GIỚI THIỆU
Bối cảnh nghiên cứu
Trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, nền kinh tế Việt Nam đã ghi nhận sự tăng trưởng nhanh chóng, với tỷ trọng đóng góp của các ngành công nghiệp và dịch vụ vào GDP ngày càng cao, trong khi tỷ trọng của ngành nông nghiệp giảm Sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất đô thị ngày càng gia tăng, với khoảng 500 đô thị vào năm 1990 và tỷ lệ đô thị hóa đạt 17-18% Đến năm 2000, số lượng đô thị đã tăng lên 649, và tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo.
656 ĐT và đến năm 2007, cả nước có 729 ĐT, tỉ lệ đô thị hóa khoảng 27% 1
Nhà nước đã triển khai nhiều văn bản chỉ đạo nhằm thúc đẩy đô thị hóa và khuyến khích phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường Mục tiêu đề ra là xây dựng 100 triệu m² nhà ở mới mỗi năm, với mục tiêu đến năm 2015, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt 22 m²/người, trong đó khu vực đô thị đạt 26 m²/người Đến năm 2020, diện tích bình quân toàn quốc dự kiến đạt 25 m²/người, và khu vực đô thị là 29 m²/người.
Theo quy hoạch đến năm 2020, khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL) sẽ có 250 đô thị, bao gồm 1 đô thị loại I, 6 đô thị loại II, 11 đô thị loại III, 34 đô thị loại IV và 198 đô thị loại V Dự báo dân số trong vùng sẽ đạt khoảng 20-21 triệu người, trong đó dân số đô thị ước tính khoảng 7-7,5 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 33-35% và diện tích đất đô thị khoảng 100.000 – 110.000 ha.
Đồng Tháp, đặc biệt là vùng Cao Lãnh, bao gồm thành phố Cao Lãnh và ba huyện Cao Lãnh, Tháp Mười, Thanh Bình, đã chú trọng đầu tư vào cơ sở hạ tầng tại thành phố, thị trấn và các khu công nghiệp Sự đầu tư này đã dẫn đến việc hình thành các khu đô thị mới như Trường Xuân, Thanh Bình và Trần Quốc Toản.
Mỹ Trà, Mỹ Xương…Tỷ lệ đô thị hóa năm 2007 của vùng đạt 24,5%, trong đó, TP Cao Lãnh đạt 60,7% 4
Bản tin kinh tế số 16 ngày 31 tháng 8 năm 2008 của Bộ Ngoại giao đã đề cập đến vấn đề đô thị hóa và những thách thức phát sinh từ quá trình này Nội dung bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của việc quản lý đô thị hiệu quả nhằm giải quyết các vấn đề xã hội và môi trường Để tìm hiểu thêm, bạn có thể truy cập vào đường link: http://tuyengiao.vn/Home/kinhte/2008/8/1433.aspx.
2 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011 về việc phê duyệt
Chiến lược xây dựng nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030
3 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009 về việc phê duyệt qui hoạch xây dựng vùng ĐBSCL đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050
Báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp (2008) đã trình bày kết quả thực hiện các nghị quyết của Tỉnh uỷ về phát triển kinh tế - xã hội tại các vùng Cao Lãnh, Sa Đéc và Hồng Ngự đến năm 2010 Nội dung báo cáo nhấn mạnh những thành tựu đạt được cũng như những thách thức cần vượt qua để thúc đẩy sự phát triển bền vững trong khu vực này.
Cao Lãnh là thành phố trẻ, nâng cấp từ thị xã Cao Lãnh vào năm 2007 Theo quy hoạch đến năm 2020, thành phố này được xác định là đô thị loại II Hiện tại, Cao Lãnh đang tập trung phát triển đô thị tại một số khu vực, đặc biệt là phường Mỹ Phú Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã dẫn đến tình trạng khan hiếm đất nông nghiệp ở các phường trung tâm.
Mỹ Phú là lựa chọn hợp lý cho sự phát triển TP theo hướng đông bắc, nơi có quỹ đất nông nghiệp phong phú Khu vực này vừa chuyển đổi từ xã thành phường, dẫn đến hạ tầng giao thông, điện nước và nhà ở chưa được đầu tư nhiều, chủ yếu là nhà tạm bợ Người dân tại đây chủ yếu sống bằng nghề nông Với hiện trạng và vị trí địa lý của khu vực, dự án Đầu tư Xây dựng Khu ĐT Thương mại - Dân cư Phường đang được triển khai nhằm cải thiện điều kiện sống và phát triển kinh tế địa phương.
Mỹ Phú TP Cao Lãnh sẽ hình thành một quỹ đất phát triển đô thị lớn, góp phần xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu di chuyển của người dân và kết nối các khu vực đô thị trong thành phố.
Trong thời gian qua, nhiều dự án bất động sản không được triển khai đúng tiến độ hoặc bị ngưng đầu tư, nguyên nhân chủ yếu là do Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, yêu cầu doanh nghiệp phải đền bù đất nông nghiệp cho nông dân theo giá thỏa thuận và đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường Dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú, TP Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp là một ví dụ điển hình cho tình trạng này.
Vấn đề chính sách
Trong bối cảnh đô thị hóa gia tăng, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý và điều tiết lợi ích từ đất đai, từ hiến pháp đến luật và các văn bản dưới luật Tuy nhiên, nhiều quy định hiện hành bị chồng chéo và gặp khó khăn trong quá trình thực thi Một vấn đề quan trọng là thu tiền sử dụng đất (TSDĐ), đặc biệt trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại và công nghiệp Trước ngày 01/10/2009, chủ đầu tư chỉ cần nộp TSDĐ với mức giá do chủ tịch UBND tỉnh quy định, thường chỉ chiếm 20%-30% giá thị trường Kể từ ngày 01/10/2009, theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, mức TSDĐ phải nộp được điều chỉnh theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, nhưng đến nay, Chính phủ vẫn chưa ban hành hướng dẫn cụ thể.
5 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009
Nghị định 69 đã tạo ra nhiều cách hiểu không thống nhất về "giá thị trường" ở các địa phương, dẫn đến việc các đơn vị định giá có quyền lực lớn Mức giá mới của thuế sử dụng đất đai (TSDĐ) tăng cao khiến nhiều chủ đầu tư lỗ vốn và buộc phải dừng triển khai dự án Đối với những doanh nghiệp đã bán sản phẩm, họ gặp khó khăn trong việc hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do không có đủ tiền nộp.
TP Hồ Chí Minh, một chủ doanh nghiệp bức xúc cho biết: “Chúng tôi đã nhiều lần nộp đơn cầu cứu về việc này, bởi vì đầu vào là đất nông nghiệp, nhưng nhà nước lại tính thuế như đất ở, trong khi chúng tôi đã đầu tư nhiều năm để làm đường, mắc điện, dẫn nước.” Với cách tính thuế mới, một chủ doanh nghiệp dự kiến bán toàn bộ dự án thu về 60 tỷ đồng, nhưng phải nộp thuế sử dụng đất là 57 tỷ đồng, dẫn đến khả năng lỗ nặng Ông kiến nghị được “đóng thuế bằng đất” Việc quy định đóng thuế sử dụng đất theo giá thị trường đã làm tăng chi phí cho chủ đầu tư và gây đình trệ cho dự án TSDĐ thực chất là khoản thu của nhà nước nhằm điều tiết một phần lợi ích (nếu có) khi đầu tư.
Doanh nghiệp (DN) chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đô thị (ĐT) là yếu tố quan trọng trong quá trình đô thị hóa Để đảm bảo thành công, nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho DN đầu tư và xác định mức đóng góp hợp lý cho ngân sách Chỉ khi DN nhận được lợi ích, họ mới triển khai dự án và ủng hộ chủ trương đô thị hóa của thành phố, tỉnh và Chính phủ.
Mục tiêu nghiên cứu, số liệu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu
Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình thực hiện chính sách quản lý đất đai, nhà nước đã thể hiện thiện chí trong việc nghiên cứu sửa đổi và hoàn thiện chính sách, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở Chính phủ cũng dự kiến sẽ trình Quốc hội sửa đổi Luật đất đai vào năm 2013 để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế Thông qua việc nghiên cứu tình huống của Dự án Khu ĐT Phường, các giải pháp sẽ được đề xuất nhằm tối ưu hóa quản lý đất đai.
Theo Thủy Nguyễn (2011), việc “ngâm” các dự án đang diễn ra do giá đất quá cao, điều này ảnh hưởng tiêu cực đến tiến độ và hiệu quả đầu tư Bài viết được đăng trên Đầu tư chứng khoán điện tử và có thể truy cập tại địa chỉ http://tinnhanhchungkhoan.vn/RC/N/CGEEEC/ngam du-an-vi-dinh-gia-dat-qua-cao.html.
Doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn do chi phí tiền sử dụng đất cao Theo bài viết của Vũ Lê trên VnExpress, nhiều công ty trong ngành bất động sản đã bày tỏ sự lo ngại về mức phí này, ảnh hưởng đến khả năng phát triển và lợi nhuận của họ Việc giảm thiểu chi phí sử dụng đất có thể giúp thúc đẩy thị trường bất động sản và tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong ngành.
Nghị định 69 đã gây ra những lo ngại về hệ lụy tiêu cực đối với thị trường bất động sản tại TP HCM Theo Vũ Lê (2010), bài viết trên VnExpress nêu rõ rằng các nhà đầu tư đang hoang mang trước những tác động không mong muốn từ chính sách này Việc điều chỉnh quy định có thể ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của ngành địa ốc trong khu vực.
Doanh nghiệp địa ốc đã đề xuất phương án nộp thuế bằng đất, nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính Đề xuất này được nêu rõ trong bài viết của Vũ Lê trên VnExpress, ngày 18/4/2012 Việc này có thể tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp trong ngành bất động sản, đồng thời cũng cần được xem xét kỹ lưỡng về mặt pháp lý và tác động đến thị trường.
11 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011
Mỹ Phú TP Cao Lãnh sẽ tiến hành luận văn nhằm xác định giá kinh tế của đất đai trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại và dịch vụ Nghiên cứu sẽ tính toán giá trị chênh lệch và đề xuất mức giá thuế sử dụng đất đai (TSDĐ) cho phường Mỹ Phú, đồng thời trình bày phương pháp tính toán có thể áp dụng cho các địa phương khác.
Để xác định TSDĐ, luận văn sẽ phân tích giá trị kinh tế của đất nông nghiệp, đất ở và đất kinh doanh chưa có cơ sở hạ tầng.
Số liệu nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Dữ liệu phân tích được thu thập từ hồ sơ DA cùng với số liệu của tỉnh Đồng Tháp, khu vực ĐBSCL và toàn quốc trong những năm gần đây Tác giả đã tham khảo thêm dự báo từ một số tổ chức quốc tế để hỗ trợ cho quá trình phân tích.
Một trong những vấn đề cấp bách mà các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt là giá đền bù cho đất nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất Do hạn chế về nguồn lực, nghiên cứu này sẽ chỉ tập trung vào tài sản gắn liền với đất mà không đi sâu vào phân tích giá đền bù cho nông dân, giả định rằng nông dân chấp nhận mức giá đền bù theo giá thị trường Tuy nhiên, tác giả sẽ đề cập ngắn gọn về vấn đề giá đền bù khi phân tích sự phân phối của dự án.
Tác giả áp dụng phương pháp phân tích tình huống để xác định giá kinh tế của đất tại Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú, TP Cao Lãnh Bài viết trình bày cách tính giá kinh tế của đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại và dịch vụ Trong dự án này, tác giả sử dụng phương pháp của Ngân Hàng Phát Triển Châu Á (ADB) và Ngân Hàng Thế Giới (World Bank) để tính toán giá kinh tế của đất nông nghiệp, đồng thời xác định giá trị của đất ở, thương mại và dịch vụ dựa trên kết quả thẩm định.
Để đảm bảo việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (MĐSD) thành công, cần chú trọng đến hai yếu tố chính: hiệu quả kinh tế và lợi nhuận của chủ đầu tư Luận văn sẽ tiến hành thẩm định hiệu quả kinh tế và tài chính của dự án (DA), bao gồm các loại đất như đất nông nghiệp, đất ở và đất kinh doanh chưa có cơ sở hạ tầng, cũng như đất ở và đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng và đất có nhà, công trình xây dựng trên đất.
Câu hỏi nghiên cứu
Luận văn sẽ trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:
C ă n c ứ vào tình hu ố ng D ự Án Khu Đ ô Th ị Ph ườ ng M ỹ Phú TP Cao Lãnh, giá kinh t ế c ủ a đấ t nông nghi ệ p b ằ ng bao nhiêu?
Giá kinh t ế c ủ a đấ t thay đổ i nh ư th ế nào khi chuy ể n m ụ c đ ích s ử d ụ ng t ừ đấ t nông nghi ệ p sang đấ t ở , th ươ ng m ạ i, d ị ch v ụ ?
Để việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành công, cần đảm bảo hai yếu tố quan trọng: hiệu quả kinh tế và lợi nhuận cho chủ đầu tư Luận văn sẽ tập trung vào việc tìm kiếm câu trả lời cho vấn đề này.
D ự án Khu Đ ô Th ị Ph ườ ng M ỹ Phú TP Cao Lãnh có kh ả thi v ề m ặ t kinh t ế và v ề m ặ t tài chính không?
Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh
Dự án có tên đầy đủ là Dự án Đầu tư Xây dựng Công trình Khu Đô Thị Thương Mại - Dân
Cư Phường Mỹ Phú Thành phố Cao Lãnh Diện tích DA là 35,331 ha Phần trình bày chi tiết tại Phụ lục 1.
Bố cục luận văn
Luận văn được cấu trúc thành 5 chương, bắt đầu với chương 1 trình bày bối cảnh nghiên cứu, mục tiêu, phạm vi và phương pháp nghiên cứu, cùng với các câu hỏi chính sách và bố cục của luận văn Chương 2 giới thiệu phương pháp tính giá kinh tế đất nông nghiệp theo ADB, Ngân hàng Thế giới và Thông tư 145/2007/TT-BTC, đồng thời phân tích lợi ích – chi phí và giá kinh tế của đất ở, cũng như TSDĐ tại Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế Chương 3 áp dụng các phương pháp đã nêu để xác định giá trị kinh tế của đất nông nghiệp trong thực tiễn Chương 4 đánh giá hiệu quả kinh tế và tài chính của dự án, tính toán giá kinh tế đất sau khi chuyển mục đích sử dụng và so sánh với giá kinh tế đất nông nghiệp, từ đó đề xuất mức giá hợp lý cho TSDĐ Cuối cùng, chương 5 tổng kết và đưa ra kiến nghị chính sách dựa trên những phân tích đã thực hiện.
PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT, KHUNG PHÂN TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GIỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Xác định giá trị đất nông nghiệp
Mục này trình bày một số phương pháp khác nhau để xác định giá trị kinh tế của đất nông nghiệp
2.1.1 Tính giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB
Phương pháp xác định giá trị kinh tế của đất dựa trên chi phí cơ hội, tức là giá trị sản xuất nông nghiệp bị mất khi không canh tác trên diện tích đó Đối với các dự án mới ở nông thôn, chi phí cơ hội này cần được ước tính hàng năm trong suốt vòng đời dự án, vì lợi nhuận bị mất đi khi không sử dụng đất cho nông nghiệp Năng suất đất nông nghiệp có thể thay đổi theo thời gian, có thể tăng lên nhờ vào phương thức canh tác mới hoặc giảm đi do đất bị xói mòn và bạc màu, vì vậy xu hướng này cũng cần được xem xét để tính toán chi phí cơ hội.
Để tính toán sản lượng thu hoạch ròng bị mất, cần chọn một hoặc một số sản phẩm cụ thể và ước tính số liệu trên từng hecta, sau đó ngoại suy cho toàn bộ diện tích đất Khi có sự thay đổi trong kỹ thuật nông nghiệp hoặc cơ cấu cây trồng, có thể áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm cho sản lượng mất đi trên mỗi hecta để phản ánh sự thay đổi năng suất Mỗi vùng có mức độ thâm canh và số vụ thu hoạch khác nhau, do đó lợi ích ròng từ sản phẩm được lựa chọn sẽ được nhân với hệ số thâm canh để xác định mức sản lượng ròng bị mất hàng năm cho toàn bộ diện tích đất Công thức xác định sản lượng ròng bị mất này là rất quan trọng trong việc quản lý nông nghiệp hiệu quả.
12 ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh tế các dự án, tr 22-23.
EPLt đại diện cho giá kinh tế của đất trên mỗi hecta trong năm t, trong khi NBo là sản lượng hay lợi ích ròng theo giá ẩn trên mỗi hecta của một loại cây trồng trong năm 0 CI thể hiện mức độ thâm canh, và g là hệ số tăng năng suất, phản ánh tốc độ tăng trưởng năng suất của cây trồng.
Theo công thức tính giá kinh tế đất đai hàng năm của ADB, giá trị kinh tế của đất có thể được xác định bằng cách cộng dồn giá kinh tế hàng năm trong tương lai và quy đổi về hiện tại thông qua tỷ lệ chiết khấu k 14.
Giá kinh tế của đất (V) được xác định thông qua công thức liên quan đến hệ số chiết khấu (k), tương ứng với chi phí vốn của nền kinh tế (EOCK), và tốc độ tăng năng suất của đất đai (g).
2.1.2 Xác định giá kinh tế của đất theo phương pháp của World Bank
Theo Pedro Belli, chuyên gia của Ngân hàng Thế giới, đất đai được coi là hàng hóa đặc biệt với cung hoàn toàn không co giãn Mọi mảnh đất chuyển sang sử dụng cho dự án đầu tư (DA) đều phải lấy từ cách sử dụng khác, do đó, việc định giá đất cho DA cần dựa vào các phương pháp gián tiếp thay vì giá thị trường đã bị méo mó Ông đề xuất đo lường giá trị đất đai qua giá trị hiện tại ròng (NPV) của giá thuê hoặc lợi nhuận ròng từ đất.
Giá trị ước định của khu đất (V) đại diện cho giá kinh tế của đất, trong khi R là tiền thuê đất hay thu nhập ròng hàng năm Hệ số chiết khấu (k) phản ánh lãi suất hoặc chi phí vốn của nền kinh tế, và g1 là tốc độ tăng thực tế kỳ vọng của giá thuê đất hoặc lợi nhuận hàng năm Công thức này được áp dụng để xác định giá kinh tế của cả đất nông nghiệp và đất ở, đất kinh doanh, tương tự như công thức (2.2) Điều quan trọng là Pedro Belli và các đồng tác giả đã cung cấp một phương pháp mới để xác định giá kinh tế của đất đai thông qua tốc độ tăng lợi nhuận hàng năm (g1).
13 ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh tế các dự án, Phụ lục 13, tr 113.
14 Tác giả luận văn xây dựng công thức (2.2) dựa trên công thức (2.1) của ADB.Phần chứng minh ở Phụ lục 2
15 Belli, Pedro và đ.t.g (2001), Phân tích Kinh tế các hoạt động đầu tư: Công cụ phân tích và ứng dụng thực tế, tr 70-72.
2.1.3 Tính giá trị đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập theo Thông tư số
Theo phương pháp thu nhập, việc xác định giá đất nông nghiệp được tiến hành qua 4 bước 16
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm của khu đất cần định giá
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Để xác định thu nhập thuần túy hàng năm, bạn cần áp dụng công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm (được tính ở Bước 1) trừ đi Tổng chi phí (được tính ở Bước 2).
Để ước tính mức giá đất cần định giá, áp dụng công thức: Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm từ thửa đất chia cho Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng Tổng thu nhập và tổng chi phí được xác định ở Bước 1 và Bước 2, trong khi thu nhập thuần túy ở Bước 3 cần phản ánh mức bình quân của vị trí đất trong 3 năm trước thời điểm định giá Nếu không có dữ liệu trong 3 năm, sử dụng số liệu của năm ngay trước đó Tổng thu nhập được xác định dựa trên giá bán của năm trước thời điểm định giá đất theo hướng dẫn của Thông tư.
Phân tích tính khả thi về mặt kinh tế của dự án
Luận văn này đánh giá hiệu quả của dự án (DA) từ góc độ toàn bộ nền kinh tế, sử dụng các chỉ tiêu như NPVe và EIRR Phân tích dựa trên việc tính toán lợi ích kinh tế và chi phí kinh tế liên quan đến DA, nhằm cung cấp cái nhìn tổng quan về tác động kinh tế của dự án.
NPVe là giá trị hiện tại tại ròng của dòng tiền theo giá kinh tế DA có hiệu quả khi NPV e = k) (1
≥ 0 với B t là Lợi ích kinh tế của DA năm t, Ct là Chi phí kinh tế của DA năm t, k là chi phí vốn của nền kinh tế
EIRR là tỉ suất hoàn vốn nội bộ kinh tế, là giá trị mà tại đó NPV e = 0
Luận văn áp dụng hệ số chuyển đổi từ giá tài chính sang giá kinh tế để xác định giá kinh tế cho một số thông số, với công thức tính CF j = Giá kinh tế/Giá tài chính.
DA phân lô bán nền sau năm 2016 là kết thúc về mặt tài chính Tuy nhiên, sản phẩm của
DA là đất ĐT tồn tại mãi mãi, do đó tác động của nó đến nền kinh tế cũng tồn tại mãi mãi
Vì vậy, để tính lợi ích kinh tế của DA, tác giả sẽ xác định các nguồn thu trong tương lai
Theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 06/12/2007, sau khi dự án phân lô bán nền hoàn thành, giả định rằng tất cả các công trình sẽ được chủ đất xây dựng và cho thuê.
Lợi ích kinh tế là tiền thuê nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ sau khi có DA, giá thuê tăng dần hàng năm
Chi phí kinh tế bao gồm nhiều yếu tố quan trọng như chi phí cơ hội của đất, chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh tế, chi phí hoạt động và chi phí xây dựng nhà cho thuê trên đất sau khi có dự án.
Chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh tế bao gồm tổng chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự án trong thời gian thi công, và chi phí tổ chức đền bù Bên cạnh đó, chi phí hoạt động theo giá kinh tế cũng bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất.
Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
Giá kinh tế của đất là giá trị thực tế của đất đai khi loại bỏ các yếu tố gây biến dạng thị trường như thuế, đầu cơ và tâm lý Luận văn sẽ tính toán giá kinh tế của đất ở và đất kinh doanh dựa trên mức sẵn lòng chi trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vuông đất Mức sẵn lòng chi trả phản ánh lợi ích kinh tế ròng mà mỗi mét vuông đất mang lại, được tính bằng lợi ích kinh tế trừ đi chi phí bình quân trên mỗi mét vuông Đối với nguồn thu từ xây dựng và cho thuê, giá kinh tế của đất sẽ được xác định theo công thức phù hợp.
Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng= (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế)/Diện tích dự án (2.4)
Sau khi chuyển MĐSD, có hai dạng đất ở, đất kinh doanh: đất trước khi đầu tư xây dựng CSHT và đất sau khi đầu tư xây dựng CSHT
Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng và có cơ sở hạ tầng được tính bằng công thức: (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế sau khi có cơ sở hạ tầng) chia cho diện tích dự án.
Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng và chưa có cơ sở hạ tầng được xác định theo công thức: (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế từ khi chưa có cơ sở hạ tầng) chia cho diện tích dự án.
Giá kinh tế của đất ở và đất kinh doanh sau khi có cơ sở hạ tầng phản ánh mức độ sẵn lòng chi trả của chủ nhà khi mua đất để xây dựng nhà ở hoặc cho thuê Ngược lại, giá kinh tế của đất ở và đất kinh doanh trước khi có cơ sở hạ tầng có sự khác biệt rõ rệt, cho thấy tầm quan trọng của các yếu tố hạ tầng trong việc định giá bất động sản.
CSHT phản ánh mức độ sẵn sàng chi trả của nhà đầu tư sau khi đã có đất sạch, tức là đất đã được bồi thường cho nông dân và được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bài viết sẽ phân tích mức sẵn lòng chi trả cho đất ở và đất kinh doanh chưa có cơ sở hạ tầng, đồng thời so sánh với giá trị kinh tế của đất nông nghiệp Mục tiêu là xác định chênh lệch giá trị do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất gây ra.
Phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án
Luận văn đánh giá hiệu quả của DA trên quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư thông qua việc tính toán các chỉ tiêu NPVf, IRR, DSCR
NPV f là giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền theo giá tài chính thu được trong tương lai
DA khả thi khi NPV f =
B ≥ 0 , với Bt là lợi ích tài chính của DA năm t , Ct là chi phí tài chính của DA năm t, r là suất chiết khấu dòng tiền
Khi phân tích hiệu quả dự án (DA) từ góc độ tổng đầu tư, chi phí vốn của dự án (r) được xác định bằng WACC WACC là bình quân trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu (VCSH) và chi phí vốn vay, được tính theo công thức: WACC = rD D/V + rE E/V.
Trong đó: D là nợ vay rD là lãi suất tiền vay
E là VCSH của chủ đầu tư
V là tổng vốn đầu tư, V = D + E r E là chi phí VCSH, được ước lượng theo cách gián tiếp thông qua thị trường Hoa
Theo mô hình CAPM, công thức tính toán lợi suất kỳ vọng được biểu diễn như sau: \( r_i = r_f + \beta ( r_m - r_f ) + \epsilon \), trong đó \( r_f \) là lợi suất trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm, và \( \beta \) là hệ số beta có vay nợ của Dự án Khu ĐT Phường.
Mỹ Phú TP Cao Lãnh, R ୗ - r ୗ là mức bù rủi ro thị trường Hoa Kỳ, trong khi RP ୡ đại diện cho mức bù rủi ro quốc gia Hệ số beta không vay nợ của ngành BĐS trên thị trường Hoa Kỳ được ký hiệu là β Cuối cùng, t େ là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (thuế TNDN) tại Việt Nam.
Khi phân tích hiệu quả DA trên quan điểm chủ đầu tư, r là chi phí VCSH
IRR là tỉ suất hoàn vốn nội bộ, là giá trị mà tại đó NPV f = 0
DA khả thi khi IRR ≥ Suất sinh lời tối thiểu của nhà đầu tư
Hệ số an toàn trả nợ (DSCR) tại thời điểm t được tính bằng tổng số tiền mặt sử dụng để trả nợ chia cho tổng số nợ phải trả tại thời điểm đó.
Thông thường, các chủ nợ yêu cầu DA có DSCR ≥ 1,2
Lợi ích tài chính của DA là doanh thu bán đất ở, đất kinh doanh
Chí phí tài chính của DA bao gồm chi phí đầu tư ban đầu, chi phí hoạt động
Chi phí đầu tư ban đầu gồm tiền đền bù đất nông nghiệp, chi phí tổ chức đền bù, tổng chi phí xây dựng, CPQLDA TTGTC, TSDĐ phải nộp
Chi phí hoạt động bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất
TSDĐ phải nộp = TSDĐ – TSDĐ được khấu trừ.
Phân tích rủi ro, phân tích phân phối
Phân tích rủi ro trong dự án được thực hiện bằng cách điều chỉnh các biến số đầu vào như giá trị tài sản, giá đền bù, chi phí xây dựng, giá bán đất và giá cho thuê Qua đó, luận văn sẽ xác định các thông số ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án và mức độ ảnh hưởng của chúng Từ những phân tích này, chúng tôi sẽ đánh giá tính khả thi về mặt tài chính và kinh tế của dự án một cách chi tiết và sâu sắc.
Phân tích phân phối cho thấy sự khác biệt giữa ngân lưu kinh tế và ngân lưu tài chính tạo ra ngoại tác Ngoại tác này phản ánh tác động đến các nhóm đối tượng trong xã hội, không chỉ riêng các nhà đầu tư, mà còn những người khác được hưởng lợi hoặc chịu thiệt hại từ dự án.
Tổng ngoại tác được đo lường bằng công thức: NPV nt = NPV e – NPV fe
Trong đó: NPVnt là NPV của các ngoại tác
NPVe là NPV của ngân lưu kinh tế
NPVfe là NPV của ngân lưu tài chính, sử dụng chiết khấu EOCK.
Giới thiệu về quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế
Bài viết này phân tích quy trình thu hồi Tài sản Đất đai (TSDĐ) khi chuyển đổi Mục đích Sử dụng (MĐSD) từ đất nông nghiệp sang đất ở, tập trung vào các giai đoạn thực hiện đối với các tổ chức kinh tế hoạt động kinh doanh với mục tiêu lợi nhuận.
TSDĐ, hay tiền sử dụng đất, là khoản tiền mà người sử dụng đất cần thanh toán khi được nhà nước giao đất có thu TSDĐ cho một diện tích đất cụ thể.
2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam
Có hai mốc quan trọng là trước ngày 01/10/2009 và sau ngày 01/10/2009
17 Quốc hội (2003), Điều 4 Luật đất đai
Vào ngày 24/7/1993, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai, từ đó Chính phủ ban hành các quy định về thu thuế sử dụng đất (TSDĐ) như Nghị định 89/CP (17/8/1994), Nghị định 44/CP (03/8/1996), và Nghị định 38/2000/NĐ-CP (23/8/2000) Ngày 10/12/2003, Quốc hội đã ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật năm 1993, và dựa trên Luật này, Chính phủ tiếp tục ban hành các quy định về thu TSDĐ, bao gồm Nghị định 198/2004/NĐ-CP (03/12/2004) trước 01/10/2009 Giai đoạn này có điểm chung là căn cứ tính TSDĐ tương đồng nhau.
Diện tích đất đóng TSDĐ là diện tích đất được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giá tính TSDĐ được xác định bởi UBND cấp tỉnh dựa trên mục đích sử dụng đất tại thời điểm giao đất Trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá trị sẽ được xác định theo giá trúng đấu giá.
Khi người được giao đất thực hiện bồi thường và hỗ trợ cho những người có đất bị thu hồi do Nhà nước, họ có quyền được khấu trừ số tiền bồi thường và hỗ trợ vào tổng số tiền sử dụng đất phải nộp Tuy nhiên, mức khấu trừ này không được vượt quá tổng số tiền sử dụng đất phải nộp.
Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010, có hiệu lực từ 01/10/2009, nhằm thay thế các quy định trước đây Các nghị định này quy định rằng giá tính thuế sử dụng đất (TSDĐ) là giá do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành theo mức đất được giao tại thời điểm giao đất Trong trường hợp giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định không phản ánh đúng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào giá thực tế để quyết định giá đất cụ thể Đồng thời, không áp dụng khung giá các loại đất mà Chính phủ đã quy định trước đây khi tính TSDĐ theo các quy định mới này.
Xác định "giá thị trường" hay "sát giá thị trường" hiện nay là một thách thức lớn, vì Chính phủ vẫn chưa ban hành Thông tư hướng dẫn cụ thể Các địa phương thường dựa vào kết quả thẩm định từ các công ty thẩm định giá để đưa ra quyết định cuối cùng.
TSDĐ là một loại thuế do nhà nước áp dụng nhằm điều tiết lợi ích khi chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất đô thị Bài viết sẽ phân tích cách các quốc gia trên thế giới điều tiết lợi ích này Ở các nước phát triển, quá trình đô thị hóa đã hoàn tất và đất đai đã được quy hoạch ổn định, vì vậy không có nghiên cứu nào về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị Trong khi đó, ở các nước đang phát triển, có hai nghiên cứu đáng chú ý về kinh nghiệm tại Ấn Độ và Trung Quốc.
Nghiên cứu của Bishwapriya Sanyal và Chandan Deuskar (2012) chỉ ra rằng tại Ahmedabad, Ấn Độ, chính quyền địa phương đang ngày càng phụ thuộc vào các đồ án quy hoạch đô thị để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp và cải thiện cơ sở hạ tầng Cụ thể, các chủ đất nông nghiệp trong khu vực đô thị hóa được yêu cầu chuyển nhượng 40% diện tích đất cho chính quyền với giá đất nông nghiệp, trong khi giữ lại 60% diện tích để phát triển thành đất đô thị với cơ sở hạ tầng công cộng Trong 40% diện tích đất được chuyển nhượng, một phần sẽ được sử dụng cho đường giao thông và công trình công cộng, phần còn lại sẽ được bán đấu giá nhằm thu hồi chi phí đầu tư.
Theo nghiên cứu của Gregory K Ingram và Yu-Hung Hong (2012), tại Trung Quốc, chính quyền thành phố tiến hành mua đất nông nghiệp từ nông dân với mức giá nông nghiệp, sau đó xây dựng cơ sở hạ tầng và chuyển đổi thành đất đô thị để bán lại cho các nhà phát triển cùng với giấy phép xây dựng Sự chênh lệch giá trị giữa đất đô thị và đất nông nghiệp, sau khi trừ chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, đã tạo ra nguồn thu lớn cho chính quyền địa phương.
Nh ậ n xét và bài h ọ c kinh nghi ệ m cho Vi ệ t Nam
Cách làm của Ấn Độ tập trung vào phát triển kinh tế đất đai, chú trọng lợi ích của chủ đất nông nghiệp và cộng đồng, từ đó mở rộng cơ sở thuế BĐS, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chính quyền sẽ mất đi một nguồn thu lớn từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, so với cách thu lợi trên 100% diện tích đất ở sau quy hoạch mà Việt Nam và Trung Quốc đang thực hiện Đối với Việt Nam, quốc gia đang phải đối mặt với thâm hụt ngân sách kéo dài, việc áp dụng phương pháp này có thể khiến ngân sách càng thâm hụt nghiêm trọng hơn.
Cách làm của Trung Quốc đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, khi toàn bộ lợi ích tài chính từ việc chuyển mục đích sử dụng đất đều thuộc về nhà nước Chính quyền Trung Quốc đã thực hiện những công việc mà doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang đảm nhiệm Tuy nhiên, Việt Nam gặp khó khăn do thiếu nguồn vốn đầu tư ban đầu, bao gồm tiền đền bù cho nông dân và đầu tư cơ sở hạ tầng, khiến việc áp dụng mô hình này trở nên khó khăn.
Chương 2 đã trình bày những vấn đề cốt lõi liên quan đến khung lý thuyết tính giá kinh tế của đất nông nghiệp, đất ở và đất kinh doanh, cùng với phương pháp thẩm định dự án và kinh nghiệm quốc tế về sử dụng đất Dựa trên những cơ sở này, luận văn sẽ xác định và lựa chọn giá kinh tế của đất nông nghiệp, đồng thời tính toán và biện luận về giá kinh tế của đất ở, thương mại và dịch vụ trong các chương tiếp theo.
XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB
Dự án Khu ĐT phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh chủ yếu trồng lúa, với lợi nhuận từ hai vụ lúa mỗi năm là đông xuân và hè thu Tác giả chọn cây lúa làm sản phẩm chính để ước tính giá kinh tế của đất nông nghiệp Phân tích sẽ tập trung vào giá trị đất nông nghiệp dựa trên hai vụ lúa này, với thời gian thu hoạch vụ đông xuân vào tháng 3-4 dương lịch và vụ hè thu vào tháng 8 dương lịch Giá lúa tháng 4/2011 là 5.950 đồng/kg và tháng 8/2011 là 6.800 đồng/kg, từ đó tính toán doanh thu của nông dân trong hai vụ lúa.
Bảng 3.1: Kết quả tính toán lợi nhuận (EPLo) trên 1 hecta đất lúa năm 2011
Khoản mục Vụ đông xuân Vụ hè thu
Năng suất trung bình/năm (kg/ha) 6.385
(Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp, Công ty Vật tư Lương thực Xuất khẩu Đồng Tháp và tính toán của tác giả)
18 Mai Văn Nam, Nguyễn Quốc Nghi, Phạm Thị Thúy Muội (2012), “Hiệu Quả Sản Xuất, Tiêu Thụ Lúa Gạo Ở Đồng Tháp”, Xuất khẩu lúa gạo Việt Nam từ 1989-2011, tr 207
Tốc độ tăng năng suất lúa bình quân hàng năm là 3,09% 20 Chi phí cơ hội kinh tế của vốn ở Việt Nam là k = 8% 21
Giá kinh tế của đất nông nghiệp được xác định vào năm 2011:
Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của World Bank
Lợi nhuận trên một hecta đất lúa năm 2009, 2010 được trình bày theo bảng 3.2
Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận trên 1 hecta đất lúa năm 2009, 2010
Vụ lúa Đông xuân Hè thu Đông xuân Hè thu
(Nguồn: Sở Tài chính Đồng Tháp, UBND Đồng Tháp và tính toán của tác giả)
Năm 2010, giá thành sản xuất tăng mạnh, đặc biệt là vụ đông xuân với mức tăng 29,67% so với năm 2009 do chi phí vật tư, phân bón và lao động tăng cao, dẫn đến lợi nhuận trên mỗi hecta giảm 30,5% so với năm trước Do đó, tác giả đã loại bỏ hai năm 2010 và 2011 khỏi tính toán tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân Kết quả cho thấy tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân của đất lúa trong giai đoạn 2004-2009 đạt 4,2%, gần với dự báo tốc độ tăng lợi nhuận của ngành trồng trọt là 4,1% trong giai đoạn 2010.
Vào năm 2020, tác giả đã chọn giá trị 23% làm tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân cho đất lúa trong tương lai Theo công thức của Pedro Belli và các tác giả, giá kinh tế của đất nông nghiệp được xác định vào năm 2011.
21 Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước Tính Chi Phí Cơ Hội Kinh Tế Của Vốn Ở Việt Nam
23 UBND tỉnh Đồng Tháp (2008), Báo cáo Qui hoạch tổng thể Phát triển kinh tế xã hội tỉnh Đồng Tháp đến
2020 Đây là tổng mức sinh lợi của đất do canh tác nông nghiệp tạo ra trong tương lai qui về năm
Xác định giá trị đất nông nghiệp bằng phương pháp thu nhập của Thông tư số 145/2007/TT-BTC
Dùng phương pháp thu nhập của Thông tư 145/2007, tác giả tính toán lợi nhuận/ha/năm đất trồng lúa theo bảng 3.3
Bảng 3.3: Lợi nhuận trên 1 hecta đất trồng lúa tính theo Thông tư 145/2007
Vụ lúa Đông xuân Hè thu Đông xuân Hè thu Đông xuân Hè thu
Lợi nhuận bình quân/năm (đồng) 40.880.359
(Nguồn: Sở Tài chính Đồng Tháp, UBND tỉnh Đồng Tháp, Công ty Vật tư Lương thực Đồng Tháp và tính toán của tác giả)
Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tháng 12/2009 là 10,2%, tháng 12/2010 là 13%, tháng 12/2011 là 14% 24 , tính bình quân là 12,4%
Giá trị 1 hecta đất lúa = 40.880.359/12,4% = 329.680.317 (đồng/ha) = 32.968 đồng/m 2
Phân tích giá thị trường của đất nông nghiệp
Giá thị trường được xác định dựa trên giá chuyển nhượng thực tế, thông qua việc phân chia theo vị trí và tính toán bình quân cho từng khu vực.
Để xác định giá thị trường của đất nông nghiệp và đất ở, tác giả đã thu thập số liệu từ nhiều nguồn, bao gồm Trung tâm Phát triển Quỹ đất Đồng Tháp, Cục Thống kê Đồng Tháp, Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp, Sở Xây dựng Đồng Tháp, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đồng Tháp, cũng như các ngân hàng như Vietinbank và Sacombank Đồng Tháp Sau khi phân tích, tác giả nhận thấy số liệu từ Sacombank Đồng Tháp là đáng tin cậy nhất và đã chọn làm giá thị trường cho nghiên cứu.
Bảng 3.4: Giá thị trường của đất nông nghiệp (đồng/m 2 )
Loại đất Giá của UBND tỉnh Giá thị trường Hệ số
Giá thị trường bình quân của đất nông nghiệp tại TP Cao Lãnh hiện nay là 242.500 đồng/m² Việc xác định giá này được thực hiện một cách khách quan và phù hợp, không bị ảnh hưởng bởi những yêu cầu tăng giá quá cao từ một số nông dân trong khu vực có dự án So với giá do UBND tỉnh ban hành, giá thị trường hiện cao hơn từ 2 đến 3 lần.
Phân tích giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành
Căn cứ ban hành bảng giá đất năm 2012 của UBND tỉnh Đồng Tháp bao gồm Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC và Nghị quyết số 56/2011/NQ-HĐND Theo Thông tư 02/2010, giá đất nông nghiệp được xác định dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp thu nhập Việc phân loại vị trí đất được thực hiện dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế từ 03 trường hợp trở lên, với vị trí 1 có mức giá cao nhất UBND cấp tỉnh quy định cụ thể chênh lệch giá giữa các loại vị trí đất phù hợp với giá thị trường địa phương Đối với đất không có đủ thông tin chuyển nhượng, việc xác định vị trí dựa vào năng suất cây trồng và điều kiện hạ tầng Mặc dù bảng giá đất nông nghiệp hàng năm do UBND tỉnh ban hành áp dụng chung cho nhiều loại đất, giá trị kinh tế của từng loại đất khác nhau dẫn đến việc sử dụng số liệu bình quân để tính toán cho đất trồng lúa có độ tin cậy không cao Giá đất nông nghiệp được định giá theo giá thị trường và chỉ mang tính chất tham khảo trong phân tích giá kinh tế của đất trồng lúa.
TP Cao Lãnh năm 2012 giống như bảng giá năm 2011
TP Cao Lãnh gồm 2 khu vực, khu vực 1 có phường 1, phường 2, phường 4, phường Mỹ Phú và khu vực 2 gồm các phường xã còn lại
Bảng 3.5 trình bày giá đất nông nghiệp tại TP Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp, bao gồm giá đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước dùng cho nuôi trồng thủy sản, được công bố bởi UBND tỉnh Đồng Tháp (đồng/m²).
Khu vực đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
(Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp)
Giá đất nông nghiệp ở phường Mỹ Phú hiện tại là 72.500 đồng/m², trong khi Đồng Tháp và ĐBSCL là vựa lúa chính của Việt Nam, cung cấp lương thực cho cả nước và thế giới Việc tích tụ và chuyển nhượng ruộng đất theo giá thị trường đang diễn ra phổ biến UBND tỉnh Đồng Tháp cần xây dựng khung giá đất theo giá thị trường, nhưng thực tế, giá thị trường cao hơn từ 2-3 lần so với giá do UBND tỉnh công bố, làm giảm độ tin cậy của giá đất được tính toán Theo báo cáo của Đại sứ quán Đan Mạch, World Bank và Đại sứ quán Thụy Điển, nhiều lãnh đạo tỉnh vẫn cho rằng giá đất nên do nhà nước quyết định, không cần phải tuân theo giá thị trường.
Các thành phố trực thuộc trung ương vẫn áp dụng bảng giá đất do UBND tỉnh công bố hàng năm để xác định mức bồi thường và hỗ trợ tái định cư Tuy nhiên, bảng giá này không phản ánh đầy đủ các yếu tố vị trí trong việc định giá đất và có thể bị điều chỉnh một cách dễ dàng theo ý muốn của các cán bộ nhà nước phụ trách quản lý đất đai.
Tác giả nhận định rằng bảng giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành chỉ mang tính chất tham khảo trong việc phân tích giá trị kinh tế của đất trồng lúa.
So sánh, đánh giá giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá UBND tỉnh ban hành và giá thị trường
3.6.1 Phân tích, chọn lựa giá kinh tế của đất nông nghiệp qua 3 cách tính
Kết quả tính toán giá đất nông nghiệp được tổng hợp ở bảng 3.6
Bảng 3.6: Tổng hợp các kết quả giá đất nông nghiệp (đồng/m 2 )
Theo ADB Theo World Bank Theo Thông tư 145/2007
Kết quả định giá đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB được xác định dựa trên tốc độ tăng năng suất lúa bình quân trong 12 năm, sử dụng số liệu đầy đủ và đáng tin cậy.
Kết quả định giá đất theo phương pháp của World Bank có số năm khảo sát ngắn, năm
Trong các năm 2005 và 2007, không có số liệu cụ thể, do đó tác giả đã tính toán giá trị trung bình dựa trên hai năm liền kề Dữ liệu thu thập được từ nhiều nguồn khác nhau, và giá cả năm 2009 có sự biến động lớn, dẫn đến độ tin cậy của thông tin không cao.
Kết quả định giá đất theo Thông tư 145/2007 của Bộ Tài chính chỉ đạt 42% so với phương pháp của ADB và 33% so với phương pháp của World Bank, điều này có thể gây thiệt thòi lớn cho nông dân Bộ Tài chính chưa chỉ rõ tiêu chuẩn quốc tế nào được áp dụng trong quá trình xây dựng phương pháp tính, và cách tính có phần dễ dãi khi cho phép sử dụng số liệu năm gần nhất nếu không đủ số liệu trong 3 năm, dẫn đến tính chủ quan trong kết quả.
Liên Bộ Tài chính và Tài nguyên và môi trường đã chú trọng đến giá thị trường theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, chỉ áp dụng phương pháp thu nhập khi không xác định được giá thị trường.
26 Đại sứ quán Đan Mạch, Ngân hàng Thế Giới và Đại sứ quán Thụy Điển (2011), Nhận Diện và Giảm Thiểu
Các Rủi Ro Dẫn Đến Tham Nhũng Trong Quản lý Đất Đai Ở Việt Nam, tr 44
Từ những phân tích trên, tác giả chọn kết quả theo phương pháp của ADB làm giá kinh tế của đất nông nghiệp, bằng 77.805 đồng/m 2
3.6.2 So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với các giá khác
So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá do UBND tỉnh ban hành
Bảng giá đất do UBND tỉnh công bố cho thấy sự chênh lệch rõ rệt về giá đất nông nghiệp, mặc dù cùng một địa bàn và năng suất lúa Sự khác biệt này chủ yếu do vị trí đất quyết định, thay vì năng suất hay lợi nhuận từ canh tác Giá kinh tế của đất nông nghiệp được tính toán là 77.805 đồng/m², nằm trong khung giá của UBND tỉnh (50-100 ngàn đồng/m²), nhưng phương pháp tính toán lại hoàn toàn khác biệt Giá kinh tế này cao hơn 107% so với giá bình quân do UBND tỉnh quy định.
Bảng 3.7: So sánh giá kinh tế với giá do UBND tỉnh ban hành và giá thị trường (đồng/m 2 )
Giá kinh tế Giá của UBND tỉnh bình quân Giá thị trường bình quân
Bảng 3.7 chỉ ra rằng mức giá bình quân do UBND tỉnh đưa ra là thấp nhất, điều này phản ánh sự khác biệt trong quan điểm xác định giá đất.
Trong chương 3, luận văn đã áp dụng các phương pháp tính giá trị đất nông nghiệp vào thực tiễn Qua phân tích, giá trị kinh tế của mỗi mét vuông đất nông nghiệp trong khu vực được làm rõ.
DA được xác định vào năm 2011 là 77.805 đồng/m 2
THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ TP
Giới thiệu và phân tích các thông số của dự án
Mục này sẽ trình bày các thông số tài chính và kinh tế của DA
4.1.1 Giới thiệu và phân tích các thông số tài chính của dự án
Mỹ Phú là phường ở vùng ven, canh tác nông nghiệp Trong tiến trình đô thị hóa, việc lập
Dự án được thực hiện theo quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 trong khoảng thời gian cuối năm 2008 đến đầu năm 2009, do đó, các số liệu về diện tích đất có thể chưa chính xác hoàn toàn Hiện tại, nhà đầu tư chỉ mới tiến hành khảo sát tổng thể mà chưa thực hiện đo đạc chi tiết hoặc thảo luận với từng hộ dân, công việc này sẽ được thực hiện trong quá trình đền bù.
Diện tích dự án: 35,331 ha
Mốc thời gian đầu tư bắt đầu từ năm 2012, với kế hoạch thực hiện đền bù giải tỏa vào cuối năm này Năm 2013 sẽ là năm 1, tập trung vào thi công, san lấp mặt bằng và xây dựng đường xá Thời gian bán nền đất dự kiến diễn ra từ năm 2014 đến năm 2016.
Lạm phát: Chỉ số giá tiêu dùng 2010 là 11,75%, năm 2011 là 18,58% 27 , năm 2012 theo dự báo của thống đốc Ngân Hàng Nhà Nước, lạm phát cuối năm là 8,5% 28 Lạm phát năm
2013, 2014, 2015, 2016 theo dự báo của Quĩ Tiền Tệ Quốc Tế (IMF) là 5% 29
Chi phí đầu tư ban đầu theo giá thực đã được điều chỉnh vào năm 2009, dựa trên ước tính của chủ đầu tư về lạm phát đến cuối năm 2012 Tổng vốn đầu tư theo giá thực tính đến cuối năm 2012 cho dự án đạt 686.769,019 triệu đồng.
27 Tổng cục Thống kê (2012), “Chỉ số giá tiêu dùng”, Tổng cục Thống kê, truy cập ngày 01/3/2012 tại địa chỉ: http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabidb8&idmid=4
Theo thông tin từ Xuân Hưng (2012), Thống đốc Ngân hàng Nhà nước dự báo rằng vào cuối năm, tỷ lệ lạm phát sẽ giảm còn 8,5% và lãi suất sẽ ổn định trong khoảng 9-10% Thông tin này được đăng tải trên Vietstock và có thể được truy cập tại địa chỉ: http://vietstock.vn/2012/05/thong-doc-nhnn-du-kien-cuoi-nam-lam-phatnbspcon-85-lai-suat-con-9-10-761-222910.aspx.
Báo cáo của IMF (2010) chỉ ra rằng chi phí tổng thể bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí dự phòng, chi phí quản lý dự án, tiền đền bù cho đất nông nghiệp, chi phí tổ chức đền bù và thuế sử dụng đất phải nộp sau khi được khấu trừ.
Chi phí xây dựng hạ tầng dự kiến là 110.056,465 triệu đồng, bao gồm các khoản chi cho san lấp mặt bằng, làm đường, vỉa hè và hệ thống thoát nước Để phòng ngừa các chi phí phát sinh và chênh lệch giá, dự trù thêm 15% chi phí xây dựng hạ tầng, tương đương 16.508,47 triệu đồng Tổng chi phí xây dựng dự trù lên tới 126.564,935 triệu đồng.
CPQLDA TTGTC theo hồ sơ DA dự trù bằng 15% tổng chi phí xây dựng, trị giá 18.984,74 triệu đồng
Tiền đền bù đất nông nghiệp cho dự án là 85.677,675 triệu đồng, tương ứng với diện tích 35,331 ha Đơn giá đền bù được xác định theo giá thị trường bình quân, cụ thể là 242.500 đồng/m², theo tính toán tại mục 3.4 chương 3.
Chi phí tổ chức đền bù đất nông nghiệp bằng 2% chi phí đền bù đất 30 , bằng 1.713,554 triệu đồng, phát sinh vào năm 0
Sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư cần nộp tiền sử dụng đất (TSDĐ) Để tính TSDĐ, tác giả sử dụng bảng giá đất ở do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành và thực hiện phân tích độ nhạy để đánh giá hiệu quả dự án theo mức TSDĐ phải nộp Đối với giá đất ở trong khu đô thị mới, tác giả tham khảo giá đất của một số khu vực đã đô thị hóa trước đó Tại TP Cao Lãnh, các phường trung tâm như phường 1 và phường 2, trong đó phường 2 là trung tâm hành chính, sẽ được xem xét trong quá trình tính toán.
Giá đất tại TX Sa Đéc rất cao, vì vậy tác giả áp dụng nguyên tắc thận trọng bằng cách so sánh giá đất ở với mức 50% giá đất của phường Mặc dù Sa Đéc là khu đô thị phát triển từ trước, nhưng có tính chất tự phát, dẫn đến hơn 60% tổng số tuyến đường thuộc loại 5 (đường nhỏ) Để đảm bảo tính khách quan, tác giả sẽ tính toán giá đất ở bình quân trên toàn TX Sa Đéc.
Giá đất ở bình quân tại phường 1 TP Cao Lãnh được UBND tỉnh công bố là 2,413 triệu đồng/m², trong khi phường 2 có giá 5,736 triệu đồng/m² Phường 3, đang trong quá trình đô thị hóa, có giá đất bình quân là 1,545 triệu đồng/m² Đối với thị xã Sa Đéc, giá đất ở bình quân là 2,949 triệu đồng/m² Tổng hợp giá đất ở bình quân của ba khu vực tại phường 1, phường 3 TP Cao Lãnh và thị xã Sa Đéc cho thấy sự khác biệt rõ rệt trong giá trị bất động sản tại các khu vực này.
Giá đất ở tại TP Cao Lãnh được xác định là 2,444 triệu đồng/m², dựa trên kết quả bình quân của bốn khu đô thị Giá này do UBND tỉnh ban hành và thể hiện tính đại diện cho khu đô thị mới trong khu vực Do đó, tác giả đã chọn mức giá này để tính toán giá trị tài sản đất đai cho Dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú, TP Cao Lãnh.
30 Áp dụng Điều 26 Nghị định 69/2009/NĐ-CP
31 Tác giả tính toán dựa trên bảng giá đất ở của UBND tỉnh Đồng Tháp năm 2012
Chủ đầu tư đóng TSDĐ theo diện tích đất qui hoạch làm đất ở, đất kinh doanh là 19,616 ha Số tiền phải đóng là 479.443,091 triệu đồng
Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, chủ đầu tư có quyền khấu trừ tiền đền bù đất nông nghiệp khi nộp tiền sử dụng đất (TSDĐ) Khoản khấu trừ này được áp dụng theo đơn giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh quy định Theo tính toán, đơn giá khấu trừ là 72.500 đồng/m², và tổng số tiền TSDĐ được khấu trừ là 25.614,975 triệu đồng.
Chi phí đầu tư ban đầu theo giá danh nghĩa
Các chi phí đầu tư ban đầu được tính theo giá thực năm 2012 cần được điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát năm 2013 là 5% Tổng chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa đạt 716.737,909 triệu đồng Trong đó, chi đầu tư năm 0 bao gồm tiền đền bù đất nông nghiệp 85.677,675 triệu đồng và chi phí tổ chức đền bù 1.713,554 triệu đồng Chi đầu tư năm 1 bao gồm chi phí xây dựng 115.559,288 triệu đồng, chi phí xây dựng dự phòng 17.333,893 triệu đồng, CPQLDA TTGTC 19.933,977 triệu đồng, TSDĐ phải nộp 503.415,245 triệu đồng, và TSDĐ được khấu trừ 26.895,724 triệu đồng.
Nguồn vốn đầu tư ban đầu theo giá danh nghĩa bao gồm 30% vốn chủ sở hữu (VCSH) trị giá 215.021,373 triệu đồng và 70% vốn vay 501.716,536 triệu đồng Trong năm đầu tiên, chủ đầu tư sử dụng một phần VCSH để đền bù giải tỏa, trong khi phần VCSH còn lại và nguồn vốn vay từ ngân hàng thương mại (NHTM) sẽ được dùng để tài trợ cho dự án.
Thuế thu nhập doanh nghiệp: Theo qui định hiện hành, thuế suất thuế TNDN là 25%/năm
Chi phí vốn chủ sở hữu danh nghĩa: Kết quả tính toán có được r E = 23,38% 32
Lãi suất tiền vay và thời hạn cho vay
Từ năm 2012 đến nay, các ngân hàng thương mại (NHTM) đã trải qua tình trạng dư thừa vốn, dẫn đến lãi suất huy động và cho vay giảm rõ rệt Thống kê từ Công ty chứng khoán TP Hồ Chí Minh cho thấy xu hướng này ngày càng rõ nét.
Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án
4.2.1 Phân tích kết quả thẩm định
Dựa trên các thông số đầu vào, kết quả tính toán cho thấy NPV kinh tế của dự án đạt 1052.792,958 triệu đồng và EIRR là 18,3% Với NPV dương và EIRR vượt trội so với chi phí vốn nền kinh tế (8%), tính khả thi về mặt kinh tế của dự án được đánh giá là khá cao.
Bảng 4.4: Ngân lưu kinh tế và kết quả thẩm định kinh tế của dự án
NPV kinh tế (triệu đồng)
Ngân lưu kinh tế vào 3709.849,67
Tiền thuê nhà hàng năm 3709.849,67
Ngân lưu kinh tế ra 2653.214,823
Tổng chi phí xây dựng 117.189,754
Chi phí tổ chức bồi đền bù 1713,554
Chi phí xây dựng nhà cho thuê 2487.435,977
Chi phí quản lý bán đất 2164,355
Chi phí cơ hội của đất DA 30.675,081
Ngân lưu kinh tế ròng, thực 1052.792,958
Do sự biến động của các biến đầu vào theo thời gian, kết quả thẩm định thường mang tính không chắc chắn Để nâng cao độ chính xác và độ tin cậy của hiệu quả dự án, tác giả sẽ thực hiện phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản và phân tích mô phỏng Monte Carlo, nhằm so sánh với kết quả từ mô hình cơ sở ban đầu Chi tiết về các phương pháp này được trình bày trong Phụ lục 10 và Phụ lục 11.
Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
Luận văn này không áp dụng hệ số chuyển đổi CFj để chuyển đổi giá tài chính của đất ở sang giá kinh tế, mà sẽ tính trực tiếp giá kinh tế của đất ở Giá kinh tế của đất ở được xác định bằng mức sẵn lòng chi trả của người tiêu dùng.
43 The Economist Intelligence Unit (2010). trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vuông đất ở Áp dụng phương trình (2.6) để tính giá kinh tế đất ở khi chưa có CSHT
Giá kinh tế của đất ở chưa có cơ sở hạ tầng được xác định bằng công thức: (Lợi ích kinh tế trừ Chi phí kinh tế từ khi chưa có cơ sở hạ tầng) chia cho Diện tích dự án.
Lợi ích kinh tế của dự án = PV(Ngân lưu tiền thuê nhà)
Chi phí kinh tế từ thời điểm chưa có cơ sở hạ tầng bao gồm tổng chi phí xây dựng theo giá kinh tế, chi phí quản lý dự án theo giá kinh tế, chi phí tổ chức đền bù theo giá kinh tế, chi phí hoạt động theo giá kinh tế, và chi phí xây dựng nhà cho thuê theo giá kinh tế.
Theo kết quả thẩm định ở bảng 4.4 cho thấy:
PV(Ngân lưu tiền thuê nhà) = 3709.849,67 triệu đồng
PV(Tổng chi phí xây dựng theo giá kinh tế) = 117.189,754 triệu đồng
PV(CPQLDA TTGTC theo giá kinh tế) = 17.578,463 triệu đồng
PV(Chi phí tổ chức đền bù theo giá kinh tế) = 1713,554 triệu đồng
PV(Chi phí hoạt động theo giá kinh tế) = PV(Chi phí quảng cáo kinh tế + Chi phí quản lý bán đất kinh tế) = 299,532 + 2164,355 = 2463,887 (triệu đồng)
PV(Chi phí xây dựng nhà cho thuê theo giá kinh tế) = 2487.435,977 triệu đồng
Giá kinh tế của đất ở khi chưa có CSHT bằng 2,979799 triệu đồng/m 2 = 2.979.799 đồng/m 2
Giá kinh tế của đất nông nghiệp hiện là 86.822 đồng/m², nhưng khi được chuyển đổi thành đất ở theo quy hoạch của nhà nước, giá này tăng lên đến 2.979.799 đồng/m², tương ứng với mức tăng 33 lần Sự gia tăng giá trị này xuất phát từ việc thay đổi mục đích sử dụng đất (MĐSD) do chính sách của nhà nước, do đó, khoản tăng thêm này cần được nộp vào ngân sách nhà nước thay vì thuộc về các nhà đầu tư.
Phân tích hiệu quả tài chính của dự án
4.4.1 Phân tích kết quả thẩm định
Dựa trên giá trị hiện tại ròng của Dự án (DA) đạt 125.837,776 triệu đồng và suất sinh lợi nội tại 28%, cao hơn chi phí sử dụng vốn bình quân 17,51%, cho thấy DA có tính khả thi tài chính cao trong bối cảnh tổng đầu tư.
Giá trị hiện tại ròng của nhà đầu tư đạt 99.156,109 triệu đồng, với suất sinh lợi nội tại vượt chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu lên tới 23,38%, cho thấy dự án mang lại lợi nhuận khả quan.
Hệ số an toàn trả nợ DSCR cao hơn giá trị an toàn 1,2, đạt từ 1,41 đến 2,32 cho thấy khả năng trả nợ của DA tốt
Bảng 4.5: Ngân lưu, kết quả thẩm định tài chính của dự án và của chủ đầu tư
Tổng chi phí đầu tư 622.947,732
Chi phí quản lý bán đất 1949,349
Ngân lưu ròng của DA danh nghĩa 125.837,776
Ngân lưu VCSH danh nghĩa 99.156,109
Kết quả khả quan cho thấy rằng với các thông số đầu vào tương tự như mô hình cơ sở, dự án (DA) có tính khả thi tài chính cao Luận văn sẽ tiếp tục phân tích rủi ro trong trường hợp các thông số thay đổi.
4.4.2 Phân tích rủi ro và biện luận về giá trị hợp lý của Giá đóng tiền sử dụng đất
Phân tích độ nhạy chỉ ra rằng các yếu tố như Giá đóng TSDĐ, Giá đền bù đất nông nghiệp, Chi phí xây dựng và Giá đất bán có tác động lớn đến NPV tài chính của dự án Cụ thể, khi Giá đóng TSDĐ vượt quá 3,278 triệu đồng/m², NPV của chủ đầu tư sẽ chuyển từ dương sang âm, dẫn đến việc chủ đầu tư không còn động lực để tiếp tục đầu tư vào dự án Thông tin chi tiết được trình bày trong Phụ lục 12.
Phân tích mô phỏng Monte Carlo cho thấy rằng, theo quy định hiện hành, nhà nước thu thuế sử dụng đất theo giá thị trường, và chính quyền địa phương dựa vào kết quả thẩm định từ các công ty thẩm định giá.
Do không biết trước giá trị của tài sản, tác giả giả định giá đất có phân phối xác suất đều, với giá tối thiểu là 2,444 triệu đồng/m² theo quy định của UBND tỉnh và giá tối đa là 6,8 triệu đồng/m² theo giá thị trường Kết quả phân tích cho thấy NPV dự án có xác suất dương là 22,09%, trong khi NPV của chủ đầu tư là 19,93%, điều này cho thấy khả năng dự án không khả thi về mặt tài chính rất cao.
Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy để dự án (DA) được triển khai, giá đóng TSDĐ phải nhỏ hơn hoặc bằng 3,278 triệu đồng/m² Phân tích mô phỏng Monte Carlo với giả định giá đóng TSDĐ có phân phối xác suất đều từ 2,444 triệu đồng/m² đến 3,278 triệu đồng/m² cho thấy xác suất NPV dự án dương là 83,92% và xác suất NPV chủ sở hữu dương là 79,58% Kết quả này chứng tỏ khả năng khả thi về mặt tài chính của DA là rất cao, là lý do để tác giả kiến nghị cách tính TSDĐ mới, chi tiết có trong Phụ lục 13.
Phân tích phân phối
Kết quả phân tích tài chính cho thấy dự án (DA) có giá trị hiện tại ròng (NPV) tài chính dương đạt 125.837,776 triệu đồng, trong khi NPV kinh tế đạt 1.052.792,958 triệu đồng Sự khác biệt này xuất phát từ việc suất chiết khấu tài chính và kinh tế không giống nhau, cùng với các ngoại tác mà DA tạo ra đối với nền kinh tế Phân tích phân phối sẽ giúp đo lường các ngoại tác này và tác động của DA đến các bên liên quan.
Theo phân tích phân phối, tổng ngoại tác của dự án (DA) đạt 862.108,868 triệu đồng, cho thấy dự án này mang lại nhiều lợi ích cho nền kinh tế và tạo ra nhiều tác động tích cực cho xã hội.
Bảng 4.6: Tác động của dự án đến các đối tượng cụ thể (triệu đồng) Đối tượng Lợi ích Tỉ lệ
Chủ đầu tư và ngân hàng 125.837,776 11,95%
Phần còn lại của nền kinh tế 64.846,314 6,16%
Kết quả nghiên cứu cho thấy nhiều nhóm đối tượng được hưởng lợi từ dự án, trong đó chủ đầu tư và ngân hàng thu lợi nhuận nhờ hiệu quả tài chính của dự án với giá đất là 2,444 triệu đồng/m² Nông dân cũng được lợi từ giá đền bù cao hơn giá trị đất nông nghiệp, mặc dù mức lợi ích của họ là thấp nhất Nhà nước là bên hưởng lợi lớn nhất, với tổng thu từ tài sản đất đai và thuế thu nhập doanh nghiệp đạt 497.166,594 triệu đồng Phần còn lại của nền kinh tế cũng được hưởng lợi 64.846,314 triệu đồng, phản ánh sự chênh lệch khi đo lường NPV tài chính theo suất chiết khấu EOCK thay vì WACC.
Kết quả phân tích phân phối cho thấy một số nông dân không chấp nhận giá đền bù theo giá thị trường của đất nông nghiệp Nguyên nhân có thể do họ lo ngại về sự không ổn định của giá cả, cũng như giá trị tinh thần và văn hóa mà mảnh đất mang lại Thêm vào đó, sự thiếu thông tin về quy trình đền bù và các chính sách liên quan cũng khiến nông dân cảm thấy bất an và không tin tưởng vào giá trị bồi thường Việc hiểu rõ những lý do này là cần thiết để cải thiện chính sách đền bù và hỗ trợ nông dân trong quá trình chuyển đổi đất đai.
Theo bảng 4.6, nông dân mặc dù được hưởng lợi nhưng chỉ chiếm 5,22% tổng lợi ích, cho thấy họ là nhóm thiệt thòi nhất trong dự án Điều này có thể lý giải cho việc họ yêu cầu chủ đầu tư tăng giá đền bù.
Từ kết quả phân tích phân phối, bàn luận về mức giá đóng TSDĐ
Theo bảng 4.6, lợi ích của nhà nước hiện đang là 47,22% Khi nhà nước tăng giá đóng TSDĐ theo Nghị định 69/2009, TSDĐ sẽ tăng và thuế TNDN sẽ giảm, nhưng mức giảm thuế TNDN lại thấp hơn nhiều so với mức tăng TSDĐ, dẫn đến lợi ích của nhà nước tăng mạnh Trong khi đó, lợi ích của chủ đầu tư sẽ giảm dần từ 11,95% xuống 0% Điều này gây ra tình trạng trớ trêu, khi lợi ích của chủ đầu tư bằng 0, họ sẽ ngừng dự án, khiến lợi ích của nhà nước và nền kinh tế trước đó cao ngất lập tức giảm xuống 0 Hậu quả là tất cả các bên đều bị thiệt hại, phản ánh tình trạng của nhiều dự án BĐS hiện nay Do đó, việc xác định mức giá đóng TSDĐ hợp lý để đảm bảo lợi ích cho các bên là rất quan trọng, và đây cũng là lý do để kiến nghị thay đổi cách thu TSDĐ theo Nghị định 69/2009.
Kết quả phân tích cho thấy dự án (DA) có tính khả thi về mặt kinh tế với giá đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đạt 2.979.799 đồng/m², tăng 33 lần so với giá đất nông nghiệp Sự tăng giá này xuất phát từ chính sách thay đổi mục đích sử dụng đất của nhà nước Về tài chính, DA khả thi khi áp dụng mức giá đóng thuế sử dụng đất theo quy định của UBND tỉnh, nhưng không khả thi khi áp dụng theo Nghị định 69/2009 Để đảm bảo hiệu quả tài chính, mức giá đóng thuế sử dụng đất cần phải nhỏ hơn 3.278 đồng/m², cụ thể nằm trong khoảng từ 2.444 đồng/m² đến 3.278 đồng/m².
