Quản Lý Dịch Vụ Thẩm Định Giá Tại Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Thẩm Định Dự Án Xây Dựng Hà Nội.pdf

Việc phát triển ngành thẩm định giá đã góp phần hỗ trợ Nhà nước Việt Nam quản lý giá thông qua các biện pháp gián tiếp, cụ thể như: Xây dựng môi trường pháp lý về giá nhằm tạo lập thị tr

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

BÙI VŨ TÀI MINH

QUẢN LÝ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THẨM ĐỊNH

DỰ ÁN XÂY DỰNG HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội - 2024

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

BÙI VŨ TÀI MINH

QUẢN LÝ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THẨM ĐỊNH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, chưa được công bố trong bất kỳ một công trình nghiên cứu nào của người khác Việc sử dụng kết quả, trích dẫn tài liệu của người khác đảm bảo theo đúng các quy định Các nội dung trích dẫn và tham khảo các tài liệu, sách báo, thông tin được đăng tải trên các tác phẩm, tạp chí và trang web theo danh mục tài liệu tham khảo của luận văn

Hà Nội, ngày tháng năm 2024

Học viên

Bùi Vũ Tài Minh

LỜI CẢM ƠN

Em xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo trường Đại học Kinh

tế - Đại học Quốc gia Hà Nội đã hết lòng giảng dạy, chỉ bảo trong quá trình em học tập tại trường

Em xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Văn Dũng đã

dành nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn tận tình để em có thể nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này

Cuối cùng, em xin dành lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã tận tình hỗ trợ, giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu đề tài luận văn này

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2023

Học viên

Bùi Vũ Tài Minh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC C C ẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GI TẠI DOANH NGHIỆP 5

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 5

1.1.1 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 5

1.1.2 Các kết quả nghiên cứu chủ yếu và khoảng trống trong nghiên cứu 11

1.2 Cơ sở lý luận về thẩm định giá và dịch vụ thẩm định giá 12

1.2.1 Các khái niệm cơ bản 12

1.2.2 Đặc điểm, vai trò, phương pháp quản lý công tác thẩm định giá 15

1.2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá 18

1.2.3 Nội dung quản lý dịch vụ thẩm định giá 23

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý dịch vụ thẩm định giá của các Công ty thẩm định giá 30

1.2.5 Tiêu chí đánh hoạt động thẩm đinh giá 34

Chương 2: PHƯƠNG PH P NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN 40

2.1 Phương pháp thu thập thông tin 40

2.2 Phương pháp phân tức thông tin 40

2.2.1 Phương pháp thống kê mô tả 40

2.3.2 Phương pháp so sánh 40

2.2.3 Phương pháp phân tích tổng hợp 41

Chương 3: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GI TẠI CÔNG

TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THẨM ĐỊNH DỰ N XÂY DỰNG HÀ NỘI HIỆN

NAY 43

3.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội 43

3.1.1 Thông tin về Công ty 43

3.1.2 Văn phòng đại diện 43

3.2 Phân tích thực trạng quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội giai đoạn 2017-2021 45

3.2.1 Tiếp nhận và phân loại thông tin, ký kết hợp đồng dịch vụ 45

3.2.2 Phân công, bố trí nhân sự thực hiện 48

3.2.3 Xây dựng kế hoạch thẩm định giá 50

3.2.4 Triển khai kế hoạch thẩm định giá, khảo sát, thu thập, phân tích, đánh giá, lựa chọn thông tin, lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá 53

3.2.5 Kiểm soát, xử lý các vấn đề phát sinh, phát hành hồ sơ thẩm định giá 56

3.2.6 Chuyển giao kết quả, nghiệm thu, thanh lý hợp đồng 58

3.3 Đánh giá chung về thực trạng quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội 61

3.3.1 Kết quả đạt được 61

3.3.2 Hạn chế 63

3.3.3 Nguyên nhân hạn chế trong quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty 64

Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PH P HOÀN THIỆN QUẢN LÝ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THẨM ĐỊNH DỰ N XÂY DỰNG HÀ NỘI 67

4.1 Bối cảnh và định hướng quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội hiện nay 67

4.1.1 Bối cảnh mới 67

4.1.2 Định hướng quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội 71

4.2 Giải pháp hoàn thiện quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty cổ phần tƣ vấn

thẩm định dự án xây dựng Hà Nội 72

4.2.1 Giải pháp hoàn thiện về tiếp nhận và phân loại thông tin, ký kết hợp đồng dịch vụ 72

4.2.2 Giải pháp hoàn thiện về phân công, bố trí nhân sự thực hiện thẩm định giá 73

4.2.3 Giải pháp hoàn thiện về xây dựng kế hoạch thẩm định giá 74

4.2.4 Giải pháp hoàn thiện về triển khai kế hoạch thẩm định giá 74

4.2.5 Giải pháp hoàn thiện về kiểm soát, xử lý các vấn đề phát sinh, phát hành hồ sơ thẩm định giá 76

4.2.6 Giải pháp hoàn thiện về chuyển giao kết quả, nghiệm thu, thanh lý hợp đồng 77

KẾT LUẬN 79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 PHỤ LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

XDHN Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng

Hà Nội TCĐG Tiêu chuẩn thẩm định giá

TĐV Thẩm định viên

TĐG Thẩm định giá

KTXH Kinh tế - xã hội

QLNN Quản lý nhà nước

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

ảng 1.1: Các loại hình công ty 14

ảng 1.2: Tiêu chí tiếp nhận và phân loại thông tin, ký kết hợp đồng dịch vụ 34

ảng 1.3: Tiêu chí phân công, bố trí nhân sự thực hiện 35

ảng 1.4: Tiêu chí xây dựng kế hoạch thẩm định giá 36

ảng 1.5: Tiêu chí triển khai kế hoạch thẩm định giá, khảo sát, thu thập, phân tích, đánh giá, lựa chọn thông tin, lập báo cáo, chứng thƣ thẩm định giá 37

ảng 1.6: Tiêu chí kiểm soát, xử lý các vấn đề phát sinh, phát hành hồ sơ thẩm định giá 38

ảng 1.7: Tiêu chí chuyển giao kết quả, nghiệm thu, thanh lý hợp đồng 38

ảng 3.2: Thực trạng tiếp nhận và phân loại thông tin, ký kết hợp đồng dịch vụ tại Công ty Cổ phần tƣ vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội 47

ảng 3.3: Tiếp nhận và phân loại thông tin, ký kết hợp đồng dịch vụ tại Công ty Cổ phần Tƣ vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội giai đoạn 2017-2021 48

ảng 3.4: Thực trạng phân công, bố trí nhân sự thực hiện tại Công ty Cổ phần tƣ vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội 49

ảng 3.5: ảng tổng hợp khả năng đáp ứng công việc của TĐV giai đoạn 2017-2021 50

ảng 3.6: Thực trạng xây dựng kế hoạch thẩm định giá tại Công ty Cổ phần tƣ vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội 51

ảng 3.7: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá của Công ty Cổ phần Tƣ vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội giai đoạn 2017-2021 52

ảng 3.8: Tổng hợp thực trạng triển khai kế hoạch thẩm định giá, khảo sát, thu thập, phân tích, đánh giá, lựa chọn thông tin, lập báo cáo, chứng thƣ thẩm định giá 54

ảng 3.9: Triển khai kế hoạch thẩm định giá, khảo sát, thu thập, phân tích, đánh giá, lựa chọn thông tin, lập báo cáo, chứng thƣ thẩm định giá của Công ty Cổ phần Tƣ vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội giai đoạn 2017-2021 56

ảng 3.10: Thực trạng kiểm soát, xử lý các vấn đề phát sinh, phát hành hồ sơ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần tƣ vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội 57 ảng 3.11: Kiểm soát, xử lý các vấn đề phát sinh, phát hành hồ sơ thẩm định giá của Công ty Cổ phần Tƣ vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội giai đoạn 2017-

2021 58 ảng 3.12: Thực trạng chuyển giao kết quả, nghiệm thu, thanh lý hợp đồng tại Công ty Cổ phần tƣ vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội 59 ảng 3.13: Chuyển giao kết quả, nghiệm thu, thanh lý hợp đồng của Công ty Cổ phần Tƣ vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội giai đoạn 2017-2021 60

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Dịch vụ thẩm định giá tài sản ở Việt Nam ra đời từ khi nền kinh tế Việt Nam chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Ngày 08 4 1965, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ra Nghị quyết cho ph p thành lập Ủy ban Vật giá Nhà nước Sự ra đời của nghề thẩm định giá tại Việt Nam nhanh chóng được các tổ chức quốc tế công nhận Ngày 08 6 1997, an Vật giá Chính phủ Việt Nam gia nhập và trở thành thành viên chính thức của Hiệp Hội Thẩm định giá ASEAN Ngày

01 6 1998, Việt Nam tham gia Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế với tư cách là hội viên thông tấn và đến tháng 11 2009 đã trở thành thành viên chính thức

của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế IVSC

Sự ra đời của nghề thẩm định giá đã mang lại nhiều tiện ích cho xã hội, bảo

vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng, mua bán minh bạch trên thị trường Việc phát triển ngành thẩm định giá

đã góp phần hỗ trợ Nhà nước Việt Nam quản lý giá thông qua các biện pháp gián tiếp, cụ thể như: Xây dựng môi trường pháp lý về giá nhằm tạo lập thị trường và cạnh tranh; Kiểm tra, thanh tra, phát hiện và xử lý những vi phạm về giá cả; Phân tích, đánh giá, đề xuất các cân đối về giá và xây dựng hệ thống tín hiệu về giá cả; Thông tin về giá phục vụ quản lý nhà nước về kinh tế…

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về thẩm định giá tài sản ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành một nghề - một loại hoạt động dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan - góp phần bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường Việc trở thành thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá các nước ASEAN AVA và Hội đồng Tiêu chuẩn thẩm định giá IVSC đã giúp Việt Nam mở rộng quan hệ với các nước có ảnh hưởng lớn trong lĩnh vực thẩm định giá như Hoa Kỳ, Hàn Quốc, razil đồng thời tạo ra nhiều cơ hội hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá Trong bối cảnh

đó, việc tạo dựng một hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch về thẩm định giá nhằm thúc đẩy sự phát triển nghề của thẩm định giá một cách đồng bộ, có sự quản lý định hướng của Nhà nước đã trở thành nhiệm vụ trọng tâm của cơ quan quản lý nhà nước

Theo đánh giá những năm gần đây, thị trường thẩm định giá tài sản ở Việt Nam đã có sự phát triển vượt bậc, hoạt động thẩm định giá nói chung đã trở thành nhu cầu thiết yếu đối với xã hội Với hành lang pháp lý đầy đủ và ngày càng hoàn thiện hơn Ngành thẩm định giá đã nhận được sự hỗ trợ kịp thời về chuyên môn nghiệp vụ của cơ quan quản lý nhà nước về chuyên môn Một số doanh nghiệp thẩm định giá hiện đã xây dựng được thương hiệu, uy tín trên thị trường và duy trì được khách hàng truyền thống ổn định

Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội XDHN là một trong những công ty dịch vụ hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá, đã được Cục trưởng Cục Quản lý giá – ộ Tài chính cấp Giấy Chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ Thẩm định giá số 193 TĐG cấp ngày 04 4 2016 XDHN được sáng lập bởi các Thẩm định viên TĐV về giá, các chuyên gia uy tín, nhiều kinh nghiệm

đã có thâm niên hoạt động thực tiễn trong lĩnh vực tài chính, kinh tế

Mặc dù thời gian tham gia vào lĩnh vực cung cấp dịch vụ thẩm định giá chưa nhiều, nhưng bằng sự cố gắng, nỗ lực của toàn thể cán bộ, nhân viên trong công ty, thời gian qua công ty cũng đã đạt được một số kết quả nhất định với số lượng khách hàng ngày càng nhiều, trải dài từ ắc vào Nam, tổng giá trị tài sản thẩm định đến nay đã vượt con số 20.000 tỷ VNĐ, tham gia đóng góp cho nguồn thuế của đất nước

và sự phát triển chung của xã hội

Tuy nhiên mặc dù đạt được những kết quả tích cực, song thực tế hoạt động của lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và của XDHN nói riêng hiện vẫn còn tồn tại một số hạn chế, bất cập Theo đó, một số quy định về thẩm định giá chưa đồng nhất giữa các ngành, ở một số lĩnh vực còn có tình trạng mâu thuẫn ên cạnh

đó, với đặc điểm là một hoạt động kinh doanh có điều kiện, kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan

xem x t, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản Do đó, có thể thấy đây là một trong những loại hình dịch vụ tài chính phức tạp, có ảnh hưởng lớn đến nhiều hoạt động kinh tế, đòi h i kết quả dịch vụ có độ tin cậy và đảm bảo tính khách quan, trung thực… Song thực tế vẫn còn tồn tại tình trạng cạnh tranh không lành mạnh, thậm chí có những hành vi không đúng pháp luật về thẩm định giá diễn ra giữa các doanh nghiệp thẩm định giá chưa được kiểm soát có hiệu quả, dẫn đến chất lượng dịch vụ không đảm bảo

Cùng với đó, hiện nguồn nhân lực chất lượng cao về thẩm định giá vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế Việc đào tạo chuyên viên về thẩm định giá của công ty nhìn chung chưa đáp ứng được yêu cầu về nghiệp vụ đề ra Với các thực trạng trên, việc quản lý dịch vụ thẩm định giá để đảm bảo cho Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội là vô cùng cần thiết để Công ty từng bước xây dựng được đội ngũ nhân sự có trình độ cao, am hiểu thực tiễn, nâng cao chất lượng dịch vụ, đáp ứng yêu cầu của khách hàng, theo kịp sự phát triển của nền kinh tế xã hội

Chính vì vậy, tác giả lựa chọn vấn đề “Quản lý dịch vụ thẩm định giá tại

Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu

trong khuôn khổ luận văn của mình

2 Câu hỏi nghiên cứu của đề tài

Những hạn chế, bất cập trong quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội hiện nay là gì? an lãnh đạo Công ty cần có giải pháp nào để hoàn thiện công tác quản lý dịch vụ thẩm định giá của công ty?

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội, luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý dịch vụ thẩm định giá tại doanh nghiệp

- Phân tích thực trạng quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Hoạt động quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội Chủ thể quản lý là Giám đốc Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội

và giải pháp cho thời gian tới

- Phạm vi về nội dung: Quản lý dịch vụ thẩm định giá tiếp cận theo góc độ quản lý kinh tế gồm các nội dung sau: Tiếp nhận và phân loại thông tin, ký kết hợp đồng dịch vụ; Xây dựng kế hoạch thẩm định giá; Triển khai kế hoạch thẩm định giá, khảo sát, thu thập, phân tích, đánh giá, lựa chọn thông tin, lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá; Kiểm soát, xử lý các vấn đề phát sinh, phát hành hồ sơ thẩm định giá; Chuyển giao kết quả, nghiệm thu, thanh lý hợp đồng

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 4 chương:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận về quản lý dịch vụ thẩm định giá tại doanh nghiệp

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty cổ phần Tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội

Chương 4: Định hướng và giải pháp hoàn thiện quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty cổ phần Tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN

VỀ QUẢN LÝ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI DOANH NGHIỆP

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

1.1.1 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài

a Hạn chế trong quản lý dịch vụ thẩm định giá

Trần Thị Nga trong nghiên cứu 2014 “Hoạt động dịch vụ thẩm định giá

theo pháp luật Việt Nam” trên cơ sở lý luận pháp luật về dịch vụ thẩm định giá, tác

giả chỉ ra những thực trạng tồn tại trong quy định pháp luật và hoạt động dịch vụ thẩm định giá, từ đó có cái nhìn nhận đánh giá khách quan để thấy rõ những ưu điểm và nhược điểm đối với hoạt động thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam Trong nghiên cứu tác giả bốn hạn chế lớn trong quản lý hoạt động dịch vụ thẩm định giá Thứ nhất là hành lang pháp lý vẫn chưa hoàn thiện và phù hợp với thực tế Thứ hai là nhân lực thẩm định giá, hiện nay TĐV về giá chưa đáp ứng được yêu cầu của kinh tế xã hội về cả số lượng và chất lượng Đối với những loại tài sản mang tính chất đặc trưng, đặc biệt là các tài sản vô hình thì việc định giá không chỉ cần kiến thức chuyên môn về nghiệp vụ thẩm định giá mà còn cần tới các kiến thức tổng hợp cũng như chuyên sâu về thị trường, về marketing… Đồng thời, công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá cũng còn rất hạn chế Thứ ba là cơ sở dữ liệu giá, tại bất kỳ một cơ quan quản lý nào hay ở doanh nghiệp hoạt động thẩm định thì đều không có cơ sở dữ liệu giá Thứ tư là hoạt động tuyên truyền bởi dịch

vụ thẩm định giá giờ đây phục vụ cho rất nhiều các đối tượng, cả tổ chức và cá nhân Mặt khác, trình độ của các chủ thể cũng không đồng đều từ cơ quan nhà nước đến doanh nghiệp và đến người dân Nên không phải đối tượng nào cũng dễ dàng tiếp cận được với thông tin, cũng hiểu được giá trị thực của dịch vụ thẩm định giá,

sử dụng hiệu quả dịch vụ Những hạn chế này cũng đặt ra nhiều thách thức cho hoạt động quản lý dịch vụ thẩm định giá tại nước ta

Theo tác giả Minh Anh 2019 trong bài viết “Quản chặt điều kiện hành

nghề của doanh nghiệp thẩm định giá” đăng Thời báo Tài chính Việt Nam Theo

ộ Tài chính, bên cạnh các mặt đạt được, trong quá trình tổ chức thi hành các quy định hướng dẫn chi tiết Luật Giá tại Nghị định số 89 2013 NĐ-CP đã phát sinh một

số hạn chế và bất cập trong quá trình quản lý điều kiện hành nghề của TĐV về giá làm ảnh hưởng đến quản lý dịch vụ thẩm định giá Điều này dẫn đến số lượng doanh nghiệp thẩm định giá phát triển nóng, phá vỡ định hướng phát triển nghề trong giai đoạn 2013 - 2020 ên cạnh đó, cũng xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh bằng cách hạ thấp giá và chất lượng dịch vụ, nhiều vụ việc thẩm định giá trong thi hành án, vay vốn ngân hàng gây bức xúc trong dư luận và xã hội Ngoài ra việc TĐV mới được cấp thẻ, chưa có kinh nghiệm thực tế hành nghề thẩm định giá, chưa xây dựng được uy tín với khách hàng đã đăng ký hành nghề thẩm định giá với tư cách người đại diện pháp luật và để thu hút khách hàng thường cạnh tranh bằng hạ giá dịch vụ thay vì cạnh tranh bằng chất lượng dịch vụ dẫn đến việc quản lý dịch vụ thẩm định giá bị hỗn loạn và cần có những chính sách, quy định rõ ràng hơn để giảm bớt hạn chế này

Võ Ngọc Luân 2017 nghiên cứu “Hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất

động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt” đã chỉ ra các hạn chế ảnh

hưởng đến chất lượng quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP ản Việt Thứ nhất, phương pháp thẩm định giá được ngân hàng áp dụng chủ yếu là phương pháp so sánh và có kết hợp với phương pháp chi phí Thứ hai, mặc dù quy trình thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng là khá đầy đủ nhưng có một số bước thực hiện còn mang tính chung chung chưa cụ thể Thứ ba, về nguồn thông tin phục

vụ cho công tác thẩm định giá ĐS rất phong phú, đa dạng khác nhau, khi ngân hàng sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trường Thứ tư, về thẩm định tính pháp lý của tài sản bảo đảm, chính sách thẩm định giá bất động sản của Ngân hàng chưa hướng dẫn đối với từng trường hợp cụ thể, vì vậy vẫn gặp nhiều vướng mắc khi thực hiện Thứ năm, việc phê duyệt giá trị bất động sản thẩm định là giá trị tại thời điểm định giá Thứ sáu, việc thẩm định khả năng chuyển nhượng còn gặp nhiều khó khăn Thứ bảy, công tác thẩm định giá tài ngân hàng chưa thực sự độc lập, nhiều trường hợp có sự can thiệp

quá sâu của người lãnh đạo và người phê duyệt kết quả định giá Thứ tám, các hạng mục về bất động sản thẩm định cần nhập vào phần mềm còn sơ sài, chưa rõ ràng Hạn chế cuối cùng, nguồn nhân lực cho thẩm định giá tại ngân hàng kinh nghiệm vẫn còn ít

b Yếu tố ảnh hưởng trong quản lý dịch vụ thẩm định giá

Trần Đình Thắng 2019 trong nghiên cứu “Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt

động quản lý nhà nước về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá” trong điều kiện nước

ta đã có chủ trương tạo môi trường pháp lý ổn định và thuận lợi để đưa hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phát triển bền vững Công tác quản lý nhà nước gắn với kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đã được các

cơ quan quản lý triển khai tương đối hiệu quả ên cạnh đó nghiên cứu cũng chỉ rõ các yếu tố ảnh hưởng trong quản lý dịch vụ thẩm định giá Với các yếu tố bên trong: Một là việc ban hành các quy định hướng dẫn về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; Hai là bộ máy quản lý nhà nước về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; a là năng lực và trình độ của đội ngũ cán bộ công chức Với các yếu tố bên ngoài, tác giả đã chỉ ra bốn yếu tố trọng yếu: Một là pháp luật và chính sách của Nhà nước về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; Hai là cơ chế phối hợp giữa các cơ quan để thực thi chính sách; a là yêu cầu của hội nhập kinh tế quốc tế; ốn là năng lực cùng trình

độ phát triển của doanh nghiệp Các yếu tố này có ảnh hưởng tích cực và tiêu cực đến hoạt động quản lý dịch vụ thẩm định giá chính vì thế mà công tác quản lý về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá cần phải thay đổi để phù hợp và thích ứng với từng thời kỳ và hoàn cảnh

Phan Nguyễn Linh Đa 2013 đề tài “Hoàn thiện Công tác Thẩm định giá

Bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng” tại

Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng là một doanh nghiệp

có chức năng thực hiện các dịch vụ về tài chính, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định giá bất động sản tại Công ty vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề trong quản lý thẩm định giá Nghiên cứu chỉ ra nhiều nhân tố ảnh hưởng đến quản lý thẩm định giá bất động sản bao gồm cả các

nhân tố chủ quan và khách quan Với nhân tố chủ quan là việc lựa chọn và xây dựng quy trình thẩm định giá, hệ thống thông tin thẩm định giá và đội ngũ nguồn nhân lực Với các nhân tố khách quan là môi trường pháp luật, môi trường kinh tế, xu hướng hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản

Minh Phương 2022 trong bài viết “Tăng cường quản lý và đánh giá chất

lượng hoạt động thẩm định giá” đã chỉ ra nguyên nhân của các sai phạm, tiêu cực

trong lĩnh vực thẩm định giá thời gian qua được đánh giá xuất phát từ các yếu tố khách quan và chủ quan Cụ thể, về yếu tố khách quan, hệ thống pháp luật đôi khi còn chồng ch o, chưa đồng bộ; thông tin thị trường ít công khai và minh bạch; khách hàng cung cấp thông tin về tài sản thẩm định giá chưa trung thực và đầy đủ; việc thực hiện đấu thầu đấu giá có nhiều quy định còn thiếu tính minh bạch, nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực Về yếu tố chủ quan, chủ yếu do việc vi phạm đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, nhất là việc móc ngoặc, thông đồng với khách hàng thẩm định giá để làm sai lệch kết quả thẩm định giá; cạnh tranh không lành mạnh bằng cách hạ giá dịch vụ, cắt giảm quy trình thẩm định giá giảm chi phí thực hiện; không tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá chủ yếu ở khâu thu thập và phân tích thông tin)

c Giải pháp trong quản lý dịch vụ thẩm định giá

Tác giả ùi Thị ích Châm 2015 trong đề tài “Thực trạng dịch vụ thẩm

định giá Bất động sản tại Công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sản” đã phân

tích thực trạng thẩm định giá của công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản của Ngân hàng Thương mại Cổ phần ắc để thấy được việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá của ắc vào trong quy trình thẩm định giá, qua đó cho thấy tầm quan trọng của việc thẩm định giá trong ngân hàng Tác giả đã nêu được rõ thực trạng của việc quản lý thẩm định giá tại ngân hàng, rút ra những ưu nhược điểm để có những phương án giải pháp hữu hiệu hơn Nghiên cứu đưa ra năm giải pháp cụ thể cho hoạt động quản lý dịch vụ thẩm định giá Trước hết hoàn thiện những tồn tại chung trong hoạt động của phòng, từ việc đánh giá về tình hình thu hồi phí thẩm định, tổ chức đào tạo nâng cao trình độ cho các chuyển viên thẩm

định Thứ hai là hoàn thiện kỹ thuật trong công tác định giá bất động sản Thứ ba hoàn thiện về quy trình trong công tác thẩm định giá Thứ tư hoàn thiện trong công tác thu thập, phân tích thông tin Thứ năm là mở rộng quy mô, địa bàn hoạt động của trung tâm thẩm định giá

Tác giả Mộc Lan 2021 trong bài “Tăng cường các biện pháp quản lý trong

lĩnh vực thẩm định giá” trên cơ sở khi Luật giá được ban hành năm 2012, bài viết

chỉ ra những tiêu cực xuất hiện trong việc quản lý quá trình cung cấp dịch vụ thẩm định giá Đã có những hành vi cố tình vi phạm tiêu chuẩn đạo đức hành nghề, vi phạm tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, thông đồng với khách hàng để làm sai lệch với kết quả thẩm định ban đầu… Từ đó tác giả đã phân tích những nguyên nhân khách và chủ quan về hoạt động quản lý thẩm định giá này và đưa ra giải pháp khắc phục tình trạng này Thứ nhất cần hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm nâng cao điều kiện đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá Đồng thời, đã

tổ chức việc cập nhật kiến thức cho các TĐV về giá hàng năm, trong đó bên cạnh việc cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật mới, các chuyên đề nghiệp vụ chuyên sâu thì nội dung cập nhật trong những năm qua chú trọng vào củng cố đạo đức hành nghề thẩm định giá Thứ hai, thông qua hoạt động giám sát việc chấp hành pháp luật thẩm định giá được thực hiện hàng năm, cơ quan quản lý nhà nước luôn kịp thời có văn bản chấn chỉnh đối với các doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện nghiệp vụ của mình; xử lý nghiêm với các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực thẩm định giá và công khai trên Cổng thông tin điện tử của ộ Tài chính Thứ

ba, hàng năm, ộ Tài chính thường xuyên tổ chức Hội nghị thường niên Giám đốc các doanh nghiệp thẩm định giá nhằm tổng kết, đánh giá những kết quả đã đạt được, những mặt còn tồn tại, hạn chế trong hoạt động thẩm định giá và phổ biến những quy định mới trong quản lý, cũng như trong hoạt động nghề thẩm định giá Thứ tư,

ộ Tài chính đẩy mạnh triển khai xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá

Võ Thị Như nh 2015 trong đề tài Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất

động sản trong cho vay tại ngân hàng TMCP uất nhập khẩu Việt Nam” nghiên

cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay, phân tích và đề xuất giải

pháp góp phần hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng Trước hết, hoàn thiện công tác tổ chức và tác nghiệp trong hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng ên cạnh đó, hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản Làm rõ tính pháp lý của ĐS cần thẩm định giá sau khi nhận hồ

sơ Cần có bộ phận cập nhật các bản báo cáo xu hướng biến động của thị trường

ĐS, của các chuyên gia, tổ chức và các công ty có uy tín hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh ĐS, phân tích các số liệu giá cả và đưa ra các cảnh báo Ngoài ra, cần phải xác định các thông tin cần thu thập Phân loại thông tin, xác định thông tin chủ yếu và thứ yếu làm cơ sở xác định giá trị ĐS Lập biểu mẫu gồm danh mục chi tiết các thông tin thu thập được Các thông tin so sánh cần phải được thu thập từ ba

ĐS trở lên Nguồn thông tin thu thập thường là từ khảo sát thực tế, cơ sở dữ liệu, các cơ quan chuyên môn, ngân hàng, nhà nước, internet, báo,… Phải xác định được các nguồn thu thập thông tin để qua đó có thể kiểm tra được độ tin cậy của các thông tin ên cạnh đó, cần xây dựng khung giá đất thị trường theo từng thời kỳ tại địa bàn các chi nhánh Eximbank

Tác giả Phạm Thị Khánh Vân 2013 , đã phân tích trong đề tài “Giải pháp

nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm nhằm mục đích cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Tây Hà Nội” để hiểu rõ hơn về thực trạng và đưa ra giải pháp cho quản lý hoạt động

thẩm định giá tài sản cho ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Tây Hà Nội Tác giả đưa ra năm giải pháp cụ thể trong bài Thứ nhất, hoàn thiện tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm bằng việc đưa ra tiêu chí phân loại khi xác định thành phần của tổ định giá là rất quan trọng, Ngân hàng nên đưa ra quy định phân công trách nhiệm rõ ràng tránh trường hợp cán bộ thẩm định kiêm nhiệm mọi vấn đề thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm từ công tác khách hàng đến công tác thẩm định và cho vay, ngân hàng nên có một hệ thống theo dõi, giám sát, chấm điểm công tác thẩm định giá của cán bộ tín dụng nhằm nâng cao chất lượng thẩm định Thứ hai, hoàn thiện quy trình phương pháp định giá tài sản bảo đảm, trong bước lập kế hoạch định giá, sau khi nghiên cứu hồ sơ, thống

nhất địa điểm và thời gian thẩm định với khách hàng, cán bộ tín dụng cần phải thực hiện các công việc, cần tách việc thu thập và xử lý thông tin thành một bước chính trong quy trình nghiệp vụ, để nâng cao hiệu quả của công tác định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng cần trang bị cơ sở vật chất tốt nhất cho phòng tín dụng vị dụ như các máy móc, thiết bị đo đạc bất động sản hay máy móc thiết bị Thứ ba, nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ thẩm định giá tài sản trong Ngân hàng Thứ tư,

xử lý thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và ngân hàng Thứ năm, tăng cường mối quan hệ giữa chi nhánh với các bên liên quan để đảm bảo việc quản

lý hoạt động thẩm định giá diễn ra thuận tiện và đảm bảo hơn

1.1.2 Các kết quả nghiên cứu chủ yếu và khoảng trống trong nghiên cứu

Các công trình nghiên cứu đã chỉ ra một số hạn chế trong quản lý dịch vụ thẩm định giá như hành lang pháp lý vẫn chưa hoàn thiện và phù hợp với thực tế, chất lượng nhân lực thẩm định giá chưa đáp ứng được yêu cầu, công tác đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá còn hạn chế, không có cơ sở dữ liệu giá, cạnh tranh không lành mạnh, chưa xây dựng được uy tín với khách hàng,… Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý dịch

vụ thẩm định giá đã được chỉ ra như việc ban hành các quy định hướng dẫn về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, bộ máy quản lý nhà nước về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, hệ thống thông tin thẩm định giá, năng lực và trình độ của đội ngũ cán bộ công chức, pháp luật và chính sách của Nhà nước về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, cơ chế phối hợp giữa các cơ quan để thực thi chính sách, yêu cầu của hội nhập kinh tế quốc tế, năng lực cùng trình độ phát triển của doanh nghiệp,…

Các nghiên cứu cũng đã đưa ra các giải pháp cụ thể cho hoạt động quản lý dịch vụ thẩm định giá bao gồm hoàn thiện những hạn chế kỹ thuật trong công tác định giá bất động sản, quy trình trong công tác thẩm định giá, hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm nâng cao điều kiện đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá, thông qua giám sát ban hành văn bản kịp thời chấn chỉnh đối với các doanh nghiệp thẩm định giá, xử lý nghiêm với các hành vi vi phạm và công khai trên Cổng thông tin điện tử của ộ Tài chính, đẩy mạnh triển khai xây dựng Cơ sở

dữ liệu quốc gia về giá, có bộ phận cập nhật xu hướng biến động của thị trường,…

Tuy nhiên, hiện chưa có công trình nào nghiên cứu một cách hệ thống và toàn diện các vấn đề về thực trạng của dịch vụ thẩm định giá hiện nay tại các Công

ty hay các chi nhánh Do đó, đề tài nghiên cứu quản lý dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần tư vấn thẩm định dự án xây dựng Hà Nội là phù hợp và có tính thực tiễn cao

1.2 Cơ sở lý luận về thẩm định giá và dịch vụ thẩm định giá

1.2.1 Các khái niệm cơ bản

* Thẩm định giá:

Ở Việt Nam khái niệm thẩm định giá lần đầu tiên được biết đến khi quy định

trong Pháp lệnh Giá số 40 2002 PL-U TVQH sau đó được thay bằng Luật giá năm

2012 Khái niệm thẩm định giá được quy định tại khoản 15, Điều 4 Luật giá 2012:

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị

bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của ộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá

Theo quy định của Luật Giá 2012, Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức

có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.” Như vậy,

thẩm định giá đã được xác định là một lĩnh vực chuyên môn, do các cơ quan, tổ chức có chức năng, chuyên môn phù hợp tiến hành Đối tượng của dịch vụ thẩm định giá được xác định rõ là tất cả các loại tài sản theo quy định của ộ luật dân sự, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản

Liên quan đến khái niệm thẩm định giá, cần có sự phân biệt với khái niệm định giá, đây là hai khái niệm được định nghĩa hoàn toàn khác nhau, thẩm định giá

là việc chủ thể có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản dựa trên yếu tố địa điểm và thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định Chủ thể của dịch vụ thẩm định giá có thể là cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá và chỉ những cơ quan có chức năng thẩm định giá mới được thực hiện việc xác định giá trị tài sản

Trong khi đó, định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức,

cá nhân sản xuất kinh doanh quy định giá cho hàng hóa dịch vụ Như vậy, định giá

là việc xác định giá của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản và việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tổ chức, cá nhận định giá mang tính áp đặt chủ quan, không tuân theo tiêu chuẩn, nguyên tắc nào

* Quản lý:

Quản lý là việc quản trị của một tổ chức, cho dù đó là một doanh nghiệp, một

tổ chức phi lợi nhuận hoặc cơ quan chính phủ Quản lý bao gồm các hoạt động thiết lập chiến lược của một tổ chức và điều phối các nỗ lực của nhân viên hoặc tình nguyện viên để hoàn thành các mục tiêu của mình thông qua việc áp dụng các nguồn lực sẵn có, như tài chính, tự nhiên, công nghệ và nhân lực Thuật ngữ

"quản lý" cũng có thể chỉ những người quản lý một tổ chức

Các tổ chức có quy mô lớn thường có ba cấp quản lý, thường được tổ chức theo một cấu trúc phân cấp, kim tự tháp:

 Quản lý cấp cao, chẳng hạn như thành viên Hội đồng quản trị và Giám đốc điều hành CEO hoặc Chủ tịch của một tổ chức Họ đặt ra các mục tiêu chiến lược của tổ chức và đưa ra quyết định về cách thức tổ chức tổng thể sẽ hoạt động Các nhà quản lý cấp cao thường là các chuyên gia cấp điều hành và đưa ra định hướng cho quản lý cấp trung, những người trực tiếp hoặc gián tiếp báo cáo với họ

 Quản lý cấp trung, các ví dụ trong số này sẽ bao gồm các nhà quản lý chi nhánh, quản lý khu vực, quản lý bộ phận và quản lý bộ phận, những người cung cấp phương hướng cho các nhà quản lý tuyến đầu Các nhà quản lý cấp trung truyền đạt các mục tiêu chiến lược của quản lý cấp cao tới các nhà quản lý tiền tuyến

 Quản lý thấp hơn, chẳng hạn như giám sát viên và trưởng nhóm tiền tuyến, giám sát công việc của nhân viên thường xuyên hoặc tình nguyện viên, trong một

số tổ chức tình nguyện và đưa ra định hướng về công việc của họ

Trong các tổ chức nh hơn, một người quản lý cá nhân có thể có phạm vi rộng hơn nhiều Một người quản lý có thể thực hiện một số vai trò hoặc thậm chí tất

cả các vai trò thường được thấy trong một tổ chức lớn

* Quản lí dịch vụ thẩm định giá:

Dịch vụ thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản xác định giá trị là hoạt động rất khách quan, độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá Tài sản xuất hiện trên thị trường với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đòi h i chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường

Quản lý dịch vụ thẩm định giá là bao gồm các nội dung tổ chức và kiểm soát dịch vụ thẩm định giá của một tổ chức hay cá nhân tham gia vào dịch vụ thẩm định giá

Tổ chức thẩm định giá: Là các tổ chức được Cục quản lý giá – ộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Được quy định tại Điều 28, Điều 33, Điều 38, Điều 39 Luật Giá 2012 ao gồm các hình thức: Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên; Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên; Công ty hợp danh; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty cổ phần

- Người đại diện theo pháp luật, giám đốc hoặc tổng giám đốc phải là TĐV về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp

- Có ít nhất 03 TĐV về giá đăng ký hành nghề trong

đó tối thiểu có 02 thành viên góp vốn;

- Người đại diện hoặc giám đốc hoặc tổng giám đốc phải là TĐV về giá

- Người góp vốn là tổ chức thì phần vốn góp của thành viên không vượt quá mức vốn góp quy định và người đại diện của tổ chức này phải là TĐV về giá

STT Loại hình công ty Điều kiện

đó tối thiểu có 02 thành viên hợp danh;

- Người đại diện hoặc giám đốc hoặc tổng giám đốc phải là TĐV về giá

4 Doanh nghiệp tư

nhân

- Có giấy đăng ký kinh doanh doanh nghiệp hoặc chứng nhận đầu tư;

- Có ít nhất 03 TĐV về giá đăng ký hành nghề trong

đó chủ doanh nghiệp là TĐV đã đăng ký hành nghề

5 Công ty cổ phần

- Có giấy đăng ký kinh doanh doanh nghiệp hoặc chứng nhận đầu tư;

- Có ít nhất 03 TĐV về giá đăng ký hành nghề trong đó

có tối thiểu 02 cổ đông sáng lập.- Người đại diện hoặc giám đốc hoặc tổng giám đốc phải là TĐV về giá

- Người góp vốn là tổ chức thì phần vốn góp của thành viên không vượt quá mức vốn góp quy định và người đại diện của tổ chức

Nguồn: Luật Giá 2012

Cá nhân thẩm định giá: Là các cá nhân được Cục quản lý giá – ộ Tài chính cấp Thẻ thẩm định viên về giá Được quy định tại Điều 28, Điều 34, Điều 35, Điều

36, Điều 37 Luật Giá 2012

Như vậy, theo tác giả, Quản lý dịch vụ thẩm định giá là bao gồm các nội dung tổ chức và kiểm soát dịch vụ thẩm định giá của một tổ chức và các cá nhân tham gia vào dịch vụ thẩm định giá theo quy định của nhà nước

1.2.2 Đặc điểm, vai trò, phương pháp quản lý công tác thẩm định giá

Thứ nhất, chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có

chức năng thẩm định giá Có nghĩa là chủ thể phải được công nhận có chức năng thẩm định giá mới được dịch vụ thẩm định giá, nếu không có chức năng thì kết quả thẩm định giá không có giá trị về mặt pháp lý Suy ra chỉ có những chủ thể được quy định mới được tham gia thẩm định giá và buộc phải có chức năng thẩm định giá thì kết quả thẩm định giá mới có giá trị về mặt pháp lý

Thứ hai, nội dung của dịch vụ thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của

tài sản Như đã nói ở trên nếu đánh giá là ấn định giá hàng hóa dịch vụ một cách

chủ quan áp đặt nhằm đưa hàng hóa vào lưu thông trong nền kinh tế thị thẩm định giá lại là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá Tài sản xuất hiện trên thị trưởng với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đổi

h i chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường

Thứ ba, đối tượng của thẩm định giá là tài sản Tài sản là một khái niệm rất

chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức nào đó Như vậy, tài sản ở đây có anh nghĩa nhấn mạnh quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì Tuy nhiên, trên thực tế thẩm định giá có thể xác định đối tượng được hưởng đến chủ yếu là động sản bất động sản, doanh nghiệp, như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá

Thứ tư, các yếu tố ảnh hưởng đến dịch vụ thẩm định giá gồm đa điểm, thời

điểm, mục đích tiêu chuẩn thẩm định giá Từ khi Đảng và nhà nước có chính sách xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì khái niệm giá thị trường đã bắt đầu không còn xa lại với chúng ta Thẩm định giá ảnh hưởng bởi địa điểm và thời điểm do giá trị trường biến đổi nhanh chóng tại thời điểm này, giá trị bằng tiền của tài sản có thể rất thấp nếu như nhu cầu của người mua giảm nhưng có thể thay đổi chỉ trong một thời gian ngắn nếu lại có sự biến đổi về nhu cầu hay cạnh tranh giữa các điểm nhà cung cấp

Sự tác động của mục đích thẩm định giá không giống với thời điểm và địa điểm nhận điểm do tác động không phải trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị bằng tiền của tài sản ảnh hưởng đến người sử dụng kết quả thẩm định giá của cơ quan tổ chức Nếu như với mục đích thẩm định của khách hàng chỉ là mua sắm tài sản thì giá trị thẩm định phải là mức giá trần trong hồ sơ mua sắm của khách hàng tức là ở mức giá thẩm định đó, người mua đã có thể đạt được mục đích mua sắm tài sản của mình Còn nếu như là mục đích thanh lý tài sản thì giá trị thẩm định phải là giá trị có lợi nhất cho khách hàng để họ thu lại được tối đa phần giá trị còn lại của tài sản

Do vậy, sự ảnh hưởng từ yếu tố mục đích thẩm định là hướng đến yếu tố quyền lợi khách hàng Song song với đó, hoạt động thẩm ảnh giá cũng chịu sự chi phối bởi các tiêu chuẩn thẩm định giá, TĐV buộc phải tuân theo một trong những tiêu chuẩn thẩm định giá đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành và lấy đó làm cơ sở lý giải cho kết quả thẩm định giá của mình không có bất cứ một quá trình thẩm ảnh nào nằm ngoài các tiêu chuẩn được quy định khi áp dụng vào dịch vụ thẩm định giá

Thứ nhất, thẩm định giá góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định

giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công Hiện nay, vấn đề đảm bảo tính minh bạch trong việc mua sắm tài sản công cũng như xác định giá trị doanh nghiệp có vốn nhà nước đang trở nên rất cần thiết và mang lại hiệu quả Dịch vụ thẩm định giá

đã góp phần quan trọng là một cơ sở tin cậy cũng như một kênh tham khảo giá đảm bảo nhằm giúp cơ quan nhà nước tiếp cận sát hơn với giá trị tài sản Dựa trên những đặc điểm của thẩm định và chúng ta thấy được dịch vụ thẩm định giá là một quá trình với nhiều những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giả nhưng đều được quản lý và giới hạn trong những tiêu chuẩn nhất định do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành

Thứ hai, thẩm định giá làm giảm gánh nặng và hạn chế rủi ro trong trách

nhiệm xác định giá trị tài sản của khách hàng có thể trên thực tế, việc xác định giải trị tài sản không phải quá khó khăn nhưng trong một số trường hợp bản thân khách hàng tự định giá giá trị của tài sản minh sở hữu sẽ không đảm bảo về tính minh bạch và đúng đắn không có tính pháp lý đối với bên thứ ba Cho nên cơ quan, tổ chức thẩm định giá tham gia thẩm định giá tài sản được xem như một bên chi thi thứ ba khách quan có chức năng thẩm định chính xác giá trị tài sản giảm gánh nặng của những cá nhân, tổ chức có tài sản tự định giá trong các trường hợp sai sót về quy trình hoặc đưa ra kết quả thẩm định giá không chính xác

Thứ ba, thẩm định giá đã trở thành một phương thức giải quyết bất đồng

giữa các bên trong tranh chấp xác định giá trị tài sản Trong trường hợp này, thẩm định giá tham gia như một phương thức độc lập và có tính công bằng chính xác giữa các tổ

chức có vấn đề trong việc tranh chấp giá trị tài sản ở đây, vai trò này chủ yếu hưởng đến đối tượng giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhận hàng hóa lợi ích của các bên trong việc xác định tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng của ngân hàng

Với đặc điểm và vai trò như trên nên việc quản lý dịch vụ thẩm định giá ở cấp

cơ quan quản lý nhà nước và tại các doanh nghiệp thẩm định giá là hết sức cần thiết

1.2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá

a Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

- Phương pháp so sánh đòi h i phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản, đối tượng cần TĐG Tiến hành phân tích giá bán giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định giá trị của tài sản mục tiêu cần TĐG

- Phương pháp này có thể sử dụng thẩm định hầu hết các loại tài sản nhưng thông thường được sử dụng thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản,…Nó có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay cao ốc thương mại

Các bước tiến hành phương pháp:

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin và giá giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài

sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh

đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài

sản cần thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo sự khác biệt

về các yếu tố so sánh sơ với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút

ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản thẩm định

b Phương pháp Thu nhập

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở

chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản quá trình chuyển đổi này còn được gọi

là quá trình vốn hóa thu nhập để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

- Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:

Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao

Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu

tư bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính mà TĐV có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với

mỗi loại tỷ suất vốn thích hợp

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập Bước 3: p dụng công thức vốn hóa trực tiếp

c Phương pháp Chi phí

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại

để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hóa có tính thay thế lẫn nhau Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí b

ra để làm ra tạo ra một tài sản tương tự

Các trường hợp áp dụng phương pháp chi phí:

 Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá trong các trường hợp sau:

 Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu

 Định giá cho mục đích bảo hiểm

 Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải t a, đền bù đất

Các bước thực hiện phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản:

Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất Để ước tính giá trị thị trường đất của

bất động sản định giá viên phải: Giả định đó là đất trống chưa có công trình xây dựng và được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình có tính hữu ích tương

đương với công trình cần định giá Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ quy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…

Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn thực tế của công trình xây dựng trên đất

Hao mòn của tài sản bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:

Giá trị thị trường của bất động sản = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+)

chi phí xây dựng mới công trình trên đất trừ (-) hao mòn

d Phương pháp Thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả

định của tài sản tổng doanh thu phát triển trừ đi tất cả các doanh thu dự kiến phát sinh bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Công thức

V= DT-CP

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển;

Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản Đối với trường

hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất

động sản Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán

của ước 3 trừ kết quả của ước 4

e Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh

lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người chủ sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duy nhất Vì vậy, giá trị bất động sản là vốn hóa thu nhập thực coi như tiền thuê từ bất

động sản Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận:

Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất

cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị nh ,…

Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư:

Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra kh i tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công bao gồm

cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp , chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ kh i tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

Bước 4: p dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

Thu nhập thực hàng năm Giá trị thị trường của bất động sản = -

Tỷ suất vốn hóa

1.2.3 Nội dung quản lý dịch vụ thẩm định giá

1.2.3.1 Tiếp nhận và phân loại thông tin, ký kết hợp đồng dịch vụ

Trên cơ sở thông tin khách hàng cung cấp, căn cứ vào phân loại từng loại hình tài sản, mục đích thẩm định giá, Công ty sẽ tư vấn thêm cho khách hàng hiểu

rõ hơn về những công việc phải làm nếu cần , đồng thời yêu cầu Khách hàng cung cấp các hồ sơ, tài liệu cần thiết để phục vụ công tác thẩm định giá

Trên cơ sở hồ sơ khách hàng cung cấp, Nhân viên tiếp nhận thông tin sẽ phối hợp với bộ phận thẩm định giá của Công ty để rà soát, đối chiếu và kiểm chứng các thông tin về tài sản mà Khách hàng yêu cầu thẩm định giá Trong trường hợp có các vấn đề chưa rõ hoặc nghi ngờ về tính pháp lý, đặc điểm, thông số kỹ thuật của tài sản, sẽ thay mặt Công ty yêu cầu Khách hàng bổ sung, làm rõ các thông tin cần thiết Sau đó căn cứ từng loại hình tài sản, mục đích thẩm định giá và sự thống nhất của hai bên về mức phí thẩm định giá, hai bên sẽ tiến hành thương thảo và ký kết hợp đồng thẩm định giá tài sản

Để thực hiện tốt công việc tiếp nhận thông tin này, Người tiếp nhận thông tin

từ khách hàng phải có trình độ, am hiểu về lĩnh vực thẩm định giá, nắm chắc mô hình hoạt động cũng như quy trình xử lý công việc thẩm định giá của Công ty, phối hợp tốt với các bộ phận trong mô hình hoạt động của Công ty, bên cạnh đó còn phải có thái độ lịch sự, tác phong nhanh nhẹn khi tiếp xúc với khách hàng, nhanh chóng phản hồi những thông tin cần thiết đến khách hàng những hồ sơ cần bổ sung, thời gian ký kết hợp đồng, tiến độ triển khai công việc, nhân sự thực hiện, sắp xếp lịch họp…

1.2.3.2 Phân công, bố trí nhân sự thực hiện

Trên cơ sở hợp đồng giữa Công ty và khách hàng đã được ký kết Công ty sẽ giao công việc về cho phòng thẩm định giá, trưởng phòng sẽ căn cứ vào tình hình công việc và nhân lực của phòng để bố trí cho phù hợp Nhân sự phụ trách thẩm định giá sẽ có trách nhiệm rà soát, đối chiếu và kiểm chứng các thông tin về tài sản

mà Khách hàng yêu cầu thẩm định giá và nếu thấy có những vấn đề chưa rõ có thể trực tiếp liên lạc với khách hàng hoặc gặp khách hàng để cùng nhau làm rõ

Nhân sự được trưởng phòng giao nhiệm vụ thực hiện công việc phải là TĐV

về giá, các nhân sự hỗ trợ TĐV nếu cần thiết phải có trình độ và am hiểu về dịch

vụ thẩm định giá, nắm chắc mô hình hoạt động cũng như quy trình xử lý công việc thẩm định giá của Công ty, có tác phong nhanh nhẹn, thái độ lịch sự, nghiêm túc và

có đạo đức nghề nghiệp

1.2.3.3 ây dựng kế hoạch thẩm định giá

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá Kế hoạch thẩm định giá phải bao gồm đầy đủ các nội dung: Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc; Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá; Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh; Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá; Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho

ph p của trình tự phải thực hiện; Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công TĐV và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng dịch

vụ thẩm định giá của doanh nghiệp; Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn nếu có

Thẩm định viên về giá, người được trưởng phòng giao nhiệm vụ triển khai công việc là người chịu trách nhiệm lập kế hoạch thẩm định giá, do vậy TĐV phải

có kinh nghiệm, khả năng bao quát công việc, hình dung và xây dựng phương án thực hiện hợp lý, bao gồm cả dự phòng những công việc và những tình huống có thể phát sinh Phải nghiêm túc, cẩn trọng, có đủ các thông tin về khách hàng để liên

hệ khi cần thiết, nắm rõ địa bàn khảo sát để xây dựng phương án di chuyển

1.2.3.4 Triển khai kế hoạch thẩm định giá, khảo sát, thu thập, phân tích, đánh giá, lựa chọn thông tin, lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá

* Triển khai kế hoạch thẩm định giá: Nhân viên được giao nhiệm vụ khảo sát

phải tuân thủ kế hoạch thẩm định giá được phê duyệt, có đầy đủ các thông tin về khách hàng, đầu mối liên hệ công tác, địa điểm thực hiện, phương án di chuyển, đi lại

* Khảo sát, thu thập thông tin: TĐV của Công ty sẽ trực tiếp tham gia vào

quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản, chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết, có trách nhiệm tìm kiếm các nguồn thông tin cần thu thập phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch ; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản

lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản

Thẩm định viên sẽ có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn TĐV sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ Đối với từng loại tài sản cụ thể TĐV sẽ xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn, cụ thể:

+ Đối với máy móc, thiết bị: Khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn và các đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh nếu có Ngoài ra, TĐV sẽ thu thập thêm các thông tin về tình hình tiêu thụ, phân phối trên thị trường bán rộng rãi, độc quyền phân phối hoặc hình thức khác

+ Đối với bất động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực,

mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu hạ tầng cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe và các yếu tố khác ; cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá; các

số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thị trường bất động sản

để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác

+ Đối với doanh nghiệp: Khảo sát và thu thập số liệu về ngành nghề kinh doanh, vị trí kinh doanh trong ngành nếu có , thành viên góp vốn, năng lực quản trị, quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng và nhà cung cấp; các khoản doanh thu và chi phí của doanh nghiệp; hiện trạng về tài sản, tổng giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá; môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường khoa học – công nghệ, các đơn vị cạnh tranh, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với doanh nghiệp; các thông tin khác ảnh hưởng tới giá trị của doanh nghiệp

+ Đối với tài sản tài chính: Khảo sát thu thập thông tin về thị trường, thu nhập từ tài sản tài chính mang lại, quyền lợi và lợi ích có được từ việc nắm giữ tài sản, tính thanh khoản của tài sản tài chính Đối với từng loại tài sản tài chính cụ thể, TĐV thu thập số liệu về các chỉ số đánh giá có thể áp dụng với loại tài sản tài chính

cụ thể cũng như các đặc điểm khác ảnh hưởng tới giá trị của tài sản tài chính

Ngoài ra, TĐV sẽ thu thập các thông tin như các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh

nếu có ; các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích

và động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể nếu có

* Phân tích, đánh giá thông tin:

Đầu tiên TĐV về giá phải xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế -

kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá; Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá, thông thường là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá nếu có theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá theo Hợp đồng Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá TĐV xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản

Tiếp theo, TĐV về giá xác định các giả thiết và giả thiết đặc biệt: TĐV sẽ

có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp

lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá

TĐV sẽ phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng Những nội dung chính cần phân tích, đánh giá, lựa chọn bao gồm: Những thông tin về đặc điểm của tài sản pháp lý, kinh tế - kỹ thuật ; Những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác; Thông tin về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất nhằm bảo đảm sử

dụng một cách hợp - pháp, hợp lý trong điều kiện cho ph p về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản bên cạnh đó khả năng sử dụng tốt nhất

và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó khi được xem x t trong một tổng thể Khi đó cần cân nhắc đóng góp của tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản TĐV sẽ phân tích và trình bày các khả năng

sử dụng tài sản cho phù hợp với những yếu tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh sau:

- Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo quy định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật Ví dụ như: Hợp đồng thuê dài hạn có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một tài sản,

do trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng thuê việc sử dụng tài sản có thể bị giới hạn bởi hợp đồng cho thuê; Các quy định của Chính phủ về phát triển, xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng, đăng kiểm, môi trường, tác động của xã hội đối với việc sử dụng tài sản cũng ảnh hưởng lớn tới việc xác định mục đích sử dụng của tài sản

- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản phụ thuộc vào việc xem x t các yếu tố vật chất, kỹ thuật như kích thước, thiết kế, các điều kiện ảnh hưởng của tự nhiên và các yếu tố vật chất, kỹ thuật khác Một số tài sản có thể đạt được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó khi kết hợp với một số tài sản nhất định khác Trong trường hợp này, các TĐV sẽ xác định tính khả thi và khả năng kết hợp với một số tài sản nhất định đó để đưa ra quyết định về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

- Khả thi về tài chính: Sau khi đáp ứng được hai tiêu chí đầu tiên, TĐV sẽ phân tích thêm để xác định khả năng tạo ra thu nhập, hoặc lợi tức bằng hoặc lớn hơn số tiền cần thiết để đáp ứng các chi phí hoạt động, chi phí sử dụng, đảm bảo

thực hiện các nghĩa vụ tài chính và thu hồi vốn Mọi kế hoạch sử dụng tạo ra lợi nhuận dương được coi là khả thi về mặt tài chính

* Lựa chọn thông tin, lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá: Căn cứ các

thông tin từ việc phân tích, đánh giá kết hợp các phương pháp tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do ộ Tài chính ban hành, TĐV lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp và các thông tin có độ chính xác cao nhất, hợp lý nhất đối với với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu để đi đến kết luận về kết quả thẩm định giá Sau

đó TĐV phải lập áo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06, với đầy đủ các nội dung chính như: Tên khách hàng, mục đích thẩm định giá, căn cứ lập chứng thư, thông tin về tài sản, giá trị tài sản sau thẩm định, thời điểm lập chứng thư, hiệu lực của chứng thư, thời gian ban hành…

1.2.3.5 Kiểm soát, xử lý các vấn đề phát sinh, phát hành hồ sơ thẩm định giá

Sau khi TĐV hoàn thiện xong dự thảo chứng thư và báo cáo thẩm định giá, chứng thư và báo cáo thẩm định giá sẽ được gửi sang ộ phận kiểm soát hồ sơ để kiểm soát lại toàn bộ để đảm bảo tuân thủ theo đúng các quy định của Pháp luật và tính chính xác của kết quả thẩm định giá Nếu kết quả thẩm định giá có những điểm chưa phù hợp, cần phải điều chỉnh, ộ phận kiểm soát sẽ yêu cầu tổ thẩm định điều chỉnh lại Sau khi điều chỉnh nếu cần , hồ sơ sẽ được trình để lãnh đạo Công ty phê duyệt, phát hành

1.2.3.6 Chuyển giao kết quả, nghiệm thu, thanh lý hợp đồng

Sau khi hồ sơ được phê duyệt sẽ được chuyển cho Khách hàng chủ yếu thông qua dịch vụ chuyển phát Trong trường cần phải điều chỉnh hồ sơ, Công ty sẽ phối hợp với bên Khách hàng để tiến hành điều chỉnh đảm bảo tuân thủ theo đúng quy định của Pháp luật sau đó sẽ phát hành hồ sơ thẩm định giá bản chính thức Và cuối cùng là bộ phận tài chính, kế toán sẽ thực hiện các thủ tục nghiệm thu, bàn giao, thanh lý, quyết toán hợp đồng

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý dịch vụ thẩm định giá của các Công ty thẩm định giá

1.2.4.1 Yếu tố thuộc về doanh nghiệp

Nguồn nhân lực thực hiện thẩm định giá

Thẩm định giá x t cho cùng là một hoạt động được thực hiện bởi con người

Do đó sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố nguồn nhân lực thực hiện Các đặc điểm của yếu

tố này, ví dụ như: số lượng đội ngũ nhân viên TĐG, trình độ năng lực của nhân viên thẩm định, đạo đức nghề nghiệp, kinh nghiệm… sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng phương pháp định giá nào, cách thức lấy và lựa chọn các thông tin về tài sản, cách đánh giá, so sánh giữa các tài sản tương tự và tài sản định giá và ý kiến chủ quan của nhân viên TĐG khi định giá tài sản Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường, công ty thẩm định giá cần đầu tư vào việc tuyển dụng, đào tạo và phát triển nhân viên TĐG Thông qua việc đảm bảo đội ngũ nhân viên có hiểu biết sâu về lĩnh vực thẩm định giá và nắm vững các phương pháp thẩm định giá mới nhất, công ty có thể cung cấp dịch vụ thẩm định giá chất lượng cao và đáng tin cậy cho khách hàng

Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG

Nguồn thông tin phục vụ công tác định giá có ý nghĩa tác động đến hoạt động TĐG, việc thu thập thông tin các tài sản tương tự hoặc thông tin có liên quan đến tài sản thẩm định để có thể đưa ra những đánh giá về giá trị của tài sản đó Các công ty thẩm định giá phải có khả năng truy cập đến thông tin thị trường, dữ liệu giao dịch tương tự và các nguồn thông tin liên quan khác để thực hiện quy trình thẩm định giá một cách chính xác và đáng tin cậy

Thông tin thị trường cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình và xu hướng trong lĩnh vực tài sản định giá Nó bao gồm các thông tin về giá cả, xu hướng thị trường, tình trạng cung và cầu, và các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản Việc theo dõi và nắm bắt thông tin thị trường sẽ giúp công

ty thẩm định giá hiểu rõ hơn về ngữ cảnh trong đánh giá giá trị tài sản

Dữ liệu giao dịch tương tự là các thông tin về các giao dịch tài sản tương tự hoặc liên quan đến tài sản đang được thẩm định Đây có thể là thông tin về giá bán,