NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA VÀ CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA
1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản
Khi nền kinh tế xã hội phát triển, nhu cầu về vốn trong thị trường tài chính ngày càng gia tăng, đặc biệt là ở các nước có nền kinh tế phát triển nhanh Nhu cầu tín dụng trung và dài hạn cho thị trường bất động sản và nhà ở trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Để đáp ứng nhu cầu này, các định chế tài chính đã áp dụng phương pháp bán nợ hoặc chia nhỏ nợ và phát hành chứng chỉ có giá, mang lại hiệu quả tích cực Kỹ thuật này đã trở thành một công cụ quan trọng trong việc khai thác và sử dụng vốn của các định chế tài chính, phát triển qua hai giai đoạn chính.
Giai đoạn 1929 – 1933, nền kinh tế Mỹ trải qua suy thoái nghiêm trọng, dẫn đến giá bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng một nửa so với những năm 1927 – 1928 Sự sụt giảm này khiến nhiều bất động sản thế chấp bị các tổ chức cho vay tịch biên, gây khó khăn cho người vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại Để hỗ trợ người vay tránh bị tịch biên, năm 1933, Chính phủ Liên bang đã thành lập Công ty cho vay những người sở hữu nhà (HOLC), có nhiệm vụ bán trái phiếu do Chính phủ đảm bảo để tái tài trợ cho khoản nợ của người vay, giúp hàng triệu ngôi nhà thoát khỏi nguy cơ bị tịch biên.
Năm 1934, Chính Phủ thành lập Cơ quan nhà ở Liên bang (FHA) để bảo hiểm các khoản cho vay thế chấp nhà ở từ các tổ chức tư nhân Cơ quan này có nhiệm vụ đặt ra tiêu chuẩn xây dựng và bảo hiểm, nhưng không thực hiện cho vay tiền hay xây dựng nhà, nhằm ổn định thị trường nhà đất và thị trường cho vay thế chấp.
Năm 1938, Quốc hội Mỹ đã thành lập tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang (Fannie Mae) nhằm tạo ra một thị trường thứ cấp cho các khoản vay được FHA bảo đảm bằng cách mua và chứng khoán hóa các khoản thế chấp Đến năm 1968, chính phủ Hoa Kỳ đã chuyển đổi Fannie Mae thành một công ty cổ phần Hiện nay, Fannie Mae là tổ chức nắm giữ các khoản vay thế chấp hộ gia đình lớn nhất và có cổ phiếu được niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán New York.
Năm 1946, Chính phủ Mỹ thành lập Hội cựu chiến binh (VA) để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những người trở về sau Chiến tranh thế giới thứ II Trong giai đoạn đầu, VA không yêu cầu khoản tiền trả trước và lãi suất thường bằng hoặc thấp hơn lãi suất của FHA Sự ra đời của FHA và VA, cùng với nhu cầu xây dựng nhà ở tăng cao, đã biến thị trường thế chấp BĐS thành khách hàng lớn nhất của tín dụng dài hạn.
Giai đoạn 1946 – 1960 chứng kiến sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của các tập đoàn lớn chuyên cho vay thế chấp bất động sản, với vốn đầu tư lên đến hàng tỷ USD Sự phát triển này đánh dấu một bước tiến quan trọng trong lĩnh vực cho vay thế chấp, mở rộng quy mô và ảnh hưởng của ngành công nghiệp tài chính.
Giai đoạn 1960 – 1970, sự mất cân bằng giữa cung và cầu tín dụng thế chấp bất động sản ở Mỹ do di dân tăng cao đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động cho vay của ngân hàng Để duy trì hoạt động, ngân hàng tiếp tục cho vay ở những khu vực có nhu cầu cao và bán lại các khoản vay cho các tổ chức tài chính khác Thị trường thế chấp thứ cấp bắt đầu hình thành từ sau Thế chiến II, với thương vụ mua lại nợ thế chấp của Fannie Mae vào năm 1948, nhưng chỉ thực sự phát triển vào cuối thập niên 1960 và đầu 1970 Để giảm tình trạng thiếu vốn, các ngân hàng và tổ chức tiết kiệm đã giao dịch các khoản vay, trong khi chính phủ thành lập các tổ chức trung gian (Special Purpose Vehicle – SPV) để mua lại các khoản vay mua nhà, tạo ra chứng khoán nợ từ các khoản vay này và bán cho công chúng, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản Các chứng khoán này được gọi là chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp bất động sản (Mortgage Backed Securities – MBS).
Trong số các SPV, Tổ chức thế chấp quốc gia (GNMA hay Ginnie Mae) được thành lập vào năm 1968 và nổi tiếng với các trái phiếu chứng khoán hóa Ginnie Mae, một công ty thuộc Vụ phát triển nhà ở đô thị của Chính phủ Mỹ, có nhiệm vụ mua lại các khoản nợ thế chấp bất động sản từ các nhà cho vay với giá ưu đãi và phát hành chứng khoán nợ được đảm bảo bằng các khoản vay thế chấp Sản phẩm đầu tiên của Ginnie Mae, cũng là sản phẩm đầu tiên của kỹ thuật chứng khoán hóa, là chứng khoán có thế chấp bất động sản với lãi suất cố định, được phát hành vào năm 1970.
Năm 1970, Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà liên bang (Freddie Mac) được thành lập nhằm tạo thuận lợi cho việc vay và cho vay để mua nhà ở Mỹ Là một tổ chức tài chính tư nhân, Freddie Mac hoạt động tương tự như Fannie Mae, với mục tiêu tăng tính cạnh tranh trong lĩnh vực cho vay nhà ở, từ đó giúp các công ty hoạt động hiệu quả hơn.
1.1.1.2 Giai đoạn phát triển (1980 – nay)
Kể từ năm 1980, thị trường chứng khoán ở Mỹ đã có sự phát triển mạnh mẽ, với các khoản vay không chỉ giới hạn trong các hình thức truyền thống mà đã mở rộng ra nhiều loại hình như cho vay thương mại, cho vay tiêu dùng và các khoản phải thu từ thẻ tín dụng Ngoài ra, bên cạnh các khoản cho vay được Chính phủ đảm bảo từ GNMA, nhiều cơ quan khác của Chính phủ và khu vực kinh doanh cũng đã phát hành chứng khoán đảm bảo bằng tài sản (MBS).
Vào năm 1987, chứng khoán hóa (CKH) lần đầu tiên được thực hiện và phát triển tại Anh, sau đó lan rộng sang nhiều quốc gia châu Âu như Pháp, Đức và Ý Giá trị các giao dịch CKH ngày càng gia tăng nhanh chóng nhờ vào các đợt phát hành trên thị trường châu Âu thống nhất Tại Úc, chứng khoán phát hành dựa trên các khoản vay thế chấp bất động sản chiếm ưu thế trong việc CKH các khoản vay trung và dài hạn Các quốc gia châu Á có nền kinh tế phát triển như Nhật Bản, Singapore và Hồng Kông cũng đã áp dụng và phát triển kỹ thuật này, đặc biệt là Malaysia, nơi kỹ thuật CKH đã được ứng dụng từ năm đầu tiên.
1986 với sự thành lập của công ty chuyên trách CKH Cagamas Berhad
1.1.2 Khái niệm chứng khoán hóa
CKH, hay còn gọi là "Securitisation", là một kỹ thuật tài chính giúp tăng khả năng thanh khoản cho các khoản tín dụng ngân hàng, đồng thời huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản và phân tán rủi ro Mặc dù CKH vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam và chưa được nhiều người biết đến, nhưng đã có một số giao dịch được thực hiện theo phương thức này, chủ yếu ở dạng sơ cấp.
Theo OECD, CKH được định nghĩa là việc phát hành chứng khoán có tính khả mại, được đảm bảo không chỉ bởi khả năng thanh toán của chủ thể phát hành mà còn bởi các nguồn thu dự kiến từ các tài sản đặc biệt.
Chất lượng của chứng khoán phát hành không còn phụ thuộc vào chủ thể phát hành mà vào khả năng sinh lời của tài sản bảo đảm Điều này quyết định thu nhập và độ an toàn của chứng khoán Quá trình chuyển đổi các tài sản có tính thanh khoản kém thành chứng khoán tạo ra một loại hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường vốn.
Chứng khoán hóa (CKH) là quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng tài sản tài chính có sẵn trên bảng cân đối kế toán để phát hành chứng khoán nợ, giúp người cho vay chuyển giao rủi ro tín dụng cho bên khác Các nhà đầu tư khi mua chứng khoán này cần chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản được chứng khoán hóa.
CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm chứng khoán hóa bất động sản
CKH các khoản vay thế chấp BĐS là một kỹ thuật tài chính quan trọng, cho phép tạo ra chứng khoán bằng cách tập hợp các khoản thế chấp BĐS của người đi vay Những khoản vay này được bán cho các tổ chức trung gian tài chính, giúp họ huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu, được đảm bảo bằng các khoản thu từ hợp đồng vay thế chấp Người đi vay sẽ hoàn trả tiền gốc và lãi vay cho những người nắm giữ chứng khoán thông qua các tổ chức này.
1.2.2 Các loại bất động sản đƣợc chứng khoán hóa
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rộng và đa dạng, với nhiều quan điểm và tiêu chí phân loại khác nhau giữa các quốc gia Tuy nhiên, hầu hết đều thống nhất rằng BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai Tại Việt Nam, điều này cũng được công nhận và áp dụng trong các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS.
Theo Bộ Luật Dân Sự 2005, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan đến nhà và công trình đó Ngoài ra, BĐS còn bao gồm các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Từ khái niệm trên có thể phân chia BĐS thành ba nhóm chính:
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như bất động sản nhà đất, nhà ở, nhà xưởng, các công trình thương mại dịch vụ, cùng với bất động sản hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
─ BĐS không đầu tư xây dựng gồm đất nông nghiệp, đất rừng, nuôi trồng thủy sản, đất chưa sử dụng,…
─ BĐS đặc biệt gồm các công trình bảo tồn quốc gia, danh lam thắng cảnh, di sản văn hóa, di tích lịch sử, đền thờ, miếu, …
Trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), tài sản có khả năng sinh lời và quản lý tách biệt được chia thành ba nhóm chính Nhóm BĐS có đầu tư xây dựng, đặc biệt là nhà đất, chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch và có tính phức tạp, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố Ngược lại, nhóm BĐS không đầu tư xây dựng tham gia thị trường ít hơn, trong khi nhóm BĐS đặc biệt có khả năng tham gia thấp Tại Việt Nam, BĐS có thể được phân loại thành các loại như BĐS để ở, BĐS thương mại, BĐS sản xuất công nghiệp và BĐS sản xuất nông nghiệp.
CKH cho phép các định chế tài chính như ngân hàng, công ty bảo hiểm và công ty tài chính, cũng như các doanh nghiệp phi tài chính, chuyển đổi tài sản chưa sẵn sàng tham gia thị trường thành các chứng khoán có tính thanh khoản cao Để giảm thiểu rủi ro và bảo vệ nhà đầu tư trước nguy cơ công ty phát hành phá sản, các bất động sản khi đưa vào CKH cần đáp ứng những đặc điểm cơ bản nhất định.
─ Có tính đồng nhất và có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy nhằm dự báo được dòng thu nhập trong tương lai
─ Gồm nhiều tài sản và tương đối lớn nhằm giúp hạn chế rủi ro
Sự phá sản của người khởi phát không làm ảnh hưởng đến quyền nhận dòng tiền từ các tài sản tài chính được chứng khoán hóa.
Trong phạm vi bài viết này tác giả chỉ đi sâu vào CKH các khoản vay thế chấp BĐS trong nhóm có đầu tư xây dựng
1.2.3 Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản
Quá trình CKH các khoản vay thế chấp BĐS còn được gọi là phương thức CKH thông qua trung gian bao gồm các chủ thể sau:
1.2.3.1 Tổ chức, cá nhân thế chấp và đi vay: Đây là các cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi vay cho chủ tài sản ban đầu trên cơ sở hợp đồng tín dụng
1.2.3.2 Chủ tài sản ban đầu:
Chủ tài sản ban đầu thường là các tổ chức tài chính, doanh nghiệp hoặc cơ quan Chính phủ Họ chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, bao gồm các khoản tín dụng thế chấp bằng bất động sản, cho các tổ chức trung gian chuyên trách Sau khi thế chấp, các chủ tài sản thường tiếp tục quản lý tài sản đó cho tổ chức trung gian để nhận phí dịch vụ.
1.2.3.3 Tổ chức trung gian chuyên trách
Tổ chức trung gian chuyên trách (SPV) là một thực thể đặc biệt, có thể được thành lập dưới dạng công ty cổ phần hoặc quỹ ủy thác, nhằm tổ chức, phát hành và kinh doanh chứng khoán Sau khi mua lại các khoản phải thu và nợ từ bên khởi tạo, SPV sẽ đóng gói và phát hành chúng thành chứng khoán dựa trên các tài sản này Điều này cho phép nhà đầu tư lựa chọn theo nhu cầu về thời gian đáo hạn, mức độ rủi ro và tỷ suất sinh lời, đồng thời chuyển đổi các tài sản có tính thanh khoản kém thành tài sản có tính thanh khoản cao hơn.
Để tăng tính hấp dẫn cho chứng khoán và đảm bảo an toàn, các SPV thường áp dụng các biện pháp tăng cường độ tín nhiệm, có thể là nội sinh hoặc ngoại sinh Mục đích chung là giúp nhà đầu tư nhận thấy rằng sẽ có dòng tiền trong tương lai để trả cho họ Một phương pháp nội sinh là thiết lập quỹ dự trữ và phát hành chứng khoán ít hơn giá trị tài sản Trong khi đó, hình thức thuê tổ chức uy tín để đảm bảo cho chứng khoán mang tính ngoại sinh.
Là các tổ chức, cá nhân mua chứng khoán do tổ chức tài chính chuyên biệt phát hành
1.2.3.5 Các tổ chức hỗ trợ cho hoạt động của SPV
Tổ chức định mức tín nhiệm cung cấp thông tin về độ an toàn của các chứng khoán, dựa trên xếp hạng tín nhiệm của chúng.
Tổ chức hỗ trợ thanh khoản là một đơn vị cam kết ứng tiền cho tổ chức trung gian chuyên trách SPV, nhằm thanh toán cho nhà đầu tư khi các khoản phải thu chưa được thu hồi từ bên có nghĩa vụ thanh toán, người thế chấp và người vay Thông thường, tổ chức này bao gồm sự hợp tác của nhiều ngân hàng thương mại.
Tổ chức quản lý tài sản có nhiệm vụ quản lý các tài sản đã được chứng khoán hoá, thu tiền từ các tổ chức và cá nhân thế chấp, vay vốn, sau đó chuyển giao cho SPV để thanh toán cho nhà đầu tư.
Tổ chức bảo lãnh phát hành là một đơn vị cam kết mua toàn bộ chứng khoán với giá đã định trước, giúp quá trình chào bán chứng khoán diễn ra nhanh chóng và an toàn hơn Tổ chức này có thể là một ngân hàng đầu tư đơn lẻ hoặc một nhóm các ngân hàng đầu tư hợp tác thực hiện.
1.2.4 Lợi ích khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản
Lợi ích của CKH các khoản vay thế chấp BĐS là khá rõ ràng đối với nền kinh tế phát triển, nó thể hiện qua nhiều mặt như:
1.2.4.1 Lợi ích đối với nền kinh tế
CHỨNG KHOÁN HOÁ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM ĐƢỢC RÚT RA CHO VIỆT NAM
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.1.1 Tổng quan hoạt động thị trường bất động sản tại Việt Nam
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia và có tính chu kỳ rõ rệt Với quy mô, tính chất và giá trị tài sản lớn, tỷ trọng của BĐS trong tổng tài sản xã hội thường dao động quanh mức 40% Ngoài ra, các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm đến 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Ngành bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đòi hỏi vốn đầu tư lớn và thường xuyên phải vay nợ, trong khi chi phí nguyên liệu đầu vào như sắt, thép, và xi măng có sự biến động lớn, gây ra nhiều rủi ro Khủng hoảng kinh tế có thể làm thị trường đóng băng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy mô và lợi nhuận, tác động trực tiếp đến các nhà đầu tư và nền kinh tế Mặc dù vậy, lợi nhuận cao từ BĐS đã thu hút nhiều vốn đầu tư, bao gồm cả từ nước ngoài Tuy nhiên, cơ cấu phân khúc BĐS còn nhiều chênh lệch, với sự tập trung vào căn hộ và khu nghỉ dưỡng cao cấp, dẫn đến thiếu hụt nhà ở giá phù hợp cho người có thu nhập thấp và trung bình Hơn nữa, dòng tiền đầu cơ liên tục biến đổi đã khiến thị trường ngày càng xa rời nhu cầu thực, góp phần vào sự khủng hoảng trong ngành.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm nhưng vẫn còn thiếu tính minh bạch và hiện tượng đầu cơ vẫn tồn tại Sự cung cấp các phân khúc thị trường chưa hợp lý dẫn đến tình trạng thiếu vốn nghiêm trọng, chủ yếu phụ thuộc vào các tổ chức tín dụng mà chưa khai thác hiệu quả nguồn tiền nhàn rỗi trong xã hội.
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHẢ NĂNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Tổng quan hoạt động thị trường bất động sản tại Việt Nam
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia và có tính chu kỳ Với quy mô, tính chất và giá trị tài sản lớn, tỷ trọng của BĐS trong tổng tài sản xã hội thường rơi vào khoảng 40% Hơn nữa, các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế, cho thấy tầm ảnh hưởng sâu rộng của lĩnh vực này đối với nền kinh tế toàn cầu.
Ngành bất động sản (BĐS) đòi hỏi vốn đầu tư lớn và chịu nhiều rủi ro do biến động chi phí nguyên liệu như sắt, thép, và xi măng Khủng hoảng kinh tế có thể khiến thị trường đóng băng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của các nhà đầu tư Mặc dù vậy, lợi nhuận cao từ BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn, bao gồm cả vốn đầu tư nước ngoài Tại Việt Nam, sự chênh lệch trong cơ cấu phân khúc BĐS, đặc biệt là sự tập trung vào căn hộ và khu nghỉ dưỡng cao cấp, đã dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp và trung bình Hơn nữa, dòng tiền đầu cơ vào BĐS thường xuyên biến đổi đã làm thị trường ngày càng xa rời nhu cầu thực, góp phần gây ra khủng hoảng.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều thăng trầm nhưng vẫn thiếu tính minh bạch và gặp phải hiện tượng đầu cơ, cùng với việc cung các phân khúc chưa hợp lý Hiện tại, thị trường đang thiếu vốn, chủ yếu phụ thuộc vào các tổ chức tín dụng mà chưa khai thác được nguồn tiền nhàn rỗi trong dân Do đó, để phát triển bền vững trong tương lai, cần có cải tiến về chính sách và phương thức nhằm khai thông nguồn vốn, giảm thiểu rủi ro.
Thực trạng tín dụng bất động sản tại Việt Nam những năm gần đây
2.1.2.1 Tín dụng bất động sản qua vay ngân hàng
Vốn vay từ ngân hàng đã trở thành một kênh tín dụng quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam, mặc dù chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng từ năm 2008 đã làm giảm nguồn cung tiền từ các ngân hàng thương mại Sự sụt giảm này đã dẫn đến việc dòng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản bị thu hẹp Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện các biện pháp như tăng dự trữ bắt buộc và lãi suất cơ bản, khiến lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại có lúc lên tới 21%/năm Theo thống kê, tổng dư nợ cho vay bất động sản giảm từ 135.000 tỷ đồng vào tháng 4/2008 xuống còn 115.500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng.
Từ năm 2008 đến 2011, ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn do nguồn tín dụng bị thắt chặt, khiến các chủ đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất cao, lên tới 14% vào năm 2010 và có nơi đạt 24% đến 25% vào năm 2011 Sự gia tăng chi phí này đã dẫn đến việc giá sản phẩm đầu ra tăng, làm giảm số lượng người mua nhà, gia tăng lượng tồn kho và kéo theo thanh khoản thị trường trở nên kém.
Năm 2012, Chính phủ đã điều chỉnh chính sách lãi suất và cơ chế tín dụng mới nhằm kiềm chế lạm phát, giúp nhiều nhóm đối tượng vay vốn thoát khỏi hạn chế về tỷ trọng tín dụng phi sản xuất Việc này đã giúp doanh nghiệp giảm chi phí sản xuất và kinh doanh, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho họ Đặc biệt, hơn 50% nhóm đối tượng vay vốn bất động sản đã được loại trừ khỏi diện hạn chế, dẫn đến sự gia tăng trong tín dụng bất động sản.
Tín dụng bất động sản đã được nới lỏng nhưng không còn cấp tràn lan như trước, mà tuỳ thuộc vào từng phân khúc với các hạn mức khác nhau Đến ngày 31/10/2012, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với cuối năm 2011 Trong đó, tín dụng cho vay mua nhà ở, cho thuê và xây dựng khu đô thị tăng lần lượt 6% và 40,3%, trong khi tín dụng cho vay xây dựng khu công nghiệp và văn phòng cho thuê giảm 3% và 10,9% Dư nợ tín dụng bất động sản tại TPHCM chiếm khoảng 47,8%, trong khi Hà Nội chỉ đạt 23,7% Cần lưu ý rằng các khoản vay tiêu dùng khác trong dư nợ tín dụng bất động sản cũng có thể là khoản vay đầu tư vào bất động sản.
Trong các ngân hàng thương mại Việt Nam, bất động sản là loại tài sản thế chấp phổ biến, chiếm tỷ trọng lớn cả về giá trị lẫn khối lượng, với khoảng hơn 50% trong tổng cơ cấu tài sản thế chấp.
Bảng 2.1 trình bày sự so sánh giữa giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản với tổng giá trị tài sản đảm bảo của một số ngân hàng tính đến ngày 31/12/2012 Đơn vị tính được sử dụng là triệu đồng.
Ngân hàng Tổng giá trị
TSĐB Giá trị TSĐB là BĐS Tỷ lệ
Trong sáu tháng đầu năm 2013, Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành tổng cộng 2%, nhưng tín dụng chỉ tăng khoảng 3% do nền kinh tế trì trệ và nhu cầu vốn thấp Mặc dù các tổ chức tín dụng e ngại nợ xấu và hạn chế cho vay mới, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản lại có xu hướng tăng, với tổng dư nợ đạt 237.509 tỷ đồng, tăng 4% so với cuối năm 2012 Trong khi cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác giảm 7,7%, các phân khúc khác như vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, sửa chữa, mua nhà ở và vay mua quyền sử dụng đất đều ghi nhận mức tăng trưởng tích cực.
Nguồn tín dụng từ ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của ngành bất động sản, mặc dù có sự biến động theo từng giai đoạn Tỷ trọng tín dụng này không chỉ hỗ trợ thị trường bất động sản mà còn góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế.
2.1.2.2 Tín dụng bất động sản qua huy động vốn từ nhà đầu tƣ
Huy động tín dụng bất động sản thông qua vốn của nhà đầu tư là một phương thức lợi ích cho các chủ đầu tư dự án Phương thức này giúp họ tiết kiệm chi phí lãi suất ngân hàng, giảm bớt thủ tục phức tạp và không phải trả trái tức cho trái chủ như khi phát hành trái phiếu Hơn nữa, các chủ đầu tư cũng không cần chia sẻ lợi nhuận qua hợp đồng hợp tác đầu tư với các doanh nghiệp khác Do đó, việc huy động vốn từ nhà đầu tư trở thành lựa chọn phổ biến của các chủ đầu tư.
Năm 2008, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng cơn sốt đất để liên tục tung ra các dự án nhằm thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư Đáng chú ý, một số dự án chưa hoàn thành phần móng hoặc chỉ tồn tại trên giấy tờ đã được chủ đầu tư kêu gọi góp vốn Trong bối cảnh giá đất tăng mạnh, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng giá trị từ 30% đến 50% chỉ trong vòng một tháng.
Theo Luật nhà ở năm 2005, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua hoặc thuê nhà khi thiết kế đã được phê duyệt và phần móng đã hoàn thành, với tổng số tiền huy động không vượt quá 70% giá trị nhà ghi trong hợp đồng Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã huy động vốn không đủ điều kiện, khiến nhà đầu tư gặp rủi ro khi bỏ ra số tiền lớn mà không đảm bảo được quyền lợi Khi chủ đầu tư không thi công đúng tiến độ hoặc không giao nhà đúng hẹn, việc đòi lại tiền góp trở nên khó khăn, và việc chuyển nhượng hợp đồng cũng không dễ dàng Hiện nay, nhà đầu tư đã thay đổi nhận thức, chỉ đầu tư vào các dự án gần hoàn thiện và chú ý đến các điều khoản hợp đồng, tiến độ xây dựng và thời hạn giao nhà Hầu hết các công trình hiện tại chưa đáp ứng yêu cầu, dẫn đến tình trạng huy động vốn qua kênh góp vốn gặp khó khăn và nhiều dự án bị trì trệ.
2.1.2.3 Tín dụng bất động sản qua phát hành trái phiếu công trình
Mặc dù huy động vốn qua nhà đầu tư không hiệu quả bằng, nhưng phát hành trái phiếu giúp tiết kiệm chi phí với lãi suất thấp hơn so với vay ngân hàng Hình thức huy động này cung cấp nguồn vốn dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản từ các tổ chức và cá nhân như công ty tài chính, công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm và nhà đầu tư Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện phát hành trái phiếu, vì điều này yêu cầu doanh nghiệp phải có trình độ tài chính cao, uy tín tốt, kinh doanh có lãi và sản phẩm hấp dẫn Gần đây, đã có một số đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp quy mô lớn và vừa được thực hiện.
Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) là một trong những
DN đã tiên phong trong việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu, với đợt phát hành vào tháng 02/2008 cho trái phiếu mệnh giá 500 triệu đồng, lãi suất 4,4% trong 6 tháng Khách hàng mua trái phiếu được ưu tiên mua căn hộ tại dự án cao cấp Phú Lợi, quận 8, TPHCM, cùng với giảm giá 5% so với giá công bố Dự án có quy mô trên 500 hộ và tổng vốn huy động đạt 100 tỷ đồng Ngoài ra, vào quý 4 năm 2010, DN phát hành riêng lẻ 350 tỷ đồng cho các tổ chức tín dụng và quỹ đầu tư để tài trợ cho dự án 57 Kinh Dương Vương, quận 6, TPHCM.
Trong quý 4/2010, công ty đã phát hành trái phiếu riêng lẻ với mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu để tài trợ cho dự án khu nhà ở Phú Mỹ, quận 7, TPHCM Trái phiếu có kỳ hạn 2,5 năm, đảm bảo và không chuyển đổi thành cổ phiếu, với tổng giá trị phát hành lên đến 400 tỷ đồng.
Năm 2009, nhiều công ty đã huy động vốn thành công cho các dự án bất động sản qua hình thức phát hành trái phiếu, cho thấy hiệu quả của kênh này Công ty cổ phần tài chính Sông Đà và công ty cổ phần Sông Đà – Thăng Long đã bán thành công 300 tỷ đồng trái phiếu cho khu đô thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk - city) với kỳ hạn 3 năm và lãi suất năm đầu cố định 12,5%/năm Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà đô thị (HUD) cũng đã phát hành thành công 500 tỷ đồng trái phiếu cho dự án New Skyline tại Hà Đông, Hà Nội Ngoài ra, công ty cổ phần tài chính và phát triển DN (FBS) đã bán hết 300 tỷ đồng cho dự án khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai, Hà Nội với kỳ hạn 3 năm.
SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Sự cần thiết của chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản (CKH) chủ yếu nằm ở những lợi ích vượt trội so với phương thức cho vay truyền thống CKH mang lại tính linh hoạt trong giao dịch, với tài sản thế chấp được định giá dựa trên thị trường, không bị ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan và được thực hiện định kỳ Hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập giúp giảm chi phí cho người khởi tạo, đồng thời mở rộng cơ hội đầu tư không chỉ trong nước mà còn quốc tế Đặc biệt, người đi vay có nhiều lựa chọn về thời hạn và lãi suất, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho họ.
Trong cơ cấu tín dụng cho bất động sản tại Việt Nam, các công ty bất động sản chỉ chiếm khoảng 20% tiềm lực tài chính cho các dự án Nguồn tín dụng chủ yếu đến từ ngân hàng, nhà đầu tư, trái phiếu và hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài, trong đó vốn vay từ ngân hàng chiếm khoảng 60%.
Nhiều dự án hiện nay nhận được tỷ lệ cho vay từ ngân hàng lên đến 70% - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn vay dài từ 10 đến 15 năm Sự phụ thuộc quá mức vào hệ thống ngân hàng để tài trợ dài hạn đã tạo ra những rủi ro lớn, dẫn đến sự suy yếu của hệ thống ngân hàng và ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế.
Ngân hàng đang phải đối mặt với rủi ro và nguy cơ mất vốn do tỷ lệ nợ xấu tăng cao, xuất phát từ việc giá trị tài sản đảm bảo giảm và khả năng trả nợ của doanh nghiệp thấp Để giảm thiểu tác động tiêu cực từ tăng trưởng tín dụng ngân hàng quá mức, việc thiết lập một thị trường vốn hiệu quả là cần thiết Thông qua việc chuyển nhượng các khoản nợ, ngân hàng có thể cải cách cấu trúc bảng cân đối và nâng cao quản lý rủi ro Đồng thời, quy trình này cũng cung cấp cho doanh nghiệp bất động sản một công cụ huy động mới khi tín dụng ngân hàng trở nên thắt chặt.
2.2.1 Đây là kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường BĐS
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang gặp khó khăn, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn, trong khi khả năng huy động vốn trung và dài hạn của ngân hàng còn hạn chế Các ngân hàng thương mại chỉ đáp ứng khoảng 50% - 60% nhu cầu vay vốn trung hạn, điều này tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống tài chính Do đó, chứng khoán hóa bất động sản (CKH BĐS) được xem là giải pháp hiệu quả, không chỉ đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn tạo ra nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường.
Doanh nghiệp bất động sản sẽ hoạt động hiệu quả hơn khi áp dụng kỹ thuật cho vay trực tiếp từ nhà đầu tư, giúp giảm thiểu chi phí trung gian từ ngân hàng.
2.2.2 Nâng cao hiệu quả hoạt động của các ngân hàng thương mại
Tỷ lệ dư nợ bất động sản (BĐS) tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện chiếm hơn 50% tổng dư nợ, dẫn đến tình trạng tồn đọng vốn lớn và lãng phí, trong khi nhiều khoản vay khác đang cần vốn Thị trường BĐS hiện nay gặp nhiều khó khăn, khiến khả năng doanh nghiệp và người vay trả nợ đúng hạn rất thấp, thậm chí có thể không trả được nợ Sự gia tăng giá trị BĐS trước đây có thể làm gia tăng rủi ro mất vốn cho ngân hàng, dẫn đến nợ xấu.
Quá trình chứng khoán hóa (CKH) giúp ngân hàng phân tán rủi ro cho vay ban đầu, chuyển giao trách nhiệm cho nhà đầu tư (NĐT) và tạo ra nguồn vốn từ việc bán các khoản tín dụng thế chấp bất động sản Điều này không chỉ giúp ngân hàng mở rộng và tăng trưởng tín dụng hiệu quả mà còn tài trợ cho các khoản vay khác, gia tăng nguồn thu Nhờ vào nguồn vốn từ CKH, các ngân hàng thương mại (NHTM) giảm thiểu sự phụ thuộc vào nguồn vốn tiết kiệm từ dân cư và tổ chức, qua đó thực hiện đúng vai trò của mình trong thị trường tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh và vốn lưu động của doanh nghiệp.
Quá trình cổ phần hóa (CKH) yêu cầu các ngân hàng nâng cao chất lượng tín dụng, vì nhà đầu tư ngày càng đặt ra tiêu chuẩn cao hơn đối với chứng khoán Các tổ chức tài chính, đặc biệt là SPV, cũng đưa ra các tiêu chí về quy mô, lãi suất và thời hạn cho vay Do đó, các ngân hàng thương mại (NHTM) cần tự chuẩn hoá, đổi mới và cải thiện quản lý để duy trì vị thế trong ngành.
2.2.3 Đa dạng hóa chủng loại hàng hoá cho thị trường chứng khoán
Thị trường tài chính Việt Nam hiện tại còn thiếu sự đa dạng về hàng hoá như cổ phiếu và trái phiếu, khiến cho TTCK vẫn còn sơ khai và không ổn định Việc phát triển các khoản vay thế chấp bất động sản sẽ cung cấp thêm hàng hoá, giúp đa dạng hoá danh mục đầu tư và mang lại nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư Tùy thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro, nhà đầu tư có thể lựa chọn danh mục tài sản tài chính phù hợp để đạt được lợi ích mục tiêu của mình.
2.2.4 Quản lý rủi ro tốt hơn
CKH giúp các ngân hàng giảm thiểu rủi ro và loại bỏ bất cân xứng về lãi suất, nhưng rủi ro thanh toán vẫn tồn tại và chuyển giao cho nhà đầu tư Đổi lại, nhà đầu tư có cơ hội hưởng lợi từ các dòng tiền phát sinh từ các khoản vay và tài sản thế chấp, đồng thời có thể đưa ra quyết định đầu tư độc lập dựa trên mức độ chấp nhận rủi ro của bản thân.
2.2.5 Sử dụng hiệu quả nguồn lực xã hội
Hiện nay, việc cấp tín dụng cho bất động sản chủ yếu từ ngân hàng đang gặp phải nhiều bất cập và rủi ro, do việc sử dụng vốn ngắn hạn cho nguồn dài hạn có thể ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng và sự bền vững của nền kinh tế Nguồn vốn từ dân cư, mặc dù hứa hẹn là một nguồn tín dụng lớn cho ngành BĐS, vẫn còn hạn chế trong việc huy động Do đó, việc cho vay thế chấp bất động sản sẽ khai thác hiệu quả các nguồn lực nhỏ lẻ và nhàn rỗi trong nền kinh tế, từ đó thúc đẩy tiến trình thực hiện và hoàn thành các dự án BĐS Hơn nữa, công cụ này còn mở ra cơ hội đầu tư mới cho các cá nhân và tổ chức với vốn ít, giúp họ có thể tham gia vào các dự án lớn như tòa nhà văn phòng, khu công nghiệp và trung tâm thương mại.
2.2.6 Giúp thị trường tài chính phát triển với thông tin được minh bạch
Minh bạch thông tin là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường chứng khoán (TTCK) và bất động sản (BĐS) Tuy nhiên, chất lượng thông tin mà nhà đầu tư (NĐT) hiện nhận được chưa đáp ứng yêu cầu, dẫn đến khó khăn trong việc ra quyết định đầu tư Nguyên nhân chính bao gồm quy định công bố thông tin chưa hoàn chỉnh, chất lượng báo cáo tài chính kiểm toán thấp, và ý thức tuân thủ pháp luật còn hạn chế Việc thành lập các công ty SPV nhằm tách bạch rủi ro và sự tham gia của các tổ chức trung gian như công ty định mức tín nhiệm, công ty kiểm toán sẽ giúp cải thiện tính minh bạch Nhờ đó, NĐT sẽ có thông tin đầy đủ để đánh giá rủi ro tốt hơn, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của cả TTCK và BĐS.
ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Với 13 năm, TTCK Việt Nam vẫn còn rất non trẻ Hiện Luật chứng khoán Việt Nam vẫn chưa có quy định chính thức về việc CKH các khoản vay thế chấp BĐS Và với quan điểm duy trì sự ổn định cho thị trường, có thể thấy kỹ thuật tài chính này chưa được cho phép, khuyến khích sử dụng, phát triển tại Việt Nam Tuy nhiên, những lợi ích thu được từ kỹ thuật tài chính này lại không hề nhỏ và không phải phương pháp huy động vốn nào cũng có được
Năm 2011, nghị quyết 11-NQ-CP đã hạ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với ngành bất động sản (BĐS) sau một thời gian dài tăng trưởng mạnh, dẫn đến việc dòng vốn đầu tư chính giảm sút và các nguồn vốn khác như đầu tư nước ngoài cũng không quay trở lại, khiến các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn Đến năm 2013, tín dụng cho ngành BĐS bắt đầu phục hồi, nhưng ngân hàng thương mại chỉ cấp vốn cho những khách hàng tiềm năng và có tài sản đảm bảo, khiến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn không đáp ứng được yêu cầu Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp BĐS đang kỳ vọng vào thị trường thứ cấp để huy động vốn dễ dàng hơn, qua đó khai thác nguồn tiền nhàn rỗi từ người dân và doanh nghiệp.
Gần đây, một số hình thức sơ khai của kỹ thuật CKH đã được áp dụng tại Việt Nam, nhưng vẫn chưa theo một chuẩn mực nào và chỉ tập trung vào một thị trường vốn đơn giản, dẫn đến việc thiếu cơ hội phát triển Cụ thể, một số doanh nghiệp bất động sản đã huy động vốn cho các dự án của mình thông qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm theo quyền mua bất động sản với giá thấp hơn giá thị trường Phương thức này gần như tương tự như việc phát hành trái phiếu.
Bất động sản (BĐS) không chỉ có khả năng chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố mà còn thể hiện sự cần thiết của một sản phẩm tài chính mới, đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp BĐS Mặc dù còn sơ khai và chưa hoàn thiện, hình thức này đã mở ra một kênh đầu tư mới cho cả người dân và doanh nghiệp.
2.3.1 Những thuận lợi khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam
2.3.1.1 Thị trường TTCK, thị trường trái phiếu tiềm năng
Theo thống kê của Sở kế hoạch và đầu tư TPHCM, 70,5% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô vốn nhỏ dưới 10 tỷ đồng, khiến họ gặp khó khăn trong việc thực hiện các dự án lớn mà không có sự hỗ trợ từ ngân hàng hoặc nhà đầu tư Hiện nay, việc siết chặt tín dụng cùng với thị trường trầm lắng đã làm chậm tiến độ triển khai dự án, gây lãng phí tài nguyên đất và không đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Do đó, việc thiết lập một thị trường vốn hiệu quả, đặc biệt là thị trường trái phiếu, sẽ cung cấp cho các doanh nghiệp một công cụ nợ thay thế khi khả năng cấp tín dụng của ngân hàng bị hạn chế Thị trường trái phiếu đã phát triển đều đặn trong những năm qua, bất chấp tình hình kinh tế khó khăn.
Biểu đồ 2.1: Tổng số dư thị trường trái phiếu (%GDP)
Theo báo cáo của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), trong Quý 1/2013, nền kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng 64,6%, đạt 29 tỷ USD Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường trái phiếu Việt Nam qua các năm cho thấy tiềm năng lớn và thuận lợi cho việc phát hành Nhu cầu về trái phiếu cùng với sự phát triển của thị trường vốn tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển nghiệp vụ chứng khoán hóa khoản vay thế chấp bất động sản.
Ngoài ra, TTCK Việt Nam với 13 năm hoạt động đã khá phát triển với nhiều
Tính đến tháng 9 năm 2013, thị trường chứng khoán Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng ổn định với 345 công ty niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán TPHCM, bao gồm 302 công ty cổ phiếu, 39 công ty trái phiếu và 4 chứng chỉ quỹ, với tổng khối lượng niêm yết đạt 27.940.916,08 cổ phiếu Đồng thời, Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội có 385 công ty niêm yết cổ phiếu, tổng khối lượng đạt 8.636.664.247 cổ phiếu Sự phát triển liên tục của thị trường chứng khoán hứa hẹn sẽ mang lại các công cụ đầu tư mới, đặc biệt là trái phiếu phát hành từ chứng khoán các khoản vay thế chấp bất động sản, nhằm làm phong phú thêm sản phẩm cho thị trường.
Biểu đồ 2.2 : Tổng doanh thu, lợi nhuận ròng và số lƣợng doanh nghiệp niêm yết
(DNNY) theo các năm trên thị trường chứng khoán Việt Nam
Gần đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị các địa phương rà soát các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị để chuyển đổi thành nhà ở xã hội nhằm thực hiện nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ Mặc dù đây là chủ trương đúng đắn, nhưng việc thực hiện các dự án chuyển đổi vẫn gặp khó khăn do thời gian thẩm định, phê duyệt và huy động vốn kéo dài Thống kê cho thấy nhu cầu nhà ở xã hội tại Hà Nội là 110.000 căn, TP.HCM 134.000 căn, Bình Dương 104.000 căn và Đồng Nai 95.000 căn, cho thấy nhu cầu lớn nhưng hiện tại không thể đáp ứng Để phục vụ nhu cầu của người dân có thu nhập thấp và trung bình, cần tìm kiếm nguồn huy động vốn mới ngoài việc vay ngân hàng.
2.3.1.3 Có được kinh nghiệm rút ra từ các nước đi trước
Kỹ thuật CKH đã được hình thành và phát triển tại nhiều nước trên thế giới như
Mỹ, Nhật, Hồng Kông, Singapore đã trải qua nhiều thăng trầm, đạt thành công và cũng gặp thất bại trong việc kiểm soát, từ đó rút ra nhiều bài học quý giá Những kinh nghiệm này là nguồn dữ liệu hữu ích cho Việt Nam trong việc nghiên cứu và ứng dụng kỹ thuật CKH Kết hợp những bài học này với tình hình thực tế, Việt Nam có thể xây dựng và quản lý thị trường chứng khoán hiệu quả, đồng thời áp dụng hệ thống pháp luật và kế toán phù hợp, tạo lợi thế cho các nước đi sau.
2.3.1.4 Nhu cầu hội nhập quốc tế
Trong thời đại hiện nay, không một quốc gia nào có thể tồn tại mà không có sự liên kết với thế giới bên ngoài, và nền kinh tế phát triển thường gắn liền với hợp tác quốc tế Sự phụ thuộc lẫn nhau giữa các nền kinh tế toàn cầu ngày càng gia tăng, dẫn đến nhu cầu hội nhập quốc tế mạnh mẽ Xu hướng toàn cầu hóa, khu vực hóa và phân công lao động quốc tế đang diễn ra sâu rộng Để hội nhập hiệu quả, Việt Nam cần cải thiện năng lực nội tại nhằm phát huy tiềm lực của mình Đồng thời, để cạnh tranh với các tổ chức tài chính nước ngoài có ưu thế về vốn và công nghệ, Việt Nam cần đa dạng hóa sản phẩm và dịch vụ, từ đó thu hút nguồn vốn và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
2.3.2 Những khó khăn khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam
2.3.2.1 Chƣa có khung pháp lý về chứng khoán hóa
Kỹ thuật CKH vẫn còn mới mẻ đối với nhiều nhà đầu tư Việt Nam, và sự quan tâm từ các chuyên gia tài chính cùng cơ quan nhà nước chỉ mới gia tăng trong những năm gần đây khi nguồn vốn từ kênh truyền thống bị hạn chế Hiện tại, chưa có văn bản pháp luật nào quy định và điều chỉnh hoạt động của CKH, mặc dù đây là một lĩnh vực phức tạp về mặt kỹ thuật, đòi hỏi các quy định pháp lý cao và liên quan đến nhiều lĩnh vực như chứng khoán, ngân hàng và các tổ chức liên quan khác.
Do đó, khi thực hiện CKH sẽ phải xây dựng và ban hành các hướng dẫn thực hiện từ sơ khai, cần nhiều thời gian và công sức
2.3.2.2 Chƣa có các tổ chức trung gian chuyên trách để thực hiện nghiệp vụ CKH
Các tổ chức trung gian chuyên trách SPV đóng vai trò quan trọng trong việc tách bạch rủi ro tín dụng và rủi ro của chủ thể tạo lập tài sản, giúp các nhà đầu tư đánh giá rủi ro khi đầu tư chứng khoán SPV thực hiện việc mua các khoản phải thu và nợ từ ngân hàng thương mại, đồng thời phát hành chứng khoán dựa trên các tài sản này Việc thành lập SPV chỉ với mục đích thực hiện chứng khoán hóa giúp nâng cao tính chuyên nghiệp trong quy trình này Do đó, sự thiếu hụt các tổ chức trung gian có mục đích đặc biệt sẽ cản trở hoạt động và làm giảm tính chuyên môn trong lĩnh vực này.
Chứng khoán hóa (CKH) là một nghiệp vụ mới, tạo ra loại chứng khoán chưa được NĐT tin tưởng, gặp khó khăn trong việc cạnh tranh với các loại chứng khoán hiện có Mặc dù các chứng khoán này được đảm bảo thanh toán từ tài sản và mang lại lợi ích cho NĐT, nhưng sự thiếu niềm tin vẫn là rào cản lớn Do đó, các tổ chức định mức tín nhiệm cần đánh giá khách quan để làm nổi bật những lợi điểm của CKH các khoản vay thế chấp BĐS, từ đó gia tăng sự tin tưởng của NĐT vào loại chứng khoán mới này.
2.3.2.3 Thông tin chƣa minh bạch
Trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp Việt Nam đã nỗ lực quảng bá những điểm mạnh và che giấu những hạn chế cũng như thông tin tài chính không tốt Tuy nhiên, trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, việc này không còn phù hợp và cần phải thay đổi.
Năm 2012, tập đoàn Jones Lang LaSalle, một trong những đơn vị hàng đầu thế giới về quản lý tài chính và dịch vụ bất động sản, đã công bố bảng xếp hạng tính minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu.
