KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái niệm và đặc điểm về xử lý thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất 14 1 Thế chấp tài sản
1.1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản
Tại Việt Nam, "thế chấp" xuất phát từ từ Hán - Việt, trong đó "Thế" có nghĩa là thay thế, còn "Chấp" nghĩa là cầm giữ Hiểu đơn giản, thế chấp là hình thức đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ thông qua tài sản, với giá trị tài sản này có khả năng thay thế cho nghĩa vụ nếu bị vi phạm.
Về phương diện pháp lý, thế chấp tài sản đã được quy định tại Điều
Theo Điều 346 của Bộ luật Dân sự năm 1995, thế chấp tài sản được định nghĩa là việc bên có nghĩa vụ sử dụng tài sản bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền Trong khi đó, Điều 342 của Bộ luật Dân sự năm 2005 đã mở rộng khái niệm này, cho phép bên thế chấp sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ dân sự mà không cần chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp Quy định mới không phân biệt giữa động sản và bất động sản, mà tập trung vào việc bên bảo đảm có giao tài sản cho bên nhận bảo đảm hay không Khi bên bảo đảm sử dụng tài sản của mình mà không chuyển giao cho bên nhận bảo đảm, thì hành vi này được gọi là thế chấp tài sản, với bên bảo đảm là bên thế chấp và bên nhận bảo đảm là bên nhận thế chấp.
1.1.1.2 Đặc điểm của thế chấp tài sản
Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không cần phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, mà chỉ cần cung cấp giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản Điều này giúp giảm thiểu thủ tục chuyển giao tài sản so với biện pháp cầm cố Bên nhận thế chấp không phải lo lắng về việc bảo quản tài sản, trong khi bên thế chấp vẫn có thể sử dụng và khai thác tài sản để thực hiện nghĩa vụ Tuy nhiên, biện pháp thế chấp tiềm ẩn rủi ro cho bên nhận, như việc xác thực giấy tờ thế chấp có thể gặp khó khăn và bên thế chấp có thể lạm dụng quyền khai thác tài sản, dẫn đến giảm giá trị hoặc mất tài sản mà bên nhận không hay biết.
Tài sản thế chấp có thể thay đổi trong thời hạn thế chấp, dẫn đến xung đột lợi ích giữa bên nhận thế chấp và các bên liên quan Sự thay đổi này có thể bao gồm việc bên thế chấp cho thuê hoặc bán tài sản thế chấp, tài sản là hàng hóa luân chuyển trong sản xuất kinh doanh Ngoài ra, giá trị tài sản thế chấp cũng có thể thay đổi, chẳng hạn như khi tài sản được bảo hiểm và sự kiện bảo hiểm xảy ra Hơn nữa, tài sản thế chấp có thể là tài sản hình thành trong tương lai hoặc đã được đầu tư thêm để tăng giá trị.
1.1.2.1 Quan niệm về quyền sử dụng đất Đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng đối với con người, đối với sự sống trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, nên hầu hết các nước đều xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt
Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai được coi là tài sản với ba quyền cơ bản của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Tuy nhiên, các quyền này có thể thay đổi tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội và ý chí của giai cấp cầm quyền tại mỗi quốc gia Nhiều quốc gia thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, cho phép cá nhân và tổ chức thực hiện đầy đủ ba quyền này Trong khi đó, tại Việt Nam, pháp luật không công nhận sở hữu tư nhân về đất đai; Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 khẳng định rằng "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý."
Nhà nước là chủ thể duy nhất nắm giữ đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai Để thực hiện quyền sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng đất ổn định và quy định rõ quyền lợi cũng như nghĩa vụ của họ.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình và cơ sở tôn giáo thông qua quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hợp đồng thuê đất hoặc công nhận QSDĐ cho những người đang sử dụng đất ổn định lâu dài.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam không dựa trên học thuyết quyền tự nhiên, mà là sản phẩm của hệ thống pháp luật hiện hành Theo điều kiện chính trị, kinh tế và xã hội, cùng với sự phân chia quyền kiểm soát đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, QSDĐ đã trở thành một loại tài sản mới Người sử dụng đất chỉ có thể thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, và góp vốn với QSDĐ của mình.
Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về QSDĐ như sau:
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm nhiều quyền lợi cho chủ thể sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn và tặng cho Ngoài ra, chủ thể còn có quyền khai thác các thuộc tính và công dụng của đất, hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất, cùng các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2.2 Bản chất của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một quyền tài sản đặc biệt mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất, cho phép họ thực hiện các quyền năng như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp hoặc cầm cố tài sản theo quy định pháp luật QSDĐ được công nhận là một loại tài sản trong giao dịch dân sự, mang tính hợp lý và có cơ sở pháp lý vững chắc Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự, tài sản được chia thành bất động sản và động sản, trong đó bất động sản bao gồm đất đai, nhà, và các công trình xây dựng gắn liền với đất Do đó, QSDĐ không chỉ là quyền sử dụng mà còn là tài sản đặc biệt gắn liền với đất đai.
QSDĐ hợp pháp của cá nhân, tổ chức và hộ gia đình được xem là tài sản hợp pháp, với quyền lợi theo quy định của pháp luật Khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận QSDĐ từ chuyển nhượng, các chủ thể này có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và tặng cho QSDĐ Họ cũng có quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh, khai thác lợi ích từ đất, hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư, cũng như lợi ích từ các công trình cải tạo và bảo vệ đất do Nhà nước thực hiện.
1.1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.3.1 Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất
Cơ sở pháp lý cho các giao dịch về quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong nền kinh tế thị trường được xác lập từ Điều 18 Hiến pháp 1992, khẳng định quyền của hộ gia đình và cá nhân trong việc sử dụng đất lâu dài và chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật Điều này tiếp tục được củng cố bởi Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013, quy định rằng tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, và được công nhận QSDĐ, đồng thời khẳng định quyền chuyển nhượng QSDĐ và thực hiện các quyền lợi, nghĩa vụ theo luật định, với sự bảo hộ của pháp luật đối với QSDĐ.
Hiến pháp và các quy định của Luật Đất đai 2003 và 2013 đã phát triển một nhóm quyền cụ thể cho người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh quyền sử dụng đất (QSDĐ) Những quyền này cho thấy đất đai không còn chỉ là tài nguyên tự nhiên mà đã trở thành tài sản có giá trị tiền tệ, thể hiện qua các giao dịch QSDĐ trên thị trường, bao gồm cả giao dịch thế chấp.
Trong nền kinh tế thị trường, thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một lĩnh vực rộng lớn, chịu ảnh hưởng từ pháp luật dân sự, nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản Tuy nhiên, nó cũng có những đặc thù hẹp hơn, bị chi phối bởi các quy định pháp luật chuyên ngành, liên quan đến tài sản và QSDĐ Do đó, quan hệ thế chấp QSDĐ cần được điều chỉnh bởi pháp luật đất đai, pháp luật tín dụng ngân hàng và các lĩnh vực pháp luật liên quan khác.
Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
1.2.1 Giai đoạn đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế của những năm cuối thập kỷ 80 đến năm 1995
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, không có giao dịch tự nguyện giữa các chủ thể bình đẳng, dẫn đến việc thiếu pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Tình trạng này kéo dài đến cuối thập kỷ 80, khi nước ta bắt đầu chuyển đổi kinh tế với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (1989) và Pháp lệnh hợp đồng dân sự (1991) Lần đầu tiên, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng kinh tế và dân sự như thế chấp, cầm cố, bảo lãnh đã được quy định trong luật Tuy nhiên, giai đoạn đầu của quá trình chuyển đổi, giao dịch bảo đảm chủ yếu được coi là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong hợp đồng, và việc xử lý tài sản bảo đảm vẫn nằm trong khuôn khổ thực hiện hợp đồng.
Trong giai đoạn này, các hợp đồng kinh tế chủ yếu được ký giữa các doanh nghiệp nhà nước, dẫn đến việc thiết lập hợp đồng không xuất phát từ nhu cầu thực tế mà chủ yếu theo chỉ tiêu của Nhà nước Tư duy kế hoạch hoá tập trung và sự thiếu phong phú trong đời sống kinh tế đã ảnh hưởng đến cách tiếp cận pháp luật về giao dịch bảo đảm trong thời kỳ đầu xây dựng nền kinh tế thị trường.
Đặc điểm nổi bật trong cách tiếp cận giao dịch bảo đảm của pháp luật hiện nay là sự phân biệt rõ ràng giữa biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự Hai văn bản pháp lý chủ chốt, Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, quy định về biện pháp thi hành nghĩa vụ Trong khi quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế nhà nước mang tính chất “công” và chịu sự quản lý của Nhà nước, quan hệ pháp luật dân sự lại mang tính chất “tư” với quy định quyền và nghĩa vụ linh hoạt hơn Điều này tạo ra sự khác biệt trong cách thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa hai loại hợp đồng.
Theo Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990, khi áp dụng biện pháp thế chấp, bên đòi thế chấp cần kiểm tra xem tài sản có đang thế chấp ở nơi nào khác hay không Nếu tài sản chưa được thế chấp ở nơi khác, cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu để ngăn chặn việc thế chấp tài sản đó tại nơi khác Điều này thể hiện sự cảnh báo của pháp luật nhằm hạn chế tình trạng một tài sản được dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ khác nhau.
Quy định pháp luật trong giai đoạn đầu đã hạn chế khả năng tham gia giao dịch đất đai, với Luật đất đai 1987 áp đặt cơ chế quản lý theo hình thức mệnh lệnh – hành chính, cấm việc mua, bán, phát canh thu tô đất đai dưới mọi hình thức Điều này đã làm cho đất đai không phát huy được giá trị và tiềm năng sinh lợi Sự bất cập này kéo dài đến khi Hiến pháp 1992 ra đời, thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và xác định Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, đồng thời cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Quy định này đã tạo tiền đề pháp lý cho các giao dịch dân sự về đất đai, đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất sau này.
Cách tiếp cận của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn hạn chế và sơ khai, với một số quy định chưa phù hợp với sự phát triển của thị trường tín dụng hiện đại Tuy nhiên, hai pháp lệnh này đã tạo nền tảng quan trọng cho sự hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, góp phần thiết lập cơ sở cần thiết cho việc ra đời của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.
1.2.2 Giai đoạn ra đời Bộ luật dân sự năm 1995 đến trước Bộ luật dân sự năm 2005
Với sự ra đời của Bộ luật Dân sự 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và phạt vi phạm Đây là một bước tiến mới trong cách tiếp cận về giao dịch bảo đảm của pháp luật Việt Nam Thời kỳ này, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực song song với Bộ luật Dân sự, và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để thi hành các quy định liên quan đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng Tuy nhiên, pháp luật thời kỳ này lại phân chia các biện pháp bảo đảm theo từng lĩnh vực, dẫn đến sự thiếu nhất quán và nhiều vướng mắc trong thực tiễn Điểm nhấn quan trọng là lần đầu tiên, thuật ngữ giao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong Nghị định số 165/1999/NĐ-CP, xác định giao dịch bảo đảm là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản, qua đó công nhận giao dịch bảo đảm là một loại hình giao dịch dân sự độc lập.
Dấu ấn quan trọng của pháp luật trong giai đoạn này không chỉ nằm ở việc luật hóa khái niệm giao dịch bảo đảm, mà còn ở sự ra đời của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm Nghị định này đánh dấu lần đầu tiên giao dịch bảo đảm được tiếp cận dưới góc độ đăng ký, công khai hóa lịch sử tồn tại của các quyền và chủ thể quyền đối với tài sản bảo đảm Sự ra đời của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã thể hiện bước tiến đáng kể của pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các giao dịch sau này và cải thiện quy trình xử lý tài sản bảo đảm.
1.2.3 Giai đoạn áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005
BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm giao dịch bảo đảm, theo đó, giao dịch bảo đảm được định nghĩa là các giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, bao gồm các hình thức như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp Để đảm bảo tính công khai và minh bạch trong các quan hệ giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 yêu cầu các giao dịch này phải được đăng ký theo quy định pháp luật, đồng thời xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm dựa trên thứ tự đăng ký.
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã thúc đẩy sự phát triển không ngừng của thị trường tín dụng và các quan hệ giao dịch bảo đảm Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn, hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm cũng đã được hoàn thiện, dựa trên các quy định chung của Bộ luật Dân sự 2005 Các văn bản pháp luật chính liên quan đến giao dịch bảo đảm bao gồm Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh và quản lý các giao dịch này.
Vào ngày 29/12/2006, Chính phủ đã ban hành CP về giao dịch bảo đảm, tiếp theo là Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Ngoài ra, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 cũng quy định về việc đăng ký giao dịch bảo đảm, tạo nền tảng pháp lý cho các hoạt động giao dịch này.
Chế định giao dịch bảo đảm không chỉ được quy định tại các Nghị định của Chính phủ mà còn được các Bộ, ngành liên quan phối hợp ban hành nhiều Thông tư và Thông tư liên tịch Những văn bản này hướng dẫn chi tiết về các vấn đề như xử lý tài sản bảo đảm, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nhằm giải quyết các khía cạnh khác nhau trong quan hệ giao dịch bảo đảm.
Mỗi loại tài sản đều có các quy định pháp luật riêng về giao dịch bảo đảm, nhằm đáp ứng đặc trưng của từng loại tài sản Điều này giúp giải quyết những vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật.
Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thực tiễn cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, bao gồm Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2013, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, và Thông tư số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN.
Vào ngày 06/06/2014, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành hướng dẫn liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm.
Kinh nghiệm quốc tế
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có nguồn gốc từ thời La Mã cổ đại, cho phép bên có nghĩa vụ giữ quyền sở hữu và quyền chiếm hữu tài sản bảo đảm mà không cần chuyển giao cho bên có quyền Để giảm thiểu rủi ro trong việc xử lý tài sản bảo đảm, các bên thường lập hợp đồng cam kết xác định tài sản cụ thể, nhằm đảm bảo rằng tài sản đó có thể được bán để thanh toán cho nghĩa vụ trong trường hợp vi phạm.
Biện pháp thế chấp trong luật La Mã đã ảnh hưởng sâu sắc đến sự phát triển quy định về thế chấp ở các quốc gia theo hệ thống dân luật như Pháp, Quebec (Canada), Đức và Nhật Bản Tại những quốc gia này, thế chấp chủ yếu áp dụng cho bất động sản mà không có sự chuyển giao quyền chiếm hữu Để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp và đảm bảo tính an toàn trong giao dịch, các quốc gia này quy định cơ chế đăng ký công khai quyền của bên nhận thế chấp Ngược lại, ở các nước theo hệ thống thông luật như Anh, Úc, Mỹ và Canada, thế chấp được phát triển dựa trên hai học thuyết chính: thuyết quyền sở hữu và thuyết giữ tài sản thế chấp Trong thuyết quyền sở hữu, chủ nợ có quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng thế chấp, nhưng quyền này chỉ được thực hiện khi người vay không hoàn thành nghĩa vụ Người nhận thế chấp giữ quyền sở hữu tạm thời và chỉ có quyền sở hữu tuyệt đối khi người vay vi phạm nghĩa vụ.
Thế chấp là hình thức chuyển giao quyền sở hữu tài sản nhằm đảm bảo nghĩa vụ thanh toán, với điều kiện quyền sở hữu sẽ trở lại cho con nợ sau khi hoàn thành nghĩa vụ Hợp đồng thế chấp ở các quốc gia theo thuyết quyền sở hữu thường bao gồm điều khoản quyền bán, cho phép chủ nợ rút ngắn quy trình tịch biên khi người vay không thực hiện nghĩa vụ Nhờ đó, thuyết quyền sở hữu giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho chủ nợ bằng cách đơn giản hóa một số thủ tục tịch biên.
Học thuyết quyền sở hữu đất đai ở Úc có hai hệ thống chính: hệ thống luật cũ và hệ thống Torrens Theo hệ thống luật cũ, chủ sở hữu phải chứng minh quyền sở hữu thông qua lịch sử sử dụng đất, trong khi hệ thống Torrens thừa nhận quyền sở hữu do pháp luật Thế chấp đất đai theo hệ thống cũ yêu cầu chuyển nhượng tài sản từ người vay sang người cho vay như một biện pháp bảo đảm cho khoản vay Người vay có thể tiếp tục thế chấp bất động sản nếu nó vẫn có giá trị, nhờ vào hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm Trong các quốc gia như Úc và một số bang của Mỹ, chủ nợ không có quyền sở hữu tài sản bảo đảm mà chỉ có quyền tịch biên trong trường hợp người vay không hoàn thành nghĩa vụ Thời gian tịch biên có thể kéo dài do luật pháp cho phép người vay thêm thời gian để trả nợ Dù có sự khác biệt giữa hệ thống dân luật và thông luật, cả hai đều dựa trên chứng cứ chứng minh quyền sở hữu tài sản thế chấp, với quy trình tịch biên được thực hiện để xử lý nợ.
Theo quy định pháp luật của một số quốc gia như Nhật Bản, Pháp và Campuchia, thế chấp được xem xét dưới góc độ vật quyền bảo đảm Xử lý tài sản thế chấp là một quan hệ pháp luật mang đặc tính vật quyền, trong đó bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản và có khả năng truy đòi tài sản từ bất kỳ ai đang chiếm hữu Bên nhận thế chấp được hưởng quyền ưu tiên thanh toán từ số tiền thu được, trừ khi có thỏa thuận khác Tuy nhiên, mối quan hệ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp là yếu tố quan trọng trong quá trình xử lý tài sản thế chấp Các bên có thể thỏa thuận về căn cứ và phương thức xử lý, cũng như thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán Chỉ khi không có thỏa thuận trước trong hợp đồng thế chấp hoặc không đạt được thỏa thuận tại thời điểm xử lý, thì quy trình xử lý sẽ tuân theo quy định của pháp luật.
Trong việc xử lý tài sản thế chấp, cần tuân thủ nguyên tắc "định giá" để đảm bảo thanh toán giá trị chênh lệch giữa giá tài sản thế chấp và nghĩa vụ bảo đảm Nếu giá tài sản thế chấp cao hơn, phần chênh lệch phải hoàn trả cho bên thế chấp; ngược lại, nếu giá thấp hơn, bên thế chấp phải bù đắp bằng tài sản khác Việc bên nhận thế chấp mua lại tài sản của chính mình bị cấm ở nhiều quốc gia, như Anh, theo quy định trong cuốn "A guide to business law" của Jonh Carvan & Jonh Gooley Hai tác giả cho rằng lệnh cấm này không hợp lý nếu có chứng cứ chứng minh giá bán là công bằng và hợp lý Bên nhận thế chấp có thể sử dụng chuyên gia độc lập để thực hiện việc bán tài sản theo quy trình pháp lý và với giá hợp lý Phương thức này có những ưu điểm như giảm bớt sự phức tạp trong giải quyết nợ và không cần quan tâm đến phương thức thanh toán, vì nghĩa vụ trả nợ sẽ được bù trừ với nghĩa vụ thanh toán của bên nhận thế chấp.
Hiện nay, pháp luật giao dịch bảo đảm đang hướng tới việc khuyến khích các bên thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp ngoài Tòa án Theo Điều 9 – 503 của UCC 9 tại Hoa Kỳ, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong việc tự quyết định cách thức xử lý tài sản.
Chủ nợ có quyền thu giữ tài sản bảo đảm khi có vi phạm hợp đồng, tuy nhiên việc thu giữ này phải được thực hiện một cách hòa bình, không gây ra sự rối loạn hay xung đột.
Pháp luật Cộng hòa liên bang Đức quy định rằng khi ký hợp đồng tín dụng, bên nhận thế chấp có quyền trực tiếp thu giữ và cưỡng chế tài sản thế chấp ngay cả khi bên thế chấp phản đối, với điều kiện thỏa thuận này được công chứng Quyết định công nhận từ công chứng viên có giá trị thi hành như bản án của Tòa án, giúp bên nhận thế chấp chủ động và tiết kiệm thời gian, chi phí trong quá trình xử lý tài sản Tương tự, tại Pháp, chủ nợ có bảo đảm có thể thu giữ tài sản bảo đảm thông qua thừa phát lại nhờ quy định trong Bộ luật THADS, cho phép hợp đồng bảo đảm được công chứng.
“được thi hành” là một trong số các văn bản có thể cho phép tiến hành cưỡng chế thi hành [24]
Tại Anh, các chủ nợ có bảo đảm thường dễ dàng thu hồi tài sản bảo đảm, vì bên bảo đảm thường tự nguyện giao tài sản để xử lý Do đó, pháp luật Anh không quy định đặc biệt về việc cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm.
Việc giữ tài sản trong tầm kiểm soát chỉ là điều kiện cần để xử lý tài sản, trong khi việc xử lý diễn ra suôn sẻ khi nợ không được trả và tài sản nằm dưới thẩm quyền của chủ nợ có bảo đảm Ở các nước tiên tiến, khi người mắc nợ không trả, chủ nợ có quyền kê biên và bán tài sản, bao gồm tài sản bảo đảm, để thu hồi nợ Thủ tục này thường thuộc về hoạt động tố tụng theo luật chung, không phân biệt giữa chủ nợ có bảo đảm và không có bảo đảm Tại một số quốc gia như Pháp, biện pháp bảo đảm bằng thế chấp phải được ghi nhận trong chứng thư công chứng mới có giá trị pháp lý, cho phép chủ nợ cưỡng chế việc trả nợ mà không cần khởi kiện ra tòa án.
Chủ nợ có quyền xử lý tài sản bảo đảm mà không cần sự đồng ý hay hợp tác từ người thế chấp, vì họ nắm giữ vật quyền đối với tài sản Khi tài sản được bán, quyền sở hữu của người bảo đảm sẽ chuyển giao cho người mua Nếu người bảo đảm tiếp tục giữ tài sản mà không có sự đồng ý của người mua, họ sẽ bị coi là chiếm giữ trái phép và có thể bị trục xuất theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Luật pháp ở các nước tiên tiến cho phép chủ nợ có bảo đảm thực hiện quyền thu giữ tài sản thông qua sức mạnh tư nhân, không phụ thuộc vào công lực Tại Anh và Mỹ, chủ nợ có quyền tự giúp (self-help) để thu hồi tài sản từ người mắc nợ không hợp tác, miễn là hành động này không vi phạm pháp luật, thậm chí có thể bao gồm việc thể hiện sức mạnh Tuy nhiên, việc thu giữ tài sản bằng sức mạnh tư nhân tiềm ẩn nhiều rủi ro và cần được giám sát chặt chẽ bởi cơ quan chức năng, vì nó có thể dẫn đến hành vi bạo lực và gây rối loạn trật tự xã hội.
Vai trò của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
1.4.1 Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất giúp tạo điều kiện khai thác đất đai có hiệu quả
Trong xã hội hiện đại, giá trị của đất đai không chỉ là không gian cư trú hay nguồn sống, mà còn là phương thức tích lũy của cải bền vững và nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội Việc cho phép quyền sử dụng đất (QSDĐ) được thế chấp để vay vốn giúp khai thác giá trị vô hình của đất đai, đồng thời chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng và tạo ra lợi ích từ đất Điều này cho thấy việc thế chấp QSDĐ không chỉ mang lại nguồn vốn mà còn khai thác giá trị "kép" của đất đai.
Nếu người có quyền sử dụng đất (QSDĐ) không thực hiện đúng nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, QSDĐ có nguy cơ bị "vô hiệu hóa" Khi nghĩa vụ không được thực hiện, QSDĐ sẽ được xử lý để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Nếu việc xử lý diễn ra thuận lợi với sự hợp tác từ bên thế chấp, việc khai thác và sử dụng đất sẽ không bị gián đoạn Ngược lại, nếu việc xử lý kéo dài do thiếu hợp tác, sẽ dẫn đến khó khăn và có thể gây ra kiện cáo Điều này khiến bên giữ QSDĐ không thể yên tâm khai thác giá trị của nó, do bị cản trở bởi bên nhận thế chấp và cơ quan chức năng Vì vậy, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là cần thiết để đảm bảo khai thác đất đai hiệu quả và liên tục.
1.4.2 Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp
Sử dụng quyền sử dụng đất (QSDĐ) để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn là cách bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp Nếu bên cho vay không có tài sản bảo đảm, rủi ro bên vay không trả nợ hoặc bỏ trốn sẽ gia tăng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp Khi bên vay dùng QSDĐ làm tài sản thế chấp, khả năng trốn tránh nghĩa vụ trả nợ sẽ giảm, vì nếu không trả được nợ, QSDĐ sẽ được xử lý để bù đắp khoản vay Nhiều quốc gia quy định quyền cho bên nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản, thường là quyền bán đấu giá QSDĐ để thu hồi nợ, điều này rất quan trọng đối với bên nhận thế chấp nhằm giảm thiểu rủi ro khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Pháp luật bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp thông qua việc trao quyền chủ động trong xử lý tài sản thế chấp và quy định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ nợ Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký, thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ theo thứ tự đăng ký Nếu một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân sự, giao dịch đã đăng ký sẽ được ưu tiên thanh toán Trong trường hợp tất cả giao dịch bảo đảm đều không đăng ký, thứ tự ưu tiên sẽ dựa trên thời điểm xác lập giao dịch Các bên có thể thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán, và nếu số tiền thu được không đủ, sẽ được phân chia theo tỷ lệ giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
1.4.3 Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tạo tạo động lực để bên thế chấp thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình
Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp mà còn khuyến khích người vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ Nghĩa vụ này không chỉ đáp ứng quyền lợi của bên cho vay theo hợp đồng mà còn là yêu cầu cần thiết của bên vay, vì việc sử dụng nguồn vốn hiệu quả là yếu tố quyết định cho sự phát triển của doanh nghiệp Nếu không, doanh nghiệp có thể đối mặt với khó khăn tài chính, dẫn đến mất khả năng thanh toán và rủi ro xử lý QSDĐ để thu hồi nợ Tình huống này không chỉ khiến nguồn vốn vay không phát huy tác dụng mà còn có thể đẩy doanh nghiệp vào tình trạng phá sản, mất cả vốn vay lẫn vốn đầu tư ban đầu.
Bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ tạo ra nguồn vốn mới cho doanh nghiệp mà còn khuyến khích bên vay chủ động và nghiêm túc trong việc trả nợ, tránh những hậu quả pháp lý bất lợi Việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ đòi hỏi bên vay phải cẩn trọng trong việc sử dụng vốn vay, tính toán kỹ lưỡng và tìm ra giải pháp tối ưu cho hoạt động đầu tư Chỉ khi thực hiện đúng nghĩa vụ cam kết, tài sản thế chấp mới có thể được trả về cho bên thế chấp.
1.4.4 Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất góp phần quan trọng vào việc tạo thanh khoản
Hiện nay, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xem là tài sản thế chấp ưu việt, được hầu hết các ngân hàng ưu tiên cho các khoản vay thương mại Đối với doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân, QSDĐ thường là tài sản có giá trị nhất Khi bên thế chấp không thể trả nợ, việc xử lý tài sản bảo đảm, thường do thua lỗ hoặc sử dụng vốn vay không hiệu quả, sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng thu hồi vốn của ngân hàng Giá trị QSDĐ thế chấp luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản và dư nợ của ngân hàng, vì vậy việc xử lý tài sản này là vô cùng quan trọng Nếu các khoản nợ đến hạn không được xử lý, sẽ dẫn đến gia tăng nợ xấu, gây ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động của hệ thống ngân hàng và nền kinh tế.
Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang trở thành một kênh huy động vốn hiệu quả cho các nhà đầu tư trong nền kinh tế thị trường hiện nay Với những đặc trưng riêng, biện pháp này không chỉ phổ biến mà còn giúp các tổ chức tín dụng phòng ngừa rủi ro, khi họ có thể dự đoán giá trị thu hồi từ tài sản bảo đảm là QSDĐ.
Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) cần được coi trọng do tính phổ biến của biện pháp thế chấp này, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả giao dịch bảo đảm Quy trình xử lý QSDĐ không chỉ quan trọng đối với bên nhận thế chấp mà còn có ý nghĩa lớn đối với bên thế chấp, góp phần nâng cao hiệu quả khai thác đất đai và tính thanh khoản Kinh nghiệm từ pháp luật các nước cho thấy việc bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp trong quá trình xử lý tài sản là rất cần thiết Do đó, cần có các quy định pháp lý cụ thể và hợp lý để điều chỉnh việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.