VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ================= NGUYỄN HỒNG GIANG TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GĨP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐƠ THỊ HÀ NỢI LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC Hà Nội - 2023 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ================ NGUYỄN HỒNG GIANG TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GĨP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐƠ THỊ HÀ NỢI Chun ngành: Xã hội học Mã số: 931 03 01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS TRỊNH DUY LUÂN Hà Nội - 2023 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học hướng dẫn GS.TS Trịnh Duy Luân Các thông tin, số liệu, kết nêu luận án trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận án Nguyễn Hồng Giang i LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu nghiêm túc, tơi hồn thành luận án tiến sĩ xã hội học “Tiếp cận sở hữu hộ chung cư vay trả góp cư dân trẻ thị Hà Nội” Để hồn thành luận án này, tác giả luận án xin bày tỏ trân trọng, yêu quý biết ơn sâu sắc GS.TS.Trịnh Duy Luân trực tiếp hướng dẫn, rõ hướng đắn, tạo động lực, tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập hồn thiện luận án Tơi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám đốc, phòng Đào tạo, Khoa Xã hội học, Tâm lý học Công tác xã hội; thầy cô Học viện Khoa học xã hội tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ, động viên suốt q trình học tập hồn thành luận án Tôi xin trân trọng cảm ơn trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, nơi công tác ủng hộ, tạo điều kiện thuận lợi cho suốt trình học tập thực luận án Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình bố mẹ ln nguồn sức mạnh tinh thần, chỗ dựa để nỗ lực đến ngày hôm Tác giả luận án Nguyễn Hồng Giang ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 18 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 18 1.1 Các cơng trình nghiên cứu nước 18 1.1.1 Nghiên cứu sách nhà chiều cạnh xã hội có liên quan 18 1.1.2 Những chiều cạnh xã hội vấn đề nhà đô thị nước phát triển 24 1.1.3 Chính sách nhà cho người thu nhập thấp nước phát triển 26 1.1.4 Chính sách nhà cho người thu nhập thấp Đông Nam Á 29 1.2 Các cơng trình nghiên cứu nước 30 1.2.1 Một số chiều cạnh xã hội vấn đề nhà 30 1.2.2 Các nghiên cứu liên quan đến Nhà xã hội 34 1.2.3 Lược sử nhà sách nhà Hà Nội 38 1.3 Thực trạng nghiên cứu vấn đề liên quan đến nhà giá hợp lý 43 1.3.1 Nghiên cứu nhà giá hợp lý nhà cho người thu nhập thấp 43 1.3.2 Một số kinh nghiệm quốc tế lĩnh vực sách nhà cho người thu nhập thấp 44 Tiểu kết chương 49 Chương 51 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA LUẬN ÁN 51 2.1 Một số khái niệm 51 2.1.1 Tiếp cận sở hữu CHCC 51 2.1.2 Một số thuật ngữ văn sách nhà 57 2.1.3 Các khái niệm phân loại nhà 58 2.2 Một số lý thuyết sử dụng luận án 59 2.2.1 Lý thuyết lối sống đô thị 59 2.2.2 Lý thuyết phân tầng xã hội tiếp cận sở hữu Nhà .61 2.2.3 Lý thuyết Lựa chọn hợp lý 65 2.2.4 Lý thuyết cư trú trách biệt 69 2.3 Cơ sở thực tế: Chính sách phát triển nhà địa bàn, mẫu nghiên cứu Hà Nội 70 2.3.1 Chính sách gói tín dụng hỗ trợ mua nhà trả góp nhà nước gần 70 iii 2.3.2 Địa bàn Hà Nội ba khu chung cư nghiên cứu 72 2.4 Đặc điểm nhân xã hội cư dân khu chung cư Hà Nội .80 2.4.1 Cấu trúc hộ gia đình, giới tính, nguồn gốc cư trú 80 2.4.2 Thực trạng nhà trước sở hữu hộ 81 2.4.3 Trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập 82 Tiểu kết chương 84 Chương 3: 85 THỰC TRẠNG TIẾP CẬN CĂN HỢ CHUNG CƯ TRẢ GĨP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI 85 3.1 Tiếp cận sách nhà ở, sách tín dụng, chương trình hỗ trợ nhà nước với dự án CHCC 85 3.1.1 Một số sách nhà ở, chương trình hỗ trợ nhà nước với dự án CHCC 85 3.1.2 Một số dự báo, định hướng phát triển nhà Hà nội đến năm 2030 89 3.2 Tiếp cận thơng tin nhóm cư dân trẻ có nhu cầu nhà .91 3.2.1 Tiếp cận thông tin CHCC vay trả góp cư dân trẻ thị 92 3.2.2 Tiếp cận nguồn tin tư vấn, sách mua CHCC vay trả góp 98 3.3 Tiếp cận nguồn vốn vay mua CHCC cư dân trẻ 104 3.3.1 Các nguồn vốn vay mua CHCC .104 3.3.2 Tiếp cận gói vay theo nhóm nghề nghiệp 108 3.3.3 Tiếp cận gói vay theo nhóm thu nhập HGĐ 112 3.3.4 Tiếp cận nguồn vốn vay theo khu chung cư 115 3.3.5 Tiếp cận gói vay theo hình thức sở hữu CHCC .117 3.3.6 Thời gian tiếp cận tới khoản vay trả góp .118 3.4 Các yếu tố tác động tới định lựa chọn mua CHCC 123 3.4.1 Mức sống, hay mức thu nhập hộ gia đình 123 3.4.2 Giá cả, khoản vay điều kiện tài gia đình 125 3.4.3 Yếu tố xã hội: An cư để lạc nghiệp 127 3.4.4 Những tiêu chí cư dân ưu tiên chọn mua CHCC 127 Tiểu kết chương 130 Chương 4: 131 THỰC TRẠNG SỞ HỮU VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ CĂN HỢ CHUNG CƯ 131 VAY TRẢ GĨP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI 131 4.1 Đặc điểm sở hữu CHCC thuận lợi, khó khăn 131 iv 4.1.1 Đặc điểm sở hữu CHCC 131 4.1.2 Những thuận lợi sở hữu CHCC 138 4.1.3 Những hạn chế quyền sở hữu CHCC mua trả góp 142 4.2 Đánh giá cư dân trẻ đô thị thực trạng tiếp cận sở hữu CHCC vay trả góp 144 4.2.1 Đánh giá cư dân tiếp cận thơng tin, tư vấn, sách 144 4.2.2 Đánh giá cư dân sách hỗ trợ tín dụng sở hữu CHCC vay trả góp 147 4.3 Đánh giá cư dân điều kiện sống Khu 150 4.3.1 Đánh giá cư dân điều kiện sống hộ 150 4.3.2 Đánh giá cư dân quan hệ xã hội khu 154 4.3.3 Đánh giá lựa chọn cư dân với dịch vụ khu 156 4.3.4 Đánh giá cư dân vấn đề quản lý khu chung cư 160 Tiểu kết chương 165 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHI 168 KẾT LUẬN 168 KHUYẾN NGHỊ 171 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 175 v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Mô tả mẫu nghiên cứu cứu định lượng…………………………… ……14 Bảng 2.1: Kế hoạch phát triển nhà hàng năm thành phố Hà Nội, giai đoạn 2021 – 2025………… ……………………………………………………………74 Bảng 2.2 : Nhóm tuổi người trả lời 80 Bảng 2.3 : Một số đặc điểm người mua CHCC 81 Bảng 2.4 : Tình trạng nhà người dân trước mua CHCC 81 Bảng 2.5 : Trình độ học vấn, nghề nghiệp TNBQ người mua CHCC 82 Bảng 3.1: Tiếp cận nguồn thông tin để mua hộ cư dân khu nhà ở… 93 Bảng 3.2 Tiếp cận nguồn thông tin theo nhóm nghề nghiệp…………… ….96 Bảng 3.3: Tiếp cận nguồn tư vấn để mua hộ cư dân khu nhà 98 Bảng 3.4: Nhóm nghề nghiệp với khả tiếp cận với nguồn tư vấn mua CHCC 101 Bảng 3.5: Tương quan hình thức sở hữu với khả tiếp cận nguồn thông tin tiếp cận mua CHCC (%) 103 Bảng 3.6: Các nguồn vốn vay mua CHCC 105 Bảng 3.7: Tiếp cận nguồn vốn vay theo nhóm nghề nghiệp 107 Bảng 3.8 : Tiếp cận gói vay theo nhóm nghề nghiệp HGĐ 110 Bảng 3.9: Tiếp cận gói vay theo thu nhập HGĐ 113 Bảng 3.10 : Tiếp cận nguồn vốn vay theo khu chung cư 116 Bảng 3.11: Tiếp cận gói vay mua CHCC, theo hình thức sở hữu 118 Bảng 3.12: Những khó khăn để hồn thiện hồ sơ vay trả góp CHCC theo nhóm nghề nghiệp 122 Bảng 3.13: Mức thu nhập hộ gia đình với lý mua CHCC 125 Bảng 3.14: Lý định mua hộ cư dân khu nhà khảo sát 126 Bảng 3.15: Các tiêu chí cư dân ưu tiên chọn mua CHCC khu nhà 128 Bảng 4.1: Cấu trúc hộ mua trả góp 03 khu chung cư 133 Bảng 4.2: Hình thức tiếp cận sở hữu CHCC 134 Bảng 4.3: Các hình thức sở hữu hộ khu nhà chung cư 134 vi Bảng 4.4: Các hình thức sở hữu hộ theo nghề nghiệp chủ hộ 135 Bảng 4.5: Các hình thức sở hữu hộ theo mức thu nhập 136 Bảng 4.6: Các hình thức sở hữu hộ lý định mua 137 Bảng 4.7: Thời gian hoàn thành cấp chứng nhận khu nhà 141 Bảng 4.8: Mức độ tiếp cận gói vay ngân hàng theo nhóm thu nhập .144 Bảng 4.9: Mục đích sở hữu hộ cư dân khu nhà khảo sát .146 Bảng 4.10: Mức độ hài lịng cư dân mơi trường (quan hệ) xã hội khu 154 Bảng 4.11: Cách thức cư dân phản ánh vấn đề xúc khu ở…….… 163 vii DANH MỤC BIỂU/HỘP Biểu đồ 2.1: Nơi cư dân trước sở hữu CHCC 82 Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ cư dân vay mua CHCC 03 KCC (N=407) 105 Biểu đồ 3.2: Tỷ lệ hộ GĐ sử dụng gói vay sách hỗ trợ mua CHCC 109 Biểu đồ 3.3: Thời gian hồn thiện hồ sơ vay trả góp CHCC 119 Biểu đồ 3.4: Những khó khăn làm thủ tục vay trả góp CHCC 120 Biểu đồ 3.5: Lý định mua CHCC 126 Biểu đồ 3.6: Tiêu chí lựa chọn mua CHCC .127 Biểu đồ 1: Cơ cấu hộ theo diện tích khu 132 Biểu đồ 4.2: Tỷ lệ người dân lựa chọn mua trả góp CHCC 147 Biểu đồ 4.3: Ý kiến cư dân thời gian trả gói vay mua CHCC .149 Biểu đồ 4 Tiêu chí lựa chọn khu cư dân 151 Biểu đồ Điều cư dân e ngại lựa chọn khu 152 Biểu đồ Tỷ lệ lựa chọn nơi gửi trẻ cư dân khu .157 Biểu đồ Tỷ lệ lựa chọn trường học cho trẻ cư dân khu 157 Biểu đồ 4.8 Lựa chọn nơi khám chữa bệnh cư dân 158 Biểu đồ 4.9 Lựa chọn cư dân nơi mua nhu yếu phẩm hàng ngày .159 Biểu đồ 4.10 Tỷ lệ đánh giá cư dân trục trặc kỹ thuật khu 160 Biểu đồ 4.11 Đánh giá cư dân vai trò Ban quản trị 161 Biểu đồ 4.12 Ý kiến cư dân dịch vụ thiếu khu 162 Biểu đồ 4.13 Thời gian dự định tiếp tục khu thời gian tới 165 viii