So sánh 1 – 3 quy định pháp luật của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và phân tích, bình luận

So sánh 1 – 3 quy định pháp luật của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và phân tích, bình luậnLuật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) đã đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thể hơn so với trước về quyền kinh doanh bất động sản đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn hình thành trong tương lai.

Đề kiểm tra: Anh chị hãy: So sánh 1 – 3 quy định pháp luật của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và phân tích, bình luận.

1 So sánh quy định về đưa Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) đã đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thể hơn so với trước về quyền kinh doanh bất động sản đối với bất động sản hình thành trong tương lai Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất

động sản 2006

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) Điều 6 Các loại bất động

sản được đưa vào kinh

doanh

1 Các loại bất động sản được

đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình

xây dựng theo quy định của

pháp luật về xây dựng;

b) Quyền sử dụng đất được

tham gia thị trường bất động

sản theo quy định của pháp

luật về đất đai;

c) Các loại bất động sản khác

theo quy định của pháp luật

Điều 5 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

1 Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

2 Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

3 Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4 Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất

Luật không quy định kinh doanh quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai Có nhiều loại nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, chẳng hạn như đối với nhà đất ở là bất động sản chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường Nhà đất ở

có nhiều loại, nhưng nhìn chung được chia thành hai loại chủ yếu là nhà đất ở thương mại và nhà ở xã hội: nhà đất ở thương mại là nhà ở

do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường Nhà ở xã hội là nhà ở

do Nhà nước hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư

xây dựng cho các đối tượng có thu nhập thấp ở đô thị được mua, thuê mua (chủ yếu nhằm thực hiện chính sách xã hội); loại nhà ở này, chủ đầu tư chỉ được bán theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Tương tự như vậy, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng có nhiều loại: công trình xây dựng trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, các doanh nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa… Các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà, công trình xây dựng trên đất và thực hiện các giao dịch Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật để thu lợi nhuận

2 Muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh.

Bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo

vệ quyền, lợi ích của bên mua nhà Vấn đề đã trả tiền rồi nhưng đến hạn lại không nhận được nhà do bên bán không hoàn thành xong việc xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây nhà nhưng không đáp ứng được các yêu cầu nên chưa được nghiệm thu là tình huống người mua nhà thường mắc phải Chính vì vậy, pháp luật đã quy định những đièu kiện

để có thể mua bán, cho thuê đối với nhà ở hình thành trong tương lai Khác với trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) tại Điều 56 đã bổ sung quy định chủ đầu

tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết

Trong trường hợp bán dự án bất động sản hình thành trong tương lai (ví dụ nhà chung cư), bên chủ đầu tư phải đảm bảo đầy đủ các yếu tố cân thiết như (1) pháp lý của dự án có đảm bảo hay không; (2) có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà nước ở cấp tình; (3) Có ngân hàng đủ điều kiện bảo lãnh trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không Các yếu tố kể trên đều rất quan

trọng đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai Theo quy định tại tại Luật Kinh doanh bất động sản năm thì nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Theo quy định Luật Nhà ở năm, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Có thể thấy tại thời điểm bên mua tham gia mua nhà thì nhà chưa được hình thành một cách hiện hữu Những rủi ro có thể xảy ra đối với bên mua nếu trong trường hợp bên chủ đầu tư không thể giao nhà hoặc không có nhà để giao theo đúng hạn Việc bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là căn cứ quan trọng, trực tiếp bảo vệ cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai

Do vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) dã đưa thêm quy định bảo lãnh là vô cùng cần thiết

và quan trọng, nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các chủ đầu tư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng

3 Quy định điều kiện kinh doanh bất động sản

Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định, từ ngày 01/07/2015, vốn pháp định phải có 20 tỷ VND mới được thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trước đó, mức vốn pháp định chỉ quy định là 06 tỷ VND tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ Quy định này đã bộc lộ nhiều hạn chế:

- Mức vốn 06 tỷ VND là quá thấp, không phù hợp với tình hình kinh

tế tại Việt Nam Do vậy, phần lớn doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính yếu kém nên phải phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng để đầu tư, kinh doanh bất động sản, vừa gây rủi ro lớn cho

hệ thống ngân hàng, vừa làm tăng chi phí giá cả bất động sản tại Việt Nam (do phải gánh lãi suất tính vào chi phí đầu vào của doanh nghiệp);

- Mức vốn pháp định quá thấp nên nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn chủ yếu từ bán bất động sản “trên giấy” để có tiền làm dự

án, gây rủi ro cho người mua Đây được xem là nguyên nhân chính làm phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp, cùng với các vụ lừa đảo, vi phạm pháp luật xảy ra nhiều trên thị trường bất động sản thời gian qua, gián tiếp làm sụt giảm niềm tin của người mua

vào thị trường bất động sản, làm chậm quá trình phục hồi của thị trường bất động sản so với tình hình chung của thế giới (thị trường bất động sản Hoa Kỳ và Việt Nam cũng đều bước vào thời

kỳ bị suy thoái từ năm 2008, nhưng đến năm 2011 thì thị trường bất động sản Hoa Kỳ đã phục hồi, trong khi thị trường bất động sản Việt Nam đến thời điểm 2015 vẫn chỉ dừng lại ở… có dấu hiệu phục hồi)

Do vậy, Việc nâng mức vốn pháp định lên 20 tỷ VND để kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ đem lại hai đảm bảo quan trọng cho thị trường bất động sản: Thứ nhất, Loại bỏ một bộ phận nhà đầu tư nhỏ lẻ, yếu kém năng lực tài chính gia nhập thị trường bất động sản, từng bước lành mạnh hoá thị trường bất động sản Việt Nam; Thứ hai, Đảm bảo tính ổn định của mức vốn tối thiểu 20 tỷ VND trong thời gian dài do quy định về vốn pháp định đã chính thức được luật hoá, thay vì được quy định tại Nghị định

số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ như trước đây Qua đó, sẽ giúp nhà đầu tư an tâm hoạt động kinh doanh bất động sản, hạn chế được các xáo trộn không cần thiết trên thị trường bất động sản

Tuy nhiên, kể từ ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực (ngày 01/01/2021) thì khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm

2014 được sửa đổi như sau:“1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động

sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung

là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, từ ngày 01/01/2021, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thành lập không bị ràng buộc về vốn pháp định, không bắt buộc phải đăng ký vốn điều lệ từ 20 tỷ đồng trở lên