Tính cấp thiết của đề tài
Lao động và đất đai là hai yếu tố thiết yếu tạo nên của cải vật chất, trong đó đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá mà còn là môi trường sống của xã hội Qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã nỗ lực khai thác và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai Để bảo vệ và sử dụng đất hiệu quả, cần thiết lập quy chế quản lý chặt chẽ, đồng thời xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý, góp phần vào công cuộc xây dựng xã hội chủ nghĩa và đảm bảo công bằng xã hội, phục vụ cho sự nghiệp bảo vệ Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ nghĩa.
Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý nhà nước về đất đai, giúp đưa hoạt động này vào khuôn khổ pháp luật Nếu quy chế không hợp lý, có thể dẫn đến những tác động tiêu cực đến đời sống kinh tế - xã hội, gây ra sự bất bình đẳng trong xã hội, như việc giá đất chênh lệch lớn giữa các khu vực hoặc tình trạng đất đai màu mỡ bị bỏ hoang do các dự án chưa triển khai.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mà nhà nước giao hoặc cho thuê đất thông qua phương thức đấu giá công khai, đảm bảo công bằng cho tất cả tổ chức và cá nhân, với điều kiện có phương án sử dụng đất hiệu quả và phù hợp với quy hoạch Điều này không chỉ giúp các bên tham gia có cơ hội sử dụng đất ở vị trí thuận lợi mà còn mang lại nguồn thu cao hơn cho nhà nước từ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất Hiện nay, Hà Nội đã hoàn tất quy chế thí điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực xây dựng nhà ở xã Tuy Nỗ (Đông Anh), thể hiện tầm quan trọng của đất đai trong phát triển kinh tế và xã hội của Thủ đô.
Nội lại là nơi đất Thánh, tác giả đã chọn đề tài "Xây dựng quy chế, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội" cho luận văn tốt nghiệp khóa học quản lý hành chính công Đây là một đề tài tâm huyết, gắn bó với tác giả qua quá trình công tác hàng ngày, nhằm góp phần đưa lý luận quản lý hành chính công vào thực tiễn quản lý nhà nước, đặc biệt trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội.
Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Xây dựng quy chế và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất là một vấn đề lý luận mới mẻ, đã được một số học giả và nhà nghiên cứu đề cập đến Họ đã phân tích lý luận và thực tiễn trong quản lý nhà nước về đất đai, cũng như quản lý thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất thông qua các công trình nghiên cứu.
- “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt nam”, Tác giả Trần Quang Huy và Phạm Xuân Hoàng, sách tham khảo, Nxb Tư Pháp,
- “Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt nam đến năm 2020”, Bộ Xây dựng, Nxb Xây dựng, Hà Nội, 2004;
Bài viết "Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường đất đai" của tác giả Hoàng Cường, được thực hiện trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu cấp Bộ thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội, năm 2004, trình bày các giải pháp quan trọng để cải thiện hiệu quả quản lý Nhà nước trong lĩnh vực thị trường đất đai Những giải pháp này nhằm tăng cường tính minh bạch, hiệu quả và công bằng trong việc sử dụng và quản lý đất đai, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội bền vững.
- " Một số vấn đề quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay" của Nguyễn Đình Bồng, đăng trên tạp chí Quản lý nhà nước số 6/1995;
- " Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam" của Phạm Hữu Nghị, đăng trên tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 8/2002;
Để đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai GS.TSKH Đặng Hùng Võ đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cải cách pháp luật trong lĩnh vực này, nhằm tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc cho sự phát triển kinh tế bền vững Việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đai sẽ góp phần thúc đẩy tiến trình phát triển và hội nhập quốc tế.
- "Cải cách hành chính trong lĩnh vực địa chính ở Hà Nội" của tác giảPhạm Ngân đăng Tạp chí Quản lý nhà nước 6/1995;
- “Quản lý thị trường bất động sản Việt Nam", Tác giả Bùi văn Bắc, Luận văn thạc sỹ Quản lý hành chính công, Học viện Hành chính, 2011;
- Chính phủ, Nghị định số 68/2001/NĐ -CP ngày 1/1/2001 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai;
- Chính phủ, Báo cáo số 1090/KTN ngày 10/3/1997, Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010
- Luật đất đai 2003, Các báo cáo của các Sở: Tài nguyên Môi trường, Địa chính, Xây dựng, hàng năm của Thành phố Hà Nội.
Các công trình đã phân tích và làm rõ các khía cạnh thể chế, chính sách và quy hoạch đất đai Tác giả đã kế thừa và hệ thống hóa những nội dung này thành lý luận, đồng thời tổng kết thực trạng quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Hà Nội.
Mặc dù có nhiều bài viết và nghiên cứu về đất đai và bất động sản được công bố trên các tạp chí chuyên ngành, nhưng những nghiên cứu này chủ yếu chỉ đề cập đến các khía cạnh khác nhau của bất động sản và quản lý bất động sản Tuy nhiên, vẫn chưa có luận văn hay luận án nào nghiên cứu một cách đầy đủ về quản lý hành chính công, quản lý nhà nước liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như quy chế và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Luận văn áp dụng phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lê nin và tư tưởng Hồ Chí Minh, sử dụng quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để phân tích và đánh giá các quan điểm, đường lối cũng như nội dung quản lý nhà nước về đất đai Mục tiêu là xây dựng quy chế và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất một cách hiệu quả.
Luận văn áp dụng phương pháp phi thực nghiệm, chủ yếu thông qua nghiên cứu tổng hợp và phân tích, kết hợp với phương pháp so sánh, quan sát, kế thừa và nghiên cứu tài liệu lưu trữ để thu thập và xử lý thông tin.
Những đóng góp mới về khoa học của luận văn
Kết quả nghiên cứu từ luận văn này có thể trở thành tài liệu tham khảo quý giá cho các nhà quản lý và nhà hoạch định chính sách trong việc nâng cao chất lượng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Ngoài ra, nội dung của luận văn cũng hữu ích cho công tác nghiên cứu, giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo.
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, kết luận, kiến nghị, nội dung của luận văn được kết cấu thành 3 chương sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về xây dựng quy chế, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về xây dựng quy chế, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Chương 3: Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện về xây dựng quy chế, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XÂY DỰNG QUY CHẾ,
Khái quát về quy chế, quy trình đấu giá quyền dụng đất
Quan niệm về quy chế đấu giá
Quy chế đấu giá hàng hóa thông thường quy định cách thức xác định giá cao nhất cho một mặt hàng được nhiều người quan tâm Người thắng cuộc trong cuộc đấu giá sẽ nhận được quyền sở hữu và sử dụng hàng hóa đó sau khi đưa ra giá thầu.
Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam là một quy định đặc biệt, do đất đai được coi là hàng hóa đặc thù Việc đấu giá nhằm mục đích giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê, tập trung vào quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất Các cá nhân hoặc tổ chức thắng cuộc đấu giá sẽ nhận được quyền giao đất hoặc thuê đất trong thời gian quy định.
Đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) là quá trình nhà nước giao hoặc cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá công khai, đảm bảo công bằng cho tất cả tổ chức, cá nhân Điều kiện cần thiết là các bên tham gia phải có phương án hiệu quả và phù hợp với quy hoạch Qua đó, các tổ chức và cá nhân có cơ hội sử dụng đất ở những vị trí thuận lợi, trong khi nhà nước thu được khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cao hơn so với mức giá quy định.
Chúng tôi sẽ nghiên cứu các yếu tố cấu thành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), bao gồm quy trình, thủ tục tổ chức đấu giá và trách nhiệm quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên môn.
Quy trình là sự tổ chức thực hiện một cách có trình tự và theo quy định Quy trình đấu giá hàng hóa thông thường bao gồm các bước tuần tự để thực hiện đấu giá, với những bước phổ biến được áp dụng trên toàn thế giới.
Bước đầu tiên trong quy trình đấu giá hàng hóa là cung cấp thông tin chi tiết về sản phẩm qua các kênh truyền thông đại chúng như báo chí, đài phát thanh, báo điện tử, hoặc thông qua việc dán thông báo và phát tờ rơi Thông tin cần thiết bao gồm loại hàng hóa, chủng loại, số lượng, hãng sản xuất, tên người sở hữu và mục đích của việc đấu giá.
Bước 2: Chọn thời gian và địa điểm đấu giá
Bước 3: Chọn Tổ chức hoặc cá nhân điều khiển buổi đấu giá
Bước 4: tiến hành đấu giá theo phiên, có thể nhiều phiên
Bước 5: Chọn được người trúng trong phiên đấu giá
Bước 6: Công bố kết quả của phiên đấu giá cuối cùng, và công bố người thắng trong phiên đấu giá
Bước 7 trong quy trình đấu giá là chuyển giao quyền sở hữu hàng hóa cho người thắng cuộc, có thể thực hiện trực tiếp hoặc thông qua các thủ tục chuyển nhượng, tùy thuộc vào tính chất hàng hóa Đối với các tài sản có tính chất sở hữu phức tạp như nhà cửa, đất đai, bất động sản, và các lô hàng lớn, quy trình đấu giá thường bao gồm thêm các bước như phát hồ sơ cho các tổ chức muốn tham gia, xét duyệt hồ sơ dự đấu giá, và chỉ những hồ sơ đủ điều kiện mới được chọn Hình thức đấu giá có thể khác nhau, bao gồm đấu giá bằng lời, bỏ phiếu kín, hoặc thực hiện qua nhiều vòng.
Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam tương tự như quy trình đấu giá hàng hóa thông thường, nhưng mục đích của nó khác biệt Người thắng cuộc sẽ nhận đất để sử dụng theo đúng mục đích và thời hạn, không có quyền sở hữu như đối với hàng hóa thông thường Đất đai được xem là tài sản đặc biệt, do đó việc xây dựng quy chế và quy trình đấu giá cho loại tài sản này cần dựa trên quy chế đấu giá tài sản nói chung, từ đó phát triển quy chế riêng biệt cho đấu giá QSDĐ.
Khi xem Quyền sử dụng đất như một tài sản, Quy chế và Quy trình bán đấu giá tài sản tại Việt Nam cần tuân thủ các quy định chung của thế giới, bao gồm những nội dung chính sau đây.
Lựa chọn tổ chức bán đấu giá tài sản : Người có tài sản bán đấu giá có quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp
Xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá
1 Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được xác định trước khi ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản hoặc trước khi chuyển giao tài sản để bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2 Việc xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được thực hiện như sau: a) Đối với tài sản bán đấu giá để thi hành án, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; b) Đối với tài sản bán đấu giá là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; trong trường hợp không xác định được giá tài sản theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính thì thành lập hội đồng để xác định giá tài sản; c) Đối với tài sản là tang chứng, vật chứng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định bán đấu giá, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về hình sự, tố tụng hình sự và pháp luật khác có liên quan; d) Đối với tài sản bán đấu giá là tài sản nhà nước, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; đ) Đối với tài sản là quyền sử dụng đất được bán đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuế đất, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai; e) Đối với tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá, thì giá khởi điểm do tổ chức, cá nhân tự xác định hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác xác định.
Giám định tài sản bán đấu giá
1 Tài sản bán đấu giá được giám định khi có yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật.
2 Trong trường hợp giám định theo yêu cầu thì người yêu cầu giám định phải thanh toán chi phí giám định, nếu các bên không có thỏa thuận khác.
Theo quy định pháp luật, người sở hữu tài sản bán đấu giá có trách nhiệm thanh toán chi phí giám định, trừ khi có quy định khác của pháp luật.
Hợp đồng bán đấu giá tài sản
1 Hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá hoặc người đại diện của người đó. Đối với tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính thì Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện căn cứ quyết định tịch thu và biên bản chuyển giao tài sản để tổ chức bán đấu giá mà không phải ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản.
2 Hợp đồng bán đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản và có các nội dung chính sau đây: a) Họ, tên, địa chỉ của người có tài sản bán đấu giá; tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản; b) Liệt kê, mô tả tài sản bán đấu giá; c) Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá; d) Thời hạn, địa điểm bán đấu giá tài sản; đ) Thời hạn, địa điểm, phương thức giao tài sản để bán đấu giá; e) Thời hạn, địa điểm, phương thức thanh toán tiền bán tài sản trong trường hợp bán đấu giá thành; g) Phí, chi phí bán đấu giá tài sản trong trường hợp bán đấu giá thành và chi phí bán đấu giá tài sản trong trường hợp bán đấu giá không thành; h) Quyền, nghĩa vụ của các bên; i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; k) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận.
Ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản
1 Trong trường hợp bán đấu giá một số loại tài sản dưới đây thì các bên ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản được xác định như sau: a) Tài sản để thi hành án thì hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa chấp hành viên có thẩm quyền xử lý tài sản đó với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. b) Tài sản nhà nước thì hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định bán tài sản nhà nước theo quy định của pháp luật với tổ chức bán đấu giá tài sản; c) Tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất thì hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa các chủ sở hữu chung hoặc người đại diện của họ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; d) Tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa chủ sở hữu phần tài sản bán đấu giá hoặc người đại diện của người đó với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; đ) Tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh thì hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa người có quyền xử lý tài sản đó theo thỏa thuận trong hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh hoặc theo quy định của pháp luật với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; e) Tài sản là tang chứng, vật chứng trong quá trình tố tụng thì hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa thủ trưởng cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; g) Tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức thì hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa cá nhân, tổ chức có tài sản hoặc người được cá nhân, tổ chức có tài sản ủy quyền với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
Các nhân tố để xây dựng quy chế, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
Ai được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) và điều kiện để đăng ký tham gia đấu giá là những vấn đề quan trọng cần nắm rõ Để được tham gia, cá nhân hoặc tổ chức phải đáp ứng các tiêu chí nhất định Khi trúng đấu giá, người thắng sẽ nhận được thông báo kết quả và các bước tiếp theo để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các đối tượng đủ điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Những đối tượng này phải có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
* Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:
1 Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.
2 Có vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính a) Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. b) Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp đấu giá đất đã được chia lô để xây dựng nhà ở cho hộ gia đình và cá nhân, các hộ gia đình và cá nhân tham gia đấu giá không cần phải đáp ứng điều kiện nào khác.
3 Một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai (2) doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá
Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân cần đáp ứng đủ điều kiện để đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) Việc hoàn tất thủ tục đăng ký phải được thực hiện trong thời gian quy định do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức Nhà nước có chức năng đấu giá thông báo.
Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp luôn cả các khoản tiền sau đây:
Người tham gia đấu giá cần nộp tiền đặt cọc, được xác định bởi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho từng cuộc đấu giá, với mức tối đa không vượt quá 5% giá khởi điểm của thửa đất Nếu trúng đấu giá, số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.
Người được lấy lại khoản tiền đặt cọc trong các trường hợp sau:
- Người không trúng đấu giá, được trả lại ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc.
- Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng rút lại đăng ký trong thời hạn hoàn tất thủ tục đăng ký tham gia đấu giá
- Người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất.
Các trường hợp không được lấy lại khoản tiền đặt cọc và phải nộp toàn bộ vào ngân sách nhà nước là các trường hợp sau:
- Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng không tham gia đấu giá.
- Người tham gia đấu giá từ vòng thứ hai trở đi nhưng trả giá vòng sau thấp hơn giá cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp.
- Người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả.
- Người vi phạm quy chế đấu giá của cuộc đấu giá đó.
Khi tham gia đấu giá, người tham gia cần nộp phí đấu giá, khoản phí này được sử dụng để tổ chức và thực hiện quá trình đấu giá Lưu ý rằng phí đấu giá không được hoàn trả cho tổ chức hoặc cá nhân đã đăng ký Mức phí cụ thể sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, phù hợp với thực tế địa phương và theo quy định của pháp luật hiện hành về phí, lệ phí.
* Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá
Căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả đấu giá từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận việc nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện có trách nhiệm bàn giao đất thực địa, lập hồ sơ đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá Quy trình này phải tuân thủ biên bản đấu giá và quyết định giao đất, cho thuê đất, đồng thời thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác theo quy định của pháp luật.
Quyết định giao đất, cho thuê đất và các văn bản đấu giá cùng những giấy tờ liên quan là cơ sở pháp lý quan trọng để người nhận đất thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất.
* Người trúng đấu giá QSDĐ có quyền lợi và trách nhiệm
Nhà nước sẽ giao đất hoặc cho thuê đất dựa trên kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, điều này được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá phải thực hiện đúng các cam kết đã đưa ra và tuân thủ kết quả phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Điều này khác biệt so với việc trúng đấu giá các hàng hóa và tài sản thông thường, vì người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ nhận được sự giao đất hoặc cho thuê đất từ cơ quan nhà nước, thay vì quyền sở hữu như đối với các loại hàng hóa khác.
Thứ hai, cần xác định các loại đất và trường hợp cụ thể mà nhà nước sẽ giao đất hoặc cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời xác định các điều kiện liên quan đến các thửa đất sẽ được tổ chức đấu giá.
Sự cần thiết xây dựng quy chế, quy trình đấu giá quyền dụng đất 30 1.4 Cơ quan phê duyệt quy chế, quy trình đấu giá quyền dụng đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, có trách nhiệm quyết định mục đích sử dụng thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhà nước quy định hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng, cũng như các quyết định liên quan đến giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng Ngoài ra, Nhà nước thực hiện định giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và quản lý thống nhất lĩnh vực này Chính phủ có trách nhiệm quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đồng thời đảm bảo quản lý nhà nước về đất đai trên toàn quốc.
Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương Đất đai là tài sản đặc biệt, không thể sản xuất ra như các hàng hóa thông thường, và quyền sở hữu tách rời quyền sử dụng Khi đấu giá, thực chất là đấu giá quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, và quyền quản lý cũng như sử dụng thuộc về nhà nước, do đó, cần tổ chức quản lý hiệu quả để tránh lãng phí Chính quyền trung ương và địa phương cần xây dựng quy chế và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để bảo vệ tài sản của toàn dân.
Quyền sử dụng đất do Nhà nước giao có thu tiền hoặc cho thuê và được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền được xem là tài sản Khi thực hiện đấu giá tài sản này, Nhà nước ban hành Quy chế đấu giá tài sản cùng với Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010, quy định nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá, vai trò của đấu giá viên, tổ chức bán đấu giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động này, nhằm đưa hoạt động bán đấu giá vào khuôn khổ pháp luật.
1.4 Cơ quan phê duyệt quy chế, quy trình đấu giá quyền dụng đất
Sở Tài nguyên và Môi trường đã phê duyệt quy chế đấu giá cho các trường hợp do Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất, Trung tâm phát triển quỹ đất và các đơn vị khác được Ủy ban nhân dân thành phố giao nhiệm vụ tổ chức Đối với các trường hợp cần thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp Thành phố, Ủy ban nhân dân cấp huyện cũng sẽ phê duyệt quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho các khu đất được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá.
Nội dung xây dựng quy chế, quy trình đấu giá quyền dụng đất
Quy chế đấu giá phải có các nội dung cơ bản như sau:
- Phạm vi điều chỉnh, tức là những đối tượng nào thì được áp dụng quy chế này.
Khu đất được đưa ra để đấu giá có diện tích xác định rõ ràng, bao gồm cả diện tích nộp tiền Các chỉ tiêu quy hoạch áp dụng cho khu đất này được quy định cụ thể, với các tiêu chí và tỷ lệ tương ứng để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong việc phát triển.
- Hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất, sử dụng đất vào mục tiêu gì, thời hạn bao lâu.
- Đơn vị tổ chức đấu giá, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tham gia thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đối tượng tham gia đấu giá, đối tượng nào được phép tham gia đấu giá.
- Quyền và trách nhiệm của đơn vị tổ chức đấu giá.
- Quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá
- Nội quy phiên đấu giá.
- Giá khởi điểm và bước giá phù hợp với thực tế.
- Thông báo mời tham gia đấu giá, nội dung của thông báo, thời gian thông báo được quy định trước khi tổ chức đấu giá.
- Các quy định về phí hồ sơ và phí đấu giá.
- Nội dung hồ sơ tham gia đấu giá.
- Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ tham dự đấu giá.
- Thời gian, địa điểm kiểm tra thực địa khu đất đấu giá.
- Thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá.
- Cách thức bỏ giá và cách xác định người trúng đấu giá.
- Quyền và trách nhiệm của người trúng đấu giá.
- Nộp tiền khi trúng đấu giá.
Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất gồm các nội dung chính như sau:
Các chủ dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần chủ động triển khai lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chuẩn bị hồ sơ sử dụng đất, thực hiện giải phóng mặt bằng và tiến hành các thủ tục đấu giá theo đúng quy trình.
Chủ dự án liên hệ với Sở Quy hoạch kiến trúc để được:
Giới thiệu địa điểm triển khai Dự án đấu giá quyền sử dụng đất, Sở
Quy hoạch kiến trúc là đầu mối giải quyết (12 ngày).
Xác định chỉ giới đường đỏ, Sở Quy hoạch Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc
Viện Quy hoạch xây dựng thực hiện (10 ngày).
Chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập Quy hoạch tổng mặt băng, trình Sở Quy hoạch Kiến trúc duyệt (10 ngày).
1 Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới Dự án được
Sở Quy hoạch Kiến trúc đã phê duyệt hồ sơ xin giao đất tạm của dự án trong vòng 2 ngày Sở Địa chính Nhà đất sẽ là cơ quan đầu mối giải quyết vấn đề này trong thời gian 10 ngày.
2 Trình UBND quận, huyện thành lập Hội đồng giải phống mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (theo Quyết định số 72/2/2002/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành phố), Sở Tài chính
Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày).
3 Liên hệ với Sở Tài chính Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của Ngân sách (thực hiện thiết kế quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật).Sở Tài chính Vật giá lầ đầu mối, phối hợp với Sở Kế hoạch và đầu tư giải quyết (15 ngày).
1 Chủ dự án lập Dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (thời gian 30 ngày) Báo cáo Sở Kế hoạch và đầu tư trình UBND Thành phố duyệt Dự án
Trong 15 ngày Chủ dự án lập và trình thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật Sở Giao thông công chính giái quyết (15 ngày).
Sau khi quy hoạch và dự án được phê duyệt, trong vòng 5 ngày, chủ dự án sẽ xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá, sau đó trình Sở Tài chính.
Vật giá là đầu mối giải quyết (10 ngày).
2 Trong 5 ngày, Chủ dự án lập hồ sơ để được giao đất chính thức, Xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đấy cho dự án để tổ chức thực hiện Sở Địa chính Nhà đất là đầu mối giải quyết (15 ngày).
1 Chủ dự án tổ chức triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ được duyệt trong Dự án.
2 Tổ chức đấu giá theo quy định UBND quận, huyện có trách nhiệm thực hiện (15 ngày).
3 UBND các quận, huyện tổ chức quản lý và sử dụng nguồn kinh phí thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định
Một số kinh nghiệm về quy chế, quy trình đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
1.6.1 Kinh nghiệm xây dựng quy chế, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất rút ra từ thực tiễn đấu giá đất thí điểm ở Huyện Đông Anh
Tất cả tổ chức và cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đều có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Quỹ đất đấu giá bao gồm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp và các loại đất khác được thu hồi theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đất đưa ra đấu giá phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, và đối với đất sử dụng làm nhà ở, cần phải được giải phóng mặt bằng cùng với hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh Các cuộc đấu giá được tổ chức mời thầu rộng rãi và tự do, với yêu cầu niêm yết công khai UBND thành phố là cơ quan phê duyệt giá sàn cho các cuộc đấu giá này.
Sau khi tổ chức thành công cuộc đấu giá quyền sử dụng đất 1,2ha tại huyện Đông Anh, UBND TP Hà Nội đã công bố rằng mọi tổ chức và cá nhân đều có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Trong khi đó, tại TP.HCM, quy trình giao đất vẫn diễn ra theo cách doanh nghiệp lập dự án, xin giao đất và đóng tiền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hạn chế, trong đó có việc các doanh nghiệp không đủ năng lực vẫn tham gia Thành công từ dự án đấu giá ở Hà Nội có thể thúc đẩy việc áp dụng hình thức đấu giá này trở nên phổ biến hơn trong tương lai.
Theo quyết định của UBND thành phố Hà Nội, quỹ đất đấu giá bao gồm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp và các loại đất khác được thu hồi theo quy định của cơ quan nhà nước Đất đưa ra đấu giá phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt Đối với đất sử dụng làm nhà ở, cần hoàn tất giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật trước khi đấu giá để tránh tiêu cực Ông Trịnh Kiên Đĩnh, trưởng phòng kế hoạch Sở Địa chính Hà Nội, cho biết các cuộc đấu giá sẽ được tổ chức mời thầu rộng rãi và công khai Tổ chức đấu giá phải niêm yết công khai tại trụ sở và thông báo mời thầu trên các phương tiện thông tin đại chúng 20 ngày trước khi phát hành hồ sơ thầu.
UBND thành phố có trách nhiệm phê duyệt giá sàn cho các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, dựa trên giá tối thiểu theo quy định của Nhà nước và tình hình thực tế sử dụng đất trong khu vực.
Người trúng đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trong vòng 20 ngày, nếu không sẽ bị coi là bỏ kết quả và không được hoàn lại tiền bảo lãnh Đối với đất được bàn giao, nếu tổ chức không xây dựng trong 6 tháng hoặc cá nhân không xây dựng trong 12 tháng, đất sẽ bị thu hồi để đấu giá lại hoặc giao cho đối tượng khác.
Đầu cơ bất động sản mang theo rủi ro cao, theo một quan chức từ UBND thành phố Hà Nội Ông nhấn mạnh rằng quy chế đấu giá đất giúp tăng cường lượng đất giao dịch trên thị trường, từ đó góp phần làm giảm tình trạng sốt đất.
Quy chế đấu giá đất được nhiều nhà kinh doanh bất động sản đánh giá cao vì nó tạo ra một môi trường bình đẳng và lành mạnh, giúp điều chỉnh mối quan hệ cung cầu vốn đang diễn ra bất thường trong những năm gần đây do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Một số người lo ngại rằng đấu giá đất có thể dẫn đến tình trạng giá ảo, như trường hợp sau cuộc đấu giá đầu tiên tại Hà Nội khi giá đất tại Đông Anh tăng 30% do các nhà đầu tư bất động sản lấy kết quả đấu giá làm giá chuẩn Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng kết quả đấu giá, ngoại trừ những trường hợp đặc biệt, phản ánh chính xác giá thực tế của thị trường, vì không ai muốn chi tiền mua đất với giá cao hơn giá trị thực Nếu người tham gia có ý định đầu cơ, họ sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn, bởi theo quy định, đất đã đấu giá nếu không được đầu tư xây dựng trong thời gian quy định sẽ bị thu hồi.
1.6.2 Kinh nghiệm từ quy trình đấu giá nhà đất tại Mỹ
Trong những thập kỷ qua, bán đấu giá bất động sản đã trở nên phổ biến tại Mỹ, giúp việc mua bán bất động sản diễn ra nhanh chóng hơn Đây là một trải nghiệm thương mại thú vị cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá, đồng thời cũng là lựa chọn tốt cho mọi người Quy trình đấu giá ở Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, vì vậy việc tìm hiểu kỹ lưỡng về trình tự này là rất quan trọng đối với cả người bán và người mua.
Tại Mỹ, người không có ý định mua vẫn có thể tham gia các cuộc đấu giá bất động sản để hiểu quy trình và xác định tính phù hợp của phương thức này Nguy cơ lớn nhất cho cả người mua và người bán là việc đặt giá vượt quá giới hạn, do người mua thường đánh giá tài sản cao hơn giá trị thực và lo ngại về tính cạnh tranh Ngược lại, người bán có thể nhầm lẫn về giá trị tài sản do thiếu cơ sở định giá Điều này tạo ra khó khăn cho cả hai bên trong thị trường đấu giá bất động sản.
Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu diễn ra thông qua hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, mang tính chất quyết liệt và căng thẳng Người tham gia cần phải đặt cọc trước và nộp phí đấu giá Giá khởi điểm sẽ được xác định bởi người bán bất động sản.
Một số điều khoản trong một cuộc bán đấu giá được thiết lập chặt chẽ, nhằm nâng cao hiệu quả của phiên đấu giá, giảm tỷ lệ không thành công và tăng giá bán.
- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá.
Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá.
- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất.
- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào.
Trong quá trình diễn ra phiên đấu giá, đấu giá viên có quyền tham khảo giá trả của các người tham gia đối với bất động sản đang được đấu giá.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp về giá, đấu giá viên sẽ khôi phục mức giá bất động sản trước khi có tranh chấp và tiếp tục tiến hành đấu giá.
- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và quyết định của họ là cuối cùng.
- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.
Nếu giá bán thấp hơn giá khởi điểm, tổ chức đấu giá sẽ tiến hành thương thảo các hợp đồng tư nhân với người bán nếu họ có nhu cầu tiếp tục.
- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá.
