Thực Tập Giáo Trình Định Giá Đất Ở Đô Thị

Nguyên tắc Phương pháp định giá bất động sản theo thị trường là một phương pháp trong đó để định giá một bất động sản, cần phải so sánh với những bất động sản khác tương tự đã có bán tr

THỰC TẬP GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ

- HƯỚNG DẪN LÝ THUYẾT

- ĐIỀU TRA THỰC ĐỊA

- BÁO CÁO KẾT QUẢ THỰC TẬP

1 Nguyên tắc, phạm vi áp dụng và yêu cầu của

phương pháp so sánh dữ liệu thị trường

1.1 Nguyên tắc

Phương pháp định giá bất động sản theo thị trường là một phương pháp trong đó để định giá một bất động sản, cần phải so sánh với những bất động sản khác tương tự đã có bán trên thị trường hoặc đã rao bán trên thị trường và tìm mối liên hệ giữa chúng để đưa

ra các hệ số về giá trị

PHẦN THỨ NHẤT

HƯỚNG DẪN LÝ THUYẾT

1.2 Phạm vi áp dụng

Được áp dụng tốt nhất cho các bất động sản dân dụng (nhà ở) và cho đất trống trong các khu vực dân cư và thương mại - dịch vụ, bởi vì các bất động sản này thường được mua bán khá phổ biến và giữa chúng rất

dễ dàng trong việc so sánh

1.3 Yêu cầu

- Những bất động sản dùng để so sánh phải là những bất động sản tương tự hoặc gần tương tự như bất động sản cần định giá

- Trường hợp có một số khác biệt của bất động sản dùng

để so sánh có thể điều chỉnh nhỏ cần thiết để làm cho giá bất động sản so sánh gần ngang bằng với giá trị của bất động sản cần định giá

- Chỉ nên sử dụng những kết quả của các cuộc mua bán bất động sản mà giá của nó được thoả thuận trên cơ sở giá thị trường

2 Nội dung trình tự các bước thực hiện phương pháp

• Bước 1: Xác định bất động sản cần định giá và

các quyền của chủ sở hữu đối với chúng

- Xác định mục đích của việc định giá (tính thuế, đền

bù, cho thuê, góp vốn bằng giá trị của đất, thế chấp hoặc tìm ra 1khung giá hợp lý cho đất đô thị…)

- Xác định vị trí, số nhận dạng bất động sản cần định giá, chủ sở hữu chúng và các quyền cơ bản của người sở hữu đối với bất động sản đó

• Bước 2: Khảo sát sơ bộ và lên kế hoạch định giá

- Xác định chi tiết, cụ thể những thông tin nào cần thiết phải thu thập?

- Nguồn cung cấp thông tin?

- Ai là người đi điều tra, thu thập thông tin?

Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu thị trường

3.1 Nội dung thu thập số liệu

a Đối với bất động sản có nhà

* Vị trí bất động sản: Mặt tiền hay trong ngõ; kích thước bề rộng mặt đường, ngõ; kết cấu mặt đường, ngõ; chiều dài ngõ

* Qui mô diện tích thửa đất: Kích thước, diện tích thửa đất

* Diện tích xây dựng và sử dụng nhà; năm xây dựng nhà; số năm đã sử dụng của ngôi nhà; chất lượng công trình nhà hiện còn; mục đích sử dụng chính của bất động sản…

b Đối với đất trống

* Vị trí

* Kết cấu và kích thước mặt đường, ngõ

* Qui mô diện tích

* Kích thước thửa đất

* Hình thể thửa đất

* Qui hoạch sử dụng đất

* Tính chất pháp lý sử dụng thửa đất

* Môi trường, an ninh

* Thời gian chuyển nhượng

* Giá chuyển nhượng

3.2 Điều tra thẩm định số liệu thị trường

- Các thông tin thu thập đều phải được điều tra thẩm định

- Tiến hành điều tra trên thực địa, hay phỏng vấn trực tiếp người sở hữu sử dụng bất động sản hay người môi giới

- Nội dung các yếu tố: Địa chỉ; vị trí; hiện trạng sử dụng bất động sản, diện tích khuôn viên; diện tích xây dựng; cơ sở hạ tầng; tình hình xã hội; mức độ

ô nhiểm môi trường; tình trạng pháp lý; quy hoạch; giá bán bất động sản…

3.3 Các nguồn cung cấp dữ liệu mua bán

- Cơ quan địa chính

3.4 Phân tích số liệu thị trường

3.4.1 Xác định giá thị trường nhà

Muốn xác định được giá đất trên thực tế, phải tách giá thị trường nhà khỏi giá thị trường của bất động sản (nhà + đất), vì vậy phải xác định giá thị trường nhà

Nội dung và phương pháp xác định:

- Lập bảng giá thành xây dựng theo giá Nhà nước cho từng cấp nhà

- Lập bảng giá thành xây dựng theo giá thị trường cho từng cấp nhà

3.4.2 Xác định giá đất

Đất đai có 3 đặc trưng:

- Cố định về vị trí

- Hữu hạn về số lượng diện tích

- Không giống nhau khi đem chúng ra so sánh

Vì vậy, muốn xác định giá một thửa đất bất

kỳ, thì đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá của thửa đất đó

• 3 nhóm yếu tố chính:

- Nhóm yếu tố tự nhiên: Vị trí, địa hình, qui mô

diện tích, hình thể, kích thước, hướng…

- Nhóm yếu tố kinh tế - xã hội: Hạ tầng xã hội,

kỹ thuật, môi trường…

- Nhóm yếu tố chính sách, pháp lý: Pháp luật

đất đai, quy hoạch…

Để tìm hệ số ảnh hưởng của từng yếu tố đối với giá thửa đất Nguyên tắc những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau về tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất trừ yếu tố dùng để so sánh

a Xác định mức độ ảnh hưởng của

yếu tố vị trí đến giá đất

- Chọn những cặp mẫu bất động sản có vị trí khác nhau

- Các yếu tố khác như: Hình thể, diện tích, kích thước, hướng, tình trạng pháp lý,…của các cặp mẫu là tương tự giống nhau

- Sau đó tiến hành so sánh bất động sản có các vị trí khác nhau trong ngõ với bất động sản có vị trí mặt tiền

- Phân tổ và xác định các nhóm bất động sản theo: Kích thước bề rộng mặt ngõ; chiều sâu của ngõ; kết cấu mặt ngõ

Công thức xác định giá trị hệ số ảnh hưởng

Trường hợp vùng đã quy hoạch ổn định thì tính theo bề rộng mặt đường (3,5m; 5,5m; 7,5m; 10,5m…)

• Chiều sâu của ngõ

Vị trí các bất động sản trong ngõ được chia chi tiết theo chiều dài của ngõ cụ thể:

• Kết cấu mặt đường/ngõ

Yếu tố này thường phân loại đường/ngõ:

- Không có nhựa đường (đất, đá…)

b Công thức xác định giá trị hệ số ảnh hưởng của yếu tố hình thể

• Hình thể của lô đất được phân thành 3 loại:

c Công thức xác định giá trị hệ số ảnh hưởng của yếu tố qui mô thửa đất

- Chọn các cặp mẫu bất động sản có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau, trừ yếu tố về quy mô diện tích là khác nhau

- Xác định diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất (căn

cứ vào quy hoạch hoặc diện tích đủ để cấp giấy CNQSD đất)

- Phân tổ các nhóm quy mô về diện tích thửa đất: Đưa ra quy mô bất động sản có diện tích chuẩn

và các nhóm bất động sản có các quy mô diện tích khác nhau

• Phương pháp xác định yếu tố quy mô.

Xác định quy mô diện tích chuẩn trong vùng (nhóm quy mô diện tích chuẩn)

Ví dụ: Nhóm 1: dưới 40m2

Nhóm 2: 40m2 – 60m2Nhóm 3: Trên 60m2

(Nhóm 2 có cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy

mô diện tích chuẩn)

Tính toán hệ số:

G |S (1- J)|

K (QMDT) =

G (Sc)

d Công thức xác định giá trị hệ số ảnh hưởng của yếu tố khác của thửa đất

e Tính giá đất chuẩn trên thị trường

• Quy đổi giá trị thị trường của các bất động sản về cùng một thời điểm

- Các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường thường không phát sinh cùng một năm

- Số liệu thu thập chỉ nên chọn những vụ mua bán diễn ra 2 - 3 năm lại đây

- Qui đổi giá trị chuyển nhượng tất cả bất động sản về cùng một thời điểm của năm phân tích

• Điều kiện thực hiện việc chuyển đổi giá trị

- Phải chọn những cặp mẫu bất động sản tương tự nhau, tức là những bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của nó tương

tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về mặt thời gian là khác nhau

- Công thức tính hệ số quy đổi:

G năm phân tích (năm hiện tại)

K (QĐ) =

G năm điều tra (năm bán trước đây)

• Công thức tính giá đất chuẩn trên thị trường

Bước 4: Khoanh vùng giá trị

4.1 Nguyên tắc khoanh vùng giá trị

Vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm yếu

+ Mức độ thu nhập của người dân trong vùng

+ Giá cho thuê bất động sản

4.2 Bản đồ dùng để khoanh vùng giá trị

- Dùng bản đồ địa chính làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị

- Việc thể hiện ranh vùng giá trị trên bản đồ địa chính phải dựa vào số nhà hoặc số của thửa đất

- Đối với bất động sản không nằm trên vị trí mặt tiền đường phố được thể hiện theo nguyên tắc

số nhà mang tên đường nào thì theo vùng giá trị của nhà mặt tiền vùng đó

- Trường hợp bất động sản có 2-3 mặt đường thì căn cứ giá thị trường của bất động sản đó

để khoanh vùng sao cho phù hợp

4.3 Phương pháp khoanh vùng giá trị

• Xác định giá trị cơ sở của mỗi vùng Giá này do thị trường quy định và gọi đó là giá chuẩn

• Từ kết quả xác định được giá chuẩn cho vùng, sau đó xác định ranh giới vùng giá trị

• Thẩm định các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị Nội dung kiểm tra:

- Giá bán của bất động sản

- Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản

- Những sự điều chỉnh liên quan tới giá trị của bất động sản

4.4 Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản đồ

• Tham khảo giá đất của tỉnh; Kết quả tính toán sơ

bộ giá đất từ các bất động sản phân bố trong vùng; Điều tra thực tế để xác định ranh giới thửa

và tiến hành khoanh vùng sơ bộ

• Sử dụng bản đồ địa chính hoặc bản đồ địa hình

để thực hiện các vùng giá trị

• Nguyên tắc đánh mã số vùng giá trị theo đánh số thửa trên bản đồ địa chính

Ví dụ: Sử dụng mã số thành phố, quận và phường như: 02.101.14 sau đó đánh số tiếp theo thứ tự 1,2 của từng vùng giá trị

4.5 Khoanh vùng chính thức trên bản đồ

- Trên cơ sở khoanh vùng sơ bộ, căn cứ kết quả tính toán giá trị của từng thửa đất phân bố trên tất cả các tuyến đường chính để khoanh vùng chính thức

- Thực tế nhiều khi mức giá chuẩn giữa vùng nọ vùng kia không có sự chênh lệch nhiều, gần tương tự nhau và chúng lại nằm liền kề nhau thì

Bước 5: Xây dựng mô hình định giá

- Xác định mô hình định giá tức là tìm được giá chuẩn cho từng vùng

- Giá chuẩn của mỗi vùng giá được xác định là giá của những bất động sản có các yếu tố được xem là chuẩn nhất (có vị trí là mặt tiền, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, hướng tốt, đường nhựa…)

Mô hình định giá

Mã

vùng chuẩnGiá Hệ số ảnh hưởng

K H1/MT K H2/MT K HT K QM K H K QH

• Tính giá đất

Giá đất trên thị trường của từng thửa đất bằng đơn giá đất chuẩn nhân với diện tích khu đất, nhân với các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất

Công thức tính giá đất cụ thể:

G (BĐS) = Gc x S x Ki (i=1-n)

Bước 6: Kiểm tra các kết quả tính toán giá bất

động sản

• Nếu phát hiện thấy một số yếu tố trong mô hình không đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại

• Nếu kết quả kiểm tra so với kết quả định gia chênh lệch từ 20% - 30% thì kết quả định giá đạt yêu cầu, nếu mức chênh lệch cao hơn thì phải xem xét và định giá lại

• So sánh giá mô hình với giá quy định của tỉnh

để biết mức độ chênh lệch giá

- Giấy giới thiệu về thực hành tại địa phương

- Phô tô phiếu điều tra, bản đồ, bảng biểu

- Phương tiện đi lại

2 Tổ chức điều tra thu thập dữ liệu, số liệu

- Từ cán bộ địa chính phường/xã: Hợp đồng chuyển nhượng; Bản đồ địa chính; Bảng giá đất của Nhà nước; Báo cáo tình hình tự nhiên, kinh

tế - xã hội…

- Dùng phiếu điều tra thu thập số liệu từ các hộ

sử dụng bất động sản chuyển nhượng

- Điều tra cơ sở hạ tầng trong vùng

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, khoanh vùng giá trị trên bản đồ

- Tập hợp số liệu, xử lý số liệu điều tra

PHẦN THỨ BA

BÁO CÁO KẾT QUẢ THỰC TẬP

1 Nội dung viết báo cáo kết quả thực tập

1.3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng nghiên cứu

1.3.2 Kết quả điều tra

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2 Tổ chức báo cáo kết quả thực tập tại lớp học.

- Tóm tắt báo cáo (thực hiện trên Power point/hoặc word)

- Phân công người trình bày theo tổ/nhóm

- Thời gian trình bày 15 – 20’

- Thảo luận

- Sản phẩm giao nộp: 1 quyển báo cáo kết quả, bản đồ vùng giá trị, các loại số liệu điều tra thực địa của từng tổ/nhóm