Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá và thiết yếu cho sự phát triển của xã hội, đóng vai trò quan trọng trong việc sản xuất của cải vật chất Tuy nhiên, do tính chất có hạn của đất đai, việc quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên này là vấn đề cấp bách mà toàn xã hội cần chú trọng, được bảo vệ nghiêm ngặt bởi pháp luật.
Quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng trên toàn quốc, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và gần các thành phố lớn Sự gia tăng diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất khu vui chơi giải trí và các loại đất khác đang diễn ra mạnh mẽ Điều này dẫn đến sự thay đổi mục đích sử dụng đất, làm tăng giá trị đất đai, đặc biệt là ở vùng ven đô và đất nông nghiệp.
Cần Thơ, một trong bốn tỉnh thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm của Đồng bằng sông Cửu Long, nổi bật với khí hậu, cảnh quan và thổ nhưỡng thuận lợi Vị trí địa lý ưu ái đã giúp Cần Thơ trở thành trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội và an ninh - quốc phòng của khu vực, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của miền Tây Nam Bộ Tốc độ đô thị hóa tại Cần Thơ diễn ra nhanh chóng, kéo theo sự gia tăng liên tục giá trị đất ở các khu vực đô thị hóa.
Tại Cần Thơ và trên toàn quốc, giá đất khu vực đô thị hóa thường thấp hơn giá thị trường do chưa xác định được giá trị tăng thêm của đất đai, điều này cản trở sự phát triển bền vững và minh bạch của thị trường Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế trong quá trình đổi mới và hội nhập toàn cầu mà còn làm gia tăng khiếu kiện về đất đai, gây ảnh hưởng đến đời sống và an ninh xã hội Nhằm giải quyết vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành lấy ý kiến cho Dự thảo Nghị định Quy định về khung giá đất năm 2015, áp dụng cho nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.
Trong bối cảnh đô thị hóa, việc xác định giá trị tăng thêm của đất đai đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản Luận văn “Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ” là nỗ lực nghiên cứu nhằm khảo sát thị trường, xác định và thẩm định giá đất, cũng như tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai Nghiên cứu này hy vọng sẽ cung cấp cơ sở khoa học cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc thiết lập khung giá đất phù hợp và hoạch định chính sách quy hoạch hiệu quả Đồng thời, nó cũng giúp các nhà đầu tư hiểu rõ hơn về giá trị thực của bất động sản, từ đó đưa ra các giải pháp đầu tư và kinh doanh hiệu quả.
Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
Thứ nhất, cung cấp thông tin thực tế về giá đất đai trong phạm vi nghiên cứu của đề tài;
Thứ hai, phân tích thực trạng giá đất của các quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần Thơ;
Xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị gia tăng của đất đai do đô thị hóa là cần thiết để thẩm định giá trị đất đai một cách chính xác và thuận lợi Việc này sẽ hỗ trợ chính quyền địa phương trong việc đưa ra các giải pháp hiệu quả để định giá đất hợp lý, từ đó nâng cao quản lý thị trường đất đai bằng cách phát huy các yếu tố tích cực và giảm thiểu các yếu tố tiêu cực.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cung cấp cơ sở cho việc dự báo quá trình đô thị hóa, đồng thời hỗ trợ quy hoạch sử dụng đất và quản lý thị trường bất động sản theo hướng phát triển bền vững Điều này giúp Nhà nước thực hiện vai trò điều tiết cơ cấu bất động sản và đất đai phù hợp với quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội Để đạt được mục tiêu này, luận văn sẽ trả lời các câu hỏi nghiên cứu đã đề ra.
Phương pháp thẩm định giá đất đai như thế nào là phù hợp để đưa ra mức giá tương đương với thực tế hiện nay tại Cần Thơ?
Thời gian gần đây, giá đất tại các quận, huyện của thành phố Cần Thơ đã có nhiều biến động đáng chú ý Sự khác biệt lớn nhất hiện nay giữa khung giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường nằm ở mức chênh lệch giá, phản ánh nhu cầu và tình hình phát triển kinh tế địa phương.
Trong quá trình đô thị hóa, giá trị tăng thêm của đất đai chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau, trong đó có vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, và quy hoạch đô thị Trong số các yếu tố này, vị trí địa lý thường được coi là yếu tố quan trọng nhất, quyết định đến khả năng phát triển và thu hút đầu tư Để điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai, cần áp dụng các giải pháp như cải thiện hạ tầng, quy hoạch hợp lý và quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất, nhằm tối ưu hóa lợi ích kinh tế và xã hội từ tài nguyên đất đai.
Các công trình nghiên cứu có liên quan
Mặc dù đã có một số nghiên cứu về đô thị hóa và giá đất trong những năm qua, nhưng chủ đề tác động của đô thị hóa đến giá trị tăng thêm của đất đai vẫn còn mới mẻ tại Việt Nam Đến thời điểm hiện tại, tác giả chưa tìm thấy công trình nào nghiên cứu về mối liên hệ này Quá trình thu thập dữ liệu cho luận văn gặp nhiều khó khăn, do đó không thể tránh khỏi những hạn chế trong nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng khung giá đất do nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích
Theo quyết định số 32/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013, UBND thành phố Cần Thơ đã ban hành khung giá đất cho năm 2014, quy định Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố.
Xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa
Nghiên cứu này nhằm xác định các yếu tố làm tăng giá trị đất đai, tác giả đã áp dụng phương pháp chọn khung giá đất qua các nhóm đất khác nhau, bao gồm: đất nông nghiệp, đất ở tại nông thôn, đất thương mại và dịch vụ tại nông thôn, đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại và dịch vụ tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, và cuối cùng là đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại và dịch vụ tại đô thị.
Nguồn số liệu
Sử dụng bộ số liệu điều tra khảo sát giá đất thị trường trong giai đoạn 2012 -
Để nghiên cứu đối tượng là các hộ dân tại 09 quận, huyện và 64 thị trấn, phường, xã có phạm vi phân bổ rộng, tác giả đã áp dụng phương pháp chọn mẫu phi xác suất, cụ thể là phương pháp chọn mẫu thuận tiện Kích thước mẫu được xác định rõ ràng để đảm bảo tính đại diện cho nghiên cứu.
Quận, huyện Thị trấn, Phường, Xã Số mẫu Ghi chú
An Bình, An Hòa, An Khánh, Xuân Khánh, Cái Khế, An Nghiệp, An Phú,
An Lạc, Hưng Lợi, An Cư, Tân An
Bình Thủy An Thới, Bình Thủy, Trà Nóc, Long
Hòa, Long Tuyền, Thới An Đông 70 Quận ven trung tâm
Cái Răng Lê Bình, Ba Láng, Thường Thạnh, Hưng
Thạnh, Phú Thứ 119 Quận ven trung tâm Ô Môn Châu Văn Liêm, Trường Lạc, Long
Hưng, Phước Thới, Thới An 31 Quận ven đô
Thốt Nốt Tân Hưng, Tân Lộc, Thuận Hưng, Thốt
Nốt, Thới Thuận, Trung Kiên, Trung Nhứt
Phong Điền Phong Điền, Mỹ Khánh, Nhơn Nghĩa,
Trường Long, Giai Xuân 32 Huyện ven đô Thới Lai
Thới Lai, Trường Xuân, Trường Thạnh, Trường Thắng, Thới Thạnh, Tân Thạnh, Đinh Môn, Đông Bình, Đông Thuận, Trường Xuân B
Cờ Đỏ Cờ Đỏ, Đông Hiệp, Thới Đông, Thạnh
Phú, Trung Hưng, Trung An, Trung Thành,
Vĩnh Thạnh Thạnh Thắng, Vĩnh Bình, Vĩnh Thạnh,
Thạnh An, Vĩnh Trinh, Thạnh Lộc, Thạnh Quới, Thạnh Tiến
Nguồn: nghiên cứu của tác giả
Phương pháp trích dữ liệu
Khung giá đất do nhà nước quy định được sử dụng để so sánh với giá thị trường của các loại đất khác nhau, bao gồm đất nông nghiệp, đất ở tại nông thôn, đất thương mại và dịch vụ tại nông thôn, cũng như các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Đối với đô thị, khung giá này cũng áp dụng cho đất ở, đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp Việc xác định giá đất theo thị trường cần được thẩm định giá trị thực để có thể so sánh với các yếu tố làm tăng giá trị đất đai trong quá trình đô thị hóa.
Phương pháp phân tích
Sau khi hoàn tất quá trình mã hóa và làm sạch dữ liệu, thông tin sẽ được áp dụng cho các phương pháp phân tích như thống kê mô tả, phân tích mối quan hệ giữa các biến trong mô hình, và phân tích hồi quy bội.
Thống kê mô tả là phương pháp được sử dụng để phân tích các giá trị như số trung bình, trung vị, giá trị lớn nhất, giá trị nhỏ nhất và độ lệch chuẩn của biến phụ thuộc cùng các biến độc lập.
Phương pháp Bình phương bé nhất (OLS) được sử dụng để ước lượng các tham số trong mô hình hồi quy Để đảm bảo độ tin cậy của các kết luận từ mô hình, tác giả thực hiện các kiểm định cần thiết như kiểm định đa cộng tuyến, kiểm định tự tương quan và kiểm định phương sai thay đổi sau khi hồi quy.
Kiểm định White (White Heteroskedasticity Test): dùng để phát hiện hiện tượng phương sai sai số thay đổi
Kiểm định Breusch - Godfrey (BG) (Breusch - Godfrey Serial Correlation
LM Test): dùng để phát hiện hiện tượng tự tương quan trong mô hình hồi quy
Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến được thực hiện thông qua hệ số phóng đại phương sai VIF.
Kết cấu của luận văn
Luận văn được chia thành năm phần, bắt đầu với phần mở đầu giới thiệu về tác động của đô thị hóa đến giá trị đất đai tại Cần Thơ và nêu rõ sự cần thiết của nghiên cứu này Tác giả hy vọng kết quả nghiên cứu sẽ là cơ sở khoa học cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng khung giá đất phù hợp với thị trường Chương 1 trình bày lý thuyết về đô thị hóa, đất đai, giá trị đất và các phương pháp xác định giá đất cùng những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm Chương 2 phân tích thực trạng đô thị hóa và thị trường đất đai, kèm theo kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại Cần Thơ Chương 3 đề xuất giải pháp xây dựng khung giá đất trong bối cảnh đô thị hóa và các chính sách điều tiết giá trị tăng thêm Cuối cùng, tác giả hy vọng luận văn sẽ hỗ trợ việc thẩm định giá trị đất đai chính xác và giúp chính quyền địa phương có giải pháp hiệu quả trong việc quản lý thị trường đất đai sau đô thị hóa.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI
Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai
1.1.1 Khái niệm về đô thị hóa Ở Việt Nam, đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ cao, đặc biệt ở thành phố trực thuộc trung ương và thủ đô Hà Nội Quá trình này vốn đã có từ lâu trong lịch sử nhưng thật sự tăng tốc từ những năm đổi mới, 1986 đến nay Tốc độ đô thị hóa càng về sau càng lớn Tuy vậy, việc nghiên cứu về đô thị hóa chưa thực sự quan tâm đúng mức Trong những công trình đã có, thường ít nghiên cứu lý thuyết mà đa số mô tả, tổng kết thực trạng đô thị hóa ở một số thành phố
Theo Đàm Trung Phường (1995), đô thị hóa là quá trình chuyển đổi từ hoạt động nông nghiệp phân tán sang hoạt động phi nông nghiệp tập trung tại những khu vực phù hợp Đồng thời, đô thị hóa cũng bao gồm hiện tượng di cư từ nông thôn ra thành phố, dẫn đến sự tập trung dân cư ngày càng tăng trong các khu vực hạn chế, được gọi là đô thị Tác giả Nguyễn Thanh Thủy cũng đồng tình với quan điểm này.
Đô thị hóa là quá trình chuyển đổi hình thức cư trú của con người từ nông thôn sang thành thị, đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển thương mại, dịch vụ Quá trình này diễn ra thông qua việc mở rộng các đô thị cũ hoặc xây dựng các đô thị mới, nhằm tạo điều kiện cho sự giao lưu quốc tế.
Bên cạnh đó, theo báo cáo của Viện nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội
Hà Nội đang trải qua quá trình đô thị hóa từ hai khía cạnh chính Thứ nhất, đô thị hóa thể hiện qua việc hình thành và phát triển các khu dân cư, tạo ra lối sống thành thị và phát triển các hoạt động phục vụ cộng đồng Thứ hai, quá trình này cũng liên quan đến việc mở rộng biên giới lãnh thổ đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu quốc tế, dẫn đến sự tăng trưởng không gian đô thị từ sự gia tăng dân số và phát triển sản xuất.
Dựa trên các nghiên cứu trong và ngoài nước, khái niệm đô thị hóa có thể có sự khác biệt, nhưng nhìn chung, hai yếu tố chính luôn được nhấn mạnh.
Đô thị hóa là quá trình gia tăng số lượng cư dân sống tại các khu vực đô thị, diễn ra qua ba dòng chính: sự gia tăng dân số tự nhiên, di dân từ nông thôn ra thành phố và điều chỉnh biên giới lãnh thổ hành chính của đô thị Mỗi dòng này đóng vai trò và vị trí khác nhau trong từng giai đoạn lịch sử cụ thể.
Đô thị hóa dẫn đến sự mở rộng không gian đô thị và kiến trúc, là một yêu cầu tất yếu cho các thành phố trên toàn cầu Quá trình này có thể diễn ra thông qua việc sát nhập các đô thị hoặc mở rộng ra các khu vực ngoại thành và lân cận Sự mở rộng không gian đô thị còn mang tính lịch sử và phụ thuộc vào quan niệm của từng quốc gia.
Đô thị hóa là quá trình chuyển đổi một khu vực từ chưa đô thị thành đô thị, bao gồm các vùng ven đô thị, ngoại thành, thị trấn và thị tứ Quá trình này không chỉ mở rộng không gian và diện tích đô thị mà còn thu hút dòng di cư từ nhiều nơi, đặc biệt là từ các vùng nông thôn trên toàn quốc.
Đô thị hóa được thể hiện rõ qua sự mở rộng không gian đô thị và kiến trúc, cùng với sự gia tăng dân cư nhập cư từ nhiều nguồn khác nhau, tạo nên sự tập trung dân số lớn trong một khoảng thời gian nhất định Cư dân vùng đô thị hóa chủ yếu bao gồm những người sống tại khu vực đô thị hóa và những người di chuyển từ nội thành ra vùng ven do áp lực quá tải ở nội thành hoặc để tìm kiếm cơ hội phát triển kinh tế tại các vùng ven.
Đô thị hóa là một quá trình phức tạp, liên quan đến sự di chuyển lớn của dân cư từ nông thôn đến thành phố trên toàn quốc Quá trình này không chỉ sắp xếp lại dân cư mà còn tái cấu trúc lực lượng lao động Sự đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến sự ổn định của các đô thị, nhưng cũng yêu cầu mở rộng không gian ra vùng ven Đây là một quá trình liên tục, chỉ kết thúc khi các đô thị đạt được sự ổn định.
1.1.2 Khái niệm về đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng
Theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janeiro, Brazil, 1993, đất đai được định nghĩa là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các yếu tố môi trường sinh thái trên và dưới bề mặt như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, trầm tích, nước ngầm và khoáng sản Đất đai không chỉ là mặt đất mà còn là tài nguyên trong lòng đất cùng với mọi sinh vật tự nhiên Nó bao gồm các loại hình như đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, đầm lầy và bãi đá Trong nghĩa hẹp, đất đai còn thể hiện quyền lợi và tài sản mà một cá nhân có thể chiếm hữu, bao gồm cả lợi ích pháp lý và quyền lợi theo tập quán.
1.1.3 Khái niệm đất đô thị Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác
“Đất nông thôn” và “đất đô thị” phản ánh phương thức cư trú và lao động, trong khi “đất nông nghiệp” và “đất phi nông nghiệp” liên quan đến mục đích sử dụng Sự khác biệt giữa hai cặp phạm trù này là rất quan trọng, vì việc nhầm lẫn chúng có thể gây ra những sai lầm nghiêm trọng trong công tác quản lý.
1.1.4 Phân loại đất đô thị
Đất đô thị được phân chia thành nhiều loại dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm: đất công cộng cho hạ tầng giao thông như đường, bến bãi, và công trình cấp thoát nước; đất phục vụ an ninh quốc phòng và các cơ quan ngoại giao; đất ở dân cư dành cho xây dựng nhà ở và các công trình sinh hoạt; đất chuyên dùng cho trường học, bệnh viện, văn hóa, thương mại và sản xuất; đất nông lâm, ngư nghiệp với hồ nuôi trồng thủy sản và khu vực cây xanh; và cuối cùng là đất chưa sử dụng, quy hoạch cho phát triển đô thị nhưng chưa được khai thác.
Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai
Trong cuộc sống hàng ngày, thuật ngữ "giá trị" xuất hiện dưới nhiều hình thức như giá trị thị trường, giá trị hợp đồng, và giá trị đầu tư, tất cả đều phản ánh giá trị thực tại của lợi ích trong tương lai cho người sử dụng và nhà đầu tư Mỗi khái niệm đều có những ý nghĩa chuyên môn riêng biệt, vì vậy cần thận trọng khi sử dụng Một số thuật ngữ không liên quan đến giá trị đất đai như giá trị sổ sách hay giá trị ổn định hóa cũng cần được phân biệt Trong lĩnh vực đất đai, giá trị thị trường là thuật ngữ phổ biến nhất (Nguyễn Duy Thiện và cộng sự, 2011)
1.2.2 Giá trị của đất đai
Giá cả thị trường của đất đai được hình thành dựa trên quan hệ cung-cầu, tương tự như các hàng hóa thông thường khác Đất đai không có giá thành sản xuất; giá trị của nó được hình thành từ yếu tố tự nhiên và sự khai thác của con người, được gọi là “giá trị đất đai” Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn, giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán và chuyển nhượng, tạo ra “giá trị trao đổi” Giá trị này được biểu hiện dưới dạng tiền tệ.
Giá cả của đất đai, thường được gọi là giá đất, là một loại hàng hóa đặc biệt với những đặc trưng riêng Giá đất chịu ảnh hưởng bởi mức độ lợi ích sử dụng, độ khan hiếm tương đối và nhu cầu của người mua.
Giá cả đất đai có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại thông dụng sau đây:
Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán
Giá thuê: là giá cho thuê đất đai theo thời hạn
Giá đất do Nhà nước quy định là hệ thống giá được UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định dựa trên khung giá của Nhà nước và điều kiện thực tế địa phương Hệ thống này được sử dụng làm căn cứ tính thuế cho việc sử dụng và chuyển quyền sử dụng đất, cũng như tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá Ngoài ra, giá đất còn được xác định để tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền cho tổ chức, cá nhân, và để xác định giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Bên cạnh đó, giá trị quyền sử dụng đất cũng được dùng để thu lệ phí trước bạ và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển kinh tế theo quy định của Luật Đất đai.
Giá đất thị trường là mức giá bán quyền sử dụng đất giữa người bán và người mua, được xác định dựa trên quy luật giá trị, cung cầu và cạnh tranh Giá này thể hiện bằng tiền và được thỏa thuận tại một thời điểm cụ thể Trong điều kiện bình thường, giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích, hình thành từ các giao dịch thực tế giữa người cần chuyển nhượng và người muốn nhận chuyển nhượng, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như đầu cơ, thay đổi quy hoạch, hay các mối quan hệ cá nhân.
Hệ thống giá do Nhà nước quy định thường tĩnh và thấp, trong khi giá thị trường lại động và cao hơn Sự chênh lệch lớn giữa hai hệ thống giá này gây ra bất lợi và hạn chế trong việc cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất Sự tồn tại của hai hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay là điều khó tránh khỏi, phục vụ cho việc lưu thông quyền sử dụng đất theo cả chiều dọc và chiều ngang Tuy nhiên, cần thu hẹp sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá này để đảm bảo công bằng và hợp lý hơn.
Ngoài các loại giá trị đất cơ bản, còn tồn tại nhiều loại giá trị khác như: giá thị trường cho giao dịch mua bán, giá thuê cho các hợp đồng cho thuê, giá thế chấp khi vay tiền, giá đền bù trong giải phóng mặt bằng, giá khởi điểm cho đấu giá, giá đầu tư, giá sử dụng hiện tại và giá tính thuế (Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây Dựng)
Các phương pháp xác định giá đất
Hệ thống giá do nhà nước quy định thường ổn định và thấp, trong khi giá thị trường lại động và cao hơn Sự chênh lệch lớn giữa hai hệ thống giá này gây ra nhiều bất lợi và hạn chế trong việc cân bằng lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất Sự tồn tại của hai hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay là điều khó tránh khỏi, nhưng việc thu hẹp khoảng cách giữa chúng là cần thiết Để đạt được điều này, cần thực hiện thẩm định giá trị đất đai một cách hiệu quả.
Tại các quốc gia phát triển, thẩm định giá đất đai được thực hiện bằng các phương pháp:
- Phương pháp so sánh giá bán;
- Phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất;
- Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất;
Bên cạnh 6 phương pháp truyền thống kể trên thì phương pháp hồi quy cũng được sử dụng để định giá đất hàng loạt (Hay Sinh và cộng sự, 2013)
Tác giả áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập và phương pháp chiết trừ để thẩm định giá đất tại các tuyến đường ở 09 quận huyện của thành phố Cần Thơ.
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật định giá đất hiệu quả, dựa trên việc phân tích giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, hạ tầng, diện tích, hình thể và tính pháp lý Phương pháp này giúp xác định giá trị của thửa đất cần định giá bằng cách so sánh với các thửa đất đã được chuyển nhượng hoặc đấu giá trên thị trường.
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp được tiến hành theo các bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Để định giá thửa đất hoặc khu đất trống, cần xác định vị trí cụ thể của thửa đất và so sánh với các khu đất tương tự Việc thu thập thông tin từ các thửa đất này sẽ giúp đưa ra đánh giá chính xác hơn về giá trị bất động sản.
Để định giá một loại đất, cần lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất hoặc khu đất trống gần khu vực cần định giá, đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường Những giao dịch này có thể bao gồm mua bán trực tiếp giữa cá nhân và tổ chức, đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc giao dịch trên sàn bất động sản Các thửa đất này phải có những đặc điểm tương tự như loại đất, vị trí, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất với thửa đất cần định giá.
- Thời gian thu thập thông tin:
Để xác định giá trị của thửa đất hoặc khu đất cần định giá, việc thu thập thông tin cần được thực hiện trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát.
Nếu không thể thu thập thông tin mới nhất, có thể xem xét các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong vòng 01 năm trước thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
Hiện trạng sử dụng đất bao gồm các yếu tố như loại đất, qui mô diện tích, kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, cũng như mục đích sử dụng đất hiện tại và theo quy hoạch.
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
Môi trường bao gồm cả môi trường tự nhiên, như cảnh quan, nguồn nước, không khí và tiếng ồn, cũng như môi trường xã hội, bao gồm trật tự an ninh xã hội và trình độ dân trí.
Các đặc điểm pháp lý liên quan đến thửa đất bao gồm quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại khu vực có thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định pháp luật.
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán
- Điều kiện của thông tin:
Thông tin cần thu thập phải dựa trên kết quả của các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, diễn ra trong điều kiện bình thường theo quy định của Luật Đất đai.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Dựa trên thông tin đã thu thập ở Bước 1, tiến hành tổng hợp và phân tích để xác định các tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất cần định giá Từ đó, xác định các yếu tố tương đồng và khác biệt về giá nhằm tính toán và xác định giá trị cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất và khu đất so sánh với thửa đất cần định giá, nhằm xác định giá chính xác cho thửa đất đó.
Giá trị ước tính của thửa đất hoặc khu đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ±
Mức tiền điều chỉnh giá đất được xác định dựa trên những khác biệt của từng thửa đất so với thửa đất cần định giá, bao gồm vị trí, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mức độ ô nhiễm môi trường Việc điều chỉnh giá có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường Các tổ chức tư vấn và chuyên viên có trách nhiệm xác định giá đất sẽ căn cứ vào các chứng cứ thị trường để tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
Nhân tố nhân khẩu học là yếu tố quan trọng nhất trong kinh tế và xã hội, bao gồm các thành phần như mật độ dân cư, tôn giáo, chủng tộc, và ngôn ngữ Mật độ nhân khẩu cao dẫn đến nhu cầu về đất tăng, từ đó làm giá đất tăng lên Tố chất nhân khẩu có mối liên hệ với trình độ giáo dục và văn hóa, nơi cư trú có tố chất cao thường tạo ra môi trường ổn định, thu hút nhu cầu và làm tăng giá đất Thêm vào đó, sự chuyển đổi từ gia đình lớn sang gia đình hạt nhân làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất.
Nhân tố xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất Khi xã hội phát triển và ổn định, tình hình chính trị và an ninh xã hội được cải thiện, cùng với quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, giá đất sẽ có xu hướng tăng lên.
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời khỏi ảnh hưởng của các yếu tố quốc tế Khi kinh tế toàn cầu tăng trưởng và tình hình chính trị giữa các quốc gia ổn định, điều này sẽ tạo ra tác động tích cực đến giá đất.
Nhân tố kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến đời sống dân sinh và vị thế quốc tế của mỗi quốc gia Chính phủ cần tích cực thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế để đảm bảo sự phát triển bền vững Các yếu tố như tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, tình hình chi tiêu tài chính, thu nhập và tiêu dùng của người dân, biến động giá cả, cùng với lãi suất đều có tác động trực tiếp đến giá đất.
Nhân tố khu vực bao gồm các điều kiện tự nhiên và xã hội kinh tế của một địa phương, ảnh hưởng đến giá cả đất đai Những đặc tính địa phương này được hình thành từ sự kết hợp của vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường và quy hoạch, tạo ra tác động quyết định đến giá trị bất động sản trong khu vực.
Nhân tố cá biệt là những đặc điểm riêng của từng thửa đất, bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc và các hạn chế do quy hoạch đô thị Những yếu tố này có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, quyết định giá trị của từng thửa đất cụ thể.
Giá trị tăng thêm của đất đai
Giá trị tăng thêm là giá trị mới được tạo ra từ hàng hóa và dịch vụ trong các ngành kinh tế trong một khoảng thời gian nhất định Nó là phần giá trị của sản xuất, được xác định bằng chênh lệch giữa giá trị sản xuất và chi phí trung gian Giá trị tăng thêm có thể được tính toán dựa trên giá thực tế và giá so sánh.
Giá trị tăng thêm của đất chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như đầu tư của nhà nước, sự phát triển của người sử dụng đất, tác động từ cộng đồng xung quanh và tình trạng khan hiếm đất do sự gia tăng dân số.
Giá trị tăng thêm của đất đai là phần giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư vào cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị hoặc do các nhà đầu tư thực hiện các dự án khu dân cư và khu vui chơi giải trí Sự gia tăng này không xuất phát từ hiệu quả khai thác trực tiếp trên thửa đất, mà chủ yếu là nhờ vào những cải thiện và phát triển xung quanh.
Cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai trong quá trình đô thị hóa
1.6.1 Vị trí tự nhiên Đây là yếu tố thuộc vị trí địa lý, chẳng hạn như mảnh đất có vị trí gần trung tâm thành phố, gần các trục đường chính sẽ có giá trị cao hơn mãnh đất ở vị trí xa trung tâm thành phố, xa các trục đường chính Điều kiện tự nhiên cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do địa chất, địa hình Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí địa lý mang lại càng cao thì giá trị của khu đất càng lớn Mỗi khu đất luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất đai Những miếng đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những miếng đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những miếng đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những miếng nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí đất đai là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất Đây là yếu tố tăng giá mà lợi ích mang lại chủ yếu do chủ sở hữu quyền sử dụng đất được hưởng, chỉ đóng thuế/phí theo khung giá đất được công bố hàng năm;
Kích thước, hình thể và diện tích của thửa đất là yếu tố quan trọng, với diện tích tối ưu khi đáp ứng nhu cầu của đa số cư dân trong khu vực.
Loại hình thửa đất và địa hình của nó ảnh hưởng đáng kể đến giá trị đất đai Những thửa đất nằm ở khu vực thấp, dễ bị ngập nước vào mùa mưa hoặc triều cường, thường có giá trị thấp hơn Ngược lại, thửa đất ở vị trí cao hơn có giá trị cao hơn Đặc điểm mặt đất và dưới lòng đất, như độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng và tính chất vật lý, cũng tác động đến giá trị đất, tùy thuộc vào mục đích sử dụng Ví dụ, độ màu mỡ của đất rất quan trọng cho mục đích nông nghiệp nhưng lại không phải yếu tố quyết định đối với xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của đất đai;
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt, hỏa hoạn Cũng ảnh hưởng đến giá trị của đất đai
1.6.2 Quy hoạch sử dụng đất
Khi Nhà nước công bố quy hoạch khu vực, như hình thành các quận mới, giá đất sẽ tăng ở những khu vực được quy hoạch thành đô thị, trong khi có thể giảm ở những nơi quy hoạch thành công viên cây xanh Sự tăng giá này không hoàn toàn do đầu tư của người sử dụng đất Mặc dù Nhà nước đã điều tiết một phần thông qua khung giá đất hàng năm, nhưng việc điều chỉnh này vẫn chưa kịp thời và hợp lý.
Theo quy định hiện hành về quy hoạch xây dựng và đầu tư xây dựng, sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, các trung tâm phát triển quỹ đất sẽ thực hiện thu hồi đất và giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng Tuy nhiên, luật pháp hiện tại không điều chỉnh các giá trị tăng thêm từ đất đối với các dự án phát triển bất động sản đô thị.
Theo Điều 19, Luật Đất đai 2013, Nhà nước có trách nhiệm quyết định chính sách tài chính về đất đai, nhằm điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất thông qua các chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và đầu tư cơ sở hạ tầng Mặc dù có quy định này, thực tế lại thiếu hướng dẫn cụ thể, dẫn đến việc giá trị tăng thêm từ đất sau quy hoạch xây dựng được điều tiết một phần qua đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tình hình thực tế cho thấy có những con đường đắt giá nhất thế giới và một số chủ sở hữu bất động sản ngẫu nhiên nhận được lợi ích lớn, với giá trị bất động sản tăng lên đáng kể khi nhà nằm trên mặt đường.
Một vấn đề quan trọng trong chính sách đền bù giải phóng mặt bằng là sự bất cập và thiếu công bằng, gây bức xúc cho những người bị thu hồi đất Chính sách hiện tại chủ yếu dựa vào giá trị đất để tính bồi thường, chưa chú trọng đến giá trị tăng thêm từ quy hoạch xây dựng, dẫn đến câu hỏi ai sẽ là người thụ hưởng Theo Luật Đất đai 2013, cơ quan chức năng chỉ được phép thuê tư vấn xác định giá đất, trong khi Hội đồng thẩm định giá đất do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch có vai trò tư vấn xác định giá Mục tiêu của những quy định này là tạo ra sự công bằng và minh bạch trong việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.
Sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nhà đầu tư trong dự án phát triển bất động sản đô thị sẽ phải chịu nhiều loại chi phí như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển nhượng và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Để giải quyết phần chênh lệch địa tô từ quy hoạch, pháp luật quy định hầu hết các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, ngoại trừ một số trường hợp như giao đất không thu tiền và dự án nhà ở tái định cư, xã hội, công vụ (theo điều 118, Luật đất đai 2013) Mặc dù biện pháp này có thể giải quyết một phần tài chính, nhưng cần có các ràng buộc cụ thể hơn giữa cơ quan quy hoạch địa phương và nhà đầu tư để huy động hiệu quả nguồn tài chính cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng và khai thác lợi ích từ quy hoạch.
1.6.3 Đầu tư cơ sở hạ tầng
Khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng như đại lộ Võ Văn Kiệt và cầu Cần Thơ, giá đất trong khu vực liên quan sẽ tăng lên Sự tăng giá trị này không chỉ do đầu tư của Nhà nước mà còn từ các dự án phát triển đô thị của các nhà đầu tư trong khu vực lân cận Hệ quả là giá trị đất đồng loạt tăng theo vị trí, cho thấy rằng sự gia tăng giá trị đất chủ yếu xuất phát từ các công trình hạ tầng và dự án phát triển đô thị, chứ không phải từ hiệu quả khai thác của người sử dụng đất.
1.6.4 Do yếu tố thị trường
Một số yếu tố ngoại tác đang làm tăng giá đất đai, bao gồm chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài, dẫn đến nhu cầu đất đai gia tăng Ngoài ra, tác động từ nền kinh tế toàn cầu, lạm phát và thu nhập tăng cũng góp phần vào sự gia tăng này, đặc biệt là do hoạt động đầu cơ Đầu cơ giữ đất chờ lên giá đã làm giá đất tăng mạnh Hiện tại, Nhà nước đang nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết các nhà đầu cơ thông qua thuế bất động sản và thuế thu nhập.
1.6.5 Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án
Người sử dụng đất, với vai trò là chủ đầu tư dự án khu dân cư, đã đầu tư vốn để khai thác khu đất, từ đó làm tăng giá trị khu đất nhờ hiệu quả kinh tế cao hơn so với trước khi đầu tư Sự tăng giá này chủ yếu diễn ra tại vị trí dự án, do chính người sử dụng đất đầu tư hạ tầng Mặc dù Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, nhưng mức thu này vẫn chưa hợp lý ở một số khoản, cần được xem xét lại Theo lý thuyết, sau khi đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất, nhà đầu tư cần phải điều tiết một phần giá trị tăng thêm cho Nhà nước Quá trình này đặc biệt diễn ra ở các quận mới khi chuyển đổi đất nông thôn thành đất đô thị mà Nhà nước giao hoặc cho thuê.
Mô hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng các yếu tố đến giá trị
Luận văn sử dụng mô hình “lực hấp dẫn” xây dựng bởi Shi và cộng sự
Mô hình năm 1997 đã được áp dụng rộng rãi trong nhiều nghiên cứu về giá đất dưới ảnh hưởng của đô thị hóa, bao gồm các nghiên cứu của Capozza và Helsey (1989), cũng như Bernirschka và Binkley.
Mô hình nghiên cứu của Plantinga và Miller (2001), cùng với Cavaihes và Wavresky (2003), chủ yếu tập trung vào các yếu tố đo lường "lực hấp dẫn" của đô thị hóa, bao gồm phát triển hệ thống giao thông, tiện ích công cộng, trung tâm thương mại và khu công nghiệp, từ đó làm tăng nhu cầu và giá trị đất đai tại các vị trí này Tuy nhiên, để phản ánh chính xác giá đất, mô hình cũng bổ sung các biến số liên quan khác.
Trong mô hình này, biến phụ thuộc (GIADATTANG) phản ánh giá trị gia tăng của đất đai sau khi được đầu tư vào cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị và quá trình đô thị hóa, thể hiện sự chênh lệch giá đất trước và sau khi đô thị hóa diễn ra.
Các biến độc lập trong mô hình bao gồm các biến số đo lường “lực hấp dẫn” của đô thị hóa:
Biến số KCTTDOTHI đại diện cho khoảng cách 100 mét đến trung tâm đô thị, với nhận định rằng giá đất sẽ giảm khi khoảng cách này tăng lên Điều này xảy ra vì cư dân sống xa trung tâm phải di chuyển nhiều hơn để tiếp cận các dịch vụ công và dịch vụ chất lượng cao, như pháp lý, tài chính, chăm sóc sức khỏe và giáo dục, thường tập trung tại khu vực trung tâm Do đó, kỳ vọng giá trị của β1 là âm.
Biến số KCTMAI đại diện cho khoảng cách 100 mét đến các trung tâm thương mại, chợ và siêu thị Việc gần gũi với các tiện ích này giúp người sử dụng đất tiết kiệm thời gian cho việc mua sắm hàng hóa tiêu dùng, điều này rất quan trọng trong cuộc sống hiện đại Người dân cần nhiều thời gian để nghỉ ngơi, thư giãn và chăm sóc gia đình, vì vậy hệ số β2 được kỳ vọng sẽ có giá trị âm.
KCTRHOC có khoảng cách 100 mét đến trường học, một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến tâm lý người sử dụng đất Hầu hết phụ huynh đều mong muốn con em mình được học hành đầy đủ, nhưng trẻ nhỏ, đặc biệt ở độ tuổi mẫu giáo và cấp một, thường không thể tự đến trường và cần sự đưa đón của cha mẹ Do đó, đất gần trường học có giá trị cao hơn, vì người mua sẵn lòng chi trả nhiều hơn để tiết kiệm thời gian và chi phí đưa đón, đồng thời đảm bảo an toàn cho con em Hệ số β 3 vì vậy sẽ có giá trị âm.
Hệ số β 4 của biến số KCDCHINH, thể hiện khoảng cách 100 mét đến đường giao thông chính, dự kiến sẽ có giá trị âm Điều này cho thấy rằng giá đất sẽ tăng cao hơn khi gần trục đường chính.
Một trong những biến số đo lường sức hút mạnh mẽ của đô thị hóa là
MATTIEN là biến số thể hiện giá trị 1 nếu là đất mặt tiền đường giao thông và giá trị 0 nếu không phải Sự phát triển đô thị hóa dẫn đến việc nhiều mảnh đất trở thành đất mặt tiền, làm tăng giá trị của chúng, đôi khi đạt mức cao đặc biệt, do khả năng sinh lợi cao từ việc tự kinh doanh hoặc cho thuê Vì vậy, β 5 được kỳ vọng có giá trị dương.
NGUONDIEN và NGUONNUOC là hai biến số quan trọng để đo lường chất lượng nguồn điện và nguồn nước Biến số NGUONDIEN được phân loại với giá trị 1 cho chất lượng tốt, 2 cho khá tốt, 3 cho kém và 4 nếu chưa có điện Tương tự, NGUONNUOC cũng có các tiêu chí đánh giá chất lượng riêng.
Nguồn nước được đánh giá theo thang điểm từ 1 đến 4, trong đó giá trị 1 cho thấy chất lượng nước máy rất tốt, giá trị 2 cho nước máy khá tốt, giá trị 3 cho nước máy kém, và giá trị 4 được áp dụng khi chưa có nguồn nước máy.
Hai khía cạnh này đều phản ánh tác động của đô thị hóa, với mức độ đô thị hóa cao thường dẫn đến chất lượng tiện ích tốt hơn Khi chất lượng tiện ích tăng, giá đất cũng sẽ tăng theo Vì vậy, cả hai hệ số β6 và β7 được kỳ vọng có giá trị âm, điều này có nghĩa là khi chất lượng tiện ích giảm, giá đất sẽ giảm theo.
Đô thị hóa không chỉ mang lại những lợi ích mà còn gây ra nhiều tác động tiêu cực đến môi trường sống, dẫn đến giảm giá đất Để đánh giá các tác động này, mô hình nghiên cứu sử dụng biến số ONHIEM để đo lường mức độ ô nhiễm môi trường Biến số này có giá trị từ 1 đến 4, với 1 là môi trường không ô nhiễm, 2 là ô nhiễm nhẹ, 3 là ô nhiễm vừa phải, và 4 là ô nhiễm nghiêm trọng Do đó, hệ số β8 dự kiến sẽ có giá trị âm.
Thu nhập từ đất sau đô thị hóa có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, với biến số TNHAPDAT được sử dụng để đo lường thu nhập hàng tháng của người sở hữu đất từ việc khai thác và sử dụng đất Hệ số β 9 của biến số này được kỳ vọng có giá trị dương Tuy nhiên, giá đất tại khu vực đô thị ĐBSCL và nhiều vùng khác cũng bị tác động bởi quy hoạch “treo”, dẫn đến thu nhập của người sở hữu quyền sử dụng đất giảm mạnh Hệ quả là đất chỉ có thể được mua bán không chính thức, làm cho giá trị của nó trở nên thấp Mô hình nghiên cứu trong luận văn sử dụng biến số QHOACHTREO để phân tích vấn đề này.
Biến số QHOACHTREO có giá trị 1 nếu đất nằm trong khu quy hoạch “treo” và 0 nếu không Hệ số β10 của biến này được kỳ vọng có giá trị âm, phản ánh thực tế là giá đất ở các khu quy hoạch “treo” thường thấp hơn so với các khu vực khác.
Giá đất chịu tác động lớn từ nhu cầu con người, trong khi nguồn cung đất hầu như không thay đổi Mật độ dân số là một trong những yếu tố chính đo lường nhu cầu đất đai, do đó, mô hình nghiên cứu sẽ sử dụng biến số MATDO để đo lường mật độ dân số tại các đô thị Hệ số β 11 được kỳ vọng sẽ có giá trị dương, cho thấy rằng khi mật độ dân số đô thị tăng, giá đất cũng sẽ tăng theo, phản ánh nhu cầu đất đai cao hơn trong khu vực đó.
Kinh nghiệm của một số nước trong quá trình đô thị hóa
Từ năm 1947, pháp luật Anh đã áp dụng triết lý quốc hữu hóa quyền phát triển trên đất, với giá trị tăng thêm từ đất sau quy hoạch xây dựng thuộc về nhà nước (Ward 1994:108) Luật mới do Công đảng ban hành yêu cầu đánh thuế 100% vào giá trị đất tăng thêm, điều này mâu thuẫn với quyền sở hữu tư nhân và làm giảm động lực của khu vực tư (Ward 1994) Tuy nhiên, vào năm 1951, khi đảng Bảo thủ lên nắm quyền, quy định này đã bị bãi bỏ.
Vào cuối những năm 1960, việc nghiên cứu giá trị tăng thêm từ đất đã dẫn đến đề xuất đánh thuế 40% trên giá trị này, do Ủy ban các vấn đề về đất đai kiểm soát Tuy nhiên, vào năm 1970, Chính phủ do Đảng Bảo thủ lãnh đạo đã hủy bỏ Ủy ban này chỉ sau một năm hoạt động Luật thuế phát triển đất năm 1976 cho phép đánh thuế từ 80% đến 100% giá trị tăng thêm của đất, nhưng hiệu lực thi hành yếu kém đã gây ra sự giảm phát trong thị trường bất động sản giữa những năm 1970, dẫn đến việc luật này bị hủy bỏ lần thứ ba vào năm 1986.
Vào năm 1983, Chính phủ đã ban hành thông tư hướng dẫn về những giá trị thu được sau quy hoạch xây dựng (QHXD) Theo đó, những lợi ích này được định nghĩa là điều kiện để cấp chứng chỉ quy hoạch Cơ quan quy hoạch địa phương có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư thực hiện một số công việc không nằm trong giấy phép quy hoạch, có thể thông qua việc cung cấp tiền hoặc trao thêm quyền hạn và lợi ích không liên quan để đảm bảo thực hiện các yêu cầu này.
Năm 1989, Viện quy hoạch Hoàng gia đã bổ sung một số nội dung như sau:
Quy hoạch xây dựng (QHXD) mang lại nhiều giá trị, nhưng dễ gây hiểu nhầm Yếu tố cốt lõi là QHXD do cơ quan quy hoạch địa phương thực hiện, yêu cầu các chủ đầu tư tuân thủ kế hoạch phát triển và các chính sách liên quan Điều này có thể bao gồm phát triển cơ sở hạ tầng, tạo ra điều kiện cho những lợi ích từ quy hoạch Tuy nhiên, sự thành công của QHXD còn phụ thuộc vào thỏa thuận giữa cơ quan cấp phép quy hoạch và chủ đầu tư, nhằm đạt được những lợi ích lớn hơn.
Luật quy hoạch và đền bù giải tỏa 1991 đã chuyển từ khái niệm "planning gain" sang "planning obligation", tạo ra trách nhiệm bắt buộc và ràng buộc hơn Luật năm 2009 được xây dựng dựa trên những nguyên tắc này, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quy hoạch.
Để đảm bảo tuân thủ quy định về quy hoạch, chủ đầu tư cần thiết lập thỏa thuận quy hoạch với cơ quan quy hoạch địa phương hoặc cam kết chịu trách nhiệm trước cơ quan này.
Các trách nhiệm này giới hạn quyền sử dụng đất liên quan đến các hoạt động đặc thù trong khu vực đất hoặc khu lân cận Đất được sử dụng theo các phương thức đặc biệt và thanh toán cho chính quyền địa phương một lần hoặc theo từng giai đoạn.
Thỏa thuận quy hoạch và trách nhiệm đơn phương liên quan đến việc thực hiện của chủ đầu tư, được giám sát và kiểm tra bởi cơ quan quy hoạch cùng với sự tham gia của cộng đồng xã hội.
Theo quy định trong giai đoạn 5 năm kể từ ngày ký thỏa thuận trách nhiệm quy hoạch, nếu chủ đầu tư có thể chứng minh rằng các trách nhiệm quy hoạch hiện tại không còn mang lại lợi ích, họ có quyền yêu cầu sửa đổi thỏa thuận.
Nhà đầu tư không được quyền kiến nghị nếu cơ quan quy hoạch phát hiện bằng chứng cho thấy nhà đầu tư đã từ bỏ trách nhiệm trong thỏa thuận quy hoạch.
Hiện nay, có ba hình mẫu cải cách được nghiên cứu là phí tác động bởi quy hoạch, biểu thuế quy hoạch và thuế cải tạo, đóng góp cơ sở hạ tầng do quy hoạch mang lại Mục tiêu của các hình thức này là tạo ra trách nhiệm cho nhà đầu tư trong việc huy động vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Những nghĩa vụ này có thể được thỏa thuận qua các hệ thống chính thức, bao gồm cả thuế dựa trên giá trị đất tăng lên sau quy hoạch Mặc dù chưa có biểu thuế cụ thể, phí phải trả sẽ được áp dụng tùy theo từng trường hợp Sau hơn 40 năm tranh luận về tác động của quy hoạch, nhiều ý tưởng đã được đưa ra nhằm tìm kiếm nguồn kinh phí lớn cho xây dựng cơ sở hạ tầng Trách nhiệm từ quy hoạch sẽ được duy trì và kiểm soát chặt chẽ qua cơ chế pháp lý để quản lý tác động của quy hoạch khu vực phát triển.
Hàn Quốc là một nước cộng hòa đảm bảo quyền sở hữu tư nhân về bất động sản Với địa hình chủ yếu là đồi núi, đất dành cho mục đích ở và phát triển đô thị rất hạn chế Do đó, chính sách quản lý bất động sản đô thị tập trung vào việc tăng cường nguồn cung đất dành cho đô thị và kiểm soát nhu cầu.
Cuối những năm 1960 đến 1980, giá đất tăng cao dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai quy mô lớn, buộc chính quyền phải can thiệp mạnh mẽ thông qua gói biện pháp "Gong-kae-nyom" Gói chính sách này bao gồm ba sắc luật quản lý bất động sản, nhằm mục đích hạn chế cầu.
Luật về hạn mức trần sở hữu đất ở đô thị, hay còn gọi là "The Urban Residential Land Ceiling Act", áp dụng cho các khu vực quy hoạch đô thị Luật này quy định về đất ở, bao gồm cả những thửa đất lân cận được xây dựng làm nhà ở Đồng thời, các thửa đất đăng ký để xây dựng nhưng không có kết cấu xây dựng (đất thừa) cũng nằm trong phạm vi điều chỉnh của luật.
Phí phát triển đất, hay còn gọi là "Land Development charge", là khoản phí áp dụng tại những khu vực quy hoạch trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng Sự chuyển đổi từ đất nông nghiệp và lâm nghiệp sang đất ở và đất công nghiệp đã làm tăng giá đất nhanh chóng, thu hút các nhà đầu tư mua đất tại các khu vực dự kiến đô thị hóa để kiếm lợi nhuận Sự gia tăng giá trị đất chủ yếu đến từ đầu tư của các quỹ công vào hạ tầng, trong khi các công ty công ích không thu được lợi ích từ sự tăng giá này Phí phát triển đất là một biện pháp nhằm điều chỉnh giá trị bất động sản, bất chấp việc có diễn ra giao dịch hay không, và được tính bằng 50% lợi nhuận thu được từ đất sau quy hoạch, áp dụng cho tất cả các dự án trong khu vực quy hoạch.
