(Tiểu luận) định giá tài sản đề tài định giá tài sản theo phương pháp thặng dư đối với dự án chung cư

Phương phápthặng dư là phương pháp thẩm định giá của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trêncơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

BÀI THẢO LUẬNĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Đề tài: Định giá tài sản theo phương pháp thặng dư đối với dự án chung cư

Lớp HP: 2246EFIN3011 Giảng viên: Nguyễn Minh Hiền Nhóm: 4

Hà nội, ngày 31 tháng 10 năm 2022

Bảng đánh giá thành viên nhóm 4

STT Họ và tên Mã SV Công việc Đánh giá

37 (Nhóm trưởng)Nguyễn Quỳnh Trang 20D280055 - Xây dựng dàn ý - Sửa chữa Word

- Phân chia công việc

32 Đỗ Thị Thơm 20D280051 - Làm chương I – 1.4, 1.5- Làm chương II – 2.1

33 Vũ Lê Anh Thư 20D280123 - Làm PowerPoint- Viết mở đầu, kết luận

34 Phùng Thị Hồng Thúy 20D280122 - Làm chương I – 1.1, 1.2, 1.3

35 Nguyễn Hoàng Quỳnh Trang 20D280124 - Thuyết trình- Làm chương II – 2.4

48 Nguyễn Thị Thu Nguyệt 18D180275 - Làm chương II – 2.3, 2.5

BIÊN BẢN HỌP NHÓM (LẦN 1)

1 Thời gian: 05/10/2022

2 Thành phần tham gia: Tất cả thành viên trong nhóm

3 Nội dung cuộc họp:

- Phân chia công việc

- Tổng kết nội dung cần làm và giao hạn nộp bài

4 Đánh giá cuộc họp:

Cuộc họp diễn ra một cách suôn sẻ, thuận lợi, các thành viên tích cực trao đổi đưa

ra ý kiến đóng góp cho bài thảo luận

Nhóm trưởng

Trang Nguyễn Quỳnh Trang

Trường Đại học Thương mại

Lớp học phần: 2246EFIN3011

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

BIÊN BẢN HỌP NHÓM (LẦN 2)

1 Thời gian: 20/10/2022

2 Thành phần tham gia: Tất cả thành viên trong nhóm

3 Nội dung cuộc họp:

- Sữa chữa nội dung

- Tổng kết lại nội dung cần sửa và hoàn chỉnh bản Word

4 Đánh giá cuộc họp:

Cuộc họp diễn ra một cách suôn sẻ, thuận lợi, các thành viên tích cực trao đổi đưa

ra ý kiến đóng góp cho bài thảo luận

Nhóm trưởng

Trang Nguyễn Quỳnh Trang

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Trường Đại học Thương mại

Lớp học phần: 2246EFIN3011

MỤC LỤC

A LỜI MỞ ĐẦU 6

B NỘI DUNG 7

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.1 Khái niệm

1.2 Nguyên tắc chủ đạo

1.3 Quy trình định giá BĐS bằng phương pháp thặng dư 8

1.4 Ưu điểm, nhược điểm của phương pháp thặng dư 9

1.5 Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư 10

CHƯƠNG II VẬN DỤNG 11

2.1 Bước 1: Xác định vấn đề: Định giá bất động sản (dự án chung cư An Bình) 11

2.2 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá 12

2.3 Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu 13

2.4 Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị 16

2.5 Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá 18

2.6 Bước 6: Báo cáo thẩm định giá 20

C KẾT LUẬN 21

D TÀI LIỆU THAM KHẢO 22

A LỜI MỞ ĐẦU

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có

từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần

sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân,

tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư đượcxây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” Trong tình hình kinh tế pháttriển, nhu cầu và tiêu chuẩn sống của người dân ngày càng được nâng cao, đặc biệt là cácgia đình trẻ hoặc người dân nhập cư có mong muốn sở hữu nhà ở các thành phố lớn Ít có

dự án mới được cấp phép, nguồn cung cho thị trường nhà ở chung cư vẫn chủ yếu đến từcác dự án đang được triển khai và đang có xu hướng giảm trong khi nhu cầu mua nhà củangười dân rất cao

Trong thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá chung cư chiếm một vị trí quantrọng bởi lẽ chung cư nói riêng hay bất động sản nói chung có vị trí quan trọng tronglượng của cải của mỗi quốc gia Hoạt động thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư làmột phương pháp khá đơn giản và dễ thuyết phục khách hàng, tuy nhiên nó cũng có một

số nhược điểm nhất định Nhìn chung, việc xác định được bất động sản nào có tiềm năngphát triển để xây dựng chung cư là rất cần thiết cho các chủ đầu tư Vì vậy, việc xác địnhđược bất động sản nào có tiềm năng phát triển để xây dựng chung cư là rất cần thiết chocác chủ đầu tư Với những lý do trên, đề tài thảo luận: “Định giá tài sản theo phươngpháp thặng dư đối với dự án chung cư” được Nhóm 4 - Bộ môn Định giá tài sản tiến hànhnghiên cứu

Giáo trình

Lịch sử… 91% (23)

48

Tìm hiểu về con đường chi viện của…

Giáo trình

Lịch sử… 100% (6)

35

LỊCH SỬ ĐẢNG Phân tích chủ trươn…

-4

B NỘI DUNG CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH

Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu tư nào

có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác Tỷ suất lời trung bình trên thị trường làcái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai Các cơhội đầu tư là bình đẳng cho tất cả mọi người Tỷ suất lời trung bình trên vốn đầu tư đượccoi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản Để xác định giá trị môt tài sản, vì thế

có thể sử dụng cách cộng tới, theo đó giá trị thực (giá trị khách quan- giá trị công bằng)của một tài sản, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệchgiữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào tài sản hay dự án đó.Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu cần có thể được xác định bằng cách trừlùi Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị trường và chi phí cơ hội trườngcho dự án đầu tư vào tài sản

Giáo trìnhLịch sử… 100% (4)

HƯỚNG DẪN LÀM BÀI THẢO LUẬN

Giáo trìnhLịch sử… 100% (3)

2

1.3 Quy trình định giá BĐS bằng phương pháp thặng dư

Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quyđịnh về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệuquả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,

dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sátchuyển nhượng thực tế thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phânlô, tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất độngsản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu liền kề hoặc những khu lân cận có mức sinh lợi, cóđiều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biếnđộng giá trị của thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.Bước 3: Ước tính tổng giá trị phát triển

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xâydựng kết cấu hạ tầng(bao gồm xây dựng đường sá,hệ thống cấp, thoát nước, hệ thốngcung cấp điện, ); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phận

lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chiphí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung;lợi nhuận của nhà đầu tư(có tính đến yếu

tố rủi ro kinh doanh)

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suấtvốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, hướngdẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền

kề hoặc khu vực lân cận

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiềugiai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm

thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giáđất theo công thức như sau:

Tổng giá trị phát triển =

Tổng chi phí phất triển =

Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấytổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến

- chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công tý phát triển (nhà đầu tư)

Công thức: Vtđ = Vpt - Cpt

Trong đó: Vtđ: giá trị thặng dư

Vpt: giá trị phát triển dự kiến

Cpt: chi phí phát triển dự kiến

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và cácyếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp lý,thuế chuyển nhượng BĐs, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

1.4 Ưu điểm, nhược điểm của phương pháp thặng dư

*Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Đây là các mức giá thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản

Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tốithiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản

*Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

1.5 Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư

Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu tốước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao

Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xácđịnh đúng cơ hội SDTNVHQN

Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phântích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá cácphương án phát triển BĐS

CHƯƠNG II VẬN DỤNG

2.1 Bước 1: Xác định vấn đề: Định giá bất động sản (dự án chung cư An Bình)

a Các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu:

- Vị trí: Dự án An Bình City có vị trí địa lý trắc địa tại số 234 Phạm VănĐồng nằm trong đại giới hành chính giữa phường Cổ Nhuế 1 Quận Bắc Từ Liêm vàphường Mai Dịch quận Cầu Giấy

Với 4 mặt tiếp giáp với 4 chính hướng:

+ Phía Bắc: Giáp đường quy hoạch rộng 15m

+ Phía Nam: Giáp đường quy hoạch rộng 15m và Bộ Công An

+ Phía Đông: Giáp đường quy hoạch rộng 21.5m và lô VP1,VP2,CX2 + Phía Tây: Giáp đường quy hoạch rộng 30m và lô KS

b Các đặc tính pháp lý của tài sản mục tiêu:

- Chủ đầu tư dự án: Công ty XNK Tổng hợp Hà Nội

- Mục đích định giá của khách hàng: mua bán, cho thuê

- Loại giá trị sẽ ước tính: giá thị thị trường

c Phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá:

- Phương pháp định giá: Phương pháp thặng dư

- Các tài liệu cần thiết cho việc định giá

d Mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành:

- Mức phí thỏa thuận: Chủ đầu tư dự án chia tiến độ thanh toán chung cư An BìnhCity thành 06 đợt:

+ Đợt 1: thanh toán 20% khi ký kết hợp đồng

- Thời gian hoàn thành: Vào quý I/2018

2.2 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

a Quyền của tài sản:

- Thứ nhất, quyền sở hữu căn hộ chung cư khi vẫn đang trong quá trình thanh toánkhoản tiền thuê mua nhà chung cư

- Thứ hai, nghĩa vụ bảo trì trong thời gian chưa thanh toán hết khoản tiền thuê mua

- Thứ ba, bên thuê mua có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê mua khi chưa thanhtoán đủ tiền thuê mua

b Trạng thái cung cầu thị trường:

Thiếu hụt nguồn cung, chung cư giữ đà tăng giá Tình trạng mất cân bằng cung cầu, giá bất động sản được dự báo sẽ bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới trong năm

-2022 Giá nhà có thể sẽ còn tăng cao hơn nữa, trong đó có phân khúc chung cư Số liệucủa một số đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nộitrong 4 tháng đầu năm 2022 tăng là 9% so với trung bình giá cả năm 2021

c Về mặt pháp lý của tài sản:

- Giấy phép xây dựng: Ngày 30 tháng 11 năm 2016, Sở xây dựng đã ra Quyết định

số 104/GPXD cấp cho Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội được phépxây dựng công trình Tổ hợp công trình nhà ở thương mại kết hợp công cộng gồm 8 khốinhà chung cư cao tầng ký hiệu A1 – A8, sử dụng chung tầng hầm thuộc dự án Ngôi sao

An Bình 2 (An Bình City)

- Giấy chứng nhận thẩm quyền thiết kế về phòng cháy và chữa cháy: Văn bản số475/PCCC&CNCH-P6 của cục cảnh sát PCCC và CNCH ngày 11 tháng 5 năm 2018 vềviệc nghiệm thu PCCC dự án Tổ hợp công trình nhà ở thương mại kết hợp công cộnggồm 8 khối nhà chung cư cao tầng ký hiệu A1 – A8, sử dụng chung tầng hầm thuộc dự ánNgôi sao An Bình 2 (An Bình City)

d Lên chương trình, thời biểu công tác thẩm định:

Khảo sát thực tế: chụp tất cả các khu vực tổng thể và chi tiết các

góc độ khác nhau, chụp đường dẫn vào chung cư An Bình 1 ngày

Thu thập thông tin:

Các thông tin liên quan đến pháp lý của chung cư An Bình 1 ngàyCác thông tin liên quan đến chi phí, giá bán 1 ngàyCác thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường 1 ngày

Số liệu kinh tế xã hội, môi trường quy hoạch và những yếu tố có

tác động đến giá trị của chung cư An Bình

2 ngàyCác thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng

đến mục đích sử dụng của chung cư An Bình (địa chất, bản đồ địa

chính, )

Phân tích thông tin:

Phân tích thông tin của đặc điểm chung cư An Bình 1 ngàyPhân tích những thông tin về đặc trưng của chung cư An Bình thẩm

a Quy mô

- Tên dự án : Ngôi sao An Bình 2 (An Bình City) – Khu nhà ở cao tầng

- Tên công ty: Tập đoàn Geleximco – công ty CP (Geleximco)

- Vị trí: 232 – 234 Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội (Thành phố giao lưu )

- Tổ hợp : Gồm 08 tòa nhà cao từ 28 – 35 tầng

+ Diện tích khu chung cư: 44.324 m (4,4 ha)2

+ Diện tích xây dựng công trình: 14.000 m

- Tầng 2: Khu dịch vụ thương mại, văn phòng, nhà hàng, không gian công cộng

- Thời gian dự kiến bàn giao quý IV/2018

- Tuyến phố thương mại với hàng trăm thương hiệu uy tín

- Trường mầm non đạt chuẩn quốc gia.Thiết kế nội thất đỉnh cao

- 02 bể bơi ngoài trời rộng 1200 m2

- Các công trình tiện ích đẳng cấp: Quảng trường các vị thần, quảng trường nhạcnước, quảng trường mùa hạ, vườn treo…

- Các khu nướng BBQ, tập Yoga, y tế, khu dưỡng sinh, chơi cờ dành cho ngườigià, trẻ em, hệ thống phòng tập GYM & SPA, siêu thị, trung tâm thương mại, hệthống nhà hàng

d Số căn hộ

- Tổng số căn hộ: 2,732 căn hộ: 10 căn hộ/sàn tòa A1, 12 căn hộ/sàn – A2, A3, A4,A5, A6, A7, A8

+ Tòa A1: 254 căn hộ

+ Tòa A2: 390 căn hộ

+ Tòa A3: 390 căn hộ

+ Tòa A4: 306 căn hộ

+ Tòa A5: 306 căn hộ

+ Tòa A6: 390 căn hộ

+ Tòa A7: 390 căn hộ

+ Tòa A8: 306 căn hộ

e Thiết kế nội thất

Các căn hộ gồm nhiều ô thoáng, có đường nối thông ở giữa dự án, tạo sự kết nối thông thủy giữa các tòa nhà Thiết kế nội thất căn căn hộ đa dạng, hài hòa với nhiều hướng hợp phong thủy, mang đậm sắc thái Á Đông Thiết kế nội thất khoa học, tối ưu ánhsáng tự nhiên và gió cho căn hộ và hành lang từng tầng căn hộ Không gian nội thất căn

hộ hiện đại

+ Có từ 2 – 3 phòng ngủ

+ 02 WC

+ 01 phòng khách

+ 01 phòng bếp.

+ 02 ban công

2.4 Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

a Phân tích tài liệu:

Chung cư An bình có các thông tin như sau:

- Diện tích: 44.324 m (4,4 ha) chia làm 2 lô đất: 2

+ Diện tích lô đất TM1: 21.631,0 m2

+ Diện tích lô đất TM2: 22.693,0 m2

+ Diện tích xây dựng công trình: 14.000 m tương đương với tỷ lệ được2

phép xây dựng là 31,6%, mỗi lô đất diện tích xây dựng là 7.000 m2

- Chung cư được xây dựng thành 8 tòa nhà chung cư và hệ thống cửa hàng chothuê:

+ Lô đất TM1 gồm 4 tòa chung cư, 28 tầng/tòa

+ Lô đất TM2 gồm 4 tòa chung cư, 35 tầng/tòa

+ Tầng 1: Bãi gửi xe; Tầng 2: hệ thống cho thuê S = 1.750 m2/tòa+ Tầng 3 trở lên để làm chung cư để bán, số căn có diện tích là 73 m ;2

81,88 m ; 82.76 m ; 88 m và 112.8 m lần lượt là 520; 555; 573; 535 và2 2 2 2

549

Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tưcung cấp, qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trưởng xây dựng, thẩmđịnh viên thu nhập được các thông tin tại thời điểm thẩm định giá như sau :