HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Họ tên : Hà Nhật Minh Lớp : K21KTD Khóa học : 2018 – 2022 Mã sinh viên : 21A4060184 Giảng viên hướng dẫn : TS Bùi Hữu Toàn Hà Nội, tháng 05 năm 2022 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014128293421000000 HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Họ tên : Hà Nhật Minh Lớp : K21KTD Khóa học : 2018 – 2022 Mã sinh viên : 21A4060184 Giảng viên hướng dẫn : TS Bùi Hữu Toàn Hà Nội, tháng 05 năm 2022 i LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan đề tài nghiên cứu: “Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Việt Nam nay” cơng trình nghiên cứu Mọi thông tin số liệu đề tài thu thập sử dụng cách trung thực Nội dung lý thuyết trình bày phần tài liệu tham khảo Kết nghiên cứu chưa trình bày hay cơng bố cơng trình nghiên cứu khác trước Nếu có gian lận nào, em xin cam đoan chịu trách nhiệm trước Hội đồng kết Hà Nội, Ngày 22 tháng 05 năm 2022 Sinh viên thực Hà Nhật Minh ii LỜI CẢM ƠN Được phân công quý thầy cô khoa Luật – Học viện ngân hàng, sau hai tháng tìm hiểu nghiên cứu, em hồn thiện khóa luận tốt nghiệp: “Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Việt Nam nay” Để có thành này, em xin chân thành cảm ơn gia đình bạn bè bên cạnh ủng hộ cho em lời khun bổ ích suốt q trình thực khóa luận Em xin gửi lời cảm ơn tới thầy cô Học viên Ngân hàng truyền đạt cho em kiến thức thật bổ ích khơng sách mà kiến thức xã hội Em biết ơn tự hào sinh viên khoa Luật – Học viện ngân hàng Em xin trân trọng gửi lời cảm ơn đặc biệt đến giảng viên hướng dẫn TS Bùi Hữu Toàn tận tình hướng dẫn, quan tâm, hỗ trợ giúp đỡ em q trình hồn thành khóa luận Trong q trình hồn thiện nghiên cứu với cố gắng vận dụng kiến thức thân, giúp đỡ thầy cô Tuy vậy, lần đầu trải nghiệm, nghiên cứu đề tài thực tế chắn không tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong quan tâm, góp ý thầy để nghiên cứu hoàn thiện tốt Em xin chân thành cảm ơn! iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC VIẾT TẮT vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ vii DANH MỤC HÌNH vii LỜI NÓI ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu 2.Tổng quan nghiên cứu 3.Mục tiêu nghiên cứu 4.Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 5.Phương pháp nghiên cứu 6.Kết cấu nghiên cứu CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái quát kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Tính tất yếu khách quan hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 1.1.3 Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 1.2 Khái quát pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai.11 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 11 1.2.2 Khái niệm pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 12 1.2.3 Nội dung pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 13 1.3 Kinh nghiệm quốc tế việc xây dựng pháp luật quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai học kinh nghiệm cho Việt Nam 16 1.3.1 Kinh nghiệm số quốc gia xây dựng pháp luật quản lý hoạt động kinh doanh bất động hình thành tương lai 16 iv 1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam việc xây dựng thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 18 KẾT LUẬN CHƯƠNG 20 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 21 2.1 Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 21 2.1.1 Quy định chủ thể kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 21 2.1.2 Quy định hình thức kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 25 2.1.3 Quy định điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh 27 2.1.4 Quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 29 2.1.5 Quy định tốn mua bán, th mua bất động sản hình thành tương lai 30 2.1.6 Quy định quyền nghĩa vụ bên mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai 32 2.1.7 Quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai 34 2.1.8 Quy định xử lý vi phạm lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 36 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Việt Nam 39 2.2.1 Vài nét thị trường bất động sản hình thành tương lai Việt Nam 39 2.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 45 2.3 Những thành công hạn chế pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 52 v 2.3.1 Về thực trạng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 52 2.3.2 Về thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 54 2.3.3 Nguyên nhân tồn hạn chế 56 KẾT LUẬN CHƯƠNG 60 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG THỰC THI PHÁP LUẬT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 61 3.1 Quan điểm xây dựng giải pháp 61 3.2 Giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai nâng cao hiệu thực thi pháp luật 63 3.2.1 Nhóm giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 63 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu việc thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Việt Nam 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG 70 KẾT LUẬN 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC 77 vi DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt Nguyên nghĩa ADB Ngân hàng phát triển Châu Á BĐS Bất động sản BCTC Báo cáo tài BLDS Bộ luật dân BXD Bộ xây dựng CĐT Chủ đầu tư CP Chính phủ CQQL Cơ quan quản lí DN Doanh nghiệp GDP Gross domestic product – Tổng sản phẩm quốc nội HSB Hiệp hội tiết kiệm xây dựng người thuê nhà HDB Cục nhà phát triển Singapore KDBĐS Kinh doanh bất động sản Bộ KH-ĐT Bộ kế hoạch đầu tư NĐ Nghị định NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại QCVN Quy chuẩn kĩ thuật Việt Nam QPPL Quy phạm pháp luật QSDĐ Quyền sử dụng đất TC-BTC Thơng cáo – Bộ Tài TNHH Trách nhiệm hữu hạn TT Thông tư TP Thành phố TS Tiến sĩ VCSH Vốn chủ sở hữu vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ Tên biểu đồ Biểu đồ 2.1 Khảo sát độ tuổi người dân tham gia vào lĩnh vực Trang 42 KDBĐS hình thành tương lai Biểu đồ 2.2 Khảo sát vai trò cá nhân, tổ chức tham gia vào thị 43 trường BĐS hình thành tương lai Biểu đồ 2.3 Khảo sát nhận thức người dân vài dự án BĐS 44 hình thành tương lai Việt Nam Biểu đồ 2.4 Khảo sát nhận thức người dân số quy định 45 pháp KDBĐS hình thành tương lai Biểu đồ 2.5 Khảo sát nhận thức thực tiễn phát sinh KDBĐS 48 hình thành tương lai Biểu đồ 2.6 Khảo sát nguyên nhân hạn chế tồn 57 thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai DANH MỤC HÌNH Tên hình Trang Hình 1.1 Biểu đồ chu kỳ tăng trưởng ngành bất động sản Hình 2.1 Biến động mức độ quan tâm thị trường BĐS Việt Nam 40 Hình 2.2 Tổng lượng giao dịch hộ chung cư năm 2021 41 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu KDBĐS hoạt động mang đặc thù riêng biệt có ảnh hưởng sâu sắc tới hoạt động kinh tế Sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu sở hữu nhà, cơng trình xây dựng vấn đề “nóng” mang tính cấp thiết tồn xã hội Khi tiến hành nghiên cứu hoạt động KDBĐS tác giả nhận thấy KDBĐS không việc kinh doanh nhà, cơng trình có sẵn mà cịn hoạt động kinh doanh nhà, cơng trình hình thành lai Hoạt động KDBĐS hình thành tương lai mang tính chất, đặc điểm, đặc trưng cụ thể so với ngành nghề khác kinh tế Trong năm gần hoạt động KDBĐS hình thành tương lai có phát triển mạnh mẽ Hoạt động KDBĐS diễn mạnh mẽ với phát triển kinh tế thị trường, nhiên hoạt động tồn nhiều vấn đề đặt mà cần có pháp luật chuyên ngành điều chỉnh để đảm bảo hoạt động KDBĐS diễn quy luật, trật tự, an toàn xã hội Nhận biết tầm quan trọng hoạt động KDBĐS hình thành lai, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Việt Nam nay.” Nhằm mục đích làm sáng tỏ vấn đề quy định pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai từ đảm bảo mơi trường kinh doanh lành mạnh diễn theo quy định pháp luật Tổng quan nghiên cứu Hoạt động KDBĐS hình thành tương lai vấn đề nhận nhiều quan tâm không cá nhân, tổ chức có nhu cầu sở hữu nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai mà cịn theo dõi sát quan nhà nước có thẩm quyền Trong thời gian vừa qua có nhiều đề tài nghiên cứu lĩnh vực KDBĐS như: - Đặng Phước Vinh (2021), “Pháp luật kinh doanh bất động sản thực tiễn thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật – Đại học Huế - Nguyễn Thị Xuân (2014), “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội