Luận văn thạc sĩ Luật học: Những vấn đề pháp lý về kinh doanh condotel ở Việt Nam hiện nay

triển của nên kinh té, việc xây dụng khung pháp lý điều chỉnh các mỗi quan hệ xãhối phát ảnh từ hoạt động quân lý, kinh doanh BĐS nghĩ dung nói chung condotel nồi êng là rất cấp thiết Tu

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHÁP

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

HOÀNG HAI XANH

NHUNG VAN DE PHÁP LÝ VE KINH DOANH CONDOTEL Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NAM 2021

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHÁP

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

HOÀNG HAI XANH

NHUNG VAN DE PHÁP LÝ VE KINH DOANH

CONDOTEL Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Nguyên Khánh

HÀ NỘI, NAM 2021

LỜI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan bản luân văn nay 1a bai nghiên cửu của cá nhân tôi

dưới sự hướng dẫn và định hướng khoa học của PGS.TS Bui Nguyên Khanh.Cac trích dẫn trong luận văn lả trung thực, có nguồn gốc rổ ràng, các kết quả

nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa được công bổ trong bat cử công trình khoa học nảo Tôi xin hoan toàn chiu trách nhiệm về tính chỉnh sác va trừng thực với lời cam đoan của mình.

Tác giả

Hoang Hải Xanh

LỜI CẢM ON

Trước hét, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn tới các Thay giáo, Cô giáo

tại trường Đại học Luat Ha Nội, những người đã rất nhiệt tam giảng day, giúptôi có những kiến thức nên tăng về ngành Luật cũng như các kiến thức chuyên.sâu về ngành Luật kinh tế

‘Voi lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi zin bảy tỏ lời cảm ơn chân

thành đến PGS.TS Bai Nguyên Khánh, PGS.TS Vũ Thi Lan Anh, những người Thay giáo, Cô giáo rất tâm huyết đã truyền cảm hứng, động viên cũng, như khích lệ tôi thực hiện luân văn này, đặc biết là Thấy giáo Bui Nguyên Khanh đã để ra đính hướng khoa học cùng những góp ý chuyên môn quý báu giúp tôi hoàn thành luận văn nay.

Tôi luôn biết ơn gia đình, ban bẻ, đồng nghiệp luôn đông viên, chia sé,

‘ing hộ tôi trong suốt quá tình thực hiện luận van nay.

Tác giả

Hoang Hải Xanh

MỞ ĐÀU

1- Lý de chen đề tài,

2 Tình hình nghiên cứu

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiền cứu của đề tài.

3.1 Mạc dich nghiễn cứu côn đổ tải

3 2 Nhiệm vụ nghiên cứu của dé ti

33 Câu hôi nghiên cứu

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

41 Đối ương nghiên cửa

42 Phạm vỉ ngiên cứu

Phương pháp nghiên cứu

Y¥ nghĩa khoa hạc và thục tiến cũa đề tài

HUONG 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH CONDOTEL

1 21 Khá niện vé condot, căn hô khách sen 16

122 Đặc diém của condotel, 19

1.23 Vai tro của condotel trong nên lánh tổ quốc din 26

13 Pháp hột về lánh doanh condetel

1.3.2 Kinng pháp luật đều chỉnh kính doanh condotel 29

14 Sự cần thất phi

động kinh deanh condotel

với condetel và hoạt

Việt Nam 39

22 Thực trạng pháp luậtvà nhiing van đề áp dung pháp Init Việt Nam hiện

nay về kinh đoanh condotel „41

2.2.1 Quy định về loại đất s đụng cho dự án phát biển condotel 4

322 Quy định về thiết kế, cơ số vật chit, dich vụ cũa cần hộ khách sen đố 2.23 Quy định về “Quyền sở hữu” căn hộ khách sạn 48 22-4 Quinty, vin ish conte 34

35 56 56

Kết luận chương 2 16CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIEN NGHỊ XÂY DỰNG KHUNG PHÁP LUATDIEU CHỈNH HOẠT DONG KINH DOANH CONDOTEL Ở VIET NAM 783.1 Nguyên tắc chung trong xây dựng pháp hột 78

3.1 Nguyên tắc dim bảo ng ãnh dao của Đăng công sin VietNam 78 3.12 Nguyên tic khách quan 8

3.15 Nguyên tắc pháp chế g03.16 Nguyên tắc bdo dim swhii hoa về lợi íchgiữa các lực lượngxš hội 8Ú

3.1.7 Nguyên tắc bdo dim tinh công khai trong quá tinh xây dựng pháp uit 80

3.18 Nguyên ắc bảo đâm tính khả th cũa các quy din pháp luật 81 3.2 Định huéng xây dựng pháp hật kinh doanh condote ` 3.21 Bim bio tính thống nhất, đẳng bô của pháp luật vé kinh doanh bắt động sản nghĩ dưỡng 82

322 Dim bio bio vệ tối da quyển lợi của khách hàng nhà đều từ thứ cấp

đồng thời dim bão hit hòa lợi ích ca các chủ đầu tư dự án s43.3 Mặt sẻ kiến nghị „88

Kết hận chương 3 -9

KET LUẬN CHUNG 93DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO

MỞ ĐẦU1.Lý de chen đề tài

Trong béi cảnh toàn cầu hóa, nin kinh tổ nước te ngày cảng hội nhập rêuxông vào nền kinh tổ thé giới, điều này đã và dang tao ra nhiều cơ hồi cho sự pháttriễn của các ngành kink t ở nước te đặc biệt là ngành lánh tế du lich Trong đó,vide phát hiển đầu tạ lãnh doanh Bắt đông sin (BĐS) nghĩ dung đã và dang thụ

Init nr quan tâm ci các nhà đều hư và khách hing trong và ngoài nước

Sự phát iển về nh tỉ lam ga ting nhủ cầu về "ngôi nhà thử hai" (second hhome) của nguồi din với mục dich ding để nghĩ dung và chim sóc sức khổ ting lên nhanh chóng Hơn nữa, nho cầu khám phá, du lịch côn nguội din dang có xu thé

ting nhanh, nhất là trong xu thé hội nhập giữa các quốc gìa trên thể giới Theo đổ,

shu cầu về BĐS nghĩ dưỡng ting lên nhanh chóng trên phạm vĩ toàn thé gói Đây,

là điều kiên rất thuận lợi cho việc phát tiễn thi trường BĐS nghĩ dưỡng ở Việt Nam

à đất nước co điều kiện hiên nhiên ưu dit với hàng nghĩa kẻ lô mét ba biển, hàng trấn io lớn nh,

Bên canh ar phát hiển của các loại hình BĐS do lịch truyền thắng thời gengần diy, ở nước te đi ni lên hing loạt các loi hình BĐS nghĩ dung mới xuất hiện

như condotel, officetel, shoptel, hometi, resort vila, Các BĐS nghĩ duống này

đã và dong thu hút các nguén lực của xã hội vio đầu hs, kinh doen, tạo ra mỗi canh

tranh khốc liệt trên thị tường kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng nải riêng thị trường BĐS du lich nói chúng BĐS nghi duống a loại hành BĐS da lịch da ning, meng

hong cách hiện dai, sang trong tiên nghỉ, gắn lên với phong cảnh thiên nhiên rat

phi hợp vớ các nhu câu của cuộc sống trong cũa xã hồi hiện đại

Trong các BĐS nghi duống dé cập ở tên, condotel 1à los hình it được quantâm phát triển

ci liên thiên nhiên tu đá, khí hậu mát mã, không khể trong lành như khu vực ven

tiễn, khu wae quin đo, rất thích hop cho nhủ cầu du lịch két hop nghĩ dung ĐỂphục vụ công tác quản lý nhà nước về BĐS nghỉ dưỡng công như teo đều liệnthuận lợi cho thị trường BĐS nghĩ dưỡng phát tiển bên võng, qua đó thúc nợ phát

t ở nước ta hơn thập niên trở lại đây, đặc biệt là tại các khu vực có

triển của nên kinh té, việc xây dụng khung pháp lý điều chỉnh các mỗi quan hệ xã

hối phát ảnh từ hoạt động quân lý, kinh doanh BĐS nghĩ dung nói chung condotel nồi êng là rất cấp thiết Tuy nhiên, hồ thing pháp luật hiện hành của nước

te thơa có các quy Ảnh pháp lý cụ thể nhầm điều chinh các hoạt động quân Lý, đâu thy kin doanh liên quan đến các BĐS nghĩ đưỡng nói chung, condatel nổi rếng

Điều nay gly ra những hạn chế, khỏ khăn nhất đnh cho sự phát iẫn ci th trường

BĐS nghi dưống ở nước tạ

Tre tấn vé tinh đownh condotel ð mage ta cho thấy, với nhủ cầu của thi

trường ngày cảng lớn về condotel, hơn mét thập kỷ trở lại đây, số lương BĐS

condotel ở nước ta đã được phát tiễn ting lên nhanh chồng phân nào đáp ứng nhú

cầu của khách hing Tuy nhiên, do chưa cỏ các quy định pháp lý đều chỉnh đã lâm

han ch hiệu quả quản ly nhà nước về inh đoanh condotel, đẳng thời làm phat ảnh,những ni ro pháp lý tiềm da, kéo theo các rồ ro cho các host động đầu ta kinhdoanh condotel Thực ti, đã và đang xuất hién ngày cảng nhiêu các vụ việc ranh

chip, xung đốt v lợi ich giữa các chỗ đầu tơ và nhà đều tr thứ cấp, khách hàng

trong quá tình đầu ty, lành doanh condote Một và nim trở lạ diy, lính doesBĐS nghĩ dưống nói chung rơi vào trang thái trim lẳng, một phân là do những tácđồng tiêu cực từ dai dich covid-19 dang din ra những nguyên nhân cơ bản là thiểu

cơ chế chính sich cũng như các quy ảnh pháp luật đi với kinh doanh BĐS nghĩdưỡng Các nhà đầu tự và khách hàng rất quan ng rong thục hiện các hoạt độngđâu tr inh doen condotel do những rt ro pháp lý có thể gặp phii Bên canh da,

các cơ quan quân lý nhà nước cũng rất hing hing trong thục hiện các chức năng, nhiệm vụ của mình trong quá bình cập phép, quản lý cũng như ki xử lý các vụ việc

rain quan đến quá tình đầu tr kinh doanh BĐS nghĩ dung nói chưng condotel nói ông Tei một sổ đa phương trần of nước như Khánh Hòa, Đã

Nẵng đã áp dụng các quy định chung của pháp luật, quy đính hương ty pháp luậttrong hệ thống pháp luật Việt Nam để cấp phép cũng như quân lý các host đồngkảnh doanh condatel Tuy nhiễn, do 66 những quan diém và cách hiểu khác nhan

trong quá tỉnh áp đụng quy dint pháp luật, dn đến chưa có nự thông nhất giũn các

da phương trong việc áp đụng các quy định của phép luật hiện hành rong trong cấphép, quản lý các dự án đầu tr quân ý các hoạt đồng kinh doanh condatel, dẫn din

nguy cơ than những em quyén có thé xiy ra káo theo các nguy cơ rồi ro cho

Xhách hing và nhà đu tr

Sura đời của Luật Kinh doanh bit động sẵn năm 2014 ngày 25/11/2014 cöa

ude hồi và các văn bán pháp luật hướng dẫn đã tạo ra kinng khổ pháp lý cho các

host động Lành doanh BĐS nổi chung Tuy nhiên, phép luật kinh doen BĐS chứa

hi nhân condote là đổi tương BĐS được đơn vào kinh doanh: Vi vậy việc nghiên

sửa mt cách bãi bản, cổ hệ thông các vẫn để pháp lý vé condotel là nu cầu rất cấpthiết hiện nay nhằm xây dụng và hoàn thiên các quy định pháp luật về condotel, qua

đổ tạo điều liên thuận lợi cho việc đều ty, xây đụng Lính doanh, phát hiển

condotel, cũng như tao đều kiện thuân lợi cho các cơ quan quản lý nhà nước trong vide ning cao hiệu qué quân ý host động kinh doanh BĐS nghỉ dung nói chung ảnh đoanh condotel nói riêng, hoởng tới xây đọng hành lạng pháp lý an toàn nhắm

thụ hút các nhà đầu tr ến hành các hoạt đồng kinh doanh nhằm phát tiễn thi

tường condotel ở nước ta Xuit phất từ thục tẾ nói tên, học viên chon để tài

“Những vẫn dé pháp lý về lanh doanh condotel ở Tt Nam hiện nay" lâm luận vẫnthạc oie minh, với mong muốn góp phần vào xây dng và phát tiễn pháp luật vé

condotel tủ Việt Nem

2 Tinh hình nghiên cáu

Cho đến nay, liên quan về chủ đề về quy chế pháp Lý của condotri cũng nr

các vin để pháp lý về kinh doanh condotel có một số dé tà nghiên cứu đáng chủ ý như sa

Bi viết của tác gã Ngô Trung Hòa ding rên tạp chi chi nghiên cứu lấp

php năm 2018 với nhan để “Phát trién và quấn fp condotel ~ co số pháp lý và thực

Bài viết có để cập tới các vấn để pháp lý như khái niệm condotel, 96 sua bán, chuyển nhương thuê, thuê mua, quy chuẩn về condotel, Trong đó, tác

gi cổ dé cập tối thục trăng thiểu các quy định pháp lý cụ thể để au chỉnh các mắt

quan hệ hội phát inh từ các hoạt động quan lý, nh doanh condotel liên quan din

các vẫn để nêu tin, gây ra nhiều khó khăn và thách thức cho sự phat biển thitrường condotel ở nước ta, Theo da, tác gã cũng đơa ra một số liễn nghĩ để hoànthiên pháp luật vi condotel ở nước ta Nội đụng của bai báo chủ yêu nêu ra vin để

vi dinh hướng hoàn thiên mang tinh sơ lược ma chưa đi sâu nghiên cửu về các vẫn

đề đã nếu

Bix vất cia nhóm tác giã POS TS Doin Thị Héng Nhang nghiên cửu viên

Võ Thị Liên có tiêu để "Một số vấn để về bản chất pháp lý của Condotel — lạnhnghiêm của thể gii và dink hướng xậy dmg hành lang pháp em ton choCondotel phát min tại Tiét Nam" Trong bài vid, nhóm tác giã đã giới thiêu tôm tắt

<q tỉnh ich sử phát iễn condote trên thé gói, nêu những đặc trưng và đánh giá

khái quát diém, nhược điểm của condote Bà viết cũng giới thiệu tom tất những

ảnh nghiện về quản lý và phát tidn condotel cũa một vai quốc gia trên thể giớiseu cùng bai viết đề xuất mốt vai hướng xây dung các quy ảnh pháp luật nhằm,phat hiển hoạt đông kinh doanh condotel ở nước ta Bái viết chỉ đổ cập tới mốt vài

vẫn để pháp lý mang tinh sơ lược như đã đ cập ở rên

Luân vin thạc a của ác gã Trần Minh Phương về “Những vấn để pháp lƒ vàthực hỗn lanh docnh Condotel ở Tiét Nam hiện nay” bảo về năm 2018 tei TrườngDai học Luật Hà Nội Luận vin này đã đồ cập tới quy chế pháp lý và Condotel &nước ta vỀ các vin để pháp ý như đâu hy sở hữu, quân ý, vận hành theo quan điểm

của tic giả Hơn nữa, trong luân vin, tác giã cũng đổ cập tới thục trang áp đụng các cgay Ảnh của pháp luật hiện hành trong quản ly condotel ở Việt Nam đồng thời để ra iến ngủ, giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm tạo khung pháp lý an toàn, hiệu quả

thúc diy mr phát biển condotel ở nước tạ Tuy nhiên, nổi đang luận văn nhận dishcác vin dé pháp Lý liên quan dén condotel theo hướng tương te với các vẫn để pháp

ý của nhà chung cự trong khi đó condotel thực sự là một khách sen ma méi căn hồ

khách sen được số hữu sng và có câu trúc xây dựng khép kin nhự căn hộ chung cư

sma thôi, Hon nữa, luận vấn mới đề cập sơ lược tới những vấn để pháp lý và kinh

doanh condot:L

Bi vất oda TS Nguyễn Thi Nga, giảng vin cao cấp, Trường Dai học Luật

Hà Nội về chủ để "Những vấn để pháp lý và tne tiễn lanh doch về condotel 6 it

[Nan hiện nay", ding tiên tạp chi Luật học số 9/2019 Bài viết này tic gã đ cap

đến quy chi pháp lý cho condotellién quan đến các vẫn để về chế độ s dụng đắt và

các mổ hình kính doanh eondotel ð nước ta Trên cơ sỡ đá, tác gid đã đa ra một số

để xuất về hoàn thiên khung pháp ly về condotel về các vin để như: Hang hóa bắtđồng sin condotel, quy chế pháp lý về sé dung đắt cho condotl, quy chế pháp iy véchủ thể nh doanh condotel Đủ viết chỉ nghiên cứu một số vẫn để vé condotel nae

đã nêu trên theo quan điển cin tác gia và dma ra một số giải pháp sơ lược để hoànthiên pháp luật về condotl

Luận vin thạc a có tiêu đề “Hop đồng mua bản nhà ở hình thành trongtương lai = Một sỗ vẫn để I+ luận và thực tẾn" của tác giã Nguyễn Thị Huyền

Trang bio vệ năm 2015 tei Trường Đại học Luật Ha Nội để cập ti những vin để php lý về mus bán nhà ở hình thành trong tương lạ, trong đổ tác giả ấ sâu phân tích các nội dụng dic thù của Hop đồng mua bản nhà ở hình thành trong tương lái Luin vin để cập tới những quy định của pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh bat đồng sin liên quan din hợp đẳng mua bán nhà ở hình thành trong tương Ie,

theo độ tác giả dun ra một sổ vin để phát ảnh về mua bán nhà ở trong tong lạitrong quá tình áp dụng các quy dinh cite pháp luật Các nổi đang nghiên cửu vé

uua bản nhà ở hành thành trong tuong lei của luận vin có thé vận đụng vào nghiên cứu các vẫn đỀ phép ý liên quan đến mus bán condotel hình thành trong tương lai

Lun vin thạc š “hinh doanh bắt đồng sản theo loa hình condotel theo pháp

Trật Tit Nam hiện nay" của tác gã Đăng Thị Hang Nhang bảo về vào năm 2020 tạ Hoc viên Khoa học xã hôi, Viên Han lâm khoa học xã hội Việt Nam để cập tới các

vẫn để kinh đoanh condotiL Tuy nhiên những nghién cứu của tác gã về kinh

doanh condotel chưa mang tinh hệ thống mã chỉ để cập sơ lược tố một số vẫn để vỀ

ảnh doanh condotel nur vẫn để mua bán, cho thuô, cho thuê mua theo quản điển

của tác giả

Nhân chung, các nghiên cứu về condotel cũng nh các vẫn đã pháp lý về kánhdoanh condetl của các công tỉnh nghiên cửu vé condot:l ở nước ta hiện nay vẫn

piu thuộc nhiễu vào quan dim ci tác giã về condote, chưa có công tình nào đơa

re nối dang nghiên cứu một cách có hệ thống nhống nội dung về kinh does

sondobi Trong luân vẫn này, học kế thừa và chon loc một số kết quả nghiên cứucủa một số tác gã trước do về kinh doanh condotel để tin hành nghiên cứu, phântích tổng hop một cách có hệ thống due trên quan điển cia học viên đ dua ra cácđánh giá, shin đảnh nhằm phất tidn và hoàn thiện pháp luật vỀ condotel trên các

gic đồ vé quản ý, vin hành, kinh doanh condotel ở nước ta hiện nay

3.Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của để

4.1 Mặc dich nghiên cm của để tn

Dur rên yêu cầu của thực tén và nhủ cầu nghiên cứu vide nghin cứu để tàiluân vin này nhằm mục dich hoàn thiên các quy dinh của pháp luật về đẫu ty sỡHữu, quản lý inh doanh đối với condotel Cụ thể, uận vẫn sẽ nghiên cứu các nổi

dang sa

“Một là, nghiên cứu những vin để lý luận về lành doanh BĐS nói chung vàảnh doanh condotel nói riéng Đẳng thời nghiễn củu những ví

‘hy sở hữu, quần lý, kinh doanh condotel,

1m là khảo sứ, nghiên cứu nhằm làm rõ hệ thống các quy đính ca pháp luật hiện hành trong điều chinh các méi quan hệ xã hồi phát ánh từ các hoạt đồng

š lý luân về đều

vi đầu tr sở hữu, quản, kinh doanh condatel

‘Bal khảo sát thực tin áp dụng php luật về đâu tụ sở hồu, quản lý kánhdoanh đối với condotel nhằm phát hiện những han chỗ, bit cập, khiêm khuyét của

php luật hién hành liên quan độn những vin để này trước như cầu phát tiễn kinh, doanh los hình BĐS du lịch mỗi này:

“Bắn là nêu quan điển và để xuất những dinh hướng kiến nghị nhằm gop

phin xây dụng và hoàn thiện pháp luật về condotel shim tao đều kiện thuận lợithúc dy nự phát triển kinh doanh condotel ở nước ta

3.2 Nhiệm vụ nghiên cu của đi tài

"nghiên cứu phân tích, đánh giá và đưa ra các kimuyễn cáo về các rồi ro có thể xy ra

cho các nha đầu từ tham ga vào kính doanh condotel

Thứ ba trên cơ số nghiễn của các vẫn dé Lý luận và thục Ấn pháp lut côngshur thục tifa áp đụng pháp luật về phat tin kinh doanh condotel nêu rên, để tảidun ra một sổ định hướng iin nghĩ nhằm góp phẫn xây đựng và hoàn thiện hànhlang pháp ly cho mr phat tiễn côn condatel

3.3 Cấn hỗi nghiên ci

ĐỒ ti của luận văn hướng ti trả lời các câu hồi nghiễn cứu như sau

Thứ nhất, condote là gi? Tai sao cần phãi dé ra các quy nh pháp lý nhằm

du chính các méi quan h phát ảnh tử các host đồng đâu tụ quản lý kinh doanh condotet?

Thứ hai, các quy định pháp loật của Việt Nam hiện hành có đáp tng được shu cầu quân ý nhà nước vé kinh đosnh condotel cing như bão vé quyén v lợi ich

chính đáng của các chủ thể kinh doanh condote hay không?

Thứ ba, các quy định pháp luật cũa Việt Nam hiện hành có tạo đều lúệnthuận lợi trong thúc day các hoạt động đầu tư, sở hữu, quản lý, kính đoanh condotelhay không?

Thứ tr, những vẫn để pháp lý cơ bản nào được phát nh trong thục tấn áp

dang các quy đính pháp luật về diu tự sỡ hữu, quản lý, nh doanh condotdf?

Thứ năm, cần có những ảnh hướng, giải pháp nào nhằm xây dụng và hoànthiên hệ thống pháp luậtliên quan đến đầu tự sở hồu, quản lý, ảnh doanh condotel

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

41 Đắt hương nghưên cine

ĐỂ ti tấp trung nghiên cứu quy chế pháp lý vé condotel và các vẫn dé pháp

ý phát ảnh từ thục tn quân Lý lánh doanh condotel tại Việt Nam,

4.2 Phạm vĩ nghiên eins

Luân vin nghiên cứu các quy dinh pháp luật hiện hành cũng nhờ thục tẾn ápdạng các quy dinh pháp luật đều chỉnh các mốt quan hệ xã hội phết sinh từcondotel Theo đó, luận văn di sâu vào nghiên cứu những nguyên nhân din độn.những tranh chấp pháp lý ga các chủ thể kính doanh condotl và những rồi roghép lý cho các chỗ thể kính doen Trân cơ sở đó, chúng tối chỉ ra những bit cậptrong các quy định của pháp lut hiện hành vé kinh đoanh condotel và để xuất một

sổ Ảnh hướng liền nghĩ hoàn thiện quy chế pháp ý về kính doanh condotel

5 Phương pháp nghiên cứu

ĐỂ giã quyết những vin đề trên, luận vin nữ dụng phương pháp luận ci

chủ ngiĩa duy vit lich sở và chủ nghĩa duy vật biện chúng Luật vin cing được thục hiện trên cơ sở vận dụng quan diém, đường lối, chính sách cia Đăng và Nhà tước ta vỀ xây đựng và hoàn thiện hệ thông pháp luật nói chung và pháp luật nh doanh bit đồng sin nồi tiêng

Cu thi, luận vin sử dụng phương pháp hệ thống, phân tính, phương pháp

tổng hợp, phương php so sinh, phương pháp lịch sử đ làm rõ từng nổi dụng cụ thểshim đạt được các mục tiêu đã xác nh của luận vấn Trong đó

~_ Luân văn ân hành phântích tổng hợp từ các công tình đã được công bổ có nổi

dang nghiên cửu gin với nôi dong cin dé t luận vin a8 đã sâu vào nghiên cứucác vấn đồ pháp lý v kinh đoanh condatel

~_ Phân ích sơ sinh tổng họp, hệ thẳng hỏa các thiết chế pháp luật hiện hành đều

chảnh các host động kinh doanh vé condotel nhắm xác định các bit cập, han chếcủa các quy nh pháp luậttrước yêu cầu từ thục tấn,

~_ Phân tich, luân giã những nguyên nhân nhân cơ bản cia các han chế, bit cập

của hệ thẳng các quy dinh hiên hành, và bối cảnh ca nền hình t

chính tr, xã hội hiện hành nhằm đồ ra các phương hướng gi pháp nhằn hoàn thiên pháp luật về kinh doen condotel

6.¥ nghĩa khoa hạc và thục tin cũa đề tài

Thước nhủ cầu vé BĐS nghĩ đưỡng ngày cảng ting nhanh rên thé giới nói

văn hóa,

dang và 6 nước ta nái ng đặc biệt à xu hướng gia ting như cầu vé loại hình

BBS nghĩ dưỡng nói chừng candolel nói răng Các dự da phát iển condotal đã và

dang thụ hốt các nhà đều nụ Khách hàng dic bit quan tâm, Thục

nước ta những năm vừa que, sổ lượng codotel được đầu tơ xây dụng và đua vio

lai thác ngày cảng lớn, góp phin thúc diy sơ phát tin đa dang cia thi trường

BĐS nói chung thi rường BĐS nghĩ dưỡng nói nông theo đó, tạo điều kiện thuận

lợi cho phát triển các ngành kinh tẾ ở muge ta như nhóm ngành xây đụng dulich ĐỂ tạo hành lang pháp lý ving chic, én dink nhâm phát tiển BĐS nghĩuống nói chung, condotel nối iêng việc nghiên cửu xây đụng hệ thống pháp luật

vi kình doanh condotel la rất cấp thất và có nhiều ý ngiễa cả

XẾn trước thực tring thiểu các quy đính cụ thể của hệ thống pháp luật hiện hành &

nat lý luân va thục

tước ta vỀ điều chỉnh các méi quan hệ xã hội phát sinh từ các hoạt đông kinh does

sondotd, theo dé góp phân hoàn thiện hệ thẳng pháp luật vé phát biển kinh doanh

BĐS nói chung

7.Két cầu của hận văn

Ngoài phần mỡ đầu, kết luân và danh mục tai liệu tham khảo, nội dong củatin vin gém có 3 chương, co thé nh sa

Chương 1: Những vin đỀ ý ận về kinh ñoanh condotel

Chương 2: Thục tên áp dung pháp hật và những vin đề pháp lý về Kink

doanh condotel # Việt Nam hiện nay

Chương 3: nghị xây dựng khung pháp luật điều chỉnh hoạt động ánh doanh condotel # Việt Nam

“Thuật ngõ "bắt đông sin’ bắt nguôn từ Luật La Mã cỗ dai, theo đó, bit động

sản bao gốm có đất đủ, cũa cãi rong ong dit, các công tỉnh xây đụng cây trồng,

và tất cả những g gin với dit di, những vật trên mit dit cũng với những bộ phận

cấu thành lãnh hổ Khai niệm này đã được kệ thừa và sở dung trong Bộ Luật din sơ

của nhiều nước tên thé gói như Pháp, Nhật Bản Nga, Công hòa lên bang

Đức Nhân chúng pháp luật của các quố: gia đều coi BĐS là dit dai và những tảisin gin lin với đất dai và được xác định bài vũ hí dia lý của đất Bất đông sin có

tinh chất là không đ dời được

Theo quy dinh tạ Khoản 1, Điều 107, Bộ Luật din mr nim 2015 cia ViệtNam thi: "Bất đồng sân bao gm: Dat den: Nhà công trình xấy ảmg gẵn liễn vớicất đu Tài sân khác gẵn liễn với đắt đơi nhà công trình vập đừng Tài sân khác

theo quy din cũa pháp Inde" Có thể thay, quy nh trên vé BĐS cin Bộ Luật din

seni ta vừa có tin it kê và vữa tinh mổ, vĩ chưa có vin bản nào quy đảnh danh sue "Tải sốn khác theo guy đủ của pháp ướt"

Qua những phân tích trần, theo cách hiểu chung nhất có thé định nghĩa BĐSnhư rau: "Bắt động sân là đất ơi và những tài sân gắn iễn với đắt en không thể ch

ii được và được xác Ảnh bãi vị bí đa lý của đất"

b) Những đặc đễn cơ bản cia bắt đồng sân

Khác với đông sản BĐS có một số những dic đẫm cơ bản mà đông sinhông có, bao gm

Thứ nhất BĐS cổ dinh v và tí đị lý và không đi đời được Đất đã là một

oxi BĐS có vai trò rất quan trọng tạo tiền để cho các BĐS khác xuất hiện Đất dai

do thiên nhiên tạo ra, cổ Ảnh vé vị tí đã lý bi gói han bài không gian và không đi

đời được Các BĐS khác luôn gắn tần với đất dei nên cổ ảnh về vị tí đị lý Vi tí

Thuần 1 Điều 107, Bộ Luật Din sim 2015

cu thể của BĐS làn nên giá tử và lợi ích của nó, iễu hiện ở giá va phương thúc sử

dang BĐS, Vi vậy yêu tổ wing và khu vục là yÊu tổ tác động sâu sắc din giá trì và lot ich của BĐS

Thứ hơi, bét động sin có tính bin lâu Do đất đa là ti săn do thiên nhiên ban

tăng một Lon ti nguyễn được xem như không thé bị huỷ hoi, tử khi có thiên tại

‘Theo đó, các vật kiên trúc va công trình xây dung trên đất sau khi xây đụng hoặc

sen mốt thời gian sở đụng đoợc cũ tạo nâng cấp có thé tổ tạ hàng trên năm hoặclâu hơn nữa Do tinh chất âu bền của BĐS mã các hing hỏa BĐS rit phong phú, da

dang, có giá tì cao hơn nhiều s0 với các loai hing hỏa khác, không bao giờ cen tiết

Thứ ba bất động săn mang tinh cả tiệt và khan hiểm Đặc điểm nay của

BĐS uit phát từ tính c biệt và tính khan hiễm của đất dei Tính khan hiễm của đấtdai là do diện ích bÊ mất trái đất là có han Tính c biệt của đất đủ là gói hạn vỀdin tích của ting miéng đất kho vục, ving đa phương lãnh thổ v.v Trong cùngmột im vục ahd kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yêu tổ không giống nhau

Do vậy mỗi BĐS đều mang tính cá tit đều này tạo nén ge ti của BĐS đó

Thứ ne bắt động sẵn có tính chịu sự ảnh hưởng là nhau Bất đồng sin chia

sn ảnh hướng lấn nhau rit lớn, giá tri cit một BĐS này có thi bi tác đồng của BĐSXhác Đặc biệt trong trường hop Nha nước đầu tơ xây đụng các công tỉnh kết câu

ha tổng sé lam ting về dep và nâng cáo gi tri sở đụng cũa BĐS trong khu vục đó

Thứ năm, bit động sản có tinh thích ứng Lợi ich cia BĐS được ảnh

xe rong quả bình sở dụng, Bit động sẵn trong quả tình sở dụng có thể đều chỉnh,công ning ma vẫn giữ được những né đặc trưng của nó, dng thời vẫn dim bảo yêu

sử dang của người tiêu đăng rong việc thoả mãn như cầu sinh hoạt, sin xuất

ảnh đoanh va các hoạt động khác

Thứ cán, bất động sản mang yêu tổ tập quản thị hiéu và tim lý xã hội Hàng

hoá BĐS chit sự chỉ phối cia các yêu tổ này manh hơn các hàng hoi thông thường

khác Nha cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗt khu wae, mỗt quốc gia là rt khác nha

nhu thuộc vio thi hiểu, tập quản cia người dân sinh sing tei đó YÊu tổ tâm lý xã

hồi, thậm chí cả các vấn dé tin ngưỡng tôn giáo, tâm linh v.v chỉ phối nhu sầu và

Hình thúc BĐS

+) Phân loại bắt động săn

Bit ding sin được phân chia thành nhiều loại, với đặc dm và yêu cầu stdang rt khác nhau Trong quá bình quản ly cần phân loại BĐS theo đặc đểm hànhthánh và khš năng them gia th turing củ tùng loại đỗ dima bão cho việc hình thành,

và ki năng tha gi thi trường của tùng loại dé dim bio cho vie xây đụng chính.sách phát triển và quản lý thi trường BĐS phù hop với tình bình thực tế

Dus vio các Hnh vục khác nhan người ta có thể phân BĐS thành các loại

Hình khác nhu bao gồm: BĐS du lịch, BĐS nghĩ dưỡng BĐS công nghiệp, BĐS

nông nghiệp, Trong đó, bit động sin du lịch là BDS được sử chong phue vụ nha

su tư quan nghĩ đường gi tí, im hud, kim phá tài nguyên dich hoặc kếthop vớt mục dich hop pháp khác Bất đông săn nghĩ dung là một Losi hành của bitđồng sin du lich phục vụ chi yêu cho nhủ cầu nghĩ duống của khách hàng BĐS

nghĩ duống thường được xây đụng tei những vị tri có cảnh quan thiên nhiên toi

dep và tốt cho ức kde nh các wing ven biễn, hii dio, théo nguyên Các loại hìnhBĐS nghi duống phổ bién bao gim condotel, resort la, shoptel,

Dus vio mục dich sử dung BĐS được phân thành 3 nhóm sax BĐS có đều

từ xây ding BĐS không đầu texay dung và BĐS đặc biệt Cụ thé

“Niềm 1: bắt động sin có đâu trấy đụng gốm: Bất động sin nhà bit động

sản nhà xưởng và công tinh thương mei - dich vụ bắt động sin he tang (ha tầng kể

thuật he ting xã hd, bit ding sin là tru sở lam viên, bất đông sản nghỉ dưỡng

Đây là nhóm BĐS cơ bản, chiếm ty trong rất lớn, tính chất phức tap cao và chiu

nh hướng của nhiễu yêu tổ chủ quan và khách quan

“Nhóm 2: Bắt đông sin không đầu tr xây đụng Bắt đồng sin thuộc nhỏm này

chỗ yêu là đất nông nghiệp (duis dang tơ liêu sẵn xuit) bao gim các loại đất nông

"nghiệp, dit rùng dit nuôi trồng thuỷ sin đất làm muối, dit hiểm, đất chưa sửdụng

sin vin hóa vật th nhà thờ ho, din chia, miéu mao, ngiấa trang Đắc

nhôm này là khả năng than gia thi trường BĐS rất thập

Việc phân chia bit động sin là rất căn thiết dB dim bão cho vite xây dụng cơ chế chính sich phù hợp và xác định mô hình quân tý đổi với thị trường BĐS

1.12 Khải min fan doanh bắt động sản

Kinh doanh là host động cơ bin cia của nén Hình tế hàng hỏa, các chỗ théảnh doanh đề hưởng tối muc Hêu lợi nhuận Theo Từ điễn Luật học của ViệnThoa học Pháp lý ~ Bộ Tư pháp thì “loi doanh là các hoat đồng đầu ti sản xuấtxua bản cưng ứng dich vụ do các chủ thể fain doanh én hành một cách độc lập

thường xuyên trên tht trường nhằm mục đích lợi wh ud”? Kinh doanh nổi chung,

ảnh doanh BĐS nói riêng thường được chia ra bai nh vục chính lá kin doanh sin

xuất hàng hóa và kinh donnh cung ứng dụng vụ Hoạt đồng kinh doanh nói chúngđều cổ đặc diém mang tính nghề nghiệp, thục hiện thường xuyên liên tục, thục hiệnđộc lập của các tổ chức, cá nhân vi mục tiêu lợi nhuận

Tei Khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh bất đông sin năm 2014 quy dink

“lãnh doanh bắt đồng sản là việc đầu ne vẫn đễ thực hiên hoat đồng xây mg,mua nhân chuyễn nhượng đễ bản chhyễn nhương: cho thud, cho thuế li, co thué

ana bắt động sin: thực hiện dich vụ môi giới bắt đồng sản, địch vụ sản giao dich

bắt đồng sản: dịch vụ hr vẫn bất đồng sân hoặc quản lý bắt đồng sain nhằm mục

dich sinh lợi")

Ninr vậy, nhìn chung kinh doanh BĐS là hoạt động thương mei nhằm mụcich sinh lợi, bao gồm các hoạt ding đầu tử tao lập, phát triển hing hos BĐS ninexây ding ci tao, ning cấp nha 3, công tình xây đọng đ bán, cho th, cho thuê

sus tiên tị trường Kinh doanh dich vụ BĐS là thục hiện các công việc meng tinh

phe vụ có tác dụng hỗ trợ hoạt động lánh doanh BĐS nh địch vụ môi gói BĐS,

quảng cáo, sin giao dịch BĐS, quản lý BĐS,

ˆ Ngyễn Tụ Hằng Nang (012), Pep bát vẻ qui chat nhưng quản sử ng để mong khi doe

‘hod 1 Điệu 3, Thật Kn dows bit dng sin 3014

Một sổ đặc đm của kinh doanh BĐS nh sa

Thứ nhất kánh doanh BĐS là ngành ngh kinh đoanh có điều kiện Do đối

tương của host động kinh doanh BĐS 1a BĐS, đây là tải sin đặc thù và có giá ti

lớn Các chủ thể kính doanh BĐS phải có các đều kiện vé tơ cách pháp lý, vấn,ghép định, cơ câu tổ chúc chit chế nhằm han ch tinh trạng tie dio trong kinh

doanh; những cá nhân kinh đoanh BĐS phi có tỉnh độ chuyên môn nhất dint Thứ hai, đố tương cis hoạt đông kinh doanh BĐS là một loại hing hóa đặc

tiệt đó là BĐS, Tinh chất dic biết của hàng hóa BĐS th hiện ở chổ là tính “kiểng

dix được”, cô giá t sử đụng lâu đãi và có giá tỉ lớn Do đó hàng hóa BĐS phải thô mãn những điều kién rất chất chế theo quy định của pháp lit, ví đụ như phải

có những giây tờ can thiết nhằm xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng, không có

Thứ năm, kinh doanh BĐS là hoạt đồng mang tính cục bộ và kim vục bôi vì

“mọi host đông kinh doanh phải gắn với vi ti cia BĐS, vi bí lá yêu tổ quan trongmang tinh quyết Ảnh giá bị của BĐS và lợi ich mang li cho nhà đầu từ Đối

vdiBÐS nghĩ duống tinh cục bộ và kim vục cảng rõ nét bởi lế đây là phân

khúc BĐS gắn lin với và nhằm phục vụ cho mục dich du ich, nghĩ dung Do đồ,

những vị tri có cảnh quan dep, có ầm năng vé dutch, ng dung như biễn núi

là nơi didn ra hoạt đông đầu te, Lính doanhBÐS rất sổi đồng, mô Hình kindoanh BĐS nghĩ duống tại mốt khu wae công có my khác biệt

Thứ sáu, kinh doanh BĐS là Tĩnh vục kin doanh chịu ảnh buông manh mổ của pháp luật va chính sách Kinh doanh BĐS luôn được coil Tih vục kánh doanh

dic thà nhạy căm với những tác động từ chính sách pháp luật Việc thay đỗi hay bổsong các quy din, chính sách cia Nhà nước sẽ có ảnh hưởng túc thôi và trục tếp

đến tí trường Nếu chính sich và pháp luật phù hop vớ thục tế khách quan s thúc

diy thị trường BĐS phát tiễn lãnh manh, đúng hướng ngược Isis tao ra cú “sổ

và tác động tiêu cục cho doanh nghiệp và th trường Thục tổ thi tuờng BĐS nghĩ uống thôi gjen qua đã chúng minh việc thiêu vắng hành lang pháp lý đã và dang ảnh hướng trục ip tối các hoạt đông lánh doanh, ảnh hướng tôi âm lý cũa nhà đều

tự từ đó gây rit nhiễu khỏ khăn cho việc phát triển ci phân khúc tht trường naytrong khi đầy 1é ra phi là phân khủ phát tiễn mạnh trong béi cảnh da lịch trở

thành ngành nh tế mốt nhọn

Dus vio những dic điểm của linh doanh BĐS, các chi thể khi Hiên hành

host động kinh doanh bên cạnh ahing cơ hội thi còn có các nguy cơ đối phổ với các

ri ro biên hữu, do đó, cân phải có những kính nghiệm và hiểu biết nhất định khi

them gia vào kinh doanh BĐS Ngoài ra chỗ thé kinh doanh cần có Hiền năng tả chính mạnh mới có khả ning ding võng trên thi hưởng BĐS Đặc bit, hộ thống

chính sách, pháp luật của nhà nước phố cụ thể và thẳng nhất, &n đính cao mới hanchế cfc rũ ro và tao điều kiện thúc đấy phát triển của thị trường kinh doanh BĐS,

theo dé, giúp dem lại nguồn thủ như thué, lế phí cho nhà nước Đẳng thoi, sơ

phat hiển của thị trường lanh doanh BĐS ra tạo ra củ hich phát rin các ngành,

"nghề kinh tế khác phat tiễn

condetel

12 Những vẫn đề lý hận:

1.21 KÖải niện vd condohl, căn hộ khách san

Hon một thập niên gin đây, nin kính tễ nước la có những bước phi tiển

vượt bậc trong xu hướng hội nhập quốc tỉ ngày cing sâu rộng thị trường BĐS nghĩ đống ð nước ta xuất hiện hing lot các loti ình BĐS nghỉ ding mới dang thụ Init nơ quan tân cia các nhà đâu hy khách hing nh, condotl, officetl,shoptl, honstd, eso ville Đây là những loi hình BĐS ng đuống dang dip ứng tế

ss cu do lich nghĩ đưỡng côn khách hàng vi sơ da dụng và hiển dei của chúng Theo do, ny xuất hiện côn các loại hành BĐS nghĩ dating mồi này đã lam tăng thêm,

tinh da dang phóng phủ cho thi trường BĐS nổi chưng thôn mẫn nhủ cầu đầu trảnh doanh cho các nhà đều tr cũng nh đáp ứng nhủ cầu sử dụng của các khách

hàng Trong đô, condotd nỗi lên là loại hình BĐS nghĩ dưỡng được quan tâm rồng

si nhờ đặc tinh hiện dai, sang tong, tién đụng giá cả phấ chẳng phủ hop với shu cầu do lịch và nghĩ dung của đi đa số khích hing trong và ngoài nước

“Thuật ngi“condotel” được bình thành đơa vào ny kết hợp viết tất giữa hú từNắng Anh là “Condominium” và "Hotel, trong đó “Condominium”, “Hotel” đượcTiểu tương ứng là "nhà chung cử" và "dhách sạn”, Condote à thuật ngỡ la mà hiệnnay rong hệ thống tử én ting Việt chưa có thuật ngỡ tương đương nào được thie

Hình BĐS khác như căn hộ chung cự của nhà chung cơ Mỗi căn hộ khách san được

giữa nhà chung cơ và khách san Điền khác biệt cơ bản giữa condotel vi khách sen

1à mỗi cân hộ khách sa cũa condotel được sở hữu dàng bai các chủ thể khác nhau

trang khi đó khách sạn bao gim có nhiều phông nghĩ thuộc sở Hữu riêng của chi Khách sạn Ngoài ra, cu trúc chúc năng của căn hộ khích stn của condotd cũng đa

rối, condotel sẵn pl

năng hơn so với cầu trúc chúc ning của mỗi phòng nghĩ của khách sen Căn hộ

Xhách sen có điện ích thường vio khoảng từ 5,50m” Mỗi căn hồ khách sạn cô các

Xhông gian, phòng chúc năng các đụng cụ cần thất cho khách có thé tự phục vụ

trong quá tình lưu trú hoặc nghĩ ding bao gồm: phòng ngà phòng khách, không gan bip, ban công, phòng vệ sinh với các thit bi sinh hoạt tiện nghĩ, đồng bổ, diy i got ra, chỗ sở hữu căn hộ khách san được hưởng những cơ số vật chất và

các dich vụ như một phòng nghĩ của khách san, Dao gdm như dịch vụ đặt ch, cho

thuê lưu trả phục vụ phòng 24/24, án wing git là, giả bí, chim sốc sức khôa, Thông trường, condotel được xây dụng trên loại đt thương mai, dich vụ với mục

ich để kinh doanh Theo đổ, condotl chỉ sử dụng cho mục dich lưu trả ngủ

uống mà không phất định cho mục dich đ ở

Theo quy dinh tạ Khoản 10, Điều 3, Luật Xây dựng năm 2014 thủ công tinh xây dụng được định ngiấa như sa

“Công tinh xdy chong là sẵn phẫm được tạo thành bởi sức lao ding của cơnngười, vật liệu xậy dưng thắt bị lắp đặt vào công tinh được liên ht Ảnh vĩ với

“đất có thd bao gẫu phần dưới mặt đất phan tên mặt đắt phần đười mat nước và

hin trên mặt nước, được xây đựng theo hết kẻ “ Như vậy: condotel và căn hỗ

Xhách sạn của condotelc6 thể được xác ảnh thuộc loi hình công tình xây dụng,

khách hàng khi mua căn hộ khách sen, ho có thé sử dung căn hô khách sen đăng cho mục dich nghĩ dung hạy lưu trú như sống rong chính ngôi nhà cise mình,

ii không có nhủ cầu sử dụng chỗ sở hữu cần hộ khách san co thé thục hiện cáchost động inh doanh nh mua bán, cho thuê, cho thuê ava df tìm kiểm lợi nhuậnCăn hộ khách sen có thé được cho chủ đầu thuê lei hoặc cho bên thứ ba thuê

thông qua tha thuận bing hop đẳng cho thuê nhằm mục dich chí sĩ lợi nhiên tir những lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh căn hộ khách sạn

Condotel có nhiều đặc diém giống với loi hình BĐS nghỉ dưỡng khác như

hemeti, officetel Bim chung của các loại hình BĐS nghĩ ding mới nay là có cơ chế vận hành nh khách sen Sự khác nhau giữa các loại hình BĐS này là quyền sở

"mein 10, Điều 3, Tuậ iy đụng xấm 2014

Hữu mục dich sử dung thời han sử dụng St khác nhau này do có mự khác nhau vé

loi dit ử đụng thời hạn sử đụng đất mục đích sỡ đụng đất, mục dich côn dự án và

uục dich sử dang của mỗi los hinh BĐS nghĩ dưỡng này, Trong khi hometel là tổhop căn hộ có mục dich để ö lâu đã hoặc kết hợp giữa ở và nh doanh M& săn hộcủa hometel được cấp số đồ sở hữu riêng có thôi hạn sở his lâu dit Officetel là tổhợp cần hộ cỏ mục đích làm văn phông làm việc két hợp lưu trả Mỗi cần hộofficetel được sở hữu riêng bối cá nhân tổ chức và cỏ thời bạn sử đụng thườngđược xác Ảnh dựa tén thời hạn của di án phát tiễn cficetd, và không được wot

qu thấi hạn sở dụng dit cia phân diễn ích đất ma offcetel được xây đụng loại dit

sử đụng di xây dụng officetel thường là đất thương mi, địch vụ

Hiên nay, có nhiễu quan điểm khác nhu khi đơa ra định nghĩa vỀ condotelTựa vào các phân tích trên, theo cách hiểu chung nhất, condotel có thể được đính

nghĩa nh snus “Condotel (Ehách sem căn hộ) là công trình xây chang đành cho mục

ich kinh doanh mdi condotel gdm cô nhằ căn hộ khách sạm có lỗi 8, cầu thang

và hệ thông công trình ha ting sử dạng chung được tíh hop các dịch vụ khánh comhầm mục dich phục vụ nhat cẩu dich ca khách hàng nue hat trú nghề dưỡng

Si i hhép kin, được

trang bị các thất bị và dich vu cd thất đễ khách hàng có thé ne phn vụ như ed

sinh hoạt thắt yẫu trong thời gian hai bú" Wins vậy, theo din ngữa trên, tì

condotel la công tinh xây dựng có mục đích kinh doanh bao gồm tổ hợp các căn hộ

Xhách sạn, chủ sở hồu cần hồ khách sụn có quyển sở dung chung các công trình

trong hệ thống hạ ting của condotel nữ tháng máy, hành lang sin chơi, hỗ bơi,giãi trí MỗI căn hộ khách sạn có chit sở hin riêng và thid

2, , dur vào thöa thuận với chủ đầu tư và phải trả phí theo quy định của chủ đầu tr Chủ sở hữu căn hộ khách sạn có quyền ở có thời hen, bán hoặc cho thu căn hộ khách sen, đồng thời phii toân thủ các quy đính chung như giá của các dich

‘va, quy định vé bão tỉ và nâng cấp cần hộ khách sen, , do chủ đầu tr condotel quy đính hoặc dure trên sự thde thuân giữa các chủ sở hữu cân hộ khách san với chủ đầu tư condotdL

Mỗi condotel bao gém có nhiều căn hộ khách sen, dựa vio các phần tích ởtên, cần hồ khách san có thể được hiểu như sau “Căn hổ khách sạn là căn hồ Buốc

condotel được số hin riéng và được tht é thành không gia hiệp kin, ring bật

và được trang thắt bị, dich vụ cẩn thất phục vụ nat sẩu lu trí, nghĩ dưỡng của

Xách dị lịch sao cho khách ch lịch có thé hephuc vụ trong tỏi gian eae trú” Nha

vây, căn hồ khách sạn là phẫn sở hữu riêng của các chủ thể khác nhan mỗi căn hộXhách san có chức năng cùng cấp dich vụ hưu trú nghĩ dưống mà khách hàng có thé

trphục vụ

Tom Ini, condotel là loại hinh BĐS nghĩ đuống được phú triển manh mỡ ở

nước tụ trong những năm vừa qua Đây là loại hình BĐS lai gita nhà chung cư và Xhánh sạn Condotel có tinh a ding đa năng đặc biết là tinh năng chim sóc súc

Ähốt, ga tri đầu tr phủ hợp với số đông khách hing, do vậy diy là loại hình BĐS

"nghỉ đưỡng rất được quan tim đầu he của các khích hàng hién nay.

1.2.2 Đặc đẫm cia condotel

Trong khi condote! là loxi hình BĐS nghĩ đường mới được phat tién bing

sb Gude ong những nim gin đây tỉ mô hà chứng cơ đã được phá viễn trước và dang điêu chỉnh bởi hệ théng pháp luật hiện hành toơng đốt hoàn chỉnh,

mắc da vẫn còn nhiễu vẫn để pháp lý cần tip tục nghiên cửu để hoàn thiện nhdip ứng nhủ cầu côn thụ tấn về điều chỉnh các mối quan hệ phát ảnh từ nhà chung

cu Condotel là mô hình BĐS lạ giữa nhà chung cơ và khích san Do đố, ngoài

những đặc diém chung thi condotel có những đặc điểm riêng ma nhà chung cử và

Xhánh san không có

Bảng thông tn sau diy đơn ra một số nổi dụng sơ sinh một số nối dụng giữa

hà chung cự khách sen và condotel nhắm phân biét giữa condotel và các os: hình.

BĐS khác”

Condotel Nia chung ew Kitch an

` ùn Minh Phương (2018), Nương vb đ phép I và Hạc td en doan Condotel ở Việt miện ney

Thân văn Thạc ổ Trật học, Tường Đụ học Dui, Ha NG

Condotel (Rach sm căn hộ) là công trình xây chong đồnh cho mục Gch anh doar,

condotel gồm có mdcăn hộ khánh sạn có lỗi

48 cẩu thang chứng và

hệ thẳng công trình hatổng sit dmg ching

ice tích hep các dich

vụ fc sạn nhằm mục

dich phục vụ nhm cầu cải lich của khách hing nhớ hai ti ng

dưỡng giá tí MÃ

căn hệ khách sam có chủ số hữu riêng và

Hhất kế ép lớn được

trang bị các thất bị và

dich vụ cẩn thất đểKhách hing có thé hephuc vu nine cải anhhoạt thất yẫu trong thời

gian bạn trúc

Thì dụng ou Ta nà

só te 2 ting nổ lên

2ó nhằu căn hộ, có [phản sở Hữu ri

|phẩn sở hữu dung và

hệ thống công tình hating sử dng chingcho các chủ thể 26

hữu được vậy ding

và dịch vụ cẩn thất

phue vụ vi cải lim trú và sức ng ich vụ của khách (BíchTCTN

Di 2 Tân đãi hoặc vừa

8 ở lân đài và kinh doanh

Tim hủ nghề cưỡng

'Ø các Bi vực có cảnh Thường 2 nơi Tập Thờng ở ode

xả am ‘quan Tiền nhền Hep,

Không iti trong lành

Đường ven biển, sống

ri, thich hợp cho rus câu thơm qua, di lịch nghĩ dưỡng của khách

hàng

Trang din or nh ở

các Thành phổ lớn

Thành phố Ton hoặc nơi dip ứng nh cẩu tha quan, ái lichnghi dưỡng cũa Which hàng

Wa hang ar o8 me dich chinh là ở, hợ nhiễn chủ sở Hữu căn

hộ dung cư có thể ne

vận hành, kinh doanh căn hộ của mình

Chit sở hữu số Thế tne RỂ chúc hoặc

Căn hộ ching cư cố

sấu túc Kip lớn bao

gin các phòng chúc

ning nlue phòng bắp

ngũ khách về sn,

Tả phòng chỉ cố số các Không gin ngũ Kaéng glen Hấp Khách và về sinh cd nhân Không có Không

gimbáp

s% Giả tổ Hop đồng mua ban

hoặc hợp đẳng clay nhượng

Gay ch nhân

uyên sứ dùng đất

“quyền sở hữu nhà ởgắn hiển với đất

6 thei hơn sĩ ding Tân đãi CS that hơn sử

LẠ xá: định theo tồi han “mg xác định theo

ding | sử hong đất hoặc theo thet hạn sử chong

thes han de cn theo ong “đất hoặc theo then anh của pháp luật haan de cn theo gy

a@nhcia pháp luật TOnyễn | Theo thôn Tan của|Theo gp anh cia | Theo qiy anh ofa

sửa chi sở | hop đồng mua bản hoặc |pháp luật lên anh |php tut Inn

Hữu Hop ding chụ hin

"Hương

Digiia va | Theo thôn Tan cia |Theo gy anh cha] Theo gay anh cha

sửa chi sở | hop đồng mua bản hoặc |pháp luật hiện hành |php luật hiên

Hữu Hop ding ch hin

TE Tat [gst m mú|NgSi2 Am nô Ne Te

te qn | te condotel thi pt |chumg exe được cấp hộ | khách sem ph

hành chỉnh | thơi báo tam tủ ngẫn |i thường tú hoặc | iat báo tam tí

lam cho đu khách |3 đănghý em tú đài | ngtin han cho di

hơn Khách

TPR [Du Hưch rẽ phố oa | ngs ota căn We | Du Ridch ce phat quints— [phí hai múi ta Khách |clumg ew sé phải đồng | trap line mist vênhành | son theo giá khách | phi quên lý vận hành | khách sam theo giá

san quy Ảnh theo qp Ảnh cũa |Kháchsamaw

[pháp bất ni | rs

Ta Rang |Chmvó qp an cu | Theo Te Hồng pip | Theo he Hồng

hip ty | thé luật hiện hành: pháp bát lờ

TẢ Tỉ bí| Ø Tim vực có đểu Hộn | Tat Hmi ve đồng đổi | Bae cir Năm vực nào

xây đng | tiên nhiên ví đổi nu |oxe sinh sống và làm | như tai các thành

ven biển dio, thio |yiée nhac các thành |phổ lớn ven

nguyên |phó lớn biển,

Qua các nội ding phân tích ở trên, có thể thấy condotel có một số đặc đm chính

như sau

- Mục dich chính cia của condotel là để lim trì nghĩ dưỡng

Condotel được xây dụng có mục đích ding để lưu trú nghĩ dưỡng mà khôngghấi ding để ở Chi sở hữu cẩn hồ khách san cũng nh khách thuê lưu trả ti

condotel không đoợc đăng ký thường trả hoặc đăng kỹ tạm trú dat hạn mà chỉ hai báo tạm trú ngắn hạn

- Condotel, căn hộ khách sơn là mốt loại hình bắt động sản nghĩ dưỡng

Condotel 1é công tình xây ding gắn liên với dit di, do đó condotel là mốt

loi BĐS theo quy định của pháp luật dân sơ Condotel thường được xây dụng tạ vi

tí cổ cảnh quan thiên nhiên wm đế, mục đích chính cin condotel là cung cập dich

va lo trú và nghĩ duống, do đô condote là một trong những loại hành BĐS nghĩ

duống Hơn nữa, mdi căn hộ khách sen của condotel có thể đoợc xem là công tìnhxây dạng gin liên với tite đất của chr án phát iển condotel Do vậy, mỗt căn hộ

Xhách sen cũng là một loại hình BĐS ng dưỡng,

- Condotel được xây chong trên đất thương mại, dich vụ

Đôi với nhà chung cơ có thể có nhiều mục đích sử dung như lam vấn phòng,

ảnh đoanh những mục dich chinh ofa nhà chung cử là để ðlâu dé Do vậy, loại đất

sử dong để xây đụng nhà chung cử là đất ð, có mục ich sỡ dụng chính là để &

Trong khi đó, condote 1á loại hình BĐS chi sử dung cho mue dich ánh doanh mà không ding cho mục dich ở Do đó, về nguyên tắc, loại đất sở dụng dé xây dụng

condote la loi đất thương mei, dịch vụ đo nhà nước giao đất, cho thuê đất chuyển

mục dich sử đụng đất công nhân quyền sử dụng đất,

- Thời hạn sở hữn condotel

Thời han sở hữu condotel phụ thuộc vào thời hạn cũa dự án phát ti

Condotel và không được vượt quá thi hạn rir dung cia loại đất được sử dang afxây dung condotel Thông thường thôi hạn giao đất đỗ xây dụng dự án condoteltương ứng với thời hen của đự án condotel, khi chy án kết thúc thi tùy theo yêu câu

của chủ sỡ hữu condotel, nhà nước xem xét gia hạn thot gian sử dang đất theo quy

dn của pháp uật

- Qué sở hin ca mỗi căn hộ khách sạn cũa condotel bị han chế

Công giống như các căn hô chung cụ, mỗi cẩn hộ khách sen của condotelđược sở hữu riêng biết bi các chủ thể khác nhau Tuy nhiên, vide quân lý condotel

nổi chung cân hộ khách sen nói riêng thuộc thẩm quyền của chủ đầu tr rong khi

đó host động vận bảnh, kh thắc các căn hô khách sạn thường do đơn vi thử ba hoặc là do chính chủ đầu hr đầm nhiệm rên cơ sở thôa thuận với chủ sở hữu Chữ

sử hữu căn hộ khách san phải nộp chỉ phi quản ý, chỉ phí sở dang dich vụ nhờ phí dich vụ đặt phông cho thué, phục vụ phòng, về sinh, phòng cháy chữa chấy ma ảnh, gũi xe, Hon nữa, thủ sở bu không được tự ý si chữa, nâng ci, cũ tao căn hộ do mình là chủ sở hồu má phãi tun thi các quy định chung của pháp init và trân thi quy định do chỗ di từ ban hành:

- Condotel cổ các chức năng cũa mốt khách sạn cao cắp

Condotel hoạt đông như mốt khách sen, mốt căn hộ khách sen côn cơndotel

được ích hợp tit cả các dich vụ cũa khách sạn như các dich vụ đặt phông, cho thuê, ãnuống giã tí, git a, dịch và phòng 24/24, đồng thời được dim bio an nành, ma

toàn cháy nỗ Ngoài ra, chỗ sở hồu căn hộ khách côn condotel còn có quyền sửdng ching hộ thông công tinh hạ ting du lich cia condotel như công viên, hổ boi,Xâm vui chơi, Didi khác biệt duy nhất giữa condotel và khách san là mỗt

hồ khách san của condotel được bán cho khách hing Trong khí đó, khách san chỉ đàng cho thuê ma không được mua bán các căn hộ, Dé thu bút khách hàng tham gia

iu tư vào condotel thông que hoạt động mua bán căn hộ khách sạn, condotel

thường được xiy dụng theo tiêu chun của khách sa cao cấp (tr Š sao trở lên,đẳng thời đoợc quan tý và vin hành bi bận thứ ba có thương hiệu đạt tim quốc tổ

- Condotel có kaén trúc xây ching giồng nhà chưng oe

Condotel gồm cổ nhiêu căn hô khách san, mỗi căn hộ khích sạn được xâyđang theo tết cầu cia mét căn hô chung cư với diy đã các tin ích khép bún ninephong bêp, phòng khách, phòng ngũ, phòng vệ anh, và diy đã các dụng cụ nâu

nướng ding cụ sinh hoạt có nhân hing ngày cho phép khách hing có thé tự nâu nướng và sinh hoạt nh trong chính ngồi nhà cia mình Ngodi ra condotel còn có

hệ tống dich vụ vên hành cơ bản như dich vụ vệ sinh, an ninh, entoàn cháy nd,

én, nước sin hoạt, cùng với hệ thống công trình hạ tang sử đụng chưng như sn

chơi, 16 chung nh nhà chung cứ

- Chủ ds hrcó quyễn quân if, vận hành condotel

Đổi với nhà chung cứ quyển quin lý và vận hành thuộc Ban quản tị nhà chung cơ được bầu thông qua hồi nghĩ nhà chung cư của các chủ sở hữu căn hỗ chung cơ Trong khí đó, rong thực tổ hiện ney, quyển quản lý condotel lại thuộc

vào chỗ đâu tư dự án condolaL Chủ đầu tư dự án condote có th tự tổ chúc quần lý

và vận hành condote, huy nhiên, thông thường chủ đều tr thuê đơn vị vẫn hành.

chuyên nghiệp có wy tin để quân lý, vin hành condotel,

Ngoài ra hầu hốt các dự án condotel thi chủ sở hữu căn hộ khách sạn và chủ đầu try thie lại cho đơn vi quân ý vận hành thực hiện hot động kinh doanh, khni thác căn hộ khách sen, lợi nhuận thụ được từ việc khu thác và inh doanh cần hộ Xhách san sẽ được chia sẽ cho các bận theo thôn thuận, chỗ sở hiếu căn hộ khách san

sổ được buông khoăng 80-85% lợi nhuận tử kết quả kh thác căn hộ khách san của

"mình sau khi đã thenh toán tất c@ các phí dich vụ vận hành và hoàn thành việc nộp

thé cho nhà nước

- Condotel thường được xy chong tr vị tí đẳc đa

Condotel 1à loại hành BĐS nghĩ dung thường đuợc các chủ đầu ty lựa chon

và xây dụng tei vũ bí đa ly có nhiễu điều kiện thiên nhiên ưu df, thuận lợi cho hoạt

đông da lịch nghĩ dưỡng nhơ ting giao thông kết nỗi thuân tiện, có cảnh quan

thiên nhiên đẹp, không khí trong lành, vĩ tii ven biển, dio do ch,

- Condotel được quấn If chhơg bởi Ban Quân ý Kins dt lịch các tập đoàn vận hành

Nhà chang cự được quản lý bối Ben Quản ti, TS dân phá, Ủy ban Nhân din

Phường Xã, trong khi đổ, condotel đoợc quản ly ching bối các cơ quan quản lý

vé du lịch, Ben Quản lý khu du lịch, các tập đoàn du lịch có thương hiệu uy tín vận hành, kh thác

1.33 Vat tr cũa condotel trong nẫn hn tế dân

t quan,

2 du lịch, nghĩ đưỡng dang

"ngày một gia ting qua đ tao điều kiện thuận lợi cho phát tiễn ngành da lịch ViệtNam Sự phát biễn vượt bậc cia ngành do lịch ð nước ta trong những năm gin diy,

dip ứng niu cầu của người đân và du khách quốc tẾ

không những tạo ra nguồn thủ ngân sách cho nhà nước ma tạo ra nhiễu tha nhập và

việc làm cho người dân Hơn nia, du lich đi và dang la một trong những ngành,

ảnh té mũi nhọn của nước ta, việc đều tr cho my phát tiễn của ngành du lịch gópphin thúc diy mr phát tiển của nhiêu ngành nghề, lĩnh vục khác nhau trong đổisống xã hồi như các ngành về xây dựng, dm thục, giã bí nói chung, đặc biệt lànhững tic đồng tích cục din me phát biễn của th trường BĐS nghĩ dưỡng da dengHóa các sản phim nghĩ đưỡng Do đó, cén phải tạo ra những cơ chi, chính sichthông thoảng nhằm thu hút vấn đầu tơ vào phát hiển thi tường BĐS ng dưỡng

nổi chúng thị trường condotel nôi rồng

Theo công bổ mới diy cũa TS chức Du lich thé giới thuộc Liên hợp quốc

(UNWTO), Việt Nam đúng thử 7 trong dạnh sách các quốc gi tăng trường da lich nhanh nhất thể giới năm 2019 Trong năm 2019, Việt Nam đón 18 tiệu lượt khánh,

quất tế (ting 16,2% so với năm2018), phục vu85 tiện lượt khách nôi đa, tổng thúđạt khoảng 720 000 tỷ đẳng Cũng trong mot số năm gin diy, Việt Nam dat nhỉềgiã thưởng danh giá trong finh vực du lịch, như đểm đến hàng đều châu A, điểm.din vin hóa hing đầu châu A điển din tốt nhất thể giới 2019, điểm đến dm thựchàng đầu châu A Đăng chủ ý, lần đều Việt Nam được trao ting danh hiệu điểm

din di sản hàng đều thể giới năm 20195

Bồ Xây đụng vim có báo cáo cho tiết, rong quý 112020, có 92 đự án du lịch

"nghỉ dung với 6300 cần hộ khách sạn, 197 biệt thự du lich và 46 căn văn phòng

ict hợp hưu rủ đợc cấp pháp Báo cáo công cho bidt, trong 3 tháng quý Il có 91 dự

án du lịch nghĩ dung với 19 878 cân hộ khách san và $407 tiệt thự du lịch đang

tiễn khai xây dụng Hơn nữa, có 12 dự ứa với 70 căn hồ khách san, 256 tiệt thự du

lich để hoàn thành và đưa vào khai thác, Số lượng dự án do lich, nghĩ đưỡng được

cấp phép tăng hơn sơ với Quy 12020 Cụ thể tei một sổ đa phương trong đm ninekhánh Hòa cấp phép 3 dự án (quý 10020 1a der, tei Phủ Yen cấp pháp 2 dự án(uỷ L0030 là 0 de &) Qua tổng hop cho thấy, một số doanh nghiệp BĐS đáng

ấp tục tiển khai hoạt động sin xuất kinh doanh, hoàn thành các dr án dang đỡdang và tin kai các dự én được cấp phép mới Tién độ va khối lương cổng viễc

thực hiện đã tốt hơn so với quý rước Theo số liệu cia Hiệp hội Bắt động sin Việt

Nam, hiện cả nước "có khoảng 82.900 căn condotel, hơn 28 000 biệt thự du lịch,

hơn 12.600 phòng khách san tip trung chủ yéu tei Hà Nội, TP HCM, Quy Nhơn,

Bình Thuận, Khánh Hòa, Da Nẵng Kiên Giang Ngoài a, Hà Nội và TP HCM

Hiện có hơn 10 000 cần officete

Bit ding sin ng ding nói chang, condotel ni riêng teora cá gi ti mối,

ốp phần ning cao chit lượng sống của người din, nâng cao dai sống vin mình cho

13 Pháp hật về kinh doanh condotel

Từ khi được da nhập vio nước tạ condotel trở thành xu hướng đều tr vàảnh doanh BĐS nghĩ dung không chỉ đối vớ các nhà đầu te trong nước mà ngay

ca nhà đầu tư quốc tổ vi những giá tị vật chit công như giá ti nghỉ dưỡng macondotel đã mang lạ cho các chỗ thé đầu tư và cho toàn xã hội Đã có rit nhiều de

fn dave tạ lập và inh thành với hàng trém ngbin căn hộ khách sen ra đủ, chủ yên

ở các vùng có lợi thể về đa lịch như Nha Trang Đà Nẵng Quảng Ninh Léo Cai,

Tuy nhiên, hon trong vòng một vải năm trổ lại diy, xu hướng đu te vào dự án condotel cổ xu hưởng chân lại, thục này có

"nguyên nhân quan trong nhất là thiểu các quy dinh cụ thể của pháp luột rong điều

chảnh các host động đầu tư kính doanh dự án condotel Do đó, về nguyên tắc áp dang pháp luật, ngoời dân và doanh nghiệp sẽ áp dụng những quy dinh chung của

php luật trong hệ thống pháp luật cite nước te hoặc các quy định tương tơ pháp luật

trong các vẫn bản pháp luật rong quá trình thực hiện các hoạt đông vé đầu tr xây dung, quản lý, vận hành, kinh doanh condotel.

1.3.1 Ehumg pháp luật vé condotel

Sự phát tiễn nhanh chóng các quan hệ xã hội phát sinh từ condotel trong

nhiều nguyễn nhân, trong đó có

thời gián ngắn đã cho thấy condotl đông vai trò rất quan trong trong đáp ting cácshu cầu xã hội về dalich nghĩ đưỡng Tuy nhiên hiện nay, condotel vẫn chưa được

hi nhân chính thức rong hệ thông pháp lut ở nước ta Mắc đà, trên thực tổ đã có

một số vin bản hành chính có nội dung bao gầm các quy định đề cập đến kinh

doanh căn hộ khách sạn, kinh doanh condotel Vi du như hi thi số 11/CT-TTg ngày

2 tháng 4 năm 2019 của Thủ tướng Chính phủ cổng văn số

703/8TNMT-TCOLDD ngày 14/02/2020 của Bồ Tai nguyên và môi trường, văn bản Tiêu chuẩnViệt Nam TCVN 12873:2020, Tuy nhiên, các văn bản này có mục đích nhà

aquyit công việc trong pham và quân lý hành chính hoặc mang tính hướng dẫn các apy inh trong các vin bản quy pham pháp luật, do đó, hiệu lực các vấn bản này là

thấp trong vide đu chỉnh các quan hệ x4 hội phát snh từ condote

Thực tẾ hiện nay, các cả nhân, tổ chức cũng như các cơ quan quin ý nhà

tước thường lựa chon các quy định chung của pháp luật hoặc các lựa chon các quy cảnh tương ty pháp luật a áp dung giải quyết các vần để phat ảnh từ thụ tấn enh doanh condotel Theo các phân tích ở trên, thi condotel là một loại inh BĐS Iai giữa nhà chung cư và khách sạn Chính xác hơn, condotel là mốt công tình xây đang phục vụ mục ch kink doanh Do đó trên thục tổ, các hoạt động liên quan

dn condotel phii tuân thủ các quy dinh chung của pháp luật đất dei, đều tạ kính doanh bit động sin, xây dụng, du lich, nhà ð, Tuy nhiên, do chưa có quy dinh

php luật cụ thể vé kinh đoanh condotel nên gây ra nhiều quan điểm khác nhau vécondotel trong quá tỉnh lựa chọn các quy dinh pháp luật để áp dụng, din din thiêu

sự thống nhất gite các cơ quan thực thi pháp luật ở các dia phương trong thục hiện

hiệm vụ quản lý hành chỉnh nhà nước, đẳng thời gây ra những tranh chấp pháp lý

tiến các chủ thể kình doanh condotel Chính vì vậy, nhà mage cần sim tin hành bổsang sửa đổi các quy dinh pháp luật hiện hành nhằm tạo ra hành lang pháp Lý en

toàn thắng nhất trong việc điêu chinh các méi quan hệ xã hồi phát nh từ condotdL

theo đổ, tạo điễu kiện thuân lợi thúc diy các hoạt đông đầu hạ xây dụng phát tiển,ánh doanh condote, đẳng thời bạn ché các ranh chấp xiy ragiữn chủ đầu he vớiXhách hing và các cơ quan quin lý nhà nước, góp phần vio thúc đây phát biển kin

Ế đất nước theo hướng bên vững và én dink,

1.3.2 Ehumg pháp luật đu chin hot đoanh condotel

Nhữ chúng ta đ bất, biện aay chưa có các quy đính cụ thé vỀ condotel cũng

hư kành doanh condotel trong hệ thống pháp luật ở nước ta, Do đó, các quy định,chung của pháp luật cũng nh các quy dink tương tự pháp luật sẽ được áp dụng dé

iu chính các hoạt động kinh doen cin hồ khách sen, Nhờ vây, lánh doanh cần hộ Xhách sa sẽ chiu nỡ điều chỉnh các quy dinh trong pháp loật Dân sự Dat di, Xây đựng Kinh doanh bất động sin, Nhà ở, Du lich,

Do đó, các chỗ thể kin doanh căn hô khách sen cũng như các cá nhân, tổchức có thim quyền phải lựa chơn các quy dinh pháp luật chung hoặc quy dinhtương từ pháp luật để đp ding trong quá tình quản lý kinh doanh condotel Điệu

ny dẫn dén sự thiêu đồng bộ va thông nhất trong áp dụng pháp luật điều chỉnh kính.doanh condotel, gây ra các rũ ro cho chủ thể đầu tu, gây giảm hiệu lực, hiệu quả

của công tác quản lý nhà nước

Cu thi, Luật Kinh doanh bất đồng sin 2014 chưa ghi nhận condotel 1a bất

đông sin được đưa vio kin dosni: Nếu nhìn nhận căn hộ khách sạn cia condotd là

công tinh xây dụng với mục dich kinh doanh thi căn hồ khách san có thể được cấp

iy ching nhận uyên sở hữu và được pháp đưa vio nh doanh theo quy nh của

php luật dit đai và pháp luật kinh doan: BĐS hiện hành Tuy nhiên, như phân tích

trong phẫn khái niệm về condotel ở trên thi condotdi cổ cơ chế hoạt động nha khách,sen, do viy, cần hộ khách sen chia sự điều chỉnh của phi luật du lịch Nếu xem

condote 1a công tình xây dụng sẽ gây ra ar không thing nhất giữa pháp luật du lich và pháp luật đất ds, phép luật linh doanh BĐS biên hành Bởi w, công bình

xây đụng thi không chiu mr điều chinh cia pháp luật du lich cụ thể pháp luật đãlich có đưa ra khái niệm căn hổ đu lịch là căn hổ cô rang thắt, dich vụ cẩn thất

phục vụ khách đu lịch Khách có thé hư phục vụ trong thời gian hai trú” dave quy

i tại Khoản 3, Diéw 21, Nghĩ dinh sổ 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 củaChính phủ quy đính chỉ tết mốt số điều của Luật Du lich năm 2017 ngày19/06/2017 của Quốc hội ben hành Theo đó, sợ mầu thuẫn này sẽ gây ra nhõng khó

Xhăn, hing ting cho các cơ quan quản lý nhà nước trong iva chon quy đảnh pháp

như mua bản, cho thuê, cho thuế mua, người mua chỉ xác lập quyén sỡ hu căn hộ

Xhách sa của mình thông qua hop đẳng mua bán căn hộ khách sạn với chỗ đều tơ

Hon nữa, khí chủ sở hữu cần hô khách sạn bán hoặc cho thu lại căn hổ của mình.

Ê Khoin 3,Đều ?1,Nghị dh sé 169201704Đ-.CP ngiy 3120017

thi thường phải thông qua chủ đầu te để tién hành các thủ tue sang tên hop đồng

hoặc cho thuê Tất cả các giao dich rên diu tân thi các quy dinh trong nội dung của hop đồng và tuân thi quy định do chỗ đầu tr đề ra như các quy nh về thủ tục

vi sáng tên chỗ thể trong hop đồng mua bán, phí thực hiện thời gian thục hiện, Các host động lánh doanh căn hô khách sen nói trên không v pham vio đu cấm

của pháp luật cũng như không trái với dao đức xã hội, do vậy, không có cá nhân tổchức nào có quyén hạn chế hoặc cân trở các host động kính doanh căn hộ khách sendang dẫn ra ngày cảng phổ biến trong thực hiện nay

Ngày 28/10/2019, Bộ Van hỏa Thể thao và Du lich đã ký ban hành Quyết enh số 3720QĐ-BVHTTDL về ban hành quy chế Quân lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thơ dua lich Theo đó, có thé xác dinh căn hộ khách sạn có các

dic đễm của căn hồ du lich, chính xác hơn lá mét loại cân hd do lịch, theo đó, inh

doanh căn hộ khách sạn phải tuân thi các quy ảnh tong quy ch này, Quy chỗ gém

7 điêu quy định về quản lý, kink doanh dich vụ lưu trú do lich đối với loại hình căn

"hô du lịch, biệt thự đu lịch, nguyên tắc quản lý, kinh doanh dich vụ lưu trú du lịch

đối với cân hộ da lich và tiệt thợ du lịch Theo a, các t8 chúc, cá nhân có quyển

ảnh doanh dich vụ lưu trủ du lịch đối với cân hd du lịch biệt thar du lịch do mình,

sử hữu hoặc cổ quyển sỡ dụng hop pháp Đáng chủ ý, Bộ V ăn hóa, Thể thao và Dulich cũng đơn ra khuyên nghĩ các t8 chức, cá nhân sở hồu căn hỗ da ich, biệt hy đulich thuộc cùng mét dự án thống nhất, lựa chon một ổ chức đỗ kinh đoanh địch vụ

ưu trú đo lịch Việc quân Lý, kinh đoanh dich vụ lưu trú đụ lịch phi tuân thi pháp luật về du lịch và pháp luật khác có liên quan Theo Điu7 của Quyết Ảnh này, quy

oh trích nhiệm của Ủy ben nhân din th, thành phổ trục thuộc Trung wong tổchúc ph tiễn, tuyên truyền các quy nh của pháp luật liên quan din kính doanhdich vụ lưu trú đu lịch; chỉ đạo các cơ quan chuyên môn tổ chức kiểm tra, thanh tra

và xử lý nghiêm các hank v vi pham vé lánh doanh địch vụ lưu trủ do lịch, hướng dấn các tỔ chức, cá nhân kính dosnt dịch vụ lưu ti đa lịch tuân thủ pháp luật về đo

ch,

ˆ Quyết đạn số 5720/Q9.BVHTTDL ng 287100019 của Bộ Văn hót, Ta đao và Dutch

14 Sự cần thiết phi

ảnh oanh condetel

chỉnh bằng pháp hật đốivới condetelvà heat động

Pháp luật là hệ thống những quy tắc xi sơ chung mang tính bit buộc do nhà

tước ban hành hoặc thừa nhận và được nhà nước dim bão thục hiện nhâm điều chảnh các mốt quan hệ xã hồ, hướng tới bảo vệ lợi ích côn xã hội lợi ích cũa người

dân và lợi ich nhà nước Pháp luật ra đổi xuất phát từ nữ cầu báo vệ quyền và lợiích hop pháp cia cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp công nh nho cầu quản tý xã hồi

của nhà nước

Condotel là loi tình BĐS nghĩ dưỡng mới xuất hiện được phat tiễn manh

xế ð nước ta rong những nim gin đây nhằm dip ứng nhu cầu ngày cảng gia ting

‘vé du lịch, lưu trú và nghĩ đưỡng cho khách hàng, Hàng loạt các đự án condotel đã

được hình thành và dua vào host động, đã thụ hút nhiều chủ đầu tư và khách hàngthem gia phát iển loạt hình BĐS nghĩ dung mới này, Có thể nói, mr phát hiển cin

Ios hình BĐS condotel ở nước ta là nhân tổ rất quan trong tạo ra cuốc cách meng

trong phát biển của của thi trường BĐS ở nước te, gip phin thúc diy ar tingtưởng và phát tiễn của nền kính tổ Bén cánh những mặt tích cực do condotel

mang lại cho nén kính tế, trong những năm gần diy, xuất biện ngày cảng nhiều

những vụ việc tranh chấp xÂy ra trong thực tỶ liên quan đến đầu tx xây đụng quản

ly, vin hành, ảnh doanh condote Điều này đã gây ra những tâm lý quan ngư cho các nhà đầu hư cũng như khách hing khi đều tư vào phân khúc BĐS này, Hơn nữa,

do hệ thắng pháp luật ở nước ta vẫn chưa có những quy định cụ thể điều chỉnh cácquan hệ xã hội phát sinh từ condotel, dẫn din ngay cơ cao vé rũ ro có thi gặp phi

cho các nhà đều tu và khách hàng kh them gia đầu ty kinh đoạnh condotel, theo

đổ, quyên và lợi ích hop pháp cia ho có th bị xâm pham Các tranh chấp phổ biểnliên quan din việc cập giấy chúng nhân quyền sở hike căn hộ khách sen, cam tết lợinhuận từ phía chỗ đều ty quân lý và vận hành condotel, quyền sử dụng đất gây

xe mất tit ty trong phát iễn các dự án condote

Mặt khác, các cơ quan nhà nước tất làng ting và cảm hiệu quả kh thục hiện

chức năng quin lý nhà nước rong việc quản lý hoạt động đầu tư xây dựng vẫn

cần sớm ban hành các quy dinh pháp luật him tạo ra hệ thông pháp luật đẳng bộ,

Hiệu quả cho sự phát tiễn của thi trường cơndotl

1.5 Lịch sẽ hinh thành và kinh nghiệm quốc t về phát triển condotel

1.51 Lich st hình thành condotel

Trên thể giới, so với các loại hành BĐS nghĩ đưỡng khác, condotel ra đổi và

phat tiễn khá muốn vào những năm 1980 của thể kỹ 20 Các chuyên gia BĐS thégiới dự nhân condotel lân đầu xuất hién ở Miami (Mỹ) khí một chủ đầu tơ thục

hiện dự án chuyén đổi các khách sạn cũ đã được xây dmg từ những năm 1950 thánh khu căn hồ khách sen nhằm nâng cao hiệu qua đâu tr inh doanh và đáp ứng

shu cầu du lich nghĩ dưỡng dang phát tiễn bing nd Điều bất ngờ là việc chuyểnđỗi này đã mang lại hiệu quả lãnh doenh và kei thác to lớn cho cả chủ đầu nr và

nhà đầu tu thứ phát, và trổ thành một hiện tượng cña thi trường BĐS lúc biy giờ

Công theo nhiễu tạ iậu khác thi condotel đã xuất hiện & Châu Âu nhiễu năm vétước đưới tin gọi “epartehotel” Loại hình BĐS này thâm chi còn rất phổ iên túTây Ban Nha và các nước châu Au Dấu vậy, có thể khẳng ảnh ring Mỹ đã giúp

condotel tri nên phổ bién Chỉ cén sổ vẫn đầu tơ khoảng 100 000 USD, nhà đầu he

thứ phát đã có quyền mua dé sở hữu các sin phẩm condotel va sở dang lâm nơi nghĩdating tạ bãi biển nỗi ting vào những dp cuối tin Nhớ vậy, hw hit các condotel

& Miami được xây dụng là đỄ phục vụ cho nhủ cầu nghĩ đuống của người din đaghương Trong các nim tiếp say chính quyền die hương đã they đối luật thuênhầm bạn chế người mus sử dang condotel do to ngủ vé vẫn dé mia tần và tiến

fin đến condotel đã không được tiếp tục phát triển sôi động như trước đó chođến tận cu những năm 1990 Vao những năm 2000, chủ đầu tư đự án Mutiny in

Cocomit Grove ở ngoại 6 thành phố Miami vi mudn bán lại khu chúng cự một cách

liệu quả nhất nên đã thay đổi toàn bộ kiến trúc và câu trú: của tòn nhà, để ri sau

đồ bản tei tòa nhà có thiết kể, công năng tuong hy như là một khách san Chính se thu,