( BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ TIN HỌC TP HCM KHOA LUẬT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC NGÀNH LUẬT KINH TẾ TÊN ĐỀ TÀI MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG K.
HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở
Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam
1.2.1 Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên:
Hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là một hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản, do đó, quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Cả hợp đồng cho thuê khoán và hợp đồng cho thuê lại đều là hợp đồng song vụ, trong đó quyền của bên này đồng thời là nghĩa vụ của bên kia Tuy nhiên, hợp đồng cho thuê khoán được coi là hợp đồng chính, trong khi hợp đồng cho thuê lại là hợp đồng phụ theo Khoản 3,4 Điều 402 Bộ luật Dân sự 2015 Do đó, sẽ có một số quyền và nghĩa vụ trùng nhau giữa các bên.
Theo Điều 26 và 29 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), bên cho thuê khoán và bên thuê khoán có quyền và nghĩa vụ tương ứng, đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên trong hợp đồng thuê khoán.
Bên thuê khoán có quyền yêu cầu nhận nhà và công trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, nhằm bảo vệ lợi ích và hạn chế tranh chấp Nhiều trường hợp xảy ra khi bên thuê chậm trễ nhận nhà và viện lý do không sử dụng, dẫn đến việc không thanh toán tiền thuê trong thời gian đó Nếu không thực hiện quyền yêu cầu này, bên cho thuê có thể mất lợi tức từ tài sản, trong khi bên thuê khoán có thể chịu thiệt hại về tiền thuê hàng tháng và chênh lệch lợi ích Rủi ro chủ yếu nằm ở tranh chấp giữa các bên, bởi vì hợp đồng thường yêu cầu bên thuê phải đặt cọc Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, bên cho thuê có thể khấu trừ tiền thuê vào tiền cọc hoặc từ chối hoàn lại cọc nếu bên thuê vi phạm hợp đồng, mặc dù điều này có thể dẫn đến kiện tụng tại Tòa án hoặc trọng tài thương mại.
Bên thuê khoán/thuê lại có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền thuê theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng, đây là quyền cơ bản của bên cho thuê Việc thực hiện nghĩa vụ này là yếu tố quyết định để đạt được mục đích của hợp đồng, vì bên cho thuê mong muốn thu lợi từ tiền thuê Nếu bên thuê không thanh toán, mục đích cơ bản của hợp đồng sẽ không được thực hiện, làm cho quyền và nghĩa vụ này trở thành yếu tố thiết yếu trong mối quan hệ hợp đồng cho thuê khoán.
Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê bảo quản và sử dụng nhà, công trình theo thỏa thuận trong hợp đồng, đảm bảo đúng công năng và thiết kế Trong hợp đồng cho thuê lại, nghĩa vụ bảo quản thuộc về bên thuê khoán, nhưng họ không phải là chủ sở hữu Theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, nghĩa vụ này thuộc về bên cho thuê khoán, nhưng các bên có thể thương lượng để chuyển giao nghĩa vụ cho bên thuê khoán Điều này tạo ra quyền yêu cầu và nghĩa vụ tương ứng giữa các bên Đối với việc sử dụng nhà ở, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cho phép bên thuê khoán khai thác quyền sử dụng và cho bên thứ ba thuê lại, nhằm hưởng lợi ích chênh lệch Hợp đồng cho thuê khoán nhà ở có mục đích sử dụng khác biệt so với các hợp đồng cho thuê thông thường.
Bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa hư hỏng do lỗi của mình gây ra, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê và duy trì sự ổn định trong sử dụng nhà ở Nghĩa vụ này bao gồm việc sửa chữa hư hỏng và bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra Trong trường hợp bên thuê lại gây thiệt hại, bên thuê khoán có thể yêu cầu bên thuê lại bồi thường và chuyển giao khoản bồi thường này cho bên cho thuê khoán Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều bên thuê lại không thực hiện nghĩa vụ bồi thường và cắt đứt liên lạc, dẫn đến bên cho thuê khoán phải gánh chịu thiệt hại Để giảm thiểu rủi ro này, các hợp đồng cho thuê khoán thường yêu cầu một khoản tiền cọc lớn, tương ứng với hợp đồng thuê dài hạn, nhằm đảm bảo chi phí khắc phục thiệt hại khi cần thiết.
Bên cho thuê có quyền cải tạo, nâng cấp nhà và công trình xây dựng khi có sự đồng ý của bên thuê, nhưng không được gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thuê Quyền này là đặc biệt vì liên quan đến quyền định đoạt tài sản cho thuê, không chỉ gắn liền với nghĩa vụ của các bên mà còn với quyền lợi của bên thuê Mặc dù bên cho thuê có quyền cải tạo, nhưng việc này có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng của bên thuê, do đó bên thuê hoàn toàn có quyền từ chối Do đó, việc cải tạo và nâng cấp trong thời gian thuê cần phải được sự đồng ý của bên thuê và không gây thiệt hại cho họ.
Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản
Theo Điều 30 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi, bổ sung 2020, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên thuê vi phạm một trong các điều khoản quy định.
Việc thanh toán tiền thuê nhà chậm từ 03 tháng trở lên mà không có sự đồng ý của bên cho thuê, sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng cho nhà, hoặc thực hiện sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê sẽ vi phạm các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà.
Bên cho thuê khoán chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp cụ thể, như khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ trong vòng 1 quý hoặc gây hư hỏng nghiêm trọng đối với tài sản Trong những trường hợp này, việc chấm dứt hợp đồng là hợp pháp và bên cho thuê không cần hoàn trả tiền cọc cũng như không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê Ngoài ra, bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu tài sản bị hư hỏng nghiêm trọng và yêu cầu lãi chậm trả đối với số tiền thuê chưa thanh toán.
Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại nhà khi hợp đồng thuê hết hạn Nếu hợp đồng không quy định thời hạn, bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê trước ít nhất 06 tháng để lấy lại nhà Điều này tương ứng với nghĩa vụ trả nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê.
Khi hợp đồng cho thuê khoán hết hạn và các bên không có nhu cầu tiếp tục, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê bàn giao lại nhà Nếu hợp đồng không xác định thời điểm đáo hạn, bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê ít nhất 06 tháng trước khi lấy lại nhà.
Các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê khoán được xác định theo hợp đồng, phản ánh bản chất song vụ của hợp đồng cho thuê khoán Điều này phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), khuyến khích sự tự do thỏa thuận giữa các bên trong khuôn khổ pháp luật Hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng thuộc loại giao dịch dân sự, thể hiện nguyên tắc tự do thỏa thuận theo Bộ luật Dân sự 2015.
Theo Điều 27 và 28 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), bên thuê khoán/bên thuê lại được hưởng các quyền tương ứng với nghĩa vụ của bên cho thuê khoán/thuê khoán.
Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên thuê khoán giao nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng, và ngược lại, bên thuê khoán cũng có quyền yêu cầu bên cho thuê khoán giao nhà Điều này thể hiện nguyên tắc tự do và bình đẳng về quyền lợi, nghĩa vụ cũng như địa vị pháp lý, được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 và Bộ luật Dân sự 2015.
HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng
2.1.1.Qui định của pháp luật Việt Nam
Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, hiện chưa có quy định cụ thể Các quy định này chủ yếu được suy ra từ sự kết hợp của nhiều quy định khác nhau trong các chuyên ngành luật khác nhau.
Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng giao dịch dân sự, tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở Theo quy định tại Điều 472 BLDS 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, trong đó bên cho thuê giao tài sản để bên thuê sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê Điều 105 BLDS 2015 xác định tài sản bao gồm bất động sản và động sản, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Theo Điều 108, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau giao dịch Do đó, hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai có thể được hiểu là một dạng hợp đồng cho thuê tài sản, với tài sản ở đây là bất động sản hình thành trong tương lai.
Tiếp theo là các qui định tại Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung
2020 về đôi1 tượng của hợp đồng : “ Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng ”.
Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 17 và Khoản 1 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi, bổ sung 2020, hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai được coi là một loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở đã được đề cập trong Chương 1.
Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhằm mục đích sinh lợi Đây là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, trong đó bên cho thuê cam kết giao nhà ở chưa hình thành tại thời điểm thỏa thuận hoặc thời điểm khác theo sự đồng ý của các bên Bên thuê sẽ sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định và có trách nhiệm thanh toán tiền thuê.
2.1.2 Căn cứ phát sinh hiệu lực:
Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng cho thuê khoán nhà ở đều thuộc loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, tương tự như giao dịch dân sự Cả hai loại hợp đồng này đều có các điều kiện về chủ thể, nội dung, mục đích, hiệu lực và hình thức giống nhau Tuy nhiên, sự khác biệt chính nằm ở tính chất đặc biệt của hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, với các điều kiện về bất động sản được quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 2020.
Để đảm bảo tính hợp pháp và tiến độ của dự án xây dựng, cần có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt Đối với các công trình yêu cầu Giấy phép xây dựng, cần phải có giấy tờ liên quan đến việc nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp phục vụ mục đích ở, cần có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà.
2.1.3 Trình tự nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ
Theo Nghị định 209/NĐ-CP/2004 và Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 371-2006, quy trình nghiệm thu chi tiết mà bên cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cần thực hiện để nhận được văn bản nghiệm thu hợp lệ là điều kiện tiên quyết để đưa bất động sản vào kinh doanh Trình tự cụ thể của quy trình này bao gồm các bước cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp và chất lượng của dự án.
5 Điểm d Khoản 2 Điều 24 Nghị định 209/NĐ-CP/2004
Bước đầu tiên trong quy trình nghiệm thu là kiểm tra tại chỗ các đối tượng liên quan, bao gồm bộ phận công trình xây dựng, giai đoạn thi công, thiết bị chạy thử đơn động không tải và thiết bị chạy thử liên động không tải.
Bước 2: Kiểm tra các hồ sơ ghi trên;
Bước 3: Trong khi nghiệm thu, trường hợp cần thiết có thể tiến hành thêm các công việc kiểm định sau:
- Kiểm tra sự phù hợp giữa khối lượng, chất lượng các đối tượng nghiệm thu với số liệu ghi trong biên bản, tài liệu trình để nghiệm thu;
- Yêu cầu nhà thầu xây lắp lấy mẫu kiểm nghiệm từ đối tượng nghiệm thu ở công trình để thí nghiệm bổ xung;
- Thử nghiệm lại đối tượng nghiệm thu;
Trước khi sử dụng, cần kiểm tra tính chính xác của các kết luận ghi trong biên bản nghiệm thu vật liệu, thiết bị và sản phẩm chế tạo sẵn Đồng thời, cũng cần xem xét biên bản nghiệm thu công việc xây dựng và biên bản nghiệm thu lắp đặt tĩnh thiết bị liên quan Các kết quả thí nghiệm về chất lượng đối tượng nghiệm thu do nhà thầu xây lắp thực hiện và cung cấp cũng cần được đánh giá kỹ lưỡng.
Bước 4: So sánh các kết quả kiểm tra và kiểm định với tài liệu thiết kế đã được phê duyệt, đồng thời xem xét các yêu cầu của tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên môn liên quan, các tài liệu hướng dẫn và tiêu chuẩn kỹ thuật vận hành thiết bị máy móc nhằm đánh giá chất lượng.
Bước 5: Dựa trên đánh giá chất lượng, ban nghiệm thu sẽ đưa ra kết luận Trong trường hợp đầu tiên, các đối tượng được chấp nhận nghiệm thu sau khi đã xem xét kỹ lưỡng và lập biên bản theo mẫu quy định của chủ đầu tư.
Trong trường hợp thứ hai, nghiệm thu sẽ không được chấp nhận nếu các đối tượng chưa hoàn thành thi công, thi công không đúng cách hoặc có nhiều sai sót so với thiết kế đã được phê duyệt.
Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai
- Những công việc phải làm lại;
- Những thiết bị phải lắp đặt lại;
- Những thiết bị phải thử lại;
- Những sai sót hoặc hư hỏng cần sửa lại;
- Thời gian làm lại, thử lại, sửa lại;
2.2 Vấn đề áp dụng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
2.2.1 Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên
Theo qui định tại Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
“1.Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
2 Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.”
Theo Khoản 2, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở đã phân tích Ngoài ra, hợp đồng này còn có một số quyền và nghĩa vụ tương ứng với hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, do tính chất gần như tương đồng của hai quy định pháp luật này.
Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng và tạo điều kiện cho việc kiểm tra thực tế tại công trình Quyền này nhằm đảm bảo rằng nhà ở được hình thành đúng tiến độ, phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc sinh sống của bên thuê, đồng thời ngăn ngừa những thiệt hại có thể xảy ra do việc chậm trễ trong tiến độ xây dựng.
2.2.2 Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng
Hợp đồng kinh doanh bất động sản cần bao gồm các nội dung chủ yếu theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan Việc tuân thủ các quy định này là rất quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong giao dịch bất động sản.
Năm 2014 đã có sự sửa đổi, bổ sung vào năm 2020 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP, như đã phân tích trong Chương 1 Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cần chú ý đến các nội dung đặc trưng quan trọng.
Hợp đồng cho thuê nhà ở thường có hiệu lực khi nhà ở được hình thành và bên cho thuê bàn giao cho bên thuê Thời điểm này cần được ghi rõ trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng đã ký giữa các bên.
Trong trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai không hoàn thành đúng tiến độ do lỗi của bên cho thuê, điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ được áp dụng Bên cho thuê có trách nhiệm bồi thường thiệt hại và hoàn trả tiền đặt cọc cho bên thuê.
Biên bản đính kèm giấy tờ về nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án là rất quan trọng, đặc biệt là biên bản xác nhận hoàn thành phần móng của tòa nhà nếu mục đích sử dụng là để ở Danh mục giấy tờ nghiệm thu được quy định tại phụ lục Thông tư 05/2015/TT-BXD, bao gồm giấy phép xây dựng, hợp đồng với các nhà thầu, báo cáo khảo sát, hồ sơ thiết kế, báo cáo thẩm tra, bản vẽ hoàn công, báo cáo thí nghiệm và các văn bản xác nhận của cơ quan Nhà nước về an toàn phòng cháy chữa cháy và an toàn vận hành thang máy.
2.2.3 Các loại thuế, phí có liên quan
Hợp đồng cho thuê nhà ở tương lai phát sinh hiệu lực và trong quá trình thực hiện, bên cho thuê sẽ phải chịu thuế TNCN, thuế TNDN, thuế GTGT và lệ phí môn bài Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC và Nghị định 139/2016/NĐ-CP, có ba trường hợp chính cần được phân tích.
Bên cho thuê là cá nhân hoặc hộ kinh doanh có thu nhập dưới 100 triệu đồng/năm, tương đương 8,4 triệu đồng/tháng, sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế giá trị gia tăng (GTGT) và lệ phí môn bài.
Bên cho thuê là cá nhân hoặc hộ kinh doanh có thu nhập trên 100 triệu đồng mỗi năm (hoặc 8,4 triệu đồng mỗi tháng) sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2009, đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 2012.