé hiểu rõ được ban chất thì chúng ta cần sử dụng nhữngcách khác có thêm góc nhìn về thu nhập từ căn nhà có thể mang lại và chi phí déxây dựng nên chúng Người định giá khi tiến hành xác định giá cả của căn nhà cần

áp dụng được nhiều phương pháp khác nhau nhằm cho ra được kết quả chính xácnhất

Bước thứ sáu: Thống nhất về kết quả và đưa ra giá trị cuối cùng

Các định giá viên đi đến thống nhất về kết quả đã xác định tại các bước trước

đó và kết luận được giá tri cuối cùng của căn nhà,

Bước thứ bảy: Lập bản báo cáo và chứng thư Định giá

Bản báo cáo Định giá là tài liệu mà những người định giá làm ra nhằm chứng

minh được kết quả đã đưa ra Chứng thư Định giá do doanh nghiệp Định giá chịu

trách nhiệm phát hành và dùng nó để cung cấp cho phía khách hàng Ngoài ra các

dữ liệu và thông tin mà người thâm định thu thập được có liên quan đến kết quảĐịnh giá sẽ được lưu vào hồ sơ Định giá

1.3.3 Các phương pháp định giá bat động sản nhà ở

1.3.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

> Khái niệm

Phương pháp định giá dựa trên những cơ sở phân tích mức giá của các

tài sản tương tự nhau với tài sản cần được định giá đã được giao dịch thànhcông hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện giao dịch bình

thường vào thời điểm cần xác định giá hoặc gần thời điểm cần xác đinh giá để

có thể ước tính được giá trị thị trường của tài sản được gọi là phương pháp so

sánh.

> Các trường hợp có thể áp dụngNhững trường hợp có thể áp dụng được phương pháp này rất đa dạng

Một số BĐS có thé ké đến như các mảnh đất trống, các căn hộ chung cư,

những BĐS liền kề hoặc cùng khu vuc, Ngoài ra phương pháp nay còn

được áp dụng cho các mục đích như mua, bán, thế chấp, góp vốn

> Các bước tiền hành

- _ Bước 1: Điều đầu tiên cần phải làm đó là đi nghiên cứu thị trường dé

có thể có thông tin về giá giao dịch, giá chào bán hoặc giá niêm yết và những

yếu tô so sánh của các BĐS tương tự với BĐS mà chúng ta cần phải định giá

đã được tiến hành giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường

- _ Bước 2: Tiến hành thu thập và kiểm tra những thông tin, số liệu sosánh từ những BĐS cùng loại hoặc tương tự để có thể so sánh được với BĐS

cần xác định giá hoặc sát với thời điểm định giá

- - Bước 3: Lựa chọn các đơn vi so sánh chuẩn và bat đầu xây dựngbảng phân tích, so sánh đối với những đơn vị so sánh chuẩn

- Bước 4: Đi xác định những yếu tô khác biệt giữa BĐS so sánh vàBĐS cần xác định giá Dựa trên những yếu tố đó sẽ tiến hành điều chỉnh giá

của các BĐS so sánh và tìm ra được các mức giá cho mỗi BĐS so sánh

- _ Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá của những BĐS so sánh từ

đó rút ra được mức giá có thé ước tinh và xác định mức giá của BĐS cầnthâm định

> Ưu điểm

Phương pháp định giá này ít gặp khó khăn về vấn đề kỹ thuật, có thể

chỉ ra được cơ sở vững chắc dé khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

Ngoài ra nó có thể làm coư sở cho nhiều phương pháp khác

> Nhược điểm

Phương pháp này đòi hỏi những người định giá có nhiều kinh nghiệm

và được trang bị nhiều kiến thức về thị trường thì mới có thể đưa ra đượcnhững kết quả phù hợp nhất Ngoài ra phương pháp này cần đòi hỏi nhữngthông tin vô cùng chính xác về các giao dịch tương tự nếu không sẽ không sửdụng được Hiện nay có rất nhiều thông tin trên internet là thông tin sơ cấpnên có rất nhiều thông tin ảo không đúng sự thật Tiếp đến những nơi có thịtrường kém phát triển sẽ có ít lượng giao dịch dẫn tới thông tin kém chấtlượng làm cho kết quả có độ chính xác chưa cao Các thông tin đưa ra sẽ trởnên lạc hậu trong thời gian ngắn

> Các điều kiện để tiến hành

- Chất lượng của các thông tin phải cao Bắt buộc người định giá phảitiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những BĐStương tự có thể so sánh được

- Thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác, đầy đủ, có thể kiểm tra

được Giá bán là giá bán trong các giao dịch bình thường trên thị trường.

- Thị trường cần phải ồn định Nếu thị trường có biến động phương pháp

so sánh sẽ khó đạt được độ chính xác cao mặc du các đối tượng so sánh có

tính chất giống nhau về mọi mặt

- Trên thực tế nó là phương pháp chung dé định giá các BĐS dùng chomục đích mua bán, thế chấp và thường dùng có các trường hợp như: căn hộ,chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt

và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các

nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đât trông.

1.3.3.2 Phương pháp chỉ phí

Khái niệm

Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương

tự tài sản cần định giá dé xác định giá trị thị trường của tài sản cần định giá

s* Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này cho răng giá trị của BĐS mục

tiêu tương đương với chi phí dé làm ra một BĐS giống như vậy và coi đâynhư một vật thay thế Vì vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì mọi người sẽkhông bao giờ trả cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng

“ Các bước tiến hành

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bang cách coi đó là

đất trông dang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo

nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xácđịnh giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành cóliên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, dé tái tạo, thay thécông trình xây dựng hiện có trên đất Chi phí xây dựng mới hiện hành baogồm: Chi phí trực tiếp: chi phi NVL, nhân công, chi phí sử dụng máy móc,Chỉ phí gián tiếp: chỉ phí quản lý xây dựng và quản lý tài sản, Lợi nhuận, cáckhoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độgiảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất Có hai cách dé các định

mức hao mòn:

- Phuong pháp do mang tính kỹ thuật

= Hao mòn tự nhiên có thé sửa chữa được

=" Hao mòn tự nhiên không thé sửa chữa được

3/=1 HK¡x TKi

Tt

i=1 — Tki

Trong đó: H : Hao mòn của CTXD tính theo tỷ lệ %

Hxi : Hao mòn của kết cấu chính thứ i theo %

Txi : Ty trọng của kết cau chính thứ i trong tong giá trịcông trình n : Số kết cấu chính trong công trình

= Hao mòn do lỗi thời chức năng có thé sửa chữa được

= Hao mòn do lỗi thời chức năng không thé sửa chữa được

Việc ước tính này dựa trên lập luận: BĐS có thể sử dụng trong mộtkhoảng thời gian dài (tính bằng năm) Do vậy, chúng ta có thể xác định mức

giảm giá của BĐS dựa vào tuôi va tuôi thọ của nó.

Tuôi hiệu quả Giá hiện hành x

Tuổi thọ kinh tế

Mức giảm giá ước tính

Phương pháp đo dựa vào thị trường: Phương pháp này chỉ được áp dụng

khi xung quanh BĐS cần định giá có nhiều BĐS tương tự được đánh giá

vì nó chỉ ước tính tổng mức giảm giá của BĐS mà thôi

- Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ

giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới

hiện hành của công trình.

- Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần định giá bằng cách cộng

(+) kết quả bước 1 với kết quả bước 4.

+ UƯu điểm

Phương pháp này được sử dụng trong lúc không có các băng chứng thịtrường thích hợp dé so sánh Ngoài ra còn sử dụng dé đánh giá các BĐS rấthiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu đi cơ sở dé dự báo lợi ích tương lai.Phương pháp chi phí rất thích hợp trong trường hợp định giá BĐS dùng cho

các giao dịch và mục đích riêng biệt.

`

“+ Han chê

Định giá theo phương pháp chi phí vẫn phải dựa vào dữ liệu thị trường,

cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng đối với phươngpháp chi phí Phương pháp chỉ phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, songtổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã băng với giá tri của toàn bộ Việc ướctính một số khoản giảm giá có thé trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Dé

áp dụng được phương pháp này cần người định giá phải có nhiều kinh nghiệm

và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

s* Các điều kiện cần thiết

- LA một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục

đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học

- Dinh giá để xác định mức bôi thường khi xây dựng các hợp đồng bao

hiểm và các dạng bồi thường khác

- La phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra

dau thầu

- Phuong pháp chi phí được vận dung trong trường hop mà người ta tin

tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết,thích hợp dé tạo ra giá trị của BĐS

- Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các

phương pháp khác.

1.3.3.3 Phương pháp thặng dư

“* Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của

tài sản cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cáchlay giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ

đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

“ Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc đóng góp: Theo nguyên tắc này thì giá trị của BĐS được xác định

trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tong tài

sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

%* Các bước tiến hành

- Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu

quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và

mang lại giá trỊ cao nhất cho dự án

- Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyên đổi tổng

doanh thu đó về giá tại thời điểm cần định giá

- - Bước 3: Ước tinh chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,

chuyên đổi chi phí đầu tu đó về giá tại thời điểm cần định giá

- Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2

trừ (-) bước 3.

% Uudiém

- - Được sử dụng dé đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- _ Đây là phương pháp thích hợp dé đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phuong pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu

tư vào BĐS Vì vậy nó có giá trị quan trọng đề tư vấn về chỉ phí xây dựng tối đa vàtiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

s* Hạn chế

- Chi phí và giá bán có thé bị thay đôi tuỳ theo điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán

- Phuong pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

s* Các điều kiện cần thiết

- Phi hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp, cácyếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê va chi phí đạt được độ tin tưởng

cao.

- Nguoi định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng dat dai

dé xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Phương pháp này được sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và

các công ty kinh doanh BĐS, những người mua nhà riêng.

1.4 Những yếu tố ảnh hướng đến công tác định giá bat động sản nhà ở

1.2.7.1 Yếu tố chủ quan

s* Vị trí của BĐS nhà ở

Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS nhà ở mang lại càng cao thì giá

trị càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị

trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có

vai frò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS nhà ở Những BĐS nha

ở năm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn nhữngBĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).Những BĐS nhà ở nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thôngquan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS năm ở vị trí khác (vi trí tuyệtđối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS nhà ở là cực kì quan trọng,đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

s* Kích thước, hình thé, diện tích thừa dat hoặc lô dat

Một kích thước và diện tích thừa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loạinhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu dé

ở, thì loại kích thước diện tích tối ưu khi mặt tiền thừa đất từ 4m-5m và chiềusâu thừa đất là 10m15m

“+ Địa hình BĐS nhà ở tọa lạc:

Dia hình nơi BĐS nhà ở tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS nhà ở kháctrong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS nhà ở, ở những khu vực thấp,thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá

BĐS nhà ở sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn Hình thức (kiến trúc) bên

ngoài của BĐS nhà ở : nếu 2 BĐS nhà ở có giá trị xây dựng như nhau, BĐS

nhà ở nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và

ngược lại Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt,

tính chất thé nhưỡng, tính chat vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tốtrên đến giá trị của BĐS nhà ở tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ

màu mỡ của đât có thê rât quan trọng đôi với giá trị đât khi sử dụng vào mục

đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay 6n ào đều anh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS nhà ở

s* Các tiềm năng và nguy cơ rủi ro của tự nhiên:

Những BĐS nhà ở nam ở những vùng thường hay bị các sự cé của thiêntai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt, ) làm cho giá trị BĐS nhà ở bị

sụt giam và ngược lại.

“+ Kha năng mang lai thu nhập từ BĐS nhà ở

Mức thu nhập hăng năm từ BĐS nhà ở mang lại sẽ có ảnh hưởng quantrọng đến giá trị của BĐS nhà ở đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS nhà

ở càng cao thì giá chuyền nhượng của BĐS nhà ở càng cao và ngược lại

“+ Những tiện nghỉ gắn liền với BĐS nhà ở

Hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc chính

là những tiện nghi gắn liền với BĐS nhà ở Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ vàchất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS nhà ở càng gia tăng

Trình độ của người định giá

Kinh nghiệm, trình độ của người định giá ảnh hưởng đáng kể tới giá tricủa BĐS nhà ở Nếu không có kiến thức trong lĩnh vực chuyên môn này cóthể định giá BĐS không đúng so với giá trị trường đồng thời ảnh hưởng to

lớn tới giá trị BĐS khi tham gia giao dịch trên thị trường

1.2.7.2 Yếu tô khách quan

s* Hanh lang pháp lý cho hoạt động định giá BĐS

Các chính sách, quy định của pháp luật về định giá tác động lớn đến

hoạt động định giá BĐS vì mỗi hoạt động kinh tế xã hội đều phải quân thủtheo quy định của pháp luật Hiện nay có một sỐ quy định như

-Nghị định số 25/2014/TT-BTC quy định về các phương pháp định giá,

lựa chọn phương pháp định giá, giá dịch vụ TDG, TDV về giá, quan lý thông

nhất danh sách TÐV hành nghề và doanh nghiệp định giá

- Các tiêu chuẩn thâm dịnh giá Việt Nam được quy định trong Quyết

định số 24/2005/QD-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 (tiêu chuẩn số 1,3,4),

Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 (tiêu chuẩn số

2,5,6) và Quyết định số 219/2008/QD-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 (tiêuchuẩn số 7 đến số 12)

- Luật đất đai, luật kinh doanh BĐS, luật nhà ở, luật dân sự

Các nhân tố trên vừa có tác động tích cực vừa có tác động tiêu cực đếnhoạt động định giá; có thể đưa hoạt động định giá phát triển cũng có thể hạnchế sự phát trién

Ngoài ra sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chínhquyền địa phương có thé có những tác động đến hoạt động của thị trườngBĐS nhà ở nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nhà ở nói riêng Ví dụnhư: Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bênngoài vào địa phương có thé làm tăng nhu cầu về BĐS nhà ở qua đó có thélàm cho giá của BĐS nhà ở gia tăng Các chính sách tác động trực tiếp như:chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS nhà ở tại Việt Nam, chính sách chophép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố,chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS nhà ở, các

chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS nhà ở

s*_ Các thông tin liên quan đến BĐS nhà ở cần thẩm định

Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng Nguồn thông tin và độ chính

xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quảđịnh giá, chất lượng hoạt động định giá Vì vậy, DGV phải biết cách thu thập,

xử lý, phân tích, chọn lọc thông tin sao cho có được những thông tin chính

xác nhất Các nguồn thông tin từ cá tổ chức như Sở địa chính, các cơ quan

trực tiếp quản lý BĐS nhà ở, các trung tâm, các công ty môi giới, kinh doanh

BĐS, báo, tạp chi,

¢ Ảnh hưởng của thị trường BĐS nhà ở:

Hoạt động định giá BĐS nhà ở là một dịch vụ gắn liền với sự phát triểnhay suy tàn của thị trường BĐS nhà ở Vì nên các yếu tố ảnh hưởng tới thị

trường BĐS nhà ở đều ảnh hưởng tới hoạt động định giá Các yếu tổ liên quanđến việc cung BĐS nhà ở như sự gia tăng các hoạt động đầu tư thì hoạt động

định giá là cơ sở dé xác định tinh khả thi của các dự án Sự phát triển của cáckhu vực quy hoạch cũng kéo theo sự phát triển của hoạt động định giá

* Những thay đổi trong giai đoạn phát triển kinh tế

Điều này sẽ đem lại cái nhìn khách quan về giá trị của BĐS nhà ở cầnđịnh giá tại thời điểm nó tồn tại Mức độ phù hợp của BĐS nhà ở trong giai

đoạn hiện nay và dự kiến thị trường của nó trong tương lai Trong thời kì kinh

tế suy thoái, khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2012 đã phán ánh rõ nét vềviệc tác động của nó tới thị trường BĐS nhà ở Thời điểm 2012 có quá nhiềucác căn hộ, chung cư, còn trống Đây cũng có thé coi là một trong nhữngthời kì đen tối của BĐS nhà ở khi giá trị hàng tồn kho lên tới 80.000 tỷ đồng

s* Các yếu tố kinh tế vĩ mô

Tình hình cung — cầu BĐS nhà ở trong khu vực, đặc điểm của nhữngngười tham gia thị trường BĐS nhà ở trong khu vực; các điều kiện của thịtrường BĐS nhà ở trong khu vực, hiện trạng vùng lân cận( cơ sở hạn tầng nhưđường , hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc ), mức độ tăng

trưởng GDP hang năm của vùng, thu nhập bình quân hằng năm của người dân

trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác, khảnăng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng, mức giábình quân các loại đất trong vùng, tỷ lệ và mức thuế suất, mức độ lạm phát

chung, tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín

dụng trong vùng.

s* Cac yếu tố xã hội

Các yếu tổ xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS nhà ở Một khu vực

trị BĐS nhà ở nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung — cầu bị phá vỡ Mặt khác

các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độdân trí, vấn đề an ning, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng

đến giá trị của BĐS nhà ở Tình trạng những người sống trong BĐS nhà ở,tình trang sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình

cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống và những vấn đề liênquan đến thuyết phong thủy