(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với nhà tái định cư tại khu đô thị mới thủ thiêm , luận văn thạc sĩ

KHUNG LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Khái niệm và đặc điểm của nhà ở

Nhà ở là nơi cư trú của người dân, được xây dựng trên một diện tích đất cụ thể, và cả đất đai cùng nhà ở được gọi là bất động sản Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt do bị giới hạn bởi quỹ đất dành cho xây dựng Nó sở hữu nhiều thuộc tính đặc thù, thể hiện vai trò quan trọng trong đời sống con người.

Chất lượng tối thiểu của nhà ở là yếu tố thiết yếu cho cuộc sống của cá nhân và hộ gia đình Khi vượt qua mức tối thiểu, dịch vụ nhà ở sẽ được nâng cao với nhiều tiện nghi và chất lượng đa dạng.

Nhà ở là một loại hàng hóa có giá trị sử dụng lâu bền, có thể tồn tại qua nhiều thập kỷ hoặc thậm chí cả thế kỷ Đất gắn liền với nhà ở thường không thể phá hủy, tạo nên sự ổn định cho tài sản Nhà ở bao gồm hai thành phần chính: một thành phần không thể nâng cấp là đất, và một thành phần có thể nâng cấp là tòa nhà.

Do không thể di chuyển không gian của đất đai và tòa nhà, nên giá trị kinh tế của nhà ở phụ thuộc vào địa điểm tọa lạc

Thị trường nhà ở có thể được so sánh với thị trường hàng hóa tồn kho, trong đó cung nhà ở bao gồm cả khối lượng nhà ở hiện có và khối lượng nhà ở mới đang được phát triển Lượng cung nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định được xác định bởi khối lượng nhà ở tồn tại trước đó, trừ đi khối lượng nhà ở hiện tại bị hư hỏng, cộng với khối lượng nhà ở được nâng cấp và tân trang, cùng với khối lượng nhà ở xây mới.

Những chủ thể chính tham gia vào thị trường nhà ở:

Người sở hữu và người sử dụng nhà ở có thể là những cá nhân mua hoặc thuê bất động sản với mục đích đầu tư, sinh sống, hoặc khai thác kinh doanh.

+ Người phát triển: Những người khai thác đất đai để xây dựng nhà ở, tạo ra sản phẩm mới cho thị trường

+ Người chuyên cải tạo nhà ở: Những người cung cấp nhà ở đã được nâng cấp và tân trang lại cho thị trường

Người xúc tác trong thị trường nhà ở bao gồm ngân hàng, người môi giới, luật sư và các tác nhân khác, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch diễn ra suôn sẻ.

Phân tích chính sách nhà ở cần chú trọng đến ba đặc điểm quan trọng: tính không di chuyển về mặt không gian, tính lâu bền và tính không đồng nhất Những đặc điểm này ảnh hưởng sâu sắc đến chính sách nhà ở và cần được xem xét một cách chi tiết để đảm bảo sự hiệu quả và bền vững trong phát triển nhà ở.

Địa điểm tọa lạc có vai trò quan trọng trong giá trị thị trường của nhà ở và ảnh hưởng đến khía cạnh kinh tế - xã hội của hộ gia đình Sự thay đổi về sở thích địa điểm cung - cầu có thể gây ra trục trặc ngắn hạn, nhưng cần nhiều năm để điều chỉnh Do đó, chính phủ cần cân nhắc kỹ lưỡng tác động tức thời và lâu dài khi xây dựng các chính sách nhà ở.

Tính lâu bền của nhà ở là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của chủ sở hữu, cho dù là cho thuê hay để ở Nhà ở không chỉ tồn tại trong nhiều năm mà còn liên quan đến cấu trúc xây dựng, tuy nhiên, chúng không ngừng thay đổi theo thời gian Những thay đổi này có thể từ sửa chữa nhỏ đến xây dựng lại hoàn toàn, đòi hỏi chi phí và thời gian để thực hiện.

Thị trường nhà ở có sự không đồng nhất rõ rệt, thể hiện qua nhiều yếu tố như đặc điểm cư ngụ và vị trí chỗ ở Đặc điểm cư ngụ bao gồm quy mô, kích cỡ, kiểu cách và chất lượng xây dựng của các đơn vị nhà ở Bên cạnh đó, vị trí chỗ ở cũng rất quan trọng, với các yếu tố như môi trường cộng đồng, khả năng tiếp cận dịch vụ công và khoảng cách đến nơi làm việc Do đó, thị trường nhà ở có thể được chia thành các thị trường bộ phận khác nhau dựa trên quy mô và địa điểm.

Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở

1.2.1 Khái niệm sự hài lòng đối với nhà ở

Sự hài lòng đối với nhà ở được định nghĩa là cảm nhận giữa nhu cầu và nguyện vọng của người dân so với thực tế bối cảnh nhà ở hiện tại (Theo Varady & Preiser, 1998) Nó phản ánh mức độ thỏa mãn của cá nhân hoặc thành viên trong gia đình đối với tình trạng nhà ở hiện tại (McCray và Day, 1997) Satsangi & Kearns (1992) cho rằng sự hài lòng này là một thái độ phức tạp, bao gồm sự hài lòng với đơn vị nơi ở, hàng xóm và khu vực xung quanh (Onobokun, 1974) Ogu (2002) cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của các yếu tố này trong việc đánh giá sự hài lòng về nhà ở.

Khái niệm hài lòng về nhà ở được sử dụng để đánh giá nhận thức và cảm nhận của người dân đối với các đơn vị nhà ở cũng như môi trường xung quanh.

Khái niệm sự hài lòng về nhà ở là một chỉ số quan trọng để dự đoán nhận thức của cá nhân về "chất lượng cuộc sống" tổng thể (Campbell et al., 1976; trích dẫn từ Djebarni & Al-Abed, 2000) [17].

1.2.2 Các yếu tố tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở

Sự hài lòng đối với nhà ở là một chủ đề được nghiên cứu rộng rãi, với nhiều ý kiến khác nhau về các yếu tố tác động Theo Theodori (2001), sự hài lòng này chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố nhận thức, bao gồm cả những yếu tố khách quan và chủ quan.

Mối quan hệ giữa sự hài lòng của cộng đồng và nhận thức cá nhân là rất rõ ràng, với những cá nhân hài lòng hơn thường có mức độ hạnh phúc cao hơn Các yếu tố như thu nhập, quyền sở hữu nhà và hỗ trợ xã hội đều có tác động tích cực đến nhận thức của người dân Nghiên cứu của Onibokun (1974) cho thấy rằng điều kiện sống trong một căn hộ không chỉ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kỹ thuật mà còn bởi các yếu tố xã hội, hành vi, văn hóa và các yếu tố khác trong hệ thống môi trường xã hội.

Sự hài lòng đối với nhà ở bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố trong hệ thống và các đặc điểm cơ bản của cư dân Nghiên cứu cho thấy những yếu tố này có tác động đáng kể đến mức độ hài lòng của người dân về nơi ở của họ.

Theo Varady & Preiser (1998), các yếu tố như tuổi, giới tính, thời gian cư trú, kinh nghiệm về định cư và nhận thức về chất lượng nhà ở hiện tại đều ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân đối với nơi ở của họ Ngoài ra, sự hài lòng còn có sự khác biệt liên quan đến tình trạng hôn nhân, số lượng thành viên trong hộ gia đình và quy mô gia đình (Tan & Hamzah).

Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố kinh tế xã hội như thu nhập, giáo dục, nghề nghiệp và phúc lợi (Brown, 1993; Freeman, 1998 trích dẫn trong Varady & Preiser, 1998) Ngoài ra, các đặc tính vật lý của nhà ở, điều kiện sống trong quá khứ, di dời khu dân cư và bố trí tái định cư cũng đóng vai trò quan trọng (Yeh, 1972) Nghiên cứu của Varady & Carrozza (2000) chỉ ra rằng dịch vụ quản lý dân cư tại các khu nhà ở cũng có tác động đáng kể đến sự hài lòng của người dân.

Nghiên cứu của John Gilderbloom, Ph.D, Michael D Brazley, Ph.D., AIA và Zhenfeng Pan (2005) cho thấy rằng cư dân rất hài lòng với các yếu tố liên quan đến nhà ở, bao gồm vị trí, khu phố và mức độ an toàn tại nơi cư trú.

Tham khảo kết quả nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman Mohamad T Ramayah tại trường Đại học Sains của Malaysia (2004)

Nghiên cứu “Các yếu tố quyết định mức độ hài lòng về nhà ở” tập trung vào dự án phát triển Khu dân cư của Tập đoàn phát triển Penang (PDC) tại Malaysia Nghiên cứu này dựa trên các mô hình đã được xác lập về sự hài lòng trong lĩnh vực nhà ở, đồng thời xem xét các đặc thù riêng của nhà ở do PDC phát triển Mô hình nghiên cứu này nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của cư dân.

Nghiên cứu này tập trung vào ba yếu tố chính và chín biến quan sát nhằm đánh giá mức độ hài lòng về nhà ở của cư dân PDC Dữ liệu được thu thập từ 21.123 căn hộ tại các khu vực khác nhau ở Đảo Penang và Seberang Perai.

=> Mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman Mohamad T Ramayah (2004) [20] được thể hiện như sau:

Hình 1.1: Mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar- Noor Liza

Chính sách công về nhà ở tái định cư

1.3.1 Khái niệm chính sách tài chính công

Mục tiêu chính của tài chính công là đảm bảo hoạt động hiệu quả của bộ máy nhà nước, từ đó thực hiện tốt các chức năng phục vụ xã hội Tài chính cũng có vai trò quan trọng trong việc quản lý và phát triển các đặc điểm liên quan đến nhà ở.

- Vị trí địa lý của căn hộ

Varady& Carrozza (2000) Đặc điểm nhân khẩu

Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở chủ yếu được thực hiện thông qua cơ chế quyền lực nhà nước, không phải là thỏa thuận Quyết định về thu thuế và phân bổ ngân sách được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tài chính công, nguồn vốn chính của nhà nước, đến từ sự đóng góp không hoàn trả của cá nhân và tổ chức dưới hình thức thuế, sau đó được tái phân phối cho xã hội Hoạt động tài chính công cần tuân thủ nguyên tắc công khai minh bạch, vì liên quan đến tất cả tổ chức và cá nhân trong xã hội Ngoài ra, tài chính công cũng phải thể hiện nguyên tắc dân chủ, trong đó mức độ tham gia và thụ hưởng của công dân không phụ thuộc vào khả năng đóng góp của họ.

Chính sách công được hình thành khi một giải pháp được ban hành dưới nhiều hình thức như Luật, Nghị định, hay Quyết định Trong quá trình thực hiện, chính sách có thể được điều chỉnh dựa trên những va chạm thực tiễn Ở nhiều quốc gia, các chính sách nhà ở giá rẻ chú trọng đến việc phát triển đất đai và cơ sở hạ tầng Để thúc đẩy sự phát triển đô thị, Nhà nước cần đầu tư vào phát triển đất và cơ sở hạ tầng Sự đô thị hóa nhanh chóng tạo ra nhu cầu cao về vốn đầu tư cho nhà ở và hệ thống hạ tầng như giao thông, điện, nước và vệ sinh Hiệu quả trong phân phối và sử dụng nguồn vốn đầu tư đô thị là yếu tố quyết định cho sự phát triển bền vững của quốc gia và thành phố.

1.3.1.1 Chính sách tài chính công đối với người dân tái định cư

Cơ quan Tài chính chủ trì việc xây dựng phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, phối hợp với cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan liên quan để thẩm định kế hoạch này trước khi trình Ủy ban nhân dân phê duyệt Đồng thời, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được công khai theo quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007.

Các điều kiện để người dân được bố trí nhà ở tái định cư bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi toàn bộ nhà ở và đất ở có đủ điều kiện nhận bồi thường hoặc hỗ trợ theo giá đất ở; Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi một phần hoặc toàn bộ diện tích nhà ở, đất ở nhưng không đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ theo giá đất ở, và phần diện tích còn lại không đủ điều kiện để ở hoặc xây dựng nhà ở, đồng thời không còn chỗ ở nào khác và đã có thời gian cư trú từ một năm trở lên tại địa chỉ bị thu hồi đất trước thời điểm thông báo thu hồi.

Giá bán nhà chung cư tái định cư được xác định dựa trên quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán của từng dự án, cũng như mặt bằng giá khu vực Giá bán này phải đảm bảo đủ chi phí xây dựng Ủy ban nhân dân Thành phố đã ủy quyền cho Sở Tài chính quyết định giá bán cho từng tầng, loại nhà và vị trí của từng dự án cụ thể.

Trong trường hợp diện tích đất giao tái định cư lớn hơn diện tích đất bị thu hồi được bồi thường hoặc hỗ trợ theo giá đất ở, thì phần diện tích chênh lệch tăng sẽ phải nộp tiền sử dụng đất Số tiền này được tính theo giá quy định và nhân với hệ số điều chỉnh.

Khi Nhà nước thu hồi đất, các hộ gia đình và cá nhân đủ điều kiện sẽ được hỗ trợ tái định cư bằng cách bố trí lô đất hoặc căn hộ chung cư Nếu tổng số tiền bồi thường và hỗ trợ không đủ để nộp tiền sử dụng đất hoặc mua nhà tái định cư, họ có thể nộp đơn đề nghị để trả dần số tiền còn thiếu theo quy định của UBND Thành phố Trong trường hợp không nhận đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư, người dân sẽ nhận được tiền hỗ trợ tương đương với mức chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền bồi thường, hỗ trợ đã nhận (Luật Đất đai 26/11/2003).

1.3.1.2 Chính sách tài chính công đối với các nhà đầu tư xây dựng dự án nhà tái định cư

Các chủ đầu tư trong lĩnh vực xây dựng nhà ở tái định cư được hỗ trợ tối đa và nhận nhiều ưu đãi khi thực hiện các dự án đầu tư này.

Chủ đầu tư các dự án được quyết định bởi Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương nơi dự án diễn ra Đối với việc lựa chọn nhà đầu tư nước ngoài tham gia xây dựng nhà ở, các chính sách ưu đãi và điều kiện đầu tư sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

* Giá bán nhà ở: Do chủ đầu tư dự án xác định trên nguyên tắc bảo toàn vốn

Thủ tục đầu tư và xây dựng cho dự án nhà ở được đơn giản hóa khi khu vực đã có quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết được phê duyệt, cho phép chủ đầu tư chỉ cần lập báo cáo nghiên cứu khả thi Nếu khu vực đã có quy hoạch chung nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, chủ đầu tư có thể lập quy hoạch chi tiết để trình duyệt cùng với báo cáo nghiên cứu khả thi, và chi phí này sẽ được tính vào tổng mức đầu tư Đặc biệt, các công trình đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt sẽ được miễn cấp Giấy phép xây dựng.

Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở thông qua việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp theo quy định pháp luật Nhà nước cũng xem xét cho vay từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc bảo lãnh tín dụng đầu tư theo Nghị định số 43/1999/NĐ-CP Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Trung ương áp dụng các cơ chế chính sách nhằm phát triển nhà cho người có thu nhập thấp và ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia chương trình di dời nhà ở ven kênh rạch, bao gồm mức vốn vay và thời gian vay ưu đãi với hỗ trợ lãi suất ngân hàng Đồng thời, có chính sách yêu cầu ngân hàng thương mại tại thành phố duy trì 5% hạn mức tín dụng để tài trợ cho chương trình di dời nhà ở.

1.3.2 Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư

Nhà đầu tư và người dân đều có quyền lợi ngang nhau theo quy định của pháp luật, do đó, lợi ích hợp pháp của cả hai bên cần được tôn trọng và bảo vệ một cách công bằng.

1.3.2.1 Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư đối với người dân

Luật Đất đai sửa đổi nhằm đảm bảo đền bù đất đai hợp lý, giúp người dân mất đất có cuộc sống ổn định lâu dài Các cơ quan quản lý nhà nước cần thực hiện quy trình thu hồi, chuyển nhượng và cấp đất một cách công khai, dân chủ để hạn chế tiêu cực Chính sách về đất xây dựng nhà ở sẽ tập trung vào các nội dung chính để hỗ trợ người dân.

Các hộ gia đình và cá nhân không đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất có thể ghi nợ số tiền này khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc hồ sơ giao đất tái định cư.

Mô hình lý thuyết của đề tài nghiên cứu

Dựa trên các mô hình nghiên cứu trước đây và các yếu tố quyết định mức độ hài lòng về nhà ở trong dự án phát triển Khu dân cư của Tập đoàn phát triển Penang (PDC), tác giả đã xác định ba yếu tố tác động đến sự hài lòng của người dân tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, dựa trên tính đặc thù của nhà ở tái định cư.

Các đặc điểm của nhà ở có ảnh hưởng lớn đến sự hài lòng của cư dân Loại hình dự án khu dân cư, như chung cư thấp tầng, chung cư cao tầng hay nhà liên kế, cũng đóng vai trò quan trọng Cư dân thường cảm thấy hài lòng hơn khi sống trong các căn hộ riêng biệt, như nhà liên kế, vì điều này mang lại không gian và sự riêng tư hơn so với các căn hộ trong chung cư thấp tầng hay cao tầng.

Nghiên cứu của Ogu (2002) cho thấy rằng người dân sống trong căn hộ cao tầng thường ít hài lòng hơn so với những người sở hữu đất đai Diện tích căn hộ là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự hài lòng của cư dân Những căn hộ có diện tích rộng rãi sẽ mang lại sự thoải mái hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu sống của người dân, tạo ra không gian thoáng mát và đủ lớn cho các hoạt động sinh hoạt chung của gia đình.

Thời gian cư trú của người dân là một yếu tố quan trọng trong việc đánh giá sự hài lòng với khu dân cư Càng lâu dài người dân sống tại một khu vực, chứng tỏ họ càng hài lòng với nơi mình sinh sống Theo Ogu (2002), sự hài lòng của cư dân đối với căn hộ của họ tỉ lệ thuận với thời gian cư trú.

Sự hài lòng của người dân với căn hộ đang sử dụng cũng bị tác động đáng kể bởi tính chất sở hữu của họ Những người đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ thường có mức độ hài lòng cao hơn so với những người đang thuê lại căn hộ Việc sở hữu căn hộ mang lại cho họ cảm giác yên tâm và hạnh phúc, giúp họ gắn bó và tận hưởng không gian sống của mình.

Dựa trên cơ sở đó các giả thuyết về đặc điểm nhà ở với sự hài lòng được xây dựng như sau:

A1 Loại dự án có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

A2: Diện tích căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

A3: Thời gian cư trú của người dân có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

A4: Quyền sở hữu căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

Vị trí địa lý của các dự án khu dân cư ảnh hưởng đáng kể đến sự hài lòng của người dân đối với nhà ở Cụ thể, vị trí sẽ phản ánh giá trị căn hộ và xác định liệu nhà ở có nằm trong khu vực trung tâm hay không Ngoài ra, một vị trí thuận lợi sẽ mang lại tiện ích cho cư dân, bao gồm sự gần gũi với chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học và các cơ sở hạ tầng thiết yếu khác.

Giả thuyết liên quan đến vị trí chung cư được xây dựng với sự hài lòng như sau:

B Có mối liên hệ giữa vị trí chung cư và sự hài lòng của người dân

Các đặc điểm nhân khẩu học của người dân bao gồm tuổi tác, giới tính, tình trạng hôn nhân, trình độ học vấn, nghề nghiệp và thu nhập bình quân hộ gia đình Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích và hiểu rõ hơn về cấu trúc xã hội và nhu cầu của cộng đồng.

Người lớn tuổi thường có xu hướng hài lòng hơn với căn hộ của mình, bởi vì yêu cầu và nguyện vọng về nhà ở của họ thường thấp hơn so với những người trẻ tuổi.

Theo nghiên cứu của Varady & Preiser (1998) và Varady & Carrozza (2000), cùng với Tan & Hamzah (1979), giới tính được xác định là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở Sự gia tăng sức mua của phụ nữ và vai trò quyết định của họ trong các quyết định hộ gia đình cho thấy giới tính có thể tác động đáng kể đến mức độ hài lòng của người dân đối với nơi ở của họ.

Trình độ học vấn, tình trạng hôn nhân và nghề nghiệp là những yếu tố ảnh hưởng đến mức thu nhập bình quân của hộ gia đình Giả thuyết cho rằng những hộ gia đình có thu nhập bình quân cao sẽ có mức độ hài lòng cao hơn đối với nơi ở của họ Điều này cho thấy rằng những người có tiêu chuẩn sống cao sẽ cảm thấy thỏa mãn hơn với chỗ ở của mình.

Dựa trên cơ sở đó các giả thuyết về đặc điểm nhân khẩu với sự hài lòng được xây dựng như sau:

C1: Có sự liên hệ giữa độ tuổi và sự hài lòng về nhà ở

C2: Có sự liên hệ giữa giới tính và sự hài lòng về nhà ở

Tình trạng hôn nhân, trình độ của chủ hộ và thu nhập hộ gia đình đều có mối liên hệ chặt chẽ với sự hài lòng về nhà ở Những yếu tố này ảnh hưởng đáng kể đến cảm nhận và trải nghiệm của các hộ gia đình trong việc đánh giá không gian sống của mình.

Dựa trên các giả thuyết về đặc điểm nhà ở, vị trí chung cư và đặc điểm nhân khẩu, mô hình lý thuyết của đề tài đã được thiết lập để phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố này.

Hình 1.2 Mô hình lý thuyết của đề tài

Nghiên cứu của Mastura Jaafar, Noor Liza Hasa Osman và Mohamad T Ramayah (2004) chỉ ra rằng sự hài lòng của người dân đối với nhà ở phụ thuộc vào ba yếu tố chính: đặc điểm nhà ở, vị trí chung cư và đặc điểm nhân khẩu Trong đó, đặc điểm nhà ở bao gồm yếu tố giá đơn vị nhà ở do PDC quản lý Nghiên cứu này được thực hiện tại Khu nhà ở tái định cư Thủ Thiêm, một dự án được đầu tư từ ngân sách nhà nước và vốn tín dụng nhà nước, thuộc loại hình nhà ở xã hội, không nhằm mục đích kinh doanh và lợi nhuận.

1- Vị trí khu chung cư Đặc điểm nhân khẩu

5- Thu nhập bình quân hộ gia đình mỗi tháng

Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư

Trong phân tích đơn giá chuyển nhượng căn hộ, nghiên cứu này không đi sâu vào yếu tố đơn giá do hạn chế về thời gian Thay vào đó, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu ảnh hưởng của tình trạng hôn nhân và trình độ chuyên môn của chủ hộ đến sự hài lòng về nhà ở.

Dựa trên mô hình lý thuyết của Mastura Jaafar, Noor Liza Hasa Osman và Mohamad T Ramayah (2004), nghiên cứu xác định ba thành phần chính ảnh hưởng đến nhà ở tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, bao gồm đặc điểm nhà ở, vị trí chung cư và đặc điểm nhân khẩu.

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM

Cơ sở pháp lý thực hiện chính sách nhà ở tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm24 2.3 Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Nghiên cứu được thực hiện qua hai phương pháp định tính và định lượng

3.1.1.1 Nghiên cứu định tính Để có cơ sở thiết kế bảng câu hỏi tiến hành khảo sát sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư, tác giả tiến hành nghiên cứu định tính trên cơ sở thảo luận, lấy ý kiến từ người có kinh nghiệm, có kiến thức chuyên môn để thiết kế đưa ra các biến phù hợp các thành phần đã nêu trong mô hình nghiên cứu lý thuyết Sau khi tổng hợp các ý kiến đóng góp các biến của từng thành phần được hình thành và tiến hành lập bảng câu hỏi Kết quả nghiên cứu sơ bộ làm cơ sở thiết kế bảng câu hỏi đưa vào nghiên cứu chính thức

Mục tiêu bảng câu hỏi khảo sát là phải ngắn gọn, xúc tích và rõ ràng Bảng câu hỏi khảo sát được thiết kế gồm 02 phần như sau :

Phần I: Một số thông tin cá nhân

Phần II: Các câu hỏi khảo sát các yếu tố có mối liên hệ với sự hài lòng về nhà ở của người dân tái định cư

3.1.1.2 Nghiên cứu định lượng Đây là giai đoạn nghiên cứu chính thức được thực hiện thông qua kỹ thuật phỏng vấn người dân đang ở tại khu chung cư Thạnh Mỹ Lợi và Cao ốc

Nghiên cứu định lượng tại An Phúc An Lộc được thực hiện với mẫu N=162, sử dụng phần mềm SPSS 16.0 để xử lý dữ liệu Dữ liệu được phân tích thông qua chương trình Excel, kết hợp với thống kê mô tả và định lượng Phương pháp hồi quy đa biến được áp dụng để ước lượng các hệ số hồi quy và kiểm định mô hình, nhằm đánh giá mức độ phù hợp của mô hình nghiên cứu.

THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU

Thiết kế nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện qua hai phương pháp định tính và định lượng

3.1.1.1 Nghiên cứu định tính Để có cơ sở thiết kế bảng câu hỏi tiến hành khảo sát sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư, tác giả tiến hành nghiên cứu định tính trên cơ sở thảo luận, lấy ý kiến từ người có kinh nghiệm, có kiến thức chuyên môn để thiết kế đưa ra các biến phù hợp các thành phần đã nêu trong mô hình nghiên cứu lý thuyết Sau khi tổng hợp các ý kiến đóng góp các biến của từng thành phần được hình thành và tiến hành lập bảng câu hỏi Kết quả nghiên cứu sơ bộ làm cơ sở thiết kế bảng câu hỏi đưa vào nghiên cứu chính thức

Mục tiêu bảng câu hỏi khảo sát là phải ngắn gọn, xúc tích và rõ ràng Bảng câu hỏi khảo sát được thiết kế gồm 02 phần như sau :

Phần I: Một số thông tin cá nhân

Phần II: Các câu hỏi khảo sát các yếu tố có mối liên hệ với sự hài lòng về nhà ở của người dân tái định cư

3.1.1.2 Nghiên cứu định lượng Đây là giai đoạn nghiên cứu chính thức được thực hiện thông qua kỹ thuật phỏng vấn người dân đang ở tại khu chung cư Thạnh Mỹ Lợi và Cao ốc

Nghiên cứu định lượng tại An Phúc An Lộc được thực hiện với mẫu N=162 Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0 và Excel, kết hợp với thống kê mô tả và định lượng Phương pháp hồi quy đa biến được sử dụng để ước lượng các hệ số hồi quy và kiểm định mô hình nhằm phân tích mức độ phù hợp của mô hình.

Quá trình nghiên cứu được thiết kế thực hiện theo quy trình sau:

Hình 3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết Mô hình nghiên cứu Đánh giá sơ bộ:

- Thiết kế bảng câu hỏi

Nhận xét và kiến nghị

Thiết lập các biến sử dụng phân tích dữ liệu

Nghiên cứu chính thức: Định lượng n2

Kết quả mô hình sau kiểm định

- Độ phù hợp chung của mô hình

- Hiện tượng đa cộng tuyến

- Hiện tượng tự tương quan

-Hiện tượng phương sai của sai số thay đổi

- Phân phối chuẩn phần dư

Nghiên cứu chính thức

3.2.1 Các biến sử dụng trong nghiên cứu của mô hình

Theo nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman, Mohamad T Ramayah (2004) đã xây dựng một mô hình nghiên cứu với 3 yếu tố và 9 biến Dựa trên các biến đã được nghiên cứu và đặc thù của nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, mô hình này dự kiến sẽ được điều chỉnh để phát triển thành một mô hình nghiên cứu gồm 3 yếu tố và 10 biến.

Giải thích cách chọn biến trong mô hình :

Nhà ở tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm có những đặc điểm quan trọng như loại dự án, diện tích căn hộ, thời gian cư trú và quyền sở hữu Để đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố này đến sự hài lòng của cư dân, tác giả đã áp dụng biến tham chiếu để so sánh mức độ ảnh hưởng giữa các loại dự án và diện tích căn hộ Đồng thời, thời gian cư trú và quyền sở hữu căn hộ được phân tích thông qua biến định danh để xác định mức độ hài lòng của người dân.

Vị trí chung cư tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm bao gồm hai địa điểm quan trọng: Cao ốc APAL và Thạnh Mỹ Lợi, cả hai đều nằm tại phường An Phú và phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 Tác giả đã áp dụng biến định danh để phân tích mức độ hài lòng của cư dân đối với các căn hộ tại hai vị trí này trong dự án.

Trong nghiên cứu về mức độ hài lòng của nhóm đặc điểm nhân khẩu đối với nhà ở tái định cư, tác giả đã chọn năm biến số quan trọng bao gồm tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân, trình độ chuyên môn và thu nhập bình quân hộ gia đình hàng tháng Tác giả quyết định loại bỏ yếu tố nghề nghiệp của chủ hộ do nhận thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa nghề nghiệp và thu nhập Việc lựa chọn thu nhập bình quân hàng tháng nhằm phân tích sâu hơn ảnh hưởng của chất lượng cuộc sống đến sự hài lòng với nhà ở tái định cư.

Bảng 3.1 Giải thích biến nghiên cứu trong mô hình

Tên biến Ký hiệu Định nghĩa

Mức độ hài lòng về nhà ở, Y=1 rất không hài lòng; Y=2 không hài lòng; Y=3 bình thường ; Y=4 hài lòng; Y=5 rất hài lòng

Loại dự án X1 Loại dự án: Sử dụng 3 biến giả (dummy)

Loại dự án 5 tầng X1.1 (=1 Dự án 5 tầng; =0 Khác)

Loại dự án 15 tầng X1.2 (=1 Dự án 15 tầng; =0 Khác)

Nhà liên kế X1.3 được xác định với hai loại: loại nhà liên kế (giá trị =1) và các loại khác (giá trị =0), đây là biến tham chiếu quan trọng Diện tích căn hộ X2 được phân tích thông qua ba biến giả (dummy) để thể hiện rõ ràng các đặc điểm của từng loại hình nhà ở.

61 m 2 X2.1 Biến tham chiếu (=1 khi diện tích dưới 61 m 2 ;

=0 Khác; là biến được sử dụng làm biến tham chiếu)

Diện tích từ 61 m 2 đến 80 m 2 X2.2 (=1 Diện tích từ 61 m 2 đến 80 m 2 ; =0 Khác)

Diện tích từ 81 m 2 đến trên

X2.3 (=1 Diện tích từ 81 m 2 đến trên 100 m 2 ; =0 Khác)

Thời gian tái định cư (X3) được xác định dựa trên thời gian người dân sử dụng nhà ở tái định cư: nếu thời gian sử dụng dưới 3 năm, giá trị là 1; nếu từ 3 năm trở lên, giá trị là 0 Quyền sở hữu (X4) cũng là yếu tố quan trọng trong quá trình tái định cư.

Quyền sở hữu nhà ở (=1 chủ hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; =0 chủ hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu)

Vị trí chung cư X5 Vị trí căn hộ thuộc chung cư (=1 Thạnh Mỹ Lợi; =2

An Phúc An Lộc) Tuổi X6 Là số tuổi của chủ hộ

Giới tính của chủ hộ được mã hóa là X7, với giá trị bằng 1 nếu chủ hộ là nam và bằng 2 nếu chủ hộ là nữ Tình trạng hôn nhân của chủ hộ được đánh dấu là X8, trong đó giá trị bằng 1 thể hiện rằng chủ hộ đã kết hôn và bằng 2 cho trường hợp chưa kết hôn.

Trình độ chuyên môn của chủ hộ được phân loại như sau: mức 1 nếu chủ hộ có trình độ từ trung cấp trở lên và mức 2 nếu chủ hộ có trình độ từ trung học phổ thông trở xuống Bên cạnh đó, thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình cũng là một yếu tố quan trọng cần xem xét.

X10 là mức thu nhập trung bình hàng tháng của mỗi hộ gia đình Để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở, các biến số được áp dụng bao gồm thu nhập, điều kiện sống và sự tiện nghi trong không gian sinh hoạt.

- Biến Y: Biến mức độ sự hài lòng về nhà ở Y là biến phụ thuộc của mô hình

- Biến Loại dự án (X1): Loại dự án Sử dụng 3 biến giả (dummy) bao gồm:

Biến Loại dự án 5 tầng (X1.1) Biến Loại dự án 15 tầng (X1.2) Biến Loại nhà liên kế (X1.3)

Tác giả sử dụng biến X1.3 làm tham chiếu để chứng minh sự khác biệt trong mức độ hài lòng về nhà ở giữa các loại dự án 5 tầng và 15 tầng so với nhà liên kế Mục tiêu là kiểm định giả thuyết rằng các loại dự án này có ảnh hưởng đến sự hài lòng của cư dân.

- Biến Diện tích (X2): Diện tích căn hộ Sử dụng 3 biến giả (dummy) bao gồm:

Biến Diện tích từ 61 m 2 đến 80 m 2 (X2.2) Biến Diện tích từ 81 m 2 đến trên 100 m 2 (X2.3)

Tác giả sử dụng biến X2.1 làm tham chiếu để chỉ ra sự khác biệt trong mức độ hài lòng về nhà ở giữa các loại diện tích từ 61 m² đến 80 m² và từ 81 m² đến trên 100 m² so với diện tích dưới 61 m².

61 m 2 Nhằm kiểm định giả thuyết diện tích căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

- Biến Thời gian tái định cư (X3): Thời gian người dân được bố trí nhà ở Khi thời gian tái định cư càng lâu thì mức độ hài lòng càng cao

- Biến Quyền sở hữu (X4): Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ của chủ hộ Khi có quyền sở hữu thì sự hài lòng sẽ cao hơn

- Biến Vị trí chung cư (X5): Địa điểm địa lý của khu chung cư Địa điểm khu chung cư có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

- Biến Tuổi (X6): Tuổi của chủ hộ Thể hiện mối liên hệ giữa giới tính và sự hài lòng về nhà ở

- Biến Giới tính (X7): Giới tính của chủ hộ Thể hiện mối liên hệ giữa giới tính và sự hài lòng về nhà ở

- Biến Tình trạng hôn nhân (X8): Tình trạng hôn nhân của chủ hộ Thể hiện mối liên hệ giữa tình trạng hôn nhân và sự hài lòng về nhà ở

- Biến Trình độ chuyên môn (X9): Trình độ chuyên môn của chủ hộ

Thể hiện mối liên hệ giữa trình độ chuyên môn và sự hài lòng về nhà ở

Thu nhập bình quân tháng của hộ gia đình (X10) có ảnh hưởng lớn đến mức độ hài lòng về nhà ở Càng cao thu nhập bình quân tháng, mức độ hài lòng của các hộ gia đình về nơi ở càng tăng.

Các dữ liệu sau khi thu thập từ các phiếu khảo sát sẽ được làm sạch, mã hóa và xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0

3.2.3.1 Mô tả thông tin mẫu nghiên cứu

Thống kê thông tin cá nhân của chủ hộ từ kết quả khảo sát và thu thập số liệu liên quan đến các biến để phục vụ cho việc phân tích đề tài nghiên cứu.

3.2.3.2 Phân tích hồi quy và kiểm định mô hình

Kết quả hồi quy của mô hình

Mô hình hồi quy tuyến tính tổng quát được xây dựng nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân tái định cư Các yếu tố này bao gồm chất lượng nhà ở, môi trường sống, và dịch vụ công cộng, từ đó giúp hiểu rõ hơn về mức độ hài lòng của cộng đồng.

Y Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư β0, β1, β2,…, βj Các hệ số hồi quy

X1 , X2, , Xj Các biến độc lập ei Sai số

Kết quả hồi quy chỉ ra rằng mối tương quan giữa các biến có ý nghĩa thống kê khi giá trị Sig nhỏ hơn hoặc bằng 0,05, điều này cho thấy các biến này đạt mức ý nghĩa 95%.

Kiểm định độ phù hợp chung của mô hình

PHÂN TÍCH THỰC NGHIỆM

Thông tin mẫu nghiên cứu

Trong cuộc khảo sát với 180 phiếu, chúng tôi đã thu thập được 162 phiếu hợp lệ từ ý kiến người dân.

Bài viết trình bày việc xử lý dữ liệu từ Phiếu khảo sát mức độ hài lòng của người dân bằng phần mềm SPSS 16.0 và Excel, nhằm thống kê và phân tích kết quả một cách hiệu quả.

Với kết quả khảo sát và xử lý phần thông tin chung được ghi nhận cụ thể như sau (Phụ lục 3):

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.1

Bảng 4.1 Thống kê loại dự án

Khảo sát 162 căn hộ, trong đó căn hộ thuộc loại dự án 15 tầng là 100 căn hộ, chiếm 61,7%; 52 căn thuộc dự án 5 tầng, chiếm 32,1% và 10 căn nhà liên kế, chiếm 6,2%

(2) Về diện tích căn hộ

Bảng 4.2 Thống kê về diện tích căn hộ

Kết quả khảo sát cho thấy, diện tích căn hộ chủ yếu nằm trong khoảng từ 51m² đến 60m², chiếm 67,9% Các diện tích từ 61m² đến 70m² và trên 100m² đều có tỷ lệ 11,7% Trong khi đó, diện tích dưới 50m² và từ 71m² đến 80m² có tỷ lệ thấp hơn, lần lượt là 8% và 6% Nhìn chung, diện tích căn hộ tại các chung cư chủ yếu ở mức trung bình và trung bình nhỏ.

(3) Về thời gian định cư

Bảng 4.3 Thống kê về thời gian định cư

Hầu hết các hộ dân tại khu tái định cư đã sinh sống hơn 3 năm, chiếm tỷ lệ 66,7%, cho thấy thời gian định cư chủ yếu bắt đầu từ năm 2009 trở về trước Các chung cư tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 2008, điều này khẳng định nhu cầu về nhà ở tái định cư của người dân là rất thực tế.

(4) Về quyền sở hữu căn hộ

Bảng 4.4 Thống kê về quyền sở hữu căn hộ

Hầu hết các căn hộ tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở với tỷ lệ đạt 87%, chỉ còn 13% chưa được cấp Dự kiến, việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người dân sẽ sớm hoàn tất trong tương lai gần Tuy nhiên, theo số liệu từ bảng 4.4, có khả năng một số người được khảo sát không sở hữu căn hộ mà thuê lại để ở.

(5) Về vị trí dự án

Bảng 4.5 Thống kê về vị trí dự án

Theo số liệu khảo sát tại bảng 4.5, trong hai chung cư tái định cư của khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi có số dân khảo sát cao hơn An Phúc An Lộc, với tỷ lệ 51,9% tại Thạnh Mỹ Lợi.

Tỷ lệ căn hộ tại An Lộc đạt 48,1%, bao gồm các căn hộ ở An Phúc, An Lộc 1 và An Lộc 2 thuộc phường An Phú, Quận 2 Ngoài ra, còn có các căn hộ ở lô A, lô B, lô C và nhà liên kế tại Thạnh Mỹ Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2.

(6) Về tuổi, số nhân khẩu, thu nhập bình quân/ tháng của hộ gia đình

Bảng 4.6 Thống kê về tuổi, số nhân khẩu, thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình

Thu nhập bình quân hàng tháng của hộ

Kết quả khảo sát cho thấy người tham gia có độ tuổi trung bình là 41, với giá trị trung vị là 37, trong đó lứa tuổi 30 chiếm tỷ lệ cao Mỗi căn hộ có trung bình 4,36 người, với giá trị trung vị là 4, tức là 50% căn hộ có số nhân khẩu dưới 4 người và 50% có số nhân khẩu trên 4 người, trong đó số nhân khẩu 4 người chiếm đa số Về thu nhập, mức thu nhập bình quân tháng của các căn hộ đạt hơn 10 triệu đồng, với 50% căn hộ có thu nhập dưới 8,5 triệu đồng và 50% có thu nhập trên 8,5 triệu đồng, trong đó số thu nhập 10 triệu đồng/căn hộ/tháng chiếm tỷ lệ lớn Kết quả cho thấy mức thu nhập hàng tháng của các căn hộ trung bình thấp hơn so với mức trung bình về nhân khẩu của hộ dân.

(7) Về giới tính và tình trạng hôn nhân

Bảng 4.7 Thống kê về giới tính và tình trạng hôn nhân

Total Chưa kết hôn Đã kết hôn

Kết quả khảo sát cho thấy trong số nữ tham gia, có 12 người chưa kết hôn, chiếm 15,2%, trong khi 67 người đã kết hôn, đạt tỷ lệ 84,8% Đối với nam, có 60 người đã kết hôn, chiếm 72,3%, và 23 người chưa kết hôn, tương ứng với 27,7% Tổng thể, tỷ lệ người dân đã kết hôn trong khảo sát là 78,4%, trong khi tỷ lệ chưa kết hôn là 21,6%.

(8) Về trình độ học vấn

Bảng 4.8 Thống kê về trình độ học vấn

Bảng 4.9 Thống kê trình độ học vấn theo vị trí dự án

Cao đẳng Đại học Trên đại học

Percent 66.0% 2.5% 2.5% 27.8% 1.2% 100.0% Trình độ học vấn là yếu tố quan trọng không chỉ trong tiếp thu tri thức mới, kinh nghiệm hay mà còn là yếu tố quan trọng trong cải thiện thu nhập của hộ gia đình

Kết quả khảo sát cho thấy, tại khu chung cư TML, 73,8% người dân có trình độ học vấn từ trung học trở xuống (62 người), trong khi đó, 20,2% có trình độ đại học (17 người) Tỷ lệ người có trình độ trung cấp và cao đẳng là 2,4%, và chỉ có 1,2% người có trình độ trên đại học (01 người) Tại cao ốc APAL, 57,7% người dân có trình độ học vấn từ trung học trở xuống (45 người), 35,9% có trình độ đại học (28 người), và tỷ lệ trung cấp cùng cao đẳng là 2,6%.

APAL và cuối cùng trình độ trên đại học chỉ có 01 người, chiếm tỷ lệ 1,3% trên số khảo sát tại APAL

Trình độ học vấn của người dân chủ yếu tập trung ở cấp trung học phổ thông trở xuống, chiếm 66%, trong khi tỷ lệ người có bằng đại học là 27,8%, trung cấp và cao đẳng là 2,5%, và chỉ có 1,2% người có trình độ trên đại học Đặc biệt, những người tái định cư trước đây chủ yếu sống ở các phường An Lợi Đông và Thạnh Mỹ Lợi, nơi có nhiều gia đình thuộc diện lao động nghèo, dẫn đến điều kiện học tập không cao.

Bảng 4.10 Thống kê về nghề nghiệp

Trình độ học vấn của người dân chủ yếu chỉ đạt trung học phổ thông, dẫn đến số lượng nhân viên văn phòng chỉ chiếm 29% với 47 người, kỹ sư kỹ thuật 10,5%, và giáo viên 1,9% Phần lớn lao động còn lại là lao động phổ thông, người đã nghỉ hưu hoặc nội trợ, chiếm lần lượt 37,7% và 21% Điều này cho thấy tỷ lệ người dân có chuyên môn trong các ngành nghề như nhân viên văn phòng, kỹ sư kỹ thuật và giáo viên tổng cộng chưa đạt 50%.

(10) Thống kê mức độ hài lòng về diện tích tại các lô chung cư

Bảng 4.11 Thống kê về mức độ hài lòng về diện tích tại các lô chung cư

Mean Median Mode Max Min Standard

Theo bảng 4.11, cư dân tại khu chung cư Thạnh Mỹ Lợi thể hiện mức độ hài lòng cao hơn về diện tích căn hộ so với cư dân An Phúc.

Tại lô A, mức độ hài lòng chỉ đạt 2,55, trong khi lô B đạt 3,03, lô C đạt 4,55 và nhà liên kế đạt 4 Tại Khu An Phú An Khánh, mức độ hài lòng về diện tích ở mức trung bình lần lượt là 2,92, 2,85 và 2,89.

(11) Thống kê về tuổi, sự hài lòng về diện tích căn hộ và sự hài lòng về nhà ở tái định cư theo vị trí chung cư

Bảng 4.12 Thống kê về tuổi, sự hài lòng về diện tích căn hộ và sự hài lòng về nhà ở tái định cư theo vị trí chung cư

Vị trí chung cư Tuổi Hài lòng - diện tích

Mức độ hài lòng về nhà ở

Kết quả phân tích dữ liệu

Bảng 4.15 Kết quả hồi quy của mô hình ban đầu

Diện tích từ 81 đến trên

Thời gian tái định cư 233 138 139 1.694 092

Thu nhập bình quân tháng của hộ -.023 010 -.194 -2.344 020

Phương trình hồi quy được viết dưới dạng:

Y là biến phụ thuộc β0 là hằng số β1, β2,…, β12 là các hệ số hồi quy

X1(1) , X1(2) , X2(2) , X2(3) ,X3,X4 , , X10 là các biến độc lập

Theo Bảng 4.15, phương trình hồi quy tuyến tính đa biến được xác định như sau:

Bảng 4.15 cho biết, các biến độc lập là X1(1), X2(2), X5, X6, X10 có ý nghĩa thống kê với mức ý nghĩa 95%

Nghiên cứu cho thấy có sự khác biệt giữa dự án 5 tầng và nhà liên kế về mức độ hài lòng về nhà ở, trong đó dự án 5 tầng làm giảm sự hài lòng hơn Diện tích từ 61 đến 80 m² tăng cường sự hài lòng so với diện tích dưới 61 m² Vị trí chung cư Thạnh Mỹ mang lại mức độ hài lòng cao hơn so với An Phúc An Lộc Đặc biệt, độ tuổi càng cao thì sự hài lòng càng giảm, do người lớn tuổi thường không thích sống ở khu chung cư ồn ào và đông đúc, cũng như gặp khó khăn trong việc di chuyển Ngoài ra, thu nhập bình quân gia đình có tác động ngược đến sự hài lòng; những người có thu nhập cao thường có nhu cầu về chất lượng cuộc sống cao hơn, dẫn đến sự không hài lòng với điều kiện sống tại khu dân cư tái định cư.

4.2.2 Kiểm định độ phù hợp chung của mô hình

Squares df Mean Square F Sig

Kết quả kiểm định độ phù hợp chung của mô hình được thể hiện trong bảng ANOVA cho thấy sig = 0,000 nhỏ hơn rất nhiều so với cả mức ý nghĩa α

=1% Do đó có thể kết luận các giả thuyết đưa ra được chấp nhận

Hệ số tương quan điều chỉnh (R² điều chỉnh) đạt 0,172, cho thấy 17,2% sự hài lòng về nhà ở của người dân được giải thích bởi các biến độc lập trong mô hình Điều này cũng có nghĩa là 82,8% sự hài lòng còn lại phụ thuộc vào các yếu tố khác ngoài mô hình.

Nghiên cứu cho thấy sự hài lòng về nhà ở bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm điều kiện an sinh xã hội Mô hình nghiên cứu nhằm xác định các yếu tố tác động đến sự hài lòng này, và kết quả cho thấy các biến có ý nghĩa đã giải thích được 17,2% mức độ hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư.

4.2.3 Kiểm định các giả thuyết mô hình

Mô hình lý thuyết bao gồm 3 thành phần nhân tố và 10 biến quan sát Phân tích hồi quy cho thấy 5 hệ số có giá trị sig nhỏ hơn 0,05, chỉ ra rằng có 5 yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư.

Bảng 4.18 Tổng hợp giả thuyết được chấp nhận sau khi kiểm định

CÁC GIẢ THUYẾT SAU KHI KIỂM ĐỊNH

A1 Loại dự án có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở Được chấp nhận

A2: Diện tích căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở Được chấp nhận

A3: Thời gian cư trú của người dân có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở Không được chấp nhận

A4: Quyền sở hữu căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở Không được chấp nhận

B: Có mối liên hệ giữa vị trí chung cư và sự hài lòng của người dân Được chấp nhận

C1: Có sự liên hệ giữa độ tuổi và sự hài lòng về nhà ở Được chấp nhận

C2: Có sự liên hệ giữa giới tính và sự hài lòng về nhà ở Không được chấp nhận

C3: Có sự liên hệ giữa tình trạng hôn nhân và sự hài lòng về nhà ở Không được chấp nhận

C4: Có sự liên hệ giữa trình độ của chủ hộ và sự hài lòng về nhà ở Không được chấp nhận

C5: Có sự liên hệ giữa thu nhập hộ gia đình và sự hài lòng về nhà ở Được chấp nhận

4.2.4 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Bảng 4.19 Kết quả kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Loại dự án từ 15 tầng 372 2.688

Diện tích từ 81 đến trên 100 m2 413 2.423

Thời gian tái định cư 760 1.315

Thu nhập bình quân tháng của hộ 754 1.327

Kết quả kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến qua hệ số phóng đại phương sai VIF cho thấy tất cả các thành phần trong mô hình đều có hệ số VIF nhỏ hơn 10, theo tiêu chuẩn của Hoàng Trọng & Mộng Ngọc (2008) Điều này chứng tỏ rằng các nhân tố độc lập không có mối quan hệ chặt chẽ, do đó không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến.

4.2.5 Kiểm định hiện tượng tự tương quan

Bảng 4.20 Kết quả kiểm định hiện tượng tự tương quan

Trị số Durbin-Watson = 1,752, kết quả mô hình ban đầu không có hiện tượng tự tương quan

4.2.6 Kiểm định hiện tượng phương sai của sai số thay đổi

Kết quả kiểm định tương quan cho thấy mối liên hệ giữa giá trị tuyệt đối phần dư hồi quy chuẩn hóa (ABSRE) và các nhân tố độc lập, được thể hiện rõ trong bảng dưới đây.

Bảng 4.21 Tương quan hạng giữa phần dư với các nhân tố độc lập

Thu nhập bình quân tháng của hộ

Giá trị sig của tất cả các tương quan hạng đều lớn hơn 5%, cho thấy hệ số tương quan hạng tổng thể giữa phần dư và các nhân tố độc lập bằng 0 Điều này chỉ ra rằng không tồn tại hiện tượng tương quan hạng tổng thể giữa phần dư và các nhân tố độc lập, đồng thời không có sự thay đổi trong phương sai của sai số.

4.2.7 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư

Phần dư có thể không tuân theo phân phối chuẩn do nhiều yếu tố như mô hình không chính xác, phương sai không đồng nhất, hoặc số lượng phần dư không đủ lớn để phân tích Do đó, việc thực hiện nhiều phương pháp khảo sát khác nhau là cần thiết Một trong những phương pháp đơn giản là xây dựng biểu đồ tần số của phần dư Trong nghiên cứu của Hoàng Trọng và Mộng Ngọc (2008), tác giả đã áp dụng biểu đồ Histogram và biểu đồ phân phối tích lũy P-P Plot để phân tích.

Histogram Dependent Variable: Mức hài lòng về nhà ở

Hình 4.1a: Biểu đồ tần số Histogram

Giá trị trung bình rất nhỏ gần bằng 0 (Mean=- 4,10E-16) và độ lệch chuẩn xấp xỉ bằng 1 (Std.Dev=0,981) nên giả thuyết phân phối chuẩn không vi phạm

Normal P-P Plot of Regression Standardized Residual

Dependent Variable: Mức hài lòng về nhà ở

Hình 4.1b: Biểu đồ phân phối tích lũy P-P Plot

Các điểm quan sát không phân tán quá xa đường thẳng kỳ vọng nên giả thuyết phân phối chuẩn không bị vi phạm.

Kết quả mô hình

Từ những kết quả phân tích hồi quy và kiểm định mô hình ở trên, tác giả tóm lược lại bằng mô hình như sau:

Hình 4.2: Kết quả mô hình các nhân tố ảnh hưởng sự hài lòng về nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm