Giải quyết tình huống tư duy irac

Ngày 19012018, Ngân hàng A ký Hợp đồng tín dụng với bà Dung. Theo đó bà Dung được vay số tiền 250.000.000đ, mục đích bổ sung vốn kinh doanh, thời hạn 12 tháng, lãi suất trong hạn 10,5%năm, lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn. Để bảo đảm cho khoản vay trên bà Dung đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vào ngày 17012018 để thế chấp 06 quyền sử dụng đất đứng tên bà, hợp đồng thế chấp đã được công chứng. Quá trình thực hiện hợp đồng, bà Dung chỉ trả được 63.860.000đ tiền gốc, 13.791.000đ tiền lãi. Vì vậy khi kết thúc thời hạn, Ngân hàng yêu cầu Tòa án buộc bà Dung phải trả số tiền vay còn nợ gồm 186.140.000đ tiền gốc và tiền lãi phát sinh đến hết ngày 25052019. Trường hợp bà Dung không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thanh toán thì đề nghị xử lý tài sản thế chấp nêu trên để thu hồi nợ. Tuy nhiên trong số 06 quyền sử dụng đất đã được bà dung mang thế chấp, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của thửa đất số 329, 42, 32, 10 đã được bà Dung chuyển nhượng một phần cho ông Cường, bà Thảo và bà Hạnh vào các năm 2015, 2016, 2017. Việc chuyển nhượng giữa các bên có viết giấy chuyển nhượng nhưng chưa công chứng, chứng thực; bên mua đã nhận đất, tiến hành canh tác sử dụng ổn định kể từ khi nhận chuyển nhượng đến nay. Tại thời điểm chuyển nhượng các thửa đất này chưa được cấp GCNQSD đất cho bà Dung .

MỤC LỤC TÌNH HUỐNG 2 BÀI LÀM 1

BƯỚC 1:XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN GIẢI QUYẾT TRONG VỤ ÁN 1 BƯỚC 2: TÌM HIỂU CÁC QUY ĐỊNH LIÊN QUAN TỚI VIỆC GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ PHÁP LÝ 1 BƯỚC 3: ÁP DỤNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯA RA PHƯƠNG ÁN GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 3 BƯỚC 4: KẾT LUẬN VỀ CÁCH THỨC GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 9

TÌNH HUỐNG Ngày 19/01/2018, Ngân hàng A ký Hợp đồng tín dụng với bà Dung Theo đó bà Dung được vay số tiền 250.000.000đ, mục đích bổ sung vốn kinh doanh, thời hạn 12 tháng, lãi suất trong hạn 10,5%/năm, lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn Để bảo đảm cho khoản vay trên bà Dung đã

ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vào ngày 17/01/2018 để thế chấp

06 quyền sử dụng đất đứng tên bà, hợp đồng thế chấp đã được công chứng Quá trình thực hiện hợp đồng, bà Dung chỉ trả được 63.860.000đ tiền gốc, 13.791.000đ tiền lãi Vì vậy khi kết thúc thời hạn, Ngân hàng yêu cầu Tòa

án buộc bà Dung phải trả số tiền vay còn nợ gồm 186.140.000đ tiền gốc và tiền lãi phát sinh đến hết ngày 25/05/2019 Trường hợp bà Dung không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thanh toán thì đề nghị xử lý tài sản thế chấp nêu trên để thu hồi nợ Tuy nhiên trong số 06 quyền sử dụng đất đã được bà dung mang thế chấp, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của thửa đất số 329, 42, 32, 10 đã được bà Dung chuyển nhượng một phần cho ông Cường, bà Thảo và bà Hạnh vào các năm 2015, 2016, 2017 Việc chuyển nhượng giữa các bên có viết giấy chuyển nhượng nhưng chưa công chứng, chứng thực; bên mua đã nhận đất, tiến hành canh tác sử dụng ổn định kể từ khi nhận chuyển nhượng đến nay Tại thời điểm chuyển nhượng các thửa đất này chưa được cấp GCNQSD đất cho bà Dung 1

BÀI LÀM

Căn cứ vào phương pháp tư duy pháp lý theo mô thức IRAC, việc giải quyết tình huống được tiến hành theo các bước sau:

BƯỚC 1:XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN GIẢI QUYẾT TRONG VỤ ÁN

Căn cứ vào nội dung tình huống và yêu cầu của ngân hàng A thì vấn đề pháp lý cần giải quyết trong vụ án là tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, cụ thể đây là tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh, thương mại giữa cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh với nhau và đều có mục đích lợi nhuận được quy định tại khoản 1 Điều 30 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Theo đó, tranh chấp phát sinh trực tiếp giữa chủ thể là cá nhân bà Dung và pháp nhân là Ngân hàng TMCP A (sau đây gọi tắt là Ngân hàng), cùng các bên có quyền và nghĩa vụ liên quan gồm bà Thảo, ông Dũng và ông Cường

Có 03 vấn đề pháp lý cần giải quyết gồm:

- Hiệu lực của hợp đồng tín dụng giữa bà Dung với Ngân hàng A

- Hiệu lực của hợp đồng thế chấp được ký kết bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng vay giữa bà Dung với Ngân hàng

- Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Dung với ông Cường, bà Thảo và bà Hạnh

Việc xem xét hiệu lực của các giao dịch trên sẽ giúp xác định quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên, từ đó giải quyết các tranh chấp phát sinh trong tình huống

BƯỚC 2: TÌM HIỂU CÁC QUY ĐỊNH LIÊN QUAN TỚI VIỆC GIẢI

QUYẾT VẤN ĐỀ PHÁP LÝ

Để giải quyết triệt để tình huống và có cơ sở để định hướng, đưa ra những kết luận trong quá trình giải quyết tình huống cần phải đưa ra

những căn cứ và giới hạn những quy định cụ thể của pháp luật đối với từng vấn đề pháp lý đặt ra:

Thứ nhất, hiệu lực của hợp đồng tín dụng giữa bà Dung và Ngân hàng:

- Căn cứ vào điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 BLDS năm 2015 để xem xét, đánh giá hiệu lực hợp đồng tại thời điểm giao kết;

- Căn cứ vào quy định tại Điều 16 và Điều 19 BLDS năm 2015 và Điều

2 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 để xác định năng lực hành vi dân

sự của các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng;

- Căn cứ nội dung Thông tư 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước quy định về hoạt động cho vay vốn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, trong đó xem xét các quy định cụ thể về :Điều kiện vay vốn (Điều 7), Lãi suất vay (Điều 13), Cung cấp thông tin (Điều 16), Thẩm định và quyết định cho vay (Điều 17), Thỏa thuận vay (Điều 23)

Thứ hai, hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bà Dung và Ngân hàng:

- Căn cứ vào điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 BLDS năm 2015 để xem xét, đánh giá hiệu lực hợp đồng tại thời điểm giao kết;

- Căn cứ vào quy định tại Điều 16 và Điều 19 BLDS năm 2015 và Điều

2 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 để xác định năng lực hành vi dân

sự của các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng

- Căn cứ của BLDS năm 2015 về bảo đảo thực hiện nghĩa vụ dân sự : Điều 295, 299, Điều 317- 327

- Căn cứ Điều 15 Thông tư 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước

về Bảo đảm tiền vay

- Căn cứ quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm (Sửa đổi bởi Nghị định số 11/2016/NĐ-CP) để xem xét các vấn đề: Hiệu lực của giao dịch bảo đảm (Điều 10), Đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 12), Quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (Điều 15), Các trường hợp xử lý tài sản đảm bảo (Điều 56)

Thứ ba, hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

bà Dung với ông Cường, bà Thảo và bà Hạnh:

- Căn cứ vào điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 BLDS năm 2015 để xem xét, đánh giá hiệu lực hợp đồng tại thời điểm giao kết;

- Căn cứ vào quy định của Luật Đất đai năm 2013 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ĐIều 167, Điều 188;

- Căn cứ quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức

- Căn cứ Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn một số điều của Luật đất đai năm 2013 quy định về thủ tục đăng

ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

BƯỚC 3: ÁP DỤNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯA RA PHƯƠNG

ÁN GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1 Hợp đồng tín dụng giữa bà Dung với Ngân hàng:

Đây là giao dịch dân sự được ký kết giữa cá nhân bà Dung và pháp nhân là ngân hàng A Do đó, để hợp đồng có hiệu lực pháp lý, việc ký kết phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117 của BLDS năm 2015 Theo đó:

cụ thể:

“1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,

không trái đạo đức xã hội.

2 Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

+ Về chủ thể: Bà Dung tham gia giao dịch dân sự với tư cách cá nhân

cần có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 16 và Điều 19 của BLDS năm 2015 , có đủ khả năng của cá nhân bằng hành

vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự Bên cạnh đó, Ngân hàng A với tư cách là pháp nhân khi tham gia vào giao dịch dân

sự, năng lực hành vi dân sự của pháp nhân Tuy nhiên, ngoài áp dụng các quy định chung trong BLDS năm 2015, hợp đồng vay vốn được ký kết giữa ngân hàng và bà Dung còn được điều chỉnh bởi các quy định tại Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 do Ngân hàng C tham gia giao dịch với tư cách là một tổ chức tín dụng theo quy định tại Điều 2 và Điều 4 của Luật này

Khi giao kết hợp đồng, các bên chủ thể là bà Dung và Ngân hàng cần tham gia hợp đồng với tinh thần tự nguyện, không ép buộc

+ Mục đích và nội dung giao kết hợp đồng: Mục đích của giao dịch dân

sự là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó, Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu

Điều này có nghĩa các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng ký kết cần đảm bảo được xác lập vì lợi ích chính đáng của các bên và tuyệt đối không được thỏa thuận những quy định trái với điều cấm của pháp luật hay tiêu chuẩn đạo đức Đặc biệt đối với hợp đồng vay vốn của ông A

và ngân hàng C, nội dung hợp đồng, các điều khoản cơ bản của hợp đồng cần phải tuân thủ các quy định từ Điều 463 – Điều 470 của BLDS năm 2015 bao gồm các điều khoản cơ bản, lãi suất và lãi trong trường hợp quá hạn, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng được quy định trong hợp đồng Căn cứ vào quy định tại Điều 10 Thông tư 39/2016/TT-NHNN về về Loại cho vay đây là hình thức cho vay ngắn hạn trong vòng 01 năm và căn căn cứ vào Điều 13 của THông tư về Lãi suất vay thì việc áp dụng mức lãi suất trong hạn 10,5%/năm, lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn là hoàn toàn tuân thủ các quy định của pháp luật

+ Hình thức hợp đồng: Căn cứ Thông tư 38/2016/TT-NHNN về Thỏa

thuận vay, hợp đồng tín dụng ký kết giữa bà Dung và ngân hàng phải được lập thành văn bản và đáp ứng các nội dung cơ bản tại Điều 23 của Thông tư Việc công chứng, chứng thực hợp đồng không phải là yêu cầu bắt buộc, do đó sẽ tùy vào thỏa thuận của các bên và không ảnh hưởng tới hiệu lực hợp đồng

2 Hợp đồng thế chấp quyền sử đất giữa bà Dung với Ngân hàng

Đối với hợp đồng vay thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho hợp đồng vay vốn: Trong mối quan hệ với hợp đồng vay vốn, hợp đồng thế chấp là một hợp đồng phụ, là giao dịch đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa

vụ trong hợp đồng vay vốn của bà Dung với ngân hàng

Trước hết, hợp đồng thế chấp giữa bà Dung và ngân hàng C cần đáp ứng

các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 BLDS tương tự như các giao dịch khác và đặc biệt về hình thức hợp đồng theo quy định tại Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về Đăng ký giao dịch đảm bảo thì hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng bắt buộc phải được đăng ký Mặt khác việc giao kết hợp đồng thế chấp này cũng cần tuân thủ các quy định tại Điều 295,298, 299 và từ Điều 317- 327 BLDS về các quy định chung về

tài sản đảm bảo và hợp đồng thế chấp trong giao dịch dân sự Theo đó, tại khoản 1 Điều 317 BLDS năm 2016 có quy định:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản

thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản

cho bên kia(sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”

Tại thời điểm giao kêt hợp đồng thế chấp 06 quyền sử dụng đất, bà Dung đều có giấy tờ chứng minh hợp pháp về quyền sở hữu đối với 06 quyền

sử dụng đất này Tuy nhiên khi hợp đồng vi phạm nghĩa vụ thanh toán, Ngân hàng mới phát hiện ra một vài quyền sử dụng đất trong đó đã được chuyển

nhượng cho ông Cường, bà Thảo và bà Hạnh

Điều này đặt ra trách nhiệm của cả 2 bên trong hợp đồng, cụ thể: Theo quy định của BLDS năm 2015 việc thế chấp tài sản phải đảm bảo quyền sở hữu hiện tại thuộc về ngưòi thế chấp, đồng thời về việc cung cấp thông tin được quy định tại Điều 16 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, bà Dung có nghĩa

vụ cung cấp thông tin cho tổ chức tín dụng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các tài liệu gửi cho tổ chức tín dụng Mặt khác cũng theo Điều 17 của Thông tư, ngân hàng có nghĩa vụ phải thẩm định các điều kiện vay vốn của khách hàng, bao gồm cả tài sản đảm bảo Tuy nhiên vì cả 2 bên đã không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình khi giao kết hợp đồng thế chấp dẫn đến ngân hàng không biết sự tổn tại của hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó cũng như không biết về quyền của bên thứ ba đối với tài sản thế chấp Điều này làm ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu lực của hợp đồng thế chấp Căn cứ vào tình huống, có thể xem xét 02 trường hợp:

- Trường hợp 1: Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giữa bà Dung với ông Cường, bà Thảo và bà Hạnh không có hiệu lực thì không ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng thế chấp Theo

đó trong trường hợp bà Dung vi phạm nghĩa vụ thanh toán và Ngân hàng khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết thì hoàn toàn có quyền xử lý toàn bộ tài sản thế chấp là 06 quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng vay

- Trường hợp 2: Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giữa bà Dung và ông Cường, bà Thảo và bà Hạnh có hiệu lực, lúc này hợp đồng thế chấp không vô hiệu thay vào đó sẽ có hiệu lực một phần Theo quy định tại Đièu 130 BLDS năm 2015, trường hợp này hợp đồng thế chấp sẽ không phát sinh hiệu lực đối với phần tài sản

là quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng, tuy nhiên đối với những quyền sử dụng đất còn lại thuộc sở hữu của bà Dung vẫn sẽ bị xử lý theo quy định về xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng bảo đảm cho hợp đồng tín dụng với ngân hàng

Việc xem xét hiệu lực của hợp đồng thế chấp dù là vô hiệu, có hiệu lực hay có hiệu lực một phần là căn cứ ảnh hưởng tới quá trình xử lý tài sản bảo đảm của Ngân hàng sau này, việc không thẩm định chặt chẽ từ phía ngân hàng cũng như không cung cấp thông tin từ phía bà Dung có thể khiến Ngân hàng đối mặt với những rủi ro trong quá trình thu hồi nợ Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hiệu lực của hợp đồng thế chấp không làm ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà bà Dung đã ký kết với Ngân hàng Mối quan hệ giữa hợp đồng vay vốn và hợp đồng thế chấp đảm bảo choviệc thực hiện nghĩa vụ giữa bà Dung và ngân hàng A được quy định của Điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch đảm bảo như sau:

+ Trường hợp Hợp đồng vay vốn bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toànbộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác Hợp đồng thế chấp vô hiệu, bị

hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt không làm chấm dứt hợp đồng vay vốn, trừ trường hợp có thoả thuận khác

+ Hợp đồng vay vốn bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì hợp đồng thế chấp chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng vay vốn thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác

3 Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Dung với ông Cường, bà Thảo và bà Hạnh

Tương tự như các giao dịch đã phân tích, việc tham gia giao kết hợp đồng phải đảm bảo đáp ứng các quy định của BLDS năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 Theo đó đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đặc biệt chúc trọng tới điều kiện về hình thức hợp đồng và điều kiện chuyển nhượng

Căn cứ vào quy định tại Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng phải lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền Mặt khác một trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Căn cứ vào dữ kiện trong tình huống, có thể thấy đất được chuyển nhượng trong trường hợp này vẫn thuộc quyền sở hữu của Dung nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp của bà Dung cũng không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013

Về nguyên tắc, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này là không hợp pháp, hợp đồng chuyển nhượng có bị vô hiệu do không vi phạm điều cấm của pháp luật Trong trường hợp có thỏa thuận thì ngay sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà Dung phải tiến hành