KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
CƠ SỞ CHO VIỆC THỰC HIỆN THUẾ ĐỐI VỚI THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1.Khái niệm bất động sản và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Tài sản được phân chia thành hai loại chính: động sản và bất động sản, dựa trên đặc tính di dời của chúng Hai loại tài sản này có những đặc điểm khác nhau, vì vậy các quan hệ xã hội liên quan cần được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật riêng biệt Tại các quốc gia như Anh, Thái Lan và Malaysia, chế định bất động sản được quy định trong một văn bản pháp luật riêng, thường được gọi là Luật bất động sản.
Bất động sản là một loại tài sản đặc thù với những đặc điểm quan trọng và khác biệt so với các loại tài sản khác.
- Bất động sản có tính cố định về vị trí.
- Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn, có vai trò đặc biệt quan trọng như nhà ở, cơ sở hạ tầng, các hệ sinh thái…
Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất, mặc dù các lô đất có thể tương đồng về hình dáng, diện tích và mục đích sử dụng, nhưng chúng không hoàn toàn giống nhau ở mọi khía cạnh, đặc biệt là về vị trí.
Bất động sản có vị trí gần nhau thường có sự tương tác về giá trị, ví dụ như sự xuất hiện của siêu thị hoặc bến xe có thể làm tăng giá trị của các bất động sản lân cận.
Việc phân loại tài sản theo đặc tính di dời có nguồn gốc từ Bộ luật 12 bảng La
Mã năm 452 trước Công nguyên đã đặt nền tảng cho hệ thống pháp luật hiện đại, trong đó xác định bất động sản không chỉ bao gồm đất đai mà còn cả tài sản nằm trong lòng đất Luật pháp các nước ngày nay vẫn tiếp tục kế thừa và áp dụng những nguyên tắc này.
2 Phạm Công Lạc (2000), “Quan niệm về bất động sản và động sản trong Luật Dân sự một số nước”, Tạp chí
Tài sản không chỉ bao gồm những vật thể hữu hình mà còn phản ánh toàn bộ giá trị do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất Điều này được quy định trong Điều 517 và 518 của Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, cũng như Điều 86 của Luật Dân sự Nhật Bản.
Bộ Luật Dân sự của các quốc gia khác nhau đưa ra những quan niệm khác biệt về bất động sản gắn liền với đất đai Chẳng hạn, Điều 520 của Luật Dân sự Pháp xác định rằng mùa màng chưa gặt và trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là bất động sản, trong khi Điều 100 của Luật Dân sự Thái Lan định nghĩa bất động sản bao gồm đất đai và các vật gắn liền với nó, cùng quyền sở hữu liên quan Điều này dẫn đến sự khác nhau trong cách hiểu về tài sản gắn liền với đất Đặc biệt, Điều 130 của Bộ Luật Dân sự Nga năm 1994 đã có bước đột phá khi đưa ra khái niệm chung về bất động sản là những đối tượng mà việc di chuyển sẽ làm giảm giá trị của chúng, đồng thời liệt kê các vật không liên quan đến đất đai.
“tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng được xem là bất động sản.
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, Việt Nam định nghĩa bất động sản và động sản Bất động sản bao gồm các tài sản không thể di chuyển, trong khi động sản là các tài sản có thể di chuyển.
Bất động sản bao gồm các tài sản như đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và những tài sản khác theo quy định của pháp luật Ngược lại, động sản là những tài sản không thuộc loại bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự, bất động sản không chỉ được xác định bởi tính không di dời mà còn bao gồm những tài sản khác theo quy định của pháp luật, như tàu thủy và máy bay, mặc dù chúng có thể di dời Những tài sản này được xem là bất động sản mang tính quy ước dựa vào giá trị của chúng Dấu hiệu quan trọng nhất để xác định bất động sản chính là tính gắn liền với đất; không có đất đai, sẽ không có bất động sản.
Bộ luật dân sự hiện hành không quy định chặt chẽ về bất động sản, đặc biệt là các tài sản khác theo điểm c, d khoản 1 điều 174 Điều 163 của Bộ luật này định nghĩa tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản, dẫn đến việc mở rộng phạm vi bất động sản, trong đó các quyền tài sản có thể được coi là bất động sản nếu được pháp luật quy định.
Tuy nhiên, Thông tư 84/2008/TT-BTC 3 lại thu hẹp phạm vi và xác định bằng cách liệt kê tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất;
Các tài sản gắn liền với đất bao gồm sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp và ngư nghiệp như cây trồng và vật nuôi Sự đa dạng này dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, gây khó khăn trong việc xác định tài sản bất động sản trong các hợp đồng mua bán nhà dự án và hợp đồng góp vốn xây dựng của hộ dân trong các dự án chung cư.
1.1.1.2 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 không định nghĩa rõ ràng về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, mà chỉ liệt kê các khoản thu nhập tại khoản 5 Điều 3.
1 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
Theo điểm 5.2, khoản 5, mục II, phần A của Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 do Bộ Tài chính ban hành, hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 100/2008/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.
2 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
3 Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.
4 Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
Khoản 1, 2, 3 chỉ liệt kê các khoản thu nhập, trong khi khoản 4 mở rộng để bù đắp thiếu sót, nhưng lại thiếu khái niệm rõ ràng về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Theo Từ điển tiếng Việt, chuyển nhượng nghĩa là chuyển quyền sở hữu, và do chế độ sở hữu công đối với đất đai, khái niệm này có thể mở rộng thành chuyển quyền sử dụng hoặc quyền thuê đất Thu nhập được định nghĩa là tổng giá trị tài sản và của cải dưới hình thức tiền tệ mà cá nhân nhận được từ lao động, tài sản hay đầu tư trong một khoảng thời gian nhất định, thường là một năm.
THU Ế THU NH ẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG S ẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC
Thuế từ thu nhập và lợi nhuận đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu thuế của các quốc gia, thường chiếm từ 20% đến 60% tổng thuế, với tỷ lệ trung bình khoảng 40%.
Hình 1.1 Cơ cấu thuế ở một số nước
Nguồn: Tài liệu bài giảng 11, 12 môn Kinh tế công MPP1, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright [17]
Pháp luật nước ngoài thường tích hợp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vào thuế lợi vốn, coi đây là một phần của thuế thu nhập cá nhân Điều này áp dụng cho các khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng tài sản như bất động sản và chứng khoán.
Thuế suất lợi nhuận từ vốn
Hình 1.2 Thuế suất thuế lợi vốn ở một số nước châu Á
Nguồn: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Vietnam/capital-gains-tax [41]
Thuế suất thuế lợi vốn giữa các quốc gia có sự chênh lệch đáng kể, với mức cao nhất lên đến 35% ở Hàn Quốc, trong khi Nhật Bản chỉ áp dụng mức 15% Sự khác biệt này xuất phát từ các đặc điểm và tính chất kinh tế xã hội riêng biệt của từng quốc gia.
1.2.1.Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Trung Quốc.
Trung Quốc và Việt Nam có nhiều điểm tương đồng về vị trí địa lý cũng như đặc điểm kinh tế, chính trị - xã hội Tại Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu công và chỉ công dân Trung Quốc mới được quyền sở hữu bất động sản Luật thuế thu nhập cá nhân của Trung Quốc được ban hành vào ngày 10/9/1980 và đã trải qua ba lần sửa đổi vào các năm 1993, 1999 và 2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006.
11 the Individual Income Tax Law of the People's Republic of China, http://www.chinatax.gov.cn, cập nhật ngày 17/6/2010 [44]
India pines South Kore Philip
Theo quy định tại Thaila, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 20% Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan Đặc biệt, mức giảm trừ tối đa cho phát triển bất động sản là 10% giá trị tài sản.
Ngoài thuế thu nhập cá nhân, người chuyển nhượng bất động sản tại Trung Quốc còn phải nộp thuế tăng giá trị đất (land appreciation tax) Thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua cùng các chi phí liên quan như chi phí phát triển, xây dựng, sửa chữa, bảo trì, chi phí định giá và các chi phí khác.
Bộ Tài chính đã quy định rằng khoản trừ trong thuế tăng giá trị đất sẽ bao gồm cả thuế liên quan đến chuyển nhượng, chẳng hạn như thuế lợi vốn Khung thuế suất áp dụng cho thuế tăng giá trị đất được xác định cụ thể.
Bảng 1.1 Khung thuế tăng giá trị đất của Trung Quốc
Cơ sở thuế (Lãi ròng) Thuế suất Đến 50% các chi phí 30%
Nguồn: Luật thuế tăng giá trị đất của Trung Quốc [44]
1.2.2.Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Hàn Quốc.
Hàn Quốc đã trở thành một quốc gia châu Á phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, nhờ vào sự hiệu quả của các chính sách kinh tế xã hội mà Chính phủ nước này thực hiện Việc nghiên cứu chính sách thuế của Hàn Quốc sẽ giúp Việt Nam có cơ sở để so sánh và từ đó thiết lập một chính sách thuế phù hợp hơn cho mình.
Luật thuế thu nhập tại Hàn Quốc, được ban hành vào năm 1948, đã trải qua nhiều lần sửa đổi Theo quy định hiện hành, cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản mà đã sở hữu trong thời gian từ 2 năm trở lên sẽ phải chịu thuế lợi vốn, với mức thuế được quy định cụ thể.
12Ministry of Strategy and Finance (2009), Korean Taxation 2009, tr.10 [42].
13 Một số lần sửa cụ thể như: ngày 22/12/1994, ngày 29/12/1995, ngày 14/8/1996, ngày 30/12/1996, ngày 13/12/1997, ngày 10/4/1998, ngày 16/9/1998, ngày 28/12/1998, ngày 28/12/1999, ngày 23/10/2000, ngày
Bảng 1.2 Khung thuế lợi vốn của Hàn Quốc
Cơ sở thuế (KRW) Thuế suất Đến 12 triệu 9%
12 triệu – 46 triệu 18% cho phần thu nhập trên 12 triệu KRW
46 triệu – 88 triệu 27% cho phần thu nhập trên 46 triệu KRW Trên 88 triệu 36% cho phần thu nhập trên 88 triệu KRW
Nguồn: Ministry of Strategy and Finance (2009), Korean Taxation 2009 [42]
Theo quy định của luật Hàn Quốc, thuế suất cho bất động sản giữ từ 1 năm đến dưới 2 năm là 40%, trong khi đó, nếu thời gian giữ dưới 1 năm, thuế suất sẽ tăng lên 50% Đặc biệt, một số trường hợp có thể áp dụng mức thuế suất cao hơn, lên đến 60% hoặc 70%, như khi người bán sở hữu nhiều bất động sản ở vị trí đặc biệt, bất động sản không dùng để ở hoặc kinh doanh, hoặc bất động sản chưa đăng ký.
Thu nhập chịu thuế được xác định từ tổng thu nhập trừ đi các khoản sau:
- Chi phí cần thiết (giá mua, chi phí cải thiện, chi phí chuyển nhượng và một số chi phí khác)
- Khoản giảm trừ đặc biệt phụ thuộc vào thời gian giữ tài sản theo bảng sau:
Bảng 1.3 Tỷ lệ giảm trừ đặc biệt Thời gian giữ tài sản Tỷ lệ giảm trừ
Trên 10 năm 30% (45% nếu giữ trên 15 năm và là nhà ở duy nhất của hộ gia đình)
Nguồn: Ministry of Strategy and Finance (2009), Korean Taxation 2009 [42]
- Khoản giảm trừ theo từng năm đối với lợi vốn là 2.500.000 KRW.
31/12/2001, ngày 18/12/2002, ngày 30/7/2003, ngày 30/12/2003, ngày 30/12/2006, ngày 21/3/2008, ngày26/12/2008.
1.2.3.Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Nga.
Mặc dù thuộc châu Âu, Nga có nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch tập trung tương tự như Việt Nam Khác với Hàn Quốc, Nga không áp dụng khung thuế bậc thang, mà sử dụng mức thuế suất thống nhất giống như Trung Quốc, tuy nhiên có sự phân biệt giữa cá nhân cư trú và cá nhân nước ngoài.
Bộ luật thuế của Nga bao gồm hai phần chính: phần I quy định chung và phần II quy định các loại thuế Trong đó, thuế thu nhập cá nhân được quy định tại chương 23 Phần II đã được ban hành vào ngày 05/08/2000 và đã trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung từ năm 2001 đến nay.
Theo Điều 224 Bộ luật thuế 15, thuế lợi vốn ở Nga áp dụng mức thuế suất 13% cho cá nhân cư trú và 30% cho cá nhân nước ngoài Cá nhân cư trú được định nghĩa là những người đã sống tại Nga từ 183 ngày trở lên trong năm trước Để ổn định thị trường bất động sản và hỗ trợ nhu cầu nhà ở thực sự, Nga áp dụng một số cơ chế như miễn thuế đối với lợi nhuận từ việc bán bất động sản đã sở hữu từ 3 năm trở lên Khoản giảm trừ tối đa khi bán bất động sản là 1 triệu RUR nếu tài sản đó là nơi cư trú của cá nhân, trong khi đối với các tài sản khác, khoản giảm trừ tối đa là 125.000 RUR.
1.2.4.Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Mỹ.
Tại Mỹ, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được coi là lợi vốn và phải chịu thuế thu nhập cá nhân, loại thuế này luôn đóng góp tỷ trọng lớn nhất vào ngân sách Chính phủ từ năm 1944, với mức trung bình khoảng 40% Năm 2009, thu nhập từ thuế này đạt mức cao kỷ lục.
14 http://oldsearch.kremlin.ru/kremlin_en?text=tax+code&isadv=0&type=1&numdoc=&how=rlv&np=&asc=
&viddoc=full, cập nhật ngày 20/6/2010 [43].
15 http://www.russian-tax-code.com/PartII/Section8/Chapter23.html, cập nhật ngày 21/6/2010 [46].
Bảo hiểm xã hội và các khoản hưu trí;
Thuế thu nhập cá nhân; 43,5%
Thuế thu nhập doanh nghiệp;
Hình 1.3 Các khoản thu của Mỹ năm 2009
Nguồn: Economic report of President 2010 (http://www.gpoaccess.gov) [47]
Hệ thống thuế thu nhập cá nhân tại Mỹ rất phức tạp, với nhiều mức thuế khác nhau cho từng đối tượng Đối với lợi vốn dài hạn, tức là tài sản nắm giữ trên 12 tháng, mức thuế thông thường là 15%, trong khi người có thu nhập thấp có thể được áp dụng mức thuế 0% nếu đáp ứng đủ điều kiện Ngược lại, lợi vốn ngắn hạn sẽ được cộng vào tổng thu nhập để tính thuế theo khung thuế thông thường hàng năm.
CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN T Ừ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
S Ự CẦN THIẾT THAY THẾ THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤ T 1 8 2.2 CÁC QUY ĐỊ NH PHÁP LU Ậ T V Ề THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
Trước ngày 01/01/2009, cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản có liên quan đến quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Đây là loại thuế trực thu nhằm điều tiết thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng.
Cơ sở pháp lý về loại thuế này là Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm
Năm 1994, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 được ban hành cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Từ ngày 01/01/2004, thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền cho thuê đất của doanh nghiệp sẽ được tính vào thu nhập chịu thuế theo Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2003 Trong khi đó, cá nhân và hộ gia đình khi chuyển quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục áp dụng Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Căn cứ tính thuế bất động sản bao gồm diện tích, giá đất và thuế suất, trong đó giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Thuế suất hiện tại là 2% đối với đất sản xuất nông nghiệp và 4% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác Mặc dù nhiều chuyên gia cho rằng mức thuế suất này vẫn còn cao, nhưng do giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định thường thấp hơn giá giao dịch thực tế, nên không gây cản trở cho các giao dịch bất động sản Điều này dẫn đến mức động viên thuế thấp hơn so với lợi nhuận thực tế của người chuyển quyền sử dụng đất.
Từ năm 1994 đến nay, thuế chuyển quyền sử dụng đất đã bộc lộ nhiều hạn chế và không còn phù hợp với điều kiện hiện tại do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Mục tiêu xây dựng Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất là điều tiết một phần thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc áp dụng thuế trên toàn bộ giá trị đất chuyển nhượng mà không xem xét đến thu nhập phát sinh đã dẫn đến sự bất công và chưa đạt được mục tiêu điều tiết Thực chất, thuế này nên được coi là thuế thu nhập từ việc chuyển dịch tài sản, tương tự như quy định tại nhiều quốc gia khác Do đó, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân thay cho thuế chuyển quyền là phù hợp với xu hướng chung của thế giới.
Đối tượng đánh thuế trùng lắp với lệ phí trước bạ, với mức điều tiết 4% trên giá trị đất ở không thấp Thuế được áp dụng trên toàn bộ giá trị đất, tạo cảm giác như thuế đánh vào hành vi chuyển nhượng hơn là thu nhập Cách đánh thuế này không khuyến khích giao dịch bất động sản hợp pháp.
Giá tính thuế do Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến việc Nhà nước thất thu từ nguồn thuế chuyển nhượng Hơn nữa, mức thuế suất không hợp lý cũng không khuyến khích người dân tuân thủ pháp luật trong việc chuyển quyền sử dụng đất.
Thuế chuyển quyền chỉ áp dụng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không bao gồm các giao dịch bất động sản khác như nhà ở hay công trình xây dựng Điều này dẫn đến việc giảm nguồn thu ngân sách và tạo ra những lỗ hổng trong hệ thống pháp luật quản lý các giao dịch chuyển nhượng, góp phần làm cho thị trường bất động sản không phát triển bền vững.
Vào thứ năm, sắc thuế hiện tại không đạt hiệu quả như mong đợi do Nhà nước không kiểm soát được toàn bộ giao dịch bất động sản Chế tài còn yếu, dẫn đến nhiều giao dịch ngầm và phi chính thức, gây khó khăn trong việc thu thuế chuyển quyền Các doanh nghiệp bất động sản thường trốn thuế bằng cách thực hiện chuyển nhượng qua giấy tay giữa nhiều chủ sở hữu, cho đến khi đến tay người cuối cùng.
Pháp luật thuế bất động sản của Hoa Kỳ quy định rõ ràng về thu nhập từ bất động sản, đồng thời Hiệp định thuế giữa Việt Nam và Singapore năm 1994 cũng đề cập đến lợi tức từ chuyển nhượng tài sản Để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận hợp pháp, người dân cần liên hệ với người sử dụng đất đầu tiên.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên lạc hậu và không còn phù hợp với thực tiễn hiện nay Để điều chỉnh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các bất động sản khác, cần áp dụng một sắc thuế mới Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 đã đáp ứng yêu cầu này bằng cách quy định nghĩa vụ thuế cho cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản, đồng thời bãi bỏ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất theo điểm b khoản 2 điều 34 của Luật này.
2.2 CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN.
2.2.1.Hệ thống các văn bản liên quan.
Cơ sở pháp lý cho thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được quy định trong Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan.
- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007;
- Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ;
- Thông tư 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 84/2008/TT-BTC;
Thông tư 161/2009/TT-BTC, ban hành ngày 12/8/2009 bởi Bộ Tài chính, cung cấp hướng dẫn chi tiết về thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản Thông tư này quy định các trường hợp cụ thể và cách tính thuế đối với những giao dịch bất động sản, nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thuế của cá nhân theo quy định pháp luật.
- Thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư 84/2008/TT-BTC;
Bên cạnh các văn bản pháp luật, có nhiều công văn hướng dẫn và giải đáp vướng mắc liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, chẳng hạn như Công văn 16181/BTC-TCT, Công văn 762/BTC-TCT, và Công văn 1845/BTC-TCT của Bộ Tài chính Những công văn này cung cấp hướng dẫn cụ thể về chính sách thuế, đặc biệt là trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản Tổng cục Thuế cũng đã ban hành nhiều công văn như Công văn 3929/TCT-TNCN và Công văn 421/TCT-TNCN để giải quyết các vấn đề liên quan Tổng cộng có khoảng 400 văn bản liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, cho thấy sự phức tạp và khó khăn trong việc thực thi chính sách này, đồng thời phản ánh những hạn chế hiện tại của hệ thống thuế thu nhập cá nhân.
2.2.2.Các quy định cụ thể.
2.2.2.1 Xác định thu nhập chịu thuế
Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là khoản lãi thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản của cá nhân Khoản thu nhập này được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý liên quan đến giao dịch.
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá thực tế theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;
ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.3.1.Tính công bằng của chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Công bằng trong hệ thống thuế không được đảm bảo do quy định cho phép người bán lựa chọn mức thuế suất, tạo ra sự phân biệt giữa cá nhân cư trú và không cư trú Hơn nữa, phương pháp tính thuế hiện tại không xem xét đến thu nhập từ chuyển nhượng, điều này đi ngược lại với bản chất của thuế thu nhập.
Công bằng theo chiều ngang trong thuế thu nhập cá nhân thể hiện rõ khi hai cá nhân cùng bán căn hộ với giá chuyển nhượng 600 triệu đồng Nếu giá gốc được xác định là 500 triệu đồng, số thuế phải nộp lên tới 25 triệu đồng, trong khi nếu không xác định được giá gốc, họ chỉ phải nộp 12 triệu đồng Sự khác biệt trong việc xác định giá gốc dẫn đến hai người có cùng thu nhập phải đóng mức thuế khác nhau.
Công bằng theo chiều dọc trong thuế thu nhập cá nhân đang gặp vấn đề khi mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng dẫn đến việc người có thu nhập cao và người có thu nhập thấp phải đóng cùng một mức thuế Ví dụ, hai cá nhân có giá chuyển nhượng 600 triệu nhưng giá vốn khác nhau sẽ phải đóng thuế 12 triệu, mặc dù thu nhập của họ khác biệt Đặc biệt, cá nhân không cư trú phải nộp thuế bất kể lợi nhuận hay thua lỗ, dẫn đến trường hợp mức thuế của người có lãi và người lỗ có thể bằng nhau Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, ngay cả khi có đầy đủ hóa đơn chứng từ, họ vẫn không được tính thuế theo mức 25% trên thu nhập Trong bối cảnh thị trường bất động sản không ổn định, giá chuyển nhượng có thể thấp hơn giá mua, khiến việc chuyển nhượng không phát sinh thu nhập hoặc thậm chí bị lỗ, nhưng vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Việc quy định một cách tính thuế thống nhất cho cá nhân không cư trú, trong khi cá nhân cư trú lại có hai phương pháp tính thuế khác nhau, dẫn đến vấn đề phân biệt đối xử trong hệ thống thuế.
Một trong những khó khăn trong việc đảm bảo tính công bằng trong hành thu là do hệ thống thông tin đất đai chưa hiện đại và không kết nối toàn quốc, cùng với việc thu nhập của phần lớn dân cư còn thiếu minh bạch Chẳng hạn, một người sở hữu hai thửa đất, trong đó chỉ một thửa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi bán thửa đất này sẽ được miễn thuế Nếu hai thửa đất không nằm trong cùng một tỉnh, việc kiểm soát đất ở duy nhất trở nên khó khăn, dẫn đến sự bất công so với những người có cả hai thửa đất đều có giấy chứng nhận hoặc nằm trong cùng một tỉnh Vấn đề kiểm soát thu nhập vẫn là điểm yếu của thuế thu nhập cá nhân, khi giá trị thực tế có thể khác xa so với giá trị ghi trên hợp đồng, khiến những người tuân thủ pháp luật phải đóng thuế nhiều hơn những người vi phạm.
Tóm lại, các quy định pháp luật và vấn đề hành thu liên quan đến chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản hiện chưa đảm bảo tính công bằng.
2.3.2.Tính hiệu quả của chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Chính sách thuế thấp không đạt hiệu quả mong muốn khi số thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản gần như không tăng so với thuế chuyển quyền sử dụng đất Đồng thời, chi phí hành thu đã gia tăng đáng kể trong thời gian qua.
Số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Thông tư số 84/2008/TT-BTC đề cập đến thuật ngữ “giá thị trường”, nhưng thiếu quy định cụ thể khiến việc xác định giá này gặp khó khăn Một nghiên cứu đã áp dụng hai phương pháp để xác định giá thị trường và đạt được kết quả như bảng dưới đây.
Bảng 2.1 Giá thị trường bình quân 1 m 2 nhà và đất ở tại Việt Nam Đơn vị: triệu đồng
Mức Thấp Trung bính Cao
Tính đến ngày 31/12/2008, tổng số căn hộ đạt 3,1 triệu căn Nếu ước tính có khoảng 5% số căn hộ được chuyển nhượng một lần trong năm, giá bán sẽ được xác định theo đúng giá thị trường.
18 Nguyễn Hồng Thắng (2009), “Sự cần thiết cải cách thuế tài sản tại Việt Nam” [32]
Để xác định giá nhà chính xác, cần tiến hành điều tra thực tế tại các quận như Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, Thủ Đức và quận 12 của thành phố Hồ Chí Minh, sau đó điều chỉnh kết quả này trên phạm vi toàn quốc Giá bán căn hộ dao động từ 12 triệu đồng trở lên.
40 triệu đồng/m 2 chưa kể giá bán đất nền và giá bán nhà có đất.
Phương pháp thứ hai để xác định giá đất là kết hợp số liệu bình quân từ khung giá đất của các địa phương với giá xây dựng Kết quả cho thấy giá đất trung bình đạt 7,64 triệu đồng/m², cộng với giá xây dựng 5,7 triệu đồng/m², tổng giá trị lên tới 13,34 triệu đồng/m².
Theo số liệu của Bộ Tài chính được trích dẫn từ Nguyễn Hồng Thắng (2009), chúng ta có thể ước tính một phần thu nhập từ thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản.
Bảng 2.2 Ước tính mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là nhà có diện tích 70m 2 (thuế suất 2%) Đơn vị: triệu đồng
Mức Thấp Trung bính Cao
Dựa trên các số liệu tính toán, dự kiến số thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ đạt khoảng 2.604 đến 4.340 tỷ đồng, với khả năng tăng cao hơn nhờ vào nguồn cung căn hộ tăng thêm trong thời gian tới và số lần chuyển nhượng có thể nhiều hơn một lần Tuy nhiên, nhìn lại quá khứ, thuế chuyển quyền sử dụng đất vẫn không chiếm tỷ lệ cao trong tổng thu ngân sách, mặc dù số thu tuyệt đối đã tăng từ 500 tỷ đồng năm 2004 lên 2.820 tỷ đồng năm 2008, nhưng tỷ lệ này vẫn chưa đạt 0,7% trong tổng nguồn thu.
Bảng 2.3 Số liệu thực hiện thuế chuyển quyền sử dụng đất Đơn vị: tỷ đồng
Tỷ lệ trong tổng thu ngân sách 0,32% 0,41% 0,41% 0,47% 0,62% 0,06%
Nguồn: website Bộ Tài chính (http://www.mof.gov.vn/) [9]
Theo dự toán ngân sách, năm 2009 sẽ không có số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất do thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực từ 01/01/2009 Tuy nhiên, các hồ sơ hợp lệ đã nộp cho cơ quan Nhà nước vẫn phát sinh số thu mới là 253 tỷ, chiếm 0,06% nguồn thu Dựa vào số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 2008, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản năm 2009 dự kiến phải lớn hơn 3.000 tỷ đồng nhờ mở rộng cơ sở thuế và bổ sung tính thuế đối với giá trị nhà Mặc dù vậy, số thu thuế thu nhập cá nhân năm 2009 không phản ánh được mức tăng ước tính.
Bảng 2.4 Số liệu thực hiện thuế thu nhập cá nhân Đơn vị: tỷ đồng
Tỷ lệ trong tổng thu ngân sách 1,84% 1,85% 1,85% 2,35% 2,21% 3,34%
Nguồn: Tổng cục thống kê (trước năm 2008) [34] và website Bộ Tài chính (năm 2008, 2009) [9]
Bảng 2.4 không thể tách riêng số liệu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng có thể phân tích qua so sánh với thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây Mặc dù lý thuyết cho rằng việc giảm thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ làm tăng thu thuế thu nhập cá nhân, thực tế cho thấy số thu chỉ tăng 31,1% trong năm 2009, thấp hơn so với 34,2% năm 2008 và 43,3% năm 2007 Tổng số tăng thuế thu nhập cá nhân đạt 3.000 tỷ, tương đương với mức tăng bình thường hàng năm, bao gồm cả thuế từ lương và các nguồn thu khác Do đó, có thể khẳng định rằng việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã làm giảm 3.000 tỷ thuế chuyển quyền sử dụng đất, dẫn đến số thu thấp hơn nhiều.
Chi phí hành thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
HẠN CHẾ TRONG CHÍNH SÁCH THUẾ VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
M ỘT SỐ KI ẾN NGHỊ ĐỐI VỚI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.2.1.Sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật và hướng dẫn thi hành về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
3.2.1.1 Xác định các khái niệm
Bất động sản và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là hai khái niệm cơ bản trong chính sách thuế Tuy nhiên, hiện nay vẫn tồn tại sự khác biệt giữa quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân và Bộ luật dân sự liên quan đến những khái niệm này.
Luật cần điều chỉnh các quy định còn thiếu sót và chưa chặt chẽ về thủ tục, đặc biệt là liên quan đến “giá thị trường” và “giá thực tế”, chuyển thành “giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định” Đồng thời, cần khẳng định rằng trong trường hợp cá nhân sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở khác chưa được cấp Giấy chứng nhận, thì không được coi là có một nhà ở hay quyền sử dụng đất ở duy nhất.
3.2.1.2 Sửa đổi thuế suất và cách tính thuế
Sửa đổi cách tính thuế
Theo phân tích trong phần Đánh giá chính sách thuế, cách tính thuế hiện tại không đảm bảo tính công bằng cả theo chiều ngang lẫn chiều dọc.
Cơ sở thuế thu nhập phải dựa trên thu nhập, và thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cũng phải tuân theo nguyên tắc này Việc đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất đã dẫn đến việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, phù hợp với xu hướng cải cách thuế toàn cầu Nhiều quốc gia phân biệt thuế suất giữa cá nhân cư trú và không cư trú, nhưng đều thống nhất trong việc tính thuế dựa trên thu nhập Một mục tiêu quan trọng của thuế thu nhập là điều tiết thu nhập, không phải tận thu thuế Do đó, Nhà nước cần điều chỉnh để cá nhân không cư trú có thể nộp thuế dựa trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nếu đáp ứng các yêu cầu tính thuế.
Việc xác định điều kiện áp dụng và thời gian duy trì cách tính thuế trên giá chuyển nhượng là rất quan trọng Trong giai đoạn chuyển tiếp từ thuế chuyển quyền sử dụng đất sang thuế thu nhập cá nhân, việc áp dụng mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng không chỉ hỗ trợ quá trình tiếp nhận luật thuế mới mà còn cần hướng đến mục tiêu điều tiết thu nhập Thời gian cho phép lựa chọn giữa hai cách tính thuế nên được giới hạn từ 3 đến 5 năm Sau thời hạn này, cách tính thuế chỉ được áp dụng cho các bất động sản chưa thực hiện chuyển nhượng từ ngày 01/01/2009, nhằm xác định giá vốn khi tính thu nhập Quy định này cũng tạo áp lực cho người nộp thuế trong việc lưu trữ hóa đơn và chứng từ cần thiết để khấu trừ thu nhập nếu thực hiện chuyển nhượng sau thời hạn quy định.
Trong bối cảnh hiện nay, việc tăng quyền lựa chọn cho người đóng thuế là rất cần thiết Quy định áp dụng thuế suất 2% khi giá mua vượt quá giá thực tế tại thời điểm mua cần được hủy bỏ, vì không thể xác định chính xác giá thực tế Theo quy luật cung cầu, người mua có thể sẵn sàng trả giá cao khi có nhu cầu cấp thiết, nhưng khi bán lại, họ có thể phải bán với giá thấp hơn giá mua, dẫn đến việc họ thực chất bị lỗ Tuy nhiên, với quy định hiện tại, họ vẫn phải chịu thuế suất 2%, gây bất lợi cho người đóng thuế.
Mức thuế suất 25% hiện tại của Việt Nam là trung bình so với nhiều quốc gia khác, nhưng trong giai đoạn đầu áp dụng, nên xem xét giảm thuế suất xuống còn 15% đến 20% Cần thiết phải tính đến thời gian sở hữu bất động sản, với quy định quốc tế thường áp dụng mốc 1 năm; người sở hữu bất động sản từ một năm trở lên sẽ được áp dụng mức thuế suất thấp hơn hoặc được giảm trừ phí bảo dưỡng theo thời gian sở hữu Để nâng cao tính công bằng của chính sách thuế, cần xây dựng khung thuế suất bậc thang hoặc khung thuế suất với nhiều mức khác nhau nhằm điều tiết các nguồn thu.
Trên thị trường bất động sản, khái niệm "siêu lợi nhuận" đang thu hút sự chú ý Nhiều quốc gia, như Mỹ và Hàn Quốc, áp dụng khung thuế suất đa dạng với các mức thuế khác nhau tùy thuộc vào mức thu nhập.
3.2.1.3 Xác định nhà ở, đất ở duy nhất
Theo Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm cung cấp số liệu địa chính để tính thuế cho cá nhân Việt Nam, trong khi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh đảm nhiệm việc cung cấp số liệu địa chính cho cá nhân nước ngoài.
Hiện nay, việc xác định nhà ở và đất ở duy nhất gặp khó khăn do thiếu cơ chế kiểm soát số lượng bất động sản mà cá nhân sở hữu Để đảm bảo tính thống nhất, quy định pháp luật yêu cầu xác nhận từ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cam kết của cá nhân chuyển nhượng rằng họ không sở hữu nhà, đất ở tỉnh khác.
Khi phát hiện hành vi trốn thuế hoặc gian lận thuế, cơ quan thuế sẽ áp dụng hình phạt hành chính theo Điều 108 Luật Quản lý thuế, yêu cầu người vi phạm nộp đủ số tiền đã trốn và chịu phạt theo tỷ lệ trên số tiền vi phạm, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự Hơn nữa, việc yêu cầu người dân tự chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở duy nhất do cơ chế quản lý yếu kém là không hợp lý, không hiệu quả và trái với mục tiêu cải cách hành chính, dễ dẫn đến tiêu cực trong quá trình thực hiện.
3.2.1.4 Tăng cường khả năng thu tại nguồn
Để ngăn chặn tình trạng trốn thuế, cần nâng cao khả năng thu thuế tại nguồn, đặc biệt là đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nơi người mua là nguồn thu chính Việt Nam có thể áp dụng mô hình tương tự như Mỹ, trong đó người mua sẽ giữ lại một tỷ lệ phần trăm (khoảng 10%) trên giá hợp đồng để nộp thuế trước.
Khi giao dịch bất động sản diễn ra, người mua sẽ thanh toán 90% giá trị hợp đồng cho người bán và nộp 10% cho Ngân sách Nhà nước Biên lai nộp tạm ứng thuế là cơ sở để người mua nhận Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất Để nhận số tiền còn lại, người bán cần thực hiện nhanh chóng các thủ tục nộp thuế Phương pháp này giúp đảm bảo khả năng thu thuế của Nhà nước mà không ảnh hưởng đến người mua, tuy nhiên, nó có thể gây khó khăn cho người bán, đặc biệt là trong trường hợp họ không nhận đủ tiền thanh toán hoặc phải hoàn thuế khi bán lỗ Dù vậy, những tác động tiêu cực này có thể giảm dần nếu phương pháp này được thực hiện trong thời gian dài.
Khi bán bất động sản, người bán thường xem xét số tiền thực tế họ có thể nhận ngay lập tức và thời gian nhận số tiền còn lại.
3.2.2.Sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật và hướng dẫn thi hành có liên quan.
Để phát triển thị trường bất động sản, việc thiết lập hành lang pháp lý là rất quan trọng, bắt đầu bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Cần tổ chức hệ thống đăng ký giấy chứng nhận một cách hiệu quả, công khai và minh bạch, đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản Từ năm 1988 đến nay, Việt Nam đã triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các quy định của Luật Đất đai, với khoảng 25 triệu giấy chứng nhận được cấp đến cuối năm 2007, trong đó đất nông nghiệp đạt 82,7%, đất lâm nghiệp 65,2%, đất ở đô thị và nông thôn đều đạt 65,2% và 80,2%.
