TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Khái quát về đầu tư kinh doanh bất động sản và dự án đầu tư kinh
1.1.1 Đầu tư kinh doanh bất động sản
Hiện nay, hầu hết các quốc gia trên thế giới đều quy định rằng bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất, chẳng hạn như nhà cửa và các công trình xây dựng Ngược lại, các vật thể có thể tháo dỡ như nhà phao, lều trại và nhà di động không được xem là bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Năm 2015, quy định về bất động sản tại Việt Nam bao gồm đất đai, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai và công trình Pháp luật Việt Nam định nghĩa thuật ngữ này một cách rộng rãi, cho phép bao gồm nhiều loại tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Đầu tư kinh doanh bất động sản là hình thức đầu tư dựa trên bất động sản, nhằm mục tiêu thu lợi nhuận, thu hút sự quan tâm của nhiều người trong bối cảnh hiện nay với nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro cao Nhà nước đã điều chỉnh lĩnh vực này để đảm bảo người dân có cuộc sống ổn định và an cư lập nghiệp, đồng thời thu hút vốn đầu tư nước ngoài, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và khai thác hiệu quả tài nguyên đất, góp phần hiện đại hóa đất nước Nghiên cứu cho thấy đầu tư kinh doanh bất động sản có một số đặc điểm cơ bản quan trọng.
Thứ nhất, là ngành nghề kinh doanh có điều kiện
Theo Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020, kinh doanh bất động sản được xác định là ngành nghề kinh doanh có điều kiện Căn cứ vào Điều 4 Nghị định 02/2021/NĐ-CP, pháp luật hiện hành yêu cầu tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đáp ứng ba nhóm điều kiện cụ thể.
Nhóm đầu tiên yêu cầu thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bãi bỏ điều kiện về vốn pháp định, phù hợp với Luật KDBĐS 2014 đã sửa đổi tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020 Sự điều chỉnh này nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng gặp khó khăn trong việc đáp ứng mức vốn pháp định 20 tỷ đồng theo quy định cũ.
Các tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin doanh nghiệp trên trang thông tin điện tử, tại trụ sở Ban Quản lý dự án và sàn giao dịch bất động sản Họ cũng có trách nhiệm công khai sản phẩm bất động sản, thông tin về thế chấp, số lượng và loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cũng như số lượng sản phẩm còn lại Mọi thay đổi trong thông tin đã công khai cần được cập nhật kịp thời.
Nhóm thứ ba bao gồm các tổ chức và cá nhân chỉ được phép kinh doanh sản phẩm bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 9 và Điều 55 của Luật KDBĐS 2014 Các điều kiện này bao gồm việc đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt, và không có tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai, cần có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng tòa nhà.
Nhà đầu tư được chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư cho dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư cho các dự án khác.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định vốn đầu tư cho dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, yêu cầu xác định vốn chủ sở hữu dựa trên báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán độc lập đối với doanh nghiệp đang hoạt động Đối với doanh nghiệp mới thành lập, vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ thực tế đã góp Nội dung quy định này đồng bộ với khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 và điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020, nhấn mạnh yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án, nhằm tránh tình trạng bỏ trống hoặc chậm triển khai dự án.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định thời hạn 6 tháng, tính từ ngày có hiệu lực (hạn cuối là 01/9/2022), để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn thiện các điều kiện kinh doanh, bao gồm cả việc công khai thông tin Doanh nghiệp không đáp ứng các điều kiện này sẽ không được phép hoạt động trong lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, Nghị định không nêu rõ cơ chế quản lý và giám sát của cơ quan nhà nước để thực hiện quy định, và Bộ Xây dựng có thể sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết trong thời gian tới.
Theo Điều 5 Nghị định 02/2021/NĐ-CP, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên sẽ không cần phải đáp ứng các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như quy định tại Điều 4 của nghị định này.
Thứ hai, đối tượng kinh doanh bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt 6
Bất động sản sở hữu nhiều thuộc tính đặc biệt, trong đó nổi bật là tính khan hiếm, tính bền lâu và tính ảnh hưởng lẫn nhau Những thuộc tính này chịu ảnh hưởng lớn từ nhu cầu thị trường, vị trí địa lý, yếu tố tâm lý xã hội, và thậm chí là các yếu tố tôn giáo, tâm linh, làm cho bất động sản trở thành một loại hàng hóa độc đáo.
Nghị định 02 về bất động sản được xem là “chìa khóa” giúp người dân yên tâm hơn khi mua nhà Nội dung của nghị định này nhằm tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng trong giao dịch bất động sản Điều này không chỉ tăng cường niềm tin của người dân mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Thông qua các quy định cụ thể, nghị định sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và nâng cao tính minh bạch trong các giao dịch nhà đất.
The Decree 02/2022/ND-CP provides guidance on the Real Estate Business Law in Vietnam, outlining essential regulations for the real estate sector The document is accessible through the KPMG website and was last accessed on March 13, 2022 This decree plays a significant role in clarifying legal frameworks and ensuring compliance within the real estate industry.
Bài viết của Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017) phân tích những bất cập trong pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản, đồng thời đề xuất các hướng hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả quản lý trong lĩnh vực này Luận văn thạc sĩ này được thực hiện tại Đại học Luật TP Hồ Chí Minh.
Khái quát về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.1 Định nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
"Chuyển nhượng" là một giao dịch liên quan đến việc sang tên đổi chủ tài sản Theo từ điển Black’s Law, chuyển nhượng được định nghĩa là di chuyển hoặc loại bỏ một vật từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát Ngoài ra, chuyển nhượng cũng có thể hiểu là việc bán hoặc cho đi tài sản.
Luật Đất đai 2013 định nghĩa "chuyển quyền sử dụng đất" tại khoản 10 Điều 3, nêu rõ rằng đây là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
BLDS 2015 đề cập đến thuật ngữ “chuyển nhượng” tại Điều 500, quy định rằng hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó người sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thuật ngữ “chuyển nhượng” chưa được giải thích rõ ràng trong hai văn bản luật này Đặc biệt, khái niệm “chuyển nhượng dự án” cũng chưa có quy định rõ ràng cho đến khi Nghị định 02/2022/NĐ-CP được ban hành.
Trước đây, khái niệm "chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản" chưa được giải thích rõ ràng trong văn bản pháp luật Tuy nhiên, theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP, "chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS" có thể hiểu là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan đến dự án bất động sản.
Theo Black’s Law Dictionary, "chuyển nhượng" được định nghĩa là việc chuyển giao hoặc di chuyển từ một địa điểm hoặc một người sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc kiểm soát Theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/03/2022, việc chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản bao gồm việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ dự án cùng các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan Nhà nước chấp thuận Trong khi đó, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là việc chuyển giao phần dự án được phép kinh doanh cùng các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng, cũng thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Chuyển nhượng dự án bất động sản bao gồm các đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án là quyền của chủ đầu tư
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 và Điều 50 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư trong quá trình đầu tư xây dựng đã tự chi trả các khoản chi phí để thực hiện các thủ tục đầu tư Ngoài chi phí tài sản hữu hình, còn có tài sản vô hình như thời gian và công sức, cho thấy dự án đầu tư đã được chủ đầu tư dồn tâm huyết và tài sản Theo Điều 158 BLDS 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản, nên dự án thuộc sở hữu của chủ đầu tư Việc chuyển nhượng dự án là quyền của chủ đầu tư, phù hợp với khoản 1 Điều 48 Luật KDBĐS 2014, quy định rằng chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
Trong nội dung chuyển nhượng dự án, quyền của "chủ đầu tư" thường gây nhầm lẫn do sự không thống nhất trong việc sử dụng khái niệm "Nhà đầu tư" và "Chủ đầu tư" Điều này có thể dẫn đến những hiểu lầm trong quá trình thực hiện và quản lý dự án.
18 Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), tlđd (6), tr 23.
Khoản 4 và khoản 5 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP cùng với khái niệm "tư" trong Luật KDBĐS 2014 có thể dẫn đến sự nhầm lẫn và thiếu nhất quán trong việc áp dụng pháp luật Sự không tương thích trong cách gọi và định nghĩa khái niệm cho cùng một sự kiện pháp lý là một vấn đề lớn trong hoạt động xây dựng pháp luật, cần được sửa đổi để hoàn thiện hơn.
Trong các luật như Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và Luật Đất đai, thuật ngữ “nhà đầu tư” được sử dụng, nhưng chỉ Luật Đầu tư định nghĩa rõ ràng về “nhà đầu tư” là tổ chức hoặc cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, bao gồm nhà đầu tư trong nước, nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài Nhà đầu tư có thể là chủ đầu tư trực tiếp hoặc thành lập doanh nghiệp dự án Nghị định 25/2020/NĐ-CP cho phép hình thức “liên danh nhà đầu tư” tham gia đấu thầu, tuy nhiên Luật Đầu tư 2020 không quy định rõ về vấn đề này, chỉ đề cập đến hợp tác đầu tư qua hợp đồng hợp tác kinh doanh Một số tỉnh thành đang băn khoăn liệu “liên danh nhà đầu tư” có được coi là “một” hay “nhiều” nhà đầu tư và có thể chấp thuận cho liên danh này làm chủ đầu tư hay không Do đó, cần điều chỉnh khoản 18 Điều 3 của Luật Đầu tư 2020 để định nghĩa rõ ràng hơn về “nhà đầu tư”, bao gồm cả liên danh giữa tổ chức và cá nhân trong hoạt động đầu tư kinh doanh.
Thứ hai, chuyển nhượng dự án khác với chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp
Bài viết của Võ Trung Tín và Trương Văn Quyền (2020) nêu rõ những bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản Tài liệu này được trình bày tại hội thảo về khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ, tổ chức bởi Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Nội dung nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cải thiện quy định pháp luật để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Luật KDBĐS 2014 và Luật Đầu tư 2020 quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án, nhưng các chủ đầu tư thường không tuân thủ các hướng dẫn này Thay vào đó, họ thường chọn chuyển nhượng vốn doanh nghiệp để "gián tiếp" chuyển nhượng dự án Ví dụ, vào tháng 06/2020, LDG Group đã mua 99,99% Công ty Bất động sản Hiệp Phúc từ Quốc Cường Gia Lai với giá 626 tỷ đồng, và đổi tên dự án thành khu căn hộ LDG River với tổng vốn đầu tư hơn 4.100 tỷ đồng Đồng thời, Công ty Bất động sản Phát Đạt cũng nhận chuyển nhượng 99% vốn tại Công ty Cổ phần Bến Thành – Long Hải, đơn vị sở hữu khu du lịch Bến Thành – Long Hải và Wyndham Tropicana Resort.
Việc chuyển nhượng gián tiếp dự án qua hình thức chuyển nhượng vốn mang lại lợi thế về thời gian thực hiện và quy trình xét điều kiện dễ dàng, giúp các bên đạt được mục tiêu chuyển nhượng thành công dự án cho nhà đầu tư khác Các doanh nghiệp sở hữu khu đất tiềm năng thường trở thành mục tiêu thâu tóm của nhà đầu tư qua M&A Công ty Dự án Ngoài phương thức bán trực tiếp vốn hoặc cổ phần, nhà đầu tư có thể áp dụng các cách tái tổ chức doanh nghiệp như hợp nhất hoặc sáp nhập Công ty Dự án vào pháp nhân do bên mua chỉ định, hoặc tách toàn bộ tài sản dự án sang một pháp nhân mới Cuối cùng, để bên mua nắm quyền sở hữu Dự án, các giao dịch được hoàn tất bằng việc chuyển nhượng toàn bộ vốn hoặc cổ phần của Công ty Dự án mới cho bên mua Tuy nhiên, cần thiết lập cơ chế pháp lý để kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng vốn nhằm tránh thất thu ngân sách nhà nước và đảm bảo các quy định pháp luật được thực thi hiệu quả.
21 Việt Dũng, “Những thị trường đang nổi sóng M&A”, Toàn cảnh thị trường Mua bán - Sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam - Vietnam M&A Outlook 2020, Báo đầu tư, năm 2020, trang 150.
Chuyển nhượng vốn của công ty dự án có thể được xem là một hình thức chuyển nhượng dự án, tuy nhiên, doanh nghiệp sở hữu các dự án bất động sản cần tuân thủ các kiện pháp lý cụ thể trong quá trình này Việc đáp ứng các yêu cầu pháp lý là rất quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của giao dịch chuyển nhượng vốn.
Thứ ba, hoạt động chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của các tác động từ sự thay đổi thị trường tài chính và quy định pháp luật
Phân tích và dự đoán các nguồn thông tin dữ liệu, cũng như xu hướng biến động của thị trường tài chính, là yếu tố quan trọng trong các hoạt động đầu tư, đặc biệt là chuyển nhượng dự án Tình hình kinh tế, dù tăng trưởng hay suy giảm, đều ảnh hưởng đến tốc độ và tần suất giao dịch chuyển nhượng bất động sản Khi nền kinh tế phát triển, sức mua tăng cao, dòng tiền lưu chuyển nhanh chóng, dẫn đến sự sôi động trong các giao dịch chuyển nhượng dự án, và ngược lại khi kinh tế suy thoái.
Việc chuyển nhượng dự án bất động sản được kiểm soát chặt chẽ bởi cơ quan nhà nước thông qua các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục và quyền hạn thực hiện Các quy định này không chỉ quy định rõ ràng về quy trình chuyển nhượng mà còn bao gồm cả hình thức xử phạt hành chính đối với vi phạm Nếu quy định pháp luật phù hợp với thực tiễn, hoạt động chuyển nhượng sẽ diễn ra thuận lợi trong khuôn khổ pháp lý Ngược lại, nếu quy định chỉ tồn tại trên giấy mà không gắn liền với thực tiễn, sẽ dẫn đến những rào cản, gây khó khăn cho hoạt động chuyển nhượng dự án.
1.2.2 Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án bất động sản
Vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản
Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản là tập hợp các quy phạm do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS Mục tiêu là giải quyết hài hòa lợi ích giữa bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và các bên liên quan, đảm bảo các chủ thể thực hiện quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm trong khuôn khổ pháp luật Nhà nước thông qua quy định pháp luật sẽ quản lý hiệu quả, tạo môi trường phát triển cho thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản, hạn chế tình trạng dự án "bất động" và gia tăng nguồn hàng bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu của người dân.
Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản tại tỉnh Quảng Bình đóng vai trò quan trọng trong việc thu thuế hàng năm, đồng thời tạo cơ chế kiểm soát của nhà nước Các quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng giúp ngăn ngừa vi phạm và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia Điều này không chỉ bảo đảm quyền lợi của khách hàng trước những thay đổi của chủ đầu tư mà còn tạo niềm tin và thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài.
Pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, và những bất cập trong quy định pháp luật có thể gây trở ngại cho quá trình này, ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế - xã hội Khi pháp luật được thực thi, nó tác động đến thị trường chuyển nhượng, đồng thời cũng bị ảnh hưởng ngược lại bởi thị trường Do đó, nhà nước cần quản lý chặt chẽ và liên tục cập nhật các quy định pháp luật để tạo ra môi trường “trong sạch” cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản.
Việc chuyển nhượng dự án bất động sản đang trở thành "chiếc phao cứu cánh" cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, giúp họ tránh nguy cơ bị thu hồi dự án do chậm tiến độ Tình hình dịch bệnh Covid-19 kéo dài đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào khủng hoảng tài chính, dẫn đến sự gia tăng hoạt động chuyển nhượng dự án trên thị trường.
Chuyển nhượng dự án bất động sản là cần thiết trong thị trường, đặc biệt trong thời kỳ kinh tế khó khăn Nó giúp các nhà đầu tư yếu kém thoát khỏi những dự án rủi ro và không hiệu quả, đồng thời giải quyết vấn đề tài chính và mang lại lợi nhuận Hơn nữa, chuyển nhượng dự án còn ảnh hưởng tích cực đến các lĩnh vực liên quan như ngân hàng và xây dựng, tạo việc làm cho nhiều lao động và tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư tại Việt Nam đối với nhà đầu tư nước ngoài, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước.
Phân tích lý luận về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản và pháp luật liên quan là cần thiết để xây dựng hệ thống quy định pháp luật hoàn chỉnh, điều chỉnh các mối quan hệ trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Cần có các quy định pháp lý phù hợp với thực tiễn để tạo ra thị trường minh bạch, thông thoáng và được quản lý chặt chẽ bởi cơ quan nhà nước Pháp luật cần cải thiện liên tục để đáp ứng sự thay đổi của xã hội, đồng thời tham khảo kinh nghiệm lập pháp từ các nước tiên tiến Trong quá trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy một số bất cập trong áp dụng quy định pháp luật và sẽ đề xuất định hướng hoàn thiện trong chương tiếp theo.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 30 2.1 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh
Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh, điều này được pháp luật công nhận là hợp lý Nghị định 02/2022/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/03/2022, đã quy định rõ về thuật ngữ “chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản” và “chuyển nhượng một phần dự án bất động sản”, mặc dù tiêu chí xác định “một phần dự án” vẫn cần được làm rõ hơn.
31 Khoản 3 và 4 của Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Theo Khoản 4 và khoản 5 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc hiểu rõ quy định về chuyển nhượng một phần dự án hiện vẫn còn nhiều khúc mắc, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong áp dụng Nhiều dự án đã được tách nhỏ để chuyển nhượng một phần nhằm thu hồi vốn và tiếp tục phát triển phần còn lại Tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến việc phân mảnh dự án, ảnh hưởng đến quy hoạch tổng thể ban đầu Nếu coi toàn bộ dự án như một miếng bánh, câu hỏi đặt ra là "một phần dự án" có thể là bất kỳ phần nào trong đó, và việc phân chia ra sao hoàn toàn phụ thuộc vào quyết định của chủ đầu tư.
Có ý kiến cho rằng việc pháp luật cho phép chuyển nhượng một phần dự án mà không quy định rõ tiêu chí có thể gây ra nhiều hệ lụy pháp lý không mong muốn Để tránh tình trạng các nhà đầu tư gặp khó khăn khi thực hiện chuyển nhượng và cơ quan chức năng tự ý giải thích các điều khoản luật, cần có quy định rõ ràng về thuật ngữ và tiêu chí xác định một phần dự án được chuyển nhượng Điều này sẽ giúp duy trì tính hệ thống và đồng bộ cho toàn bộ dự án, ngăn chặn tình trạng "xé lẻ" gây xáo trộn quy hoạch chung.
Khoản 1 Điều 48 Luật KDBĐS 2014 cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, nhưng yêu cầu việc chuyển nhượng phải đảm bảo “để tiếp tục đầu tư kinh doanh” Điều này liên quan đến khoản 3 Điều 49 của cùng luật, trong đó chủ đầu tư cam kết tiếp tục đầu tư xây dựng và kinh doanh theo đúng quy định, bảo đảm tiến độ và nội dung dự án Cam kết này nhằm duy trì tính liên tục của dự án sau khi chuyển nhượng Tuy nhiên, nếu bên nhận chuyển nhượng lại chuyển nhượng cho bên thứ ba, liệu có được xem là thực hiện đúng cam kết hay không?
34 Võ Trung Tín, Trương Văn Quyền (2020), tlđd (20), tr 101.
35 Võ Trung Tín, Trương Văn Quyền (2020), tlđd (20), tr 102.
Không làm thay đổi mục tiêu và nội dung của dự án
Mục tiêu và nội dung của dự án quyết định tính đặc trưng và sự khác biệt giữa các dự án Bên nhận chuyển nhượng dự án cần xác định các bước thực hiện dựa trên mục tiêu và nội dung đã được phê duyệt Để đảm bảo tính ổn định trong triển khai, cần tránh việc thay đổi mục tiêu và nội dung, điều này có thể kéo dài thời gian thực hiện dự án Do đó, theo Luật KDBĐS 2014, nguyên tắc chuyển nhượng dự án là "không làm thay đổi mục tiêu và nội dung của dự án" được coi là hợp lý.
Khoản 7 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020 quy định rằng khi có sự thay đổi mục tiêu trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án Tuy nhiên, liệu có sự không thống nhất giữa các quy định pháp luật khi cho phép chuyển nhượng dự án mặc dù mục tiêu đã thay đổi? Vấn đề này có thể gây nhầm lẫn và cần được làm rõ để đảm bảo sự hiểu biết đúng đắn trong thực tế.
Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan
Việc chuyển nhượng dự án cần tuân thủ nguyên tắc thông báo đầy đủ và bảo đảm quyền lợi cho khách hàng và các bên liên quan Khách hàng thường trở thành bên bị động trong quá trình này, dẫn đến nguy cơ không nắm bắt kịp thời thông tin, làm tăng khả năng bị ảnh hưởng quyền lợi và thậm chí là tình trạng lừa đảo Chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo công khai và giải quyết quyền lợi hợp pháp của khách hàng, nhằm hạn chế việc bên nhận chuyển nhượng thay đổi cam kết Tuy nhiên, nếu bên nhận chuyển nhượng không thực hiện cam kết và gây ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, cần xác định rõ chế tài xử lý đối với bên này.
36 Điểm a và điểm b khoản 2 Điều 48 Luật KDBĐS 2014.
37 Điểm c khoản 2 Điều 48 Luật KDBĐS 2014.
Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật KDBĐS 2014 hiện chưa có quy định rõ ràng để răn đe và thiết lập “vòng kim cô” đối với bên nhận chuyển nhượng So với quy định về trách nhiệm của bên chuyển nhượng trong việc “thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng”, pháp luật của Hoa Kỳ quy định tại Bộ quy tắc liên bang - Mục 24 - Tiểu mục B - Chương IV - Phần 401 - Điều 401.480 về “Bán/Chuyển nhượng dự án” (ngày 22/03/2000, sửa đổi ngày 26/11/2007) yêu cầu bên mua gửi tài liệu chứng minh sự đồng thuận của 51% cư dân đến Bộ Gia cư và Phát triển đô thị Hoa Kỳ.
Theo quy định hiện hành, nếu không đạt được 51% sự đồng thuận của cư dân, bên mua phải chứng minh nỗ lực hợp lý để có sự chấp thuận từ Bộ Gia cư và Phát triển đô thị Mặc dù pháp luật Hoa Kỳ bảo vệ quyền lợi khách hàng thông qua quy định này, tác giả không đồng tình với việc áp dụng tương tự tại Việt Nam Việc yêu cầu tỷ lệ đồng thuận cao có thể khiến chủ đầu tư không thể chuyển nhượng dự án, dẫn đến những bất cập trong quá trình lấy ý kiến người mua Điều này đặc biệt nghiêm trọng nếu chủ đầu tư cần chuyển nhượng do thiếu nguồn tài chính, có thể dẫn đến tình trạng dự án "chết đuối trên cạn" và nguy cơ phá sản.
Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần có sự đồng ý bằng văn bản từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Chủ đầu tư có quyền nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản mà không cần làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng, miễn là không có thay đổi nào về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư của dự án.
Bộ Xây dựng đã ban hành công văn 2253/BXD-QLN ngày 16/06/2021 hướng dẫn về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản Trước khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, việc chuyển nhượng dự án được thực hiện theo Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Sau khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, thẩm quyền chuyển nhượng dự án sẽ theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 75 của Luật này, sửa đổi Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Nếu hồ sơ chuyển nhượng đã nộp theo Luật KDBĐS 2014 trước ngày 01/01/2021 nhưng chưa được giải quyết, nhà đầu tư có quyền lựa chọn tiếp tục thủ tục theo Luật KDBĐS hoặc thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Theo quy định của Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư không cần thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi chuyển nhượng dự án đã được chấp thuận và đưa vào khai thác Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án chỉ được áp dụng trước khi dự án đi vào hoạt động Sau khi dự án đã đi vào khai thác, các hình thức điều chỉnh dự án sẽ không còn là chuyển nhượng mà sẽ sử dụng các phương thức khác, như điều chỉnh dự án.
Công văn số 2253/BXD-QLN của Bộ Xây dựng, ban hành ngày 16/06/2023, hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng dự án, kèm theo danh mục tài liệu tham khảo.
43 Khoản 5 Điều 115 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Khoản 9 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định về việc đầu tư khi sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp.
Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP chưa xác định rõ thời điểm và phạm vi dự án đưa vào khai thác vận hành Tuy nhiên, có thể hiểu rằng thời điểm này là khi công trình được cơ quan xây dựng nghiệm thu Phạm vi dự án chỉ áp dụng cho phần công trình đã hoàn thành hoặc đang chuyển nhượng; ví dụ, nếu một dự án có nhiều tòa nhà, các tòa đã xây dựng xong có thể được chuyển nhượng trong khi các tòa chưa nghiệm thu vẫn tiếp tục xây dựng Đối với việc chuyển nhượng dự án, thời điểm này được đặt ra trước khi đưa vào khai thác vận hành, trong khi các hình thức điều chỉnh khác như góp vốn, chia tách dự án không yêu cầu thời điểm cụ thể Tuy nhiên, dự án đã đi vào khai thác vận hành vẫn cần thực hiện thủ tục điều chỉnh nếu thuộc 7 trường hợp quy định từ Điều 49 đến Điều 54 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Các nhà và công trình xây dựng trong Dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật sẽ được coi là nhà, công trình xây dựng có sẵn Nếu bên chuyển nhượng dự án muốn chuyển nhượng, việc này cần thực hiện thông qua hình thức bán nhà, công trình xây dựng có sẵn theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đối với các công trình nhà ở có sẵn.
Các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Điều 9 trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP, cùng với khoản 3 và khoản 4 của Điều 48 trong Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
2.2.1 Điều kiện đối với dự án được chuyển nhượng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 49 Luật KDBĐS 2014 và khoản 1 Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, để dự án được chuyển nhượng, cần phải đáp ứng đầy đủ 05 điều kiện cụ thể.
Dự án đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.
45 Điều 52 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Công văn số 222/BXD-QLN ngày 17/9/2019 của Bộ Xây dựng đã gửi đến Công ty Cổ phần dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (Savico) nhằm trả lời văn bản số 209/CV-SVC ngày 20/8/2019 của Công ty Savico, tài liệu này được đính kèm trong danh mục tài liệu tham khảo.
47 Điểm a khoản 1 Điều 49 Luật KDBĐS 2014.
Khoản 3 Điều 60 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định: “Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công, trừ dự án quy định tại khoản 2 Điều này và đối với dự án sử dụng vốn khác, chủ sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu quyết định đầu tư xây dựng hoặc thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan” Do đó, điều kiện “Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” nêu trên là không hợp lý khi dự án đó sử dụng nguồn vốn không từ ngân sách nhà nước Liên quan đến điều kiện này, điểm a khoản 1 Điều 49 Luật KDBĐS 2014 nên được sửa lại như sau: “Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chủ sở hữu dự án phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt 48 ”.
Việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đóng vai trò quan trọng như "những viên gạch đầu tiên" trong quá trình triển khai dự án đầu tư xây dựng Điều này không chỉ tạo nền tảng cho các bước tiếp theo mà còn tăng cường tính xác thực của dự án, giúp ngăn chặn tình trạng lừa đảo trong hoạt động chuyển nhượng Do đó, quy định yêu cầu dự án phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt là hợp lý và cần thiết.
Dự án đã hoàn thành công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng Đối với việc chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, cần phải hoàn tất các công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ đã được phê duyệt.
Hiện nay, trong nhiều dự án, công tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng thường diễn ra song song với việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tái định cư Thực trạng này đã tồn tại từ trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và vẫn tiếp diễn đến nay Liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, một nhóm tác giả đề xuất bãi bỏ quy định yêu cầu hoàn thành việc bồi thường và giải phóng mặt bằng trước khi chuyển giao đất.
Bài viết của Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2020) tập trung vào những bất cập trong pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản và đề xuất hướng hoàn thiện Tài liệu này được sử dụng trong hội thảo về khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ, tổ chức tại Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, trang 132.
49 Điểm b khoản 1 Điều 49 Luật KDBĐS 2014.
Tác giả Nguyễn Thị Kim Phượng và Đặng Anh Quân (2019) trong bài viết "Thực trạng xây dựng và chất lượng khu tái định cư nhìn từ thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Bình Dương" đã nhấn mạnh rằng việc bãi bỏ quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng không phải là giải pháp hợp lý Họ lập luận rằng các chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ các bước liên quan đến bồi thường và đầu tư xây dựng hạ tầng khi có khả năng, nhằm thể hiện cam kết thực sự trong dự án Điều này giúp tránh tình trạng chủ đầu tư "ngâm" dự án để chờ đợi cơ hội chuyển nhượng với giá cao hơn, từ đó kéo dài thời gian cung cấp sản phẩm cho thị trường.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
2.4.1 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng dự án
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Các bên chỉ cần thể hiện ý chí và thống nhất ý chí của mình để tạo thành hợp đồng hợp pháp.
116 Điểm c khoản 2 Điều 48 Luật KDBĐS 2014.
117 Khoản 3 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Theo Điều 385 BLDS 2015, việc chuyển nhượng dự án được coi là chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn giữa các bên, và để đảm bảo tính pháp lý, cần có hợp đồng rõ ràng giữa hai bên Hợp đồng này phải bao gồm các nội dung chính theo Điều 53 Luật KDBĐS 2014 như tên và địa chỉ các bên, thông tin dự án đã được phê duyệt, chi tiết về dự án chuyển nhượng, giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã thay đổi so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP, yêu cầu các bên phải lập hợp đồng theo mẫu quy định, nhằm tăng cường tính thống nhất và đồng bộ trong các điều khoản hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản Điều này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, giảm thiểu tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình chuyển nhượng.
Tuy nhiên, do tính chất riêng của mỗi giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thường cần thiết phải quy định thêm các điều khoản riêng biệt Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu hợp lý của các bên trong quan hệ chuyển nhượng dự án bất động sản.
119 Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng: phần chung, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, tr 146.
Phạm Quỳnh Như Ý (2014) trong khóa luận tốt nghiệp tại Đại học Luật TP Hồ Chí Minh đã nghiên cứu về pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nêu rõ các quy định và quy trình cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong việc chuyển nhượng.
122 Khoản 1 Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Theo Khoản 3 Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, các bên tham gia phải lập hợp đồng theo mẫu quy định Nội dung các điều khoản trong mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần được tuân thủ đầy đủ.
8) đính kèm Nghị định 02/2022/NĐ-CP đang tạo cơ chế “mở”, được phép điều chỉnh những nội dung nào mà mẫu hợp đồng ghi rõ là được phép thỏa thuận, chẳng hạn như tại Điều 15 quy định về các thỏa thuận khác trong mẫu hợp đồng nêu rõ:
Hợp đồng có thể bao gồm các thỏa thuận bổ sung, miễn là chúng tuân thủ quy định pháp luật và không trái với đạo đức xã hội Cơ chế "mở" trong hợp đồng mẫu thể hiện sự tôn trọng nguyên tắc tự do thỏa thuận dân sự Mặc dù Điều 123 BLDS 2015 đã giải thích "đạo đức xã hội", khái niệm này vẫn không có chuẩn mực chung và phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế, xã hội của từng quốc gia và thời kỳ Do đó, quy định yêu cầu các thỏa thuận bổ sung không trái đạo đức xã hội có thể gây khó khăn, vì cách hiểu về đạo đức xã hội thường phụ thuộc vào quan điểm của cơ quan tài phán.
2.4.2 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng dự án
Giao dịch dân sự có thể được thể hiện bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể, tuy nhiên, đối với hợp đồng chuyển nhượng dự án, hình thức duy nhất được phép là văn bản, theo quy định của Nghị định 02/2022/NĐ-CP Việc lập hợp đồng chuyển nhượng dự án bằng văn bản không chỉ làm rõ các điều khoản thỏa thuận mà còn tạo ra chứng cứ vững chắc cho các bên Điều này giúp các bên dễ dàng theo dõi và thực hiện các thỏa thuận, đồng thời giảm thiểu khả năng xảy ra tranh chấp và thuận tiện hơn cho việc quản lý, kiểm soát trách nhiệm của các bên liên quan từ phía nhà nước.
Theo quy định của luật, các giao dịch dân sự yêu cầu phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì cần tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu này.
Theo Khoản 2 Điều 119 BLDS 2015, hiện nay không có quy định bắt buộc bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực Luật KDBĐS 2014 đã quy định rõ về hợp đồng kinh doanh bất động sản, trong đó thời điểm có hiệu lực của hợp đồng phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên và được ghi rõ trong hợp đồng Nếu hợp đồng được công chứng, chứng thực, thời điểm có hiệu lực là lúc công chứng, chứng thực Ngược lại, nếu không có thỏa thuận hoặc không công chứng, chứng thực, thời điểm có hiệu lực sẽ là khi các bên ký kết hợp đồng.
2.4.3 Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng
Luật KDBĐS 2014 quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bao gồm việc chuyển giao hồ sơ cho bên nhận chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng cũng kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển giao Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều vụ tranh chấp đã phát sinh trong quá trình chuyển nhượng dự án, khi mà "đạo đức kinh doanh" và "mục tiêu lợi nhuận" không được cân bằng, dẫn đến những xung đột giữa các bên liên quan.
Quy định pháp luật hiện nay chưa bảo vệ đầy đủ lợi ích của các bên liên quan, dẫn đến nhiều tranh chấp như quyền và nghĩa vụ của ngân hàng với chủ đầu tư cũ có quan hệ thế chấp, chất lượng và tiến độ nhà ở không đảm bảo, cùng với việc chấm dứt cam kết bảo lãnh ngân hàng Quy định về quyền lợi của bên thứ ba vẫn còn thiếu sót, vì vậy cần thiết phải sửa đổi và bổ sung các điều kiện mới để phù hợp với sự phát triển của thị trường.
2.4.4 Thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, bao gồm cả hợp đồng nguyên tắc, là một phần quan trọng trong hồ sơ đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 128 Theo luật đầu tư, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có quyền tự quyết định thời điểm ký kết hợp đồng.
Theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hợp đồng chuyển nhượng dự án có thể được ký trước hoặc sau khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh dự án đầu tư Tuy nhiên, việc này có thể tạo ra tình huống "treo ngoe" khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã ký hợp đồng, nhưng khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng lại không đủ điều kiện và không được phép thực hiện chuyển nhượng.
Theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư phải diễn ra sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp quyết định cho phép chuyển nhượng Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có tối đa 30 ngày, kể từ ngày nhận quyết định, để ký kết hợp đồng theo Mẫu số 08 trong Phụ lục của Nghị định 02/2022/NĐ-CP và hoàn tất việc bàn giao dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng dự án bất động sản
2.5.1 Nghĩa vụ nộp thuế khi chuyển nhượng dự án
Theo quy định pháp luật, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án phải nộp thuế khi phát sinh thu nhập Tuy nhiên, do quy định không rõ ràng và quy trình phức tạp, nhiều dự án hiện nay được chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng vốn của các công ty, dẫn đến thất thu thuế cho ngân sách nhà nước Ngày 02/11/2016, Ủy ban Nhân dân tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Quyết định số 2441/QĐ-UBND, yêu cầu áp dụng các giải pháp nghiệp vụ để xác định giá, đảm bảo giá kê khai tính thuế sát với giá thực tế.
129 Khoản 3 Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
130 Trịnh Tuấn Anh, Nguyễn Thị Thanh Nhã (2020), tlđd (24), tr 146.
131 Trương Thế Côn (2012), “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư”,
Nghề luật (02), tr 45, đề cập đến trường hợp chuyển nhượng dự án trá hình thông qua việc chuyển nhượng cổ phần vốn góp, sau đó hoàn thiện thủ tục sáp nhập và chia tách để hợp thức hóa Kiến nghị UBND tỉnh thu hồi dự án đầu tư trong những trường hợp này là cần thiết.
Hoạch định một chính sách thuế hiệu quả cần đạt được hai mục tiêu chính: tạo nguồn thu cho ngân sách và thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, việc quy định chưa rõ ràng về chuyển nhượng dự án đầu tư và chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp đã tạo ra kẽ hở cho các nhà đầu tư trốn thuế Điều này không chỉ gây khó khăn cho nhà đầu tư khi làm việc với các cơ quan quản lý nhà nước mà còn dẫn đến tình trạng “bắt nhầm còn hơn bỏ sót”, khiến họ phải đối mặt với yêu cầu nộp “chồng thuế”.
2.5.2 Nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm đầu tư
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi tiền hoặc tài sản vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đầu tư Nhà đầu tư cần ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư liên quan đến giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, trừ một số trường hợp đặc biệt Ký quỹ được coi là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện dự án Theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP, có quy định bổ sung về hình thức bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ ký quỹ, yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ này để đảm bảo dự án đầu tư.
Đề án “Quản lý thuế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng bất động sản và chuyển nhượng dự án trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng” được ban hành kèm theo Quyết định số 2441/QĐ-UBND ngày 02/11/2016 của UBND tỉnh Lâm Đồng, nhằm mục tiêu quản lý hiệu quả thuế trong lĩnh vực bất động sản tại địa phương Tài liệu tham khảo liên quan được đính kèm để cung cấp thông tin chi tiết về đề án này.
Chính sách thuế đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư và phát triển dự án Nghiên cứu của Phan Phương Nam và Bùi Trang Kim Yến nhấn mạnh mối tương quan giữa thuế và các yếu tố kinh doanh, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tối ưu hóa khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ Tài liệu này là nguồn thông tin quý giá cho các nhà quản lý và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Khoản 1 và khoản 2 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 quy định rằng việc ký quỹ giữa tổ chức tín dụng và nhà đầu tư phải tuân theo các quy định pháp luật liên quan đến dân sự, tín dụng và bảo lãnh ngân hàng Đặc biệt, Luật Đầu tư 2020 lần đầu tiên cho phép nhà đầu tư sử dụng bảo lãnh của tổ chức tín dụng để thực hiện ký quỹ, thay vì phải bỏ tiền túi Điều này rất có lợi cho các dự án lớn với mức bảo đảm lên đến hàng tỷ đồng, giúp nhà đầu tư tránh việc vốn bị "chôn" trong ngân hàng trong thời gian dài.
Xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án bất động sản
Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã thay thế Nghị định 139/2017/NĐ-CP, nâng cao thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và mở rộng phạm vi điều chỉnh để bao trùm các đối tượng và hành vi vi phạm Nghị định này tạo ra hành lang pháp lý vững chắc, cung cấp công cụ cho các lực lượng chức năng, đặc biệt là công chức và thanh tra, nhằm thực hiện hiệu quả chức năng quản lý nhà nước trong xây dựng, góp phần xây dựng môi trường minh bạch và kịp thời chấn chỉnh các vi phạm.
Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy định khi chuyển nhượng dự án Kể từ ngày 28/01/2022, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng không đúng thủ tục hoặc không đảm bảo các yêu cầu và điều kiện sẽ bị xử lý nghiêm.
CP có hiệu lực thi hành thì mức phạt tiền đối với các hành vi nêu trên được điều chỉnh tăng lên thành “phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng 139 ”.
Nhiều dự án lớn hiện nay có giá trị chuyển nhượng lên đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng, khiến lợi nhuận từ việc chuyển nhượng vượt xa mức xử phạt, đặt ra câu hỏi về hiệu quả răn đe đối với các chủ đầu tư Tuy nhiên, với Nghị định 16/2022/NĐ-CP vừa ban hành, cần thêm thời gian để đánh giá tác động của quy định này đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, bao gồm số lượng vi phạm phát sinh và mức độ diễn biến của các hành vi vi phạm, từ đó cải thiện chất lượng quy định pháp luật cho phù hợp với thực tiễn.
136 Khoản 3 Điều 25 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Để đảm bảo thực hiện dự án hiệu quả, việc lựa chọn bảo lãnh tín dụng là một giải pháp quan trọng nhằm tránh tình trạng treo vốn Bảo lãnh tín dụng không chỉ giúp tăng cường niềm tin giữa các bên liên quan mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn và thực hiện các cam kết trong dự án Việc áp dụng hình thức bảo lãnh này sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro tài chính và nâng cao tính khả thi của dự án.
Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã đưa ra một số điểm mới trong việc xử phạt vi phạm hành chính về trật tự xây dựng, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và bảo đảm an toàn trong lĩnh vực xây dựng Các quy định mới này không chỉ tăng cường tính răn đe mà còn tạo ra khung pháp lý rõ ràng hơn cho các hành vi vi phạm, góp phần xây dựng môi trường xây dựng lành mạnh và bền vững Để tìm hiểu chi tiết hơn về nghị định này, bạn có thể tham khảo tại trang web của Sở Xây dựng Hà Tĩnh.
139 Khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Sự xuất hiện của các quy định mới trong Luật Đầu tư 2020 và các nghị định 31/2021/NĐ-CP, 02/2022/NĐ-CP đã tạo ra những bước tiến quan trọng trong việc điều chỉnh nội dung chuyển nhượng dự án bất động sản, so với các quy định cũ của Luật KDBĐS 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều vướng mắc trong việc áp dụng các quy định này, dẫn đến việc cần thiết phải phân tích sâu hơn các nội dung liên quan Trong Chương 2, tác giả sẽ đưa ra những đánh giá và đề xuất nhằm hoàn thiện hơn các quy định pháp luật, đồng thời chỉ ra những điểm chưa được quy định rõ ràng hoặc còn bỏ ngỏ trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án bất động sản.
Tác giả nhấn mạnh rằng các quy định pháp luật về thị trường bất động sản cần được đánh giá và hoàn thiện liên tục để phù hợp với thực tiễn phát triển, tạo cơ chế thông thoáng cho các chủ thể tham gia, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch và quản lý chặt chẽ của Nhà nước Điều này giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, ổn định thị trường và tạo giá trị lớn cho sự phát triển của đất nước Thủ tục hành chính đơn giản và phù hợp sẽ giảm chi phí cho doanh nghiệp, trong khi quy định phức tạp có thể dẫn đến tham nhũng và chi phí không chính thức, gây bất lợi cho doanh nghiệp và kìm hãm tăng trưởng kinh tế Do đó, các cơ quan chức năng cần tăng cường thanh tra, kiểm tra để xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án, góp phần minh bạch hóa thị trường và ngăn chặn thất thu ngân sách nhà nước.
Luận án tiến sĩ của Trần Huỳnh Thanh Nghị (2014) tại Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh nghiên cứu mối quan hệ giữa pháp luật doanh nghiệp và cải cách thủ tục hành chính ở Việt Nam, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cải cách để thúc đẩy sự phát triển của doanh nghiệp và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.
Chuyển nhượng dự án bất động sản mang lại nhiều ý nghĩa quan trọng như giải quyết tình trạng dự án đầu tư không hiệu quả, hỗ trợ nhà đầu tư trong việc huy động vốn, và thúc đẩy tính hấp dẫn của môi trường đầu tư tại Việt Nam Ngoài ra, hoạt động này còn đảm bảo việc làm, an sinh xã hội và góp phần tăng thu ngân sách cho đất nước Với những giá trị tích cực như vậy, chuyển nhượng dự án bất động sản được khẳng định là nguồn lực quan trọng cho quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội.
Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản phản ánh mối quan hệ giữa kiến trúc thượng tầng và cơ sở hạ tầng Gần đây, các luật mới như Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP và Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã ảnh hưởng tích cực đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, tạo ra một hệ thống pháp luật tương đối hoàn chỉnh và chi tiết Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế và bất cập trong quy định pháp luật mà cần được cải thiện để đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tiễn.
Trong luận văn này, tác giả đã đánh giá các công trình nghiên cứu liên quan và chỉ ra rằng chưa có nghiên cứu toàn diện về các điểm mới của Luật Đầu tư 2020 cùng các nghị định 31/2021/NĐ-CP và 02/2022/NĐ-CP Luận văn cũng trình bày những quy định mới ảnh hưởng đến thẩm quyền, thủ tục và hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản, đồng thời phản ánh thực tiễn chuyển nhượng dự án trong giai đoạn hiện nay Tác giả kế thừa và hoàn thiện các nghiên cứu trước đó, với Chương 1 tổng quan về chuyển nhượng dự án bất động sản và Chương 2 phân tích thực trạng pháp luật cùng giải pháp cho vấn đề này.
Qua phân tích các quy định pháp luật và thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, tác giả nhận thấy có cả tác động tích cực và tiêu cực Tích cực, pháp luật đã tạo hành lang pháp lý giúp khắc phục tình trạng thị trường bất động sản trầm lắng, thu hút đầu tư nước ngoài, cụ thể hóa quy trình chuyển nhượng, và điều chỉnh những bất cập trước đây Tuy nhiên, vẫn tồn tại những vấn đề như điều kiện chuyển nhượng quá chặt chẽ, bất cập trong việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án, và nguy cơ thất thu ngân sách do chuyển nhượng trá hình Để hoàn thiện quy định pháp luật, cần thay đổi kiến trúc thượng tầng phù hợp với nhu cầu thực tiễn, đồng thời tiếp thu ý kiến từ các học giả và tham khảo kinh nghiệm quốc tế Thời điểm hiện tại, với sự xuất hiện của nhiều văn bản pháp luật mới, tác giả đã đưa ra một số đề xuất cải thiện, nhưng cũng nhận thức được rằng việc kiểm chứng các tác động của quy định mới còn gặp khó khăn, và rất cần sự góp ý từ cộng đồng học thuật để nâng cao chất lượng nghiên cứu.
A Văn bản quy phạm pháp luật
1 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 14/06/2005.
2 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 24/11/2015.
3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29/11/2013.
4 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 18/06/2014.
5.Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 17/06/2020.
6 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa
Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29/06/2006.
7 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa
Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014.
8 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014.
9 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 26/11/2014.
10 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 17/06/2020.
11 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 15/05/2014.
12 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở ban hành ngày 20/10/2015.
13 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở ban hành ngày 26/03/2021.
15 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản ban hành ngày 06/01/2022.
16 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư ban hành ngày 26/03/2021.
17 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư ban hành ngày 28/02/2020.
18 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở ban hành ngày 27/11/2017.
19 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng ban hành ngày 28/01/2022.
20 Thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT quy định mẫu văn bản, báo cáo liên quan đến hoạt động đầu tư tại Việt Nam, đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài và xúc tiến đầu tư ban hành ngày 09/04/2021.