TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TPHCM Khoa Kinh tế quốc tế MÔN HỌC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN TÀI TRỢ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GVHD TRẦN THỊ THÙY DUNG Danh sách nhóm 1 2 3 4 Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 3 năm 2022 Mục lục CHƯƠNG I TỔNG QUAN 1 1 1 Khái niệm 1 1 2 Vai trò của phát triển nhà trong phát triển kinh tế 1 1 2 1 Giảm đói nghèo 1 1 2 2 Tạo công ăn việc làm 2 1 2 3 Tạo cầu cho các sản phẩm và dịch vụ liên quan 3 CHƯƠNG II CÁC PHƯƠNG THỨC TÀI TRỢ NHÀ PHỔ BIẾN 3 2 1 Cho vay thế chấp (Mortgages) 3 2 1 1 Khái ni.
TỔNG QUAN
Khái niệm
Tài trợ là hình thức hỗ trợ tài chính hoặc cung cấp sản phẩm, dịch vụ cho sự kiện, hoạt động, cá nhân hoặc tổ chức.
Tài trợ phát triển nhà ở cung cấp hỗ trợ tài chính cho cả người mua và người bán, nhằm đáp ứng nhu cầu gia tăng về nhà ở Hình thức này không chỉ kích cầu nền kinh tế mà còn góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng và phát triển kinh tế tổng thể.
Tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở xã hội đang trở nên bức thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt là khi cơ cấu dân số đang bước vào giai đoạn dân số vàng với 70% dân số trong độ tuổi lao động Điều này dẫn đến sự bùng nổ nhu cầu nhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích tại các thành phố lớn như Hồ Chí Minh và Hà Nội, nơi đang phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng về cơ sở hạ tầng.
Theo Bộ Xây dựng, đến năm 2020, cả nước có hơn 1,7 triệu người gặp khó khăn về nhà ở với diện tích bình quân dưới 5m2/người và 1,7 triệu công nhân cần nhà ở, đòi hỏi xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, Chính phủ đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở vào năm 2011.
Vai trò của phát triển nhà trong phát triển kinh tế
1.2.1 Giảm đói nghèo: Đói nghèo là một hiện tượng mang tính toàn cầu, nó không chỉ tồn tại ở những nước nghèo có thu nhập thấp, mà vẫn có ở ngay trong những nước phát triển Do vậy có thể nói, xoá đói giảm nghèo là một trong những chiến lược phát triển của các quốc gia. Ăn, ở, mặc, đi lại, chữa bệnh, học hành, giải trí … đều là những nhu cầu cơ bản, không thể thiếu được của con người Một trong những yêu cầu cấp bách nhất để cải thiện đời sống của nhân dân là cải thiện chỗ ở Nền kinh tế thị trường phân hoá thu nhập của các tầng lớp dân cư đô thị Những người giàu có, không những tạo lập được cho gia đình một hoặc nhiều chỗ ở khang trang và chăm sóc đầy đủ công việc học hành của con cái, mà còn có dư tiền để phát triển công việc làm ăn Các tầng lớp trung lưu, ngoài những chi tiêu cho sinh hoạt thường ngày, còn có khả năng dành dụm trong nhiều năm để nâng cấp nhà ở hiện có hoặc tạo ra nhà ở mới khang trang Những người có thu nhập thấp chỉ lo được các nhu cầu thường ngày một cách chật vật, còn những người nghèo thì phải chịu thiếu thốn và nợ nần, chỗ ở tạm bợ, một số sống lang thang, vô gia cư.
Chiến lược quốc gia về chỗ ở tập trung vào việc hỗ trợ người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở phù hợp, góp phần vào việc xoá đói giảm nghèo và tạo việc làm ổn định Nhà nước cũng khuyến khích tầng lớp trung lưu nhanh chóng xây dựng chỗ ở khang trang, trong khi không hạn chế người giàu tạo lập nhà ở tương xứng với thu nhập của họ Tuy nhiên, thông qua việc cấp đất và giấy phép, Nhà nước điều tiết một phần thu nhập của người giàu để phát triển hạ tầng khu dân cư và hỗ trợ người nghèo.
1.2.2 Tạo công ăn việc làm:
Việc làm là ưu tiên hàng đầu của các quốc gia trên thế giới, ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế và đời sống xã hội Chính phủ thực hiện chính sách giải quyết việc làm thông qua việc tài trợ phát triển nhà, tạo ra cơ hội việc làm từ hai hướng chính.
Việc tài trợ phát triển nhà không chỉ thúc đẩy ngành xây dựng mà còn các ngành liên quan, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu lao động với trình độ cao và trung bình Sự phát triển này sẽ tạo ra nhiều việc làm mới, tăng thu nhập cho người lao động và cải thiện chất lượng lao động, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội toàn diện và ổn định đời sống xã hội.
Tài trợ phát triển nhà ở giúp người dân đáp ứng nhu cầu chỗ ở, tạo điều kiện thuận lợi cho công nhân lao động với đầy đủ tiêu chuẩn an cư lạc nghiệp Sự ổn định trong đời sống và chỗ ở cho gia đình thúc đẩy người lao động làm việc hiệu quả, tìm kiếm cơ hội việc làm, nâng cao năng lực và cải thiện cuộc sống Nhờ đó, người lao động gắn bó với địa phương, góp phần vào sự phát triển bền vững của các doanh nghiệp và kinh tế - xã hội địa phương.
1.2.3 Tạo cầu cho các sản phẩm và dịch vụ liên quan:
Sự sản xuất nhà ở có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thiết bị và máy móc xây dựng, với 70% giá thành sản phẩm xây dựng là giá trị chuyển dịch từ các yếu tố này Điều này liên quan đến hơn 50 ngành công nghiệp như vật liệu xây dựng, cơ khí, luyện kim và hóa chất Sự phát triển nhà ở cũng kích thích nhu cầu tiêu dùng của dân cư đối với hàng điện tử, dụng cụ gia đình và trang trí nội thất Việc mở rộng nhà ở sẽ tăng nhanh tổng sản phẩm xã hội, đồng thời làm thay đổi cấu trúc lưu thông hàng hóa và giảm áp lực thị trường đối với các sản phẩm không liên quan đến nhà ở.
Việc mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư từ các thành phần kinh tế và xã hội không chỉ thúc đẩy phát triển nhà ở mà còn góp phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản, thực hiện hiệu quả chủ trương kích cầu.
CÁC PHƯƠNG THỨC TÀI TRỢ NHÀ PHỔ BIẾN
Cho vay thế chấp (Mortgages)
Vay thế chấp là hình thức cho vay dựa trên tài sản đảm bảo, như vay mua ô tô bằng tài sản thế chấp là nhà đất hoặc chính chiếc ô tô đó Người vay vẫn giữ quyền sở hữu tài sản, nhưng ngân hàng sẽ nắm giữ giấy tờ liên quan Nếu người vay không thể trả nợ, ngân hàng có quyền thu hồi tài sản để thanh lý khoản nợ.
- Vay thế chấp thường áp dụng với khoản vay lớn do có tài sản đảm bảo, lãi suất cho vay thấp hơn so với vay tín chấp.
- Các khoản vay dành cho doanh nghiệp thường áp dụng hình thức vay thế chấp với tài sản đảm bảo là máy móc thiết bị, bất động sản.
- Các tài sản thường thế chấp: Bất động sản như đất đai, nhà ở, xe ô tô
Khoản vay thế chấp được sử dụng phổ biến để hỗ trợ mua nhà, trong đó tài sản mua sẽ là tài sản thế chấp Ngoài ra, khoản vay này cũng áp dụng cho việc mua xe, với xe mua làm tài sản đảm bảo Đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, người vay có thể thế chấp bất động sản để nhận được khoản vay cần thiết.
Vay tín chấp Vay thế chấp Ưu điểm
Không cần thế chấp tài sản Không cần bảo lãnh của công ty hay tổ chức nào
Thủ tục đơn giản, nhanh chóng từ 2-3 ngày Chỉ cần trả góp hàng tháng một khoản tiền không quá lớn
Có thể vay lượng vốn cao tùy vào giá trị tài sản thế chấp
Khoản vay bị giới hạn từ vài chục triệu đến vài trăm triệu đồng
Khoản vay ban đầu sẽ dần trở nên lớn hơn do sự trượt giá của đồng tiền
Dễ xuất hiện điểm nợ xấu nếu mắc nợ quá hạn
Có quy định mức lương tối thiểu nếu vay tín chấp theo lương
Vốn vay tùy thuộc vào tài sản thế chấp
Phải có tài sản thế chấp Thời gian xử lý giao dịch lâu Mất tài sản thế chấp nếu không có khả năng trả nợ
Lãi suất Cao vì không cần tài sản thế chấp
Không được ưu đãi cho dù tất toán sớm
2.1.2 Các loại vay thế chấp a Thế chấp có lãi suất cố định (FRM)
Lãi suất cố định là mức lãi suất được xác định cụ thể trong hợp đồng vay, không bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất thị trường Mức lãi suất này giữ nguyên trong toàn bộ thời gian vay thế chấp tại ngân hàng và thường được áp dụng cho các khoản vay ngắn hạn.
Lãi suất cố định mang lại lợi ích lớn cho người vay, vì nó được ấn định ở một mức cụ thể, giúp bạn dễ dàng dự tính chính xác số tiền lãi cần thanh toán cho ngân hàng trong suốt thời gian vay Hơn nữa, hình thức vay này không bị ảnh hưởng bởi sự biến động của lãi suất thị trường, mang lại sự ổn định và an tâm cho người vay.
+ Nhược điểm: Mức lãi suất thường cao hơn và chi phí vốn vay cao
Ví dụ: Anh Nguyễn Văn Tiến vay số tiền 15 triệu trong vòng 2 năm với mức lãi suất cố định là 12%/ năm.
Số tiền hàng tháng mà anh Tiến phải trả là 15 triệu đồng, bao gồm cả tiền gốc và lãi suất Cụ thể, anh sẽ trả 15 triệu đồng chia cho 24 tháng cho tiền gốc, cộng với 1% lãi suất hàng tháng trên số tiền 15 triệu đồng Mỗi tháng, anh Tiến sẽ đóng số tiền khoảng 775 ngàn đồng trong suốt 2 năm Hình thức vay này được gọi là thế chấp với lãi suất thả nổi (ARM).
Lãi suất cho vay thường xuyên được điều chỉnh theo từng thời kỳ, phụ thuộc vào thỏa thuận giữa người vay và ngân hàng, và được ghi rõ trong hợp đồng vay vốn Lãi suất thả nổi không cố định, mà sẽ thay đổi dựa trên lãi suất tham chiếu hoặc chỉ số lạm phát Kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường là 3 tháng, 6 tháng hoặc 12 tháng.
+ Ưu điểm: nếu dự đoán bạn có khả năng được lãi suất biến động
+ Nhược điểm: lãi suất biến động nên rủi ro cao Không phù hợp với các cá nhân có tình hình tài chính không ổn định
Lãi suất thả nổi có sự biến động dựa trên tình hình thị trường, nhưng cũng đi kèm với những quy định cụ thể về cách tính nhằm bảo vệ quyền lợi của cả người vay và người cho vay.
Lãi suất thả nổi được xác định theo công thức:
Lãi suất thả nổi = Lãi suất tham chiếu + Biên độ
(1) Lãi suất tham chiếu phụ thuộc vào Thời gian vay vốn:
Khách hàng có thể vay tiền nhanh nhất thông qua hình thức vay vốn ngắn hạn, với thời gian vay không vượt quá 12 tháng Lãi suất tham chiếu trong trường hợp này được xác định dựa trên "Lãi suất tiền gửi tiết kiệm dân cư lãi trả sau kỳ hạn 12 tháng".
Nếu khách hàng vay vốn trung hoặc dài hạn với thời gian vay trên 12 tháng, lãi suất tham chiếu sẽ được xác định dựa trên "lãi suất tiền gửi tiết kiệm dân cư lãi trả sau kỳ hạn 13 tháng hoặc 24 tháng".
Biên độ vay vốn là sự chênh lệch giữa lãi suất cho vay và lãi suất huy động, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng Khi ngân hàng cho vay với lãi suất cao hơn, biên độ cũng tăng, đồng nghĩa với việc lợi nhuận thu được sẽ lớn hơn.
Hiện tại, các Ngân hàng thương mại tại Việt Nam quy định Mức biên độ này tùy thuộc vào “Điểm xếp hạng Tín dụng với từng Khách hàng”.
Mức thang điểm xếp hạng tín dụng được phân loại từ cao đến thấp, bắt đầu từ AAA, AA, A, tiếp theo là BBB, BB, B, và mức thấp nhất là C Xếp hạng tín dụng càng cao thì lãi suất vay vốn và biên độ (Margin) càng thấp.
LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH LÃI SUẤT THẢ NỔI Ưu điểm
Dự tính được chính xác số tiền lãi phải thanh toán cho ngân hàng suốt thời gian vay thế chấp
Khi lãi suất thị trường giảm, số tiền lãi mà khách hàng phải thanh toán cho ngân hàng trong kỳ điều chỉnh sẽ thấp hơn Điều này giúp khách hàng không bị ảnh hưởng bởi những biến động lãi suất trên thị trường.
Khi lãi suất thị trường tăng so với thời điểm vay, khách hàng sẽ hưởng lợi nhiều hơn, vì số tiền phải trả cho ngân hàng vẫn không thay đổi.
Mặc dù lãi suất biến động đã giảm so với thời điểm khách hàng vay, nhưng khách hàng vẫn phải thanh toán lãi cho ngân hàng theo lãi suất cũ, cao hơn mức lãi suất thị trường hiện tại.
Khi lãi suất thị trường biến động giảm thì số tiền lãi khách hàng thanh toán cho ngân hàng trong kỳ điều chỉnh sẽ thấp hơn.
Khách hàng thường chỉ có thể dự tính chính xác số tiền lãi phải thanh toán cho ngân hàng trong kỳ đầu tiên Từ kỳ thứ hai trở đi, lãi suất sẽ thay đổi theo biến động của thị trường, đặc biệt là đối với các khoản vay thế chấp theo chỉ mục.
Tiết kiệm (Savings)
Tiết kiệm trong kinh tế học là phần thu nhập không được chi tiêu mà có thể sử dụng cho các mục đích khác Các phương pháp tiết kiệm bao gồm gửi tiền vào tài khoản tiền gửi, tài khoản hưu trí, quỹ đầu tư hoặc giữ tiền mặt Ngoài ra, tiết kiệm còn liên quan đến việc giảm chi tiêu, chẳng hạn như cắt giảm các khoản chi phí định kỳ.
Tiết kiệm trong tài chính cá nhân thường liên quan đến các khoản tiền có rủi ro thấp, chẳng hạn như tài khoản tiền gửi, trong khi đầu tư lại mang mức rủi ro cao hơn rất nhiều.
- Trong kinh tế nói rộng hơn, tiết kiệm đề cập đến bất kỳ thu nhập nào không được dùng để tiêu ngay.
Theo Keynes (1936), tiết kiệm được định nghĩa là phần thu nhập dư thừa sau khi trừ đi các khoản chi tiêu cho tiêu dùng Ông kết luận rằng "Tiết kiệm = Đầu tư", nhấn mạnh mối quan hệ chặt chẽ giữa hai khái niệm này trong nền kinh tế.
Tiết kiệm, theo định nghĩa của Nguyễn Văn Ngọc trong Từ điển Kinh tế học, là phần thu nhập không được chi tiêu cho tiêu dùng hiện tại Khái niệm này xuất phát từ mô hình vòng chu chuyển thu nhập quốc dân Trong mô hình đơn giản, tiết kiệm chủ yếu do các hộ gia đình thực hiện, trong khi ở mô hình mở rộng, doanh nghiệp (thông qua lợi nhuận giữ lại) và chính phủ (thặng dư ngân sách) cũng đóng góp vào quá trình tiết kiệm.
Tiết kiệm đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguồn tài chính cho đầu tư hiện vật Nó thể hiện sự hy sinh tiêu dùng hiện tại để tích lũy nguồn lực, từ đó gia tăng khối lượng tư bản quốc gia Nhờ vậy, tiết kiệm góp phần nâng cao khả năng sản xuất hàng hóa ngày càng lớn hơn.
Tiết kiệm nói một cách đơn giản là để dành tiền của hiện tại và tiêu dùng trong tương lai
- Sự kiện tương lai không dự đoán trước: đau ốm, bệnh tật, tai nạn, mất trộm tài sản….
- Sự kiện tương lai có thể dự đoán trước: đám tiệc, sinh nhật, học phí, học thêm, lễ, Tết…
- Chi tiêu tùy chọn: Du lịch, chuyển phòng trọ, mua hàng xa xỉ…
- Tạo dựng tài sản: Mua sắm trang thiết bị, mua xe, mua nhà, đầu tư, …
2.2.3 Các hình thức tiết kiệm
Có nhiều cách để tiết kiệm, mỗi loại đều có những ưu nhược điểm, cụ thể như sau: Ưu điểm Nhược điểm
G ửi ng ân hà ng
Nhận được lãi suất hấp dẫn tùy theo kỳ hạn gửi tiền
Ngăn cám dỗ rút và tiêu tiền
Lãi suất thấp (Nếu không có kì hạn) Yêu cầu mức tiền gửi tối thiểu.
Có thể phải đến ngân hàng Ngân hàng tập trung chủ yếu ở đô thị và thành phố
Có thể tiết kiệm bao nhiêu tùy ý
Dễ lấy và tiêu tiền ữ tạ i n hà
Ti ết ki ệ m bằ ng hi ện vậ t
(v àn g ho ặc cá c tà i sả n k há
Khó tiêu, muốn có tiền mặt thì phải bán
Gía trị có thể tăng dần
Giá trị có thể giảm dần theo thời gian Thanh khoản thấp (nếu không phải là vàng)
Nguy cơ mất trộm cao c)
Trong bối cảnh nhiều phân khúc nhà ở vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn, Quỹ tiết kiệm nhà ở nổi lên như một giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề này.
Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách và cơ chế nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho người dân, tập trung vào việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp Một trong những biện pháp quan trọng là quy định về việc hình thành quỹ phát triển nhà ở, nhằm tạo nguồn tài chính bền vững cho lĩnh vực này.
Bộ Xây dựng đang xây dựng đề án quỹ tiết kiệm nhà ở tại Việt Nam, dựa trên việc đánh giá thực trạng và nguồn lực tài chính nhà ở, cùng với việc nghiên cứu các hình thức tiết kiệm nhà ở từ một số quốc gia Đề án này đề xuất hình thành hai mô hình tiết kiệm nhà ở song song tại Việt Nam.
Quỹ phát triển và tiết kiệm nhà ở là mô hình đầu tiên, nhằm hỗ trợ người có thu nhập thấp vay mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội Đồng thời, quỹ cũng cung cấp vốn cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp và nhà ở công nhân, góp phần phát triển nhà ở xã hội.
Quỹ phát triển nhà ở được huy động từ nhiều nguồn vốn khác nhau, bao gồm tối thiểu 10% tiền sử dụng đất từ các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới, ngân sách địa phương hàng năm, và các nguồn hợp pháp khác Ngoài ra, quỹ còn có nguồn từ tiết kiệm và trả nợ của những người tham gia, vốn cấp một lần từ ngân sách trung ương, 30% lợi nhuận từ xổ số kiến thiết hoặc xổ số nhà ở, vốn từ phát hành trái phiếu nhà ở bắt buộc, và vốn vay từ quỹ bảo hiểm xã hội.
Tham gia quỹ hoàn toàn tự nguyện và không bắt buộc, với mức đóng góp hàng tháng dựa trên nhu cầu vay vốn chứ không theo tỷ lệ lương Các thành viên có thể vay để mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội khi đã đóng tối thiểu 30% giá trị nhà và tham gia quỹ ít nhất 5 năm Lãi suất huy động của quỹ chỉ bằng khoảng một nửa lãi suất vay thương mại.
Người vay cần thực hiện việc trả nợ hàng tháng trong thời gian tối thiểu 15 năm kể từ ngày nhận vốn vay để mua nhà ở xã hội Bên cạnh đó, Quỹ cũng hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, với mức cho vay tối đa lên đến 70% tổng vốn đầu tư xây lắp và chi phí thiết bị của dự án.
Quỹ tiết kiệm nhà ở là mô hình hỗ trợ người có thu nhập trung bình vay mua nhà ở thương mại, do ngân hàng thương mại hoặc ngân hàng chuyên về tiết kiệm nhà ở quản lý theo quy định của Nhà nước Đối tượng tham gia là những người có thu nhập trung bình có nhu cầu mua nhà, tham gia tự nguyện và không bắt buộc Nguồn vốn huy động chỉ từ những người tham gia, không từ nguồn khác Sau khi đóng quỹ đủ 50% giá trị nhà ở cần mua, người tham gia sẽ được vay thêm 50% giá trị còn lại, và chỉ những người tham gia quỹ mới đủ điều kiện vay từ quỹ này.
Khi ký hợp đồng tiết kiệm, số tiền góp, thời gian góp và thời gian trả nợ sẽ được thỏa thuận cụ thể Lãi suất cho vay được xác định theo nguyên tắc thỏa thuận, đảm bảo ổn định và bằng lãi tiền gửi cộng thêm một khoản phí.
Bộ Xây dựng cho biết, Nhà nước sẽ hỗ trợ khuyến khích người tham gia thông qua các giải pháp như bù thêm lãi suất và thưởng trực tiếp cho người tiết kiệm Đồng thời, sẽ ban hành khung pháp lý cho hoạt động của quỹ Cụ thể, sau khi hoàn thành thời gian đóng quỹ và tham gia mua nhà, người dân sẽ được Nhà nước hỗ trợ bằng việc miễn lệ phí trước bạ.
Tài chính vi mô (Micro finance)
Tài chính vi mô cung cấp khoản vay nhỏ cho các hộ gia đình nghèo, giúp họ tham gia vào sản xuất và khởi nghiệp kinh doanh nhỏ.
Tài chính vi mô không chỉ cung cấp tín dụng mà còn bao gồm các dịch vụ tiết kiệm và bảo hiểm, nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính lớn của người nghèo và rất nghèo, những người thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận các tổ chức tài chính chính thức.
2.3.2 Các tổ chức tài chính vi mô
- Tổ chức chính thức bao gồm Ngân hàng Chính sách xã hội, Quỹ tín dụng nhân dân,
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam.
Tổ chức bán chính thức bao gồm các tổ chức phi Chính phủ trong nước và quốc tế, cùng với các chương trình xã hội như Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam, Hội Nông dân Việt Nam và Hội Cựu Chiến binh Việt Nam.
Tổ chức phi chính thức là những nhóm dân cư, quỹ tương trợ và tổ tiết kiệm, được hình thành từ sự góp vốn của các thành viên để cho vay luân phiên, nhằm hỗ trợ nhau vượt qua khó khăn kinh tế.
2.3.3 Đặc điểm và các sản phẩm tài chính vi mô
- Phương thức: Lấy thu để bù chi
- Đối tượng: Những người nghèo, thu nhập thấp.
- Các sản phẩm tài chính vi mô chủ yếu:
2.3.4 Ưu và nhược điểm Ưu điểm
Các tổ chức tài chính vi mô cung cấp dịch vụ tài chính như tín dụng, tiết kiệm và bảo hiểm cho người nghèo và thu nhập thấp Ngoài ra, họ còn cung cấp dịch vụ tư vấn và đào tạo nhằm trang bị kiến thức cho người nghèo, đặc biệt là phụ nữ, giúp họ khởi sự kinh doanh và thoát nghèo một cách bền vững.
Tài chính vi mô, với những đặc điểm nổi bật như điều kiện vay vốn đơn giản, không yêu cầu tài sản thế chấp, và khả năng cấp phát vốn ngay tại nơi cư trú của người dân, đã trở thành một công cụ hiệu quả trong việc hỗ trợ người nghèo khởi nghiệp Sự linh hoạt trong việc trả nợ gốc và lãi theo tuần giúp người vay dễ dàng quản lý tài chính, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc thoát nghèo.
- Dịch vụ và sản phẩm tài chính vi mô được đánh giá là phù hợp với khả năng và nhu cầu của người nghèo/người có thu nhập thấp.
Các hoạt động tài chính vi mô tại Việt Nam đã có nhiều cơ hội phát triển nhờ sự quan tâm của Chính phủ Ngày 06/12/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 2195/QĐ-TTg phê duyệt Đề án xây dựng và phát triển hệ thống tài chính vi mô đến năm 2020 Đề án tập trung vào việc xây dựng môi trường pháp lý phù hợp với đặc thù tài chính vi mô, nâng cao năng lực hoạch định chính sách và quản lý của các cơ quan nhà nước, cũng như tăng cường năng lực cho các tổ chức tài chính vi mô và nâng cao nhận thức cộng đồng về tài chính vi mô.
Chi phí cao trong tài chính vi mô chủ yếu do lãi suất cao và đối tượng phục vụ là những người có thu nhập thấp Các khoản vay thường có quy mô nhỏ, dẫn đến việc chi phí quản lý cho nhiều khoản vay nhỏ sẽ lớn hơn so với việc quản lý một số ít khoản vay lớn, mặc dù tổng giá trị dư nợ cho vay là như nhau.
- Tổ chức tài chính vi mô tại Việt Nam hoạt động còn khá manh mún
- Các sản phẩm và dịch vụ chưa đa dạng
- Các chỉ số bền vững hoạt động và tài chính của các tổ chức tài chính vi mô chưa cao
- Khuôn khổ pháp lý vẫn còn chưa toàn diện
Dịch vụ tư vấn và hỗ trợ giáo dục về quản lý tài chính cho khách hàng tài chính vi mô, đặc biệt là phụ nữ trong hộ gia đình, hiện vẫn còn hạn chế.
Hiện nay, chưa có chương trình đào tạo chuyên sâu nào tập trung vào kiến thức và kỹ năng lập kế hoạch kinh doanh, quản lý vay vốn, cũng như cách sử dụng vốn vay một cách hiệu quả.
Nhiều chương trình đào tạo hiện nay chưa được thiết kế phù hợp với nhu cầu của phụ nữ nông thôn, gây khó khăn trong việc tiếp thu và áp dụng kiến thức vào thực tiễn.
Dự án tài chính vi mô đang đối mặt với nhiều khó khăn do nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước hạn hẹp và nguồn vốn ưu đãi, cũng như sự hạn chế trong việc huy động vốn từ các tổ chức, cơ quan, đoàn thể Nhiều chương trình và dự án phụ thuộc vào nguồn tài trợ, dẫn đến tình trạng khó khăn về tài chính Hệ quả là nhiều chương trình tài chính vi mô có quy mô hoạt động nhỏ, thiếu tính chuyên nghiệp và chưa tạo ra được sự lan tỏa sâu rộng trong cộng đồng.
Khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn chính thức đã khiến nhiều người tìm đến khu vực tài chính vi mô không chính thức, dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn của "tín dụng đen" Lãi suất cao vượt quá khả năng chi trả của người vay không chỉ gây rủi ro cho người gửi tiền mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của người nghèo và người có thu nhập thấp, đồng thời gây ra những vấn đề về an ninh trật tự tại địa phương.
Tín dụng chính sách “xanh” giúp “xanh hóa” nền kinh tế Việt Nam
Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) được thành lập vào năm 2002 với mục tiêu cung cấp tín dụng ưu đãi cho hộ nghèo và các đối tượng chính sách khác, hoạt động không vì lợi nhuận mà nhằm giảm nghèo bền vững và nâng cao an sinh xã hội Đến nay, tổng nguồn vốn của NHCSXH đã vượt 179.000 tỷ đồng, trong khi tổng dư nợ đạt hơn 169.000 tỷ đồng, phục vụ hơn 6,9 triệu khách hàng, chủ yếu tại vùng nông thôn và miền núi Sau 15 năm, NHCSXH đã mở rộng mạng lưới đến tất cả các xã với 63 chi nhánh tỉnh, 629 phòng giao dịch huyện và gần 200.000 Tổ tiết kiệm và vay vốn Chất lượng tín dụng chính sách ngày càng cải thiện với tỷ lệ nợ xấu chỉ chiếm 0.87%, trong đó nợ quá hạn chỉ 0.43% NHCSXH đã góp phần giảm tỷ lệ hộ nghèo quốc gia từ 20% năm 2004 xuống còn 4.5% vào năm 2015.
NHCSXH xác định tăng trưởng xanh là mục tiêu quan trọng trong định hướng phát triển hoạt động của mình Việc này không chỉ giúp NHCSXH thực hiện hiệu quả tín dụng chính sách mà còn hỗ trợ hộ nghèo và các đối tượng chính sách khác trong việc đầu tư và cải thiện sản xuất kinh doanh Từ đó, nâng cao chất lượng cuộc sống và hướng tới giảm nghèo bền vững Đồng thời, NHCSXH cũng góp phần vào việc phát triển nền kinh tế “xanh”, bảo tồn thiên nhiên, bảo vệ môi trường và chống biến đổi khí hậu.
Các khoản vay cộng đồng
Vay tiền từ các tổ chức tài chính phát triển (CDFI) là giải pháp tài chính dành cho cá nhân và doanh nghiệp nhỏ, giúp họ tiếp cận nguồn vốn khi bị từ chối vay từ ngân hàng truyền thống.
Các tổ chức tài chính phát triển (CDFI) bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng, quỹ cho vay và nhà đầu tư mạo hiểm, với sứ mệnh hỗ trợ các cộng đồng chưa được phục vụ CDFI cung cấp tài trợ cho doanh nghiệp nhỏ, tổ chức phi lợi nhuận, và các chương trình liên quan đến nhà ở cũng như bất động sản thương mại Vốn cho các hoạt động này có thể được huy động từ chương trình CDFI của Bộ Tài chính.
Hình thức áp dụng cho các khoản vay nhằm mục đích:
- Tạo ra sản phẩm phục vụ cộng đồng
- Cải thiện tài sản và tiết kiệm tiềm
- Khởi ngiệp, tạo công ăn việc làm
- Hỗ trợ chi tiêu, học tập
Chi hội phụ nữ tại các xã, huyện vùng nông thôn cung cấp hỗ trợ cho chị em phụ nữ thông qua các khoản vay lãi suất thấp Các khoản vay này cho phép chị em trả góp hàng tháng, giúp họ có khả năng mua sắm đồ dùng thiết yếu, chi tiêu hàng ngày, hoặc tài trợ cho con cái đến trường.
2.4.2 Ưu điểm và nhược điểm của các khoản vay từ cộng đồng Ưu điểm:
- Lãi suất vay thấp (hầu như luốn thấp hơn lãi suất ngân hàng )
- Chi phí vay thấp hoặc không có
- Không cần tài sản thế chấp
- Tạo điều kiện và ưu tiên cho cá nhân, doanh nghiệp nhỏ có thu nhập thấp và thiểu số
- Không chỉ cho vay mà còn hỗ trợ, tư vấn quản lý – sử dụng tài chính
- Ngày càng có thêm nhiều tổ chức cho vay cộng đồng
- Chỉ vay với khoản vay nhỏ
- Có nhiều yêu cầu trong điều kiện và hồ sơ vay vốn
- Mức ràng buộc trách nhiệm và giám sát thực hiện cao
- Quỹ cung cho vay còn khá ít so với nhu cầu thực tế
- Khả năng tiếp cận còn thấp
- Đối tượng vay còn bị giới hạn
UBND TP HCM đã điều chỉnh hạn mức và thời hạn cho vay cho đối tượng có thu nhập thấp tại Quỹ Phát triển nhà ở TP (HOF) nhằm hỗ trợ việc tạo lập nhà ở Kể từ ngày 26/07/2019, hạn mức vay tối đa cho mỗi hồ sơ là 900 triệu đồng Đối tượng vay vốn bao gồm cán bộ, công chức, viên chức làm việc tại cơ quan nhà nước và lực lượng quân đội, vũ trang nhân dân Người vay cần làm việc tại cơ quan ít nhất 3 năm, có hộ khẩu tại TP HCM và chưa sở hữu đất hoặc nhà ở trước đó Họ phải có khả năng tài chính để trả trước 30% giá trị căn hộ hoặc nhà dự định mua và có khả năng trả nợ, thế chấp bằng chính tài sản đó Mức vốn vay tối đa là 70% giá trị căn hộ nhưng không vượt quá 900 triệu đồng cho mỗi hồ sơ Lãi suất cho vay được điều chỉnh theo từng thời kỳ, hiện tại là 4,7%/năm.
Kiều hối (Remittances)
Kiều hối là tiền bạc được di chuyển từ những người đang trú ngụ hay là lao động ở nước ngoài đến thân nhân của họ tại quê hương.
Tại nhiều quốc gia đang phát triển, kiều hối là nguồn thu nhập quan trọng, chỉ đứng sau đầu tư nước ngoài, thậm chí còn vượt qua cả viện trợ quốc tế Theo ước tính của Ngân hàng Thế giới và các Ngân hàng Trung ương, tổng kiều hối hàng năm trên toàn cầu dao động từ 250 tỷ USD đến 401 tỷ USD theo IFAD.
Một quốc gia với lượng kiều hối lớn sẽ kích thích đầu tư vào nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm giáo dục, chăm sóc sức khỏe và các mô hình kinh doanh nhỏ.
Kiều hối đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện điều kiện sống cho người lao động và gia đình họ, đặc biệt ở những quốc gia mà xuất khẩu lao động chiếm tỷ lệ lớn trong dân số Theo khảo sát của OECD (2005) về lý do di cư của người lao động Philippines, ba ưu tiên hàng đầu của họ là đảm bảo đủ thức ăn, chi phí học tập cho con cái, và xây dựng nhà ở cho gia đình Nhu cầu khởi nghiệp hay tham gia dự án kinh tế không nằm trong danh sách ưu tiên của họ, vì họ chủ yếu chỉ mong muốn đáp ứng những nhu cầu cơ bản nhất Với thu nhập từ kiều hối, người lao động có thể chuyển từ việc sống thuê sang sở hữu nhà riêng, hoặc cải thiện, xây mới nhà ở, đặc biệt ở vùng nông thôn và khu vực nghèo Kiều hối không chỉ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn bù đắp cho sự thiếu hụt chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp tại quê hương.
- Kiều hối trở thành nguồn vốn đầu tư trong lĩnh vực nhà ở:
Kiều hối có thể trở thành nguồn đầu tư thông qua tiền gửi ngân hàng, giúp ngân hàng huy động vốn cho các dự án xây dựng nhà ở Các hộ gia đình cũng có thể trực tiếp đầu tư vào cổ phiếu của các công ty xây dựng, từ đó tăng cường nguồn quỹ cho vay và vốn đầu tư vào lĩnh vực nhà ở Việc tăng cường nguồn vốn đầu tư sẽ góp phần giảm lãi suất cho vay cho các dự án xây dựng, làm giảm chi phí mua hoặc thuê nhà, và tăng số lượng nhà ở cung cấp trên thị trường.
Kiều hối đóng vai trò quan trọng trong việc tăng cường thu nhập cho hộ gia đình, góp phần vào công cuộc xóa đói giảm nghèo và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Ngoài ra, nguồn kiều hối này còn hỗ trợ cho việc mua sắm nhà đất và trang trại, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất.
Kiều hối đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thu nhập cho hộ gia đình, hỗ trợ duy trì cuộc sống hàng ngày và nâng cao chất lượng sống cho người nhận Nhiều khảo sát và nghiên cứu thực nghiệm đã chỉ ra rằng các khoản chi tiêu từ nguồn kiều hối được ưu tiên theo thứ tự nhất định.
- Chi trả chi phí cho cuộc sống hàng ngày, cụ thể là cho các loại hàng hóa tiêu dùng để nâng cao mức sống.
- Chi trả chi phí liên quan đến sức khỏe và giáo dục;
- Hỗ trợ hoặc mua nhà đất, trang trại để sản xuất;
- Chi cho các hoạt động mang tính văn hóa, xã hội: sinh nhật, ma chay, cưới hỏi;
- Trả nợ các khoản vay liên quan tới hoạt động xuất khẩu lao động.
- Tiết kiệm và đầu tư vào các hoạt động khởi nghiệp sau này khi kiều dân trở về.
- Kiều hối có thể tạo nên nhu cầu ảo và hiện tượng bong bóng bất động sản
Thị trường tài chính và bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ, đặc biệt ở các nước đang phát triển Khi thị trường chứng khoán chưa phát triển và lãi suất ngân hàng không hấp dẫn, người dân thường ưu tiên đầu tư vào bất động sản như một tài sản “thực” Nhu cầu đầu tư vào bất động sản gia tăng trong bối cảnh chính sách quản lý chưa chặt chẽ và nguồn cung hạn chế do thời gian xây dựng lâu và vốn đầu tư lớn Sự gia tăng kiều hối cũng đẩy giá bất động sản lên cao, thu hút nhà đầu cơ tiếp tục đầu tư Tuy nhiên, khi chính sách tín dụng bị thắt chặt, nhà đầu cơ đối mặt với khó khăn về thanh khoản, dẫn đến bong bóng bất động sản vỡ, gây ra nợ xấu cho ngân hàng và làm thị trường bất động sản đóng băng.
1 Nguồn FDI: thu hút được FDI tạo tiền để phát triển lĩnh vực bất động sản , tuy nhiên hiện nay nguồn FDI đổ vào nhà ở còn khá thấp và khó thu hút
2 Nguồn ngân sách chính phủ: chi phí rẻ, quan tâm đến những đối tượng khó khăn, tuy nhiên nguồn ngân sách hiện tại còn thấp vì thế chi cho hỗ trợ phát triển nhà ở vẫn còn hạn chế chưa đáp ứng đủ tực tế
3 Vốn từ chủ đầu tư : chi phí, lãi suất gần như bằng 0, tuy nhiên cần có thời gian tích lũy vốn và khả năng tài chính ổn định
4 Vốn vay : + từ tài chính tín dụng, tài chính thương mại : người lao động khó tiếp cận được, hồ sơ vay vốn phức tạp, có thể yêu cầu tài sản thế chấp
Vay tiền từ người thân và bạn bè mang lại sự linh hoạt và dễ dàng tiếp cận, nhưng lãi suất thường không rõ ràng Điều này có thể gây khó khăn khi người cho vay muốn thu hồi vốn.
5 Tiết kiệm : không có áp lực trả nợ, chủ động tài chính tuy nhiên đòi hỏi thời gian tích lũy dài và kế hoạch tài chính hợp lý
6 Kiều hối : nguồn này có giá trị lớn chi phí rẻ tuy nhiên chính phủ kiểm soát khá chặc chẻ, đồng thời dễ gặp rủi ro chuyển giá và chuyển tiền về nước
7 Vốn góp của chủ sở hữu tương lai : chi phí thấp, điều kiện huy động hấp dẫn tuy nhiên lãi suất cao và tiềm ẩn nhiều rủi ro về tính đảm bảo của dự án bất động sản đó trong tương lai
THỰC TRẠNG TÀI TRỢ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
Tài chính nhà ở - Thực trạng
3.1.1 Thực tế nhà ở tại Việt Nam
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân và là vấn đề quan trọng trong quốc kế dân sinh Giải quyết chỗ ở được xem là điều kiện tiên quyết cho sự thành công trong cuộc sống và sự nghiệp của mỗi cá nhân Do đó, nhiều quốc gia trên thế giới đã xây dựng chính sách phát triển nhà ở Tại Việt Nam, Đảng và Nhà nước cũng rất quan tâm đến vấn đề này Khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cùng với sự gia tăng đô thị hóa và di dân tự do vào các thị trường lớn, các vấn đề kinh tế xã hội trở nên cấp bách, đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị trong thế kỷ 21.
Mặc dù Việt Nam đang trải qua sự tăng trưởng kinh tế liên tục, nhưng vẫn đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở chất lượng Gia tăng dân số và đô thị hóa đã vượt quá khả năng của chính phủ trong việc đảm bảo nhà ở an toàn và giá cả phải chăng cho mọi công dân Dự báo đến năm 2040, tỷ lệ dân số đô thị sẽ đạt 50%, yêu cầu Việt Nam cần thêm khoảng 374.000 căn hộ mỗi năm để đáp ứng nhu cầu Số hộ gia đình thành thị dự kiến sẽ tăng lên 10,1 triệu vào năm 2020, từ 8,3 triệu năm 2015, do tỷ lệ gia tăng dân số đô thị và quy mô hộ gia đình giảm Tình trạng nhà ở tại Việt Nam hiện nay còn nhiều hạn chế.
Nguồn cung nhà ở hiện tại chủ yếu đến từ các giải pháp tự xây, với khoảng 80% sản phẩm được cung cấp bởi các doanh nghiệp bất động sản nhỏ, các nhà thầu xây dựng lẻ và hộ gia đình Tuy nhiên, các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn lực cần thiết để xây dựng một căn nhà khang trang.
Lĩnh vực nhà ở thương mại tại Việt Nam đã từng trải qua giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ nhưng cũng dễ bị ảnh hưởng trong các thời kỳ suy thoái, với ba giai đoạn suy thoái lớn đã bộc lộ nhiều điểm yếu trong hệ thống bất động sản Thị trường bất động sản không ổn định từ năm 2009 đến 2012 đã dẫn đến tình trạng lạm phát, lãi suất tăng và giảm tốc độ tăng trưởng, gây ra sự sụt giảm của bong bóng nhà đất Mặc dù giá nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân (dưới 16 triệu đồng/m²) cũng giảm, nhưng vẫn giữ được sự ổn định nhờ vào nhu cầu tiêu dùng liên tục tăng trong suốt giai đoạn này.
Nhu cầu thuê nhà tại các khu vực đô thị vẫn đang ở mức cao và có xu hướng tiếp tục tăng Tuy nhiên, nguồn cung nhà cho thuê giá hợp lý lại rất hạn chế do khả năng chi trả thấp và nhiều rào cản pháp lý Những khó khăn trong việc triển khai các dự án khả thi về mặt tài chính cũng cản trở sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân, khiến nhiều chủ cho thuê chưa thể chuyển đổi tình trạng phi chính thức của mình Đặc biệt, công nhân tại các khu công nghiệp chiếm tỷ lệ lớn trong nhu cầu thuê nhà hiện nay.
Hạn chế trong việc tiếp cận tài chính nhà ở đang cản trở khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là 68% lực lượng lao động tự do không đủ điều kiện thế chấp Điều này cũng ảnh hưởng đến những người sở hữu nhà không chính thức và những người nghèo có khả năng hoàn trả thấp Do đó, cần thiết phải phát triển các sáng kiến về tài chính nhà ở và kênh cho vay nhằm đáp ứng nhu cầu của những phân khúc thị trường này, đồng thời cần có sự hỗ trợ từ các nguồn tài chính dài hạn.
Thiếu nguồn cung đất đai đang là một rào cản lớn đối với việc xây dựng nhà ở giá hợp lý, khi nhu cầu đất đô thị hàng năm ước tính lên tới khoảng 11.500 héc ta Nguồn cung chính thức không đáp ứng đủ cầu, dẫn đến việc giá đất tăng cao và làm giảm khả năng chi trả của người dân Hơn nữa, khuôn khổ pháp lý về đất đai hiện tại còn cồng kềnh, phức tạp và kém hiệu quả.
Các chương trình nhà ở hiện tại đã đạt được nhiều kết quả tích cực, đặc biệt là chương trình 30 nghìn tỷ, chương trình giảm thiểu nguy cơ bão lũ ở Đồng bằng sông Cửu Long và chương trình hỗ trợ cải tạo nhà ở cho các gia đình nông thôn thu nhập thấp Tuy nhiên, hầu hết các chương trình tài trợ hiện nay được thiết kế riêng lẻ cho từng nhóm đối tượng và sử dụng các kênh thực hiện không được phối hợp, dẫn đến thiếu sự đồng bộ trong cùng lĩnh vực.
3.1.2 Tài trợ nhà ở tại Việt Nam
Tài chính thế chấp tại Việt Nam, bắt đầu từ năm 1993, áp dụng lãi suất thả nổi khoảng 10% và tỷ lệ vay từ 70-80% giá trị tài sản thế chấp, với thời hạn vay từ 15-20 năm Quy mô thị trường còn nhỏ so với các nước trong khu vực, nhưng các sản phẩm thế chấp của ngân hàng thương mại có tính chuẩn hóa cao và chi tiết Chỉ có một số ít sản phẩm tùy chỉnh dành cho nhóm tiêu dùng cụ thể với độ tuổi, thu nhập và khả năng tiết kiệm khác nhau, đặc biệt là trong khu vực không chính thức.
68% lực lượng lao động phi nông nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng Nguyên nhân chính là do ngân hàng thiếu kinh nghiệm trong việc đánh giá thu nhập thực và chi phí thẩm định, dẫn đến sự lưỡng lự trong việc cho vay Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến những khách hàng có thu nhập không chính thức cao và rủi ro mất khả năng chi trả lớn.
Gói kích cầu 30.000 tỷ đồng là chương trình của Chính phủ Việt Nam nhằm ổn định thị trường nhà ở và nền kinh tế, được triển khai vào tháng 6 năm 2013 trong bối cảnh suy thoái kinh tế nghiêm trọng Mặc dù gói kích cầu đã đạt được một số mục tiêu, nhưng chủ yếu có lợi cho hộ trung lưu trong lực lượng lao động chính thức, dẫn đến chi phí lớn cho ngân sách nhà nước và không bền vững về tài chính Gói này nhằm chuyển hướng doanh nghiệp và ngân hàng khỏi việc xây dựng nhà ở thương mại cao cấp, đồng thời khuyến khích thị trường tập trung vào nhu cầu thực từ tầng lớp tiêu dùng thu nhập thấp và trung bình Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng đã phối hợp xây dựng khung quản trị cho gói 30.000 tỷ, với lãi suất cố định tối đa 6% và thời hạn vay lên đến 15 năm, tỷ lệ vay từ 70-80% giá trị tài sản với các tiêu chí nghiêm ngặt.
Chương trình 30 nghìn tỉ chật vật với khối lượng hấp thu thấp và sự hoài nghi của thị trường trong năm đầu ra mắt do:
Các điều kiện thế chấp cho vay mua, xây dựng, mở rộng hoặc cải tạo nhà được quy định với giá tối đa 1,05 tỉ đồng cho các chủ sở hữu và nhà đầu tư cho thuê Người vay đủ điều kiện bao gồm công chức, viên chức nhà nước, nhân viên các tổ chức chính trị - xã hội, các cơ quan cung cấp dịch vụ công, quân đội, và cá nhân có thu nhập thấp chưa có nhà ở hoặc có nhà với diện tích trung bình dưới mức quy định.
Công dân có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú tại khu vực đều có thể vay với điều kiện phải đóng bảo hiểm xã hội trong 1 năm tại khu vực đó Các sản phẩm tài chính này thường có thời hạn vay tối đa là 8 tháng.
15 năm và cần một khoản thanh toán ban đầu là 20%.
Để doanh nghiệp có thể tham gia vào việc cung cấp công trình nhà ở xã hội, cần đảm bảo các điều kiện sau: công trình phải được phân loại là nhà ở xã hội và có sự chấp thuận bằng văn bản từ các cơ quan có thẩm quyền, kèm theo giấy phép xây dựng và khu đất đã được giải phóng mặt bằng Ngoài ra, các dự án thương mại muốn chuyển đổi sang nhà ở xã hội cũng phải được sự đồng ý của cơ quan chức năng Đặc biệt, các sản phẩm tài chính yêu cầu vốn doanh nghiệp tối thiểu phải đạt 30%.
Chương trình 30 nghìn tỉ được thực hiện thông qua Ngân hàng Nhà nước, nhằm tái cấp vốn cho các tổ chức cho vay tham gia, cùng với biên lợi nhuận của các ngân hàng sáp nhập Cơ chế tái cấp vốn và trả nợ giữa Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng tham gia được thiết lập rõ ràng để đảm bảo hiệu quả trong việc giải ngân.
Tài chính nhà ở - Giải pháp
3.2.1 Giải pháp về tài chính
Người thu nhập thấp có thể vay vốn từ quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở địa phương với lãi suất ưu đãi thấp hơn ngân hàng thương mại để cải thiện chỗ ở Họ cũng có thể mua nhà theo phương thức trả góp hoặc thuê nhà với mức giá phù hợp Nhà nước cung cấp đất mà chưa thu tiền sử dụng đất, đồng thời tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động của các ngân hàng Chính sách tài chính cần chú trọng đến đặc tính của nhà ở và nên đưa tiền nhà vào tiền lương để phù hợp hơn Cần hoàn thiện chính sách quy định giá bán nhà cho người có thu nhập thấp và người nghèo, đồng thời khuyến khích đầu tư nước ngoài vào xây dựng nhà ở cho thuê hoặc bán trả góp, đặc biệt là các dự án nhà ở giá thấp.
Bảng: Mô hình hỗ trợ xây dựng nhà ở trong tương lai
Ủy ban nhân dân có vai trò quan trọng trong việc quản lý ngân sách cho hạ tầng đô thị, đặc biệt trong các dự án nhà ở tái định cư và nâng cấp nhà lụp xụp Ngân sách này được cấp từ chính phủ để hỗ trợ cải thiện điều kiện sống cho cán bộ, công nhân viên Đồng thời, ngân sách cũng được sử dụng để bồi thường cho các hộ gia đình phải di dời, giúp họ có nguồn tài chính để đặt cọc mua nhà mới.
Bộ Xây Dựng/Các sở Tài nguyên –
Xác định và thúc đẩy các nghiên cứu khả thi cho dự án nhà ở tái định cư, nhằm nâng cấp các công trình nhà lụp xụp và cải thiện điều kiện sống cho cán bộ, công nhân viên.
Các quỹ phát triển hạ tầng đô thị -
Hỗ trợ tài chính ngắn hạn cho các dự án nhà ở thu nhập thấp có thể được thực hiện thông qua việc kết hợp quỹ tự có với nguồn vốn vay từ ngân hàng thương mại và quỹ của các công ty xây dựng Cụ thể, mô hình này sử dụng đóng góp 50% từ quỹ cho vay tín dụng xoay vòng của ADB, giúp tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận nguồn vốn cần thiết.
Các ngân hàng bán lẻ- HHB,
Cung cấp tài chính ngắn hạn cho các công ty xây dựng và phát triển nhà từ nguồn vốn tự có, đồng thời hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà thông qua các khoản vay tín dụng từ Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB).
Các thể chế tài chính dựa trên cộng đồng
Chúng tôi cung cấp các khoản vay nhỏ nhằm hỗ trợ sửa chữa, nâng cấp và xây dựng nhà ở, đồng thời kết nối với các chương trình tín dụng cộng đồng cần sự hỗ trợ.
3.2.2 Giải pháp về đất đai
- Xây dựng kế hoạch sử dụng đất: có kế hoạch lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, 5 năm, 10 năm một cách có hiệu quả
Giải pháp cho thuê và giao đất cần phù hợp với từng đối tượng, tập trung vào việc cấp đất cho phát triển nhà ở theo dự án cụ thể Cần có kế hoạch giao đất để thực hiện các dự án xây dựng, đặc biệt là cho việc đền bù di dân trước khi giải phóng mặt bằng Chính sách cũng cần phù hợp với đất dân cư, đặc biệt tại các vùng bị thu hồi đất Hạn chế giao đất cho từng hộ riêng lẻ và khuyến khích các cơ quan, hộ gia đình có quỹ đất chưa sử dụng nhưng phù hợp Nguồn: Ngân hàng Nhà nước với quy hoạch xây dựng nhà ở nhằm chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở.
Giải pháp lấy đất nuôi đô thị tập trung vào các vị trí đất có khả năng sinh lời cao trong các dự án phát triển khu đô thị mới, thông qua việc các công ty kinh doanh giải phóng mặt bằng và xây dựng nhà bán để hỗ trợ tái định cư cho người thu nhập thấp Đối với những khu đất nhỏ đã có quy hoạch chi tiết về nhà ở, cần tổ chức đấu thầu để chọn chủ đầu tư phù hợp, từ đó bổ sung lợi nhuận vào quỹ nhà ở thành phố và điều tiết một phần lãi để phát triển hạ tầng và xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp Cần lập các dự án đầu tư xây dựng trên các quy hoạch sẵn có, giao cho các doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển công trình nhằm tạo quỹ nhà cho thành phố.
Giải pháp thu hồi đất và giải phóng mặt bằng cho các dự án phát triển khu dân cư tập trung và khu đô thị mới bao gồm việc thực hiện đền bù theo phương án được Hội đồng giải phóng mặt bằng lập và Ủy ban nhân dân phê duyệt Chính sách ưu tiên đền bù sẽ được áp dụng cho các hộ trong diện giải tỏa Đối với các dự án xây dựng đường mới, cần kết hợp với dự án xây dựng nhà ở để tạo ra các tuyến phố hai bên đường.
3.2.3 Giải pháp cho cơ chế nhà ở cho thuê
Trong bối cảnh giá đất và giá nhà vẫn ở mức cao bất hợp lý, người lao động khó tiếp cận nhà ở Giải pháp xây dựng nhà cho thuê được xem xét nhằm phát triển thị trường này, giúp nguồn tiền từ dân cư được đầu tư vào sản xuất kinh doanh khác, từ đó tạo ra của cải vật chất Nhà nước sẽ giảm tình trạng đầu cơ bất động sản và nâng cao chất lượng công trình xây dựng, vì chủ đầu tư phải giữ gìn chất lượng tài sản của mình Cuối cùng, việc phát triển thị trường nhà cho thuê sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, giúp giá nhà đất ổn định và gần với giá trị thực hơn.
3.2.4 Giải pháp về chính sách đầu tư xây dựng
Đầu tư từ ngân sách Nhà nước không nhằm mục đích bao cấp mà hỗ trợ ban đầu cho phát triển nhà ở Nhà nước ưu tiên đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đặc biệt là cải tạo, nâng cấp các hệ thống này liên quan đến các dự án phát triển nhà ở Đồng thời, cần đầu tư cho việc duy tu, sửa chữa và chống xuống cấp quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý, cũng như xây dựng nhà ở phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng.
Để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho các dự án phát triển nhà ở, doanh nghiệp cần xây dựng các dự án phù hợp với nhiều đối tượng như người nghèo, người có thu nhập thấp, trung lưu và cao, với các hình thức như bán đứt, bán trả góp và cho thuê Đồng thời, cần chú trọng thu hút vốn vay ưu đãi từ nước ngoài và các tổ chức quốc tế, cũng như áp dụng phương thức BOT cho các dự án nhà ở Ngoài ra, cần có chính sách yêu cầu các dự án đầu tư nước ngoài đảm bảo cung cấp nhà ở cho cán bộ nhân viên làm việc tại các khu công nghiệp và khu chế xuất thông qua các biện pháp như đầu tư nhà ở kèm theo dự án hoặc góp vốn cho quỹ nhà ở thành phố.
Nguồn tài chính cho các cá nhân có nhu cầu về nhà ở chủ yếu đến từ việc vay mượn, do các hộ có thu nhập thấp thường gặp khó khăn trong việc tích lũy Lương là nguồn thu nhập chính của họ, vì vậy cần có chính sách bắt buộc trích một phần trăm từ lương để dành cho tiết kiệm nhà ở, nhằm hỗ trợ họ trong việc đầu tư cho nơi ở.
3.2.5 Giải pháp cho các căn hộ tái định cư bỏ không
Tại TPHCM và Hà Nội, đang tồn tại một nghịch lý khi nhu cầu nhà ở cao nhưng hàng chục ngàn căn hộ, nền đất từ các dự án tái định cư lại bị bỏ trống Các đô thị lớn ở các nước đang phát triển thường phải thay đổi quy hoạch để theo kịp sự phát triển, dẫn đến việc di dời và tái ổn định cuộc sống cho người dân Trong khi tái định cư ở vùng nông thôn có thể thực hiện dễ dàng hơn do người dân ít lựa chọn, thì việc xây dựng khu tái định cư cho người dân đô thị và việc họ phải "miễn cưỡng" nhận nhà hay đất nền sẽ khiến chính sách này khó thành công.
Cần thực hiện đồng thời hai giải pháp: bồi thường theo giá thị trường và phát triển nhà xã hội cho thuê, kèm theo quyền chọn cho những người bị di dời Tại nhiều nước châu Âu như Hà Lan, Áo, Anh, Đan Mạch, Pháp, Phần Lan và Thụy Điển, nhà xã hội cho thuê chiếm khoảng 20% thị trường nhà ở, được quản lý bởi các tổ chức xã hội và nhận hỗ trợ tài chính từ chính phủ hoặc chính quyền địa phương, đồng thời có giới hạn giá thuê.
