1 Mở Đầu Tính cấp thiết đề tài Tõ nỊn kinh tÕ cđa níc ta bíc vµo công đổi mới, nhiều loại thị trờng đà hình thành phát triển, chúng đà góp phần thúc đẩy kinh tÕ - x· héi cã nh÷ng tiÕn bé râ rệt mặt chất lợng Thị trờng bất động sản (TTBĐS) loại thị trờng Tuy hình thành nhng TTBĐS đà bớc góp phần tăng cờng hiệu đầu t kinh doanh sử dụng đất đai, nhà xởng cải thiện điều kiện sống nhân dân, Chính thị trờng đà bớc đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trình đổi phát triển kinh tế - xà hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nớc Tuy nhiên, TTBĐS nớc ta giai đoạn đầu, sơ khai nên tồn nhiều hạn chế khiếm khuyết hoạt động thị trờng lẫn công tác quản lý Nhà nớc Thực tế cho thấy, bên cạnh thị trờng quy, hoạt động thị trờng phi quy đà "nổi lên" nh thách thức công tác quản lý nhà nớc (QLNN) lĩnh vực toàn xà hội; thị trờng phi thức nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ công xà hội, loạt tợng tiêu cực nh tham nhũng, rửa tiền Hơn nữa, kinh Hơn nữa, kinh tế nớc ta hớng tới tăng trởng, xóa đói, giảm nghèo công xà hội Do đó, việc tăng cờng QLNN để hạn chế tiêu cực, đa TTBĐS phát triển hớng đà xuất nh đòi hỏi thiết Thành Hå ChÝ Minh (TP.HCM) lµ mét thµnh cã quy mô lớn nớc với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện dân số trung bình 5.630.192 ngời [13, tr 24-27] TP.HCM giữ vai trò quan trọng trình phát triển kinh tÕ cđa khu vùc Nam Bé cịng nh c¶ níc đợc xem "hạt nhân" kinh tế vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nớc Hiện nay, TP.HCM, trớc sức ép phát triển kinh tế, mở cửa héi nhËp, ®· xt hiƯn nhiỊu vÊn ®Ị vỊ gia tăng dân số học, việc làm, nhà ở, "tác nhân" làm cho TTBĐS bớc đợc hình thành phát triển Thật vậy, dân c đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất tất yếu tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển Tuy nhiên, công tác quản lý sử dụng đất đai nh hoạt động TTBĐS thức nhiều yếu Các văn pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng Hệ thống quan QLNN lĩnh vực nhiều bất cập Khi thực giao dịch BĐS thức gặp nhiều khó khăn thủ tục rờm rà chi phí cao Thông tin thị trờng bất đối xứng nên thờng gây "cơn sốt" nhà, đất Các đơn vị đầu t kinh doanh nhà, đất, BĐS địa bàn TP.HCM yếu Tất tồn cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" Nhà nớc để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành phát triển thị trờng bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" nh Văn kiện Đại hội Đảng IX đà rõ [20, tr 32; 101], từ tạo điều kiện cho TTBĐS nh kinh tế thị trờng TP.HCM phát triển bền vững Với lý đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà nớc thị trờng bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Từ kinh tế thị trờng đợc hình thành phát triển nớc ta, Đảng Nhà nớc đà có nhiều chủ trơng, sách vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời có nhiều nhà khoa học QLNN nghiên cứu TTBĐS Trong đó, số công trình tiêu biểu liên quan tới đề tài nh: - Sách chuyên khảo: "Thị trờng bất động sản vấn đề lý luận thực tiƠn ë ViƯt Nam" cđa PGS.TS Th¸i B¸ CÈn, ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003 - Đề án: "Hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam" Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ơng, năm 2001 - Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học giải pháp hình thành thị trờng bất động sản Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000 Nhìn chung, công trình đà tập trung giải vấn đề chủ trơng, sách tầm vĩ mô lĩnh vực BĐS phạm vi toàn quốc Thêm vào đó, công trình chủ yếu nghiên cứu TTBĐS, cha sâu nghiên cứu cách hệ thống QLNN loại thị trờng quan trọng Đối với TP.HCM, cha có công trình trực tiếp nghiên cứu tác động QLNN hình thành, hoạt động phát triển TTBĐS cách đầy đủ, có hệ thèng tõ lý ln ®Õn thùc tiƠn Mơc ®Ých, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn từ việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn TTBĐS nh công tác QLNN TTBĐS để từ tìm số giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN thị trờng này, nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xà hội TP.HCM Ngoài ra, luận văn góp phần làm rõ sở lý luận thực tiễn TTBĐS mối quan hệ công tác QLNN với hình thành, phát triển TTBĐS kinh tế thị trờng Để thực mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu luận văn là: - Luận giải, làm rõ sở lý luận TTBĐS QLNN TTBĐS kinh tế thị trờng Phân tích vai trò, chức nội dung QLNN TTBĐS - Đánh giá thực trạng QLNN TTBĐS địa bàn TP.HCM - Đề xuất số phơng hớng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN TTBĐS TP.HCM thời gian tới 4 Đối tợng phạm vi nghiên cứu Đối tợng nghiên cứu đề tài QLNN TTBĐS, bao gồm từ thể chế, sách, tổ chức quản lý, phơng thức tác động Nhà nớc TTBĐS Đề tài luận văn vấn đề mới, rộng phức tạp; khuôn khổ có hạn nên luận văn tập trung làm rõ nội dung TTBĐS đô thị, QLNN TTBĐS địa bàn TP.HCM số phơng hớng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu số yếu tố BĐS đô thị gồm: nhà ở, ®Êt ë, chun qun sư dơng ®Êt, hai thị trờng nhánh thị trờng nhà thị trờng đất TP.HCM Việc phân tích, đánh giá TTBĐS QLNN TTBĐS TP.HCM chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau thực Luật Đất đai sửa đổi năm 1993 đến nay; từ đề xuất số giải pháp đổi lĩnh vực tới năm 2010 TP.HCM Cơ sở lý luận phơng pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài dựa phơng pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm, đờng lối Đảng, sách pháp luật Nhà nớc vấn đề đất đai, BĐS, TTBĐS Trên sở đó, tác giả sử dụng phơng pháp nghiên cứu nh tổng hợp, phân tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn; phơng pháp lấy ý kiến chuyên gia Đóng góp luận văn - Hệ thống hóa vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản (HHBĐS), TTBĐS QLNN thị trờng - Đánh giá thực trạng TTBĐS QLNN TTBĐS địa bàn TP.HCM - Trên sở kết quả, hạn chế nguyên nhân, để từ đề xuất số phơng hớng giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi công tác QLNN TTBĐS TP.HCM năm tới - Kết nghiên cứu luận văn làm tài liệu tham khảo cho nhà hoạch định, quản lý điều hành sách thành phố, nhà nghiên cứu ngời quan tâm tới TTBĐS nh công tác QLNN thị trờng Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chơng, tiết Chơng CƠ Sở Lý Luận Của Quản Lý Nhà Nớc Đối Với Thị Trờng Bất Động Sản TRONG CƠ Chế Thị Trờng Việt NAM 1.1 Bất Động Sản Và Thị Trờng Bất Động Sản 1.1.1 Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trng a) Khái niệm bất động sản Trong xà hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản bao gồm tài sản thiên nhiên "ban tặng" tài sản ngời tạo qua hệ Các tài sản đầu vào sản xuất hàng hóa Trong trình sử dụng, quản lý nguồn tài sản ngời ta phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng quản lý Hiện nay, hầu hết quốc gia, ngời ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản động sản Động sản tài sản di chuyển dễ dàng BĐS đợc hiểu loại tài sản không di dời đợc, khó di dời; phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định BĐS phạm trù kinh tế gắn liền với sản xuất xà hội, hình thành phát sinh trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung Nh vậy, phạm trù kinh tế xuất từ lâu nhng khái niệm BĐS đợc sử dụng cha lâu phát triển, hoàn thiện, đặc biệt Việt Nam Theo Điều 181, Bộ luật Dân nớc Cộng hòa xà hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 BĐS tài sản không di, dời đợc, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Trong ®êi sèng x· héi, mơc ®Ých sư dơng B§S sÏ thay đổi theo biến đổi nhu cầu sử dụng chủ thể Sự thay đổi diễn thông qua hoạt động đầu t chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoạt động đầu t chủ thể đà đợc sang nhợng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS Hoạt động đà biến đặc trng "tĩnh" BĐS thành hàng hóa để vận động trao đổi, giao dịch thị trờng hình thành đặc trng "động" tài sản BĐS Nó đợc biểu qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng chủ thể tham gia thị trờng đặc biệt: TTBĐS b) Hàng hóa bất động sản đặc trng Không phải BĐS trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS) Do vậy, số BĐS trở thành hàng hóa điều kiện trở thành hàng hóa BĐS phải có khả giao dịch thị trờng không bị pháp luật cấm nớc ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình kiến trúc tài sản khác theo luật định Tuy nhiên, luận văn sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS đô thị quyền sử dụng đất nhà hai loại thị trờng mà chúng tạo thị trờng quyền sử dụng đất thị trờng nhà đô thị Hàng hóa bất động sản có đặc trng sau: Một là, HHBĐS di dời đợc khó di dời Đặc điểm BĐS gắn liền với đất đai, với điểm cố định không gian với địa kinh tế, địa trị xác định Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên bị giới hạn không gian, diện tích ®Êt cđa mét qc gia thêng rÊt khã thay ®ỉi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế Đặc điểm ảnh hởng lớn tới cung, cầu, giao dịch giá TTBĐS Giá trị HHBĐS xây dựng đất trớc hết giá trị sử dụng công trình xây dựng Song, giá trị sử dụng giá trị công trình nhà ë, nhµ lµm viƯc, vËt kiÕn tróc kinh tÕ thị trờng phụ thuộc vào lợi vị trí địa kinh tế, địa trị đất xây dựng công trình đó, xuất tình trạng công trình nh nhng giá trị HHBĐS lại có chênh lệch lớn có vị trí địa lý thuận lợi khác Đây điều thể tính vị trí, tính cá biệt tính khan BĐS mà ngời mua, ngời bán loại hàng hóa chấp nhận giá giao dịch Ngoài ra, HHBĐS không di dời đợc nên giao dịch thị trờng thờng đợc thể qua hồ sơ trạng Bộ hồ sơ mô tả vị trí, diện tích, biểu thay đổi chủ sư dơng, sù biÕn ®éng vỊ diƯn tÝch, biĨu hiƯn nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí , nói đối tợng giao dịch TTBĐS, "thay mặt" cho HHBĐS Tuy nhiên, HHBĐS có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhng nhu cầu ngời ta mua bán nên dễ tạo thành TTBĐS phi quy đầy phức tạp bất trắc Hai là, HHBĐS thờng có giá trị lớn giá HHBĐS giao dịch nớc ta chủ yếu đất đai, nhà Những loại hàng hóa có giá trị lớn giá chúng loại tài sản hữu hạn, hữu ích nên ngời thờng có xu hớng tích trữ đầu BĐS Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó biến động bất thờng tác động tới giao dịch TTBĐS Đặc điểm làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xà hội sâu sắc, gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn trị rối ren xà hội Ba là, HHBĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật chế, sách Nhà nớc HHBĐS đợc hình thành từ tài nguyên đất - hàng hóa đặc biệt nguồn lực lớn để phát triển đất nớc, mà Nhà nớc lại can thiệp nhiều vào khâu nh: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân c, khu c«ng nghiƯp (KCN), khu chÕ xt (KCX), khu c«ng nghƯ cao (KCNC) Hơn nữa, kinh), việc xác lập quyền bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS Hơn nữa, kinh Những tác động làm cho TTBĐS thị trờng "không hoàn hảo" điển hình Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hởng lớn yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xà hội BĐS liên quan Các yếu tố thờng ảnh hởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hàng hóa thị trờng thông thờng khác Thật vậy, nhu cầu quan hệ mua bán BĐS chịu tác động lớn từ yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu ngời dân kiếm sống buôn bán nhỏ đất đai, nhà cửa mặt đờng có giá, họ sống theo lối sống công nghiệp hộ đại, biệt thự, nhà tiện nghi có u Hơn nữa, kinh), yếu tố tâm lý xà hội, tín ngỡng, tôn giáo chi phối mạnh mẽ lĩnh vực Các yếu tố làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều làm cho hiệu TTBĐS giảm Thêm nữa, BĐS chịu ảnh hởng lẫn lớn, giá HHBĐS bị chi phối BĐS khác Điều minh chứng qua việc giá BĐS tăng vọt Nhà nớc nhà đầu t khác xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật (đờng sá, cầu Hơn nữa, kinh), hạ tầng xà hội (khu vui chơi, giải trí Hơn nữa, kinh) xung quanh Năm là, đất đai phận BĐS đợc coi nh hữu hạn tự không "sinh sôi" đợc Đặc điểm tác động đến yếu tố "cung" đất đai HHBĐS nói chung Tuy nhiên, đất đà đợc chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất Hơn nữa, kinh) có khả sinh lợi d ờng nh lâu dài qua "bàn tay" ngời sử dụng nh C.Mác đà nói: "Tuy có thuộc tính tự nhiên nh nhau, nhng đám đất đợc canh tác có giá trị lớn đám đất bỏ hoang" [33, tr 248-249] Theo xu híng tiÕn bé cđa x· hội, ngày tìm nhiều cách đầu t, sử dụng đất đai có hiệu hơn, HHBĐS có xu hớng tăng giá trị đơng nhiên giá đợc kéo lên Nh vậy, đặc điểm đà quy định: TTBĐS tự động ®iỊu tiÕt hµnh vi sư dơng ®Êt theo xu híng tõ hiƯu qu¶ thÊp chun sang møc hiƯu qu¶ cao 1.1.2 Khái quát thị trờng bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm phân loại thị trờng bất động sản Trớc hết, ta thấy thị trờng đợc coi tổng thể quan hệ cung - cầu, quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ bình diện xà hội Nh vậy, nói đến thị trờng nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá ngời mua, ngời trung gian ngời bán, ngời sản xuất ngời tiêu dùng bình diện đủ rộng Từ đây, góc độ mục trờng khái quát chung TTBĐS nh sau: Thị trờng bất động sản đợc hiểu thị trờng giao dịch dân nhà ở, đất ở, tài sản gắn liền với chúng dịch vụ khác có liên quan chủ thể tham gia địa bàn đó, khoảng thời gian xác định TTBĐS có số điểm đặc thù, xuất phát từ đặc trng HHBĐS nh sau: Một là, TTBĐS có tính địa phơng, vùng miền rõ nét Đặc trng xuất phát từ tính cố định không gian HHBĐS Đất đai thờng di chuyển từ vùng sang vùng khác đợc Do vậy, hoạt động TTBĐS mang tính địa phơng sâu sắc Mặt khác, TTBĐS bị chi phối trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xà hội, mật độ dân số "sức cầu" BĐS địa bàn mà tồn Thực tế cho thấy, TTBĐS thủ đô, đô thị trung tâm kinh tế, văn hóa - xà hội thờng có quy mô mức độ phát triển cao khu vực nông thôn hay đô thị bình thờng khác Hai là, cung - cầu TTBĐS nhạy cảm dễ biến động Do HHBĐS thờng có giá trị lớn, giá nên ngời có xu hớng tích trữ đầu Nh vậy, cầu BĐS thờng lớn, nhng cung HHBĐS lại có hạn thay đổi chậm hơn, đờng cung lại có độ dốc lớn Kinh tế học cho thấy rằng, cần thay đổi lợng nhỏ cung hay cầu BĐS làm cho giá thị trờng biến đổi lớn Khi TTBĐS ổn định làm kinh tế ổn định theo gây khủng hoảng kinh tế