Khái quát về thẩm định giá
Định nghĩa
Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị của một tài sản cụ thể nhằm mục đích nhất định tại một thời điểm xác định Quá trình này xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường.
Hoạt động thẩm định giá là dịch vụ chuyên nghiệp thiết yếu cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản trên thị trường.
(1) Giáo s- Lim Lan Yuan, Tr-ờng Xây dựng và bất động sản Singapore
Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị tài sản, đặc biệt quan trọng trong thị trường bất động sản phức tạp Để đảm bảo tính chính xác và trung thực, việc này cần được thực hiện bởi các chuyên gia thẩm định giá có trình độ, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp cao.
Nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá
1.2.1 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên cần tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn trong nghề thẩm định giá để đảm bảo tính chính xác và uy tín trong công việc.
Tiêu chuẩn đạo đức của thẩm định viên bao gồm độc lập, chính trực, khách quan và bí mật Độc lập là nguyên tắc cốt lõi trong hành nghề thẩm định giá tài sản, yêu cầu thẩm định viên không bị ảnh hưởng bởi bất kỳ lợi ích vật chất hay tinh thần nào Điều này đảm bảo sự trung thực và khách quan trong quá trình thẩm định giá Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản từ các tổ chức hoặc cá nhân có mối quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế với mình, như cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, hoặc là cổ đông của khách hàng.
Chính trực là yếu tố then chốt đối với thẩm định viên, yêu cầu họ phải thẳng thắn và có chính kiến rõ ràng trong việc phân tích các yếu tố tác động đến giá trị Thẩm định viên cần từ chối thực hiện thẩm định giá nếu nhận thấy không đủ điều kiện hoặc bị ảnh hưởng bởi các ràng buộc có thể dẫn đến kết quả không chính xác.
Thẩm định viên cần phải công bằng và tôn trọng sự thật khi thu thập và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động trong quá trình thẩm định giá Họ phải thẩm tra thông tin và dữ liệu do khách hàng hoặc bên thứ ba cung cấp để xác định tính phù hợp của chúng Đồng thời, việc nêu rõ các hạn chế trong báo cáo thẩm định là điều cần thiết để đảm bảo tính chính xác và minh bạch.
Thẩm định viên phải giữ bí mật về thông tin và dữ liệu thực tế của khách hàng cũng như kết quả thẩm định giá, chỉ được tiết lộ khi có sự cho phép của khách hàng hoặc theo yêu cầu của pháp luật.
Trình độ chuyên môn: năng lực chuyên môn và tính thận trọng, tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn
Công việc thẩm định giá yêu cầu chuyên môn vững vàng, tinh thần làm việc chăm chỉ và khả năng phân tích dữ liệu một cách cẩn thận Người thẩm định cần tuân thủ các kỹ thuật và tiêu chuẩn trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng như các quy định pháp luật hiện hành Trước khi đưa ra ý kiến chính thức, họ phải xem xét kỹ lưỡng thông tin và dữ liệu đã thu thập, nhằm đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy cho giám đốc doanh nghiệp hoặc người đứng đầu tổ chức thẩm định giá.
1.2.2 Giá trị thị tr-ờng làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản
Giá trị thị trường của tài sản được xác định là mức giá ước tính mà tài sản sẽ được mua bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định Điều này xảy ra giữa người mua sẵn sàng chi trả và người bán sẵn lòng giao dịch, trong bối cảnh thương mại bình thường.
Nội dung trên đ-ợc hiểu nh- sau:
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính mà tài sản đó có thể được giao dịch trên thị trường Điều này có nghĩa là số tiền dự kiến mà một tài sản sẽ được mua bán trong một giao dịch khách quan và độc lập.
Thời điểm thẩm định giá được xác định là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định Thời điểm này liên quan đến các yếu tố như cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường, ảnh hưởng đến giá trị tài sản được thẩm định.
Người mua là cá nhân có khả năng thanh toán và nhu cầu sở hữu tài sản, họ sẵn sàng chi trả mức giá hợp lý nhất trên thị trường.
Người bán là người sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, họ mong muốn bán tài sản với giá tốt nhất có thể trên thị trường.
Trong môi trường thương mại bình thường, hoạt động mua bán diễn ra ổn định khi các yếu tố như cung, cầu, giá cả và sức mua không bị ảnh hưởng bởi thiên tai hay biến động kinh tế.
Giá trị thị trường phản ánh mức giá ước tính mà bên bán và bên mua đã xem xét kỹ lưỡng các cơ hội và lựa chọn tốt nhất dựa trên thông tin thị trường, trước khi đưa ra quyết định mua hoặc bán một cách tự nguyện.
1.2.3 Giá trị phi thị tr-ờng làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản
Giá trị phi thị trường của tài sản được xác định dựa trên các yếu tố khác biệt so với giá trị thị trường Điều này bao gồm những trường hợp như giá trị đặc biệt, giá trị trong thị trường hạn chế, hoặc giá trị của tài sản cần phải bán gấp Những mức giá này không phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản trên thị trường.
Nội dung trên đ-ợc hiểu nh- sau:
Giá trị đặc biệt của tài sản được hình thành khi tài sản đó có sự liên kết kỹ thuật hoặc kinh tế với một tài sản khác, thu hút sự quan tâm của một nhóm khách hàng hạn chế, từ đó làm tăng giá trị của nó Yếu tố này có thể xuất phát từ vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ việc khách hàng sẵn sàng trả giá vượt quá giá trị thị trường để sở hữu tài sản vì tính hữu dụng mà nó mang lại.
Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản
Giá trị của tài sản được xác định bởi nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, tính khan hiếm và nhu cầu thanh toán Thẩm định giá tài sản thực chất là quá trình phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá trị của tài sản cụ thể, dựa trên những nguyên tắc nhất định.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc tối ưu hóa sử dụng tài sản nhằm đạt mức hữu dụng cao nhất trong các điều kiện kinh tế xã hội thực tế, đồng thời đảm bảo tính khả thi về kỹ thuật và pháp lý, sẽ mang lại giá trị tối đa cho tài sản.
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu trên thị trường Sự biến động của giá trị tài sản cũng ảnh hưởng đến cung cầu của chính tài sản đó Cụ thể, giá trị tài sản tăng lên khi cầu cao và giảm xuống khi cung dồi dào.
Khi hai hoặc nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau, giá trị của tài sản được thẩm định sẽ liên quan đến giá trị của tài sản thay thế Nếu hai tài sản có tính hữu ích tương đương, tài sản nào có giá bán thấp hơn sẽ có khả năng được bán trước.
Giá trị của một bộ phận trong tài sản được xác định bởi mức độ giảm giá trị toàn bộ tài sản khi bộ phận đó không còn hiện hữu Điều này có nghĩa là giá trị mà bộ phận đóng góp vào tổng giá trị tài sản là rất quan trọng để đánh giá sự ảnh hưởng của nó.
Nguyên tắc cạnh tranh trong lĩnh vực tài sản thể hiện sự tương tác giữa các tài sản và giữa chúng với những tài sản khác Giá trị của mỗi tài sản được hình thành từ quá trình cạnh tranh trên thị trường.
Những nguyên tắc cơ bản là hướng dẫn thiết yếu trong quá trình thẩm định giá, giúp thẩm định viên nghiên cứu và áp dụng để đưa ra kết luận chính xác về giá trị tài sản.
Vai trò của thẩm định giá
Thẩm định giá là một hoạt động thiết yếu trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ kinh doanh, thanh toán và kiểm toán Hoạt động này không chỉ giúp tăng cường sự chuyên nghiệp trong các dịch vụ kinh tế mà còn góp phần vào sự phát triển và tăng trưởng kinh tế của quốc gia.
Trong bối cảnh đất đai và tài nguyên chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân, đặc biệt là tài sản của doanh nghiệp nhà nước, việc thẩm định giá đất, tài nguyên và tài sản là rất cần thiết Hàng năm, ngân sách Nhà nước cấp hàng ngàn tỷ đồng cho đầu tư xây dựng cơ bản và mua sắm trang thiết bị, cùng với khoản vay lớn từ nước ngoài có bảo lãnh của Chính phủ Việc này giúp cơ quan nhà nước có căn cứ để phê duyệt chi từ ngân sách, tính thuế, đảm bảo vốn vay ngân hàng và quản lý tài sản hiệu quả hơn.
Trong cơ chế thị trường hiện nay, nhu cầu thẩm định giá tài sản tại các thành phần kinh tế như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp cổ phần hóa ngày càng tăng cao Việc thẩm định giá này rất quan trọng để phục vụ cho các mục đích như thế chấp, mua bán bất động sản và cho thuê.
Thẩm định giá tài sản đóng vai trò quan trọng trong quản lý vĩ mô, giúp điều tiết và bình ổn giá cả thị trường Nó là cơ sở cho quy hoạch đô thị và quản lý đất đai hiệu quả, từ đó tối ưu hóa khả năng sinh lợi Việc thẩm định giá còn ngăn chặn việc định giá tài sản sai lệch, bảo vệ ngân sách nhà nước và nâng cao hiệu quả kinh tế Đồng thời, nó góp phần tăng cường sức cạnh tranh của doanh nghiệp và thúc đẩy sự phát triển năng động của nền kinh tế.
Thẩm định giá bất động sản và các Tiêu chí thẩm định giá bất động sản 7 1 Thẩm định giá bất động sản
Các tiêu chí thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sự kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học, đòi hỏi sự nhạy bén với thị trường và kiến thức chuyên môn vững vàng Ngay cả những thẩm định viên chuyên nghiệp với hiểu biết sâu sắc về thị trường và phương pháp thẩm định cũng không thể bỏ qua các tiêu chí quan trọng trong quá trình thẩm định giá bất động sản Dưới đây là các tiêu chí cần lưu ý.
Tiêu chí này ảnh h-ởng quan trọng đến việc xác định giá trị bất động sản
Khách hàng khi mua nhà thường mong muốn tìm được ngôi nhà giá cả hợp lý, đẹp, có hệ thống cấp thoát nước tốt và giao thông thuận tiện, tránh tình trạng ngập úng Họ cũng chú trọng đến thiết kế ngôi nhà và cách bố trí các phòng sao cho phù hợp Tuy nhiên, sự lựa chọn về loại nhà sẽ khác nhau tùy thuộc vào khả năng tài chính và mục đích sử dụng của từng người.
Người mua nhà để ở thường ưu tiên vị trí địa lý hơn các yếu tố khác, với yêu cầu ngôi nhà phải nằm gần nơi làm việc của cả hai vợ chồng Họ cũng chú trọng đến sự thuận lợi trong giáo dục cho con cái, cũng như các tiện ích sinh hoạt xung quanh như bến xe, chợ, siêu thị lớn, trường học, bệnh viện và công viên.
Các tổ chức đầu tư lớn chú trọng đến việc phát triển các cửa hiệu và văn phòng tại các trung tâm đô thị lớn, với vị trí gần trung tâm để thuận tiện cho khách hàng và nhân viên Những cửa hiệu có vị trí đắc địa có khả năng tạo ra doanh thu cao nhờ vào khu vực kinh tế phát triển và dân cư có thu nhập tốt Giá trị của cửa hàng còn phụ thuộc vào thiết kế hấp dẫn, cách bài trí và chất lượng môi trường xung quanh, trong đó không gian đỗ xe cũng rất quan trọng Vì vậy, bất động sản nằm ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh có tiềm năng sinh lợi lớn và giá trị cao.
Người Việt Nam rất chú trọng đến hướng nhà, với quan niệm rằng hướng Nam và Đông Nam là tốt nhất, mang lại cảm giác khỏe mạnh, không khí mát mẻ và thuận lợi trong kinh doanh Do đó, bất động sản ở những hướng này thường có giá trị cao Ngược lại, hướng Tây thường nóng bức và hướng Bắc lại lạnh lẽo, dẫn đến giá trị bất động sản bị giảm sút.
Các đặc tính của vị trí mặt bằng bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các yếu tố địa lý như tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và địa hình Những yếu tố này quyết định liệu vị trí đó có thể được sử dụng một cách tối ưu hay không Đối với nhà ở, người Việt thường chọn lô đất có mặt tiền từ 4m đến 5m và chiều sâu từ 14m đến 15m Trong khi đó, đối với khách sạn hay biệt thự, yêu cầu về mặt tiền, chiều sâu và tổng diện tích cần phải lớn hơn, bao gồm cả sân, gara và bãi cỏ Thông thường, những địa điểm có vị trí tốt sẽ có giá trị bất động sản cao hơn.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá trị của hai miếng đất gần nhau không nhất thiết phải giống nhau Chẳng hạn, một ngôi nhà chỉ có một mặt tiền và nằm trên đường hẹp sẽ có giá thấp hơn so với ngôi nhà kế cận có ba mặt tiền và đường rộng rãi cho ô tô ra vào Mặc dù cả hai ngôi nhà có các yếu tố như chiều sâu, mặt tiền, tổng diện tích và thiết kế tương tự, nhưng ngôi nhà có ba mặt tiền vẫn sẽ có giá trị cao hơn.
Khách hàng thường tìm kiếm những ngôi nhà đáp ứng đầy đủ các yếu tố thuận lợi Tuy nhiên, tùy thuộc vào khả năng tài chính, người mua sẽ lựa chọn những yếu tố phù hợp nhất và vị trí lý tưởng để quyết định mua nhà.
Không nhất thiết phải chọn ngôi nhà hướng nam, mà ngôi nhà hướng bắc cũng có thể là lựa chọn tốt nếu nó sở hữu nhiều yếu tố thuận lợi hơn cho khách hàng.
2.3 Giá cả thị tr-ờng bất động sản
Giá cả thị trường bất động sản đóng vai trò quyết định đến giá trị của bất động sản, bao gồm giá nhà và giá đất Để xác định giá trị bất động sản, các thẩm định viên cần nắm rõ khung giá đất của Chính phủ, giá nhà và giá đất do địa phương quy định, cùng với giá chào bán, giá thông qua đấu thầu và giá thị trường cho từng vị trí cụ thể Điều này áp dụng cho các khu vực nông thôn, thành thị, đô thị, ngoại thị, miền núi và từng loại nhà như biệt thự hay nhà xưởng.
Hiện nay nhà n-ớc đã và đang xây dựng một số căn nhà để đáp ứng nhu cầu của ng-ời dân trong đó:
- Những căn nhà riêng biệt ở vị trí tốt, sử dụng chủ yếu để ở, nhằm đáp ứng khách hàng có thu nhập cao
- Những dãy nhà xây theo cùng một mẫu thiết kế từ 3 đến 4 tầng thì đáp ứng nhu cầu khách hàng có khả năng thanh toán t-ơng đối cao
Những khu chung cư cấp 1 với nội thất tương đối tốt và có cầu thang máy, nằm ở vị trí thuận tiện, là lựa chọn lý tưởng để bán hoặc cho thuê Đối tượng khách hàng phù hợp là những người có khả năng thanh toán ở mức vừa phải.
Những căn nhà ở công cộng, bao gồm nhà cấp 2 và cấp 3, thường được trang bị nội thất ở mức độ vừa phải và không có cầu thang máy, rất phù hợp với các nhóm người có thu nhập trung bình.
Mức giá thị tr-ờng nhà đất ở ta th-ờng hay biến động, khác nhau ở từng địa ph-ơng, khu vực, vị trí địa điểm và loại nhà
Mức giá thị tr-ờng nhà, đất ở Hà nội (Nguồn: Báo thị tr-ờng và giá cả số 226-227 năm 2006)
Giá nhà chung cư thương mại tại các khu đô thị mới ở Hà Nội hiện đang ở mức trung bình khoảng 5,3 triệu đồng/m2 Phần lớn các căn hộ có giá dao động từ 8-10 triệu đồng/m2, trong khi một số khối nhà nằm trong nội đô có giá lên tới 12-15 triệu đồng/m2.
+ Giá nhà riêng biệt Quận Long Biên có lô đất ở ngách 113/193 đ-ờng Nguyễn Văn Cừ, tháng http://svnckh.com.vn 19
(mặt ngõ), tháng 6/2005 rao bán 25 triệu/m2, tháng 10/2005 rao bán 21,5 triệu/m2;
Quận Ba Đình, cách trụ sở UBND quận 800 m, có lối vào ô tô, đang rao bán với giá 45 triệu/m2 nhưng sau 3 tháng không có người mua, giá giảm xuống còn 40 triệu/m2 Căn hộ chung cư tầng 2 với diện tích 70 m2, đầu năm được rao bán với giá 730 triệu, cuối năm đã bán được với giá 690 triệu.
Quy hoạch và phân vùng có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, bao gồm đất đai, nhà ở và công trình kiến trúc Các thẩm định viên cần dựa vào quy hoạch để xác định giá trị bất động sản phù hợp với giá thị trường Đối với những bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch phải di dời, giá trị không thể so sánh với giá thị trường trước đó Ngược lại, những khu vực mới được quy hoạch có thể có giá trị cao hơn so với giá thị trường trước khi có quy hoạch.
Ví dụ: + Nhà ở nằm trong vùng quy hoạch phải di chuyển
Quá trình hình thành và phát triển
Trong bối cảnh hiện nay, khi chúng ta đang áp dụng cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước và từng bước hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu, việc xây dựng và phát triển nghề thẩm định giá trở nên cấp bách và cần thiết Nhu cầu từ các doanh nghiệp và tổ chức kinh tế đối với công tác thẩm định giá rất lớn, không chỉ trong ngắn hạn mà còn lâu dài Sự phát triển của sản xuất trong cơ chế thị trường phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường, và nghề thẩm định giá tại Việt Nam chỉ có thể hình thành và phát triển khi xã hội thực sự cần đến.
Thực hiện Quyết định số 1179/1997/QĐ-TTg của Thủ t-ớng Chính phủ, Ban vật giá chính phủ đã thành lập hai trung tâm kiểm định giá
Trung tâm thẩm định giá, bao gồm Trung tâm tư vấn dịch vụ kiểm định giá tại Hà Nội (1998) và Trung tâm thông tin và kiểm định giá miền Nam (1999), đã hoạt động chuyên ngành thẩm định giá nhằm đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế đang phát triển tại Việt Nam Sau 8 năm, cả hai trung tâm đã có sự đổi mới về quy mô, chất lượng và uy tín, được Lãnh đạo Ban vật giá Chính phủ (nay là Bộ Tài Chính) đánh giá cao Hiện tại, các trung tâm đã có văn phòng đại diện tại nhiều tỉnh như Đà Nẵng, Cần Thơ, Hà Nội, Điện Biên, TP Hồ Chí Minh, Tiền Giang, Vĩnh Long, và có kế hoạch mở rộng hoạt động tại Bình Dương, Đồng Nai trong tương lai.
Trung tâm tư vấn dịch vụ kiểm định giá ở Hà Nội, ban đầu chỉ có 3 cán bộ và cơ sở vật chất hạn chế, đã phát triển mạnh mẽ với đội ngũ hơn 50 cán bộ chuyên trách, phần lớn có trình độ đại học chuyên ngành Trung tâm cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho nhiều đối tượng, từ cơ quan Nhà nước đến cá nhân, đồng thời hoạt động độc lập về tài chính Sau khi đầu tư trang bị đầy đủ máy vi tính và các điều kiện làm việc, trung tâm đã nâng cao hiệu quả công tác thẩm định Mặc dù gặp khó khăn về hành lang pháp lý ban đầu, trung tâm đã chủ động học hỏi và áp dụng các quy định, quy chế liên quan, đồng thời áp dụng mô hình tổ chức quốc tế, đạt chứng chỉ quản lý chất lượng ISO 9001:2000, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển trong tương lai Trung tâm thông tin và thẩm định giá miền Nam cũng đạt được những thành tựu tương tự.
Ngành thẩm định giá đang được chú trọng đào tạo tại hai trung tâm hàng đầu, phối hợp với Bộ Tài chính và Trường Cao đẳng Marketing để mở các lớp nghiệp vụ ngắn hạn 100% cán bộ, công nhân viên đã tham gia các khóa học về nguyên tắc và thực hành thẩm định giá do văn phòng thẩm định giá Australia tổ chức, và 90% đang theo học lớp cao đẳng thẩm định giá (văn bằng 2) tại Trường Cao đẳng bán công Marketing Đây là những khóa đào tạo chuyên ngành thẩm định giá đầu tiên tại Việt Nam, bên cạnh đó còn tổ chức các lớp học ngoại ngữ và tin học nhằm nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ công nhân viên.
Trong thời gian qua, cả hai trung tâm đã nhanh chóng phát triển về cả chất lượng lẫn số lượng, nâng cao uy tín và nhận được sự chấp nhận từ khách hàng.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản một số năm qua
Theo Bộ Tài chính, hiện tại Việt Nam có hơn 40 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá Hệ thống văn bản pháp lý, bao gồm Pháp lệnh giá, đã đáp ứng yêu cầu của hoạt động này, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức và cá nhân trong các thành phần kinh tế thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, từ đó phát triển nghề thẩm định giá tại Việt Nam.
Trong vai trò thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, hai trung tâm trực thuộc Bộ Tài chính và các trung tâm thuộc sở tài chính địa phương đã đóng góp quan trọng vào sự phát triển của thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy nền kinh tế xã hội Trong giai đoạn 1998-2000, toàn ngành đã thực hiện thẩm định với tổng trị giá khoảng 20.000 tỷ đồng, giúp giảm chi cho ngân sách nhà nước từ 6% đến 10% (tương ứng 1.200-2.000 tỷ đồng) Năm 2001, tổng trị giá thẩm định đạt khoảng 4.000 tỷ đồng, giảm chi cho ngân sách từ 5% đến 15% (200-600 tỷ đồng) Từ 2003-2005, ngành đã thẩm định giá tài sản của Nhà nước với tổng giá trị khoảng 70.000 tỷ đồng, tiết kiệm chi ngân sách khoảng 8-10% (5.600-7.000 tỷ đồng) Bên cạnh đó, các tổ chức này cũng thực hiện thẩm định giá cho các đơn vị kinh tế tư nhân.
Giá trị bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã tăng cao, cho thấy nhu cầu thẩm định giá bất động sản từ các tổ chức và cá nhân ngày càng gia tăng trong những năm gần đây.
Bảng 1: Giá trị bất động sản( tỷ đồng)
N¨m Giá trị bất động sản 2001 2002 2003 2004 2005
Trung tâm thẩm định giá
Trung tâm thông tin và thẩm định giá miền nam (2) 145 1.472 4.432 6.432 8.058
Nguồn: (1)Báo cáo tài chính của Trung tâm thẩm định giá Hà Nội
(2)Báo cáo tài chính của Trung tâm thông tin và thẩm định giá miền nam
Ngoài ra, số l-ợng công văn bất động sản mà hai trung tâm đã giải quyết đ-ợc tăng qua một số năm nh- sau:
Bảng 2: Số l-ợng công văn
Số l-ợng công văn (hồ sơ) 315 496 976 http://svnckh.com.vn 25
Nguồn:(Trung tâm thẩm định giá Hà Nội)
Sự phát triển của công tác thẩm định giá bất động sản được thể hiện qua những con số ấn tượng, đặc biệt trong 3 tháng đầu năm 2006, giá trị bất động sản đã tăng khoảng 14-15% Điều này khẳng định tầm quan trọng của thẩm định giá trong xã hội và cho thấy công tác này đã có nhiều bước chuyển biến tích cực, được xã hội công nhận.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản của hai trung tâm đã gia tăng về số lượng khách hàng và giá trị bất động sản, tạo nguồn thu để chi trả lương, mua sắm tài sản và thực hiện nghĩa vụ theo luật định Trung bình mỗi năm, hoạt động này đã tiết kiệm cho ngân sách, doanh nghiệp và cá nhân hàng chục tỷ đồng, với mức tiết kiệm khoảng 5% đến 15% so với giá trị yêu cầu thẩm định Mặc dù số tiền tiết kiệm không lớn, nhưng nó đáp ứng nhu cầu của các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế và cá nhân trong các lĩnh vực mua bán tài sản, thế chấp, liên doanh, cổ phần, tính thuế, hạch toán chi phí và khấu hao Ngoài thẩm định giá bất động sản, hai trung tâm còn cung cấp thông tin và tư vấn cho khách hàng trong việc mua bán tài sản và đầu tư, đóng vai trò là cầu nối trung gian đáng tin cậy giữa người mua và người bán.
Sau 8 năm hoạt động, ngành thẩm định giá, chủ yếu là hai trung tâm, đã vượt qua nhiều khó khăn về cơ sở vật chất và thu nhập nhờ sự quan tâm từ các cấp lãnh đạo Mặc dù kết quả đạt được còn là bước đầu, các trung tâm sẽ tiếp tục nâng cao trình độ chuyên môn của thẩm định viên thông qua thực tiễn công tác và học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia trong khu vực Điều này nhằm thực hiện công việc thẩm định giá bất động sản hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Quy trình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 22 1 Quy chế và tổ chức thẩm định
Căn cứ tiến hành thẩm định giá bất động sản
Công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam đ-ợc tiến hành theo một cơ chế pháp lý thống nhất dựa trên các căn cứ sau:
- Luật tổ chức Chính phủ ngày 25/12/2001
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL- UBTVQH 10 ngày 26/04/2002
- Nghị định số 101/2005 NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá
- Các văn bản khác có liên quan
Các trung tâm thu thập thông tin và nguyên liệu đầu vào cho quy trình thẩm định chủ yếu dựa vào hồ sơ bất động sản do khách hàng gửi đến Hồ sơ này chứa các thông tin quan trọng liên quan đến bất động sản.
- Văn bản đề nghị thẩm định giá bất động sản
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
- Hợp đồng mua, bán nhà
- Các tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản
Doanh nghiệp thẩm định giá cần phối hợp với các tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng và các cơ quan liên quan để thu thập tài liệu, số liệu và hồ sơ cần thiết cho việc thẩm định bất động sản.
Cơ cấu tổ chức thẩm định
Theo Pháp lệnh giá số 40/ 2002/PL-UBTVQH 10 của Uỷ ban th-ờng vụ quốc hội ngày 26 tháng 4 năm 2002 thì việc thẩm định giá đ-ợc thực hiện theo hai kh©u:
- Thẩm định viên tiến hành thẩm định giá
- Xét duyệt và quyết định thực hiện dịch vụ thẩm định giá
Giữa hai khâu trên có sự độc lập, phân định rõ ràng trách nhiệm
Thẩm định viên sẽ kiểm tra tài liệu khách hàng gửi đến, và thực hiện các công việc sau:
- Khảo sát hiện tr-ờng
Thẩm định viên cùng với chuyên gia xây dựng và địa chính tiến hành khảo sát thực địa để xác định vị trí, diện tích đất, công trình kiến trúc và cơ sở hạ tầng của bất động sản so với bản đồ địa chính Quá trình này bao gồm việc chụp ảnh bất động sản từ nhiều góc độ khác nhau để thu thập chứng cứ đầy đủ Ngoài ra, cần thu thập thông tin từ các công ty bất động sản, ngân hàng, tổ chức tín dụng, và các nguồn tài liệu pháp lý do khách hàng cung cấp để xác minh quyền sở hữu.
- Phân tích thông tin và lập báo cáo:
Tổng hợp và phân tích dữ kiện là hai yếu tố quan trọng trong quá trình thẩm định bất động sản, giúp xác định mức độ sử dụng tối ưu nhất Thẩm định viên cần chỉ rõ phương pháp chính được sử dụng để đưa ra kết luận về giá trị bất động sản, sau đó lập báo cáo để trình giám đốc xem xét và phê duyệt.
Giám đốc doanh nghiệp yêu cầu thẩm định viên giải trình về việc đồng ý hoặc từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá cho các tổ chức, cá nhân Quyết định này phụ thuộc vào việc bất động sản có đủ điều kiện pháp lý hay không.
Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản
2.1 Nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản
Báo cáo thẩm định giá bất động sản là tài liệu do thẩm định viên soạn thảo, nhằm trình bày ý kiến chính thức về quy trình thẩm định và mức giá của bất động sản theo yêu cầu của khách hàng, được thể hiện bằng tiền hoặc các vật tương đương khác.
Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản cần phải phản ánh chính xác thông tin thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể Nội dung báo cáo phải được trình bày theo trình tự hợp lý, phân tích dữ liệu thu thập từ thị trường, đồng thời giải thích rõ ràng các căn cứ lập luận và phương pháp áp dụng trong quá trình thẩm định Điều này giúp làm rõ những yếu tố tác động đến giá trị bất động sản.
Báo cáo thẩm định giá có thể thay đổi tùy thuộc vào đối tượng, mục đích và yêu cầu của khách hàng Tuy nhiên, một báo cáo kết quả thẩm định giá cần phải bao gồm các nội dung cơ bản như sau:
Những thông tin cơ bản về:
- Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác)
- Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của khách hàng
- Ngày, tháng, năm thẩm định giá
- Tên, địa chỉ, số fax của doanh nghiệp hoặc chi nhánh
- Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo
- Họ và tên, của giám đốc doanh nghiệp, ng-ời đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc chi nhánh
Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá
Những văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn kinh tế và kỹ thuật có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành
Mô tả đặc điểm của bất động sản về mặt kỹ thuật
- Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản + Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đ-ờng phố
Đối với đất nông nghiệp và lâm nghiệp, cần chú ý đến số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, cùng với hệ thống tưới và tiêu nước.
Đối với công trình kiến trúc trên đất như nhà cửa, đường xá và cầu cống, cần xem xét các yếu tố như loại, cấp và hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại và thời hạn sử dụng), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, cùng với hệ thống điện và hệ thống cấp thoát nước.
Vị trí của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và tiềm năng phát triển của nó Những khu vực gần chợ, các điểm giao thông công cộng, siêu thị lớn, trường học, công viên và bệnh viện thường thu hút sự quan tâm của người mua và nhà đầu tư Sự thuận lợi trong việc di chuyển và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu sẽ gia tăng giá trị bất động sản, tạo ra môi trường sống lý tưởng cho cư dân.
- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất http://svnckh.com.vn 29
Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản cần phải phù hợp với quy hoạch phân vùng để đảm bảo giá trị tối ưu cho bất động sản.
Mô tả đặc điểm của bất động sản về mặt pháp lý
- Bất động sản đã đ-ợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản
Những kết quả khảo sát thực địa
- Mục đích, thời gian, ng-ời tiến hành khảo sát thực địa
- Kết quả thu đ-ợc từ khảo sát thực địa
- Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính và phải nêu rõ lý do sự chênh lệch đó
Những lập luận về mức giá cuối cùng bao gồm:
Phân tích vị trí và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản khu vực giúp hiểu rõ xu hướng vận động của thị trường Hành vi của người mua và người bán cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản Nắm bắt những lợi thế và bất lợi của thị trường sẽ giúp tối ưu hóa giá trị sử dụng của bất động sản.
Ph-ơng pháp thẩm định giá
Để định giá bất động sản một cách chính xác, có thể áp dụng các phương pháp như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư Mỗi phương pháp này mang đến một cách tiếp cận riêng, giúp đánh giá giá trị tài sản dựa trên các yếu tố khác nhau, từ giá trị thị trường đến chi phí xây dựng và tiềm năng sinh lời Việc lựa chọn phương pháp phù hợp sẽ đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình định giá bất động sản.
So sánh, phân tích và điều chỉnh các điều kiện giả thiết cùng với bảng tính toán mức giá từ các phương pháp sẽ giúp xác định mức giá cuối cùng, phản ánh giá trị thị trường của bất động sản Điều này cũng cho thấy mức độ phù hợp và chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo thẩm định và giá bất động sản do Nhà nước công bố tại khu vực.
Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá bất động sản
Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá
Phụ lục là những thông tin bổ xung, thuyết minh cho báo cáo kết quả thẩm định giá Phụ lục bao gồm:
- Hộ khẩu th-ờng trú của chủ bất động sản (Bản sao) - Đối với tài sản cá nh©n
- Giấy phép đăng ký kinh doanh (Bản sao) - Đối với tài sản doanh nghiệp
- Bản đồ quy hoạch tổng thể và chi tiết khu vực (Trích lục)
2.2 Minh hoạ báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản
2.2.1 Minh hoạ báo cáo kết quả thẩm định giá nhà số 3 dãy B24 Yên Lãng, quận Đống Đa
Báo cáo kết quả thẩm định giá nhà số 3 dãy B24 Yên Lãng, quận Đống Đa, ngày 26 tháng 3 năm 1999
Bà L-u Hải Thúy, Giám đốc công ty TNHH Thuận Phát, đề nghị Trung tâm tư vấn dịch vụ kiểm định giá xác định giá trị nhà tại số 3, dãy B24 Yên Lãng, quận Đống Đa, Hà Nội, theo giá thị trường hiện tại.
2 Mục đích của khách hàng : Thế chấp vay vốn ngân hàng
3 Thẩm định giá bất động sản
- Đặc điểm của nhà, đất về mặt kỹ thuật + Đặc điểm lô đất
Nhà 3B24 Yên Lãng tọa lạc gần trung tâm, chỉ cách Ngã T-Sở hơn 1km về phía Nam và cách đường Thái Thịnh 2 khoảng 100m về phía Tây Đây là ngôi nhà chủ yếu được sử dụng để ở, hiện tại chưa có điều kiện để kinh doanh.
+ Đặc điểm nhà ở http://svnckh.com.vn 31
Mặt tiền nhà rộng 3,30m- 3,40m, nhìn ra h-ớng Tây Bắc, giáp với đ-ờng nội bộ ( đ-ờng rải nhựa rộng khoảng 2,5m -3,0m) của khu tập thể Yên Lãng
Phía sau nhà (h-ớng Đông Nam) có khoảng đất rộng 1m (khoảng cách giữa hai dãy nhà của khu tập thể) có xây dựng rãnh thoát n-ớc, bể phốt
Phía phải (h-ớng Tây Nam) giáp với nhà số 1 dãy B24
Phía trái (h-ớng Đông Bắc) giáp với nhà số 5 dãy B24
Hiện tại, nhà số 3B24 Yên Lãng là nhà 2 tầng có diện tích 55m2 đất và nhà ở chính có diện tích xây dựng là 55 m2
Ngôi nhà này được xây dựng bởi Nhà nước trước năm 1980, sử dụng phương pháp lắp ghép bê tông Đây là một ngôi nhà 2 tầng với diện tích đất 13,5 m2, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt chính.
Ngôi nhà có tổng diện tích 27 m2 (không tính lan can), với mỗi tầng rộng 13,5 m2 Phía sau nhà có công trình phụ diện tích 3 m2 và cầu thang xây bằng gạch rộng 0,4 m dẫn lên tầng 2, nằm sát tường rào phía sau Phía trước nhà có khoảng đất trống rộng khoảng 14 m2.
Nhiều hộ gia đình, do không gian sống hạn chế và không đủ điều kiện sinh hoạt, đã tiến hành mở rộng nhà ở bằng cách xây dựng thêm diện tích ra phía trước và phía sau Cụ thể, tại nhà 3B24 Yên Lãng, đã có thêm 10 m2 được xây dựng trước năm.
1.Tầng 1: có diện tích 23,5 m2 chia làm 2 phòng, chủ yếu sử dụng để ở và tiếp khách
- Móng nhà: xây dựng cho 2 tầng
- Nền nhà: lát gạch men (vẫn là gạch cũ tr-ớc đây)
Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản ở Việt
Kể từ khi Pháp lệnh giá được ban hành, khối lượng bất động sản cần định giá hàng năm đã tăng lên đáng kể, với hàng nghìn vụ phục vụ cho quản lý nhà nước Trung tâm đã không ngừng cải tiến và đơn giản hóa thủ tục, đặc biệt trong tổ chức thực hiện, cho thấy lãnh đạo trung tâm nhận thức rõ rằng thẩm định giá không chỉ là hình thức mà còn là cơ sở quan trọng cho quyết định giá trong các mục đích cho vay và thế chấp Thành công này đạt được nhờ vào những đổi mới mang tính chất quyết định trong hoạt động thẩm định giá.
Về trang thiết bị thông tin
Các trung tâm đang nỗ lực hiện đại hóa trang thiết bị và cơ sở vật chất, với máy vi tính được cài đặt phần mềm chuyên dụng giúp rút ngắn thời gian tính toán Hệ thống máy chủ kết nối thông tin giữa các phòng ban và địa phương, cùng với các phần mềm quản lý theo lĩnh vực và ngân hàng dữ liệu đang được hoàn thiện để nâng cao hiệu quả quản lý Cán bộ thẩm định không chỉ dựa vào thông tin khách hàng cung cấp mà còn chủ động tìm kiếm nguồn dữ liệu từ sách báo, cơ quan chuyên ngành và hồ sơ bất động sản đã lưu trữ Đặc biệt, việc khai thác internet và các công nghệ hiện đại giúp tiết kiệm thời gian thẩm định, hỗ trợ lãnh đạo đưa ra quyết định nhanh chóng, nâng cao tính cạnh tranh mà vẫn đảm bảo độ chính xác, từ đó phát huy tối đa hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản.
Về đội ngũ cán bộ
Đội ngũ cán bộ là yếu tố then chốt góp phần vào thành công của trung tâm, với trình độ chuyên môn cao nhờ đào tạo chính quy và bồi dưỡng từ các chuyên gia trong và ngoài nước Sự kết hợp giữa cán bộ có kinh nghiệm và nhân sự trẻ năng động giúp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá, từ đó hoàn thiện hơn nữa quy trình và dịch vụ tại các trung tâm.
Về tổ chức thẩm định
Công tác tổ chức điều hành thẩm định giá bất động sản tại các trung tâm được thực hiện chặt chẽ, đảm bảo tính độc lập và phân rõ trách nhiệm giữa các khâu Thẩm định viên phối hợp với chuyên gia ngành địa chính, xây dựng để tiến hành thẩm định, đồng thời tham khảo ý kiến của cơ quan chức năng quận, huyện về giá chuyển nhượng đất tại thời điểm định giá Bên cạnh đó, kết quả bán đấu giá tài sản thuộc sở hữu nhà nước cũng được xem xét để điều chỉnh cho phù hợp Thẩm định viên có trách nhiệm lập báo cáo và giải trình cho giám đốc, người sẽ ra quyết định cuối cùng, qua đó thể hiện quyền chủ động trong nhiệm vụ của mình và phát huy sức mạnh của trung tâm.
1 Kết quả đạt được
Hạn chế và nguyên nhân
Công tác thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, đang đối mặt với nhiều thách thức như thiếu thông tin thị trường, đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp còn hạn chế, và sự thiếu hụt về cơ sở khoa học cũng như ứng dụng các phương pháp thẩm định giá Hơn nữa, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá vẫn chưa hoàn thiện.
Hiện nay, cả nước chỉ có hai trung tâm thẩm định giá tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, trong khi một số sở tài chính và ngân hàng thương mại cũng có bộ phận thực hiện nhiệm vụ này Thẩm định giá bất động sản là một công việc phức tạp, nhưng năng lực cán bộ thẩm định không đồng đều, với phần lớn cán bộ chủ chốt chuyển từ ngành vật giá sang và chỉ được đào tạo ngắn hạn từ 5 đến 30 ngày Trong khi đó, nhiều quốc gia trong khu vực yêu cầu đào tạo đại học về thẩm định giá Mỗi tỉnh, thành phố thường có hội đồng định giá tài sản, nhưng các thành viên chủ yếu là kiêm nhiệm và thiếu đào tạo chuyên sâu, dẫn đến sai sót trong định giá, gây thất thoát lớn cho tài sản công Một ví dụ điển hình là vụ sai sót trong định giá tài sản tại 250 Nguyễn Trọng Tuyển ở thành phố Hồ Chí Minh, gây thiệt hại lên đến 10 tỷ đồng.
Hội đồng nhận thấy rằng hiện tại chưa có quy định về đấu giá bất động sản theo cơ chế thị trường, dẫn đến việc dễ xảy ra sai sót do phụ thuộc vào kiến thức của cán bộ thẩm định Các thành viên hội đồng định giá hoạt động kiêm nhiệm với số lượng hạn chế, chỉ 19 người làm việc một ngày mỗi tuần, trong khi khối lượng công việc quá lớn, khiến thời gian từ định giá đến phê duyệt kéo dài Thông tin về giá bất động sản từ các cơ quan chức năng không phải lúc nào cũng chính xác, đặc biệt trong bối cảnh thị trường biến động mạnh Việc bán nhà xưởng hiện có hai phương thức: bán đấu giá và bán chỉ định, trong đó bán đấu giá phù hợp hơn với cơ chế thị trường, mặc dù gặp khó khăn trong việc tìm người mua cao nhất Tại thành phố Hồ Chí Minh, vẫn còn 194 nhà xưởng với tổng giá trị gần 800 tỷ đồng chưa được bán, gây lãng phí ngân sách do quản lý kém và không có phương án xử lý hiệu quả.
Việc định giá bất động sản theo cơ chế thị trường đã có quy định của nhà nước, nhưng trình độ của các thẩm định viên chưa cao dẫn đến một số hạn chế trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá Cụ thể, phương pháp so sánh chưa định lượng được tác động của các yếu tố như địa thế, hình dáng lô đất, sự tương thích giữa tài sản trên đất và lô đất, tính thẩm mỹ của tài sản, cũng như môi trường xung quanh đến giá trị bất động sản Những hạn chế này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau.
Hiện nay, hệ thống thông tin ở nước ta chưa đồng bộ và quy củ, dẫn đến việc hình thành một thị trường thông tin không hoàn hảo Thông tin thu thập từ khách hàng thường không phù hợp với giá cả thị trường và nguồn dữ liệu từ các bộ ngành liên quan rất hạn chế, mang tính chất chắp vá và đôi khi trái ngược nhau Điều này khiến cán bộ thẩm định không thể cập nhật thông tin một cách đầy đủ và chính xác.
Trong những năm gần đây, môi trường kinh tế-xã hội đã có những cải thiện nhất định, nhưng vẫn còn nhiều bất ổn Tình trạng lạm phát hoặc giảm phát cùng với khủng hoảng cung cầu đang ảnh hưởng tiêu cực đến giá bất động sản.
Cơ chế chính sách và hệ thống văn bản pháp luật về quản lý thẩm định giá hiện chưa hoàn thiện, dẫn đến việc Nhà nước chưa tạo ra đủ hành lang pháp lý cho nghề thẩm định giá Để phát triển một ngành thẩm định giá chuyên môn cao, việc xây dựng hành lang pháp lý và môi trường chuyên môn là hai yếu tố quan trọng hàng đầu cần được chú trọng.
Trung tâm đã xây dựng quy trình thẩm định giá dựa trên kinh nghiệm thực tiễn, nhưng quy trình này vẫn chưa hoàn chỉnh và còn nhiều bất cập Mẫu báo cáo thẩm định, mặc dù đã được soạn thảo từ lâu, nhưng không được cán bộ thẩm định coi là mẫu chuẩn, dẫn đến tính thống nhất và chặt chẽ trong công tác thẩm định chưa cao, đồng thời mẫu báo cáo cũng chưa đạt yêu cầu hoàn chỉnh.
Nội dung của thẩm định tuy đủ nh-ng còn khá đơn giản thậm chí là sơ sài
Đội ngũ cán bộ thẩm định, mặc dù có trình độ chuyên môn khá, vẫn gặp sai sót do thiếu kinh nghiệm và kiến thức về các lĩnh vực liên quan Họ chưa mạnh dạn áp dụng những phương pháp thẩm định phức tạp hơn và chưa khai thác hiệu quả các nguồn thông tin từ phương tiện truyền thông Hơn nữa, việc cung cấp kinh phí cho cán bộ để thu thập thông tin và đi thực tế còn bị hạn chế.
Trong những năm gần đây, nhà nước và các trung tâm đã nỗ lực cải cách và nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế cần khắc phục Do đó, cần có những giải pháp hiệu quả hơn để hoàn thiện hoạt động thẩm định giá.
Giải pháp nâng cao chất l-ợng thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
I Sự cần thiết thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam
Trên thế giới, thẩm định giá được công nhận là một nghề chuyên nghiệp với sự hiện diện của các tổ chức như Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) và Hội thẩm định giá ASEAN (AVA) Tại Trung Quốc và các nước trong khu vực, có sự phát triển của các Hội thẩm định giá của Nhà nước và Hội thẩm định giá độc lập Tại Australia, văn phòng thẩm định giá (AVO) được thành lập vào năm 1990, hoạt động độc lập và chuyên nghiệp với các văn phòng đại diện tại nhiều bang, trong khi New Zealand cũng đã thành lập viện các nhà thẩm định giá để hỗ trợ ngành này.
Năm 1939 và đến năm 1984, đạo luật thẩm định giá (Valuers Act 1948) được ban hành, trong khi Malaysia đã ban hành đạo luật thẩm định giá vào năm 1981 và thành lập Hội thẩm định giá khu vực tư nhân (PEPS) Tại Việt Nam, Chính phủ đã cho phép Ban vật giá hoạt động trong lĩnh vực này.
Vào ngày 25/11/1999, Bộ Tài Chính đã tham gia Hội thẩm định giá quốc tế với tư cách là thành viên thông tấn và chính thức tham gia Hội thẩm định giá ASEAN (AVA) Đặc biệt, Ban Vật giá chính phủ đã được Thủ tướng chính phủ cho phép tổ chức hội nghị trù bị của Hội thẩm định giá ASEAN lần thứ 11 tại Hà Nội.
Trong những năm qua, Bộ Tài Chính đã nhận được sự hợp tác và hỗ trợ hiệu quả từ Hội thẩm định giá quốc tế cùng các cơ quan thẩm định giá.
Trung Quốc, Úc, Singapore, Thái Lan, cùng với công ty kiểm toán Ernst Young và nhiều quốc gia khác, đang tích cực trao đổi kinh nghiệm, cung cấp tài liệu và hỗ trợ đào tạo chuyên môn.
Giải pháp
1.1 Nâng cao trình độ chuyên môn, trách nhiệm cho cán bộ thẩm định Đối với hoạt động thẩm định giá nói chung và hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng, con ng-ời là nhân tố trung tâm chi phối, ảnh h-ởng và quyết định Do đó, để nâng cao chất l-ợng cần phải coi việc đào tạo thẩm định viên là công việc hết sức quan trọng và cấp bách đối với n-ớc ta hiện nay, vì chất l-ợng của công tác thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa lớn đối với sự nghiệp kinh doanh làm ăn của khách hàng và quản lý của nhà n-ớc Chúng ta cần xây dựng môi tr-ờng công tác chuyên môn nghiệp vụ để nuôi d-ỡng số cán bộ đ-ợc đào tạo, môi tr-ờng này bao gồm các văn bản pháp quy và pháp luật, các chuẩn mực để hành nghề, quy tắc về đạo đức và sinh hoạt trong Hiệp hội thẩm định giá
Hiện nay, thẩm định viên là người trực tiếp thực hiện và lập báo cáo trình giám đốc ký kết quả thẩm định giá Tuy nhiên, giám đốc phải quản lý trung tâm, ký các kết quả thẩm định và xử lý tài chính, nên thường không có thời gian đi thực tế tại các địa điểm xa, từ 10 đến 15 km trở lên Nếu mức giá thẩm định vượt xa giá thị trường và cần can thiệp pháp luật, trách nhiệm chính thuộc về giám đốc, trong khi thẩm định viên chỉ chịu trách nhiệm liên đới.
Quy định trách nhiệm trong thẩm định giá cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tế Cơ quan nhà nước và khách hàng, như Bộ Công nghiệp, có trách nhiệm lập phương án giá và yêu cầu giải trình cụ thể từ khách hàng về cơ sở, căn cứ và số liệu để xây dựng mức giá Sau đó, phương án giá sẽ được trình cấp có thẩm quyền ban hành Tuy nhiên, trong trường hợp thẩm định giá của các trung tâm thẩm định, khách hàng không cần lập và giải trình phương án giá cho thẩm định viên Do đó, cần sửa đổi, bổ sung về trách nhiệm giữa giám đốc và thẩm định viên để đảm bảo tính hợp lý và hiệu quả trong quy trình thẩm định giá.
1.2 Về chính sách của nhà n-ớc
Thẩm định giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ các chính sách và chế độ của nhà nước, bao gồm luật đất đai, quy hoạch quản lý sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, luật xây dựng và khung giá các loại đất Do đó, cần thiết phải sửa đổi và bổ sung một số khía cạnh trong các quy định này để nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản.
Giá đất được quy định bởi Chính phủ thông qua khung giá chung, trong khi Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ xác định mức giá cụ thể cho từng loại đất và từng tuyến đường thuộc các quận, huyện khác nhau.
Mức giá đất hiện tại đáp ứng nhu cầu của nhà nước nhưng thường thấp hơn giá thị trường, gây khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng cho các công trình mới Nhiều dự án phải tạm dừng thi công do chưa giải phóng được mặt bằng, trong khi người dân liên tục khiếu kiện, chủ yếu liên quan đến giá đất Do đó, chính phủ cần quy định khung giá đất phù hợp hơn với giá thị trường.
Quy hoạch sử dụng đất hiện nay chưa rõ ràng, dẫn đến tình trạng nhiều khu vực quy hoạch cho mục đích khác nhưng vẫn chưa được sử dụng trong nhiều năm Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản tại thời điểm thẩm định Nhiều người dân vừa xây nhà xong hoặc chưa kịp thu hoạch nông sản đã bị thu hồi đất, gây lo lắng cho họ Do đó, nhà nước cần xem xét tăng thời gian quy hoạch sử dụng đất, nhằm tạo sự yên tâm cho người dân khi đầu tư vào nhà ở và sản xuất nông nghiệp.
Quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là vấn đề quan trọng cần được giải quyết Việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận cho người dân sẽ tạo cơ sở vững chắc cho việc thẩm định giá bất động sản, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
1.2.2 Hệ thống các ph-ơng pháp, tiêu chuẩn cho ngành thẩm định giá
N-ớc ta đã là thành viên Hiệp hội thẩm định giá asean (AVA), đây là điều kiện thuận lợi giúp ta thúc đẩy mối quan hệ hợp tác, tranh thủ sự giúp đỡ để nâng cao trình độ nghiệp vụ thông qua các hình thức sau: http://svnckh.com.vn 45
Tổ chức các hội thảo khoa học tại Việt Nam nhằm thảo luận về các vấn đề nghiệp vụ và chia sẻ kinh nghiệm, với sự tham gia của các nước thành viên hiệp hội thẩm định giá ASEAN, đại diện từ tổ chức thẩm định giá quốc tế và một số quốc gia khác.
- Tham gia, trao đổi, cung cấp thông tin có liên quan đến hoạt động thẩm định giá, hỗ trợ lẫn nhau về cơ sở vật chất
Các nước trong hiệp hội AVA có thể hỗ trợ Việt Nam trong việc mở các lớp đào tạo ngắn hạn, nhằm đào tạo cán bộ nghiệp vụ thẩm định giá với nhiều trình độ khác nhau.
Tổ chức các đoàn khảo sát nhằm học hỏi kinh nghiệm từ những quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển, nơi mà thẩm định giá đã trở thành một nghề chuyên nghiệp.
Hiện nay, bên cạnh Bộ Tài Chính, còn có nhiều cơ quan ngang bộ như Tổng cục Địa chính, Tổng cục Hải quan, Cục Hàng không Dân dụng, Bộ Công nghiệp và Uỷ ban Nhân dân các tỉnh, thành phố có liên quan đến công tác thẩm định giá bất động sản Do đó, việc thiết lập một thể chế quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và mối quan hệ công tác giữa các cơ quan quản lý và các cơ quan nhà nước liên quan là rất quan trọng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự hình thành và phát triển nghề thẩm định giá tại Việt Nam.
Chúng ta có thể cải thiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá để phù hợp với các thông lệ và chuẩn mực quốc tế, đồng thời phản ánh đúng thực tiễn của đất nước.
+ Về nghị định thẩm định giá năm 2005:
Theo quy định hiện hành, để thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, cần có 3 thẩm định viên, trong đó chủ doanh nghiệp cũng phải là thẩm định viên Thẩm định viên chỉ được cấp chứng chỉ sau khi có ít nhất 3 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực thẩm định giá (theo Pháp lệnh giá) Tuy nhiên, quy định này đang gây khó khăn cho các thành phần kinh tế khác muốn thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, đặc biệt là những người có khả năng nhưng chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực này Do đó, nhà nước cần xem xét sửa đổi và bổ sung nghị định để phù hợp với thực tế hiện nay.
Một số kiến nghị để thực hiện các giải pháp nêu trên
Gần đây, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản liên quan đến thẩm định giá, tạo điều kiện thuận lợi cho các trung tâm và thẩm định viên Tuy nhiên, để ngành thẩm định giá phát triển bền vững, cần thiết phải sửa đổi và bổ sung một số điểm quan trọng trong các quy định hiện hành.
Thông tư số 17/2006 - TT-BTC của Bộ Tài chính quy định 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản, tuy nhiên, nội dung chủ yếu chỉ đưa ra khái niệm cho từng phương pháp Do đó, cần thiết phải có văn bản hướng dẫn chi tiết về quy trình và các bước thực hiện thẩm định giá cho từng phương pháp này.
Nghị định số 170-2003-NĐ-CP ngày 25-12-2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá, trong đó nêu rõ tiêu chuẩn thẩm định viên về giá Theo đó, thẩm định viên phải là công dân Việt Nam, có bằng tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan, chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá từ cơ quan có thẩm quyền và có ít nhất 3 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực này Tiêu chuẩn này phù hợp với thực tế phát triển ngành thẩm định giá hiện nay, tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao, từ năm 2011 cần quy định tiêu chuẩn thẩm định viên có trình độ Cao đẳng chuyên ngành, và từ năm 2017 yêu cầu trình độ đại học chuyên ngành thẩm định giá.
Mối quan hệ trách nhiệm giữa giám đốc và thẩm định viên trong lĩnh vực thẩm định giá rất quan trọng Giám đốc doanh nghiệp là người quản lý, điều phối các thẩm định viên, trong khi thẩm định viên là người trực tiếp thực hiện và ký kết kết quả thẩm định giá Khi có sai sót, thẩm định viên sẽ chịu trách nhiệm chính, còn giám đốc sẽ chịu trách nhiệm liên đới Do đó, cần quy định rõ ràng quyền ký kết kết quả thẩm định giá cho thẩm định viên, từ đó nâng cao vai trò và trách nhiệm của họ, khuyến khích việc học tập và nâng cao nghiệp vụ chuyên môn.
Giá đất cần được quy định bởi chính phủ để đảm bảo tính hợp lý và sát với giá thị trường, như kinh nghiệm của một số nước trong khối ASEAN Mức giá này nên phản ánh giá thấp nhất trong kỳ khảo sát, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai.
3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm, khi mức giá đất trên thị tr-ờng tăng khoảng
10-15% so với mức giá cao nhất trong kỳ khảo sát, thì điều chỉnh lại mức giá đã ban hành
+ Quy hoạch sử dụng đất :
Công khai quy hoạch sử dụng đất để ng-ời dân biết và thực hiện http://svnckh.com.vn 49
Thời gian 5 năm là quá ngắn, vì nếu người dân biết rằng đất của họ không nằm trong quy hoạch thu hồi, họ có thể xây nhà sau một vài năm Tuy nhiên, nếu quy hoạch sau lại chỉ định khu vực đó là đất phải thu hồi, điều này sẽ gây thiệt thòi cho người dân.
2.2 Về phía doanh nghiệp Để nâng cao chất l-ợng hoạt động thẩm định giá, các trung tâm cần tiến hành một số công việc sau:
- Đào tạo và tuyển dụng cán bộ
Để nâng cao năng lực đội ngũ, cần đào tạo một số cán bộ làm nòng cốt và giáo viên cho việc đào tạo thẩm định viên Trước mắt, cần gửi khoảng 10-20 nhân viên đi đào tạo ngắn hạn (dưới 1 năm) và trung hạn (1-2 năm) ở nước ngoài, coi đây là giải pháp cấp bách và ưu tiên hàng đầu.
Xây dựng cơ sở và giáo trình đào tạo chuyên môn về thẩm định giá bất động sản là cần thiết, và có thể giao nhiệm vụ này cho một trong hai trường Vật giá hiện tại.
+ Cử cán bộ của trung tâm ch-a có bằng cao đẳng, đại học chuyên ngành thẩm định giá đi học
+ Tuyển dụng các cán bộ mới vào trung tâm, cần -u tiên cho những ng-ời đã đ-ợc cấp bằng học về chuyên ngành thẩm định giá
- Xây dựng hệ thống thông tin
Hiện nay, thông tin về giá cả nhà cửa, đất đai và quy hoạch chưa có trang web riêng, gây khó khăn cho việc thẩm định giá Do đó, cần xây dựng một cơ sở dữ liệu trên máy tính để lưu trữ tất cả các giao dịch tài sản, bao gồm loại tài sản, ngày ký hợp đồng, và thông tin chi tiết theo từng tỉnh, quận, huyện, phường, xã Cơ sở dữ liệu cần cụ thể hóa vị trí, tổng diện tích sàn, tổng diện tích đất, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, khoảng cách đến các trung tâm giao thông, siêu thị, trường học, mức giá và hướng nhà của từng bất động sản Tất cả giao dịch bán và cho thuê cần được lưu trữ để phục vụ cho các nhu cầu trong tương lai.
Mục đích đánh giá giao dịch thị trường là xác định các giao dịch phù hợp với lý thuyết ‘người bán và người mua tự nguyện’ Việc xây dựng một trang web riêng sẽ cung cấp thông tin kịp thời về thị trường địa ốc, góp phần tạo ra sự minh bạch trong hoạt động mua bán đất đai Các trung tâm thẩm định giá cần hợp tác với các công ty kinh doanh nhà đất để phát triển trang web, từ đó nâng cao hiệu quả trong công tác thẩm định giá bất động sản.
Ngành thẩm định giá tại Việt Nam đã hình thành và hoạt động từ năm 1998, với sự ra đời của Pháp lệnh giá năm 2002 và nghị định về thẩm định giá năm 2005, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy định các phương pháp và tiêu chuẩn thẩm định Những văn bản này đã góp phần quan trọng vào sự phát triển của công tác thẩm định giá, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, với sự gia tăng đáng kể về số lượng khách hàng và giá trị thẩm định Mặc dù thẩm định giá bất động sản là một công việc phức tạp, nhưng các thẩm định viên đã nỗ lực áp dụng các phương pháp và tiêu chí phù hợp, đáp ứng nhu cầu của khách hàng và nâng cao chất lượng dịch vụ, dẫn đến hầu hết các kết quả thẩm định đều được khách hàng chấp nhận.
Để thẩm định giá trở thành một nghề chuyên nghiệp tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, cần thiết phải sửa đổi một số điều trong luật đất đai và quy hoạch sử dụng đất Chính phủ cần ban hành nghị định quy định khung giá các loại đất và tiêu chuẩn cho thẩm định viên Trung tâm thẩm định giá nên được chuyển thành doanh nghiệp độc lập, không còn là đơn vị trực thuộc Bộ Tài chính, nhằm nâng cao trình độ chuyên môn Cần yêu cầu thẩm định viên có bằng đại học chuyên ngành thẩm định giá và cử đoàn đi học hỏi kinh nghiệm từ các nước phát triển Ngoài ra, cần đầu tư vào trang thiết bị hiện đại và cải thiện hệ thống thu thập, xử lý thông tin Việc thành lập hội thẩm định giá cũng cần được thực hiện sớm để thúc đẩy ngành nghề này.
Việt Nam đang nỗ lực tập hợp các trung tâm thẩm định giá và mở rộng quan hệ với các tổ chức thẩm định giá quốc tế, nhằm cải thiện lý luận và kinh nghiệm trong lĩnh vực này Trong những năm qua, mặc dù đã đạt được một số thành tựu, vẫn cần khắc phục những hạn chế hiện có và từng bước hoàn thiện các văn bản pháp luật về thẩm định giá để phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế Ngành thẩm định giá tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, hướng tới việc trở thành một nghề chuyên nghiệp như ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển.
1 Sách ‚Các phương pháp thẩm định giá trị tài sản‛ Nhà xuất bản Khoa học và kỹ thuật- 1997
2 Tạp chí ‚Thị trường giá cả‛ , số 226+227, tháng 1+2-2006
3 Tạp chí ‚Nghiên cứu kinh tế‛ số 17, tháng 9-1998
4 Các ph-ơng pháp thẩm định giá bất động sản của William Britton, Keith Davies and Tony Johnson- 1989
5 Tạp chí ‚Thẩm định giá và thị trường‛ - 2002, Nhà xuất bản TP Hồ Chí Minh
8 Nghị định số 170/2001 NĐ-CP ngày 25-12-2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của pháp lệnh giá
9 Thông t- h-ớng dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá, số 17 /2006 / TT- BTC
10 Pháp lệnh giá số 40/2002/ PL - UBTVQH 10 ngày 26 tháng 4 năm
11 Vai trò của thẩm định giá, 8-1997 của Reg Namara, Tr-ờng đại học quốc gia Singapore, khoa thẩm định giá và bất động sản
12 Nghị định 22/1998/ NĐ-CP của chính phủ ngày 14/4/1998 về đền bù thiệt hại khi nhà n-ớc thu hồi đất tại thành phố Hồ Chí Minh
13 Nghị định số 87/CP của chính phủ quy định khung giá các loại đất ngày 17 tháng 8 năm 1994
14 Ngành vật giá Việt nam - những chặng đ-ờng lịch sử, tháng 12-2004.
