BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ VẬN HÀNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Mã số 17012 Chủ nhiệm đề tài ThS Vũ Thị Thùy Linh TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 12 NĂM 2012 BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ VẬN HÀNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT.
T Ổ NG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN C Ứ U CÔNG B Ố THU Ộ C LĨNH VỰ C C ỦA ĐỀ TÀI
Các Nghiên c ứ u c ủa nướ c ngoài
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) lần đầu tiên được định nghĩa và luật hóa tại Mỹ vào năm 1963 thông qua Luật Quỹ Đầu Tư Tín Thác Bất Động Sản REIT là tổ chức chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản, hoạt động dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản Đây là hình thức đầu tư bất động sản cho phép tổ chức và cá nhân tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần Hiện nay, khoảng 30 quốc gia trên thế giới đã có luật quy định về REIT, bao gồm Hà Lan, Úc, Canada, Bỉ, Singapore, Nhật Bản và Pháp.
(2003), Anh và Đức (2007) với giá trị vốn hóa của REIT (tính đến tháng 03 năm 2010) trên toàn cầu là 568 tỷ USD ( theo REUTER – 2010)
Các nghiên c ứu trong nướ c
Theo TS Vũ Đình Ánh (Tháng 8/2011), thị trường bất động sản cần được quản lý chặt chẽ thông qua việc quy định các luồng vốn đầu tư phải đi qua hệ thống tài chính chính thức Biện pháp này không chỉ nâng cao hiệu quả giám sát mà còn tạo điều kiện để ngăn chặn và xử lý các vi phạm trong giao dịch bất động sản.
- Lê Thị Bích Thảo (2008) – Giải pháp vốn cho thị trường Bất động sản TP.Hồ Chí
- Lê Thị Phương Thảo (2008) – Xây dựng Qũy đầu tư tín thác bất động sản TP.Hồ Chí
- Bùi Thu Hương (Tháng 02/2011) Ưu và nhược của quỹ đầu tư bất động sản
- Dương Khánh Toàn (tháng 11/2010) -Tài liệu nghiên cứu về REIT
- Nguồn ĐH Nông Lâm TPHCM- 45T Áp dụng REITs vào TTBĐS Việt Nam
Các nghiên cứu điển hình như đã đề cập chủ yếu tập trung vào phân tích mô tả, trong khi các nghiên cứu định lượng còn hạn chế Hiện nay, chưa có nghiên cứu tổng quát nào từ lý luận đến thực tiễn về sự hình thành và phát triển của REIT.
M Ụ C TIÊU NGHIÊN C Ứ U
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là hình thành và phát triển mô hình REIT tại TP Hồ Chí Minh, với các mục tiêu cụ thể như sau: (i) Nghiên cứu lý thuyết về cơ cấu nguồn vốn trong thị trường bất động sản và các REIT ở các quốc gia khác; (ii) Đánh giá thực trạng cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho bất động sản; (iii) Sử dụng mô hình Pest để phân tích môi trường vĩ mô và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển REIT tại TP Hồ Chí Minh; (iv) Phân tích mức độ tác động của các yếu tố này đến sự hình thành và phát triển REIT.
Để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của REIT tại TP.Hồ Chí Minh, nghiên cứu này sẽ đưa ra các giải pháp cụ thể Nội dung chính của đề tài tập trung vào việc trả lời các câu hỏi nghiên cứu nhằm đạt được mục tiêu đề ra.
1 Các quỹ đầu tư tín thác BĐS ( REIT )ở các quốc gia trên thế giới được hình thành và phát triển như thế nào?
2 Các yếu tố nào tác động đến việc hình thành và phát triển REIT tại Việt Nam?
3 Các yếu tố nào là chủ yếu tác động đến việc hình thành và phát triển REIT tại Việt Nam?
4 Những điều kiện để đảm bảo xây dựng REIT thành công là gì ?
5 Những rào cản ảnh hưởng đến việc hình thành và phát triển REIT tại Việt Nam là gì ?
6 Cần cócác giải pháp nào để thúc đẩy việc hình thành và phát triểnREIT tại Việt Nam ?
N Ộ I DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨ U
− Về lý thuyết: Nghiên cứu các lý luận cơ sở về việc hình thành, quản lý và vận hành của REIT
− Về thực trạng: Nghiên cứu các điều kiện hình thành các quỹ đầu tư và REIT
− Phân tích các yếu tố tác động đến việc hình thành và vận hành REIT tại Việt Nam
− Xác định mô hình REIT phù hợp với Việt Nam
Đề tài nghiên cứu sử dụng dữ liệu sơ cấp thu thập từ các cuộc điều tra và phỏng vấn trực tiếp với các nhà đầu tư cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp tham gia thị trường chứng khoán và bất động sản Thông tin được thu thập từ các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính và bất động sản thông qua mẫu phiếu thiết kế riêng Nguồn dữ liệu này được hỗ trợ bởi các sàn giao dịch bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, các trung tâm môi giới, cùng với thông tin từ internet và các tờ báo.
4.2.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau, điển hình các phương pháp như:
Phương pháp thống kê, mô tả, phân tích và so sánh được áp dụng để kế thừa các công trình nghiên cứu trước đó, từ đó rút ra những kết luận và nhận định nhằm giải quyết vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp chuyên gia là cách hiệu quả để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến lĩnh vực đất đai và bất động sản, cũng như tài chính Bằng cách tham khảo ý kiến từ những chuyên gia dày dạn kinh nghiệm, chúng ta có thể thu thập những thông tin quý giá và chính xác, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn trong các giao dịch và đầu tư.
Đề tài này áp dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp để thu thập dữ liệu từ các nhà đầu tư cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp tham gia thị trường chứng khoán cũng như thị trường bất động sản Ngoài ra, các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính và bất động sản cũng được phỏng vấn nhằm thu thập thông tin và dữ liệu nghiên cứu theo mẫu phiếu đã được thiết kế sẵn.
- Phương pháp thống kê: Trên cơ sở số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, nhập liệu và thống kê theo những tiêu chí thích hợp
Phương pháp phân tích nhân tố (EFA) được sử dụng để đánh giá tác động của từng yếu tố đến sự hình thành và vận hành quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tại Việt Nam Qua việc tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng, EFA giúp thiết lập mô hình hồi quy nhằm hỗ trợ quá trình hình thành và phát triển REIT hiệu quả hơn.
Để thực hiện đề tài này, chúng tôi sử dụng phần mềm Excel để nhập liệu và phần mềm SPSS để hỗ trợ xây dựng mô hình hồi quy nhằm hình thành và phát triển quỹ đầu tư bất động sản (REIT).
K Ế T C Ấ U C ỦA ĐỀ TÀI 4 CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ CÁC NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG
M ộ t s ố kinh nghi ệ m thu hút v ố n cho th ị trường BĐS của các nướ c trên th ế gi ớ i
Thị trường bất động sản Mỹ hiện nay phát triển mạnh mẽ nhờ vào các chính sách hỗ trợ, trong đó chính sách thuế và chính sách tín dụng cho đầu tư là hai yếu tố quan trọng Bên cạnh đó, chính sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp cũng góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường này.
Chính sách thuế cho thị trường bất động sản (BĐS) rất linh hoạt và được điều chỉnh theo từng tiểu bang, nhưng vẫn tuân thủ theo quy định của Cục thuế Liên bang Hai sắc thuế quan trọng chủ yếu ảnh hưởng đến thị trường BĐS là
Khi mua và bán bất động sản, cả người mua lẫn người bán đều phải chịu các chi phí liên quan, trong đó có thuế chuyển nhượng Tại một số tiểu bang, hội đồng thành phố đã thông qua nghị quyết yêu cầu quốc hội tiểu bang ban hành luật cho phép chính quyền thành phố quyết định mức thuế chuyển nhượng bất động sản Mức thuế này có tính linh hoạt, giúp chính quyền địa phương thu được ngân sách phục vụ cho việc xây dựng nhà ở giá rẻ cho người nghèo.
Người sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản (BĐS) cho địa phương, khoản thu này được sử dụng cho các dịch vụ công như giáo dục, cảnh sát và cứu hỏa Mức thuế khác nhau giữa các địa phương; ví dụ, California áp dụng tỷ lệ 1,25% trên giá trị BĐS, trong khi Texas có thể lên đến 2,5% tùy vùng Các chính quyền địa phương có quyền điều chỉnh mức thuế hàng năm dựa trên giá trị BĐS, và để tránh thâm hụt ngân sách, họ thường tìm cách tăng thuế Tuy nhiên, để thu hút đầu tư, nhiều địa phương đã thành lập các khu đặc biệt và giảm thuế cho những khu vực này Hằng năm, các địa phương định giá lại BĐS để đảm bảo thuế áp dụng đúng với giá thị trường, với sự tham gia của hội đồng định giá và các cơ quan tư vấn Ở một số tiểu bang, luật cho phép chủ nhà hoãn thuế BĐS cho đến khi họ qua đời hoặc bán nhà.
Thuế thu nhập từ việc bán bất động sản được quy định theo tình trạng hôn nhân, bao gồm mức lãi ấn định cho người có gia đình và độc thân Tất cả lãi vượt mức ấn định đều phải nộp thuế với thuế suất 15% Nếu lợi tức chịu thuế thấp, người bán chỉ phải đóng thuế 5%, nhưng để được áp dụng mức thuế này, họ cần sở hữu và sống trong ngôi nhà ít nhất 2 năm.
Chính sách tín dụng tại Mỹ hỗ trợ mạnh mẽ cho việc đầu tư vào thị trường bất động sản, cho phép người mua dễ dàng vay tiền để sở hữu nhà ở Chỉ cần thực hiện khoản trả trước 20% giá trị bất động sản, người mua có thể tiếp cận các khoản vay thuận lợi và linh hoạt.
Việc nhập gia đình bằng 3 lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng là một lựa chọn hấp dẫn Cầm cố bất động sản trở nên đơn giản tại văn phòng luật sư quận hạt mà không cần thông qua chính quyền thành phố Người mua nhà có điểm tín dụng cao sẽ được ngân hàng chấp nhận mức vay cao mà không yêu cầu điều kiện nào Hơn nữa, Mỹ cung cấp nhiều công cụ tài chính đa dạng, thu hút nhiều bộ phận dân cư với các mức thu nhập khác nhau tham gia vào thị trường bất động sản.
- Chính sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp : số lượng người dân
Tại Mỹ, tỷ lệ người có thu nhập thấp cao và nhiều người trong số họ không có chỗ ở ổn định, dẫn đến nhu cầu chỗ ở cấp thiết Chính phủ Mỹ đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ, bao gồm việc giảm thuế cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Chính sách này đã thu hút 7 tỷ USD vốn đầu tư hàng năm và tạo ra 70.000 căn hộ cho người có thu nhập thấp Một số bang còn cung cấp trợ cấp để hỗ trợ người dân trong việc thuê hoặc mua nhà, giúp nâng cao khả năng sở hữu nhà Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trở nên sôi động hơn, kích thích nhiều dự án xây dựng mới Hầu hết người dân Mỹ khi mua nhà đều phải vay ngân hàng, với 20% giá trị nhà được trả trước và 80% còn lại được tài trợ Các ngân hàng thương mại thường bán các khoản vay này cho các công ty tài chính, từ đó tạo ra chứng khoán được đảm bảo bởi danh mục cho vay thế chấp (MBS) và nghĩa vụ nợ có đảm bảo (CDO), được chào bán cho các nhà đầu tư lớn như Bear Stearns và Merrill Lynch.
Người đầu tư thường chọn mua chứng khoán vì chúng mang lại lãi suất cao, dễ dàng thanh khoản và có độ rủi ro thấp Thời gian đáo hạn của các chứng khoán này thường từ 5 đến 30 năm, trong đó ngân hàng hoặc công ty dịch vụ tài chính sẽ thu tiền trả nợ hàng tháng từ người vay, bao gồm cả gốc và lãi, sau đó phân chia cho các nhà đầu tư.
Sau khi nhận lại tiền, nhà đầu tư sẽ có tổng số tiền bao gồm vốn gốc và lãi hàng năm Các chứng khoán dựa trên khoản vay có mức độ rủi ro cao thường mang lại lãi suất cao hơn cho nhà đầu tư.
Người sở hữu bất động sản có thể ủy thác quyền sở hữu đất và tài sản trên đất cho ngân hàng thông qua hợp đồng tín thác Ngân hàng sẽ thực hiện các nghiệp vụ liên quan để khai thác tối đa nguồn lợi từ bất động sản, nhưng không chịu trách nhiệm về thua lỗ Sau khi hết thời hạn tín thác, quyền sở hữu bất động sản sẽ được chuyển trả lại cho người ủy thác hoặc người được chỉ định hưởng lợi.
Trong tín thác phát triển bất động sản, hợp đồng tín thác thường được ký giữa ba bên: người sở hữu bất động sản (bên A), công ty xây dựng (bên B) và ngân hàng Sau khi hợp đồng được lập, một tài khoản tín thác sẽ được mở tại ngân hàng, nơi bên A và bên B chuyển tiền vào để thực hiện thi công công trình Ngân hàng sẽ quản lý tài chính, đảm bảo chi phí được sử dụng đúng mục đích và giám sát tiến độ thi công Điều này giúp bên A và bên B tập trung vào chuyên môn kỹ thuật, trong khi ngân hàng xử lý các thủ tục hành chính liên quan đến việc xây dựng Đối với người mua nhà, sự tham gia của ngân hàng đảm bảo rằng họ sẽ nhận nhà đúng thời gian cam kết hoặc có thể lấy lại tiền nếu không muốn mua Hình thức tín thác này huy động bốn nguồn vốn: vốn tự có của chủ dự án, vốn của đơn vị xây dựng, vốn vay ngân hàng và vốn từ khách hàng, từ đó đảm bảo thực hiện dự án một cách hiệu quả.
Thị trường bất động sản Singapore đang trải qua những cơn sốt nóng lạnh do việc cho vay dễ dàng từ các ngân hàng và tâm lý đầu tư của người dân, khi họ tin rằng giá nhà chỉ có xu hướng tăng Nhiều người thường mua nhà với hy vọng giá trị sẽ tăng trong vài năm tới hoặc chờ đợi mức lương tăng để dễ dàng trả nợ, thậm chí nếu không, họ vẫn có thể bán lại với lợi nhuận Hơn nữa, nghiệp vụ chứng khoán hóa bất động sản tại Singapore đã phát triển mạnh mẽ, cùng với các chính sách đồng bộ hơn cho phát triển thị trường, cho phép huy động vốn với điều kiện dễ dàng hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư Đặc biệt, Singapore cho phép chủ đầu tư huy động vốn trước khi hoàn thành xây dựng, và luật pháp cũng quy định quyền chọn mua nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua.
Chủ đầu tư phải cung cấp thông tin và văn bản liên quan đến dự án cho người mua Quyền chọn mua có hiệu lực trong 3 tuần kể từ ngày nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán Trong thời gian này, người mua có quyền xem xét quyết định mua mà không phải bồi thường nếu không thực hiện giao dịch.
Qũy tín thác đầu tư BĐS ( REIT)
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là công cụ huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức nhằm đầu tư vào thị trường bất động sản REIT có thể hoạt động dưới hình thức quỹ tín thác hoặc công ty đầu tư, chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản Các REIT thường đầu tư vào các loại hình như khu mua sắm, cao ốc văn phòng, căn hộ, kho hàng và khách sạn Hoạt động kinh doanh của REIT chủ yếu tạo ra thu nhập từ cho thuê bất động sản và lợi nhuận từ việc bán tài sản Một trong những lợi thế lớn của REIT là tính thanh khoản cao, cho phép chuyển đổi tài sản thành tiền mặt dễ dàng hơn so với sở hữu bất động sản cá nhân Cổ phiếu của REIT thường được giao dịch trên các sàn chứng khoán, giúp nhà đầu tư mua bán dễ dàng Ngoài ra, nhà đầu tư có thể tái đầu tư cổ tức để gia tăng lợi nhuận REIT cũng được hưởng chế độ thuế ưu đãi, miễn thuế doanh nghiệp nếu đáp ứng các tiêu chuẩn và điều kiện nhất định về cổ đông, tài sản và lợi tức.
1.3.2 Phân loại REITtheo kiểu của Mỹ
1.3.2.1 Phân loại theo tổ chức
REIT được tổ chức dạng công ty (REIT pháp nhân)
REIT là loại hình được thành lập theo luật doanh nghiệp, hoạt động như một công ty với Ban giám đốc hoặc Người được ủy quyền do cổ đông bầu ra Cổ phiếu của REIT có thể được giao dịch trên các sàn chứng khoán lớn, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp Dựa trên mục đích quản lý, REIT có thể được phân chia thành hai nhóm chính.
- Nhóm 1: REIT tự quản (REIT self-managed)
REIT là một hình thức đầu tư phổ biến tại Mỹ, các nước Tây Âu và Nhật Bản, nơi mà các quỹ này thường tự quản lý tài sản để tối đa hóa lợi nhuận Các quy định pháp luật liên quan đến REIT đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả của hoạt động đầu tư.
Mười quốc gia này áp dụng tiêu chuẩn nghiêm ngặt đối với Ban Giám đốc và nhân viên điều hành của các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) Các cá nhân này cần có chuyên môn, kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực tài chính và bất động sản, đồng thời phải tránh mọi mối quan hệ cá nhân hoặc đầu tư có thể ảnh hưởng đến tính khách quan trong các quyết định kinh doanh.
- Nhóm 2: REIT được quản lý bởi công ty quản lý bất động sản (REIT managed by a hired Properties Management Company)
Dạng REIT này phổ biến ở nhiều quốc gia, nơi mà một công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp được ủy thác để thực hiện các hoạt động đầu tư Ban giám đốc và những người nhận ủy thác sẽ hạn chế phạm vi hoạt động theo hợp đồng với công ty quản lý và ngân hàng giám hộ, đồng thời quyết định chiến lược đầu tư, kế hoạch kinh doanh và chính sách cổ tức Lợi tức từ việc bán cổ phần của REIT được chia thành hai phần: một phần dành cho khoản đầu tư vào ngân hàng giám hộ đã chọn, trong khi phần nhỏ còn lại được sử dụng để thanh toán chi phí quản lý.
Giống như ngân hàng, các công ty quản lý bất động sản được thành lập theo quy trình nghiêm ngặt nhằm đảm bảo tiêu chuẩn và điều kiện đặc biệt Hoạt động của các công ty này được giám sát bởi những người được ủy thác, đại diện cổ đông và cơ quan giám hộ có thẩm quyền, thường là ngân hàng do chính phủ chỉ định Họ cũng nhận được sự hỗ trợ từ các tổ chức liên quan như công ty kiểm toán và tổ chức định giá tài sản Ngoài ra, trong một số trường hợp, REIT được tổ chức dưới dạng công ty có thể đồng thời hoạt động như các công ty quản lý tài sản.
REIT được tổ chức như một quỹ (REIT organized as a fund)
REIT là hình thức hợp tác giữa các nhà đầu tư, cho phép họ ủy thác khoản tiền của mình để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Hình thức này giúp tối ưu hóa lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản một cách hiệu quả.
Tất cả các giao dịch kinh doanh của REIT được thực hiện bởi công ty quản lý quỹ thay mặt cho REIT Mối quan hệ giữa nhà đầu tư và công ty quản lý dựa vào hợp đồng ủy thác quản lý quỹ Dạng REIT này tương tự như quỹ hỗ tương điều hành hoạt động kinh doanh chứng khoán tại Mỹ và nhiều quốc gia khác Hiện nay, các quỹ đầu tư chứng khoán hoạt động theo Luật chứng khoán Việt Nam cũng tương đồng với dạng REIT này.
Hình1.1: Mô hình REIT được tổ chức như một quỹ
Dạng REIT này phải được tham gia bởi các thành phần và nhà tài trợ sau đây:
- Cơ quan có thẩm quyền của chính phủ: chịu trách nhiệm cấp phép và kiểm tra
- Các nhà đầu tư thể nhân hoặc pháp nhân đầu tư vốn của mình vào REIT
Công ty quản lý quỹ, bao gồm công ty cổ phần và công ty trách nhiệm hữu hạn, có đủ điều kiện để thực hiện các dịch vụ quản lý quỹ cho REIT Tất cả các giao dịch kinh doanh của REIT sẽ được các công ty này đại diện thực hiện, bao gồm việc chuẩn bị danh mục đầu tư và triển khai các kế hoạch đầu tư Đặc biệt, một công ty quản lý có khả năng thiết lập và quản lý nhiều quỹ khác nhau đồng thời.
- Nhà tài trợ, hỗ trợ: thông thường, các công ty quản lý cũng đồng thời là các nhà tài trợ hoặc hỗ trợ thành lập các REIT
Quỹ là khoản tiền mà các nhà đầu tư đóng góp và ủy thác cho công ty quản lý nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư sinh lời Tổng số tiền này bao gồm thu nhập từ việc bán cổ phần của quỹ đầu tư bất động sản (REIT) cho các nhà đầu tư.
Người nhận ủy thác và giám hộ có thể là cá nhân, nhóm người hoặc tổ chức như ngân hàng hay công ty ủy thác, miễn là đáp ứng các yêu cầu cần thiết Họ có trách nhiệm quản lý, giám sát và bảo vệ tài sản cũng như lợi ích của các nhà đầu tư.
Các công ty trực thuộc REIT
Người tài trợ Tổ chức giám sát
Công ty quản lý tài sản
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Công ty quản lý quỹ
- Kiểm toán, định giá hay thẩm định viên
Tổ chức đặc biệt (Special Purpose Vehicles - SPV) là một hình thức tương tự như công ty con, phổ biến tại Việt Nam SPV được thành lập thông qua việc đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản (REIT) hoặc cùng với các nhà đầu tư khác để đầu tư vào các tài sản đặc biệt Đặc điểm quan trọng của SPV là tình trạng tài sản của chúng không được phản ánh trong bản cân đối tài sản của REIT, do đó, chúng thường được gọi là các tổ chức đặc biệt.
“công ty ngoại bảng cân đối tài sản” (off–balance–sheet companies)
Các tổ chức tư vấn trên thị trường bất động sản và quản lý tài sản
1.3.2.2 Phân loại theo cấu trúc vận hành
REIT truyền thống (Traditional REIT)
REIT truyền thống nắm giữ tài sản trực tiếp, khác với UPREIT và DOWNREIT, nơi tài sản được nắm giữ thông qua các đối tác Vận hành của REIT truyền thống có những đặc điểm riêng biệt mà chúng ta sẽ khám phá thêm.
Hợp đồng quản lý tài sản
Sở hữu Quản lý Hợp đồng Tiền thuê thuê
Hình 1.2: Mô hình REIT truyền thống
Công ty quản lý tài sản
Bên thuê tài sản Bất động sản
Sự vận hành của UPREIT được mô tả như sau:
Sở hữu và quản lý Đóng góp tài sản Các chứng chỉ OP Đóng góp tiền
Tiền mặt hoặc cổ phiếu của REIT
Sự vận hành của DOWNREIT được mô tả như sau:
Sở hữu và pháp lý Đóng góp tiền
Sở hữu và q.lý Đóng góp tài sản Các chứng chỉ OP
Tiền mặt hoặc cổ phần của REIT
1.3 2.3 Phân loại theo đối tượng đầu tư ( Phụ lục)
* REIT khai thác bất động sản (Equity REIT – Equity trust): bao gồm:
- Quỹ vốn chung (blind-pool)
- Quỹ đầu tư hoặc quỹ tín thác chuyên biệt
Toàn bộ BĐS đóng góp vào OP
Hợp đồng hợp tác kinh doanh BCC( OP )
REIT Đối tác ban đầu (chủ tài sản) Đối tác ban đầu (chủ tài sản) Đối tác ban đầu (chủ tài sản)
Tất cả các BĐS đóng góp
C được lập bởi BCC Đối tác ban đầu chủ tài sản Đối tác ban đầu chủ tài sản Đối tác ban đầu chủ tài sản
Bất động sản hiện hữu
* REIT cho vay (Mortgage REIT – Mortgage trust)
* REIT hỗn hợp (Hybrid REIT – Hybrid trust)
1.3.3 Một số quy tắc hoạt động của REIT
1.3 3.1 REIT được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách nhiệm riêng biệt
• Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh doanh để thực hiện đầu tư vốn của quỹ
• Người nhận ủy thác và/ hoặc giám hộ chịu trách nhiệm trông nom tài sản của REIT và giám sát hoạt động của REIT
Tổ chức định giá tài sản thực hiện việc xác định giá trị toàn bộ hoặc một phần tài sản của REIT định kỳ hoặc theo yêu cầu đột xuất.
• Công ty kiểm toán chịu trách nhiệm trong việc kiểm toán
• Công ty quản lý tài sản trực tiếp quản lý duy trì, cho thuê các tài sản hữu hình (cao ốc, khách sạn, bãi đỗ xe, khu mua sắm,…)
Tất cả các thành viên trong REIT cần phải đảm bảo tính độc lập về lợi ích cá nhân để ngăn chặn các giao dịch và quyết định kinh doanh không công bằng.
1.3 3.3 Ngăn ngừa sự lạm quyền
Ho ạt độ ng c ủ a REIT t ạ i m ộ t s ố qu ố c gia trên th ế gi ớ i
Quốc hội Mỹ đã cho phép thành lập Quỹ Đầu tư Bất động sản (REIT) vào năm 1960, nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào thị trường bất động sản Thông qua việc mua cổ phần của REIT, các nhà đầu tư trung bình có thể đầu tư vào những bất động sản thương mại lớn Cổ đông của REIT nhận được lợi nhuận từ việc sở hữu các tài sản này, tương tự như cổ đông của một công ty cổ phần REIT mang lại lợi ích đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản, giúp giảm thiểu rủi ro so với việc chỉ đầu tư vào một tài sản duy nhất Quản lý và điều hành REIT được thực hiện bởi các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, và các quy định liên quan đến REIT được quy định trong Luật thu nhập nội địa Mỹ.
Một REIT có thể được cấu trúc như công ty cổ phần, hiệp hội hoặc quỹ tín thác, nhưng không được là tổ chức tài chính như ngân hàng hay công ty bảo hiểm Để trở thành REIT, công ty phải nộp hồ sơ khai thuế đặc biệt cho Cơ quan dịch vụ thu nhập nội địa theo mẫu 1120 Hàng năm, REIT phải gửi tài liệu chi tiết về lợi nhuận cho cổ đông; nếu không thực hiện, sẽ bị phạt tài chính REIT cần được quản lý bởi một hoặc nhiều người được ủy thác, và cổ phần của REIT phải có khả năng chuyển nhượng Tại Mỹ, không có yêu cầu về vốn tối thiểu, nhưng cần ít nhất 100 cổ đông, và không có cá nhân nào nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần trong sáu tháng cuối năm Ngoài ra, không có giới hạn về cổ đông nước ngoài và không bắt buộc phải niêm yết.
Theo quy định, REIT phải đầu tư tối thiểu 75% tổng tài sản vào bất động sản, trái phiếu chính phủ hoặc tiền mặt, và không được sở hữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác Ít nhất 75% tổng thu nhập của REIT phải đến từ cho thuê bất động sản hoặc lợi nhuận từ tài sản cầm cố Hơn nữa, 95% tổng thu nhập cần có nguồn gốc từ bất động sản, cổ tức và lợi tức từ tài sản Vào cuối mỗi quý, REIT không được có hơn 20% tổng tài sản là cổ phiếu của các công ty con Luật yêu cầu REIT phân phối ít nhất 90% tổng thu nhập chịu thuế dưới dạng cổ tức, trong khi cổ tức này được miễn thuế thu nhập REIT có thể cung cấp các dịch vụ cho người thuê như tiện nghi, bảo vệ, vệ sinh, internet và cáp truyền hình Ngoài ra, REIT có quyền sở hữu, vận hành, quản lý và phát triển bất động sản, cũng như đầu tư vào tài sản ở nước ngoài Sau 40 năm hoạt động, REIT đã đạt được thành công lớn tại Mỹ với tổng vốn hóa thị trường lên tới 450 tỷ USD.
REIT có tên General Property được niêm yết tại Úc vào ngày 1 tháng 4 năm
Vào năm 1971, xu hướng phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản niêm yết (REIT) tại Úc tương đồng với các quỹ ở Mỹ, trải qua giai đoạn phát triển chậm trong những năm 1970.
Vào thập niên 90, các REIT niêm yết bắt đầu thu hút sự chú ý của nhà đầu tư, với nhiều REIT không niêm yết chuyển đổi sang thị trường chứng khoán để đưa tài sản bất động sản vào các REIT niêm yết Vốn hóa thị trường của khu vực REIT niêm yết đã tăng mạnh từ 3,68 tỷ USD năm 1990 lên hơn 60,86 tỷ USD vào tháng 11 năm 2005 Trong giai đoạn này, các REIT niêm yết đã phát triển thành những công ty sở hữu tài sản đa dạng, trải rộng trên nhiều vùng địa lý và loại hình bất động sản, tạo nên danh mục đầu tư phong phú hơn.
REIT ở Nhật Bản được thành lập theo Luật Quỹ tín thác đầu tư năm 2000, cùng với việc phát triển luật thuế áp dụng cho REIT Mặc dù REIT chịu thuế như các doanh nghiệp Nhật, nhưng có thể khấu trừ cổ tức đã chia trong thu nhập chịu thuế nếu phân phối ít nhất 90% thu nhập này Hai REIT đầu tiên được niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Tokyo vào tháng 9 năm 2001, và hiện tại, thị trường REIT Nhật Bản đã mở rộng với 41 REIT niêm yết, tổng giá trị khoảng 5.700 tỷ JPY Quá trình thiết lập một REIT thường mất khoảng một năm, bắt đầu bằng việc thành lập Công ty quản lý tài sản và xin Giấy phép kinh doanh từ Bộ Địa chính - Hạ tầng - Vận tải, sau đó đăng ký hoạt động.
Cơ quan dịch vụ tài chính (FSA) là cơ quan quản lý chính cho các Công ty quản lý tài sản khi chuyển đổi thành REIT Để hoạt động như một REIT, các công ty này phải nộp hồ sơ kê khai theo quy định của FSA và đăng ký với Văn phòng pháp vụ Mỗi REIT hình thành đều phải chịu sự giám sát từ FSA và Cơ quan tài chính địa phương, với yêu cầu vốn tối thiểu là 100 triệu JPY REIT chỉ phát hành một loại cổ phiếu duy nhất có quyền biểu quyết và thường có cấu trúc là một công ty tại Nhật Bản.
Các REIT đầu tiên đã chỉ ra rằng cấu trúc quỹ tín thác rất khó quản lý và tốn kém để thiết lập Do đó, từ tháng 3/2007, tất cả REIT niêm yết đều có cấu trúc như một công ty, với yêu cầu là quỹ dạng đóng, ít nhất 70% tổng tài sản phải đầu tư vào bất động sản tại Nhật, tài sản thuần trên 1 tỷ JPY, tổng tài sản vượt 5 tỷ JPY, và có hơn 1.000 nhà đầu tư Ngoài ra, REIT Nhật không được phép đầu tư vào bất động sản nước ngoài và không được sở hữu hơn 50% cổ phần có quyền biểu quyết của công ty khác.
REIT ở Singapore được quy định bởi Luật chứng khoán và giao dịch Future
Năm 1999, Cơ quan quản lý tiền tệ Singapore đã ban hành hệ thống quy định đầu tư tập thể và hướng dẫn lập Quỹ Bất động sản, áp dụng cho việc đầu tư vào bất động sản hoặc tài sản liên quan REIT đầu tiên được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Singapore vào tháng 7 năm 2002 Hiện tại, có 16 REIT được niêm yết với tổng vốn hóa thị trường đạt 17 tỷ USD.
Một REIT niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Singapore được hưởng ưu đãi thuế, nhưng phải tuân thủ Luật Chứng khoán và giao dịch Future của Singapore, cùng với các quy định đầu tư tập thể và hướng dẫn liên quan đến Quỹ Bất động sản Để được miễn giảm thuế, các trường hợp cụ thể cần có sự cho phép.
REIT tại Singapore có thể được thành lập dưới dạng Công ty hoặc Quỹ tín thác, nhưng 16 REIT hiện đang niêm yết đều là quỹ, mang lại nhiều lợi ích hơn Cụ thể, chế độ thuế minh bạch dễ dàng áp dụng hơn cho REIT dưới dạng quỹ tín thác, cho phép phân phối lợi nhuận linh hoạt mà không bị giới hạn Quản lý REIT có thể là tự quản hoặc thuê từ các công ty chuyên nghiệp Để niêm yết trên Sở giao dịch, REIT cần có vốn tối thiểu 20 triệu SGD và 25% vốn phải được nắm giữ bởi ít nhất 500 nhà đầu tư cá nhân Mặc dù không bắt buộc phải niêm yết, việc niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore là cần thiết để được hưởng các ưu đãi thuế.
Một REIT niêm yết trên thị trường nước ngoài sẽ không được hưởng giảm thuế Theo Hướng dẫn lập Quỹ bất động sản, REIT phải đầu tư ít nhất 35% tổng tài sản vào bất động sản và ít nhất 70% vào bất động sản cùng tài sản liên quan (cả trong nước và ngoài nước) Đồng thời, REIT không được phép phát triển tài sản, đầu tư vào đất trống và tài sản thế chấp.
Một REIT có thể đầu tư vào bất động sản thông qua việc nắm giữ cổ phần của tổ chức đặc biệt (SPV) do chính REIT thành lập SPV có thể là công ty, quỹ hoặc đối tác, và theo quy định, REIT không được đầu tư quá 5% tổng tài sản vào một tổ chức duy nhất Nhờ đó, khi đầu tư vào bất động sản như một đồng sở hữu của các SPV không niêm yết, REIT có thể thu được cổ phần và lợi nhuận cao hơn Về mặt phân chia lợi nhuận, REIT cam kết phân phối 90% lợi nhuận dưới dạng cổ tức, có thể chia hàng năm, nửa năm hoặc hàng quý Đồng thời, nợ vay của REIT không được vượt quá 35% tổng tài sản.
Ảnh hưở ng c ủ a REIT lên th ị trường BĐS
Thông qua REIT, ngành kinh doanh bất động sản đã chuyển mình từ việc phụ thuộc vào các khoản vay dự án sang một mô hình tài chính dựa vào vốn chủ sở hữu trên thị trường tài chính Đầu tư vào bất động sản không còn chỉ dựa vào các khoản vay đơn thuần, mà đã trở thành một lĩnh vực hấp dẫn hơn với sự linh hoạt và tiềm năng sinh lời cao.
Các nhà đầu tư sẽ tập trung vào khả năng quản lý để tạo ra giá trị và tận dụng lợi thế tiết kiệm nhờ quy mô thông qua việc nắm giữ danh mục đầu tư đa dạng các tài sản bất động sản.
REIT là một giải pháp hiệu quả cho các nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản để bán các tài sản tạo ra thu nhập Các công ty tài trợ việc hình thành REIT bằng cách xây dựng danh mục đầu tư bất động sản và phát hành cổ phiếu REIT trên thị trường chứng khoán Họ quyết định loại bỏ bất động sản khỏi bảng cân đối kế toán vì nhiều lý do khác nhau.
1.5.1 Mở khóa giá trị và lợi nhuận :
Các công ty BĐS niêm yết tại Singapore đang gặp khó khăn do thị trường vốn, khi giá giao dịch của họ thường thấp hơn giá trị tài sản ròng (NAV) từ -12,2% đến -67,66%, ngoại trừ City Development Ltd Ngược lại, các REIT lại giao dịch cao hơn giá trị tài sản ròng, với CapitaMall Trust và Ascendas REIT lần lượt cao hơn 33,21% và 25,77% Theo tờ TODAY, sự thành công của REIT trên thị trường chứng khoán đã khuyến khích các nhà phát triển lớn như Keppel Land Ltd, Centerpoint Properties và Hong Leong/City Development Ltd xem xét việc bán tài sản của họ qua REIT, nhằm gia tăng lợi nhuận cho cổ đông theo thời gian.
Nghiên cứu của Hite, GL và Owner, J.E (1983) cho thấy rằng lợi nhuận dương bất thường cho các cổ đông tăng theo thời gian, dao động từ 3,3% đến 5,7% Thêm vào đó, nghiên cứu của Hite, GL, Owner, J.E và Rogers R.C (1984) cũng xác nhận sự gia tăng này trước và vào ngày công bố quyết định bán tài sản.
1.5.2 Tập trung vào lĩnh vực kinh doanh chính :
Các bất động sản đầu tư thường mang lại lợi nhuận lâu dài thấp cho các chủ đầu tư do giá trị sổ sách cao Việc bán những bất động sản này cho quỹ đầu tư bất động sản (REIT) không chỉ giúp giải phóng giá trị mà còn cho phép các nhà phát triển giảm nợ trên bảng cân đối kế toán với tỷ suất vốn vay cao Chiến lược "giảm nhẹ tài sản" mà nhiều nhà phát triển Singapore áp dụng đã tạo điều kiện cho họ tập trung vào lĩnh vực kinh doanh chính là phát triển bất động sản.
1.5.3 Phát triển các lĩnh vực kinh doanh dựa vào phí :
Sau khi thị trường REIT được thành lập, nhu cầu về dịch vụ quản lý bất động sản và tài sản đã gia tăng đáng kể Các nhà phát triển như Capitaland, Ascendas và Mapletree không chỉ bán bất động sản cho REIT mà còn thành lập các công ty con chuyên quản lý quỹ và bất động sản, nhằm cung cấp dịch vụ tư vấn và quản lý cho REIT Điều này đã dẫn đến sự phát triển của các ngành nghề mới liên quan.
19 đến quản lý tài sản và quản lý BĐS này tạo ra nguồn thu nhập dựa vào phí mới và hấp dẫn đối với nhà phát triển
REIT tạo ra một nguồn vốn mới thông qua việc niêm yết trên thị trường chứng khoán, giúp loại bỏ các trung gian cho vay truyền thống như ngân hàng Điều này bảo vệ các nhà phát triển khỏi rủi ro tăng lãi suất và nguy cơ bị thu hồi tài sản từ các khoản vay Trong những giai đoạn khó khăn về tính thanh khoản, như khủng hoảng tài chính Châu Á, ngân hàng thường rút lui khỏi thị trường bất động sản, khiến các nhà phát triển phải tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ thị trường chứng khoán Mặc dù chứng khoán hóa các bất động sản thế chấp đã được phát triển, nhưng tiến trình này diễn ra khá chậm tại thị trường Châu Á.
1.5.5 Công cụ nắm giữ BĐS hiệu quả từ lợi thế về thuế :
Các chính phủ đã triển khai nhiều ưu đãi thuế nhằm thúc đẩy sự phát triển của REIT Tại Singapore, những ưu đãi này bao gồm miễn lệ phí trước bạ cho giao dịch bất động sản liên quan đến REIT, miễn thuế trên lợi nhuận phân phối cho cá nhân, và giảm thuế nhà thầu từ 20% xuống còn 10% đối với lợi nhuận REIT phân phối cho nhà đầu tư tổ chức Với tình trạng minh bạch về thuế, REIT trở thành công cụ hiệu quả giúp các nhà phát triển nắm giữ bất động sản đầu tư Nhà phát triển có thể tận dụng lợi thế thuế bằng cách chuyển tài sản từ các công ty bất động sản niêm yết kém hiệu quả sang REIT.
1.5.6 Gỉam rủi ro theo chu kỳ :
Bằng cách loại bỏ bất động sản khỏi bảng cân đối kế toán, các nhà phát triển giảm thiểu rủi ro theo chu kỳ của thị trường bất động sản và bảo vệ mình khỏi rủi ro thanh khoản liên quan đến việc nắm giữ bất động sản Họ có thể chuyển lợi tức từ sở hữu bất động sản sang cổ phiếu REIT, cho phép họ thanh khoản lợi tức bất kỳ lúc nào trên thị trường chứng khoán với chi phí giao dịch thấp.
1.6 Bài học rút ra từ hoạt động của các REIT trên thế giới Đối với các nước, ngoài việc hỗ trợ tài chính cho sự phát triển của ngành bất động sản, tăng cung sản phẩm trên thị trường sơ cấp, việc hình thành REIT cũng sẽ thêm sức sống mới cho thị trường vốn trong nước và thị trường chứng khoán Các nhà đầu tư được hưởng quyền lợi từ lợi tức trên thị trường bất động sản được chứng khoán hóa Đây là cách thu lợi nhanh nhất và thanh khoản dễ dàng các khoản đầu tư trên thị trường bất động sản, không giống như lối kinh doanh bất động sản truyền thống Thế mạnh của REIT trong thị trường BĐS chính là tính đa dạng, tính thanh khoản, cổ tức cao cũng như lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định So với cổ phiếu của một số ngành khác như ngân hàng, dầu khí, bảo hiểm… Chứng chỉ REIT mang tính ổn định hơn Đơn cử khi cổ phiếu các ngành dầu khí, ngân hàng, bảo hiểm… rớt thê thảm trong đợt khủng hoảng quỹ tín dụng cầm cố vừa qua tại Mỹ, thì chứng chỉ các quỹ REIT vẫn giữ ở mức giá chấp nhận được, có nghĩa là giá chứng chỉ
REIT không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư mà còn cho phép phân tán vốn thay vì tập trung vào một dự án duy nhất Thường được tổ chức dưới dạng công ty hoặc quỹ, phần lớn REIT là Equity REIT, đầu tư trực tiếp vào bất động sản với ít nhất 75% vốn hoạt động Các quỹ này tạo ra lợi nhuận từ việc cho thuê và bán tài sản Để phát triển REIT, cần cải cách thị trường bất động sản và chứng khoán, cùng với việc thiết lập luật pháp bảo vệ nhà đầu tư REIT thường nhận được sự hỗ trợ từ chính phủ và các ưu đãi thuế để khuyến khích đầu tư Hoạt động dưới sự giám sát chặt chẽ, REIT đảm bảo tính minh bạch trên cả hai thị trường Ưu điểm nổi bật của REIT là nguồn tài chính dồi dào và đội ngũ quản lý bất động sản chuyên nghiệp.
Chương 1 đã trình bày lý luận về thị trường bất động sản và nguồn vốn tài trợ cho thị trường này, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thu hút vốn từ các mô hình như REIT Mô hình REIT chứng tỏ là giải pháp hiệu quả cho nhu cầu vốn lớn và lâu dài trong lĩnh vực bất động sản, giúp huy động vốn từ cá nhân và công chúng trong thời gian dài Điều này rất cần thiết cho các dự án bất động sản thiết yếu Đồng thời, REIT cũng mở ra kênh đầu tư mới, cho phép các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản một cách dễ dàng, phục vụ cho cả mục đích kinh doanh và tiết kiệm.
Thực trạng nguồn vốn cho thị trường BĐS trong thời gian qua và sự hình thành tất yếu của REIT tại Việt Nam
2.2.1 Nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong nước
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chú trọng đến việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, một phương thức có nhiều ưu điểm so với các giải pháp tài chính khác Phát hành trái phiếu cho phép doanh nghiệp huy động vốn dài hạn từ nhiều nguồn khác nhau như quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm và các nhà đầu tư Lãi suất trái phiếu thường linh hoạt, thậm chí thấp hơn so với lãi suất vay ngân hàng, giúp doanh nghiệp giảm thiểu chi phí trung gian và chủ động trong việc trả lãi và gốc Doanh nghiệp có thể chọn nhiều phương thức trả lãi phù hợp với dòng tiền của dự án, như trái phiếu trả lãi một lần khi đáo hạn hoặc trái phiếu chiết khấu Hơn nữa, doanh nghiệp còn có thể quản lý tài chính hiệu quả hơn thông qua việc mua bán trái phiếu của chính mình trên thị trường thứ cấp.
Gần đây, Công ty cổ phần Vincom đã thành công phát hành 1.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp nhằm huy động vốn cho dự án bất động sản cao cấp tại Quận 1, cho thấy hiệu quả của hình thức huy động vốn này, đặc biệt khi ngân hàng thắt chặt cho vay Đầu năm 2008, Công ty cổ phần Đầu tư Masan cũng phát hành 720 tỉ đồng trái phiếu cho dự án 289 Trần Hưng Đạo Công ty Sacomreal phát hành 100 tỉ đồng trái phiếu với quyền ưu tiên mua căn hộ cao cấp Phú Lợi, đi kèm lãi suất 4,4% trong vòng sáu tháng Khách hàng sở hữu trái phiếu được giảm 5% giá bán căn hộ và có thể tự do chuyển nhượng trái phiếu Nếu không muốn mua căn hộ khi đáo hạn, họ sẽ được hoàn trả vốn và lãi theo hợp đồng Dự kiến, hình thức phát hành trái phiếu sẽ tiếp tục được áp dụng khi nguồn cung tiền từ ngân hàng hạn chế, tuy nhiên, các doanh nghiệp phải tuân thủ Luật chứng khoán và được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp phép phát hành.
Chào bán chứng khoán thông qua các phương tiện thông tin đại chúng
2.2.1.2 Tài trợ từ các Quỹ Đầu tư
Trong những năm gần đây, khái niệm và mô hình quỹ đầu tư địa phương đã được du nhập và phát triển tại Việt Nam Mặc dù đã có một số hình thức quỹ đầu tư địa phương được thành lập trên thị trường nội địa, nhưng hiện tại vẫn chưa có quỹ nào chuyên biệt cho thị trường bất động sản.
Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh (HIFU) là quỹ đầu tư nhà nước đầu tiên, được thành lập vào năm 1997 nhằm hỗ trợ tài chính cho các dự án phát triển kinh tế và xã hội tại thành phố Với vốn điều lệ 1.700 tỷ đồng (100 triệu USD), HIFU cung cấp các khoản vay trung và dài hạn từ 5-10 năm cho các dự án bất động sản trong chương trình phát triển của chính quyền thành phố Tuy nhiên, hoạt động đầu tư của HIFU vẫn còn hạn chế và chưa được coi là chiến lược đầu tư dài hạn chủ yếu Bên cạnh đó, Quỹ Phát triển Nhà Thành phố Hồ Chí Minh (HOF), một quỹ đầu tư nhà nước phi lợi nhuận, cũng được thành lập với vốn điều lệ 1.000 tỷ VND (60 triệu USD).
Năm 2004, quỹ tài chính được thành lập nhằm hỗ trợ các dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp tại thành phố, chính thức hoạt động từ năm 2005 với các khoản vay mua nhà cá nhân Kể từ khi thị trường chứng khoán Việt Nam ra đời vào năm 2000, một số quỹ đầu tư như VF1, VF2, PruBF1, VOF đã được thành lập theo luật chứng khoán Việt Nam Các quỹ này chủ yếu tập trung vào đầu tư trực tiếp thông qua giao dịch chứng khoán dài hạn, không chú trọng vào thị trường bất động sản do rủi ro cao và thời gian hoạt động ngắn (khoảng 5 – 7 năm).
Gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các quỹ đầu tư nước ngoài, với nhiều quỹ lớn được thành lập Indochina Capital đã ra mắt Quỹ Indochina Land Holdings 1 với 42 triệu USD vào năm 2005 và Quỹ Indochina Land Holdings 2 với 265 triệu USD vào năm 2006 Bên cạnh đó, Quỹ Vina Land do VinaCapital thành lập vào tháng 03/2006 đã đầu tư vào nhiều dự án lớn và nâng tổng vốn lên 595 triệu USD Mới đây, Pacific Star, công ty đầu tư bất động sản hàng đầu của Singapore, đã hợp tác với Alony Hetz của Israel để thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam, với số vốn dự kiến khoảng 200 triệu USD.
Hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các pháp nhân:
Công ty liên kết được hình thành từ sự hợp tác của một số công ty xây dựng và kinh doanh nhà, nhằm thực hiện các dự án lớn vượt quá khả năng tài chính của từng đơn vị Các doanh nghiệp này ký kết hợp đồng liên kết, trong đó quy định rõ các điều khoản và lợi ích tương ứng cho từng bên tham gia.
Các đối tác tham gia vào dự án chủ yếu dựa vào thế mạnh của mình thay vì vấn đề tài chính Hình thức hợp tác này không tạo ra một thực thể pháp lý độc lập mới, dẫn đến những khó khăn về pháp lý, thuế, vay mượn và quản lý dự án, đặc biệt là trong các dự án dài hạn.
Hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa pháp nhân – thể nhân:
Các cá nhân và tổ chức đầu tư bất động sản chuyên nghiệp có thể hợp tác thông qua hợp đồng để sử dụng tiền nhàn rỗi cho các dự án Đổi lại, cá nhân sẽ nhận quyền sở hữu đất và nhà tương ứng với đóng góp của họ Tuy nhiên, hình thức này chỉ nên áp dụng cho các dự án bất động sản có lợi nhuận từ giao dịch đất đai và nhà cửa, vì những đóng góp thực chất chỉ là khoản trả trước của khách hàng.
Thiếu sự bảo vệ pháp lý và hướng dẫn cụ thể từ các cơ quan chức năng có thể dẫn đến tranh chấp và thiệt hại cho nhà đầu tư, đồng thời ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.
2.2.2 Nguồn vốn đầu tư nước ngoài
Nhiều nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm quỹ OPIC của Mỹ, cùng các tổ chức từ Hàn Quốc, Australia, Trung Quốc và Singapore, đã quan tâm tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố Hồ Chí Minh Dòng vốn FDI vào Việt Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ qua các năm, từ 4.303 tỷ đồng vào năm 2006 lên 18.308 tỷ đồng vào năm 2010 Đặc biệt, trong năm 2011, vốn đầu tư nước ngoài cho lĩnh vực bất động sản đạt 14.864,495 tỷ đồng, chiếm 47,1% tổng vốn đầu tư nước ngoài.
Bảng 2.1 : Vốn đầu tư kinh doanh BĐS
( Đơn vị tính : tỷ đồng ) Vốn đầu tư 2006 2007 2008 2009 2010 2011
( Nguồn : Cục thống kê TP.HCM )
Bảng 2.2 : Cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài của lĩnh vực kinh doanh BĐS trong các ngành
Ngành Vốn đầu tư (ngàn USD) Tỷ trọng
4 Thương nghiệp, khách sạn, nhà hàng 2.626.104 8,3
5 Vận tải, kho bãi và bưu điện 1.872.110 5,9
7 Hoạt động khoa học công nghệ 26.450 0,1
8 Kinh doanh BĐS, tư vấn 14.864.495 47,1
12 Hoạt động cá nhâncộng đồng 34.290 0,1
( Nguồn : Niên giám thống kê 2011)
2.2.3 Nguồn vốn tín dụng phát triển thị trường bất động sản
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP Hồ Chí Minh, hơn 67 ngân hàng đang cung cấp dịch vụ cho vay đầu tư vào bất động sản, với các ngân hàng hàng đầu như Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Ngoại thương, và Ngân hàng Công thương Các khoản vay thường có thời hạn ngắn và trung hạn từ 2 đến 5 năm, với lãi suất khoảng 10% - 12% mỗi năm, trong khi chỉ một số ít dự án có thể nhận được khoản vay dài hạn từ 8-10 năm Khách hàng thường phải thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản, và rủi ro tiềm ẩn gia tăng khi cho vay dài hạn do các yếu tố kinh tế, chính sách, lãi suất và sức khỏe tài chính của người vay Hiện tại, hơn 80% nguồn vốn huy động tại các ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam có kỳ hạn dưới 12 tháng.
Năm 2006, dư nợ vay kinh doanh bất động sản đạt 3.896 tỷ đồng, chiếm 15,2% tổng dư nợ toàn thành phố Đến năm 2007, số dư nợ này tăng 40,5% nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, với tỷ lệ cho vay bất động sản chiếm 20,8% tổng dư nợ Năm 2009 và 2010, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng mạnh, lần lượt đạt 79,94% và 52,67% Đến tháng 6/2011, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản là 29.736 tỷ đồng, trong đó vay kinh doanh bất động sản chiếm 32,76%, cho vay bất động sản khác 21,16%, và các khoản vay sửa chữa, mua nhà chiếm 19,11% Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tổng dư nợ vay trung và dài hạn của một ngân hàng không được vượt quá 30% tổng dư nợ Để cho vay các dự án lớn, các ngân hàng thường hợp tác đồng tài trợ với nhau nhằm quản lý rủi ro và tái cấu trúc nợ, đồng thời đảm bảo không vượt quá hạn mức tín dụng quy định.
Hầu hết các ngân hàng định giá khoản vay dựa trên lãi suất thả nổi, điều chỉnh hàng năm hoặc mỗi sáu tháng Trong giai đoạn 2006-2007, lãi suất trung và dài hạn dao động từ 11,6% đến 12,5%/năm Đến tháng 3 năm 2007, lãi suất cho vay trung dài hạn đã tăng lên 18%-20%/năm do lãi suất huy động tiền gửi tăng tới 12%/năm Sự gia tăng này liên quan đến yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước về việc mua 20.300 tỷ đồng tín phiếu nhằm thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ và kiềm chế lạm phát vào đầu năm 2008, dẫn đến khó khăn trong nguồn tài trợ cho đầu tư bất động sản.
Bảng 2.3 Tình hình vay ngân hàng của các doanh nghiệp BĐS
Năm 20 công ty BĐS hàng đầu Công ty BĐS vừa và nhỏ
Vay ngắn hạn Vay trung và dài hạn Vay ngắn hạn Vay trung và dài hạn
( Nguồn : theo thống kê của Fullbright từ báo cáo tài chính các công ty BĐS )
Hình thành REIT t ạ i Vi ệ t Nam
2.3.1 Sự hình thành tất yếu của REIT tại Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ nhờ vào những bước tiến quan trọng trong nền kinh tế và sự công nhận của nhà nước về quyền sở hữu tài sản Sự minh bạch trên thị trường đã dẫn đến sự thay đổi trong cơ cấu hàng hóa, với nhà đầu tư chuyển hướng vào phân khúc nhà ở giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thực tế và tăng tính thanh khoản Hoạt động giao dịch ngày càng tăng cường hiệu quả và giải quyết tranh chấp Việt Nam cũng đã thành công trong việc huy động vốn từ thị trường chứng khoán, tạo động lực cho nền kinh tế và hỗ trợ vốn cho thị trường bất động sản Tuy nhiên, đặc thù của thị trường đòi hỏi vốn đầu tư lớn và khả năng quay vòng vốn chậm, gây rủi ro thanh khoản cho các công ty phát triển bất động sản, đặc biệt trong giai đoạn suy thoái Để đối phó với khó khăn này, các nhà phát triển đã áp dụng nhiều hình thức huy động vốn sáng tạo, trong đó có phát hành trái phiếu, kết nối việc mua bán bất động sản với sản phẩm tài chính.
26 tài chính Nhưng khi thông tư 16/BXD, ngày 01/9/2010 hướng dẫn thi hành nghị định
Ngày 23/06/2010, chính phủ đã ban hành Nghị định 71 quy định chi tiết về thi hành luật nhà ở, cấm sự pha trộn giữa huy động vốn từ bất động sản và kinh doanh tài chính Hình thức huy động trái phiếu của các công ty BĐS không còn khả thi, trong khi nguồn vốn cho phát triển BĐS đang gặp khó khăn do hạn chế tín dụng, thị trường chứng khoán chưa phục hồi, và sự cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác như vàng và ngoại tệ Nhu cầu về nhà ở và các loại BĐS khác vẫn cao, nhưng khả năng vốn đối ứng của doanh nghiệp rất hạn chế Theo nghiên cứu của CBRE năm 2006, khả năng đáp ứng nhu cầu vốn cho đầu tư BĐS giai đoạn 2008-2010 chỉ đạt 12,72% trong tổng số vốn cần thiết Do đó, cần hình thành một kênh tài trợ vốn mới cho thị trường BĐS với yêu cầu huy động lớn, thời gian dài hạn và quản lý hiệu quả REIT (Quỹ đầu tư bất động sản) ra đời sẽ đáp ứng các điều kiện này, góp phần tạo đòn bẩy cho sự phát triển ổn định của thị trường BĐS, phù hợp với xu hướng phát triển của các nước trên thế giới.
2.3.2 Sự tồn tại của mô hình hoạt độngREIT ở Việt Nam
2.3.2 1 REIT với cấu trúc như một Công ty
Mặc dù Việt Nam chưa có quy định pháp lý chính thức về quỹ đầu tư bất động sản (REIT), nhưng mô hình tương tự đã được áp dụng thông qua Công ty CII (Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố).
Công ty cổ phần tại Hồ Chí Minh được thành lập theo Luật Doanh nghiệp Việt Nam, với hơn 900 cổ đông, đã thu hút nguồn vốn nhàn rỗi từ công chúng và các thành phần kinh tế khác Vốn huy động từ việc bán cổ phần được sử dụng để mua quyền thu phí hai con đường Hùng Vương và Điện Biên Phủ trong 13 năm, theo hợp đồng chuyển nhượng với Ủy ban nhân dân Tp.Hồ Chí Minh Nhờ vào sự nhượng quyền này, chính quyền thành phố đã nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư cho hai con đường và tái đầu tư vào các dự án khác Cổ đông CII cũng hưởng lợi từ việc thu phí hai con đường, tạo điều kiện cho người dân tham gia và hưởng lợi từ hoạt động đầu tư hạ tầng của công ty.
CII đã được niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Tp.Hồ Chí Minh (HOSE) từ năm 2006, cho phép cổ phiếu CII được giao dịch dễ dàng trên thị trường Các cổ đông có cơ hội hưởng lợi từ việc tăng giá cổ phiếu, với giá cổ phiếu CII đạt 5,6 lần mệnh giá vào đầu tháng 2/2008 Công ty này hoạt động tương tự như một REIT, mặc dù chưa có quy định pháp lý rõ ràng, nhưng nhờ vào sự hỗ trợ từ chính quyền Tp Hồ Chí Minh, CII đã thành công trong việc điều hành theo mô hình này.
2.3.2.2 REIT nước ngoài tại Việt Nam
Gần đây, nhiều quỹ đầu tư bất động sản (REIT) nước ngoài như VINA Land và Indochina đã hoạt động tại Việt Nam, với tổng vốn lên tới 300 triệu USD Các REIT này tập trung đầu tư vào những dự án lớn, bao gồm cao ốc phức hợp và resort sang trọng, góp phần phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành và phát triển REIT taị Tp.HCM trong giai đoạn hiện nay
Tp.HCM trong giai đoạn hiện nay
Đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội Sự tác động này cần được đánh giá trong mối tương quan phù hợp theo từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế xã hội Bài viết này sẽ phân tích ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế và xã hội, nhằm cung cấp cho các nhà đầu tư cái nhìn tổng thể về mối quan hệ đa chiều giữa các nhân tố này.
2.4.1 Nhóm các yếu tố của nền kinh tế vĩ mô.
* Mức độ tăng trưởng GDP hằng năm.
Trong 11 năm qua, GDP của Tp.HCM luôn tăng trưởng đều đặn ở mức cao (10- 12%) so với GDP của cả nước
Bảng 2.4 - Tốc độ tăng trưởng GDP cả nước và GDP Tp.HCM 11 năm qua
(Nguồn : Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh)
Sau khi hội nhập kinh tế thế giới (WTO), GDP năm 2007 của thành phố tăng 12,6%, đạt 229.197 ngàn tỷ đồng, là mức tăng trưởng cao nhất trong 11 năm qua
Trong giai đoạn 2008-2009, do tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, GDP của thành phố chỉ đạt mức tăng trưởng 12,1% vào năm 2008 và 8% vào năm 2009, thấp hơn so với năm 2007 Tuy nhiên, thành phố vẫn duy trì được sự phát triển bền vững bằng cách huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn đầu tư cho phát triển kinh tế xã hội Mặc dù GDP toàn quốc giảm trong giai đoạn này, với mức tăng trưởng thấp nhất là 5,3% vào năm 2009, nhưng thành phố vẫn đạt được mức tăng trưởng đáng kể so với nhiều quốc gia khác trong khu vực.
Năm 2010, nền kinh tế Việt Nam đã hồi phục sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu, với GDP tăng trưởng 6,8%/năm, trong đó Tp.HCM đạt mức tăng 11,8%, vượt 1,8% so với kế hoạch 10,0% Mặc dù năm 2011 còn nhiều thách thức, Tp.HCM vẫn ghi nhận mức tăng GDP 10,3%, trong khi cả nước đạt 5,9%.
Nền kinh tế phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu về bất động sản phục vụ cho sản xuất, thương mại dịch vụ và nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng trong tương lai.
Từ năm 2005 đến 2010, tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đạt 7%, trong khi tiền lương trung bình của người lao động tăng khoảng 13% Tuy nhiên, lạm phát trong 5 năm qua đã tăng hơn 55%, và sang năm 2011, tình trạng lạm phát tiếp tục gia tăng Mức độ lạm phát này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng GDP, đời sống của người lao động và thặng dư của toàn xã hội.
Bảng 2.5 - Diễn biến CPI qua các năm
(Nguồn : Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh)
Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của thành phố đã gia tăng nhanh chóng từ năm 2004, đạt đỉnh vào năm 2008 với mức tăng 18,08%, trong khi CPI toàn quốc là 22,97% Chính phủ đã thực hiện các chính sách hỗ trợ giá để ổn định thị trường, giúp kiềm chế lạm phát dưới 2 con số trong năm 2009 và duy trì sự ổn định tương đối trong 8 tháng đầu năm 2010 Tuy nhiên, CPI đã tăng mạnh trong 4 tháng cuối năm 2010, ảnh hưởng đến chỉ số giá CPI cả năm.
2010 của thành phố lên 9,58% và CPI cả nước là 11,8% Lạm phát tăng cao trong năm
2011, CPI của cả nước đã lên đến 18,12% và Tp.HCM là 15,2% Trong 10 tháng năm
Vào năm 2012, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) toàn quốc tăng 9,66% so với cùng kỳ năm 2011, trong khi tại TP.HCM, CPI tháng 10/2012 tăng 4,86% so với tháng 10/2011 Sự gia tăng lạm phát cao sẽ ảnh hưởng đến lĩnh vực đầu tư từ hai khía cạnh khác nhau.
Từ góc độ của nhà đầu tư, khi giá cả và chi phí đầu vào gia tăng, chi phí sản xuất cũng sẽ tăng theo, dẫn đến giá thành sản phẩm cao hơn Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá bán có thể thực hiện hay không còn phụ thuộc vào tình hình thị trường.
Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, thị trường căn hộ tại TP.HCM đang chịu ảnh hưởng nặng nề do chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành Mặc dù chi phí tăng cao, nhưng các chủ đầu tư không thể tăng giá bán vì không thể tiêu thụ sản phẩm với mức giá cao Hệ quả là lợi nhuận của họ sẽ giảm đi đáng kể.
Phân khúc nhà ở cao cấp hiện nay đang gặp nhiều thách thức do sự phụ thuộc vào thiết bị nhập khẩu Trong bối cảnh thị trường còn ảm đạm, các chủ đầu tư không thể tăng giá ngay lập tức, vì điều này sẽ làm giảm khả năng giao dịch.
Chi phí đầu vào tăng, đặc biệt là nguyên vật liệu, buộc các chủ đầu tư phải đàm phán lại giá với các nhà cung cấp Việc này có thể kéo dài thời gian thực hiện dự án, dẫn đến chậm tiến độ và gây bất lợi cho chủ đầu tư.
Lạm phát cao sẽ gây áp lực lên lãi suất ngân hàng, khiến các dự án vay vốn phải đối mặt với mức lãi suất tăng Khi chi phí đầu vào gia tăng mà giá bán bất động sản không thay đổi, chủ đầu tư có nguy cơ không đạt được lợi nhuận dự kiến hoặc thậm chí không bảo toàn vốn Tuy nhiên, từ góc độ nhà đầu tư thứ cấp, lạm phát lại có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, khi người dân tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn cho khoản vốn của mình Bất động sản vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả, dẫn đến xu hướng đầu tư mạnh mẽ hơn vào thị trường này, mặc dù có sự chọn lọc trong quyết định đầu tư.
Bảng 2.6:Tốc độ tăng trưởng GDP và chỉ số giá CPI của một số nước trong khu vực năm 2011
Trung Quốc Malaysia Việt Nam
Tốc độ tăng trưởng GDP 7% 5.5% 5% 9,2% 6% 6%
Chỉ số giá tiêu dùng CPI 5.7% 3.81% 2.% 5.5% 1.70% 11.80%
(Nguồn : Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh)
Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đang theo kịp một số quốc gia như HongKong, Thái Lan và Malaysia; tuy nhiên, lạm phát luôn ở mức cao, điều này gây hạn chế lớn cho nền kinh tế và ảnh hưởng đến chất lượng GDP cũng như đời sống xã hội.
• Cơ cấu phát triển kinh tế
Cơ cấu kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh đang chuyển dịch theo hướng gia tăng tỷ lệ ngành thương mại dịch vụ, trong khi tỷ lệ ngành công nghiệp và nông nghiệp có xu hướng giảm Sự thay đổi này được thể hiện rõ qua các số liệu thống kê trong bảng 2.7.
Ngành công nghiệp và thương mại dịch vụ là nguồn thu chính cho GDP của thành phố, với thương mại dịch vụ ghi nhận sự tăng trưởng vượt trội từ năm 2006 Xu hướng này cho thấy ngành thương mại dịch vụ luôn chiếm tỉ trọng cao nhất trong GDP.
