Ảnh hưởng của vị trí địa lí và sự phát triển cơ sở hạ tầng đến giá nhà đất tại thành phố cần thơ

GIỚI THIỆU

ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên quý giá cho quá trình phát triển của nền kinh tế, hay nói cách khác, nó là một trong những yếu tố đầu vào cơ bản đối với các hoạt động sản xuất như: Nông nghiệp, lâm nghiệp, nhà ở, thương mại, công nghiệp… Do đó, việc phân bổ nguồn tài nguyên này cho phù hợp với mục đích sử dụng làđiều hết sức quan trọng Để làm được điều này, chúng ta cần phải nghiên cứu giá trị của đất đai một cách cụ thể. Đất đai là nguồn tài nguyên cốt lõi của quốc gia, lĩnh vực nghiên cứu về đất rất rộng lớn Vì vậy, nó được chia làm nhiều mãng nhỏ khác nhau theo mục đích sử dụng để tiện cho việc nghiên cứu như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất công nghiệp, đất thổ cư…Mỗi loại đất điều có tầm quan trọng riêng trong quá trình phát triển kinh tế của đất nước Trong những năm gần đây, ta thấy thị trường nhàđất rất sôiđộng và giá cả của nó chịu sự tác động mạnh mẽ của quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước Theo các nhà kinh doanh bất động sản thì giá nhà đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố như: các nhân tố về tự nhiên, các nhân tố về pháp lý, các nhân tố về kinh tế…Nhưng trên thực tế hiện nay, ta thấy nhân tố có ảnh hưởng mạnh mẽ nhất là vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng xung quanh khu đất Vì hai nhân tố này cóảnh hưởng rất lớn đến khả năng sinh lợi của khu đất và mức độ thỏa mãn các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của con người.

Thành phố Cần Thơ, được công nhận là thành phố trực thuộc trung ương vào năm 2004, đang trải qua quá trình xây dựng và mở rộng cơ sở hạ tầng mạnh mẽ, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân Sự phát triển này đã dẫn đến sự tăng giá đột biến của nhà đất, đặc biệt là ở những khu vực có vị trí thuận lợi cho kinh doanh và sản xuất Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển mạnh mẽ hiện nay, khả năng sinh lợi từ đất đai ngày càng phụ thuộc vào vị trí của khu đất Cần Thơ đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố và khu vực miền Tây.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ là nơi quan trọng cho học tập và nghiên cứu, nằm ở vị trí giao thông chiến lược của Đồng bằng sông Cửu Long, kết nối các tỉnh trong vùng và cả nước Sự phát triển kinh tế xã hội của Cần Thơ kéo theo sự phát triển của các tỉnh lân cận, dẫn đến mật độ dân số cao và nhu cầu nhà ở tăng mạnh Điều này đã làm giá nhà đất tại Cần Thơ trở nên nóng bỏng trong thời gian gần đây Vị trí địa lý và sự phát triển hạ tầng có ảnh hưởng lớn đến giá cả bất động sản, vì vậy tôi chọn đề tài “ẢNH HƯỞNG CỦA VỊ TRÍ ĐỊA LÝ VÀ CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ” cho luận văn tốt nghiệp Qua nghiên cứu này, tôi mong muốn nâng cao hiểu biết về giá trị nhà đất và đưa ra những suy nghĩ góp phần điều hòa giá cả bất động sản trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế của đất nước.

1.1.2 Bố cục trình bàyđề tài. Đề tài nghiên cứu dược chia thành năm chương bao gồm:

 Chương 2: Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

 Chương 3:Đặc điểm kinh tế xã hội của Thành phố Cần Thơ

 Chương 4: Phân tích sự ảnh hưởng của vị trí địalý và cơsở hạ tầng đến giá nhàđất tại Cần Thơ.

 Chương 5: Dựa vào những nội dung đã phân tíchđể đưa ra giải pháp cho thị trường nhàđất.

 Chương 6: Kết luận lại vấn đề nghiên cứu vàđưa ra kiến nghị để nhằm làm cho thị trường nhàđất phát triển ổn định hơn.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Vị trí địa lý của Thành phố Cần Thơ đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá nhà đất, bởi nó là trung tâm kinh tế của vùng Đồng bằng sông Cửu Long Sự phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống giao thông, điện nước và các tiện ích công cộng, đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản Trong những năm gần đây, giá nhà đất tại Cần Thơ đã tăng đáng kể nhờ vào những cải thiện này, thu hút nhiều nhà đầu tư và cư dân mới Việc nâng cấp hạ tầng không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển mà còn nâng cao chất lượng cuộc sống, từ đó làm tăng giá trị bất động sản trong khu vực.

Vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá nhà đất tại Thành phố Cần Thơ Những khu vực có vị trí thuận lợi, gần trung tâm và các tiện ích công cộng thường có giá nhà cao hơn Đồng thời, sự phát triển của hạ tầng giao thông, như đường bộ và cầu, cũng góp phần làm tăng giá trị bất động sản Phân tích những yếu tố này giúp nhận diện xu hướng biến động giá nhà đất, từ đó đưa ra dự đoán chính xác cho thị trường bất động sản tại Cần Thơ.

Để điều hòa giá nhà đất tại TP Cần Thơ phù hợp với tình hình kinh tế xã hội hiện tại, cần thực hiện các giải pháp đồng bộ như tăng cường quản lý quy hoạch đô thị, khuyến khích đầu tư phát triển hạ tầng, và hỗ trợ các chính sách tài chính cho người mua nhà Đồng thời, việc nâng cao nhận thức cộng đồng về giá trị bất động sản và phát triển các dự án nhà ở xã hội cũng là yếu tố quan trọng giúp ổn định thị trường.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu tập trung vào các khu dân cư trên địa bàn ba quận là: Ninh Kiều, Cái Răng, Bình Thủy.

Dựa trên kiến thức đã học, tôi thực hiện thực tập tại phòng Kế Hoạch – Quy Hoạch của Sở Tài Nguyên và Môi Trường Thành Phố Cần Thơ, thu thập số liệu về giá nhà đất từ năm 2006 đến 2008 trong khoảng thời gian từ đầu tháng 2 đến cuối tháng 4 Ngoài ra, tôi cũng thu thập thêm dữ liệu thực tế tại một số khu dân cư trong ba quận vào tháng 3 năm 2009 để phục vụ cho đề tài nghiên cứu của mình Đề tài này được nghiên cứu và hoàn thành trong thời gian thực tập.

Nghiên cứu chủ yếu tập trung vào đối tượng đất sử dụng để làm chỗ ở của người dân trên địa bàn Thành phố Cần Thơ.

LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU

- Giáo trình kinh tế tài nguyên, tài liệu nước ngoài dịch từ tiếng Anh sang tiếng Việt do Giảng viên Võ Thị Lang giảng dạy.

Giá trị của nguồn tài nguyên đất chịu ảnh hưởng bởi hai nhân tố chính: khả năng tiếp cận đất và thặng dư từ đất Khả năng tiếp cận đất được giải thích qua mô hình vị trí của nhà kinh tế học Von Thunen, trong khi thặng dư đất (địa tô) được phân tích qua lý thuyết của D Ricardo Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực sự của đất đai.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xáđịnh giá đất và khung giáđất các loại.

Phương pháp xác định giá đất là một yếu tố quan trọng trong việc đánh giá giá trị bất động sản Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, và nhu cầu thị trường Hiểu rõ những yếu tố này giúp tối ưu hóa khả năng sinh lợi từ đất đai, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả.

- Cổng thông tin điện tử của Ủy Ban Thành Phố Cần Thơ.

Nội dung tham khảo: sử dụng bảng giá đất ở trên địa bàn Thành Phố cho việc nghiên cứu.

- Cổng thông tin điện tử của tổng cục thống kê.

Nôi dung tham khảo: các số liệu về Thành Phố CầnThơ: dân số, mật độ dân số, diện tích.

PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

PHƯƠNG PHÁP LUẬN

2.1.1 Mối quan hệ giữa vị trí địa lý, cơsở hạ tầng và giá nhàđất

Vị trí địa lý xác định các giới hạn hành chính và liên quan chặt chẽ đến điều kiện tự nhiên hiện tại Mỗi vùng và khu vực có vị trí địa lý riêng biệt, tạo nên sự đa dạng trong cảnh quan và đặc điểm tự nhiên.

2.1.1.2 Cơsở hạ tầng a Khái niệm cơsở hạ tầng

Từ "infrastructure" trong tiếng Anh được hiểu là "cơ sở hạ tầng", với "INFRA" có nghĩa là ở dưới và "STRUCTURE" ám chỉ cơ cấu, kết cấu Cơ sở hạ tầng bao gồm những cấu trúc nền tảng thiết yếu, là hệ thống công trình xây dựng cơ bản hỗ trợ cho các hoạt động tiếp theo Do đó, cơ sở hạ tầng có thể coi là điểm khởi đầu cho chuỗi hoạt động trong đời sống xã hội của con người.

Ngày nay, cơ sở hạ tầng của một quốc gia bao gồm các công trình kiến trúc thiết yếu như trường học, bệnh viện, hệ thống năng lượng, đường sắt, đường cao tốc, cảng biển, thông tin liên lạc và sân bay Nói tóm lại, khi đề cập đến cơ sở hạ tầng, người ta thường nghĩ ngay đến những công trình cơ bản như điện, đường, trường và trạm.

Cơ sở hạ tầng là tổng thể các công trình và hoạt động hỗ trợ quá trình sản xuất của xã hội, đảm bảo tính liên tục trong chu kỳ kinh tế Nó bao gồm các công trình kiến trúc, ngành công nghệ và dịch vụ như xây dựng đường xá, cải thiện hệ thống thủy lợi, xây dựng hải cảng, sân bay, và cung cấp năng lượng Cơ sở hạ tầng không chỉ phục vụ đời sống dân sinh mà còn hỗ trợ các hoạt động sản xuất kinh doanh, từ giáo dục, khoa học đến bảo vệ sức khỏe, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của con người.

Ngày nay, cơ sở hạ tầng được hiểu là các công trình, ngành nghề và dịch vụ, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế - xã hội diễn ra Cấu trúc cơ sở hạ tầng bao gồm nhiều thành phần thiết yếu, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của xã hội.

Cơ sở hạ tầng được hình thành từ nhu cầu xã hội và ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật và nền kinh tế, yêu cầu về cơ sở hạ tầng cũng ngày càng cao Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng cần có kết cấu đa dạng và vững chắc Với vai trò là điểm khởi đầu trong nhiều hoạt động sản xuất kinh tế quốc dân, cơ sở hạ tầng phải hỗ trợ cho sự đa dạng của các hoạt động này Để thuận tiện cho việc nghiên cứu và xây dựng, cơ sở hạ tầng được chia thành hai khối lớn: cơ sở hạ tầng kinh tế (sản xuất) và cơ sở hạ tầng xã hội (không sản xuất).

Cơ sở hạ tầng kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ quá trình sản xuất vật chất, bao gồm các lĩnh vực như giao thông vận tải, thông tin liên lạc, hệ thống truyền tải điện năng, cấp thoát nước, quản lý chất thải vệ sinh môi trường và hệ thống nghĩa trang.

Cơ sở hạ tầng xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện phát triển cho các lĩnh vực không sản xuất, bao gồm văn hóa, giáo dục, y tế, nhà ở và các dịch vụ công cộng Nó cũng bao gồm các công trình như quảng trường, công viên, cây xanh và hệ thống cơ quan hành chính, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.

Sự phân loại cơ sở hạ tầng chỉ mang tính chất tương đối, vì mỗi ngành đều có vai trò quan trọng trong việc phục vụ sản xuất và xã hội Để xác định thuộc bộ phận nào, cần căn cứ vào nhiệm vụ chủ yếu và lĩnh vực cụ thể mà nó phục vụ Dựa trên đó, việc đánh giá và lập kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng sẽ trở nên rõ ràng và hiệu quả hơn.

Cơsở hạ tầng có nhữngđặcđiểm mà nhất thiết chúng taphải tínhđến khichọn phương án phát triển.

Sản phẩm dịch vụ trong ngành cơ sở hạ tầng sản xuất thường không có hình thái vật chất cụ thể, đồng thời không thể tách rời quá trình sản xuất và tiêu dùng Ví dụ, trong lĩnh vực này, sự kết hợp giữa các dịch vụ và sản phẩm là rất quan trọng để đảm bảo hiệu quả và chất lượng.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu, với mục tiêu chính là truyền đạt thông tin hiệu quả Sản phẩm của trung tâm được sử dụng trực tiếp trong quá trình sản xuất và truyền đạt thông tin, góp phần nâng cao chất lượng học tập và nghiên cứu tại cơ sở giáo dục này.

Cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện hiệu quả hoạt động của các ngành, nhưng kết quả này thường không được thể hiện rõ ràng trong chính các ngành đó Thay vào đó, hiệu quả chủ yếu được phản ánh qua các đơn vị sản xuất bên ngoài ngành, ví dụ như giao thông vận tải giúp các đơn vị sản xuất mua nguyên vật liệu kịp thời, từ đó hỗ trợ quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa, mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm.

Cơ sở hạ tầng cần có tiềm lực đủ mạnh để đáp ứng kịp thời nhu cầu của các ngành sản xuất và nền kinh tế trong bối cảnh mới Việc xây dựng cơ sở hạ tầng không thể chờ đợi đến khi nhu cầu mới phát sinh, vì điều này sẽ dẫn đến chậm trễ và bỏ lỡ cơ hội phát triển kinh tế Thực tế cho thấy, sự yếu kém của cơ sở hạ tầng đã hạn chế khả năng mở rộng hợp tác kinh doanh với nước ngoài, ảnh hưởng đến kết quả quan hệ kinh tế của chúng ta với thế giới Hiểu rõ đặc điểm của cơ sở hạ tầng sẽ giúp định hướng phát triển hợp lý, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng kinh tế của địa phương.

2.1.2 Mối quan hệ giữa vị trí địa lý và cơsở hạ tầng

Vị trí địa lý của khu đất có ảnh hưởng lớn đến cơ sở hạ tầng xung quanh, đồng thời cơ sở hạ tầng cũng phản ánh vị trí địa lý đó Mối quan hệ này thể hiện sự biện chứng, trong đó vị trí địa lý vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của sự phát triển hạ tầng Cụ thể, các yếu tố như địa hình, khí hậu và nguồn tài nguyên tự nhiên sẽ quyết định cách thức xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng.

Vị trí địa lý của khu đất, hay điều kiện tự nhiên, đóng vai trò quan trọng trong quy hoạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Trước khi tiến hành cải tạo hoặc xây mới, cần nghiên cứu kỹ lưỡng về điều kiện tự nhiên và tác động của công trình đến khu vực xung quanh, bao gồm các yếu tố kinh tế, văn hóa xã hội và môi trường Chẳng hạn, tại đồng bằng sông Cửu Long, khi xây dựng nhà ở, cần phải nâng nền cao hơn so với vùng Đông Nam Bộ để tránh ngập nước Ở An Giang, do thường xuyên bị lũ lớn, người dân cũng phải có những biện pháp xây dựng phù hợp để đảm bảo an toàn.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu

Việc lựa chọn vùng nghiên cứu được thực hiện dựa trên thông tin từ Sở Tài Nguyên Môi Trường Thành phố Cần Thơ về quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng và khu dân cư Đồng thời, chúng tôi tham khảo giá nhà đất từ dữ liệu thứ cấp của Sở Tài Nguyên Môi Trường Những nguồn thông tin này giúp xác định các khu vực có biến động giá nhà đất mạnh, từ đó lựa chọn các khu dân cư, tuyến đường và vùng lân cận các công trình đang được triển khai xây dựng trong ba quận liên quan.

2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu

- Số liệu sơcấp: Phỏng vấn thực tế về giá nhàđất tại các khu dân cưthông qua người dân và các công ty xây dựng và kinh doanh nhàđất.

Bảng giá đất do Hội đồng Thẩm định Giá Thành Phố Cần Thơ xây dựng là nguồn số liệu thứ cấp quan trọng Bên cạnh đó, việc tham khảo các nghiên cứu liên quan trên các trang thông tin điện tử cũng góp phần cung cấp cái nhìn sâu sắc và toàn diện về thị trường bất động sản.

2.2.3 Phương pháp phân tích sốliệu

Mục tiêu của nghiên cứu là áp dụng phương pháp thống kê để phân tích giá đất dựa trên vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng Đồng thời, nghiên cứu cũng sử dụng phương pháp so sánh để đánh giá sự biến động giá nhà đất do hai yếu tố này ảnh hưởng.

Mục tiêu 2: Dựa trên các số liệu phân tích từ hai mục tiêu trước, kết hợp với kiến thức đã học và thông tin về thị trường bất động sản, chúng tôi sẽ áp dụng phương pháp lập luận để đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển tích cực của thị trường nhà đất.

ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ CẦN THƠ

ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ HÀNH CHÍNH CỦA TP CẦN THƠ

3.1.1Điều kiện tự nhiên vàđịa giới hành chánh của TP Cần Thơ

Thành phố Cần Thơcó vị trí địa lý nhưsau:

- Phía bắc giáp: An Giang, Đồng Tháp

- Phía nam giáp: Hậu Giang

- PhíaĐông tiếp giáp: Vĩnh Long, Đồng Tháp

Cần Thơ, thành phố trực thuộc trung ương, nằm ở trung tâm Đồng bằng sông Cửu Long, cách Thành phố Hồ Chí Minh 169 km về phía tây nam, có diện tích 1.389,59 km² và dân số khoảng 1,112 triệu người Diện tích nội thành là 53 km², và Cần Thơ đóng vai trò là trung tâm giao thông quan trọng, kết nối với các tỉnh trong khu vực Theo Nghị quyết số 22/2003/QH11 của Quốc hội, vào ngày 1 tháng 1 năm 2004, tỉnh Cần Thơ cũ được chia thành Thành phố Cần Thơ và tỉnh Hậu Giang Hiện nay, Thành phố Cần Thơ bao gồm 8 đơn vị hành chính, trong đó có 4 quận: Ninh Kiều, Bình Thủy, Cái Răng, và Ô Môn.

4 huyện: Phong Điền, Cờ Đỏ, Vĩnh Thạnh, Thốt Nốt với tổng số đơn vị hành chính phường, xã, thị trấnlà 67 Cụ thể bao gồm: 30 phường, 33 xã và 4 thị trấn.

Cần Thơ có độ cao trung bình từ 0,2-1m so với mặt nước biển, với hơn 90% diện tích nằm trong khoảng này, trong khi một số khu vực có độ cao từ 1,5-1,8m chiếm dưới 10% Địa hình của Cần Thơ thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây, tạo thành dạng lòng chảo Vùng ven sông thuận lợi cho việc tưới tiêu tự chảy nhờ thủy triều, trong khi các khu vực xa sông gặp khó khăn hơn trong việc tưới tiêu và cải tạo đất do độ dốc thấp.

Cần Thơlà thành phố nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa với hai mùa rõ rệt:

- Mùa mưa: bắt đầu từ tháng năm và kết thúc vào tháng 11.

- Mùa nắng (mùa khô): bắtđầu từ cuối tháng 11 đến cuốitháng 4 năm sau.

-Độ ẩm trung bình: 83 % Nhiệt độ trung bình: 27 0 C Lượng mưa trung bình:

3.1.2 Phong tục truyền thống của người dân Cần Thơ

Cần Thơ, được biết đến như thủ đô của Miền Tây, từ lâu đã là nơi sinh sống của nhiều dân tộc như người Hoa, người Kinh và người Khmer, tạo nên phong tục tập quán phong phú với các lễ hội đặc sắc như đua ghe ngo và thả đèn gió Sự giao thoa văn hóa mạnh mẽ giữa các dân tộc thể hiện rõ qua kiến trúc và tín ngưỡng, với nhiều đền chùa đặc trưng như chùa Munir Ansâymang và Quảng Triệu Hội Quán Ngoài ra, việc chọn vị trí xây dựng nhà ở cũng chịu ảnh hưởng từ phong tục tập quán và điều kiện tự nhiên, với đa số người dân lựa chọn ven sông để thuận tiện cho canh tác Những khu vực ngập úng đã thúc đẩy người dân xây nhà sàn, giữ lại kiểu dáng nhà trệt truyền thống nhưng nâng cao bằng các trụ gỗ hoặc đá để chống ngập Sự thay đổi này trong kiến trúc phản ánh điều kiện địa lý và đời sống kinh tế của người dân nơi đây.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ nhấn mạnh rằng thành phố Cần Thơ, với dân số đông đúc và vị trí địa lý thuận lợi, là trung tâm giao thương sôi động nhất Đồng bằng sông Cửu Long Người dân nơi đây, đặc biệt là cộng đồng người Khmer, chọn sinh sống gần các dòng sông lớn để thuận lợi cho nông nghiệp và giao thông Sự phát triển mạnh mẽ của Cần Thơ đã góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, biến nơi đây thành trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học và kỹ thuật quan trọng của vùng.

3.1.3 Khái quát tình hình kinh tế xã hội của thành phố Cần Thơtrong những năm gần đây

Năm 2004, tổng doanh thu từ bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng đạt 8.343,9 tỷ đồng Khối lượng vận chuyển hành khách đạt 83,4 triệu lượt, trong khi khối lượng hàng hóa đạt 6.412 nghìn tấn Diện tích nuôi trồng thủy sản đạt 11.000 ha với sản lượng 65.756 tấn, giá trị sản xuất thủy sản theo giá so sánh năm 1994 đạt 533,6 tỷ đồng Giá trị sản xuất công nghiệp cũng theo giá so sánh năm 1994 đạt 5.452,2 tỷ đồng Đến cuối năm 2004, số thuê bao điện thoại đạt 251.947 Địa phương đã hoàn thành mục tiêu đạt chuẩn phổ cập giáo dục trung học cơ sở.

Những thành tựu đạtđược của Thành phố Cần Thơ trong năm 2004 được tổng hợp thành bảng số liệu sau:

Bảng 3.1 Giá trị sản xuất kinh doanh của một số ngành tại Cần Thơ năm 2004.

Doanh thu từ bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (tỷ đồng) 8343,9

Giá trị sản xuất công nghiệp (tỷ đồng) 5452.2

Số thuê baođiện thoai(thuê bao) 251947

Nguồn: Cổng thông tin điện tử TP cần Thơ, website Tổng cục Thống kê.

Năm 2005, Tổng doanh thu từ bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng đạt 10.414,5 tỷ đồng, với thu nhập bình quân đầu người ước đạt 11,6 triệu đồng/năm Cần Thơ thu hút 1,3 triệu lượt khách du lịch, mang lại doanh thu 228 tỷ đồng Diện tích nuôi trồng thủy sản đạt 12,5 nghìn ha, sản lượng thủy sản đạt 90.237 tấn, giá trị sản xuất thủy sản theo giá so sánh năm 1994 đạt 728,3 tỷ đồng Giá trị sản xuất công nghiệp cũng đạt 6.738,9 tỷ đồng theo giá so sánh năm 1994 Cuối năm, số thuê bao điện thoại ghi nhận là 224.630.

Bảng 3.2Giá trị sản xuất kinh doanh của một số ngành tại Cần Thơ năm 2005.

Doanh thu từ bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (tỷ đồng) 10414,5

Giá trị sản xuất công nghiệp (tỷ đồng) 6738,9

Số thuê baođiện thoai(thuê bao) 224630,0

Năm 2006, ngành nông nghiệp của Cần Thơ đạt giá trị sản xuất 3.821,260 tỷ đồng, trong khi ngành công nghiệp đạt 9.983,3 tỷ đồng Tổng doanh thu từ bán lẻ hàng hóa và dịch vụ ước đạt 12.400 tỷ đồng Kim ngạch xuất khẩu hàng hóa đạt khoảng 444,6 triệu USD, trong khi kim ngạch nhập khẩu là 281,98 triệu USD Thành phố đã đào tạo nghề cho 1.400 lao động và giải quyết việc làm cho 39.539 người Doanh thu toàn ngành du lịch đạt 292 tỷ đồng, với tổng số máy điện thoại là 408.048 máy và 13.730 thuê bao Internet Những con số này phản ánh những thành tựu nổi bật của Cần Thơ trong năm 2006.

Doanh thu từ bán lẻhàng hóa và dịch vụ (tỷ đồng) 12.400

Doanh thu từ sản xuất nông nghiệp (tỷ đồng) 292

Giá trị sản xuất trong lĩnh vực nông nghiêp (tỷ đồng) 3.821,260

Kim ngạch xuất khẩu (triệu USD) 444,6

Kim ngạch nhập khẩu (triệu USD) 281,98

Thuê baođiện thọai (thuê bao) 408.084

Thuê bao Internet (thuê bao) 17730

Năm 2007, kinh tế đạt mức tăng trưởng 16,27%, với khu vực kinh tế nhà nước tăng 15,7%, khu vực ngoài nhà nước tăng 15,4%, và khu vực có vốn đầu tư nước ngoài tăng 20,36% Thu nhập bình quân đầu người đạt 1.122 USD, trong khi giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 12.219,32 tỷ đồng Tổng doanh thu từ bán lẻ hàng hóa và dịch vụ đạt 15.868,49 tỷ đồng, và kim ngạch xuất khẩu đạt 525,8 triệu USD Thành phố thu hút hơn 1,7 triệu khách du lịch, với khối lượng vận chuyển hàng hóa đạt 8,342 triệu tấn và 98,87 triệu lượt hành khách Số máy điện thoại trên 100 dân là 44 máy, và giá trị sản xuất toàn ngành nông, lâm nghiệp ước đạt 4.025,29 tỷ đồng, trong đó diện tích lúa đạt 207.596 ha với sản lượng 1,13 triệu tấn và diện tích cây ăn trái đạt 18.000 ha.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ ghi nhận sản lượng thủy sản đạt 143.144 tấn trên diện tích nuôi 15.000 ha Thành phố có 6.292 doanh nghiệp hoạt động, trong đó 27/341 trường học đạt chuẩn quốc gia Năm học 2007-2008, tổng số học sinh là 209.271 Về y tế, 93,42% xã phường có trạm y tế, với 20,62 giường bệnh/100 dân và 59,15% trạm y tế có bác sĩ Năm này cũng đánh dấu sự ra mắt của một số bệnh viện mới như Tây Đô, Hoàn Mỹ Cửu Long và Đa khoa Trung ương Cần Thơ Trong lĩnh vực đào tạo nghề, thành phố đã đào tạo cho 31.700 lao động và giải quyết việc làm cho 40.849 lao động, trong đó có 300 lao động xuất khẩu.

Doanh thu từ bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (tỷ đồng) 15.868,49

Giá trị sản xuất công nghiệp (tỷ đồng) 12.219,32

Số thuê baođiện thoai(thuê bao/100 dân) 44/100

Nguồn: Cổng thông tinđiện tử TP cần Thơ, website Tổng cục Thống kê.

3.1.3.2 Các dự án kêu gọi đầu tư

- Nhà máy Phân bón hóa học, hữu cơ tổng hợp Địa điểm xây dựng: các khu công nghiệp trênđịa bàn thành phố Cần Thơ.

Trung tâm Thương mại vùng Đồng bằng sông Cửu Long sẽ được xây dựng tại khu đất quy hoạch Trung tâm hội chợ triển lãm quốc tế Cần Thơ, phường Cái Khế, quận Ninh Kiều, hoặc tại Khu đô thị mới Nam sông Cần Thơ Dự án có diện tích lên tới 50.000 m², hứa hẹn sẽ đóng góp vào sự phát triển kinh tế của khu vực.

- Nhà máy sản xuất sơn các loại.Địa điểm xây dựng: Các khu công nghiệp tập trênđịa bàn Thành phố Cần Thơ.

- Sản xuất phụ tùng và lắp ráp xe gắn máy Địa điểm xây dựng: tại khu công nghiệp Trà Nóc 2.

- Khu du lịch sinh thái Cồn Ấu: Địa điểm xây dựng:Cồn Ấu, quận Cái Răng, quy mô dự án: 75ha.

- Xây dựng khu bảo tồn du lịch sinh thái và làng nghề Cồn Tân Lộc: tại Cồn Tân Lộc, huyện Thốt Nốt Diện tích 3260 ha

- Nhà máy dệt : xây dựng tại Khu công nghiệp và chế xuất Trà Nóc 2 hoặc tại Khu công nghiệp Hưng Phú.

Nhà máy đóng tàu và sửa chữa tàu thủy tại Cần Thơ sẽ được thực hiện qua hai giai đoạn Giai đoạn I là dự án nâng cấp Xí nghiệp đóng tàu với tổng mức đầu tư 10 triệu USD, tọa lạc tại số 26 Lê Hồng Phong, Quận Bình Thủy Giai đoạn II, Công ty vận tải thủy Cần Thơ sẽ triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà máy đóng tàu có quy mô đóng mới và sửa chữa tàu biển lên đến 10.000 tấn tại Khu công nghiệp Hưng Phú, Thành phố Cần Thơ.

- Nhà máy sản xuất thuốc thú y Địa điểm xây dựng:Khu công nghiệp Trà Nóc 2.

- Bến tàu du lịch quốc tế Địa điểm xây dựng: Phường Hưng Phú, quận Cái Răng

- Nhà máy chế biến rác thực vật thành phân hữu cơ Địa điểm xây dựng: tại các khu công nghiệp tập trung củaCần Thơ.

- Trung tâm công nghệ phần mềm Cần Thơ: Địa điểm xây dựng: Quốc lộ 91B Thành phốCần Thơ.

- Nhà máy sản xuất gạch men cao cấp Địa điểm xây dựng: Các khu công nghiệp tập trung tại Cần Thơ.

- Nhà máy sản xuất thiết bị và đo lường điện: Địa điểm xây dựng: Các khu công nghiệp tại Cần Thơ

Khu dân cư dành cho người có thu nhập thấp được quy hoạch tại Phường Trà Nóc, quận Bình Thủy và Phường An Bình, quận Ninh Kiều, với tổng diện tích khoảng 1.250 ha.

- Khu du lịch sinh thái Cồn Khương: Tại Cồn Khương, quận Ninh Kiều.

- Nhà máy sản xuất động cơ Diesel Địa điểm xây dựng Các khu công nghiệp củaThành phố Cần Thơ.

3.1.4 Vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, kinh tế của Thành Phố Cần Thơ đối với khu vực và cả nước

Cần Thơ, mặc dù không có diện tích lớn so với các thành phố lớn khác trong cả nước, nhưng lại sở hữu nhiều lợi thế kinh tế Với vị trí trung tâm, Cần Thơ đóng vai trò quan trọng trong giao thông đường thủy và đường bộ khu vực Miền Tây Từ Cần Thơ, việc di chuyển đến các tỉnh trong vùng rất thuận lợi nhờ vào hệ thống giao thông phát triển, bao gồm cả đường thủy và đường bộ Các nhánh và cửa sông chính của sông Cửu Long đi qua Cần Thơ, với cửa Định An là điểm lý tưởng cho tàu thuyền vận chuyển hàng hóa.

Cần Thơ sở hữu nhiều lợi thế để phát triển kinh tế không chỉ cho riêng mình mà còn cho toàn vùng Đồng bằng sông Cửu Long Sự phát triển của Thành Phố Cần Thơ gắn liền với bối cảnh chung của khu vực, đòi hỏi việc khai thác nguồn lực không chỉ từ nội địa mà còn từ bên ngoài, mang tầm quốc tế Là cầu nối giữa các tỉnh Miền Tây Nam Bộ và Miền Đông Nam Bộ, Cần Thơ thúc đẩy hợp tác phát triển với các thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu Nghị quyết 22/2003/QH11 của Quốc Hội đã khẳng định vai trò của Cần Thơ là trung tâm và đô thị lớn nhất trong hệ thống đô thị của Đồng bằng sông Cửu Long.

Cần Thơ đóng vai trò chiến lược quan trọng trong phát triển kinh tế tiểu vùng Tây sông Hậu, là trung tâm giao lưu kinh tế lớn trong vùng tứ giác Cần Thơ – Cà Mau – An Giang – Kiên Giang Thị trường Cần Thơ được xem là thị trường lớn với nguồn lao động dồi dào, chất lượng cao và năng động Sự kết hợp giữa nguồn nhân lực và thiên nhiên ưu đãi tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế không chỉ của thành phố mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế toàn vùng.

ĐÁNH GIÁ CHUNG TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI CỦA TP CẦN THƠ TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY

Trong những năm gần đây, kinh tế Cần Thơ đã phát triển nhanh chóng với tỷ lệ tăng trưởng năm sau thường cao hơn năm trước Những số liệu thống kê cho thấy sự tiến bộ rõ rệt trong các lĩnh vực kinh tế, và các đồ thị dưới đây sẽ minh họa cụ thể cho tốc độ tăng trưởng này.

Doanh thu từ bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (tỷ đồng)

Doanh thu từ bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (tỷ đồng) đã có sự tăng trưởng đáng kể từ năm 2004 đến 2007, như được thể hiện trong Đồ thị 3.1 Tốc độ tăng trưởng này phản ánh xu hướng tiêu dùng tích cực và sự phát triển của thị trường bán lẻ trong giai đoạn này.

Nguồn số liệu: Cổng thông tin điện tử TP cần Thơ, website Tổng cục Thống kê

Doanh thu từ bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại Cần Thơ đã liên tục tăng trưởng từ năm 2004 đến 2007, đặc biệt là vào năm 2006 và 2007, cho thấy thị trường Cần Thơ đang phát triển năng động và ổn định Điều này tạo niềm tin cho các doanh nghiệp trong việc đầu tư tại Cần Thơ, góp phần vào sự phát triển kinh tế địa phương và vùng Đồng bằng sông Cửu Long Sự gia tăng nhu cầu giao thương hàng hóa và dịch vụ tại Cần Thơ sẽ thúc đẩy giao thương giữa các địa phương trong vùng, từ đó nâng cao sự phát triển kinh tế chung Tuy nhiên, để đáp ứng sự phát triển này, cần có sự mở rộng và nâng cấp hạ tầng giao thông, thông tin liên lạc và năng lượng để phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh.

Trong giai đoạn 2004 – 2005, số lượng thuê bao cố định có sự suy giảm nhẹ, nhưng thị trường điện thoại di động bắt đầu phát triển mạnh mẽ nhờ vào những tiện ích mà nó mang lại, mặc dù chi phí cước gọi vẫn còn cao Điều này dẫn đến việc người dân quay trở lại với thuê bao cố định, và từ năm 2005 – 2006, số lượng thuê bao điện thoại cố định tăng mạnh Các hoạt động khuyến mại như tặng máy điện thoại khi đăng ký và giảm giá cước trong các dịp lễ cũng góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng này Đến cuối năm 2007, tỷ lệ thuê bao đạt 44 thuê bao/100 người dân, trong khi Internet cũng phát triển mạnh mẽ tại Cần Thơ.

Số thuê bao điện thoại (thuê bao)

Số thuê bao điện thoại (thuê bao) Đồ thị3.2: Mô tảsự biến động về thuê baođiện thoại trong giai đoạn

Giá trị sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp tại Cần Thơ đang không ngừng gia tăng, với mỗi năm đều đạt giá trị cao hơn năm trước, cho thấy tiềm năng phát triển mạnh mẽ của ngành công nghiệp bên cạnh lợi thế nông nghiệp Sự phát triển này sẽ hỗ trợ quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, giúp Cần Thơ tiến gần hơn tới mục tiêu trở thành đô thị loại một Hơn nữa, sự phát triển của ngành công nghiệp sẽ hiện đại hóa lĩnh vực nông nghiệp, tạo ra giá trị sản xuất lớn hơn và nâng cao thu nhập cho người dân Những thành tựu này sẽ thúc đẩy kinh tế Cần Thơ phát triển, đồng thời nâng cấp và mở rộng cơ sở hạ tầng Hiện tại, nhiều dự án như cảng Cái Cui, nâng cấp Quốc lộ IA, và cầu Cần Thơ đang được triển khai, hứa hẹn hoàn thiện hệ thống hạ tầng và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thành phố.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu, góp phần nâng cao vị thế của Cần Thơ như một đô thị loại một Điều này khẳng định Cần Thơ là trung tâm văn hóa, giáo dục của vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Giá trị sản xuất công nghiêp ( tỷ đồng)

Giá trị sản xuất công nghiêp ( tỷ đồng) Đồthị 3.3: Mô tả tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất công nghiệptrong giaiđoạn

Trong những năm gần đây, Cần Thơ gặp nhiều khó khăn do tác động của nền kinh tế chung, bao gồm lạm phát cao và giá nguyên vật liệu tăng nhanh trong ngành công nghiệp Đặc biệt, giá các mặt hàng nông sản xuất khẩu, như cá Tra và cá Basa, đã giảm mạnh, ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống của một bộ phận lớn người dân và gây thiệt hại về kinh tế cho thành phố Cần Thơ.

PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VỊ TRÍ ĐỊA LÝ VÀ CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT THÀNH PHỐ CẦN THƠ

SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VỊ TRÍ ĐỊA LÝ ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Vị trí địa lý là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá nhà đất, quyết định mức độ thuận tiện trong sinh hoạt hàng ngày như di chuyển, giải trí, giáo dục và chăm sóc sức khỏe Nó không chỉ tác động đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của bất động sản Khi kết hợp với hạ tầng thuận lợi, vị trí địa lý trở thành yếu tố quyết định giá bất động sản Tại Thành phố Cần Thơ, việc định giá đất được thực hiện

Bảng 4.1: Khái quát giáđất chia theo nhómđường Đơn vị tính: triệu đồng / m 2

Loại đường Giá cao nhất Giá thấp nhất

Nguồn số liệu: sở tài nguyên môi trường.

Mỗi tuyến đường trong đô thị được chia thành các đoạn đường phố với mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng khác nhau Giá đất được xác định dựa trên khả năng sinh lợi và hạ tầng của từng đoạn đường, từ đó phân loại giá đất từ thấp đến cao.

Mỗi loại đường chia ra làm 4 vị trí:

+ Vị trí 1: áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền), giá đất bằng 100% giáđất đoạn đường đó.

+ Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô tô hoặc xe ba bánh vào tận nơi).

Vị trí 3 áp dụng cho đất ở trong hẻm có điều kiện giao thông kém hơn vị trí 2, nhưng vẫn có khả năng kết nối ra trục đường chính đã có giá trị (vị trí 1) Giá đất tại vị trí này chỉ bằng 20% giá đất của vị trí 1 trên cùng đoạn đường đó.

Vị trí 4 áp dụng cho đất ở trong hẻm của hẻm vị trí 2 và hẻm vị trí 3, với giá đất bằng 15% giá đất vị trí 1 trên cùng đoạn đường Để hiểu rõ hơn về sự biến động giá cả bất động sản, chúng ta có thể xem xét giá nhà đất trên đường Quang Trung, đoạn từ cầu Quang Trung đến cầu Cái Sâu.

Bảng số liệu 4.2 cho thấy sự biến động giá nhà đất phụ thuộc vào vị trí địa lý, đặc biệt là đất mặt tiền trên các tuyến đường giao thông chính Giá đất ở những vị trí thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh thường cao hơn, dẫn đến khả năng sinh lợi lớn hơn so với đất thâm hậu Sự chênh lệch giá giữa đất mặt tiền và đất thâm hậu có thể lên tới 9 – 11 triệu đồng/m², phản ánh rõ ràng ảnh hưởng của vị trí đến giá trị bất động sản.

Bảng 4.2Thể hiện sự biến động giá nhàđất do vị trí địa lýtrênđường

Quang Trung Đơn vị tính: triệu đồng / m 2

Vị trí Từ mặt tiền đến

Nguồn: Số liệu điều tra thực tế của tác giả 03/2009

Bảng số liệu 4.2 cho thấy sự chênh lệch giá đất giữa hai đoạn đường Cách Mạng Tháng Tám và Lê Hồng Phong tại Thành phố Cần Thơ Cụ thể, giá đất trên đoạn Cách Mạng Tháng Tám cao gấp đôi so với Lê Hồng Phong do vị trí đắc địa gần công viên văn hóa Miền Tây, bến xe khách Cần Thơ và bệnh viện 30 – 4 Đoạn đường này không chỉ nằm trong nội ô thành phố mà còn kết nối với đường liên tỉnh, mang lại sự thuận tiện cho giao thông.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu về kinh tế và sản xuất kinh doanh Đoạn Lê Hồng Phong, mặc dù có giao thông thuận lợi, nhưng vị trí xa trung tâm thành phố dẫn đến khả năng sinh lợi thấp hơn so với đoạn Cách Mạng Tháng Tám Người dân có hộ khẩu tại quận Ninh Kiều thường được ưu tiên cho con em học tại các trường điểm của thành phố, đồng thời họ cũng có xu hướng muốn sở hữu nhà tại trung tâm hơn là các quận ven Tương tự, giá trị đất ở Quốc Lộ IA cũng thấp hơn do vị trí xa trung tâm Đoạn 3-2, mặc dù xa các trung tâm thương mại và siêu thị, có giá trị đất cao hơn đoạn Lê Hồng Phong và Quốc Lộ IA vì thuộc nội ô Thành phố Cần Thơ.

Bảng 4.3: Mô tả giá đất tại một số quận trênđịa bàn Thành phố Cần Thơ Đơn vị tính: triệu đồng/ m 2

Quận Tênđường Giới hạn đoạn đường Giá nhàđất

Ninh Kiều Cách mạng tháng tám Từ bến xe mới đến đầu đường Nguyễn Văn Cừ 13.500.000

Bình Thủy Lê Hồng Phong Từ cầu Bình thủy đến hết khu dân cưNgân Thuận 6.000.000

Cái Răng Quốc lộ IA Từ cầu Cái Răng đến đầu đường Lê Bình 6.000.000

Ninh Kiều Đường 3-2 Từ đầu quốc lộ 91B đến bệnh viện da liễu 7.500.000

Nguồn số liệu: Bảng giá đất ở củaSở Tài Nguyên Môi Trường Thành phố Cần Thơ

Khu vực xa trung tâm thành phố thường có giá trị giảm, điều này rõ ràng qua số liệu thu thập trên đường Lê Hồng Phong, đoạn từ cầu Bình Thủy đến cầu Trà Nóc, không tính mặt tiền đường Lê Hồng Phong Dữ liệu này được tổng hợp thành bảng để minh họa sự chênh lệch giá trị bất động sản theo khoảng cách từ trung tâm.

Bảng 4.4: Mô tả giá đất thay đổi theo vị trí trên khu vực ven đường

Lê Hồng Phong Đường, khu vực Giáđất (triệu đồng / m 2 )

Khu vực II, phường Trà An, gần cầu Trà Nóc 1,8 – 2,0 Đường Công Binh, khu vực III, phường Trà An 2,5 – 2,7 Đường Nguyễn Thông, phường An Thới 3,2 – 3,5

Theo số liệu điều tra thực tế của tác giả vào tháng 3/2009, Bến xe mới Cần Thơ được chọn làm địa điểm chuẩn để so sánh khoảng cách và giá đất Khoảng cách từ Bến xe mới đến đường Nguyễn Thông là 4-5 km, đến đường Công Binh là 7-8 km, và đến khu vực gần Cầu Trà Nóc là 10-11 km, tất cả đều nằm trên tuyến đường chính Lê Hồng Phong thuộc quận Bình Thủy Giá đất có sự thay đổi rõ rệt theo khoảng cách từ trung tâm thành phố; khu vực gần cầu Trà Nóc, xa nhất, có giá đất thấp nhất (1,2-1,8 triệu đồng/m²), trong khi khu vực gần đường Nguyễn Thông có giá cao nhất (3,2-3,5 triệu đồng/m²) Điều này cho thấy giá nhà đất tỷ lệ nghịch với khoảng cách đến trung tâm thành phố, đồng nghĩa với việc cư dân sống xa trung tâm khó khăn hơn trong việc đáp ứng các nhu cầu hàng ngày Khi xem xét sự biến động giá đất tại các khu dân cư đã quy hoạch, mặc dù cơ sở hạ tầng tương đối giống nhau, vẫn có sự chênh lệch lớn về giá cả giữa các tuyến đường có chiều rộng khác nhau Vỉa hè cũng đóng vai trò quan trọng trong khả năng sinh lợi của khu đất; vỉa hè rộng rãi, thông thoáng sẽ thuận lợi cho việc kinh doanh So sánh giữa đường có chiều rộng 14m và 25m cho thấy sự khác biệt rõ rệt về không gian vỉa hè.

Sự chênh lệch giá trị đất giữa các vị trí khác nhau là rõ rệt, đặc biệt là ở những khu vực giao thông thuận tiện trên các trục đường lớn so với các đường nhỏ Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lợi của đất Các khu đất nằm ngay tại các giao lộ có giá cao hơn từ 15% - 20% so với các vị trí khác trên cùng tuyến đường Hơn nữa, giá đất trên cùng một tuyến đường cũng có sự dao động, chẳng hạn như đường 14 m có giá từ 4 - 4.5 triệu, điều này phụ thuộc vào vị trí của các khu đất gần đường.

Đường Lê Hồng Phong có giá trị bất động sản cao hơn so với những khu vực xa hơn, tương tự như sự chênh lệch giá đất ở vị trí đường 25 m Khả năng sinh lợi từ đất đai không chỉ phụ thuộc vào vị trí mà còn bị ảnh hưởng bởi nhu cầu hàng ngày của người dân Tâm lý con người thường mong muốn sống trong không gian rộng rãi và có chỗ vui chơi giải trí sau giờ làm việc Tại các khu nhà ở thành phố với diện tích hạn chế, việc thiếu sân chơi đã khiến vỉa hè trở thành lựa chọn giải trí phổ biến với chi phí thấp nhất.

Bảng4.5: Mô tả giá đất tại khu dân cưBình Thủy và khu dân cư91B

Chiều rộng mặt đường (m) Giáđất ( triệu đồng / m 2 )

Nguồn số liệu: Thu thập của tác giả tháng 03/2009

SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT

4.2.1 Thực trạng cơsở hạ tầng trên cả nước

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại các thành phố đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Từ năm 1999, dân số sống ở thành phố chỉ khoảng 18 triệu người, chiếm 23,6% tổng dân số, nhưng đến năm 2002 con số này đã vượt 20 triệu, tương đương 25,1% Dự báo rằng đến năm 2010, tỷ lệ dân số đô thị sẽ đạt 33% và đến năm 2020 sẽ tăng lên 45% Tuy nhiên, sự gia tăng dân số đô thị đang diễn ra trong khi hạ tầng kỹ thuật của các thành phố vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu hiện tại.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại các đô thị Việt Nam, đặc biệt là giao thông, đang gặp nhiều khó khăn và thiếu hụt Mật độ mạng lưới đường ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng và Đà Nẵng chỉ đạt khoảng 4-5 km/km2, cho thấy sự cần thiết phải cải thiện và phát triển hạ tầng giao thông để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cho thấy rằng mạng lưới giao thông hiện tại chỉ đạt khoảng 50% so với yêu cầu, với sự phân bố không đồng đều và thiếu liên thông Đường phố ngắn, lộ giới hẹp và chất lượng kém, cùng với nhiều giao cắt không an toàn, đã dẫn đến tình trạng quá tải tại các nút giao thông Hơn nữa, các nút giao thông chủ yếu là đồng mức và không hợp lý, làm trầm trọng thêm tình hình Diện tích đất dành cho giao thông tĩnh hiện chỉ dưới 10% tổng diện tích xây dựng đô thị, trong khi tỷ lệ cần thiết phải đạt từ 20-25%, dẫn đến thiếu bãi đỗ xe và điểm trông giữ xe.

Bên cạnh đó, hệ thống cấp nước đô thị cũng trì trệ không kém Trong tổng số

Trên toàn quốc, trong số 689 đô thị, gần 400 đô thị nhỏ vẫn chưa có hệ thống cấp nước tập trung Tổng công suất thiết kế của các nhà máy nước sinh hoạt chỉ đạt 3,2-3,6 triệu m3/ngày đêm, trong khi công suất khai thác chỉ đạt 2,2 triệu m3/ngày đêm Hệ thống cấp nước đô thị hiện chỉ đáp ứng khoảng 60% nhu cầu của dân số đô thị với mức tiêu thụ trung bình 80 lít/người/ngày đêm Tỷ lệ thất thoát và thất thu nước vẫn cao, trên 30%, có nơi lên tới 45%, đặc biệt tại các khu đô thị cũ với mạng lưới ống dẫn nước lạc hậu, gây khó khăn trong việc cung cấp nước liên tục, nhất là trong mùa khô hạn.

Trong khi đó, hệ thống thoát nước còn lạc hậu và thiếu sự đồng bộ cần thiết

Hệ thống thoát nước tại các đô thị Việt Nam hiện chưa đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, với phần lớn là hệ thống chung cho nước mưa và nước thải, xây dựng trên địa hình tự nhiên với độ dốc thủy lực thấp Đến nay, chưa có đô thị nào có trạm xử lý nước thải sinh hoạt, và hệ thống thoát nước chỉ đáp ứng khoảng 60% nhu cầu tại các thành phố lớn, trong khi các đô thị khác chỉ đạt 20-25% Theo đánh giá, 50% tuyến cống đã hư hỏng, 30% cống cũ xuống cấp, và chỉ khoảng 20% cống mới còn tốt Hệ quả là tình trạng úng ngập xảy ra thường xuyên, đặc biệt trong những năm gần đây, với số điểm ngập ngày càng nhiều và thời gian ngập kéo dài từ 2-3 giờ.

Ô nhiễm môi trường từ chất thải sinh hoạt và công nghiệp vẫn là một vấn đề nghiêm trọng, chủ yếu do hệ thống thu gom và xử lý chất thải chưa hoạt động hiệu quả Việc cải thiện hệ thống này là cần thiết để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cho thấy rằng tỷ lệ thu gom chất thải rắn ở các đô thị lớn đạt từ 60-70%, trong khi các đô thị nhỏ chỉ đạt 20-40%, nhiều nơi còn chưa có hệ thống thu gom và bãi đổ rác chung Chất thải độc hại từ khu công nghiệp và bệnh viện chưa được phân loại và xử lý đúng cách, dẫn đến ô nhiễm môi trường từ các bãi chôn lấp Để cải thiện tình hình, các đô thị đã khởi động các dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhưng cần ưu tiên vốn cho quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị Các dự án cần được triển khai phù hợp với quy hoạch và khuyến khích đầu tư nước ngoài vào hệ thống hạ tầng và giao thông đô thị.

4.2.2 Thực trạng cơsở hạ tầng tại Cần Thơ

Cầu Cần Thơ, được khánh thành vào đầu quý 2 năm 2010, đã thay thế phà Cần Thơ, giúp cải thiện đáng kể giao thông đường bộ và kết nối với quốc lộ IA Hiện tại, khu vực này có 4 công ty taxi và 6 công ty xe khách hoạt động, mang lại sự đa dạng cho phương tiện giao thông Tuy nhiên, xe lôi, một phương tiện đặc trưng trước đây, đã bị cấm do vấn đề an toàn và mật độ giao thông cao trong nội ô.

- Giao thôngđường thủy Cần Thơ nằm dọc theo phía nam sông Hậu, là một bộ phận của hệ thống sông

Sông Mê Kông chảy qua 6 quốc gia, với phần trung và hạ lưu đi qua Lào, Thái Lan và Campuchia, tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông đường thủy Dòng sông có chiều rộng và chiều sâu lý tưởng, cho phép tàu có trọng tải lớn (trên 1.000 tấn) dễ dàng di chuyển đến các nước và Cần Thơ Tuyến đường Cần Thơ - Xà No - Cái Tư đóng vai trò quan trọng kết nối Thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Hậu Giang và Cà Mau, đồng thời từ Cần Thơ, việc di chuyển đến các tỉnh lân cận cũng rất thuận lợi.

Cần Thơ hiện có ba bến cảng lớn, trong đó Cảng Cần Thơ có diện tích 60.000 m² và khả năng tiếp nhận tàu biển trọng tải lên đến 10.000 tấn Cảng Trà Nóc, với diện tích 16 ha, sở hữu ba kho chứa lớn có tổng dung lượng 40.000 tấn, cho phép khối lượng hàng hóa thông qua cảng đạt tới 200.000 tấn mỗi năm.

Cảng Cái Cui: Có thể phục vụ cho tàu từ 10.000-20.000 tấn, khối lượng hàng hóa thông qua cảng là 4,2 triệu tấn/năm

Sau khi hoàn thành dự án nạo vét và xây dựng hệ thống đê tại cửa biển Quan Chánh Bố, Cảng Cái Cui sẽ trở thành Cảng biển Quốc Tế tại Thành phố Cần Thơ.

Sân bay Cần Thơ, nằm tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long, là sân bay lớn nhất trong khu vực và đã chính thức hoạt động từ ngày 03.01.2009 sau khi hoàn thành công tác cải tạo Hiện tại, Cần Thơ đang tiến hành mở rộng sân bay, với mục tiêu phát triển thành Sân bay quốc tế Cần Thơ trong tương lai.

Cần Thơ hiện có Nhà máy nhiệt điện Cần Thơ với công suất 200 MW đã hòa vào lưới điện quốc gia Đồng thời, Nhà máy nhiệt điện Ô Môn đang được xây dựng với công suất giai đoạn đầu là 600 MW, dự kiến nâng cấp lên 1.200 MW Dự án cũng bao gồm đường ống dẫn khí từ ngoài khơi biển Tây vào nhà máy Ô Môn, nhằm cung cấp khí cho hoạt động của Trung tâm điện lực Ô Môn với tổng công suất dự kiến cao.

Dự án 2600 MW do Tổng công ty Dầu khí Việt Nam triển khai dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2009, biến Cần Thơ thành một trong những trung tâm năng lượng lớn của Việt Nam.

Cần Thơ hiện có hai nhà máy cấp nước sạch với tổng công suất 70.000 m³/ngày và dự kiến sẽ xây dựng thêm một số nhà máy mới nhằm nâng tổng khả năng cung cấp nước sạch lên 200.000 m³/ngày.

XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI CẦN THƠ HIỆN NAY

Trong thời gian gần đây, quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa tại Việt Nam diễn ra nhanh chóng, đặc biệt tại Cần Thơ, trung tâm của vùng Đồng bằng sông Cửu Long Cơ cấu kinh tế và lao động đang chuyển biến tích cực, với tỷ trọng giá trị sản xuất trong ngành công nghiệp ngày càng tăng Bên cạnh đó, hạ tầng cơ sở tại Cần Thơ cũng được xây dựng và cải thiện nhanh chóng, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế khu vực.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cho thấy sự phát triển hạ tầng của Thành Phố có tác động tích cực đến kinh tế, nhưng cũng gây áp lực lên đời sống người dân Việc mở rộng cơ sở hạ tầng làm giảm quỹ đất, trong khi dân số tăng nhanh do tâm lý muốn có đông con và di cư từ nông thôn ra thành phố Nhu cầu về đất ở trở nên cấp thiết, dẫn đến giá đất tăng đột biến, phản ánh sự gia tăng nhu cầu Tuy nhiên, sự tăng giá này không hoàn toàn chính xác do đầu cơ bất động sản và kỳ vọng của người dân về giá đất Những yếu tố này tạo ra lỗ hổng trong thị trường bất động sản Cần Thơ hiện nay.

4.3.2 Xu hướng biến động giá nhàđất tại Cần Thơtrong giaiđoạnhiện nay

Thị trường nhà đất tại Cần Thơ đang chứng kiến sự gia tăng giá trị đất đai, đặc biệt là giá đất ở, do nhiều yếu tố như cải tạo và mở rộng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế xã hội, và chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp Trong giai đoạn từ 2005 đến 2009, giá đất tại khu vực Nguyễn Văn Cừ nối dài từ Quốc lộ 91B đến khu dân cư Hồng Phát đã tăng nhanh chóng từ 2-3 triệu đồng/m² lên 9-10 triệu đồng/m² Sự biến động này phản ánh xu hướng phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản tại Cần Thơ trong thời gian gần đây.

Trong vòng 4 – 5 năm qua, giá đất tại Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ đã tăng lên hơn 3 lần Cụ thể, tại quận Cái Răng, trên đường Trần Hưng Đạo, giá đất đã tăng từ 300 nghìn đồng/m² lên 3 triệu đồng/m² trong giai đoạn năm 2003 – 2004.

Giá đất hiện nay tăng cao chủ yếu do sự đầu tư, cải tạo và mở rộng cơ sở hạ tầng Vị trí địa lý cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất, chẳng hạn như tại khu dân cư Bình Thủy, giá đất ở đường 14 m dao động từ 4,5 – 5 triệu đồng/m², trong khi ở đường 25 m là 5,9 – 6,3 triệu đồng/m² Những yếu tố này đã khiến giá đất tại Thành Phố Cần Thơ có xu hướng tăng Thêm vào đó, tâm lý kỳ vọng của người dân về việc giá đất sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn cải tạo hạ tầng cũng góp phần làm giá nhà đất tăng đột biến.

Sự phát triển kinh tế xã hội đã tạo điều kiện thuận lợi cho cơ sở hạ tầng, từ đó đáp ứng tốt nhu cầu hàng ngày của con người và tác động mạnh đến giá trị đất đai Giá đất tại Cần Thơ gần đây đang có xu hướng tăng, đặc biệt ở những khu vực có vị trí thuận lợi, dẫn đến khả năng sinh lợi cao Mặc dù giá trị đất ở tăng là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, nhưng sự tăng giá nhanh chóng và không tương xứng với giá trị thực có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và đời sống của người dân trong việc mua đất ở.

ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM LÀM CHO GIÁ NHÀ ĐẤT PHÁT TRIỂN THEO HƯỚNG TÍCH CỰC HƠN

Tiêu đề	Ảnh Hưởng Của Vị Trí Địa Lí Và Sự Phát Triển Cơ Sở Hạ Tầng Đến Giá Nhà Đất Tại Thành Phố Cần Thơ
Tác giả	Nguyễn Minh Nhựt
Người hướng dẫn	Th S: Phạm Lê Thông
Trường học	Trường Đại Học Cần Thơ
Chuyên ngành	Kinh Tế - Quản Trị Kinh Doanh
Thể loại	Luận Văn Tốt Nghiệp
Năm xuất bản	2008
Thành phố	Cần Thơ

Định dạng
Số trang	61
Dung lượng	0,97 MB