Thuyếtđồngtíchh ợpgiữat h ịtrườngchứngkhoánv à t h ịtrường bấtđộngsản(Thetheoryofrealestateandstockmarket co-integration)
Thuyếtđồngtíchhợpgiữathịtrườngchứngkhoánv à thịtrườngbấtđộngsảnđượ cnghiêncứubởihaihọcg i a NicholasApergisv à LambrosLambrinidis,2007tìmhi ểuvềmốiliênhệgiữathịtrườngchứngkhoánvàthịtrườngbấtđộngsản.Việcxácđịnh mốiquanhệnàycóýnghĩalớnđốivớinhàđầutưởcảhaithịtrườngvànhữngnhàhoạc hđịnhchínhsáchđểđưaranhữngchiếnlượcpháttriểnkinhtếvàchínhsáchthuếđốivới lĩnhvực.Cácnhàđầutưmuốnđadạnghóadanhmụcđầutư,nênnắmgiữtàisảnởcảhai thịtrườngchứngkhoánvànhàở,nhằmlàmtănglợiíchvốnvàgiảmthiểurủir o phihệth ống.
Trongthànhphầnkinhtếcủamộtquốcgia,lĩnhvựcbấtđộngsảnđóngvaitròđán gkểbởiquymôvềsốlượngvàgiátrịđầutư(sốlượngvàgiátrịđầutưvàothịtrườngnhà ở,cănhộchungcư,dựáncôngnghiệp…).Dovậy,nhữngthayđổitrongthịtrườngbấtđ ộngsảntácđộnglớnđếnxuhướngcủahoạtđộngkinhtế.Haynóicáchkhác,khủngh oảngtronglĩnhbấtđộngsảnảnhhưởngđángk ể đếntriểnvọngkinht ế , trongtăngtrư ởngs ả n xuất,laođộngvàthunhập Trongkhiđó, trênthịtrườngchứngkhoán,khidòngtiềnkỳvọngtươnglaităngdẫnđếnchitiêuhaytiêudùng(liênquanđếnhiệuqu ảtàisản)cũngtăngtheo,tácđộngthunhậpvàlaođộngcaohơn.Vấnđềđặtralà,phảichă ngdòngvốnlớnchitiêuchảyvàothịtrườngbấtđộngsản.
Vềmặthiệuquảtàisản,hiệuquảgiá– tíndụngchothấy,giábấtđộngsả n thayđổilàmlợinhuậncủadoanhnghiệpthayđổiv àvìvậygiácổphiếucủadoanhnghiệpđócũngthayđổi.Điềunàyđượclýgiảinhưsau :giábấtđộngsảnthayđổilàmgiátrịtàisảncốđịnhthayđổi,haycáchkhácTàisảntrên Bảngcânđốicủadoanhnghiệps ẽ tănghoặcgiảm.Trongtrườnghợpdoanhnghiệpsử dụngvốntíndụngđểtàitrợchohoạtđộngđầutưbấtđộngsản,Nguồnvốn– nợvaycủaBảngcânđốithayđổitươngứng.Khoảnvayn ợ thayđ ổ i tấtyếuảnhhưởn gđếnd ự ánđ ầ u t ư bấtđộngsảncủadoanhnghiệp.Kếtquảlàmthayđổigiátrịsổsác hcủađơnvị(Bookvalue– BV),điềunàydẫnđếngiátrịthịtrườngcủacổphầnthayđổi.
Lýthuyếtđồngtíchhợpgiữahaithịtrườngchorằnglợinhuậnthấpkhir ủ i rogiả mnếu nắmgiữtàisảnởhaithịtrườngchứngkhoánvàbấtđộngsản.Thựctế,cónhiềunhómng hiêncứuđồngquanđiểmvớilýthuyếttrên.Tuynhiên,cũngcónhữnghọcgiakinhtế khácchorằnghaithịtrườngnàyriêngbiệtvàkhôngcósự liênkếtvớinhau.Schnarev àStruyk(1976),Goodman(1978,1981),Grissometal(1987),Kuhle(1987),Geltner (1990)vàWilsonv à Okunev(1996)cungcấpbằngchứngphânkhúchayphânđoạnc ủahaithịtrường.Mặckhác,nghiêncứacủacáchọcgiakinhtếZeckhauservàSilver man(1983),Liueta l (1990),Milese t al.
Nghiên cứu của Gyourkovà Keim (1992) và Kohvà Ng (1994) chỉ ra mối quan hệ chặt chẽ giữa thị trường tài sản và giá trị bất động sản, với 25% giá trị doanh nghiệp liên quan đến thị trường này (Zeckhauser và Silverman, 1983) Họ kết luận rằng rủi ro tài sản trên thị trường chứng khoán có sự liên kết rõ ràng với biến động giá trị bất động sản Gyourkovà Keim (1992) nhấn mạnh rằng giá trị tài sản doanh nghiệp liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản, trong khi Myervà Webb (1993, 1994) chỉ ra vai trò quan trọng của tài sản có đảm bảo bằng nợ vay so với tài sản không đảm bảo Nghiên cứu của Okunev và Wilson (1997), Lizieri và Satchell (1997), cùng Quan và Titman (1999) đã kiểm định mối quan hệ giữa chỉ số bất động sản và chỉ số S&P 500 của Mỹ, cho thấy thị trường bất động sản cung cấp tín hiệu nhanh để dự đoán hành vi biến động trên thị trường chứng khoán.
Nicholas Apergis and Lambros Lambrinidis conducted a comprehensive analysis of the correlations between key financial indices, including the Dow Jones Index (DJ), S&P 500 Index (SP500), NYSE Index (NYSE), and FTSE 100 Index (FTSE), alongside the performance of non-secure real estate (RE) Their study utilized data from the Federal Housing Enterprise Oversight Index (REUS) in the U.S and the Halifax Index (REUK) in the U.K., spanning from 1985 to the second quarter of 2006, sourced from Bloomberg The results indicated a significant relationship between the two markets, suggesting that investment portfolios comprising both stocks and real estate may experience reduced risk, while also highlighting the influence of economic conditions on the real estate market.
Lýthuyếthiệuquảtàisản(Thewealtheffecttheory)
Cách sử dụng lý thuyết hiệu quả tài sản để phân tích hành vi tiêu dùng dưới tác động của giá cả thị trường, chủ yếu là thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán Hiệu quả tài sản giá định tiêu dùng là một chức năng của thu nhập khả dụng hiện nay và tổng tài sản Tổng tài sản bao gồm tài sản tài chính (cổ phiếu, trái phiếu, v.v.), nhà cửa, và giá trị tương lai kỳ vọng của những khoản thu nhập chuyển nhượng Lý thuyết hiệu quả của tài sản được giải thích qua hàng hóa tiêu dùng và đầu tư (Middleton, 2007) Khi thị trường chứng khoán tăng giá, sẽ kích thích tinh thần tiêu dùng, dẫn đến việc mua sắm nhiều hơn Tiền đề cơ bản của lý thuyết hiệu quả tài sản là khi giá trị của danh mục cổ phiếu tăng trong giai đoạn thị trường chứng khoán đi lên “bull market”, nhà đầu tư tận hưởng cảm giác hưng phấn Tình trạng tâm lý này làm cho nhà đầu tư cảm thấy thoải mái hơn về tài sản của họ, về khoản nợ vay và về tất cả mọi thứ, mặc dù các khoản lợi tức dự kiến trong tương lai của họ chưa được chuyển thành thu nhập thực sự ở hiện tại Kết quả là, những công ty gia tăng đầu tư vào bất động sản sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở và đến lượt cầu giá tăng Cuối cùng, cầu nhà ở mới sẽ tăng giá.
Theoquyt ắc ngóntayc ái : Mỗidolatăngl ê n trêntàisảnđượctàitrợbằngvốnch ủ,ngườinắmgiữcổphầntăngchitiêu2-
4xu.Đốivớibấtđộngsản khudâncư,mứcchitiêuthậmchítăngcaohơn.Chitiêucho tiêudùngtăng9-15xu(tùythuộcvàosốliệunghiêncứu)chomỗidolavốntănglên.
Lýthuyếthiệuquảtàisảnxemxéttrongtrườnghợpthịtrườngtănggiá.Khithịtrư ờngđ i xuốngv à khôngcódấuhiệuphụchồi;suyluậnthôngthường“hiệuquảtàisản” giảmsẽlàmsuygiảm trongtiêudùngcánhân(thậntrọngquámứctrongtiêudùngdễdàngdẫnđếnsuythoáiki nhtế).Tuynhiên,s ự tươngquanh a y mốiliênhệgiữag i á t à i sảnv à tiêudùngt ù y thu ộcvàoquanđiểmcủachuyêngiaphântíchtrongquátrìnhnghiêncứuvàthờigianc ủ a sốliệu.TheobáocáonghiêncứucủaChristopherJ.NeelycủaCụcdự trữ
1999đưaranhậnđịnh:“chỉcómốiliênhệnhỏgiữatăngtiêudùngvàgiátàisản,không có“môhìnhchắcchắn”nàohỗtrợlýthuyếthiệuquảt à i sản.Khôngphảigiátàisảncũ ngnhưkhôngbấtk ỳ biếnnàochứngminhđặcbiệthữuíchtrongdựbáotăngtrưởngtiêu dùng tươnglai.”
Trướckhủnghoảngkinhtếtoàncầunăm2008diễnr a , lýthuyếthiệuquảtàisảnph ùhợpvàthậmchíđượccậpnhậtthườngxuyênbởiChủtịchDựt r ữ liênbangBenBern anke(FederalReserveChairmanBenBernanke).Lýthuyếtđượcchứngminhtrongb áocáonghiêncứucủaKarlCaseofWellesleyvàShiller(chỉsốgiánhàCase-
Vào năm 2005, Shiller và Quigley từ Berkeley đã chỉ ra rằng việc giá nhà tăng lên sẽ kích thích tiêu dùng Trong bối cảnh khủng hoảng, Charles Calomiris từ Columbia và Stanley Longhofer cùng William Miles từ Wichita State đã báo cáo rằng chỉ những người bán nhà trong giai đoạn đầu mới được xem là tích cực đối với sự tăng giá nhà, trong khi những người mua lại cảm thấy tiêu cực do lo ngại về việc cần phải chi tiêu nhiều hơn Họ nhận định rằng chỉ có những người giữ nhà là trung lập Hơn nữa, việc tiêu dùng tăng lên do giá nhà tăng không tạo ra mối liên hệ đáng tin cậy Trong mọi trường hợp, không có bằng chứng thống kê vững chắc cho thấy tiêu dùng tăng lên liên quan đến việc giá nhà tăng khi chúng ta xem xét các yếu tố chi phí khác.
Tómlại,l ý thuyếth i ệ u quảtàisảnđ ề c ậ p vấnđ ề khit h ị trườngchứng khoántănggiásẽlàmchitiêutiêudùngtăng,dẫnđếntăngđầutưtrongthịtrường bấtđộngsản.Cầubấtđộngsảntăng,tấty ế u giábất độngsảntăngtheo.Tuynhiên,lýthuyếtnàykhônghỗtrợchiềungƣợclại,nghĩa làtiêudùngxãhộităngkhôngdosựtănggiátrongthịtrườngchứngkhoánhayt hịtrườngbấtđộngsản.
Lýthuyếthiệuquảtíndụngthuần( T h e “pure”credit-effecttheory) 7 CHƯƠNG2:MỘTSỐNGHIÊNCỨUTHỰCNGHIỆMVỀTÁCĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN LÊN THỊTRƯỜNGBẤTĐỘNGSẢN
Giả thuyết hiệu ứng giá tín dụng (credit-price effect hypothesis) cho rằng các công ty bị hạn chế về vốn tín dụng sẽ sử dụng tài sản có tính thương mại làm tài sản ký quỹ cho khoản nợ Lý thuyết này chỉ ra rằng giá nhà cao dẫn đến giá trị khoản vay thế chấp cao, khiến việc vay trở nên dễ dàng hơn cho cá nhân và doanh nghiệp Kết quả là các công ty vay nhiều hơn và đầu tư vào sản xuất, từ đó tạo ra lợi nhuận kinh doanh và kỳ vọng tương lai cao Tuy nhiên, điều kiện vay thế chấp dễ dàng có thể dẫn đến tình trạng bong bóng giá tài sản Nguồn vốn cung ứng tín dụng dồi dào so với giá trị tài sản đảm bảo và quản lý nợ vay không hiệu quả có thể tạo ra rủi ro tín dụng cho hệ thống ngân hàng Doanh nghiệp có khoản vay thế chấp lớn sẽ đối mặt với rủi ro cao: khi giá tài sản giảm, họ phải gia tăng tài sản đảm bảo hoặc thanh toán bù đắp khoản chênh lệch do giá giảm Bên cạnh đó, chính sách vĩ mô và các quy định về chính sách tiền tệ có ảnh hưởng lớn đến hiệu ứng giá - tín dụng, trong đó hạn mức cho vay đối với các tài sản thế chấp và lãi suất cho vay thúc đẩy hoặc hạn chế hoạt động vay tín dụng trên thị trường.
Giá trị tài sản thế chấp Nhu cầu nhà
Hiệu quả giá - tín dụng Hiệu quả tài sản
Tái đầu tư vào bất
Lợi nhuận kỳ vọng sảnsẽcaovàđiềukiệnvaydễdànghơn.Doanhnghiệpvaycàngnhiều,r ủ i rotha nhkhoảnvàsuấtđầutưkỳvọngcàngcao.Rủiroyếutốgiáthịtrườngdovậyảnhh ưởngđếnngânhàngvàdoanhnghiệpđivaykhithịtrườngđảochiều.
TrungQuốc
Sựmấtcânđốigiữathịtrườngbấtđộngsảnvàthịtrườngchứngkhoán
Tốcđộtăngtrưởngổnđịnhtrênthịtrườngbấtđộngsảnđãxảyraxung quanhcùngmộtthờigianvớithịtrườngchứngkhoánxấu.Cóphải,cómộtmốiquanhệ vềhệthốnggiữahaithịtrường.Nếuhaithịtrườngnàycósựliênthôngmangtínhh ệ thố ng,giác ổ phiếutrongthịtrườnghoànhảotạonênsóngtrongthịtrườngbấtđộngsản,ha ysựpháttriểncủathịtrườngbấtđộngsảndẫntớis ự l a o sâuhơncủathịtrườngchứngk hoán?
Nhữngngânhàngthươngmạisởhữunhànướccóthểphảibịtịchthukhichovaythếchấ p,khinhậnthấycần giảmcáckhoảngvaykhông hiệuquảvàgiatănglợinhuận.Nóic á c h khác,sóngđầutưvàothịtrườngbấtđộngsảnT rungQuốccóthểlàsảnphẩmcủanềnkinhtếthịtrườngchứngkhoáncạnhẹp.Trongtr ườnghợpsaunày,s ự quayt r ở lạiv à s ự phântíchcót h ể tạor a độngtháiđ ẩ y trongt hịtrườngbấtđộngsản.Vốnngânhàng,tiếtkiệmcánhân,kiềuhốicóthểtránhxathịtrư ờngchứngkhoánvàđầutưvàobấtđộngsản.Cungquỹđầutưchậmhơnsẽđảmbảochố ngchếgiáchứngkhoán,tạoralợitứcthấphơn,vàđangt ạ o ramộtvòngluẩnquẩn.
Phântíchthựcnghiệmc h o chúngt a hiểubiếttốthơnvềmốiquanhệnhânquả,v àmốiliênkếtgiữahaithịtrường,vàđilêntừnhữngchínhsáchkhácđểsửachữanhững mấtcânđốitronghiệntại.
Phântíchthựcnghiệm
Nhữngbiếnsốliênquanchínhl à chỉsốgiánhàở , v à chỉsốchứngkhoán.ChỉsốNhàở Quốcgiađịnhk ỳ quý(HP)v à giánhàThượngHải(SHHP)đượcthuthậptừsốli ệuquốcgia;chỉsốgiánhàThượngHảivàcơsởn ă m giáthuthậptừCụcThốngkêQu ốcgiaTrungQuốc,từnăm1997đếnQuý2/2005.Chỉs ố tổnghợpThượngHảivàThẩ mQuyến(SHI,v à SZI)đượccậpnhậttừwebsitewww.finance.suhu.com
Các biến động trong thị trường bất động sản không ngừng gia tăng, với sự thay đổi đầu tiên giữa ∆LnHP và ∆LnSHHP, phản ánh sự khác biệt trong giá nhà Quốc gia và giá nhà Thượng Hải Bên cạnh đó, ∆LnSHI và ∆LnSZIl cũng cho thấy sự khác biệt trong chỉ số chứng khoán tổng hợp của Thượng Hải và Thẩm Quyến Để kiểm soát các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà và chỉ số thị trường chứng khoán, chúng ta cần xem xét các yếu tố sau: chỉ số lạm phát (∆INF) từ chỉ số CPI của Trung Quốc và tiền nóng (HML), được định nghĩa là dòng tiền nóng trong hàng tỷ đô la của quý trước Dòng tiền nóng được tính toán dựa trên sự thay đổi trong dự trữ giao dịch ngoại tệ, dịch vụ cân bằng và đầu tư nước ngoài trực tiếp Dự đoán ngược lại về tái định giá lẫn cuối giá trị của tỷ giá Nhân dân tệ cho thấy dòng tiền và vốn nước ngoài đang bị cho rằng là nguyên nhân chính dẫn đến tình hình thị trường bất động sản “nóng bỏng” ở Trung Quốc.
NhữngbiếnởtrênđượctruycậptừwebsitecủaNgânhàngtrungương.C ả nhữn gbiếnđượckỳvọngcóliênquanvớinhautuyệtđốivớisựthayđổic ủ a giánhà. iii Lợinhuậntrêncổphần(EPS-SH,EPS-
EPS bình quân của các công ty niêm yết trên sàn Giao dịch Thượng Hải và Thẩm Quyến phản ánh khả năng sinh lợi và có mối liên quan mật thiết với chỉ số chứng khoán tổng hợp của từng sàn Nghiên cứu cho thấy giá chứng khoán không có mối liên quan đáng kể đến giá nhà, và các biến phụ thuộc trong các mô hình phân tích đã chỉ ra sự tương quan giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Thay đổi chỉ số giá tại Thượng Hải và Thẩm Quyến có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản quốc gia và sự chuyển dịch của các nhà đầu tư Dữ liệu cho thấy rằng chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư cạnh tranh, với những thay đổi trong giá nhà có liên quan đến tỷ lệ lạm phát và dòng tiền nóng.
Bảng2.1chothấy:sựvậnđộngchỉsốgiánhàThượngHảicóliênquanmậtthiếthơ nvớidòngtiềnnóng,kếtquảxácnhậnđộtintưởngbởiChínhphủv à nhữngnhàđầutư. Thêmvàođó,n h ư trìnhbàytrongk i ể m địnhR- square48%đốivớiMôhình3,sovới31%trongMôhình1;khảnănggiảithíchcủanh ữngbiếnđưaratrêntườngtàisảnThượngHảicaohơnthịtrườngt à i sảnQuốcgia.
Bảng2.2chothấyyếutốquyếtđịnhcủathịtrườngchứngkhoánTrungQuốc.Chú ngtasửdụngnhữngthayđổichỉsốnhưbiếnđộclậptrong4môhình.Nhữngkếtquảch ỉrarằnggiánhàtươngquannghịchvớithayđổigiáchứngkhoánởsàngiaodịchThượng Hải,saukhikiểmsoátlợinhuậncủa cáccôngtyniêmyết.Kếtquảhàmýrằnggiánhàlàbiếngiảithíchcóýnghĩachoc h ỉ sốtổ nghợpThượngHải.Tuynhiên,sựtươngquankhôngcóýnghĩađốivớichỉsốtổnghợpT hẩmQuyến.Sựkhámphánàyđưarasựhiệndiệncủaphânkhúcthịtrườngvềlýdođị alý.Nhưkỳvọng,EPSlàliênquanrõđốivớichỉsốtổnghợpchứngkhoánởcảhaisàngi aodịchchứngkhoánTrungQuốc,nhưngcóýnghĩavừađủ.
Causality.Chúngt a nhậnthấyrằng,cơnsónggiánhàở làmchochỉs ố tổnghợpchứng khoánThượngHảirớtgiá.KiểmđịnhWaldtạoramộtkiểmđịnhChi(Chi– square)4.97,p-valuelà0.0258,màchúngtacóthểbácbỏnon-
Grangercausalityvớimứck i ể m định5%.Nhưt h ể hiệntrongk i ể m đ ị n h Chi- square2.13vớip- value0.1442:khôngcóýnghĩaGrangercausalityđượckhámphátừgiánhàđếnchỉsố tổnghợpchứngkhoánThẩmQuyến.Thêmvàođó,kếtquảtrongphầndướicủabảngt hìkhônghỗtrợmốiquanhệnhânquảngượclại.Đólà,khôngcóhiệuứnghồiquytừsựv ậnđộnggiáchứngkhoánđếngiánhà.
Tómlại,bài nghiêncứunày,cốgắnglàmsángtỏnguyênnhânvà kếtquảcủas ựpháttriểnkhôngcânbằngtronghaithịtrườngthôngquaphântíchthựcnghiệm.Quảb omgiánhàcóthểgópphầngiảithíchhìnhthứcrủirothịtrườngchứngkhoánthôngquak ênhtruyềndẫnquỹđầutư.Theođó,việcđolườngchínhsáchkhuyếnkhíchsựtrơntruc ủacácquỹbaogồmtiếtkiệmgiađìnhvàtíndụngngânhàng,thịtrườngchứngkhoánvà giánhàởđềunhằmmụcđíchnày.Tuynhiên,sựcânbằngtinhtếbịảnhhưởngđểtránh cácbongbóngđầuc ơ t ừ việcđ ổ lượng“tiềnnóng”vàothịtrườnggiánhàđếnthịtrườn gchứngkhoán.Giaiđoạnđ ầ u pháttriểnthịtrườngb ấ t độngsản,đolườngkiểmtrađư ợcxemlàcáchđểbảovệbongbóngtàisản,hệthốngbáocáovàquảntrịtrongtiếntrình vựcdậythịtrườngcổphiếu.
Bảng2.1:Mốiquanh ệ giữaGián h à v à C h ỉ sốchứngkhoántổnghợpThượngH ải,ThẩmQuyến(1997-2005) Định n ghĩ a bi ến : Biếnphụthuộclà∆LnHPv à ∆LnSHHP,khamkhảođầutiêntrongl ogarittựnhiêncủagiánhàThượngHảivàQuốcgiabáocáobởiC ụ c Thốngkêquốcgi aTrungQuốc.Dữliệukéodàitừ1997đếnQuý2/2005.
∆LnSHIand∆LnSZIlàkhácbiệtđầutiêntrongđốisốtựnhiêngiữachỉsốchứngkhoá ntổnghợpThượngHảivàThẩmQuyến,tươngứng.∆INFlàthayđổit ỷ l ệ lạmphátcủ aTrungQuốc.HMlàdòngtiềnnóngtronghàngt ỷ dollartrongquýdựkiến:T hayđổit rongd ự trữngoạihối–CânbằngThươngmạivàDịchvụ- Đầutưtrựctiếpnướcngoài.t-statisticsđượcghinhậntrongdấungoặc.
Bảng2.2:MốiquanhệgiữaChỉsốchứngkhoántổnghợpThượngHải,ThẩmQuyế nvàGiánhà(1997-2005) Địnhng hĩa bi ến : Biếnphụthuộclà∆LnSHIvà∆LnSZI,khamkhảođầutiêntrongloga rittựnhiêncủaChỉsốchứngkhoánThượngHảivàThẩmQuyến.Dữliệukéodàitừ19 97đếnQuý2/2005.∆LnHPvà∆LnSHHPlàkhácbiệtđầutiêntrongđốisốtựnhiêncủ agiánhàQuốcgiavàgiánhàThượnghảibáocáobởiCụcThốngk ê QuốcgiaTrungQ uốc,tươngứng.EPS_SHvàEPS_SZlàbìnhquâncótỷtrọngcủaLợinhuậntrên1cổp hầncủanhữngcôngtyđượcniêmyếttrênsànchứngkhoánThượngHảivàThẩmQuyế n.t- statisticsđượcghinhậntrongdấungoặc.***,**,*ghichúmứcýnghĩa1%,5 % và10
CausalitygiữaThịtrườngchứngkhoánvàThịtrườngbấtđộngsảnTrungQuốc Định ngh ĩa bi ến : ∆LnHP l àkhácbiệtđầutiêntrongtronglogaritt ự nhiêncủaGiánh àQuốcgiabáocáobởiCụcThốngk ê QuốcgiaTrungQuốc.
∆LnSHIvà∆LnSZIlàkhácbiệtđầutiêntrongtronglogarittựnhiêncủaChỉs ố Tổngh ợpchứngkhoánThượngHảivàThẩmQuyến.Dữliệukéodàitừ1997đếnQuý2/2005. PhủđịnhgiảthuyếtblocktrênbêntráilàkhôngcóGranger–
Causalitytừ∆LnHPvà∆LnSHI.Giảthuyếtcho3blockkiatươngt ự **tươngứngmứ cýnghĩa5%.
Nhậnđịnhtừmốitươngquangiữahaithịtrường
Phântíchthựcnghiệmchothấy,giátàisảncóthểảnhhưởnglớnđếnthịtrườngch ứngkhoánTrungQuốckhanhiếmvốn.Tínhphủđịnhcủahaithịtrườngdườngnhưđ ốivớidòngtiền,baogồmtiếtkiệmcủahộdânvànguồnvốnngânhàng.Sựthôngthoán gvàpháttriểnbềnvữngcủathịtrườngchứngkhoánsẽtạođộnglựclưuthôngnguồnquỹ trongnềnkinhtế:
Đốivớilĩnhvựcbấtđộngsản,pháttriểnthịtrườngchứngkhoánnhằmh ỗ trợng uồnvốnchobấtđộngsản,bêncạnhnguồnvốntíndụngtruyềnthống. tiêu: b PháttriểnvàkiểmsoáttíndụngcủaNHTM:nhằm hướngđếnmục
Thúcđẩycác quỹdưvốnnghiêncứucơhộiđầutưmới. NếudòngvốnratừcácQuỹđểhỗtrợbấtđộngsản,chứngkhoán;nósẽđónggópvàos ựtíchlũycủathịtrường.Điềuquantrọnglàbùđắphiệuquảvàgópphầnđiềuchỉnhcấu trúc.
Trongtìnhhìnhthịtrườngtàisảntăngquánóngvàkếtquảbiếnđộngcủagiánhàđ ấtcóthểdẫnđếncúsốcnềnkinhtếđịaphươngvàthậmchícủaquốcgia.Vìvậy,độnglự ctăngtrưởngchínhlàpháttriểnthịtrườngtàichínhphảicaohơn.Trongkhiđó,ngânhàn gthươngmạiđóngvaitròlinhhoạthơntrongviệcthúcđẩypháttriểnthịtrườngchứngk hoánbằngviệccungcấptíndụngchấtlượngtốtchodoanhnghiệpvàthiếtlậpnhữngcô ngtyđầutưđểgiaodịchnhữngcổphiếutrênthịtrườngchứngkhoán.Tuynhiên,vaitr òcủaNhànướccầnđưarachínhsáchhợplýtạođiềukiệncholĩnhvựcbấtđộngsả n vàt hịtrườngchứngkhoánpháttriểntốt.
Bungary
Dữliệuvàmôhìnhthựcnghiệm
Dữ liệu tỷ lệ lợi nhuận của SOFIX được lấy từ sàn chứng khoán Bulgaria, trong khi dữ liệu bất động sản được thu thập từ Viện thống kê bất động sản Bulgaria Chỉ số REIT Bulgaria chỉ tồn tại từ tháng 9 năm 2007, dẫn đến việc dữ liệu giá trị theo tuần chỉ có sẵn từ thời điểm đó đến tháng 12/2008 Tăng trưởng GDP được lấy từ viện thống kê Bulgaria, và dữ liệu GDP hàng quý được ước đoán bằng phương pháp cân bằng Mô hình thực nghiệm không bao gồm tỷ lệ thất nghiệp, do yêu cầu thay đổi trong việc xác định thất nghiệp tại Bulgaria từ Cục Thống kê Cộng đồng Châu Âu (EUTOSTAT) vào năm 2000 Kết quả là tỷ lệ thất nghiệp ở Bulgaria không được tính toán và không có sự so sánh trong thời gian nghiên cứu Hơn nữa, giới hạn dữ liệu đã hạn chế việc áp dụng kỳ vọng của nhà đầu tư trong mô hình Mô hình thực nghiệm đã kiểm định hiệu quả giữa bất động sản và thị trường vốn để kiểm tra lý thuyết vòng tròn “giá – tín dụng”.
R SOFIX: là tỷlệlợinhuậncủaChỉsốchứngkhoánBungary(SOFIX),đượcđiề uchỉnhyếut ố l ạ m p h á t hàngtuầnthờigiant ừ tháng9/2007đến12/2008.
R BGREITs(+): là tỷlệlợinhuậncácQuỹđầutưbấtđộngsảnởBungary,đượcđiều chỉnhyếutốlạmphátcùngthờigian.Nhưđượcghinhậnphầntrước,nghiêncứutrướcđ âyđưararằngviệcgiatănggiánhà,tươngứngvớil ý thuyếth i ệ u quảgiá– tíndụng,l à m c h o tănggiáchứngkhoánv à Rsofix.
∆GDP(+):thay đổitrongGDPthực,đượcđiềuchỉnhbởiyếutốlạmpháttron gcùngthờigiannghiêncứu.Lýthuyếtđưara,hoạtđộngkinhtếlàmtănggiátrịthịtrườn g chứngkhoán.
Time:Thời gianlàbiếnxuhướnggiúpgiảithíchxuhướngcủatỷlệtăngtrưởn gtrongkỳlãisuất.Giảđịnhcơsởcủamôhìnhnày:biếnxuhướnglàchứcnăngxuyênsu ốttrong67kỳquansát.
Thiếusótquantrọngcủamôhìnhthựcnghiệmtínhlinhhoạtcaocủathịtrườngch ứngkhoáncũngnhưgiớihạnthôngtinliênquanđếngiátrịdữliệu trongđolườnghoạtđộngkinhtế vàkỳvọngnhàđầutư,l à m chomôhìnhthựcnghiệ mvềmặtlýthuyếtkhônghoànthiện.
Kếtquả
Đểướclượnghiệuứnggiá– tíndụnghoặchiệuquảtàisảnnổibậttrườnghợpcủaBungaryhaykhông,chúngtadùng kiểmđịnhGrangerCausality.Đâylàcáchxácđịnhliệumộtchuỗicácthờigianphụcv ụchodựbáochuỗithờigiankhác.TrongtrườnghợpdùngkiểmđịnhGrangerCausalit yxácđịnhnhữngthayđổitronggiánhàgiúpdựđoánthayđổitronggiáchứngkhoán hoặcngượclại.
KhiplàbậcchạytheoYvàqlàbậcchạytheoX.Giảthuyếtkhôngcóhiệulựcrằn gXkhônglàGranger-causecủaYkhi βj=α0.Choj=α1,2,3…q
Bảng2.4thểhiệnF- statisticsvàchắcchắngiảthuyếtkhônghiệulực(nullhypothesis)làđúngsaukhikiểm địnhphủđịnhHo:XkhôngGrangerCauseY.Kiểmđịnhhaihướngchothấyphủđị nhgiảthuyếtcóthểbịloại.Kếtquảđưar a giảthuyếtb á c b ỏ việcRBGREITskhôngl à “Gra ngerCause”RSOFIXbịbácbỏvớimứcýnghĩa5%.Mặckhác,kiểmđịnhđầutiênchothấyt ỷ l ệlợinhuậntrênC h ỉ sốREITBungary“Grangercause”nhữngthayđổitrongt ỷ l ệ l ợ i nhuậnt r ê n ChỉsốchứngkhoánBungary.Kiểmđ ị n h hướngkhácvớimứcýnghĩ a10%nhữngthayđổitrongtỷlệlợinhuậncủaSOFIXc ó ảnhhưởngđếnnhữngthayđổ itrongtỷlệlợinhuậncủaREITsởBungary.
Kiểm địnhGrangerCausalityởhaihướngđềuhỗtrợchogiảthuyếtvòngtròn“ giá– tíndụng”.Haynóicáchkhác,kếtquảchothấyviệcgiatăngtronggiáREITsdẫnđếnhiệ uứnggiá– tíndụng“thuần”vàdẫnđếnsựgiatăngtronggiácổphiếu,trongkhicùngthờiđiểmđó, giácổphiếudẫnđếnhiệuquảtàis ả n vàgâyrasựgiatăngtrongtỷlệlợinhuậnREITs.Đi ềuquantrọnghàmýtrongkếtquảcủakiểmđịnhGrangerCausalityđưarasựtồntạicủa vòngtròn“giá–tíndụng”ởdạngđầyđủcủanóởBungary.
Kiểmđịnhhiệpphươngsaikhôngđồngnhấttrongkiểmđịnh,giảthuyếtphủđịnh bịbácbỏ,chothấythiếuhiệpphươngsaikhôngđồngnhấtởcảhaimôhình(1)và(2).Kết quảcủakiểmđịnhDurbin-
Watsonchothấykhôngcódấuhiệutựtươngquantrongmôhình(1)vàtựtươngquanh iệndiệntrongmôhình(2).Bảng2.5và2.6thểhiệnthốngkêDurbin-
Bảng 2.5 thể hiện kết quả của hồi quy OLS mô hình ban đầu, trong đó tỷ lệ lợi nhuận trên chỉ số SOFIX là biến phụ thuộc Với mức ý nghĩa 0.01, sự thay đổi trong tỷ lệ lợi nhuận trên REITs của Bulgaria có ảnh hưởng đến chỉ số SOFIX, cụ thể 1% thay đổi trong REITs làm chỉ số SOFIX thay đổi 1.43% Hiệu quả kinh tế có ý nghĩa ở mức 5%, cho thấy khi GDP thay đổi 1%, SOFIX thay đổi 0.85% Những kết quả này phù hợp với dự báo trước đây, tuy nhiên, biến xu thế thời gian không đáng kể và không có dấu hiệu để dự báo Ở mô hình 2, lợi nhuận trên chỉ số REITs của Bulgaria là biến phụ thuộc, cho thấy có ý nghĩa đối với lợi nhuận trên SOFIX và GDP; 1% thay đổi SOFIX làm chỉ số BGREIT tăng 0.355%, trong khi tăng GDP dẫn đến giảm chỉ số BGREIT Mô hình 2 cho thấy hai biến thời gian không ảnh hưởng đáng kể, vì vậy cần xem lại mô hình và cả biến thời gian Giải thích lý thuyết cho thấy ảnh hưởng của thời gian không theo mô hình tuyến tính với sự thay đổi suất sinh lợi trên hai chỉ số thị trường Bảng 2.6 thể hiện mô hình được sửa đổi và đưa ra kết quả hồi quy OLS, cho thấy lợi nhuận trên chỉ số bất động sản REIT của Bulgaria có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường cổ phiếu hơn sự thay đổi tăng trưởng GDP Mô hình 2 cho thấy hệ số của biến GDP không như mong đợi, chứng tỏ không có ý nghĩa để dự báo tăng trưởng kinh tế tác động đến thị trường bất động sản Mô hình 1 cho thấy sự thay đổi trong thị trường bất động sản tác động lớn đến suất sinh lợi trên thị trường chứng khoán, và hoạt động kinh tế tương quan tích cực đối với sự thay đổi tỷ suất sinh lợi của hai chỉ số.
Kết quả từ lý thuyết về hiệu quả giá – tín dụng thuần mạnh cho thấy rằng giá nhà và sự thay đổi phản ánh hiệu suất đầu tư bất động sản, với giá trị chỉ số REIT tăng và hiệu suất bất động sản cải thiện, dẫn đến hiệu suất trên thị trường vốn chứng khoán cao hơn Dữ liệu phân tích chỉ ra rằng thị trường bất động sản ảnh hưởng đến thị trường vốn, đồng thời hệ số không ý nghĩa của GDP trong mô hình 2 cho thấy những yếu tố khác cũng cần được xem xét khi phân tích lý thuyết hiệu quả tài sản Các điều kiện bổ sung bao gồm hiệu suất thị trường tổng thể, sự trưởng thành của thị trường, kỳ vọng nhà đầu tư và tính hợp lý Nghiên cứu đã chứng minh rằng thị trường bất động sản có tác động đến thị trường chứng khoán dựa trên lý thuyết hiệu quả giá – tín dụng thuần, và khẳng định rằng mô hình 2 cho thấy SOFIX ảnh hưởng đến chỉ số REIT nhưng ít hơn so với REIT ảnh hưởng đến chỉ số SOFIX.
*tạimứcýnghĩa5%,**tạimứcýnghĩa1% Bảng2.6HồiquyOLSvàmôhình hiệuchỉnh
Nhậnđịnh
GiánhàvàGDPthayđổicóảnhhưởngđángkểthườngxuyênđếngiáchứngkhoá ncủaBungary.H ạ n c h ế củanghiêncứuthamkhảokhôngđưanhiềubiếnkiểmsoátvà ovàbiếnthuthậpvềhoạtđộngkinhtếtrongmôhìnhc ủ a bàikhôngnhưmongđợi.Hait hịtrườngbấtđộngsảnvàthịtrườngvốnchứngkhoáncóliênhệnhânquảvớinhau,cụth ể,mốiliênhệgiữathịtrườngt à i chínhnontrẻ củaBungaryvàthịtrườngb ất độngsản đangtăngtrưởngliêntục.
Nghiên cứu của Teodora Petrova đã chỉ ra rằng đầu tư bất động sản có tác động rõ rệt đến thị trường vốn, với mối tương quan giữa hai thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc đa dạng hóa danh mục đầu tư của nhà đầu tư Mối liên hệ giữa giá nhà và chỉ số REIT cho thấy sự thay đổi trong thị trường cổ phiếu, giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về hoạt động của hai thị trường này Khi nhà đầu tư nắm giữ REIT như một giải pháp phân bổ tài sản, việc hiểu rõ mối quan hệ giữa thị trường và sự vận động của chúng là cần thiết Điều này cho phép nhà đầu tư kỳ vọng rằng những thay đổi trong chỉ số REIT sẽ ảnh hưởng đến giá cổ phiếu Tuy nhiên, nghiên cứu cũng chỉ ra rằng có nhiều yếu tố kinh tế khác có tác động ít đến hai chỉ số này.
TÍNDỤNGTHUẦN(THE“PURE”CREDIT- PRICEEFFECT)TẠIMỘTSỐCÔNGTYBẤTĐỘNGSẢN
Nghiêncứuthựcnghiệmvềmốiquanhệgiữahaithịtrườngchứngkho ánvàthịtrườngbấtđộngsảntạiViệt Nam
ThịtrườngchứngkhoánViệtNam
Nắmbắtxuhướngpháttriểntấtyếucủanềnkinhtếthịtrườnghộinhậpnềnkinhtế thếgiới,ngày10/07/1998ThủtướngChínhphủđãkýbanhànhNghịđịnh48/1998/ NĐ-
Thị trường chứng khoán Việt Nam, với sự ra đời của Trung tâm Giao dịch Chứng khoán TP.HCM vào ngày 20/07/2000 và giao dịch đầu tiên vào ngày 28/07/2000, đã hoạt động hơn 10 năm So với các thị trường chứng khoán trên thế giới, thị trường Việt Nam còn non trẻ, khi các nước như Anh, Mỹ, Nhật Bản và Pháp đã hình thành thị trường chứng khoán từ thế kỷ 18 và 19 Cụ thể, thị trường chứng khoán Anh ra đời năm 1773, Mỹ năm 1792, Nhật Bản năm 1878, và Pháp năm 1801 Các quốc gia khác như Hong Kong, Indonesia, Hàn Quốc và Thái Lan cũng đã thành lập thị trường chứng khoán trong giữa thế kỷ 20, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ và quy mô lớn của các thị trường này.
Trongxuhướngquốctếhoá,thịtrườngchứngkhoáncóvaitrònhưlàngườidẫnv ốnđầutưcủanướcngoàivàotrongnước,đồngthờidẫnvốnđầutưtrongnướcracácn ướccómôitrườngđầutưphùhợp.TuynhiêndothịtrườngchứngkhoánViệtNamđan gtronggiaiđoạnhoànthiệnnênhoạtđộngở gócđộlàngườidẫnvốnđầutưnướcngoàiv àotrongnướchơnlàdẫnvốnđầutưrabênngoài.Cóthểnóithịtrườngchứngkhoáncủa
Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ và ảnh hưởng sâu rộng đến các hoạt động kinh tế khác nhờ vào vai trò trung gian lưu chuyển vốn của thị trường Trong điều kiện thị trường thuận lợi, các ngành ngân hàng, thị trường chứng khoán, và các lĩnh vực khác như bất động sản, sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ đều có sự phát triển đồng bộ Mức độ ảnh hưởng của vốn từ thị trường chứng khoán đến giá chứng khoán có thể dự báo chính xác về chu kỳ kinh doanh trong tương lai Sự thay đổi giá chứng khoán có xu hướng đi trước chu kỳ kinh doanh, giúp Chính phủ và các doanh nghiệp đánh giá kế hoạch đầu tư và phân bổ nguồn lực hiệu quả Nghiên cứu này tập trung vào tác động giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản tại Việt Nam, nhằm làm rõ sự liên quan giữa hai thị trường này Các giai đoạn phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam được tóm tắt như sau:
8%)nhưngchưacósựthamgiacủacácnhàđầutưtổchứcvàthịtrườngkhôngđóngva itrònhưmộtkênhhuyđộngvốn.Thịtrườngkhôngthựcsựthuhútđượcsựquantâmcủ ađôngđảocôngchúngvàcácdiễnbiếntănggiảmcủathịtrườngchưatạoratácđộngxã hộimởrộngđểcóthểảnhhưởngtớisựvậnhànhcủanềnkinhtếcũngnhưtớicuộcsống củamỗingườidân.
Giaiđoạntừ2005đến20007:kinht ế vĩmôv ẫ n tốtn h ư giaiđoạntrướcnhưn gxuấthiệnhàngloạtcáchoạtđộngquảngbáchothịtrườngchứngkhoán.Cácbáocáoc ủatổchứcđầutưquốctếđãthuhútmộtlượnglớnnhàđầutưtổchức.Vốnđầutưnướcn goàinóichungồạtđổvào.Đâycũnglàthờik ỳ thăngh o a nhấtcủathịtrườngchứngk hoánViệtNam.Trongn ă m 2005,huyđộngđược44,600tỷđồng,hiệngiờgiátrịcổp hiếusovớiGDPcủa cảnướcđạtgần1%.
Chỉ số giao dịch của Sở Giao dịch Chứng khoán TP.Hồ Chí Minh (Hose) đã tăng 144% trong năm 2006, trong khi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (Hastc) ghi nhận mức tăng 152,4% Tổng giá trị vốn hóa thị trường đạt 13,8 tỷ USD vào cuối năm 2006, chiếm 22,7% GDP Giá trị cổ phiếu do các nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ đạt khoảng 4 tỷ USD, tương đương 16,4% mức vốn hóa của toàn thị trường Số công ty niêm yết tăng gần 5 lần, từ 41 công ty năm 2005 lên 193 công ty, với khối lượng giao dịch đạt hơn 10 lần so với năm 2005 và 30 lần so với 6 năm trước đó.
Chỉ số chứng khoán đã tăng hơn 500 điểm, từ hơn 300 điểm cuối năm 2005 lên 800 điểm cuối năm 2006 Từ giữa đến cuối năm 2006, tình trạng đầu tư vào cổ phiếu tại Việt Nam diễn ra theo phong trào "đám đông", với nhiều người tham gia mua bán theo xu hướng, dẫn đến thị trường chứng khoán rơi vào tình trạng "nóng" và hiện tượng "bong bóng" xuất hiện Mức vốn hóa thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng đột biến, đạt 13,8 tỷ USD vào tháng 12-2006, chiếm 22,7% GDP.
LuậtChứngkhoáncóhiệulựctừngày01/01/2007đãgópphầnthúcđẩythịtrườngphá ttriểnvàtăngcườngkhảnănghộinhậpvàothịtrườngtàichínhquốct ế Tínhcôngkhai ,minhbạchcủac á c tổchứcniêmyếtđượctăngcường.Giaiđoạnthịtrườngchứngkho ánbùngnổthậts ự vàon ă m 2007.Nhìnnhậnkháchquantừgócđộthịtrường,bêncạnh nhữngthànhcông,thịtrườngchứngkhoánquamộtnămhoạtđộngcũngghilạidấuấnc honhữnggiaiđoạnthăngtrầm nhấtđịnhkhithịtrườngtrảiquanhữngbiếnđộngtrồisụtthấtthường:giaiđoạnthịtrườn gbùngnổtrong3thángđầunăm,thịtrườngb ắ t đầuhạnhiệtvàđiềuchỉnhmạnhvào 5thánggiữanăm,tiếpđếnlàmộtđợtphụchồitrướckhiđivàothoáitràotrong4thángc uốinăm.Cụthể:
Giaiđoạnthịtrườngbùngnổtrong3 thángđ ầ u năm2007:c h ỉsốVNIndexđ ãđạtmứcđỉnhlà1.170,67điểmsau7nămhoạtđộngvàHastc–
Indexthiếtlậpmứcđỉnh459,36điểmsau2nămhoạtđộng.Cóthểnói,đâylàgiaiđoạnt hịtrườngđạtmứctăngtrưởngvớitốcđộlớnnhấtkhiđạtmứctăng126%chỉtrongvòng 3thánggiaodịch.Nhờsựtăngtrưởngvềgiácủacáccổphiếu,tổnggiátrịvốnhóacủathị trườngtronggiaiđoạnnàylênđếnconsố
398.1 tỷđ ồ ng.Sovớitổnggiát r ịvốnhóa492.900tỷđồngcủac ản ă m 2007,cons ốcủa3thángđầunămđãchiếmtỷtrọng4/5.Nhƣngđiềuquantrọnggópphầngiat ănggiátrịvốnhóacủathịtrườngkhôngphảidosốlượngchứngkhoánn i ê m yết giatăngmàd o yếut ốgiác ổphiếutăngmạnh.
Giaiđoạnthịtrườngđiềuchỉnht ừTháng4/2007đ ế n đầuTháng9/2007:Vớ inỗilosợv ềmột“thịtrườngbongbóng”,cáccơquanq uả nlýnhànướccũngnhưChí nhphủđãvàocuộcđểgiảmnhiệtthịtrườngbằngcácbiệnphápkiểmsoátthịtrườngc hặtchẽ,banhànhnhữngthiếtchếđểkiềmc h ếs ựtăngtrưởngquánóngc ủathịtrường. Phảnứngtrướcđiềunày,t h ịtrườngchứngkhoánđãcónh ữn g đợtđiềuchỉnhrõrệt.M ộtđợtđiềuchỉnhg i ảmc ủathịtrườngđ ã d i ễ nr a trongmộtkhoảngthờigianrấtdài( t ừ cuốiTháng3đếnđầuTháng9).
Trong giai đoạn phục hồi của thị trường vào những tháng cuối năm, thị trường thường xuyên chứng kiến các đợt phục hồi giá mạnh mẽ, mặc dù sự phục hồi này không bền vững và thường dẫn đến sự suy giảm ngay sau đó Điều này đã khiến nhiều nhà đầu tư bị kẹt vốn Trong khi nguồn cầu có xu hướng cạn kiệt, nguồn cung vẫn tiếp tục gia tăng, dẫn đến sự mất cân bằng trong thị trường VNIndex đã giảm xuống dưới ngưỡng 1.1 và chỉ xoay quanh mốc 900 điểm, với khối lượng chứng khoán chuyển nhượng rất hạn chế.
Giaiđoạntừsau2008đếnnay,kinhtếvĩmôđixuống,lạmpháttăngnhanh,tiề ntệthắtchặt,đặcbiệtlàtínhiệuchínhsáchkhôngrõràng.Cácyếut ố vĩmôkếthợpkhiế nrủirođượccáctổchứcđánhgiálàcao,trongkhitínhiệuchínhsáchlại“nhiễuloạn”.
Từ năm 2010, thanh khoản liên tục sụt giảm, đặc biệt từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường chứng khoán Việt Nam đang lặp lại giai đoạn trước năm 2005 Năm 2008, lượng cung tiếp tục được bổ sung khi Chính phủ đẩy mạnh cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đặc biệt là các doanh nghiệp quy mô lớn Việc bán bớt cổ phần Nhà nước trong các doanh nghiệp đã cổ phần hóa, cùng với việc phát hành trái phiếu, cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, dẫn đến tình trạng thị trường chứng khoán có nguy cơ thừa hàng Đồng thời, hoạt động của các quỹ đầu tư nước ngoài gặp khó khăn do tình trạng chiết khấu quá cao của chứng chỉ quỹ đầu tư tại Việt Nam, khiến các quỹ không thể huy động vốn mới và có nguy cơ đóng quỹ Mức độ thoái vốn dự kiến sẽ gia tăng, với giá trị thoái vốn được ước tính là 3.400 tỷ đồng trong năm 2012 và tăng lên 31.615 tỷ đồng vào năm 2013 Ông Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, nhận định rằng nếu luồng tiền của nhà đầu tư tổ chức vẫn bị rút khỏi thị trường, thì mặc dù mặt bằng giá cổ phiếu hấp dẫn, thị trường cũng khó có sự tăng trưởng bền vững.
Nguồn:www.vndirect.com.vn
Kháiquátthịtrườngbấtđộngsản
Bấtđộngsảnlàtàisảnlớncủamỗiquốcgia.Tỷtrọngbấtđộngsảntrongtổngsốcủa cảixãhộiởcácnước cókhácnhaunhưngthườngchiếmtrêndưới40%lượngcủacảivậtchấtcủamỗinước. Cáchoạtđộngliênquanđếnbấtđộngsảnchiếmtới30%tổnghoạtđộngcủanềnkinht ế.Theođánhgiácủacácchuyêngia,tổnggiátrịvốnchưađượckhaithácẩnchứatrong bấtđộngs ả n ởcácnướcthuộcthếgiớithứ3làrấtlớnlêntớihàngnghìntỷUSD,gấpnh iềulầntổnghỗtrợODAcủacácnướcpháttriểnhiệndànhchocácnướcđangpháttriể ntrongvòng30nămqua.
Bấtđộngsảncònlàtàisảnlớncủa từnghộgiađình.Trongđiềukiệnnềnkinhtếthịtrườngthìbấtđộngsảnngoàichứcnăng lànơiở,nơitổchứchoạtđộngkinhtếgiađình,nócònlànguồnvốnđểpháttriểnthôngq uahoạtđộngt h ếchấp. ỞViệtNam,bấtđộngsảnlàthịtrườngkháhấphẫnthuhútvốnđầutư,trongđógồ mđầutưcủanướcngoài.Thịtrườngbấtđộngsảntrướcđâyđóngvaitrònhưmộtngàn hđộclậpvớicáclĩnhvựctrongnềnkinhtế,Chínhphủđ ã xácđịnhpháttriểnthịtrường bấtđộngsảnđểpháthuyvàsửdụnghiệuquảtàisảnquýgiátiềmnăng;đểhuyđộngvốn pháttriểnnềnkinhtế- xãhộiq u ốcgia;kíchthíchsảnxuấtpháttriểntăngnguồnthuchongânsách;đặcbiệtđá pứngnhucầunhàởchonhândânngàycàngcao,giảiquyếtlượnglớnnơiở choxãhội.
2003:Sau mộtthờigiandàibìnhlặng,từnăm2000,giánhàđấtbắtđầubiếnđộng,tiếpđ ógiácảtăngnhanhliêntụcvàđạtđỉnhcaovàokhoảngquýIInăm2001.Theonhiềuch uyêngianhậnđịnh,giáb ấ t độngsảncủaViệtNamgiaiđoạnnàyđangởmứcđắtnhấ tthếgiới,caohơncảmộtsốthànhphốlớncủacácnướccôngnghiệppháttriển.Đánhgi ámộtsốnguyênnhândẫnđếntìnhtrạng“bùngnổ”trênthịtrườngbấtđộngsảnnhư:Don ềnkinhtếtăngtrưởngởmứccaodẫntớinhucầuvềđấtđaiphụcvụchosảnxuấtkinhdoan hvànhucầunhàởcủadânchúngliêntụcgiatăng;Dos ự đầucơtrongkinhdoanhnhàđất giatăngmạnhmẽ;DochínhsáchcủaNhànướcvềđấtđai;Doyếutốtâmlýkỳvọngvào khảnăngsinhlợivôtậncủađất;vàcuốicùnglàdothiếucácthôngtinvềgiánhàđất.
“đóngbăng”nhưnhiềungườinhậnxét.Thịtrườngbấtđộngsảnnămsaulạnhhơnnă mtrước.Theosốliệuthốngk ê : Năm2003giaodịchđịaốcthànhcônggiảm28%,năm 2004giảm56% vànăm2005giảm78%.Giánhàđấttrênmặtbằngcảnướchiệnhiệnsụtgiảmrõn é t , di ễnbiếnkhôngđồngđềuvàkháphứctạp.Quakhảosátởmộtsốđịaphươngphíabắcthì giánhàđấtcónơiđãhạtới30-
40%màvẫnkhôngcóngườimua.C ó t h ể đánhgiámộtsốnguyênnhândẫnđếntìnhtrạ ng“đóngbăng”trênthịtrườngbấtđộngsảnnhưsau:
Thứ nhất:Vềbên cầ u giả m mạnh do
CầugiảmmạnhdogiábấtđộngsảnởViệtNamhiệnđangđượcđánhg i á ởmứ cquácaosovớithunhậpthựctế.Theoquiluậtcủathịtrườngtấtyếukhigiáquácaosov ớithunhậpthựctếthìđươngnhiênsẽlàmchocầugiảmmạnh,đâylànguyênnhânch ínhlàmthịtrườngbấtđộngsảnbịđóngbăng.
Tâmlý“chờđợi”củangườidân:Vìgiábấtđộngsảnđượcđánhgiálàquácaoso vớithếgiớivàsovớithunhậpcủangườidânViệtNamnênngườidânkỳvọngvàogiábấ tđộngsảnsẽxuống.ĐồngthờidoNhànướcxiếtchặtvàquảnlýhoạtđộngmuabánbấtđ ộngsản,cơchếchínhsáchvềquảnlýđấtđ a i củaNhànướctrongquátrìnhchỉnhs ửav à hoànthiệnnênt â m l ý c ủangườidâncòn“chờđợi”chưamuangay.
(i) Nhànướcđiềuchỉnhgiáđất:Ngày1/1/2005,bảnggiáđấtmớiđượcđiều chỉnhtheohướngsátvớigiáthựctếlàmchochiphíđềnbùgiảitoả lêncao(bìnhquânchiphíđềnbùgiảiphóngmặtbằngtheonguyêntắcphảithoảthuậnv ớidânhiệnnaytheoquyđịnhcủaLuậtĐấtđaicaohơn10lầnsovớichiphíđềnbùtrước kia),đólàchưakểđếncácchiphíkhôngnằmtrongq u y địnhnhưphảihỗtrợchođịaph ươngđểgiảiphóngmặtbằngnhanhhơn,c á c d ựántiếptụcgặpkhókhănnênđầutưcáckhuđôthịgiảmmạnh.
Lợi nhuận thu được từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh do số lượng vốn đầu tư lớn và tính "lỏng" của bất động sản thấp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản "đóng băng" và giá giảm nhanh chóng Trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu và lãi suất trái phiếu Chính phủ có mức lợi tức cao hơn Khi lãi suất tăng, chi phí cho mỗi đồng vốn vay ngân hàng cũng tăng, khiến nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà Đây là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.
Giávàngliêntụctăngcaotừ2004trởlạiđây:Trongkhigiábấtđộngsảnđượcđ ánhgiálàquácaonhưngkhigiaodịchthườnglạiđượctínhbằngvàngnênviệcgiávàng giatăngmạnhmẽtrongnăm2005cànggópphầnlàmchothịtrườngbấtđộngsản“đóng băng”hơnnữa.Thịtrườngmuabánđấtdựá n , cănhộmặcdầukhôngbịảnhhưởngnhiề ukhigiávànglênxuốngdoviệcthanhtoánbằngtiềnđồng,nhưngkhigiávànglêncaocũ ngkhiếnchonhiềuchủđầutưgặpkhókhăntrongviệcgiảingânvớingânhàng.
Tiêucựctrongxâydựngvàđấtđai:Ngoàira,cònphảikểđếnthôngtinvềtiê ucựctrongxâydựngnhàởchungcư,chấtlượngxâydựngcáccông trìnhnóichungv àc ụthểchấtlượngnhàchungc ư khôngđảmbảo,c á c vụviệclàmsổ đỏsaiquyđịnhnhưởTrịAn,SócSơn,ĐồSơn…
Thứ hai:Vềphíacung v ề nh à đ ấttăng nha nhdogi á b ấtđộng s ản củaViệ t Na m đ ư ợc đ ánh g iálà quáca o so v ới giá thành thực tế:
Hiệnnay,theođánhg i á củac á c chuỵêng i a , giáchungc ư caoc ấ pt ừkhoảng1 0-15triệuđồng/m2sànđềucaogấp3-
4lầngiátrịthật,cònnếuxâydựngchungcưtừ10tầngtrởlên,giáđấtchỉvàokhoảng500. 000đồng/m2vàtheođơngiáxâydựnghiệnnaygiámỗimétvuôngnhà vàokhoảng3– 4triệuđồngthìgiácảtrênthịtrườngbấtđộngsảnhiệnnayởnướctavẫnlàquácaosovới giáthànhthựctếtạoralợinhuậnlớnchocácnhàđầutư.Điềunàydẫnt ớiviệcngàycàng nhiềud ựánđ ư ợ cmởrộngkhiếnnguồncunggiatăngnhanhchóng,nêntrongthờigia nquatrongquyhoạchsửdụngđất,cácđịaphươngđãđểquỹđấtquálớnđểxâydựng nhàở,cácdựánxâydựngchungc ư caocấpvẫnliêntụcđượckhởicông– đặcbiệtlàtạicácđôthịlớnnhưHàNội, TP.HCM…
Thứ ba : Do Nhà nước á p d ụ ngcácbiệnpháp n h ằ m hạnhiệ t thị t rư ờng bấ t đ ộngsản:
Trướct h ựctrạngv ềdiễnb i ếnthịtrườngbấtđộngsảnnhưtrên,v i ệ cquảnlýchặ tchẽvàkiểmsoátthịtrườngnhàđấttrởthànhbứcxúc.Cáccơquanquảnlýnhàn ư ớ c đ ã phảivàocuộcn h ằmk i ềmc h ế“bongbóng”b ấ tđộngsảnđưagiáđấttrởvềđúngvớ igiáthựctếnhằmkhuyếnkhíchđầutưvàs ảnxuấtkinhdoanh,kíchthíchtăngtrưởngki nhtế Đólà:
(i) Lậplạik ỷcương,trậttựổnđịnhthịtrườngnhàđất,hạnchếtìnhtrạngmuab ánđấtkhôngcógiấytờhợpphápvàđấtkhônghợppháp:Theoc h ỉđạocủaChínhphủ ,ngày9/4/2002,UBNDthànhphốHàNộiđãraChỉthị1 7 vềmộtsốbiệnphápcấpbách vàtăngcườngquảnlýđấtđai.TạithànhphốHồChíMinh,ngày22/4/2002,UBNDđãb anhànhChỉthị08vềchấnchỉnhv à tăngcườngquảnlýNhànướcvềnhà, đấttrênđịabànthànhphố.Cácquận,huyệncủaHàNộivàTPHồChíMinhđãđồnglo ạttriểnkhaithựchiệnhaic h ỉthịtrênmộtcáchđồngbộvàkiênquyết.Đồngthờitrongn ăm2004ChínhphủbanhànhNghịđịnh182vềxửlýviphạmhànhchínhtronglĩnhvực đấtđai.
(ii) Banhànhcácvănbảnnhằmhạnchếtìnhtrạngđầucơ:Trongđó,Nghịđịnh 181ngày29-10-
2004củaChínhp h ủquiđịnh“dựá n phảix â y dựngnhàxongmớiđượcbán”khôngc hophépbánđấtnềnđãtácđộngmạnhđếnthịtrườngbấtđộngsản.Thịtrườngđấtnềndự áncoinhưbịtêliệt,bởinhiềunhàđầutưkhócóđủlựcđểthựchiệntừđầuđếncuốimộtd ựánlớn,nhấtlà đốivớicácnhàđầutưtrongnước.
Giaiđoạnt ừ năm2 00 7- đ ế n nay:thịtrườngbấ t độngsả n luôncónhiềubiếnđộngthayđổitrướcnhữngtínhiệ uvềchínhsáchcủaChínhPhủv à thayđổigiátrênthịtrườngchứngkhoán.Sựthayđổi tăng- giảmgiátrênthịtrườngbấtđộngsảnvàthịtrườngchứngkhoáncóđộtrểvềthờigian.Đ âylàgiaiđoạnmànhiềuchuyêngiakinhtếquantâmnhậnđịnhrằng, phảichăngc ó sựtươngquanhaymốiliênhệvềvốngiữahaithịtrường.
Hộinghịcácnhà tàitrợViệtNamcũngchothấykhả năngthuhútFDIc ủaViệtNamnăm2007làrấtlớn.
Cácchínhsách"mở"chophépViệtkiềuv à ngườinướcngoàimuanhàtạiViệt Nam
Cuốinăm2006đầunăm2007,giánhàđấttrênđịabànTPHCMbắtđầuleothang cùngvớilànsóngnguồnvốntừthịtrườngchứngkhoánđổsang.S a u đó,thịtrườngbắtđ ầuđixuống.Đếntháng7giáđấtbắtđầunhíchlênvàbướcsangtháng8thịtrườngbắtđầu sốttrởlại.
Thịtrườngnhàđấtnăm2007mùacaođiểmrơivàotìnhtrạngảmđạmdotácđộn gcủaLuậtThuếthunhậpcánhân(đánhthuế28% trênlợinhuậncóđượctừchuyểnnhượngnhàđất)vàthôngtinChínhphủdựthảothuếc hốngđầucơđấtđai.Cácchuyêngiađềuchorằnghộinhậpđemnguồnvốnđầutưchínht hứcvàkhôngchínhthứcồạtđổvàoViệtNam,mộtphầnkhôngnhỏc ủ a nguồnvốnnà yđổvàothịtrườngbấtđộngsản,đãgâyranhữngcơnsốtđất.Năm2007hàngtrămquỹ đầutư cóvốnhàngtỷUSDđãđổvốnvàohàngloạtdựánxâydựngvănphòngchothuê,kháchs ạncaocấpvàmộtsốdựánpháttriểncáckhuđôthịmới.Trongkhiđó,quỹđấtcủaTPg ầnnhưkhôngpháttriểnthêmnhiều.Dođó,tìnhtrạngkhanhiếmquỹđấtlàđiềutấtnhi êndẫnđếngiáđấtliêntụcleothang.
Vào đầu năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua biến động mạnh với giá nhà đất tăng trung bình 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500% chỉ trong vòng chưa đầy 3 tháng Tuy nhiên, sự tăng trưởng này nhanh chóng bị chặn lại khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng, dẫn đến nguồn cung nhà đất bị cắt đứt Đến tháng 4/2008, sau một tháng thực hiện chính sách này nhằm đối phó với lạm phát, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy, khiến giá nhà đất liên tục sụt giảm Thị trường bất động sản Việt Nam, còn non trẻ và phụ thuộc lớn vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài, đã chịu tác động mạnh mẽ từ biến động tài chính toàn cầu và chính sách thắt chặt tiền tệ trong nước, dẫn đến hiện tượng giảm giá và thiếu hụt vốn trong năm 2008.
Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008, nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt Mặc dù mức độ mất giá của các dự án căn hộ chung cư nhìn chung thấp hơn nhiều, nhưng niềm tin đầu tư vào nhà đất đã bị lung lay Đặc biệt, nhiều dự án bất động sản sử dụng vốn vay ngân hàng, dẫn đến bài toán thiếu hụt vốn cho thị trường Lãi suất vay tín dụng ngân hàng cao đã tạo áp lực không nhỏ cho các dự án bất động sản Chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai dự án đúng tiến độ và thanh toán các khoản nợ, khiến nợ xấu xuất hiện Khả năng phát sản và giải chấp tài sản bất động sản tăng cao, dẫn đến nguồn cung bất động sản tăng và giá bất động sản giảm.
Nguồnvốnchothịtrườngbấtđộngsảntrôngchờvàogóikíchcầu7tỷUSDcủachí nhphủ.Mộtphầnlớntừgóikíchcầuvàngânsáchđịaphươngc ủamộtsốthànhphốlớn đã đượcđầutưvàonhàởxãhộivànhàởchongườicóthunhậpthấp.Nhờđó,ngaytrongqu ýI/
2009,thịtrườngbấtđộngsảnđãđượckíchbởimộtluồngvốntừngânsách,bàitoánvốn đãcólờigiảivàcácnhàđầutưbắtđầuđượcgiảmáplực.Thêmvàođó,góikíchcầuc ủachínhphủkhôngchỉtăngvốnchothịtrườngmàcònhỗtrợlãisuấttiềnvaychocác doanhnghiệpv ừavàn h ỏ,c á c doanhnghiệpkhókhănvềvốn,rồichoc ảngườicóthu nhậpthấpcónhucầumuanhàở…
Thị trường chứng khoán đang ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ của giá cổ phiếu bất động sản, đặc biệt là trong những quý cuối năm Dòng tiền đầu tư tài chính từ nhiều nguồn đang chuyển dịch về lĩnh vực này, tạo ra niềm tin cho các nhà đầu tư Theo báo cáo của Công ty chứng khoán Tân Việt (TVSI), lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm 2009 đã tăng 40,59% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự phục hồi khả quan Công ty chứng khoán châu Á Thái Bình Dương (APEC) cũng nhận định giá trị sổ sách của các mã cổ phiếu bất động sản đạt mức cao, với ITC dẫn đầu ở mức 58.200 đồng/cổ phiếu, theo sau là TDH với 47.200 đồng/cổ phiếu.
39.200đồng/cổphiếu,SJSlà35.400đồng/ cổphiếu.Nhómcổphiếunàyđãđe m lạinhữngkhoảnlợinhuậnrấtlớnchocácnhàđầ utưcủamình.Đơncử,l ậpkỷlụclàmãNTLđitừđáy24.620đồng/ cổphiếu(24/2/2009)lêntớimức
171.000đồng/cổphiếu(18/11), tăngtươngứng593%. Kếtheo,LCG,SJSsaukhixáclậpmứcgiáthấpnhấttrongnămtươngứnglà18.270đồ ng/cổphiếu17.600đồng/ cổphiếu(24/2/2009)đ ã vọt lê nđỉnhLCGđạt96.000đồng/ cổphiếu(18/1102009)vàSJSđạt89.880đồng/ cổphiếu(14/10/2009),tăngtươngứng425%và411%.
Indextăngđiểmvàkéodòngtiềnquaytrởlạithịtrường.Rủiro“bongbóng” táilậpđ ã đ ư ợ ckhuyếncáovàChínhp h ủphảiđưaragiảipháp"hạnhiệt"bằngcáchng ănluồngtíndụngvàothịtrườngbấtđộngsản.Tháng12/2009,c á c ngânhàngthương mạingừngchovaytíndụngđốivớibấtđộngsảnthìl ậptứcgiáhạvàgiaodịchsuygiảm tới30-40%.
Thịtrườngkhôngdấuhiệukhởisắc,theođánhgiácủacácchuyêngian ă m 2010 lĩnhvựcbấtđộngsảnkháimắng.Cóthểnóithịtrườngđang“chờđợi”và“quansát”,ch ờđợitínhiệuvềchínhsáchtíndụngcủaChínhphủ,xuhướngtâmlýcủathịtrường,xuh ướngthayđổicủagiácảhànghóachủyếut ừgiávàng,xăngdầu,giángoạitệ.Tuynhiê n,phânkhúcsảnphẩmcănhộchungcư vẫnthuhútsựquantâmcủanhàđầu tưcũngn hưcủangườitiêudùng.NhucầunhàởcủangườidânViệtNamhiệnởmứccao.TheoV ietRees, tổngcầucănhộthươngmạitạiTP.HCMnóichungtrongnăm2010
2011vàokhoảng75.000cănhộ,trongkhicungcănhộtronggiaiđoạnnàyc hỉkhoảng2 3.500căn.Xéttrêntổngthểchênhlệchcungcầucănhộcógiátrungbìnhhoặctrungcấ prấtlớn,nguồncungchỉđápứngkhoảng1/3cầu.Mứcgiámuacănhộcókhảnăngthan htoántrungbìnhtronggiaiđoạntớilà14,6–17,4triệuđồng/m2.
Có th ể th ấ y :nhữngnăm trởlạiđâ ythịtrườngb ấtđộngsảnkhôngtạonhữngđợt sóng“ nóng”dotácđộngbởinhiềuyếutốphụthuộcvàochínhsáchvĩmôcủanềnkinht ế,tươngquanvốngiữangànhcóliênquan, thôngtinvềthịtrường,và cảyếutốtừthịtrườngthếgiớibênngoàitácđộng.
Mốiliênhệgiữathịtrườngtàichínhchứngkhoánvàthịtrườngbấtđộng sản 45 3.2.Hiệuứng“vòngt r ò n tíndụng”tạimộts ốcôngt y bấtđ ộ ngsản:…
Lĩnh vực bất động sản đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của Việt Nam, với yêu cầu đầu tư cao và thời gian đầu tư dài Trước khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã sôi động với sự gia tăng giá nhà đất, thu hút nhiều nhà đầu tư Các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là công ty niêm yết, đã ghi nhận sự tăng trưởng đầu tư mạnh mẽ, với nhiều cổ phiếu được mệnh danh là “bluechip” trên thị trường Thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại có nhiều tương đồng với thị trường bất động sản tại Trung Quốc, theo nghiên cứu gần đây.
Trướcđây,tronggiaiđoạnđầuhìnhthành,vaitròcủathịtrườngchứngkhoánch ưathểhiệnrõlàkênhtruyềndẫnvốn.Tuynhiên,sựpháttriểncủathịtrườngchứngkhoá ntừ2007đếnnayđãdầndầnkhẳngđịnhtácđộngvềvốnđốivớinềnkinhtế,đặcbiệtđố ivớilĩnhvựcbấtđộngsản.Sựpháttriểncũngnhưthăngtrầmtrongthịtrườngchứngkh oánvàthịtrườngbấtđộngsảnViệtNamcómốiliênhệ vàtươngđồng.
Lượngvốnđầutưtừnướcngoài(FDI)tăngđộtbiếnđổvàothịtrườngb ấ t độngsả ntrongngắnhạnlàmộttrongnhữngtácđộnglớnđãđẩygiábấtđộngsảntăngcao.Điều nàyđãtạorabongbónggiánhàđấtvàvượtkhỏisựkiểm soátcủacơquanchứcnăngvà củaChínhPhủ.Khigiáđấttăngliêntụctừnggiờ,từngngàythìthịtrườngbấtđộngsảnl àlĩnhvựchấpdẫnđốivớinhàđầutưmạohiểmsẳngsàngđầutư vàođấtđai,dựánbằngnguồnvốnvayngânhàng.Rủirocủalĩnhvựcbấtđộngsảnkhông chỉởgiágiaodịchbịđẩyl ê n caosovớigiátrịthựcmàcònthểhiệnrủiroởnguồnvốnđ ầutưtrênthịtrườngchịutácđộngbởicácchínhsáchtiềntệcủaChínhPhủ.Bêncạnhyế ut ố vĩmô,sựtăngnóngcủathịtrườngbấtđộngsảncòntácđộngbởingànhcóliênquan –thịtrường chứngkhoán.
Dòngvốntừhiệuquảđầutưởthịtrườngchứngkhoánchuyểnsangthịtrườngbất độngsản.Chukỳ củathịtrườngbấtđộngsảnchậmhơn(cóđộtrể)sovớithịtrườngtàichính– chứngkhoánởthịtrườngthếgiớinóichungvà thịtrườngViệtNamnóiriêng.“Đồnghồkinhtế”(TheEconomicClock):
Chukỳcủađồnghồkinhtếhỗtrợcho“vòngtròntíndụng”đãđượcđềcậpphầ nlýthuyếtbêntrên.Haynóicáchkhác,thịtrườngbấtđộngsảncóliênquanđếnthịtrườn gchứngkhoánthôngq u a c á c yếutốtrunggiand â y chuyền.
Dòngvốntrongthịtrườngdồidàol à m g i á t r ị vốntrênthịtrườngkhôngtươ ngxứngvớigiátrịtàisảnvàhànghóađãđẩychiphísửdụngvốncao.Tuynhiên,chính sáchthắtchặttiềnt ệ t h ô n g q u a Chỉthị03/2007và
Quyếtđịnh03/2008đãảnhhưởnglớnđếnthịtrườngchứngkhoánvàkếđếnl à thịtrườ ngbấtđộngsản.Cụthể:cácvấnđềvề hạnchếviệcchovaycủacácngânhàngthươngmạiđểđầutưchứngkhoán,tănglãisuất cơbảntừ8%lên14%,tăngtỷlệdựtrữbắtbuộcđốivớingânhàngnhằmrútbớttiềnkhởi lưuthông,rútbớttiềntrongthanhtoáncácngânhàngthươngmạiđểchốnglạmphát.Nh ưvậy,vớinhữngchínhsáchnàyđãảnhhưởngtrựctiếpvàgiántiếpđếnthịtrườngbấtđộ ngsản.
Vốnđầutưgiántiếptừnướcngoài(FII)chuyểnvàoViệtNam,chủyếuvàothịtrư ờngchứngkhoánnăm2007khoảng11-
Từ năm 2007, thị trường nước ngoài đã chứng kiến sự biến động lớn, với tổng dòng vốn hiện tại khoảng 7 tỷ USD tính đến tháng 7 năm 2010 Dòng vốn này đã tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế toàn cầu, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực, bao gồm cả thị trường tài chính và bất động sản tại Việt Nam Tuy nhiên, hiện nay Việt Nam vẫn chưa thể xác định chỉ số theo dõi giá nhà cho cả nước và các thành phố lớn như Hồ Chí Minh hay Hà Nội Một số công ty quốc gia chuyên về dịch vụ bất động sản như CBRE và Savills vẫn công bố các báo cáo nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng các số liệu này chủ yếu phản ánh biến động giá của các dự án và khối lượng cung cầu, chưa đại diện cho tình hình chung của thị trường Điều này tạo ra sự khác biệt so với các thị trường khác, như Trung Quốc, và ảnh hưởng đến công tác nghiên cứu và quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản.
Thực tế cho thấy, từ năm 2007 đến nay, thị trường tài chính, chứng khoán và bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ về vốn Thị trường chứng khoán ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng không thể khẳng định rằng bất động sản Việt Nam hoàn toàn chịu tác động từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và chính sách tiền tệ Thị trường Trung Quốc đã chứng minh rằng chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư cạnh tranh nhau Ở mỗi quốc gia, sự xuất hiện của bong bóng hay sóng bất động sản đều có nguyên nhân và hướng giải quyết khác nhau, phụ thuộc vào đặc điểm và tình hình kinh tế của từng quốc gia.
Bàinghiêncứunàynhằmmụcđíchtìmhiểuvàkiểmnghiệmmốiquanh ệ giữat hịtrườngchứngkhoánvàthịtrườngbấtđộngsản.Haithịtrườngnàycó tươngquan,tá cđộnglẫnnhauhaykhông.Từđó,đưaranhậnđịnhvàgiảiphápđ ể pháttriểnthịtrường bấtđộngsảntoàndiện.Bêncạnhđó,dob ấ t độngsảnvềcănhộthểhiệnđượcnhucầuch ungvàthuhútsựquantâmcủathịtrường,vốnđầutưvàocănhộchiếmtỷtrọnglớnsovới cácsảnphẩmbấtđộngsảnkhácnênnghiêncứunàyđánhgiásựtươngquancủathịtrườ ngcănh ộ đạidiệnchothịtrườngbấtđộngsảnvớithịtrườngchứngkhoánở ViệtNam. a Dữliệuxử lývàkiểmnghiệm:
Dohạnchếvềsốliệuthuthậpgiábấtđộngsảnchưacóchỉsốgiáchungchotoànthịt rườngvàthờigianthôngtincôngbốgiávàinămtrởlạiđây.Giáb ấ t độngsảncănhộđượ ctruycậptừnăm2008-
2010bởiCôngtyBấtđộngsảnSacomreal,đâylàmộttrongsốítcáccôngtychuyênbiệ t,thôngtinvềgiác ả củathịtrườngbấtđộngsảnchitiếthàngtuần.Ngoàir a , c h ỉ sốgiát hịtrườngchứngkhoánVN-Indexthuthậpt ừ S ở GiaodịchchứngkhoánTp.HCM– HoChiMinhStockExchangecùngthờigiantrên.Sốliệuthuthậpgiáb ấ t độngsảnvàt hịtrườngchứngkhoántrêncơsởbìnhquâncáctuầntrongtháng.
Bêncạnhđó,nghiêncứucũngđánhgiátácđộngbiếnkinhtếvĩmôđốivớihaithịtr ườngnàythôngquaTổngsảnphẩmquốcnội- chỉsốGDPhiệnhành,t ừ TổngCụcThốngk ê ViệtNam.Tuynhiên,dosốliệuGDPthô ngthườngđượcxácđịnhhàngquý,dovậy,đểphùhợpvớinhucầunghiêncứuthốngnh ấtvềthờigiandữliệuhàngtháng,GDPquýđượcxácđịnhlạibằngphươngphápcânbằ ngphươngtrìnhb ậc 3,đượcthựchiệnthôngquaphầnmềmt o á n họcc a o cấpMATL AB.B i ế n thờigiancũngđượcđ ề c ậ p nhằmmangtínhkháiquáttoàndiệntrongquátr ìnhnghiêncứu.
(3)RVn-Index=αα1+α 2 RRS+α 3 _GDP+α 4 Time+u
(4)R RS =αα 1 +α 2 R Vn-Index +α 3 _ GDP +α 4 Time+u
Thờigianl à biếnxuhướnggiúpgiảithíchx u hướngcủat ỷ l ệtăngtrưởngtron gkỳlãisuất.Giảđịnhcơsởcủamôhìnhnày:biếnxuhướnglàchứcnăngxuyênsuốt trong32kỳquansát. b Kếtquảnghiêncứu:
Bảng3.1thểhiệnbiếnđộnggiátrênthịtrườngbấtđộngsảnlàbiếnphụthuộc;c ácbiếnvềsuấtsinhlờicủatrênthịtrườngchứngkhoán,GDPvàx u thếl à biếnđộclập. Hệs ố củabiếng i á cổphiếutrênthịtrườngchứngkhoándương,chothấy,khisuấtsinh lờitrênthịtrườngchứngkhoántăng1đơnvịthìsuấtsinhlờitrênthịtrườngbấtđộngsảnt ăng0.26.Kiểmđịnhvớimứcýnghĩa0.01chothấynhữngthayđổitrongtỷlệlợinhuậnc ủaVnIndexc ó ảnhhưởngđếnnhữngthayđổitrongtỷlệlợinhuậncủaRRS.Cácyếut ốcònlại:nhưthayđổitrongGDP,biếnxuthếchưacóýnghĩatrongviệcgiảithíchchos ựthayđổibiếnđổigiácủabấtđộngsản.HệsốR-squaredbằng30%, thểhiệnmôhìnhhồiquytuyếntínhtươngđốiphùhợp.
Bảng3.1Môhìnhhồiquytuyếntínhcủachỉsốgiábấtđộngsảntheochỉsốgiáchứ ngkhoán,GDP,xu thế
Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob.
Bảng3.2Môhìnhhồiquytuyếntínhcủachỉsốgiáchứngkhoántheochỉsốgiábất độngsản,GDP,xu thế
DependentVariable:RVN_INDEXMe thod:LeastSquares
Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob.
TrongkhiđótạiBảng3.2:suấtsinhlờitrênthịtrườngchứngkhoánl à biếnphụthu ộc;cácbiếnchỉsốgiábấtđộngsản,GDPvàbiếnxuthếlàbiếnđộclập.Hệsốcủabiếng iábấtđộngsảndương,chothấy,khisuấtsinhlờitrênthịtrườngbấtđộngs ả n tăng1 đơ nv ị thìsuấtsinhlờitrênthịtrườngchứngkhoántăng1.13đơnv ị Kiểmđịnhv ớ i mức ý nghĩa0.01chothấy nhữngthayđổitrongtỷlệlợinhuậncủaRRScóảnhhưởngđếnnhữngthayđổitrongtỷl ệlợinhuậncủaVnIndex.TuynhiêncóđiểmtươngđồngvớikếtquảtrongBảng3.1là:c ácyếutốthayđổitrongGDP,biếnxuthếchưacóýnghĩatrongviệcgiảithíchchosựtha yđổibiếnđổigiácủabấtđộngsản.
Kiểmđịnhởhaihướngđềuhỗtrợcholýthuyếtvềhiệuquảtàisảnvàhiệuquảtín dụngthuầnbêntrên,sựkếthợpgiữahailýthuyếtchínhlàvòngtròn“giá– tíndụng”.Haynóicáchkhác,giatăngtronggiáthịtrườngchứngkhoánliênquanđến“ hiệuquảt à i sản”,khiđógiábấtđộngsản củ a doanhnghiệpthayđổ i Trongkhicùngt hờiđiểmđ ó , g i á b ấ t độngsảncủadoanhnghiệpthayđổiliênquanđếnhiệuứngtíndụ ngthuầnvàdẫnđếnsựgiatăngg i á cổphiếutrênthịtrườngchứngkhoán.
Các dự án bất động sản có thời gian đầu tư trên một năm, do vậy nguồn vốn ổn định sẽ giúp doanh nghiệp phát triển khả tín dụng ngắn hạn Từ thị trường vốn – chứng khoán, doanh nghiệp có khả năng phát hành trái phiếu dự án với lãi suất ưu đãi so với lãi suất vay ngân hàng Nguồn vốn của thị trường được chuyển vào lĩnh vực bất động sản, chứng tỏ thị trường chứng khoán là thị trường trung gian bên cạnh hệ thống ngân hàng, giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn phục vụ hoạt động kinh doanh Đặc biệt, đối với lĩnh vực bất động sản, vốn huy động từ khách hàng cũng là kênh dẫn vốn hữu hiệu cho những dự án khả thi Bài nghiên cứu này không chỉ nhằm giảm mối liên hệ ngành giữa hai thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản, mà còn xem xét ảnh hưởng của mối liên hệ này lên tình hình tài chính của doanh nghiệp bất động sản, được xem như bằng chứng khẳng định lý thuyết hiệu quả tài sản và lý thuyết hiệu quả tín dụng thuần Khảo sát số liệu trên 19 công ty bất động sản có thời gian tham gia niêm yết trên thị trường chứng khoán từ 2006.
Vềtổngtàisảncủacácdoanhnghiệpbấtđộngsản:doanhnghiệpcóquymôvốncổphần khoảng3.000tỷđồngđầutưvàocácdựánbấtđộngsảnlớnsovớicácdoanhnghiệpnh ómcònlại;mứctăngmạnhtrongnăm2007,2009và2010.Ngượclại,cácnhómdoanh nghiệpquymôvốncổphầndưới200tỷ-nhóm1;từ200tỷđếndưới500tỷ- nhóm2;tăngđềuquatừngnăm,đầutưtươngđốithấpổnđịnh.Trongkhiđó,tổngtàis ảnnhómcôngtycóquymôvốncổphầntừ500tỷđồngđến1.000tỷđồng(nhóm3và4 )cót ỷ lệtăngtrongnăm2008khôngđángkểsovớinăm2007.
Giátrịtàisảngiatăngthểhiệnviệcmởrộngđầutưtrongcácdựánbấtđộngsảncủadoan hnghiệp.Trongđiềukiệnthịtrườngbấtđộngs ả n thayđổi, nguồnvốntàitrợcácdựánbiếnđộng.Nguồnvốnchotàisảnbấtđộngsảnởtừngnhómc ónhữngphảnứngriêngbiệt.Mốiliênhệgiữathịtrườngchứngkhoánvàbấtđộngsảnđư ợcnghiêncứubêntrên,đãchứngminhcósựdịchchuyểnvềvốn.
Trong năm 2006, thị trường chứng khoán chứng kiến sự dịch chuyển dòng vốn sang thị trường bất động sản, dẫn đến sự gia tăng đầu tư vào lĩnh vực này Nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm 1, 2, 3 với vốn cổ phần dưới 1.000 tỷ đồng, đã sử dụng hiệu quả vốn từ khoản ứng trước của khách hàng Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản có quy mô vốn cổ phần từ 1.000 tỷ đồng đến 3.000 tỷ đồng lại không gặp tình trạng tương tự, khi nguồn vốn chiếm dụng từ khách hàng rất thấp Sau năm 2006, dòng vốn này giảm mạnh ở tất cả các nhóm doanh nghiệp, ngoại trừ nhóm 2 với vốn cổ phần từ 200 tỷ đến dưới 500 tỷ đồng, chỉ ghi nhận mức giảm nhẹ.
2008:kinhtếtoàncầurơivàocuộckhủnghoảngtrầmtrọng,gi ácảtrênthịtrườngchứn gkhoánvàthịtrườngbấtđộngsảnrớtgiá,nguồnvốntrênthịtrườngkhanhiếm,lạmph átgiatăng.Tuynhiên,donguồnvốnứngtrướccủakháchhàngđặtcọcđãgiảm,tấtcảcá cdoanhnghiệpcơcấulạinguồnvốnnàybằng cáckhoảnvayngắnhạnvàdàihạncủangânhàng;doanhnghiệpcóquymôvốncổphần khoảng3.000tỷđồnggiatăngvaytíndụngngânhàngcaonhất:vaydàihạnngânhàng từ14%năm2007lên22%trongn ă m 2008vàvayngắnhạnngânhàngtừ1%lên6%tro ngnăm2008
2010:tàisảngiatăngcủacáccôngtyđượctàitrợchủyếutừnợ.Tỷlệnợvaydàihạnn gânhàngcủacácdoanhnghiệpthuộcnhóm5- vốncổphầntrên3.000tỷđồngnăm2008là 43%vànăm
1.000tỷđồng- từ0%lên26%ởnăm2009và2010.Đâychínhlàrủirovềthanhkhoảncủacácdoanh nghiệpvàkhảnăngnợxấuđốivớicácngânhàngdotìnhhìnhhiệntạithịtrườngbấtđộn gsản“đóngbăng”.
Vềmặthiệuquảkinhdoanh:sovớinăm2006,lợinhuậnkinhdoanhcủacáccôngtytro ngnăm2007đồngloạtcaohơndotìnhhìnhthịtrườngtrướcđóthuậnlợi.Tuynhiên,nă m2008,chịuảnhhưởngcủadòngvốntừthịtrườngt h ế giớivàthịtrườngchứngkhoán laodốcvà sựgiảmgiácủabấtđộngsảnđãảnhhưởngđếntìnhhìnhchungcủacácnhómcôngtybấ tđộngsản.CăncứvàoBiểuđồ3.11chothấy:l ợ i nhuậncủac á c côngt y c ó vốnchủk hoảng
3.000tỷ đồng– nhóm5c ó lợinhuậnđộtb i ế n trongha i nămgầnđây.C á c doanhnghiệpbấtđộngsảnt huộcnhóm2và3– tứcvốncổphầntừ200tỷđếndưới1.000t ỷ đồnghiệuquảkinhdoanhổn địnhv à cókhu ynhhướngpháttriển.Trongkhiđó,lợinhuậntrướcthuếnhóm1và4- doanhnghiệpcóvốnc ổ phầndưới200t ỷ v à 1.000t ỷ đồng- biếnđộngquatừngnăm,khuynhhướnggiảm.
Chứngminhlýthuyết“hiệuquảtàisản”đúng:thịtrườngchứngkhoánpháttriển2006 đãkíchthíchnhucầutiêudùng,đầutưcủangườidân;cầuđầutưtăngdẫnđếngiábấtđộ ngsảntăng,thôngquayếutốvốnứngcủakháchhàngmàcác công tyđã sửdụngtàitrợchocáctàisảnbấtđộngsản.
Lýthuyếtgiá–tíndụng“thuần”đãđượcphảnánhđúngkhimàgiábấtđộng sảnđượcđẩylêndođợtkíchcầuvốnđầunăm2009.Nguồnvốnchảyvềthịtrườngnà ytừnhiềungả,trongđóchủyếutừvốntíndụngngânhàng.Hạnmứcchovaydồidào,k ếthợpvớilãisuấtưuđãiđốivớicáccôngtybấtđộngsảnvàngườitiêudùngtronghỗtrợc hovaymuanhà.
Trướctácđộngtừcácyếutốvềvĩmô,yếutốthịtrường,tươngtácgiữacáclĩnhvực,các doanhnghiệpbấtđộngsảncóvốncổphầnt ừ 200tỷđếndưới
1.000tỷ- nhóm2vànhóm3cócơcấunguồnvốnổnđịnhvàhiệuquảkinhdoanhcóxuhướngtăn gtrưởngtốttrongthờigianqua.Nhóm5- cácdoanhnghiệpcóvốncổphầnkhoảng3.000tỷđồngsửdụngtốiđavốnvaydàihạn củ a ngânhàngđểgiatăngđầutưvàobấtđộngsảnvàđạthiệuquảtăngvượtbậc.Tuyn hiên,điềunàytiềmẩnrủirolớndođònbẩynợcao,nhấtlàkhithịtrườngbấtđộngsảnhi ệnnayđanggiảmgiá,giaodịch“trầmlắng”,dovậysẽảnhhưởngđếnrủirothanhtoán,r ủirotrongkinhdoanhđốivớidoanhnghiệpv à rủironợvayxấugiatăngđốivớingânhà ng.
NHỮNGĐỀXUẤTVỀMẶTCHÍNHSÁCH
Chínhsáchđầutưvàothịtrườngbấtđộngsản
Nướctalànềnkinhtếđangpháttriển,cầnhuyđộngvốnđểtăngtrưởngnềnkinht ế nóichungv à thịtrườngbấtđộngsảnnóiriêng.Đểc ó thểhuyđộngđượcnhiềuvốn,rấtc ầnnhữngchínhsáchcởimởđốivớitấtcảcácchủthểkinhtế,khôngphânbiệttrongnướ c,ngoàinước,nhànước,tưnhân.Đặcbiệtthịtrườngbấtđộngsảnlàthịtrườngphảnứng chậm,giátrịlớn,dođó,chínhsáchthuhútđầutưvàothịtrườngbấtđộngsảncầndàihạn ,khôngbiếnđộngngắnhạnvàkhôngbiếnđộnglớn.Trongđó,Nhànướccầnthểhiệnlà v a i tròchủđạo.
Thịtrườngbấtđộngsảnđượchìnhthànhvàpháttriểntronggiaiđoạnchuyểnđổi nềnkinhtếtừkếhoạchhóatậptrungsangnềnkinhtếthịtrường,nghĩalàsaukhithịtrườ nghànghóa,dịchvụ,thịtrườngtàichínhtiềntệhìnhthànhv ề c ơ bản.Vìvậy,t h ị trườ ngbấtđộngsảncònkhuyếtthiếunhữngthànhtốthịtrường,cònởcấpđộpháttriểnthấ pphảiđượcnhìnnhậnởhaikhíacạnhchínhsách,đólà:cầnphảibanhànhnhữngchínhs áchđểcácthànht ố vàthịtrườngbấtđộngsảnpháttriển,cácchínhsáchphảisonghànhv ớikhảnăngpháttriểnc ủ a thịtrường.Cầntránhc ả haikhíacạnhl à m chothịtrườngch ậmtrưởngthànhvàcácyếutốchậmđượcđầyđủ,đólà,nóngvộiđưaranhữngchính sáchkhôngphùhợplàmthịtrườngkhôngpháttriểnđược hoặcthịtrườngkhôngcầnchínhsáchđó.
Lànềnkinhtếđanghộinhậpkinhtếthếgiới,thịtrườngbấtđộngsảnvàchínhsácht huhútđầut ư v à o bấtđộngs ả n cũngphảiđượchộinhập.C á c chínhsáchthuhútvốnđ ầutưvàothịtrườngbấtđộngsảnphải:
Tránhcảhaikhíacạnhlàmtổnhạiđếnviệcthuhútvàsửdụnghiệuquả nguồnvốnđầutưvàothịtrườngnày.Đólàkhôngthuhútđượcnguồnvốnnướcngoàid obịhạnchếvềchínhsách,hoặcthuhútđượcnguồnvốnnướcngoàinhưnglạibỏquang uồnvốntrongnước.
Pháttriểnthịtrườngvốn–chứngkhoán
Giá tài sản bất động sản có thể ảnh hưởng lớn đến thị trường chứng khoán và ngược lại Nếu vốn lưu chuyển giữa hai thị trường tài sản và thị trường chứng khoán được sử dụng hiệu quả, nó sẽ giúp ổn định cả hai thị trường qua thời gian Việc phát triển và đảm bảo dòng tiền từ thị trường chứng khoán vào thị trường bất động sản là rất quan trọng, thay vì chỉ phụ thuộc vào các kênh đầu tư khác Những động thái của nhà làm chính sách có thể tạo ra hiệu ứng ngắn hạn, nhưng sự can thiệp của chính phủ không phải là giải pháp bền vững cho thị trường chứng khoán trong dài hạn Để đảm bảo dòng vốn từ quỹ chảy nhanh chóng vào thị trường chứng khoán, chính quyền cần đưa ra các vấn đề nền tảng hơn, bao gồm đảm bảo chế độ công bố thông tin minh bạch, cải thiện lợi nhuận của các công ty, giữ vững nhiệm vụ chủ đạo trong doanh nghiệp và thực hiện tái cấu trúc.
Thịtrườngchứngkhoánpháttriểndựatrênlòngtincủanhàđầutư.TạiViệtNam,t r ê n thịtrườngchứngkhoán,phầnlớnl à nhàđầutư cá nhânv à thườngkhôngsẳngsàn gđếnthịtrườngkhithịtrườngvẫncònnhiềurủirovàg i á cổphiếuvẫnrớt.Họtinrằng,th ịtrườngsẽcòngiằncochođếnkhicổphiếucótínhthanhkhoảnhoàntoànvàquảntrịdo anhnghiệpcảithiện.Họcũnglolắngcáchiệuứngtrênthịtrườngchứngkhoánkhic á c biệnphápchínhsáchvĩmôtiếptụclàmchậmnềnkinhtếnóng.Ngượclại,ChínhPhủv à nhữngngườicóthẩmquyềntrongngànhchứngkhoánnênđưaranhữngquyếtđịnhv ềpháttriểnthịtrườngchứngkhoánvàphươngthứccảithiệnmớibaogồm:
Thựchiệncácchínhsáchổnđịnhnềnkinhtếnhư:kiểmsoátlạm phát,hạnchếthâmhụtngânsách,hạnchếnhậpsiêuvàổnđịnhgiátrịcủađồngViệtN amnhằmtạoniềmtincủathịtrườngvàotriểnvọngtươnglainềnkinhtế,pháttriểncácn gành.
Cậpnhật,cảithiệncácquyđịnhLuậtdịchchứngkhoánnhằmphùhợpvớithựct ếc á c nướct r ê n thếgiới,đồngthờitạođiềukiệntronggiaodịchđượcnhanhgọn,hiệuq uảcao.
Quyđịnhv ềtíndụngchov ay chứngkhoáncầnđượcthôngthoáng,đ ảm bảot ỷlệ rủironhấtđịnhthôngquacôngtácđịnhgiágiátrịtàisảnchứngkhoán,tỷlệ dưnợtíndụngchovaychứngkhoán.
Chứngkhoánhóađượcxemnhưphươngtiệnđểgiảmrủirotíndụngcủangânhàn g,đểlàmgiảmbớtsựđộclậpquámứcnhucầutàichínhcủadoanhnghiệpvàonợngânh àng.Đồngthời,việcđadạnghóavốnngânhàngthôngqualĩnhvựccôngnghiệpsẽlàmg iảmrủirotíndụnghệthốngvàlàmbậtdậythịtrườngchứngkhoán.
Đốivớilĩnhvựcbấtđộngsản,chứngkhoánhóatàisảnthếchấpcónghĩalàho ạtđộngthếchấpcũnggiốngn hư làchứngkhoánkháctrongthịtrườngtàichínhquốcgi a.Dovậy,pháttriểnthịtrườngtàichínhvớinhiềuchứngkhoángiaothươnglàrấtcầnthi ết, trongđó,pháttriểnthị trườngchứngkhoánlànhmạnhđóngvaitròtrungtâm.Bởivìthôngthườngdoanhngh iệpđầutưvàolĩnhvựcbấtđộngsảnbởihaihìnhthức.Họcóthểvaymượntiềntừngânhà nghoặcđồngthờitrựctiếptừpháthànhtráiphiếuchocáthểhoặch ọ liênkếtvớiđốitác mớitừviệcpháthànhcổphiếuđượchỗtrợrấtnhiều.
Việc phát triển thị trường vốn và chứng khoán là yếu tố quan trọng để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Bài học từ cuộc khủng hoảng tài chính cho thấy nguồn vốn tài trợ dễ dãi có thể dẫn đến sự bùng nổ "bong bóng" bất động sản, như đã xảy ra ở Hoa Kỳ từ 1997 đến 2006, khi giá bất động sản tăng liên tục 20% mỗi năm Trước khủng hoảng năm 2007, Hoa Kỳ có gần 18 triệu ngôi nhà bỏ không, trong đó có hơn 1 triệu ngôi nhà không có người ở trong suốt năm Đầu tư bất động sản tại Hoa Kỳ đã thu hút sự quan tâm từ Châu Âu và nhiều quốc gia khác trên thế giới thông qua các kỹ thuật "chứng khoán hóa".
”bấtđộngsảnthếchấpvìvậy,ngườiHoaKỳxâynhàkinhdoanhkhôngxétđếnnhucầu.Điềunàychothấy,trongcơchếthịtrường,lợiíchđiềuchỉnhhànhvicủanhàđầutư,nế ukhônghoạchđịnhchiếnlược,pháttriểnhàihòamốiliênhệgiữahaithịtrườngchứngk hoánvàthịtrườngbấtđộngsản,vàbuônglỏnghoạtđộngc ủ a thịtrườngbấtđộngsảns ẽdẫnđếnhậuquảnghiêm trọngđốivớinềnkinhtế.
Chínhsáchvề tàichính- tíndụngđ ểpháttriểnthịtrườngbấtđộngsản
Tíndụngbấtđộngsảnlàyếut ố quantrọngthúcđ ẩ y hoạtđộngkinhdoanhbấtđộn gsảnpháttriểnvàsẽlàcầunốigiữangườisảnxuất,xâydựngvàmuabánnhà,chuyểnq uyềnsửdụngđấtgópphầnpháttriểnkinhtếvàhộinhậpkinhtếthếgiới.Theobáocáođá nhgiácáchộkinhdoanhbấtđộngsảnvềảnhhưởngc ủ a cácchínhsáchthúcđẩyđ ầ u t ư thịtrườngb ấ t độngsản,trongđócóchínhsáchtíndụng.66,2%hộkinhdoanhbấtđộ ngsảnchorằngchínhsáchtíndụngcóthúcđẩypháttriểnthịtrườngbấtđộngsản.Trong đó,khoảng1/3tức20%sốhộtrảlời,chínhsáchtíndụngcóthúcđẩymạnhsựpháttriển thịtrườngbấtđộngsản.
Nhucầuđầutưtíndụngđốivớinềnkinhtếrấtlớn, tuynhiên,tốcđộhuyđộngvốntíndụngcủacác tổchứccóxuhướngkhókhănvàgiảmdầnquacácnăm,nênsẽảnhhưởngđếncânđốing uồnvốn.Nhucầuvayvốnkinhdoanhbấtđộngsảncầndùngtrongtrungvàdàihạn,tr ongkhinguồnvốntrungvàdàihạnhuyđộngcủahệthốngtíndụngchỉchiếmkhoản30- 35%tổngnguồnvốnhuyđộng.Dẫnđếnkếtquả,nhucầuv a y vốndàihạncủac á c doa nhnghiệpkinhdoanhbấtđộngsảnkhôngđápứngđược,đồngthờicũngdễgặpr ủ i rotr ongthanhkhoản.Dovậy,tốcđộtăngtrưởngtíndụngphảiphùhợpvớităngtrưởngvốn huyđộngthựctế,mụctiêutíndụngvàkhảnăngkiểmsoátchấtlượngtíndụng;đảmb ảovốnkhảdụngchocácnhucầuthanhtoán,a n toànhoạtđộngkinhdoanh.
Chính sách đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính hiện nay cần được kết nối chặt chẽ để tạo ra các khung pháp lý liên thông, nhằm cải thiện tình hình đầu tư bất động sản Hiện tại, vẫn thiếu khung pháp lý cho tài chính đầu tư bất động sản, khiến nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài gặp khó khăn trong việc thu hút vốn Điều chỉnh mức tín dụng và giảm tỷ lệ nợ xấu đối với các khoản vay thế chấp bất động sản là rất cần thiết Thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào ngân hàng, với khoảng 60% vốn từ ngân hàng theo nghiên cứu của Fung et al (2006) Các ngân hàng thương mại thường đưa ra những thuận lợi cho khoản nợ thế chấp thấp, tuy nhiên, họ đã không nhận thức đầy đủ về rủi ro trước khi đầu tư vào lĩnh vực này Việc điều chỉnh mạnh mẽ có thể dẫn đến tăng trưởng tập trung của tín dụng, đồng thời gia tăng nguy cơ nợ xấu trong lĩnh vực nhà ở.
Thịtrườngbấtđộngsảnthườngxuyênbiếnđộngvềgiácả,nênmặcdùcáckhoả nvay cótàisảnđảmbảonhưnggiátrịcáctàisảnđảmbảobiếnđộngtheothịtrường,đòihỏicác ngânhàngphảithườngxuyênđánhgiálạivềgiát r ị tàisảnđảmbảo.Điềunàynhằmh ạnchếrủirotrongchovaykinhdoanhbất độngsản.
Cácdòngtiềnđổvàothịtrườngbấtđộngsảncầnnhiềunămđểchuyểnhóathànht àisảnthực.Trongkhoảngthờigianđó,lượngtiềnnàycóthểđượcquayvòngnhiềulần, khiếntổngcungtiềntrongnềnkinhtế tănglênmạnhmẽ.Từđó,mộtnguồnáplựcvớilạ mpháthìnhthànhvàdầnlớnlên.Ngoàira,tácđộngđô–mi– nôtừthịtrườngbấtđộngsảnvàthịtrườngkháctrongnềnkinht ế cũngkhôngthểbỏqua. Giáms á t chặtc h ẽ cácbiếnđộng,x â y dựngcơchếphòngngừarủirodựatrênnguyênl ývậnđộngcủathịtrườngvàđẩymạnhcôngtácnghiêncứu,phântíchchuyêngialàrấtc ầnthiếtđểduytrìổ n địnhthịtrườngbấtđộngsảnvàpháttriểnbềnvữngnềnkinhtếnước ta.
Vấnđềkhơithôngnguồnvốnổnđịnhđểđầutưvàothịtrườngbấtđộngs ả n luônl àvấnđềquantâmcủanhàlàmchínhsáchvànhàđầutưsởhữudựán.Đặcbiệttrongbối cảnhhiệntại,dòngtiềnđangkhanhiếm,lãisuấtđangc a o nênviệchuyđộngvốncàng khókhăntrongviệctriểnkhaiđầutưcácdựá n bấtđộngsản.Dovậy,sựrađờicủaREIT làcầnthiếtđểtạolậpvàduytrìnguồnvốnlớnvàmangtínhchấtchuyênbiệttronglĩnhv ựcđầut ưvàothịtrườngbấtđộngsản.Bêncạnhđó,tínhưuviệtcủaREITthểhiệnởchổ,cácnhàđầutưnhỏlẻvốnítvẫncóthểthamgiagópvốnđầutư.Thựcchất,đâylàcôngcục ủathịtrườngvốnđượchìnhthànhđểhuyđộngtiềnnhànrỗitừcáct ổ chức,cánhânmuố nđầutưvàothịtrườngbấtđộngsảnđểtạothunhập.
TheoInvestopediađịnhnghĩa,REITl à chứngchỉđ ả m b ả o pháthànhn h ư dạn gcổphiếutrênthịtrườngchứngkhoánvàđầut ư trựctiếpvàobấtđộngsảnthôngquatài sảnhoặcthếchấp.REITnhậnmứcthuếưuđãiđặ c biệtvàthườngchitrảlợitứccaocho nhàđầutưkhiphươngthứcđầutưbấtđộngsảncóthanhkhoảncao.Trênthếgiớihiệntồ ntại3loạiREITcơbảndựatheocấutrúctàisản,sởhữutàisảnvàhoạtđộngtạodoanhth ugồm: a/
REITcổphần(EquityREIT):Sửdụngvốnhuyđộngđểđầutư,sởhữuvàquảnlýbấtđộn gsản,tạolợinhuậnthôngquaviệctrựctiếpmuabán,chothuêbấtđộngsảnv à cácdịch vụliênquan.CácREITloạinàythườngthuêmộtcôngtytưvấn,quảnlýbấtđộngsản; b/
REITchovay(MortgageREIT):Dùngvốnhuyđộngđểchovay,cungcấptíndụngtrực tiếpchotổchứcđiềuhànhvàpháttriểnbấtđộngsảnhoặcmualạinhữngkhoảnthếchấp hoặcchứngkhoánđượcthếchấp; c/ REIThỗhợp(HybridREIT):Làsựkếthợpcủa2hìnhthứctrên. ĐểđảmbảosựpháttriểncủathịtrườngREIT,cầncósựnổlựcthamgiacủan hiềuthànhphần:
Cuốicùng,c ơ quanquảnl ý nhànướcdùngREITnhưc ơ hộipháttriểnthịtrư ờngbấtđộngsản,hỗtrợchothịtrườngpháttriểnvàthựcthigiáms á t sựlànhmạnhtrong quảnlýtàisảncủaREIT.
TạiViệtNam,hìnhthứchoạtđộngcủaREITcònmớimẻ,đangđượcứngdụngt hửnghiệmởTP.HCM.Quyđịnhvềphươngthứchoạtđộngcủa
HƯỚNGNGHIÊNCỨUTIẾPTHEO
Tuynhiên,đểđưaranhữngdựđoánchínhxácvềbiếnđộnggiácủathịtrường, cầnthiếtsốliệuvềbấtđộngsảnđạidiệnchongành,thôngquamộtchỉsốchungvàthốn gnhất.
Cácyếutốvềtăngtrưởngkinhtế(GDP)vàthờigianđượcđềcậpđểnghiêncứu Trongđiềukiệnnghiêncứutổngthểcủathịtrường,kếthợpchỉtiêuvề lạmphátvàtỷlệthấtnghiệpđểđánhgiámứcđộảnhhưởngđếnthịtrườngbấtđộngsản.
NghiêncứunàyphùhợpđốivớithịtrườngtạiTP.HCM,đốivớithịtrườngtạiHà Nộisẽcungcấpchongườinghiêncứunhữngvấnđềliênquankhác;cũngnhưđưaranh ữngnhậnđịnhvềmốitươngquangiữahaithịtrườngcóthểsẽkhônggiốngTP.HCM;l ý thuyếthiệuquảtàisảnthểhiệnmứcđộmạnh–yếukhácnhautheođịalývùngmiền.
Tuynhiên,độtrễvềthờigiankhimộttronghaithịtrườngthayđổicũngcầnđượcnghiê ncứusâuhơnnhằmphụcvụcôngtácdựbáo, đầutư,vàđiềuhànhvĩmôcủaNhànước.
Bàinghiêncứuđềcậpđếnvấnđềvềmốiliênquangiữahaithịtrườngchứngkhoán vàthịtrườngbấtđộngsảnthôngquathuyếtđồngtíchhợp, lýthuyếthiệuquảtàisảnvàlýthuyếtgiátíndụngthuần.Trêncơsởdiễnbiếnthựctếcủath ịtrường chứngkhoánvàthịtrườngbấtđộngsản, kếthợpcácnghiêncứubáocáotrongnướcvàngoàinướcchothấyhaithịtrườngnàycót ácđộngvớinhau.
Ngoàira,bàinghiêncứunàyđãđánhgiáphảnứngvềtàichínhcủa cácnhómcôngtybấtđộngsảndướitácđộngcủamốiquanhệgiữahaithịtrườngchứng khoánvàthịtrườngbấtđộngsản,tạobằngchứngkiểmđịnhlạicáclýthuyếtđã sửdụngvàđánhmôquymôvốnbaonhiêuthìantoànchocácdoanhnghiệp.
Trongquátrìnhthuthậpthôngtinxửlýsố liệucónhiềukhókhănvàhạnc h ế dothịtrườngbấtđộngsảnViệtNamchưahoànchỉnh sovớicácnước trênThếgiới
Tuynhiên,vềhướngnghiêncứuvàthờigiancủasốliệunghiêncứumangýnghĩatrong côngtácdựbáo, đánhgiátìnhhìnhmộtcáchcócơsở.Nétchủđộngtrongbàinàylà đãnghiêncứusâuthêmvềphảnứngtàichínhcủacáccôngbấtđộngsảnnhằmpháthiệnt ìmhiểumứcvốncổphầnc ủ a cáccôngtybấtđộngsảnđảmbảoítrủirovàhiệuquả.
2 LêThànhTrung(2010),Báocáophântíchngànhbấtđộngsản,Côngt y cổphầ nChứngkhoánMHB.
3 Th.NguyễnThếPhượng(2009),Lờicảnhbáotừcuộckhủnghoảngtàichínhth ếgiới,QuảngNam,ViệtNam.
4 Ts.ĐinhVănÂn(2009),Chínhsáchpháttriểnthịtrườngbấtđộngsản:Kinhngh iệmquốctếvàbàihọcchoViệtNam,NxbThốngkê.
5 ViệnnghiêncứuQuảnlýkinhtếTrungương(2006),Chínhsáchthuhútđầutưv àothịtrườngbấtđộngsảnViệtNam,NxbChínhtrịQuốcg i a , HàNội.
11 Báocáotàichínhkiểmtoánnăm2006-2010Côngty cổphầnpháttriểnnhàBàRịa–VũngTàu(HDC).
18 Báocáotàichínhkiểmtoánnăm2006-2010Côngty cổphầnpháttriểnđ ô thịTừ Liêm(NTL).
2 AshotTsharakyan(2007), “WelfareEffectsofHousingPrice preciationi n anEconomyWithBindingCreditConstraints”,WorkingPaper No.333,4-7.
3 BarryRitholtz(2010),WealthEffectRumorsHaveBeenGreatlyExa ggerated, ritholtz.com.
GayFung(2006),OntheImbalancebetweentheRealEstateMarketandStoc kMarketsinChina,CollegeofBusinessAdministrationUniversityofMisso uri-St Louis, American.
7 TeodoraPetrova(2010),“WhataretheEffectsofHousingPricesandTheRei tIndexinBulgariaontheBulgarianStockExchangeIndex?”,T h e ParkPlac eEconomist(18).
2 www.cbrevietnam.com CôngtyCBRichardEllisViệtNam(CBRE)
3 www.dddn.com.vn Diễnđàndoanhnghiệp
4 www.investopedia.com Từđiểnthuậtngữtàichính-Investopedia
5 www.gso.gov.vn CụcThốngKê