PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản với thị trường vốn thị trường lao động thị trường trung tâm kinh tế thị trường Kinh doanh bất động sản ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỉ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội quốc gia Ở nước ta với phát triển kinh tế thị trường, thị trường bất động sản hình thành phát triển ngày mạnh mẽ Tuy thị trường bất động sản hình thành bước góp phần cải thiện điều kiện sống nhân dân, tăng cường hiệu kinh doanh đất đai, bước đầu biến bất động sản trở thành nguồn động lực quan trọng việc đổi phát triển kinh tế - xã hội đất nước Ngày bất động sản trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường, kinh tế quốc dân có đóng góp đáng kể vào việc ổn định phát triển kinh tế nước ta thời gian vừa qua Thành phố Huế trung tâm kinh tế - trị - văn hóa - xã hội tỉnh Thừa Thiên Huế Cùng với phát triển thị trường bất động sản nước thị trường bất động sản thành phố Huế giai đoạn manh nha, phát triển chưa bền vững, nhiều hạn chế khiếm khuyết công tác quản lý hoạt động thị trường Nhóm định chọn đề tài: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản thành phố Huế giai đoạn từ 2011 - 2013 1.2 Mục đích đề tài Đánh giá hiệu thành tựu đạt thị trường bất động sản thành phố Huế giai đoạn 20101 - 2013 Đề giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản thành phố Huế phát triển bền vững nâng cao hiệu tương lai 1.3 Yêu cầu đề tài - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Huế giai đoạn 2011 - 2013 - Đánh giá ảnh hưởng vai trò thị trường bất động sản công tác giao dịch hàng hóa bất động sản - Thu thập tài liệu, số liệu đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi Bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm Bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” 2.1.2 Đặc điểm bất động sản Bất động sản hàng hóa đặc biệt thị trường, có đặc điểm sau đây: Tính cố định lâu bền: Bất động sản tạo lập diện tích cụ thể đất đai Bất động sản tài sản di dời nên hồ sơ mô tả bất động sản ghi nhận biến động theo thời gian trạng, chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo trình tự pháp lý định yếu tố đặc biệt quan trọng quan hệ giao dịch thị trường bất động sản Tính lâu bền thể rõ q trình sử dụng đất đai, đất đai khơng bị hao mịn Tính khan đặc biệt: Do phát triển sản xuất, gia tăng dân số làm cho nhu cầu đất đai, nhà ngày tăng, tổng cung đất đai khơng thay đổi Chính giá đất đai có xu hướng ngày gia tăng Tính cá biệt lớn chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Khơng có bất động sản thị trường giống bất động sản xác lập diện tích cụ thể đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, sở hạ tầng,…khác Tuy bất động sản mang tích cá biệt cao trường hợp có thay đổi lớn xung quanh bất động sản có tác động mạnh nhu cầu giá bất động sản Chịu chi phối mạnh mẽ sách, pháp luật nhà nước ban hành hoạt động lĩnh vực kinh tế - văn hoá - xã hội : Do đất đai tài sản quan trọng quốc gia, phải chịu chi phối nhà nước nhằm làm giảm tác động xấu đến kinh tế, phát huy nguồn lực có từ thị trường bất động sản Bên cạnh đó, bất động sản nằm khơng gian định nên chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống cộng đồng dân cư khu vực cịn chịu ảnh hưởng yêu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học - kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường, … 2.1.3 Hàng hóa bất động sản Hàng hóa bất động sản bất động sản đem trao đổi, mua bán thị trường khuôn khổ pháp luật cho phép Hàng hố bất động sản xác định gồm hai loại chủ yếu: đất đai vật kiến trúc xây dựng gắn liền với đất Có bất động sản khơng phải hàng hóa cơng trình hạ tầng cơng cộng, đất đai bị cấm mua bán,… Cũng giống hàng hoá khác, hàng hóa bất động sản có hai thuộc tính: giá trị sử dụng giá trị Do đặc điểm riêng có mà bất động sản xem hàng hố đặc biệt Hàng hóa bất động sản có đặc trưng sau: - Tổng cung đất đai cố định việc cung ứng đất đai phù hợp cho mục đích riêng bị hạn chế mặt quy hoạch Nhà nước Do giá bất động sản ln có xu hướng ngày tăng lên, cung hàng hóa bất động sản co giãn so với giá - Thời gian giao dịch hàng hoá bất động sản dài so với giao dịch hàng hố thơng thường, giao dịch bất động sản không giao dịch thân bất động sản mà bao gồm hồ sơ pháp lý bất động sản Do chi phí giao dịch thường cao - Tính khoản hàng hố bất động sản thường có giá trị cao, thời gian giao dịch dài nên khả chuyển hoá thành tiền mặt chậm - Hàng hoá bất động sản quản lý chặt chẽ Nhà nước, chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng 2.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán trao đổi bất động sản diễn Tất quan hệ giao dịch bất động sản thơng qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ coi quan hệ thị trường tạo nên thị trường bất động sản Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể quan hệ người mua, người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn khơng gian thời gian định Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, người ta phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác - Căn theo loại hàng hóa bất động sản, người ta chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất động sản công nghiệp - Căn theo loại tính chất mối quan hệ xuất thị trường, người ta chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm - Căn theo trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay gọi thị trường đất đai, thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại cho thuê lại (thị trường thứ cấp) - Căn theo mức độ kiểm sốt, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường thức thị trường có kiểm sốt nhà nước, hay thị trường phi thức thị trường khơng kiểm sốt Nhà nước 2.1.5 Đặc điểm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước Bất động sản loại hàng hố cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương lại khác Chính vậy, hoạt động thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung trải rộng vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hố bất động sản có “dư thừa” vùng đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển không vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế văn hoá - xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường bất động sản khác Thị trường bất động sản thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sơi động thị trường bất động sản nông thôn, miền núi … Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất động sản tài sản lớn quốc gia, hàng hoá đặc biệt, giao dịch Bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, vấn đề bất động sản chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật riêng bất động sản, đặc biệt hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai nhà Đặc điểm đặc biệt nước ta thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất cho thuê đất) chịu tác động định Nhà nước Thị trường bất động sản dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin không đầy đủ, thiếu số tổ chức thị trường) Đặc điểm xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trình sử dụng bất động sản Thậm chí, thân thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Sự tác động Nhà nước yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo thị trường bất động sản Bất kỳ Nhà nước có can thiệp vào thị trường bất động sản mức độ khác nhau, chủ yếu đất đai để thực mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai thị trường sơ cấp phụ thuộc vào định Nhà nước nên thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Mặt khác, thị trường bất động sản khơng hồn hảo cịn tính chất khơng tái tạo đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu nhiều thị trường hàng hoá khác Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài Động thái phát triển thị trường tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế Bất động sản tài sản đầu tư đất bao gồm giá trị đất đai sau đầu tư Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành Bất động sản thu hồi nguồn vốn dài Khi bất động sản tham gia lưu thông thị trường bất động sản, giá trị quyền bất động sản đem trao đổi, mua bán, kinh doanh giải vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư mang lại lợi nhuận cho bên giao dịch Điều chứng tỏ thị trường bất động sản đầu quan trọng thị trường vốn Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thơng qua chấp giải ngân Ngồi ra, thị trường bất động sản cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng qua mà bắc cầu tới thị trường vật liệu xây dựng đồ nội thất, thị trường lao động dao động thị trường có ảnh hưởng lan toả tới phát triển ổn định kinh tế quốc dân.[7] 2.1.6 Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản Tất thị trường kinh tế phải trải qua giai đoạn trình phát triển Khơng ngoại lệ, thị trường bất động sản hình thành phát triển qua cấp độ - Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: giai đoạn tất người tạo lập nhà Giai đoạn cần có mảnh đất hình thành nên nhà coi bất động sản Trong cấp độ này, sách đất đai, chủ đất quan quản lý đất đai đóng vai trị định - Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, hạn chế đất đai, lực xây dựng, hình thành phát triển tồ nhà, dự án bất động sản lớn Trong cấp độ này, sách xây dựng doanh nghiệp, quan quản lý xây dựng đóng vai trò định - Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Lúc này, bùng nổ doanh nghiệp phát triển bất động sản, hạn chế điều kiện bán bất động sản, doanh nghiệp đủ tiền để phát triển bất động sản bán thị trường Trong cấp độ này, ngân hàng đóng vai trị định việc tham gia vào dự án dự án khác Các sách ngân hàng, ngân hàng quan quản lý ngân hàng đóng vai trị định - Thứ tư, cấp độ tài hố: quy mơ thị trường bất động sản tăng cao thị trường phát triển mạnh, hạn chế nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, ngân hàng tiếp tục cho vay bất động sản đối mặt với rủi ro Lúc này, ngân hàng phải tài hố khoản cho vay, khoản chấp khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá nguồn vốn Trong cấp độ, thể chế tài chính, sách tài chính, tổ chức tài quan quản lý tài chủ thể có vai trị định Có thể thấy rằng, khơng thiết kinh tế, thị trường bất động sản trải qua nấc, cung bậc Cũng không thiết cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn thời gian, kết thúc giai đoạn chuyển sang giai đoạn khác Các kinh tế, kinh tế phát triển qua cấp độ từ lâu Trong cấp độ phát triển thị trường bất động sản, trình vận động thị trường có chu kỳ dao động tương tự nhiều thị trường khác Chu kỳ dao động thị trường bất động sản gồm có giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) phục hồi 2.1.7 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế Thị trường bất động sản phận hệ thống đồng loại thị trường Thị trường phát triển thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đất nước góp phần nâng cao đời sống dân cư Vai trị thể sau: 2.1.7.1 Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỉ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Bên cạnh đó, bất động sản cịn tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường ngày bất động sản ngồi chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn xem nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp khác 2.1.7.2 Thị trường bất động sản phát triển giúp huy động nguồn vốn lớn chỗ Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế - xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt đầu yêu cầu đầu tư phát triển sở hạ tầng phục vụ cho đòi hỏi thiết thực kinh tế 2.1.7.3 Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỉ lệ thị hố thường chiếm từ 60 - 80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng u cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường bất động sản đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai 10 Năm 2011 Giá Chênh Loại Năm 2012 Giá Chênh Năm 2013 Giá Chên đườn Vị Giá thị nhà lệch Giá thị nhà lệch Giá thị nhà h lệch g trí trường nước (lần) trường nước (lần) trường nước (lần) 22 (1/2) 1,45 26 22 (3/4) 1,18 30 22 (5/6) 1 32 29 8.8 3,30 15 9.5 1,58 13 9.5 29 18 1,61 38 18 2,11 8.5 7.2 1,18 14 7,75 7.5 4.5 1,67 13 4,9 25 15 1,67 33.5 15 2,23 16 15 15 2,5 10 6.45 1,55 15 6,45 2.5 2.7 0,92 12 5.2 2,31 16 5,6 3.65 2,85 20 11 4,75 1B 1C 2A 2B 2C 2.3 16.7 4.4 0,91 50 11 1,37 1,81 2,65 1,07 2,33 2,86 2,29 2,17 3.5 1,36 1,52 1,28 1,82 1,89 3B 17.1 2,14 3C 4A 4B 4C 7.5 3.45 4.8 1.9 2,53 6.2 2,15 2.6 1.4 1,86 4.1 1,75 12.3 2,05 8.3 6.5 1,28 21 10.5 2.4 4,38 2.8 3,22 7.5 3 1.5 2,67 1.75 2,86 1,9 4.6 2,3 13 2.3 5,65 5.8 2,75 4.6 1.25 3,68 1.45 4,14 1,75 1.9 0.9 2,11 3.3 1,45 10 2,5 10.4 5.5 3.6 1.6 2,25 6.5 6,5 12 3.2 3,75 2 1.2 1,67 3.2 2.05 0.95 6,32 1.3 51 1.7 4,71 2,17 2,88 2,34 2,5 3,16 2,11 2,86 2,28 1,89 1,56 2,31 5A 0.6 0.96 6,25 3 0.7 4,29 Sự chênh lệch giá Nhà nước giá thị trường giao dịch khu vực lớn Gía đất loại đường 4B vị trí cao gấp 6.5 lần so với giá Nhà nước, mức chênh lệch loại đường 5A vị trí 6.25 lần cịn lại mức chênh lệch giao dịch từ 0.9 đến 4.29 lần 30 25 20 Giá thị trường Giá nhà nước 15 10 1B-1 1B-2 1C-2 1C-3 2A-1 2A-2 2B-2 2B-4 2C-1 2C-2 Biểu đồ 6: Sự chênh lệch giá thị trường giá nhà nước năm 2013 loại đường 1B, 1C, 2A, 2B 2C Như vậy, thấy, thị trường địa bàn thành phố không sôi động năm trước giai đoạn 2011-2013, giá đất có nhiều biến động ln có xu hướng tăng qua năm Gía đất vùng có sách đầu tư thơng thống mặt kinh tế, xã hội người mua lẫn người đầu 52 tư trọng Trong thời gian tới, với sách Nhà nước để giải cứu thị trường bất động sản, giá giao dịch bất động sản dự kiến tiếp tục tăng Tuy nhiên, việc tăng cung phụ thuộc vào lĩnh sách thiết thực từ nhà đầu tư việc triển khai thực dự án 4.3.3 Tình hình giao dịch, mua bán bất động sản thị trường thành phố Huế giai đoạn 2011 – 2013 Thị trường bất động sản sụt giảm từ năm 2008 tình hình chưa khả quan có thay đổi, Chính phủ, quan ban ngành có liên quan áp dụng nhiều biện pháp thật chưa giải tình hình Cũng tình hình khó khăn chung thị trường bất động sản nước, tình hình thị trường bất động sản thành phố Huế từ năm 2011 đến thời kỳ trầm lắng chưa có bước tiến Mức độ thay đổi giá bất động sản theo hướng tăng dần giai đoạn xem yếu Mặc dù nhu cầu sở hữu bất động sản thành phố Huế lớn số lượng giao dịch không nhiều Và giải thích thị trường Huế hình thành song song với thị trường chung nước mức độ thấp chưa thực sôi động theo nghĩa thị trường thành phố lớn Hà Nội, Hồ Chí Minh kể thị trường lân cận Đà Nẵng Giao dịch bất động sản thành phố Huế chủ yếu giao dịch đất nhà riêng lẻ Loại hình hộ cao cấp, chung cư văn phòng cho thuê không phổ biến phần thị hiếu, phong tục tập quán địa phương, đầu tư vào phân khúc thị trường chưa rộng rãi Theo số liệu thống kê qua năm 2011, 2012, 2013, số lượng giao dịch bất động sản đất nhà riêng lẻ tương đối thấp 53 Bảng 9: Số liệu thống kê số lượng giao dịch chuyển nhượng bất động sản Năm Số lượng giao dịch chuyển nhượng 2011 2012 2013 297 505 360 Qua bảng số liệu ta thấy, số lượng giao dịch bất động sản hộ gia đình cá nhân hình thức chuyển nhượng năm 2011 297 giao dịch thấp năm 2012 208 giao dịch, chiếm 55,24% so với năm 2012 Nguyên nhân thị trường bất động sản năm 2011 tình trạng đóng băng, lãi suất cho vay ngân hàng 12% – 13%/năm, lạm phát tăng nhanh, giá nguyên vật liệu tăng cao làm cho giá bất động sản đẩy lên cao thu nhập người dân vào mức trung bình nên so với giá trị bất động sản khiến lượng giao dịch bất năm 2011 thấp Đến năm 2012, tình trạng thị trường bất động sản u ám, nhiên, với sách bình ồn thị trường nhà nước, lạm phát kiềm chế mức trung bình, lãi suất cho vay ngân hàng giảm xuống khoảng 9%/năm, người dân có khả chi trả cao nên lượng giao dịch tăng đột biến so với năm 2011 54 600 500 400 300 200 100 2011 2012 2013 Số lượng giao dịch Biểu đồ 7: Số lượng giao dịch bất động sản hộ gia đình, cá nhân năm 2011 2013 Tính đến tháng năm 2013, lượng giao dịch bất động sản hình thức chuyển nhượng hộ gia đình, cá nhân 360 giao dịch Thị trường bất động sản dần ấm lên, giá bất động sản trở với giá trị thực Dự kiến vào cuối năm 2013 lượng giao dịch tăng lên cách đáng kể Qua ta nhận thấy thị trường bước phục hồi phát triển trở lại, điều sát so với nhận định thị trường chuyên gia bất động sản: “ thị trường ấm dần có dấu hiệu lên vào cuối năm 2014 đầu 2015” Bảng 10: Số liệu thống kê số lượng giao dịch chấp bất động sản Năm Số lượng giao dịch chấp 2011 2669 2012 2444 ( Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Huế) Theo số liệu thống kê năm 2011có 2669 giao dịch chấp thành công thị trường, năm 2012 có 2444 giao dịch chấp thành cơng thị trường Năm 2012 số lượng chấp giảm 8.4% so với năm 2011 55 Cùng với phát triển ngành kinh tế, ngày có nhiều doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, cá nhân cần nhiều vốn để sản xuất kinh doanh Thêm vào sách ưu đãi nhà nước, ngân hàng vay vốn nên số trường hợp chấp quyền sử dụng đất cao Nhưng tình hình Ủy ban nhân dân thành phố Huế, phịng thị không quản lý mà đối tượng đăng ký thể chấp Ủy ban nhân dân phường phòng công chứng nhà nước, giảm bớt thủ tục cho người dân việc thực quyền người sử dụng đất 4.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn thị trường bất động sản thành phố Huế a Khó khăn Trong năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung thị trường bất động sản thành phố Huế nói riêng mang chung gam màu tối đầy phẳng lặng, số khó khăn: Cung – cầu thị trường chưa đáp ứng nhu cầu cho nhau, số lượng lẫn chất lượng, có lúc cung vượt cầu ngược lại Công tác quy hoạch chậm trễ, dẫn đến việc xây dựng nhà khơng phù hợp với q trình phát triển kinh tế Giá giao dịch bất động sản chưa rõ ràng minh bạch, dẫn đến tình trạng “bong bóng” bất động sản, nguyên nhân phổ biến thị trường bất động sản Thủ tục hành cịn rườm rà, phức tạp chồng chéo, lĩnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà ở, chuyển đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà Thị trường tài bấp bênh nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản bị đình trệ, ngân hàng hạn chế cho vay tiền để đầu tư vào bất động sản, cho vay mức lãi suất cao, khiến cho việc đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn, lĩnh vực lại cần nhiều vốn Các sàn giao dịch bất động sản chưa hoạt động hiệu quả, mặt chất lượng số lượng 56 Thành phố Huế thành phố du lịch, có nhiều di tích lịch sử, cơng tác quy hoạch đất đai có nhiều hạn chế, phường khu vực nội thành Huế, bất lợi để phát triển bất động sản Chưa có hệ thống chế sách thị trường bất động sản thị trường bất động sản chưa công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cho người mua người bán - Thuận lợi Trong năm trở lại nhu cầu người dân đất đai bất động sản dùng vào mục đích ngày cao, thuận lợi cầu tăng cao Một số thủ tục hành sách đất đai bất động sản nhà nước ý tập trung sửa đổi bổ sung, luật đất đai sửa đổi bổ sung, luật nhà đời, bên cạnh cịn có văn bản, thơng tư, nghị định ban hành kèm để hướng dẫn thực Nhà nước có biện pháp để hỗ trợ mặt tài cho thị trường bất động sản, gần gói hỗ trợ 30000 tỷ đồng Chính phủ cho người có thu nhập thấp mua nhà, ngồi cịn có ưu tiên vay vốn việc người dân mua nhà với mức lãi suất thấp Thành phố Huế trình phát triển, quỹ đất nhiều đáp ứng nhu cầu cho người dân Trong năm trở lại đây, công tác quy hoạch đất đai trọng thế, dự án xây dựng bất động sản hình thành đảm bảo chất lượng đạt yêu cầu, phù hợp với yêu cầu phát triển 4.5 Giải pháp để phát triển thị trường bất động sản thành phố Huế 4.5.1 Xây dựng khung pháp luật thị trường bất động sản Nghiên cứu ban hành luật đăng ký bất động sản Cho dù thời điểm nhanh, chậm tùy điều kiện tình hình lý luận kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, bất động sản cần phải đăng ký Chỉ đăng ký, bất động sản có giá trị phải sinh Một giá trị phải sinh việc tạo nguồn vốn Vì cần nghiên cứu ban hành luật Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp ký bất động sản thành vốn đầu tư, tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh Bất động sản 57 Để thị trường Bất động sản phát triển bền vững hệ thống ngân hàng tài trợ cách lành mạnh cho thị trường cần phải có hệ thống chấp thứ cấp mạnh quản lý tốt 4.5.2 Thực cải cách hành chính, cải cách thủ tục hành máy quản lý hành cơng nhà đất Như nói, máy quản lý nhà đất hiệu nguyên nhân cản trở hình thành thị trường bất động sản, khơng trường hợp gây nên tiêu cực, tham nhũng xúc cho xã hội dân cư Trên 70% khiếu kiện thuộc lĩnh vực nhà đất; thất lãng phí lớn lĩnh vực nhà đất Nhưng cải cách hành lĩnh vực nhà đất vấn đề thực khó khăn phức tạp, đụng chạm đến đặc quyền, đặc lợi nhóm quan chức máy công quyền Giải pháp thực cải tổ máy quản lý nhà đất bao gồm nội dung chủ yếu sau: a Phân định chức quản lý nhà nước nhà đất chức dịch vụ nhà đất b Thực phân cấp triệt để quản lý nhà đất, xác định rõ vai trò cấp phường c Giản biên chế bồi dưỡng cán bộ, khắc phục tình trạng cơng chức khơng nắm luật pháp, thiếu trình độ chun mơn nghiệp vụ, hành động tuỳ tiện trục lợi 4.5.3 Cải tiến công tác quy hoạch quản lý quy hoạch xây dựng nói chung, có quy hoạch nhà cho người thu nhập thấp Một nội dung quan trọng công tác quản lý nhà nước đất đai làm tốt quy hoạch Sự yếu công tác quy hoạch đất đai nhà cho người thu nhập thấp hạn chế, cản trở phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Huế Do vậy, cải tiến công tác quy hoạch giải pháp quan trọng góp phần cải thiện tình hình Trước tiên, phải chuẩn bị tốt quy hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất Hai quy hoạch điều kiện tiên cho việc vận hành bình thường thị trường nhà đất Thời gian tới cần nâng cao công tác quy hoạch cách thực chất để giảm “quy hoạch treo” chuyển sang hình thức giao đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất Trung tâm Phát triển 58 Quỹ đất thành phố tổ chức Đẩy nhanh việc quy hoạch chi tiết công khai quy hoạch vùng thị hố, cơng khai quy hoạch nhà đất để chống đầu cơ, chống kích cầu ảo 4.5.4 Tạo lập phát triển đồng yếu tố thị trường đặc thù “thị trường nhà giá rẻ” dành cho người thu nhập thấp Vấn đề quan trọng phải tạo loại “hàng hóa đặc thù – nhà giá rẻ” thúc đẩy phân đoạn thị trường nhà giá rẻ Khái niệm “nhà giá rẻ” - nhà có giá trị thị trường thấp (kết tinh lao động hao phí thấp hay chi phí làm thấp) khơng đơn có giá bán thấp (hay bán rẻ giá trị) Để tạo “hàng hoá đặc thù - nhà giá rẻ”, cần hội đủ tiêu chí: - Nhà phải quy hoạch phát triển thành khu vực riêng, có tiêu chuẩn hạ tầng dịch vụ tối thiểu, nằm xa trung tâm khu dịch vụ - thương mại (để giá đất thấp nhất) - Về phương diện kiến trúc - thiết kế - xây dựng, phải phấn đấu tiết kiệm chi phí, hạ thấp giá thành, bao gồm chi phí tối thiểu đảm bảo nhu cầu (về quy mơ diện tích, độ bền kết cấu cơng trình, chi phí vận hành thiết yếu) Việc tối thiểu hố chi phí giá thành khơng nhằm giảm giá trị trao đổi, mà hạn chế số lượng cầu loại nhà này; tổ chức quản lý, vận hành cung cấp dịch vụ hỗ trợ phải người dân sinh sống thực để tiết kiệm chi phí sinh hoạt (kinh nghiệm nhiều nước hình thành hợp tác xã tự quản nhà người thu nhập thấp - Cần thiết phải trì tên gọi “khu nhà cho người thu nhập thấp” hay “khu nhà giá rẻ”, để thị trường tâm lý tiêu dùng xã hội tự sàng lọc, loại người giàu muốn xác định vị trí xã hội đẳng cấp khỏi nhóm khách hàng loại nhà này) 4.5.5 Tăng cường gắn kết kênh dẫn vốn trung, dài hạn thị trường tài với thị trường bất động sản, nhà Việc hình thành tảng tài cho thị trường BĐS, nhà đóng vai trị then chốt việc thu hút nguồn lực nước vào phát triển thị trường bất động sản Đây công cụ để thơng qua Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản xây dựng sách nhà phù hợp với chế thị trường Quan trọng hơn, phương diện thị trường tài nhà ở, cần quán triệt nguyên 59 tắc thị trường phương cách chủ yếu cấp vốn phương tiện toán nhà cho người có nhu cầu Bởi nguồn tín dụng khác nhau, kể nguồn tín dụng giá rẻ hay hỗ trợ tài thơng qua lãi suất thuế Đối với thị trường bất động sản, nhà ở, nhà cho người thu nhập thấp nhu cầu vốn cho doanh nghiệp người mua nhà lớn dài hạn Do đó, cần thiết lập kênh dẫn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản, nhà thông qua thị trường vốn định chế như: Quỹ nhà Quốc gia Quỹ nhà thành phố, để hạn chế chia sẻ rủi ro, tạo kênh dẫn thị trường tài nhà với thị trường bất động sản, nhà ở; Quỹ đầu tư Tín thác bất động sản (RealEstateInvestmentTrust - REIT), Quỹ đầu tư Phát triển Thành phố, Ngân hàng phát triển nhà (Habubank) … tập trung hướng vào nhiệm vụ giải nhà cho người thu nhập thấp; đặc biệt, thu hút vốn vay ưu đãi giá rẻ định chế tài quốc tế vơ quan trọng (vốn ODA ADB, WB…) 4.5.6 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển nhà đất Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Các ngân hàng có sách thơng thống cung cấp vốn cho nhà đầu tư vào dự án hợp lý, khả thi phải đảm bảo tính hiệu 4.5.7 Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế Thành lập quỹ tiết kiệm bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản Về đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản thiếu thốn Vì vậy, quỹ tiết kiệm bất động sản cầu nối trung gian ngân hàng, cơng ty kinh doanh bất động sản nhóm người cụ thể Điều quan trọng để mơ hình thành cơng hệ thống ngân hàng lành mạnh, hệ thống công ty kinh doanh bất động sản lành mạnh nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm kinh tế Điều chỉnh bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Địa tơ chênh lệch trường hợp nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu tài nguyên đất 60 đai, hạn chế đầu đồng thời giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản cách hợp lý Để khuyến khích giao dịch thức, hạn chế tính trạng “giao dịch ngầm” Hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản, hoàn thiện chế, sách chấp, bảo lãnh việc xử lý bất động sản chấp để thu hồi nợ vay, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân chấp bất động sản nhà, đất để vay vốn phát triển kinh tế Giảm thiểu thủ tục hành theo hướng cải cách “một cửa” “một cửa liên thông” tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực nghĩa vụ tài Có chế độ khuyến khích trường hợp thực quy định pháp luật, đồng thời có chế tài đủ mạnh để buộc chủ thể tham gia giao dịch bất động sản phải đăng ký thực nghĩa vụ thuế theo quy định pháp luật 4.5.8 Giải pháp thông tin Nghiên cứu ban hành luật thông tin bất động sản Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc công khai thông tin thị trường bất động sản kênh thông tin theo quy định để góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh phải bán sản phẩm hàng hóa kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch Đẩy mạnh cơng khai, minh bạch thơng tin để bình ổn thị trường Quy định rõ thời gian, địa điểm công khai quy hoạch công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận với dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh tăng nguồn cung thị trường PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận 61 Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt nhiều yếu tố dẫn đến thay đổi Nó liên quan trực tiếp đến lượng tài sản cực lớn, sở đầu vào để kinh tế phát triển, phát triển bền vững tạo tảng vững chắc, kích thích kinh tế đất nước phát triển Thị trường bất động sản thành phố Huế thị trường non trẻ với đặc điểm riêng thị trường hình thành: giao dịch ngầm nhiều, thị trường vận hành tự phát khơng thơng qua quản lý nhà nước, tính minh bạch dự án chưa cao, đơn vị hỗ trợ thiếu chưa phổ biến đến người dân tham gia vào thị trường… Điều hội cho nhà “ đầu cơ” thu lợi thân mà làm cho thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, không thu hút nhà đầu tư, gây thiệt hại rối loạn nhân dân làm thất nguồn thu ngân sách nhà nước… kìm hãm phát triển kinh tế xã hội Công tác cải cách thủ tục sách áp dụng có nhiều tiến có nhiều hạn chế bất cập 5.2 Kiến nghị Để cho thị trường bất động sản thành phố Huế phát triển, vận động lành mạnh theo khuôn khổ hệ thống pháp luật có điều tiết nhà nước, chúng tơi xin đưa số ý kiến sau: Tăng cường vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản, thể quyền đại diện sở hữu, xử lý nghiêm vi phạm, tạo sân chơi công bằng, minh bạch cho đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản Đào tạo nhân tài thị trường bất động sản để có nguồn nhân lực hiểu biết sâu rộng thị trường, từ quản lý thị trường có hiệu Cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cần thực triệt để sách “một cửa” “ cửa liên thông” Thu hút nguồn đầu tư để phát triển sở hạ tầng bền vững, ưu tiên vốn khu vực dân doanh Xem xét, thẩm định kỹ lưỡng dự án đầu tư phải đảm bảo tính khả thi thực tiễn, mang lại lợi ích kinh tế, xã hội, mơi trường bền vững 62 Tăng cường công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm Kiên xử lý nghiêm trường hợp cán cố tình làm khó, hạch sách dân, ngâm hồ sơ thời gian quy định, trường hợp vi phạm luật kinh doanh bất động sản Đôn đốc triển khai dự án, kiên thu hồi đất mà người mua đầu găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời Công tác giải tỏa mặt gặp nhiều khó khăn doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp áp dụng mức giá đền bù với giá đất theo quy định Ủy ban nhân dân thành phố Vì vậy, doanh nghiệp cần tiến hành khảo sát, điều tra lấy ý kiến người dân để đưa mức giá đền bù phù hợp Khi giải tỏa, quy hoạch phải tạo lại chỗ ở, cơng việc thích hợp cho người bị di dời Bên cạnh xây dựng chung cư, khu dân cư với đầy đủ tiện nghi dành cho người có thu nhập cao cần phải xây dựng thêm khu nhà ở, nhà cho thuê người thu nhập thấp với quy mơ thích hợp đảm bảo không gian sống thuận lợi, phù hợp với công việc lao động sản xuất họ 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2012 thành phố Huế [2] Bảng giá đất thành phố Huế năm 2011, 2012, 2013 [3] Luật thuế giá trị gia tăng [4] Nghị định số 34/2013/NĐ-CP quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số nội dung quản lý, sử dụng, cho thuê, cho thuê mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, gồm: nhà công vụ, nhà xã hội, ký túc xá sinh viên, nhà vốn ngân sách nhà nước [5] Nguyễn Đình Tuân, luận văn Giải pháp tài nhằm phát triển thị trường Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, năm 2009 [6] Thông tư 18/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 bổ sung số điều thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hổ trợ nhà theo nghị 02/2013/NĐ - CP ngày 07/1/2013 Chính phủ [7] PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – PGS.TS Nguyễn Đình Bồng, giáo trình Thị trường bất động sản, năm 2005 64