Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/Dethivaonganhang LỜI MỞ ĐẦU  Ở kinh tế chuyển đổi Việt Nam, nhu cầu vốn cho phát triển tăng dần theo năm Sau thời kỳ đổi từ năm 1986, tổng vốn đầu tư tăng mạnh từ 2,9% GDP vào năm 1990 lên đến 40,6% GDP năm 2007 Có thể nói, vốn đóng vai trị vơ quan trọng q trình phát triển kinh tế Đặc biệt, năm 2007, Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 tổ chức Thương mại giới - WTO Tham gia vào sân chơi mang tính tồn cầu, địi hỏi doanh nghiệp Việt Nam phải không ngừng nỗ lực, nâng cao lực sản xuất kinh doanh khả hội nhập Vì vậy, nguồn cung ứng vốn cho doanh nghiệp đóng vai trị đặc biệt quan trọng kênh tín dụng ngân hàng giải pháp hàng đầu cho toán vốn nước ta Tuy nhiên, hoạt động tín dụng ngân hàng hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Mặc dù, trước định cho vay, ngân hàng trải qua khâu thu thập, xử lý, phân tích thẩm định kỹ khả trả nợ khách hàng chưa thể loại bỏ rủi ro tín dụng Do vậy, sử dụng tài sản bảo đảm sở quan trọng việc cấp tín dụng cách thức nhằm gia tăng khả thu hồi nợ giảm thiểu rủi ro Vậy, tài sản bảo đảm? Sử dụng tài sản bảo đảm cần lưu ý vấn đề gì? Thực trạng cho vay có tài sản bảo đảm Việt Nam sao? Để giải vướng mắc trên, nhóm định nghiên cứu đề tài “Tài sản bảo đảm” Do thời gian kiến thức hạn chế nên chắn tiểu luận không tránh khỏi nhiều thiếu sót Kính mong Cơ bạn góp ý, bổ sung để tiểu luận hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/Dethivaonganhang CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Khái niệm: Hoạt động tín dụng ngân hàng hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Mặc dù, trước định cho vay, ngân hàng trải qua khâu thu thập, xử lý, phân tích thẩm định kỹ khả trả nợ khách hàng chưa thể loại bỏ rủi ro tín dụng Do vậy, bảo đảm tiền vay sử dụng cách thức nhằm gia tăng khả thu hồi nợ giảm thiểu rủi ro tín dụng Theo khoản 7, điều 3, NĐ 163/2006/CP, tài sản bảo đảm tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm Bảo đảm tín dụng tài sản bảo đảm việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu để bảo đảm với bên cho vay khả hoàn trả nợ vay Mặc dù bảo đảm có ý nghĩa lớn hạn chế rủi ro tín dụng trọng yếu tố chưa tốt Phân loại tài sản bảo đảm: 1.2.1 Tài sản bảo đảm dùng để chấp: Tài sản bảo đảm loại thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên chấp bên chấp đem để bảo đảm thực nghĩa vụ dân với bên nhận chấp Tuy nhiên tài sản bảo đảm bên chấp nắm giữ, bên chấp giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản 1.2 Nếu đến hạn mà người vay không thực nghĩa vụ trả nợ không trả hết nợ cho ngân hàng ngân hàng quyền phát tài sản chấp để thu nợ Trong trường hợp chấp toàn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp 1.2.2 Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố: Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố thuộc quyền sở hữu bên cầm cố, nhiên giao hẳn cho bên nhận cầm cố nắm giữ, đến hạn người vay không trả nợ cho ngân hàng ngân hàng phát tài sản cầm cố tiếp nhận tài sản cầm cố để thu nợ Động sản cầm cố loại khơng cần đăng ký quyền sở hữu, có loại đăng ký quyền sở hữu Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu cầm cố tài sản phải giao nộp cho bên cho vay Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, cầm cố thoả thuận để bên cầm cố giữ tài sản giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ Tài sản cầm cố bao gồm loại tài sản sau đây: www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/Dethivaonganhang  Một là, tài sản tài chính:  Tiền tài khoản / ký gởi / ký quỹ …  Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, giấy tờ khác giá trị tiền, riêng cổ phiếu TCTD phát hành TCTD khơng nhận làm tài sản cầm cố Tóm lại, tài sản tài phải có tính chất sau :  Dễ cất giữ  Dễ định giá  Tính khoản cao  Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu cơng nghiệp, quyền địi nợ, quyền nhận số tiền bảo hiểm, quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng từ pháp lý khác  Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định pháp luật  Quyền phần vốn góp doanh nghiệp, kể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi  Hai là, hàng hóa với điều kiện:  Hàng hóa dễ bảo quản, chi phí bảo quản khơng q lớn  Kho cầm giữ ngân hàng lựa chọn  Ngân hàng phải cử người quản lý, giám sát không giữ kho ngân hàng  Các chi phí phát sinh quản lý hàng hóa khách hàng chịu khơng có thỏa thuận khác  Các loại tài sản khác 1.2.3 Tài sản bảo đảm bảo lãnh bên thứ ba: Bên thứ ba tổ chức, cá nhân số tổ chức/cá nhân có đầy đủ lực pháp lý tài đồng thời có nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng trường hợp khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ Bảo lãnh tài sản bên thứ ba việc bên thứ ba (gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu để thực nghĩa vụ trả nợ thay cho bên vay, đến hạn trả nợ mà bên vay không thực thực nghĩa vụ trả nợ 1.2.4 Bảo đảm tài sản hình thành tương lai: www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/Dethivaonganhang Tài sản hình thành tương lai tài sản thời điểm giao kết chưa hình thành hình thành chưa thuộc sở hữu bên chấp/cầm cố Đây thực chất dạng biến đổi chấp/cầm cố tài sản mà tài sản bảo đảm khoản vay hình thành sau giải ngân Hình thức áp dụng loại hình tín dụng sau:  Vay để thực dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời sống  Vay để thực lơ hàng xuất, tài sản bảo đảm lơ hàng xuất  Vay để thực lô hàng nhập, tài sản bảo đảm lơ hàng nhập Tuy nhiên, để vay theo hình thức bảo đảm tài sản hình thành tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay cần thoả số điều kiện sau:  Thuộc quyền sở hữu khách hàng vay  Xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm tài sản  Tài sản phép giao dịch, khơng có tranh chấp  Phải mua bảo hiểm tài sản mà pháp luật qui định suốt thời hạn vay vốn Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro cao Do đó, u cầu cơng tác quản lý phải đánh giá xác hiệu mang lại dự án đầu tư 1.3 Nguồn luật điều chỉnh:  Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ ban hành quy định chi tiết thi hành số điều Bộ luật Dân việc xác lập, thực giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực nghĩa vụ dân xử lý tài sản bảo đảm  Bộ luật dân 2005  Luật đất đai 2003  Nghị định số 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm  1452/2003/QĐ-NHNN Về việc ban hành Quy chế cho vay có bảo đảm cầm cố giấy tờ có giá Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngân hàng 1.4 Điều kiện phương pháp thẩm đinh giá: 1.4.1 Điều kiện nhận tài sản bảo đảm: - Tài sản sở hữu hợp pháp người vay – bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu người thứ ba – người cam kết dùng tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/Dethivaonganhang - Tài sản không bị tranh chấp - Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng - Tài sản có mua bảo hiểm thời hạn đảm bảo tiền vay 1.4.2 Các phương pháp thẩm định giá  Các khái niệm: - Phương pháp thẩm định giá phương pháp, cách thức để ước tính giá trị tiền với độ tin cậy cao giá trị tài sản - Giá trị thị trường tài sản: mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm định giá, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiên thương mại bình thường - Giá trị tài sản bảo đảm tiền vay: giá trị ước tính tiền (dựa phương pháp thẩm định giá theo quy định pháp luật quy định ngân hàng) tài sản bảo đảm tiền vay, đảm bảo cho khoản vay khách hàng ngân hàng  Các phương pháp thẩm định giá ngân hàng:  Phương pháp so sánh trực tiếp: o Cơ sở: Giá thị trường tài sản có mối quan hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự so sánh mua bán thị trường o Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa thông tin mức giá giao dịch tài sản so sánh tương tự thị trường thời điểm định để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá o Phạm vi áp dụng: Thẩm định tài sản có giao dịch phổ biến thị trường Thường sử dụng rộng rãi Ví dụ: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản dễ hiểu, ví dụ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất đất, khu đất cần định giá với đất, khu đất so sánh) Giả định trình định giá khu đất có diện tích 20.000 m2 thuộc thị loại V (kí hiệu khu đất B), quan định giá thu thập thông tin khu đất liền kề có diện tích 25.000 m2 so sánh với khu đất cần định giá tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà (kí hiệu khu đất A) diễn khoảng thời gian gần với thời điểm xác định giá khu đất B Tổng số tiền thu từ đấu giá khu đất A 125 tỷ đồng, tính đơn giá m2 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2) www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/Dethivaonganhang Với tất thông tin thu thập quan định giá tiến hành so sánh khu đất A khu đất B sau: Các tiêu chí so Những điểm giống sánh Khu đất A Khu đất B Những điểm khác Khu đất A Khu đất B 5.Chiều rộng mặt tiền (m) 100 70 6.Chiều sâu khu đất 250 285,7 1.Căn pháp Có giấy chứng Có giấy chứng nhận quyền sử nhận quyền sử lý dụng đất dụng đất 2.Mục đích sử Đất thị Đất đô thị loại V loại V dụng 3.Vị trí đất Vị trí 1: Đất có mặt tiền liền cạnh với đường phố Vị trí 1: Đất có mặt tiền liền cạnh với đường phố 4.Loại đường phố Loại Loại Kết cấu hạ tầng - Đường giao thơng Các tiêu chí so sánh - Thuận lợi - Kém thuận lợi (có mặt tiếp (có mặt giáp với đường tiếp giáp với đường hẻm lớn) hẻm lớn) Những điểm giống Khu đất A Những điểm khác Khu đất B Khu đất A Khu đất B 8.Môi trường - Độ ồn - Ồn - Ồn - Độ bụi www.ThiNganHang.com - Ít bụi - Bụi S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/Dethivaonganhang 7.Tài sản đất Khơng Khơng 8.Tình trạng mua bán Tự nguyện Tự nguyện Từ việc so sánh, quan định giá rút kết khu đất có tiêu chí giống tiêu chí khác Để xác định lượng khác biệt yếu tố so sánh để điều chỉnh mức giá quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê để tính hệ số khác biệt tiêu chí Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao điểm 10 áp dụng cho tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, xét vị trí, đất có vị trí tốt xếp điểm 10; xét loại đường phố, đất đường phố có khả sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi xếp điểm 10) Các điểm 10 áp dụng cho cho tiêu chí loại có điều kiện Căn tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Chiều rộng mặt tiền khu đất - Chiều sâu khu đất - Giao thông Rộng hơn: 10 điểm Thuộc khu đất A Hẹp hơn: điểm Thuộc khu đất B Ngắn hơn: 10 điểm Thuộc khu đất A Sâu hơn: điểm Thuộc khu đất B Thuận lợi: 10 điểm Thuộc khu đất A Kém thuận lợi: 8,5 điểm - Độ bụi Thuộc khu đất B Bụi: điểm Thuộc khu đất A Ýt bụi hơn: điểm Thuộc khu đất B Mỗi điểm giảm 5% giá, ngược lại, điểm tăng cộng thêm 5% giá khu đất so sánh (A) Với qui ước thì: Trên sở mức giá đấu giá thành công khu đất A 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B, mức giá khu đất B bị giảm: - Chiều rộng mặt tiền: B A: điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng - Chiều sâu khu đất: B A: điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng - Giao thông: B A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng  Tổng số giảm giá khác biệt B A: 28,125 tỷ đồng www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/Dethivaonganhang Tương tự vậy, B cộng thêm: - Độ bụi: B A: điểm, tăng 5%  Tổng số tăng giá khác biệt B A: = 6,25 tỷ đồng 6,25 tỷ đồng Giá khu đất A điều chỉnh lại (kí hiệu A’) theo yếu tố khác biệt khu đất B tính tốn sau: A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng) Tính đơn giá mét vng là: 103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2 Tương tự vậy, giả sử quan định giá lựa chọn thêm khu đất C D để so sánh với khu đất B Kết phân tích, so sánh xác định đơn giá khu đất C điều chỉnh theo yếu tố khu đất B 4,5 triệu đ/m2 khu đất D điều chỉnh 4,05 triệu đ/m2 Đơn giá khu đất B xác định cách lấy mức giá trung bình mức giá điều chỉnh trên: (4,125 + 4,5 + 4,05) : = 4,225 (triệu đ/m2) Như vậy, đơn giá đất khu đất B đô thị loại V ước khoảng 4,2 triệu đ/m2 Mức giá để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định  Phương pháp chi phí khấu trừ: o Cơ sở: Giá trị tài sản có đo chi phí làm tài sản tương tự vật thay o Khái niệm: Phương pháp ước tính chi phí để xây dựng tái tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá o Phạm vi áp dụng: Những tài sản không đủ điều kiện thuận lợi thông tin để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, cơng trình xây dựng, tài sản máy móc thiết bị chun dùng… o Ví dụ: Cơng ty X có nhu cầu thẩm định giá thiết bị quang phổ tử ngoại công ty muốn vay vốn ngân hàng cách chấp tài sản số thiết bị máy móc, hồ sơ thiết bị gồm: Model: Nicolet 2000 Hãng sản xuất: Electron www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang ...Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/Dethivaonganhang CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Khái niệm: Hoạt động tín dụng... đây: www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/Dethivaonganhang  Một là, tài sản tài chính:  Tiền tài khoản / ký gởi / ký... lai: www.ThiNganHang.com S Á C H – T À I L I Ệ U T H I T U Y Ể N Trang Facebook: @Dethivaonganhang www.facebook.com/Dethivaonganhang Tài sản hình thành tương lai tài sản thời điểm giao kết chưa