LÍ THUYẾT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Mục lục Câu 1: Định giá tài sản (Thẩm định giá) gì? Đặc trưng? Tại cần định giá tài sản kinh tế thị trường? (mục đích việc định giá) Câu 2: Khái niệm tài sản? đặc trưng tài sản? Câu 3: Phân tích khái niệm giá trị thị trường định giá tài sản? Câu 4: Tại phải nghiên cứu quyền chủ thể tài sản trình định giá ? Câu 5: Phân tích khái niệm giá trị tài sản lĩnh vực định giá? Câu 6: Tại nước giới thường hạn chế việc hoạt động độc lập tổ chức định giá nước ngồi lãnh thổ quốc gia ? 10 Câu 7: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản? 11 Câu 8: Các nguyên tắc định giá tài sản? 13 Câu 9: Bất động sản đặc điểm bất động sản? 16 Câu 10: Thị trường BĐS đặc điểm thị trường BĐS? Tại thị trường BĐS dạng thị trường khơng hồn hảo? 19 Câu 11: Cơ sở lí luận, điều kiện áp dụng, kĩ thuật định giá, ưu-nhược điểm phƣơng pháp so sánh? Tại phương pháp so sánh mang tính cư trú? 21 Câu 12: Cơ sở lí luận, điều kiện áp dụng, kĩ thuật định giá, ưu-nhược điểm phƣơng pháp thu nhập? 24 Câu 13: Cơ sở lí luận, điều kiện áp dụng, kĩ thuật định giá, ưu-nhược điểm phƣơng pháp chi phí giảm giá? Tại phương pháp chi phí giảm giá cứu cánh cuối định giá? 26 Câu 14: Cơ sở lí luận, điều kiện áp dụng, kĩ thuật định giá, ưu-nhược điểm phƣơng pháp thặng dƣ? Tại phương pháp thặng dư cần phải có trợ giúp cơng nghệ tính tốn, thơng tin đại? 29 Câu 15: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp? 31 Câu 16: Trình bày phương pháp tài sản thuần? 31 Câu 17: Trình bày phương pháp định giá chứng khoán? 35 Câu 18: Trình bày phương pháp hóa lợi nhuận thuần? 36 Câu 19: Trình bày phương pháp định giá dựa vào PER: 39 Câu 20: Trình bày phương pháp Goodwill? 41 Câu 21: Trình bày phương pháp chiết khấu dòng tiền DCF? 43 Câu 1: Định giá tài sản (Thẩm định giá) gì? Đặc trưng? Tại cần định giá tài sản kinh tế thị trường? (mục đích việc định giá) ❖ Khái niệm: − Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ − Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế => Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Tại thời điểm định ❖ Đặc trưng: − Sai số thẩm định giá - 10% => Mang tính chất xác tương đối − Thẩm định giá hỏi tính chun mơn cao − Giá trị tài sản tính tiền − Đối tượng Thẩm định giá loại tài sản xong chủ yếu bất động sản − Thẩm định giá việc ước tính giá trị tài sản thời điểm định − Thẩm định giá cơng việc xác định cho mục đích định − Thẩm định giá liệu, thông tin sử dụng để định giá giá trị tài sản liên quan cách trực tiếp gián tiếp đến thị trường Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường, Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân cơng,… ❖ Mục đích: Phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho cơng việc định Mục đích định giá định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc Nó phản ánh địi hỏi mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo cho chủ thể công việc hay giao dịch xác định Trong kinh tế thị trường, mục đích định giá tài sản thường là: − Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu + Để giúp cho người bán xác định giá bán chấp nhận + Để giúp cho người mua định giá mua + Để thiết lập sở cho trao đổi tài sản với tài sản khác − Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài tín dụng: + Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay chấp + Để xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản − Xác định giá trị tài sản để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt mức tiền thuê xây dựng điều khoản cho thuê − Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản đầu tư: + Để so sánh với hội đầu tư vào tài sản khác + Để định khả thực đầu tư − Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp: + Để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá thị trường vốn đầu tư + Để xác định giá trị doanh nghiệp + Để mua bán, hợp nhất, lý tài sản cơng ty + Để có phương án xử lý tài sản cải cách DN Nhà nước − Xác định giá trị tài ản nhằm đáp ứng yêu cầu có tính pháp lý: + Để tìm giá trị tính thuế hàng năm tài sản + Để xác định giá trị bồi thường Nhà nước thu hồi tài sản + Để tính thuế tài sản bán để thừa kế + Để tòa án định phân chia tài sản xét xử vụ án + Để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá tài sản công + Để xác định giá sàn phục vụ phát cho tài sản bị tịch thu, xung công quỹ Câu 2: Khái niệm tài sản? đặc trưng tài sản? ❖ Khái niệm: − Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản nguồn lực, kết hoạt động khứ mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý − Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày 31/12/2001: Tài sản nguồn lực doanh nghiệp Kiểm soát dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp − Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản cải vật chất tinh thần gọi chung nguồn lực có giá trị chủ sở hữu ❖ Đặc trưng: − Tài sản tồn dạng vật chất Phi Vật Chất, hữu hình vơ hình song gọi chung nguồn lực − Khái niệm tài sản xác định cho chủ thể định không thiết doanh nghiệp − Có khoản lợi ích mà mang lại cho chủ thể tương lai ❖ Quyền sở hữu quy phạm pháp luật quy định quyền chủ thể tài sản Quyền sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt − Quyền sử dụng quyền khai thác công việc ứng dụng công dụng lợi ích tài sản, Quyền khai thác lợi ích mà tài sản mang lại − Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản − Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu => Để đánh giá mức độ lợi ích mà tài sản mang lại thiết phải xem xét đến quyền chủ thể Câu 3: Phân tích khái niệm giá trị thị trường định giá tài sản? ❖ Khái niệm: giá trị thị trƣờng số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc ❖ Giải thích khái niệm: − Số tiền trao đổi: + Giá trị thị trường đo đếm, tính tốn định lượng đơn vị tiền tệ + Số tiền có nguồn gốc, ước tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản dựa sở khác mà ước tính − Ước tính: số tiền dự báo tốn vào thời điểm giao dịch, khơng phải số tiền quy định từ trước − Thời điểm: giá trị tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác khơng cịn phù hợp − Người bán sẵn sàng bán: + Là người muốn bán tài sản khơng phải người nhiệt tình q mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường + Là người bán tài sản với mức giá tốt thị trường cơng khai sau q trình tiếp thị − Người mua sẵn sàng mua: + Là người muốn mua khơng nhiệt tình q mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà không cần tính đến điều kiện giao dịch thơng thường thị trường + Là người không trả giá cao giá trị thị trường yêu cầu, người mua với giá thấp − Sau q trình cơng khai: có nghĩa tài sản phải giới thiệu, trưng bày cách công khai, nhằm đạt mức giá hợp lý qua trao đổi,mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trường, phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trước thời gian thẩm định giá − Khách quan, hiểu biết không bị ép buộc: + Khách quan: bên mua, bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ phụ thuộc gây mức giá giả tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thơng qua trao đổi bên mua bán độc quyền khách quan + Hiểu biết: bên định mua bán sở thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm tàn tài sản, đặc điểm thị trường thời gian thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết bên hành động thận trọng khơn ngoan lợi ích mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua bán hợp lý thực tế, biểu khôn ngoan hiểu biết người mua người bán hành động phù hợp với thông tin thị trường mà nhận thời điểm + Khơng bị ép buộc: bên không chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán Câu 4: Tại phải nghiên cứu quyền chủ thể tài sản trình định giá ? - Tài sản nguồn lực có giá trị chủ sở hữu Định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định - Quyền chủ thể tài sản quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Khi chủ thể có đầy đủ quyền tài sản chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản - Quyền sở hữu tài sản quy định mặt pháp lý cho phép chủ thể khả khai thác lợi ích từ tài sản Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt: + Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản + Quyền sử dụng quyền khai thác cơng dụng hữu ích tài sản, quyền hưởng lợi ích mà tài sản mang lại + Quyền định đoạt quyền chuyển giao sở hữu trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, … không thực quyền - Quyền chủ thể quy định mặt pháp lý, cho phép chủ thể khả khai thác lợi ích tài sản Các quyền lớn rộng rãi khả khai thác nhiều lợi ích cao Mặt khác định giá tài sản lại việc định giá quyền chủ thể tài sản - Điều chứng tỏ muốn đánh giá cách đắn mức độ lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng (chính việc thẩm định giá) thiết phải xem xét đến quyền chủ thể nói chung quyền sở hữu nói riêng có liên quan đến tài sản cần đánh giá Thêm vào việc phân biệt rõ giới hạn quyền, quyền lợi tạo sở để thẩm định viên xác định giá trị hợp đồng, uy tín kinh doanh, quyền thương mại, quyền kiểm soát Doanh nghiệp VD: mảnh đất địa bàn có điều kiện giống ngoại trừ điểm khác mảnh thứ sử dụng để làm đất nông nghiệp mảnh đất sử dụng thuê rõ ràng quyền sử dụng mảnh đất khác dân đến khác việt sở thẩm định giá hai mảnh đất giá mảnh đất khác Câu 5: Phân tích khái niệm giá trị tài sản lĩnh vực định giá? ❖ Khái niệm: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định ❖ Đặc điểm: − Được đo đơn vị tiền tệ − Xác định thời điểm định − Gắn liền với Chủ thể − Chịu tác động hai nhóm nhân tố: cơng dụng hay thuộc tính hữu ích khả khai thác chủ thể − Tiêu chuẩn đánh giá khoản thu nhập tiền Câu 6: Tại nước giới thường hạn chế việc hoạt động độc lập tổ chức định giá nước ngồi lãnh thổ quốc gia ? − Định giá tài sản cơng việc ước tính Kết định giá thường ý kiến có tính chất tư vấn giao dịch diễn ra, kết khơng phải thực tế chứng minh Để nâng cao độ tin tưởng kết định giá, ước tính giá trị tài sản thiết phải xem xét phân tích cách kỹ lưỡng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị chúng Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản hầu hết mang tính đặc thù địa phương quốc gia Bởi mà tổ chức định giá độc lập khơng có đơn vị liên kết bên quốc gia cơng việc định giá tổ chức gặp nhiều khó khăn thường đưa ý kiến chủ quan sai lệch so với giá trị thực nước sở − Về khả đánh giá công dụng khai thác quyền chủ thể khác quốc gia khác thật khó xác định giá trị tài sản cho chủ thể bên quốc gia nơi tổ chức định giá hoạt động − Cộng thêm yếu tố pháp lý Khi tổ chức định giá từ bên ngồi quốc gia vào quốc gia có tài sản định giá việc trở ngại lớn họ khơng có bên liên kết quốc gia mơi trường pháp lý quốc gia sở Yếu tố pháp lý nhân tố ảnh hưởng mạnh mẽ đến trình định giá tài sản, việc tổ chức định giá độc lập từ bên ngồi khơng cho kết định giá tốt họ khơng thực nắm bắt tình trạng pháp lý quốc gia cách tốt − Các yếu tố mang tính kinh tế quốc gia khác nhau, nhà định giá từ bên ngồi vào quốc gia họ cần phải tìm hiểu thực trạng kinh tế, xu hương sản xuất, tiêu dùng quốc gia khác, điều 10 Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu c) Ƣu điểm − Được sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm phát triển − Là pp thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu − Pp mô lại cách thức phân tích, đánh giá hội đầu tư vào BĐS Vì vậy, có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển BĐS d) Nhƣợc điểm: − Khó khăn việc xác định phương án SDTNVHSD − Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường − Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán − Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền e) Điều kiện áp dụng − Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển khơng phức tạp yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao − Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN − Đối tượng BĐS có phát triển có tiềm để phát triển BĐS thể đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo − Để cao khả ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện đại đánh giá phương án phát triển BĐS Là PP nhà thầu xây dựng, công ty KDBDS sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tư vào BĐS… người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm 30 tiền để cải thiện đại hóa làm cho ngơi nhà có giá trị cao chi phí bỏ Câu 15: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp? Có nhóm yếu tố tác động: Nhóm 1: yếu tố thuộc môi trường kinh doanh: − Môi trường kinh doanh tổng quát − Môi trường kinh tế − Mơi trường trị − Mơi trường văn hóa – xã hội − Môi trường khoa học – công nghệ − Môi trường đặc thù: − Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng − Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp − Mối quan hệ với quan Nhà nước − Quan hệ nội doanh nghiệp Nhóm 2: yếu tố thuộc doanh nghiệp − Hiện trạng tài sản doanh nghiệp − Vị trí kinh doanh − Uy tín kinh doanh − Trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động − Năng lực quản trị kinh doanh Câu 16: Trình bày phương pháp tài sản thuần? a) Cơ sở lý luận − Doanh nghiệp giống loại hàng hóa thơng thường − Sự hoạt động doanh nghiệp dựa lượng Tài sản có thực Những Tài sản diện rõ ràng, cụ thể tồn doanh nghiệp, cấu thành nên thực thể doanh nghiệp − Tài sản Doanh nghiệp hình thành từ vốn đầu tư ban đầu bổ sung trình phát triển SXKD 31 b) Phƣơng pháp xác định − Cách 1: dựa vào bảng CĐKT: Giá trị doanh nghiệp = tổng giá trị tài sản –giá trị khoản nợ mà doanh nghiệp phải trả • Ưu: dễ tính tốn • Nhược: thường lập vào cuối niên độ kế tốn khơng đảm bảo tính thị trường mà ta tiếp cận − Cách 2: dựa vào bảng CĐKT có đánh giá lại tất nghiệp vụ kinh tế phát sinh trình SXKD DN tính đến thời điểm thẩm định − Giá trị thực tế doanh nghiệp không bao gồm : • Giá trị tài sản chấp, góp vốn liên doanh, liên kết tài sản DN • TS khơng cần dùng, ứ đọng chờ lý • Các khoản nợ phải trả có … • Chi phí xây dựng dở dang cơng trình có định hỗn cấp có thẩn quyền trước thời điểm xây dựng • Các khoản đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp khác chuyển cho đối tác theo quy định cấp có thẩm quyền • TS theo cơng trình phúc lợi đầu tư vào nguồn quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi DN nhà cán công nhân viên DN − Căn xác định giá trị thực tế DN • Báo cáo TS để xác định giá trị doanh nghiệp • Số lượng, chất lượng TS kiểm kê phân loại thực tế • Giá trị quyền sử dụng đất, khả sinh lời DN • Số liệu sổ kế tốn DN thời điểm xây dựng giá trị DN • Giá trị thị trường TS tịa thời điểm định giá − Xác định giá trị thực tế tài sản DN: Giá trị thực tế TS xác định đồng VN, TS hạch toán ngoại tệ quy đổi 32 thành đồng VN theo tỷ giá giao dịch bình quân thị trường NHNN công bố thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp • Đối với TS vật đánh giá lại TS mà công ty tiếp tục sử dụng Giá trị thực tế Nguyên giá = TS Chất lƣợng cịn lại (tính theo giá trị thị (của TS thời điểm x trƣờng thời điểm định giá) định giá) • Tài sản tiền mặt, tiền gửi, giấy tờ có giá xác định sau: - Tiền mặt xác định theo biên ký quỹ - Tiền gửi xác định theo số dư đối chiếu xác nhận với ngân hàng nơi DN mở tài khoản - Giấy tờ có giá xác định theo giá giao dịch thị trường khơng có giao dịch xác định theo giá giấy tờ - Các khoản nợ phải thu xác định theo số dư thực tế sổ kế toán sau đối chiếu xử lý - Các khoản chi phí dở dang SXKD đầu tư xây dựng • giá trị tài sản ký cược, kỹ quỹ ngắn hạn dài hạn xác định theo số dư thực tế sổ kế toán - TS vơ hình có xác định theo giá trị cịn lại hạch tốn sổ kế tốn • Giá vốn đầu tư dài hạn DN giá trị quyền sử dụng đất thực theo quy định điều 31 33 NĐ59/2011 Giá trị thực Giá trị thực tế vốn NN = tế DN DN Các khoản nợ phải trả - sử dụng nguồn kinh phí nghiệp (nếu có) Nợ thực tế = Tổng khoản nợ - Các khoản nợ không 33 phải trả phải trả DN phải toán c) Ƣu điểm hạn chế - Ƣu điểm: + Đơn giản, dễ thực hiện, khơng địi hỏi kỹ tính tốn phức tạp + Chỉ giá trị tài sản cụ thể có tính pháp lý rõ ràng cấu thành giá trị Doanh nghiệp + Thích hợp với Doanh nghiệp nhỏ, tài sản vơ hình, việc định giá tài sản khơng địi hỏi kỹ thuật phức tạp, khơng có chiến lược kinh doanh rõ ràng, thiếu để xác định thu nhập tương lai + Thích hợp với doanh nghiệp khơng có hi vọng hoạt động liên tục, doanh nghiệp có nguy phá sản, hoạt động thua lỗ, khó có khả sinh lời tương lai, có khả sinh lời thấp so với giá trị tài sản - Hạn chế: + Doanh nghiệp không coi thực thể, tổ chức tồn cịn hồn chỉnh, phát triển trongn tương lai Doanh nghiệp đánh giá trạng thái tĩnh + Không xây dựng sở thông tin đánh giá triển vọng sinh lời Doanh nghiệp + Bỏ qua phần lớn yếu tố phi vật chất có giá trị thực + Trong nhiều trường hợp, kỹ thuật định giá phức tạp, nên phát sinh số chi phí phải thuê chuyên gia đánh giá tài sản, thời gian kéo dài; Khơng thể loại bỏ hồn tồn tính chủ quan tính giá trị doanh nghiệp; Việc định giá doanh nghiệp dựa vào giá trị sổ sách kế toán, chưa tính giá trị tiềm thương hiệu, phát triển tương lai doanh nghiệp 34 + Phương pháp bị giới hạn trường hợp tài sản doanh nghiệp chủ yếu tài sản vô doanh nghiệp có thương hiệu mạnh, có bí cơng nghệ, ban lãnh đạo doanh nghiệp có lực đội ngũ nhân viên giỏi,… d Điều kiện áp dụng: Phương pháp áp dụng đa số loại hình doanh nghiệp mà tài sản doanh nghiệp chủ yếu tài sản hữu hình Câu 17: Trình bày phương pháp định giá chứng khoán? a) Cơ sở lý luận: Khi xảy khủng hoảng kinh tế, tài tiền tệ, giá cá lại chứng khoán đột ngột tăng đột ngột giảm với tốc độ chóng mặt Giá trị thực chứng khoán phải đánh giá độ lớn khoản thu nhập mà nhà đầu tư chắn nhận từ Doanh nghiệp đó, khơng phải thu nhập có yếu tố đầu chứng khốn b) Cơng thức tính tốn ∑ : giá trị hành Cp : thu nhập từ cổ tức CP năm t : giá trị CP năm n i: tỷ suất hóa n: số năm nhận thu nhập c) Ƣu điểm hạn chế - Ưu điểm: + Phương pháp luận giải giá chứng khốn thị trường có xa so với giá trị thực hay không + Phương pháp phù hợp với quan điểm nhìn nhận đánh giá giá trị doanh nghiệp nhà đầu tư thiểu số 35 + Thích hợp với doanh nghiệp có chứng khốn giao dịch thị trường, xác định phương pháp giá trị tài sản gặp nhiều khó khăn có giá trị tài sản vơ hình đánh giá cao - Hạn chế: + Việc dự báo lợi tức cổ phiếu dễ dàng nhà đầu tư cổ đông thiểu số + Phụ thuộc vào sách phân chia lợi tức cổ phiếu tương lai + Phương pháp mang nặng tính mơ hình d Điều kiện áp dụng VN − PP định giá chứng khoán sử dụng cách tương đối phổ biến VN thực tế phương pháp sử dụng nhiều DN phát hành chứng khoán − Tuy nhiên, để kết pp tương đối xác hạn chế sai số nhà đầu tư cần ý đến: − Độ tin cậy số liệu − Các nhà đầu tư cần quan tâm đến yếu tố tạo nên giá trị vô hình DN (ví dụ: chất lượng sản phẩm, trình độ quản lý, trình độ tay nghề, chất lượng,…) − Các nhà đầu tư cần quan tâm đến yếu tố rủi ro hoạt động cơng ty như: tình hình thị trường, triển vọng cơng ty điều ảnh hưởng lớn đến thời gian hoạt động thời gian chiết khấu công ty Câu 18: Trình bày phương pháp hóa lợi nhuận thuần? a) Cơ sở lý luận Giá trị doanh nghiệp đo độ lớn khoản lợi nhuận mà doanh nghiệp mang lại cho chủ sở hữu suốt thời gian tồn doanh nghiệp b) Cơng thức: Dịng tiền = Dịng tiền - Dịng tiền 36 vào DADT • Dòng tiền vào: khấu hao TSCĐ, Lợi nhuận thuần, giá trị lý TSCĐ, • Dịng tiền ra: chi đầu tư vào TSCĐ TSLĐ − Xác định tỷ lệ chiết khấu: ∑ f(t) : tỷ trọng nguồn vốn loại t tổng số i(t): chi phí sử dụng vốn loại t − Phương pháp xác định: ∑ Trong đó: : giá trị DN : thu nhập năm thứ t : giá trị DN cuối chu kỳ đầu tư i: tỷ suất hóa c Các bƣớc tiến hành Bƣớc 1: • Dự báo dài hạn dịng tiền vào dịng tiền • Dự báo chu kỳ đầu tư n • Dự báo giá trị doanh nghiệp thời điểm cuối chu kỳ Vn Bƣớc 2: xác định tài sản chiết khấu, tài sản xuất lựa chọn nguyên tắc vừa thể yếu tố thời giá tiền tệ vừa tính đến yếu tố rủi ro Bƣớc 3: xác định giá trị dòng tiền 37 • Phương pháp áp dụng phổ biến quốc gia có thị trường chứng khốn phát triển nơi có đầy đủ thơng tin q khứ để nhà đầu tư dự báo tương đối xác tình hình tài rủi ro doanh nghiệp • Việc áp dụng phương pháp Việt Nam tương đối khó khăn doanh nghiệp chưa có thói quen lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn đặc biệt dự báo dòng tiền vào dòng tiền gặp khó khăn số vấn đề sau: • Khó khăn việc lập kế hoạch tạo dòng tiền hoạt động vấn đề tiềm ẩn nhiều rủi ro khó có khả dự báo dịng tiền tăng lên nhiều năm phương pháp thường áp dụng từ đến 10 năm Tuy nhiên Việt Nam dự báo dịng tiền xác đến hai năm việc dự báo khó xác cho năm tiếp • Khó khăn việc đưa kế hoạch chi tiêu vốn dòng tiền vào dòng tiền thường gắn với hoạt kế hoạch chi tiêu vốn Trong năm doanh nghiệp hoạt động hiệu nhà quản trị thường thắt chặt chi tiêu Như giả thiết kế hoạch chi tiêu thay đổi dẫn đến thay đổi giả định dễ dẫn tới thay đổi kết • Rất khó Xác định tỷ lệ chiết khấu tỷ lệ tăng trưởng Mức độ tăng trưởng doanh nghiệp thường thay đổi nhanh, có doanh nghiệp đạt mức độ tăng trưởng trì thời gian lâu dài d Ƣu điểm nhƣợc điểm - Ưu điểm: + Ứng dụng cho doanh nghiệp khơng có nhiều tài sản để khấu hao, khả tích lũy vốn từ khấu hao lợi nhuận để lại không đáng kể; doanh nghiệp khó tìm thấy hội đầu tư + Đóng góp phương pháp cịn bổ sung thuận lợi dự báo tham số Pr (lợi nhuận thuần) - Nhược điểm: 38 + Thiếu điều kiện nêu phương pháp không phù hợp với nhà đầu tư thiểu số nhà đầu tư đa số + Việc điều chỉnh số liệu khứ để rút tính quy luật lợi nhuận tương lai không phù hợp với cách nhìn chiến lược doanh nghiệp + Khó khăn việc xác định tỷ suất hóa tính khơng thực cho t Câu 19: Trình bày phương pháp định giá dựa vào PER: a) Cơ sở lý luận (chỉ số P/E) - Giá chứng khoán chịu tác động nhiều yếu tố khác nhau, giá chứng khốn thường không phản ánh giá trị doanh nghiệp phát hành Nếu thị trường chứng khốn hồn hảo, giá chứng khốn phản ánh cung cầu túy, cố thể sử dụng để ước lượng giá trị doanh nghiệp - Tỷ số giá thị trường thu nhập PER hay P/E quan hệ tỉ lệ giá thị trường chi phí với thu nhập (lợi nhuận sau thuế) chi phí Nó phản ánh để có đồng thu nhập từ chi phí, người đầu tư sẵn sàng trả tiền b) Công thức: PER = PER = Trong đó: giá trị doanh nghiệp lợi nhuận dự kiến hàng năm tỷ số giá lợi nhuận Giá trị doanh nghiệp ước tính theo hệ số di truyền 39 − Chỉ số P/E thấp: • Cổ phiếu đánh giá thấp • Cơng ty gặp vấn đề tài • Cơng ty xuất lợi nhuận đột biến bán tài sản • Cơng ty vùng định chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ − Chỉ số P/E cao: • Chi phí đánh giá cao • Triển vọng cơng ty tương lai tốt • Cơng ty vùng đáy chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ • Lợi nhuận mang tính tạm thời c) Ƣu điểm: − Phương pháp phổ biến, ước lượng nhanh chóng phù hợp với nhu cầu nhà đầu tư để đưa định kịp thời − Có thể phương pháp hiệu thị trường chứng khoán hoạt động ổn định, yếu tố đầu giảm tới mức thấp − Xác định nhanh chóng giá trị doanh nghiệp, phản ánh tương đối xác tín hiệu thị trường ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp − Có thể dùng để đánh giá chi phí trường hợp sáp nhập, mua lại, phát hành cổ phiếu lần đầu công chúng − Là công cụ hiệu để biết giá trị lượng vốn d) Nhƣợc điểm − Thiếu sở lý thuyết rõ ràng, mang nặng tính kinh nghiệm đó, thiếu tính thuyết phục − Tỉ số PER doanh nghiệp khác nhau, số ngành bị sai số nhiều tính giá trị trung bình tỷ số Dựa vào tỷ số PER khơng thể giải thích đồng lợi nhuận doanh nghiệp PER=20, tức trả gấp 20 lần với doanh nghiệp khác, thị trường lại sẵn sàng trả giá tới 30 lần 40 - Phương pháp PER không đưa sở để nhà đầu tư phân tích, đánh giá khả tăng trưởng rủi ro tác động đến giá trị doanh nghiệp − Chỉ phản ánh giá trị e) Thực trạng Việt Nam: − Thống kê thị trường Việt Nam cho thấy Xu hướng dùng P/E để định giá không Nhiều phương pháp khác, nhiên phương pháp áp dụng phổ biến thị trường chứng khoán, chủ yếu: doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân đầu ngành có tên tuổi thị trường − Khó khăn: + Chỉ số P/E Việt Nam khơng thể số trung bình ngành, khơng đại diện toàn hoạt động thị trường + Trên thị trường nước ta chưa có tổ chức đứng thu thập thống kê số liệu ngành như: doanh thu tỷ suất sinh lời trung bình ngành, thống kê P/E trung bình ngành Câu 20: Trình bày phương pháp Goodwill? a) Cơ sở lý luận: − Giá trị doanh nghiệp không bao gồm giá trị tài sản hữu hình mà cịn bao gồm giá trị tài sản vơ hình − Giá trị tài sản vơ hình doanh nghiệp tính giá trị khoản thu nhập tài sản vơ hình tạo ra, tức giá trị khoản siêu lợi nhuận − Lợi thương mại mức chênh lệch lợi nhuận doanh nghiệp thu với mức lợi nhuận thông thường thị trường với lượng tài sản đưa vào doanh nghiệp lợi nhuận siêu ngạch tài sản vơ hình doanh nghiệp tạo b) Phƣơng pháp xác định: 41 ∑ : giá trị DN ANC: giá trị tài sản GW: giá trị tài sản : Lợi nhuận năm t : giá trị tài sane đưa vào kinh doanh r: TSLN “bình thường” TS đưa vào kinh doanh r : lợi nhuận bình thường TS năm t : siêu lợi nhuận năm t c) Lợi thƣơng hiệu: - Sự trung thành thương hiệu làm cho khách hàng tiếp tục mua - Giá cao cấp (dựa thương hiệu) cho phép doanh nghiệp có lãi cao - Thương hiệu mạnh tạo tín nhiệm thuận lợi cho việc giới thiệu thêm sản phẩm - Thương hiệu mạnh cho phép giá trị chi phí cao hơn, lợi ích nhiều - Thương hiệu mạnh lợi có giá trị rõ ràng bền vững d) Ƣu điểm hạn chế: - Ưu điểm: + Là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp bao gồm giá trị tài sản vơ hình + Từ cơng thức tính, ta thấy phương pháp tính toán GW tạo lợi bù trừ sai sót xảy Vì giá trị tài sản đánh giá cao lên làm giảm giá trị GW Ngược lại, đánh giá thấp giá trị ccas tài sản bù đắp phần giá trị tăng lên GW - Hạn chế: 42 + Lập luận siêu lợi nhuận thiếu sở để dự báo thời hạn (n) thiếu để xây dựng giả thuyết lợi nhuận tương lai + GW có biên độ dao động lớn trước thay đổi nhỏ r + Khó khăn ước lượng tỷ suất hóa (i) chu kỳ đầu tư (n) Bên cạnh việc dự báo thêm dịng tiền vào như: KHTSCĐ, lợi nhuận thuần, vốn đầu tư lại làm phức tạp thêm vấn đề + Đối với doanh nghiệp nhỏ khơng có dấu chiến lược kinh doanh chiến lược kinh doanh khơng rõ ràng phương pháp này, chừng mực đó, nói cịn nhiều tính lý thuyết + Phương pháp hóa dịng tiền địi hỏi người đánh giá phải có lực chuyển mơn tài ba lĩnh vực thẩm định dự án đầu tư có Câu 21: Trình bày phương pháp chiết khấu dịng tiền DCF? a Cơ sở lý luận: Là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp dựa quan điểm nhà đầu tư đa số: - Theo quan điểm nhà đầu tư đa số, mua doanh nghiệp giống việc đổi lấy dự án triển khai, hội để sau nhà đầu tư sau nắm quyền kiểm sốt cịn điều khiển dự án - Đối với nhà đầu tư đa số, giá trị doanh nghiệp đo giá trị dịng tiền tương lai b Cơng thức: ∑ Trong đó: khoản thu năm t giá trị cuối phát sinh vào năm n (1) Phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn chủ (FCFE) 43 ∑ Trong đó: giá trị doanh nghiệp chủ sở hữu dòng tiền vốn chủ năm thứ t n: số năm mang lại dịng tiền Có: Dịng tiền vào FCFE = chủ sở hữu - [EBIT.(1-Thuế suất) - Lãi vay = + Khấu hao TSCĐ + Vay nợ Dòng tiền chủ sở hữu (Chi đầu tư vào TSCĐ + - Thay đổi VLĐ + Trả nợ gốc mới] cũ) (Thay đổi VLĐ xác định chênh lệch VLĐ cuối kỳ đầu kỳ) Tổng quát: FCFE = Lợi nhuận + Khấu hao - Các khoản chi vốn - Chênh lệch VLĐ - Các khoản trả nợ gốc cũ + Các khoản nợ phát hành (2) Phương pháp chiết khấu dòng tiền doanh nghiệp (FCFF) c Ƣu điểm - Tiếp cận vấn đề quan điểm nhà đầu tư đa số - Giá trị doanh nghiệp mức giá cao mà nhà đầu tư bỏ thầu - Cho phép giải thích giá trị doanh nghiệp thay đổi lớn tùy theo tính tốn nhà đầu tư - Chỉ sở để nhà đầu tư tùy ý mà phát triển ý tưởng sở hữu doanh nghiệp - Quan niệm dòng tiền tránh việc điều chỉnh số liệu kế tốn cho phản ánh thời điểm phát sinh khoản tiền 44