Tiêu chuẩn Công chứng viên theo qui định của Luật công chứng, những hạn chế bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật MỤC LỤC Trang ĐỀ CƯƠNG 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục tiêu nghiên cứu 1 2 1 Mục[.]
Tính cấp thiết của đề tài
Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam là yếu tố quan trọng giúp đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của giao dịch Việc thực hiện giao kết hợp đồng một cách chặt chẽ không chỉ ngăn ngừa tranh chấp mà còn giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan.
Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam được quy định trong nhiều văn bản khác nhau, nhưng sự thiếu đồng bộ và thống nhất trong các quy định này đã gây ra khó khăn trong việc áp dụng.
Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong giao dịch bất động sản, là tài liệu pháp lý thiết yếu nhằm bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán.
Tác giả nhận thấy những bất cập và hạn chế trong pháp luật hiện hành, từ đó quyết định nghiên cứu đề tài “Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” Việc này không chỉ giúp hoàn thiện hệ thống pháp luật mà còn là cơ sở cho luận văn tốt nghiệp Cao học ngành luật của tác giả.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài này là để đưa ra những đề xuất hoàn thiện qui định pháp luật về giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài này là hoàn thiện quy định pháp luật về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, nhằm tăng cường bảo vệ cho các bên tham gia và đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong giao dịch Việc cải tiến quy định pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi của người dân trong việc sở hữu nhà ở.
Mục tiêu cụ thể
Nghiên cứu, phân tích các cơ sở lý luận và thực tiễn qui định về giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở.
Nghiên cứu thực trạng pháp luật và việc áp dụng pháp luật về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp luật dân sự, luật Nhà ở và các luật chuyên ngành khác nhằm chỉ ra những bất cập hiện tại Từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, hướng tới phát triển hoạt động mua bán nhà ở giữa tư nhân trong tương lai.
Nghiên cứu và phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là nhiệm vụ quan trọng nhằm xác định những bất cập hiện tại trong pháp luật Bằng cách xem xét thực trạng pháp luật dân sự, luật Nhà ở và các luật chuyên ngành liên quan, chúng ta có thể đưa ra các đề xuất cụ thể để hoàn thiện pháp luật Điều này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán nhà ở giữa các tư nhân mà còn đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.
Tổng quan các nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Trong các nghiên cứu trước đây của sinh viên tại trường, một chủ đề quan trọng được đề cập là hợp đồng tặng cho tài sản bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam Những nghiên cứu này đã phân tích các khía cạnh pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản thông qua hình thức tặng cho, đồng thời làm rõ các quy định và điều kiện cần thiết để thực hiện hợp đồng này một cách hợp pháp và hiệu quả.
Bài viết này đề cập đến nhiều khía cạnh quan trọng trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, bao gồm: Hợp đồng tặng cho có điều kiện đối với tài sản là bất động sản do tác giả Phan Kim Anh nghiên cứu; Quyền tiếp cận thông tin trong kinh doanh bất động sản của tác giả Trầm Minh Thuần; Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam do tác giả Võ Văn Diện trình bày; và Pháp luật về hoạt động cho vay để thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại, được tác giả Nguyễn Thế phân tích.
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một vấn đề quan trọng trong pháp luật, được tác giả Huỳnh Minh Trí phân tích sâu sắc Bên cạnh đó, tác giả Đặng cũng đề cập đến các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, đặc biệt là bất động sản của cá nhân Những nội dung này không chỉ giúp hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan mà còn góp phần nâng cao nhận thức về việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong giao dịch bất động sản.
Hữu Quí; Pháp luật về hợp đồng tín dụng liên quan đến thế chấp bất động sản -
Bài viết "Hạn chế và hướng hoàn thiện từ thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Toà án nhân dân" của tác giả Trần Bá Kha phân tích những vấn đề tồn tại trong quy trình giải quyết tranh chấp tại Toà án nhân dân và đề xuất các giải pháp cải thiện Đồng thời, tác phẩm "Pháp luật về định giá bất động sản" của tác giả Võ Thanh cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý liên quan đến việc định giá bất động sản, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc áp dụng đúng luật trong lĩnh vực này.
Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản được phân tích bởi tác giả Kiều Hoài Phong, trong khi Lê Văn Chí nghiên cứu pháp luật liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản Tác giả Chế Văn Sang tập trung vào các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng tại tỉnh Bến Tre Cuối cùng, Nguyễn Xuân Thắng đề cập đến pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Và ở các công trình nghiên cứu trước đó của các anh chị nghiên cứu ngoài trường khác.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong đề tài này là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác, mang tính chất bao trùm và được quán triệt để thực hiện một cách hiệu quả.
Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật dân sự, luật Nhà ở, cùng các luật chuyên ngành như luật Đất đai, luật Xây dựng và luật Kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, được xây dựng dựa trên các quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà nước về giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở Đề tài này sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp và đánh giá để làm rõ cơ sở lý luận về giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Dân sự, luật Nhà ở và các luật chuyên ngành liên quan.
Trong bài viết này, phương pháp tổng hợp được áp dụng chủ yếu ở chương 1 để khảo sát khái niệm về nhà ở và Giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời phân tích những bất cập trong quy định giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật dân sự, luật Nhà ở và các luật chuyên ngành khác Chương 2 sử dụng phương pháp phân tích, đặc biệt là phân tích luật, nhằm nghiên cứu thực trạng các quy định pháp luật về giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở Ngoài ra, phương pháp phân tích thực tiễn cũng được áp dụng để khảo sát các vụ việc cụ thể có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật liên quan.
Phạm vi giới hạn đề tài
Phạm vi nội dung
Đề tài nghiên cứu các quy định về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật dân sự và luật nhà ở hiện hành, đồng thời xem xét các luật chuyên ngành liên quan Mặc dù có thể thực hiện đối chiếu và so sánh, nhưng nghiên cứu không đi sâu vào các quy định của pháp luật về đất đai, hôn nhân gia đình, hành chính, kinh doanh bất động sản, thương mại, thi hành án dân sự, tố tụng dân sự, cũng như các nghị định, thông tư và quyết định liên quan đến giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
Phạm vi không gian
Nội dung bài viết tập trung vào nghiên cứu các giao dịch dân sự liên quan đến việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.
Phạm vi thời gian
Trước và sau khi Bộ luật Dân sự 2015, luật Nhà ở 2014 có hiệu lực.
Kết cấu luận văn
Đề tài bao gồm ba phần chính: Phần mở đầu, Chương 1 và Chương 2 Chương 1 tập trung vào cơ sở lý luận và các quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập hợp đồng mua bán bất động sản Chương 2 phân tích thực trạng pháp luật hiện hành về xác lập hợp đồng mua bán bất động sản và đề xuất hướng hoàn thiện.
DỰ KIẾN ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT
1 Tính cấp thiết của đề tài
3 Tổng quan các nghiên cứu có liên quan đến đề tài
5 Phạm vi giới hạn đề tài
6 Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GIAO
KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Các khái niệm cơ bản
Khái niệm "nhà ở" chỉ không gian sống mà con người sử dụng để sinh hoạt và nghỉ ngơi, bao gồm căn hộ, nhà riêng, biệt thự và nhiều loại hình khác Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống, bảo vệ và tạo ra môi trường an lành, ổn định cho gia đình.
Nhà ở là vấn đề được nghiên cứu từ nhiều góc độ khác nhau, dẫn đến các khái niệm đa dạng Theo triết học, nhà ở được xem là khối vật chất hình thành kiến trúc, mang tính đồng bộ và văn hóa Trong xã hội học, nhà ở là công cụ đáp ứng nhu cầu sinh sống của con người Từ góc độ kinh tế - dân sự, nhà ở được coi là tài sản có giá trị lớn Cuối cùng, theo pháp luật, nhà ở là đối tượng điều chỉnh bởi nhiều ngành luật, đặc biệt là luật dân sự.
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân và gia đình, thể hiện tính xã hội sâu sắc và được ghi nhận là quyền cơ bản trong Hiến pháp của nhiều quốc gia Tại Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) quy định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở Để đáp ứng nhu cầu nhà ở, cá nhân và hộ gia đình có thể tự xây dựng, thuê, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia giao dịch mua bán Tuy nhiên, với mật độ dân số cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng Do đó, pháp luật quy định chặt chẽ về việc tạo lập nhà ở, từng bước hoàn thiện nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản theo định hướng của Nhà nước.
Trong 20 năm đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân Nhu cầu về nhà ở khang trang, tiện nghi ngày càng gia tăng, dẫn đến sự phát triển phong phú và phức tạp trong giao dịch mua bán nhà Nhà nước đã chú trọng hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến giao dịch này để phù hợp với tình hình mới Hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn phản ánh chính sách khác nhau của Đảng và Nhà nước Dù ở thời kỳ nào, các giao dịch mua bán nhà vẫn phải thực hiện qua hợp đồng, được chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tuân thủ các thủ tục pháp lý bắt buộc.
Theo Điều 385 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng được định nghĩa là thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Tuy nhiên, không phải tất cả các thỏa thuận đều được coi là hợp đồng; chỉ những thỏa thuận có khả năng phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự mới hình thành quan hệ hợp đồng Các thỏa thuận mang tính chất giúp đỡ vô tư, như cho đi nhờ xe, hay những thỏa thuận xã giao, như nhận lời mời dự tiệc, không được xem là hợp đồng.
Hợp đồng mua bán nhà ở, theo Điều 430 và các điều từ 431 đến 454 Bộ luật Dân sự năm 2015, được định nghĩa là thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán Trong đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà cùng quyền sở hữu cho bên mua, trong khi bên mua phải thanh toán tiền đúng thời hạn, địa điểm và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
1.1.2 Khái niệm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là quá trình thỏa thuận giữa người mua và người bán về việc chuyển nhượng quyền sở hữu căn nhà Hợp đồng này bao gồm các điều khoản và điều kiện mà cả hai bên cam kết thực hiện Khi hoàn tất giao kết, người mua sẽ chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà, trong khi người bán nhận được giá trị tương ứng với tài sản đã chuyển nhượng.
1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
Quy định pháp luật về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở rất quan trọng để đảm bảo tính minh bạch và công bằng, bảo vệ quyền lợi của người mua và người bán Những quy định này giúp các bên thỏa thuận và tuân thủ các điều khoản đã được xác định, từ đó giảm thiểu tranh chấp và xung đột trong giao dịch Điều này tạo ra một môi trường ổn định và tin cậy cho thị trường bất động sản.
1.4 Lịch sử phát triển pháp luật giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong luật Việt nam
Lịch sử phát triển pháp luật về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam đã được nghiên cứu kỹ lưỡng, đặc biệt là hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành Các nghiên cứu này không chỉ đánh giá thực trạng giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội mà còn đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả trong quá trình giao kết và thực hiện các hợp đồng này Tuy nhiên, hiện tại vẫn thiếu thông tin chi tiết về lịch sử phát triển pháp luật liên quan đến giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
1.5 Các nguyên tắc chi phối việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong luật hiện hành
Pháp luật Việt Nam quy định những nguyên tắc quan trọng trong giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, bao gồm quyền tự do lựa chọn đối tác, quyền tự do thỏa thuận nội dung và thay đổi nội dung hợp đồng trong quá trình thực hiện, cũng như quyền tự do thỏa thuận các điều kiện đảm bảo thực hiện hợp đồng Bên cạnh đó, các bên cũng có quyền tự do thỏa thuận về cơ quan tài phán và luật giải quyết tranh chấp Để tìm hiểu chi tiết về các nguyên tắc này, bạn có thể tham khảo các văn bản pháp luật liên quan hoặc tài liệu chuyên ngành về pháp luật mua bán nhà ở.
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 2.1 Điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
2.1.1 Chủ thể là tư nhân bên bán
Năng lực và sự ưng thuận của bên bán là yếu tố then chốt trong việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam Bên bán cần có đủ năng lực pháp lý để thực hiện hợp đồng và phải đồng ý với các điều khoản, điều kiện của hợp đồng Điều này đảm bảo tính pháp lý và sự đồng thuận tự nguyện giữa các bên trong giao dịch.
2.1.1.2 Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần
Khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần của bên bán tư nhân tại Việt Nam, các bên bán phải đạt được sự đồng thuận về quyền sở hữu và quản lý căn nhà Việc này cần tuân thủ các quy định pháp luật Việt Nam để đảm bảo tính hợp pháp và sự đồng ý tự nguyện của tất cả các bên tham gia giao dịch.
2.1.1.3 Trường hợp nhà ở thuộc khối tài sản chung của vợ chồng
Khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam, nếu nhà ở thuộc khối tài sản chung của vợ chồng, các bên bán cần đạt được sự đồng thuận về việc chia sẻ quyền sở hữu và quản lý căn nhà Việc này phải tuân thủ các quy định pháp luật Việt Nam nhằm đảm bảo tính pháp lý và sự đồng ý tự nguyện của tất cả các bên tham gia giao dịch.
2.1.1.4 Trường hợp nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng
Khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam, nếu nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng của bên bán, các bên cần đạt được sự đồng thuận về quyền sở hữu và quản lý căn nhà Điều này phải tuân thủ các quy định pháp luật Việt Nam để đảm bảo tính hợp pháp và sự đồng ý tự nguyện của tất cả các bên liên quan trong giao dịch.
2.1.2 Chủ thể là tư nhân bên mua
Dự kiến tiến độ thực hiện luận văn
STT Nội dung thực hiện Thời gian thực hiện
Yêu cầu kết quả dự kiến Ghi chú
1 Đăng ký tên đề tài và giáo viên hướng dẫn
18/09/2023 Đăng ký tên đề tài và mời được người hướng dẫn khoa học
Xây dựng hoàn thành và nộp đề cương chi tiết để bảo vệ trước Hội đồng đánh giá để cương
Hoàn thành việc nộp và báo cáo bảo vệ trước Hội đồng đánh giá để cương
Nôp đề cương chi tiết đã được chỉnh sửa theo ý kiến đánh giá của Hội đồng đánh giá đề cương
Nộp đề cương hoàn chỉnh sau khi đã chỉnh sửa đề cương
Thu thập dữ liệu, tài liệu tham khảo để làm đề tài
Tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh, chọn lọc các số liệu, tài liệu có liên quan đến đề tài
Thực hiện chương 1 và gửi người hướng dẫn khoa học
6 Chỉnh sửa và hoàn thiện chương 1
Luận văn chỉnh sửa theo hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học
Thực hiện chương 2 và gửi người hướng dẫn khoa học
8 Chỉnh sửa và hoàn thiện chương 2
Luận văn chỉnh sửa theo hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học
9 Chỉnh sửa và hoàn Tháng Luận văn chỉnh sửa thiện luận văn gửi người hướng dẫn khoa học
03/2024 theo hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học
Tháng 04/2024 Bảo vệ luận văn Ý kiến của người hướng dẫn khoa học Ngày 21 tháng 10 năm 2023
PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện
TS Huỳnh Thị Trúc Linh
Nguyễn Điền Khánh Ý kiến của Trường thành viên/Khoa chuyên môn