CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về tín dụng bất động sản và sản phẩm tín dụng bất động sản
1.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
Tín dụng bất động sản là mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng liên quan đến lĩnh vực bất động sản Ngân hàng cấp vốn cho khách hàng dựa trên mục đích vay vốn liên quan đến BĐS, bao gồm đầu tư kinh doanh, xây dựng nhà để bán, sửa chữa nhà cửa, và phát triển cơ sở hạ tầng Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực này không chỉ phục vụ nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.
1.1.2 Vai trò tín dụng bất động sản
1.1.2.1 Đối với nền kinh tế
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, chiếm khoảng 40% tổng tài sản của quốc gia và ảnh hưởng đến 30% hoạt động kinh tế Theo Michael J Lea (2006), tỷ lệ BĐS trong tổng của cải xã hội khác nhau giữa các quốc gia, nhưng ở các nước phát triển, hơn 80% vốn vay ngân hàng liên quan đến thế chấp BĐS Đầu tư vào BĐS có thể thúc đẩy các ngành liên quan phát triển từ 1,5 đến 2 USD cho mỗi 1 USD đầu tư Điều này cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa thị trường tín dụng BĐS và các lĩnh vực xây dựng, vật liệu xây dựng, và lao động Quản lý hiệu quả thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích đầu tư vào đất đai.
Phát triển đầu tư và kinh doanh bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển đổi tài sản thành nguồn vốn tài chính dồi dào, phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Điều này đặc biệt cần thiết cho việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, góp phần tạo ra sự chuyển dịch đáng kể trong cơ cấu các ngành và vùng lãnh thổ trên toàn quốc.
Ngân hàng cấp tín dụng BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc lưu thông thị trường bất động sản, giúp tránh ứ đọng vốn và cung cấp nguồn vốn cho các nhà đầu tư tái đầu tư, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế Khủng hoảng thị trường BĐS giai đoạn 2012-2015 đã cho thấy ảnh hưởng lớn của thị trường này đối với nền kinh tế, dẫn đến việc Chính phủ triển khai các gói hỗ trợ tín dụng nhằm phục hồi phát triển Phát triển ổn định thị trường BĐS không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân mà còn thúc đẩy quá trình đô thị hóa và luân chuyển vốn trong nền kinh tế Tín dụng BĐS giúp nhà đầu tư chủ động hơn trong việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, trung tâm thương mại và các dự án phát triển khác, góp phần tăng tốc đô thị hóa trong công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Thông qua dư nợ tín dụng BĐS, nhà nước có cái nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường này, từ đó có những biện pháp quản lý và điều tiết hiệu quả.
Tín dụng bất động sản (BĐS) là sản phẩm phổ biến tại các ngân hàng, giúp đa dạng hóa dịch vụ và thu hút khách hàng, đồng thời gia tăng dư nợ tín dụng và lợi nhuận cho ngân hàng Đối với nhiều ngân hàng thương mại, tín dụng là nghiệp vụ chủ chốt, đóng góp tới 70% nguồn lợi nhuận (theo báo cáo của các NHTM) Theo nghiên cứu của Edward Wreed và Edward K.Gill (2005), tín dụng BĐS chiếm gần 1/3 tổng khoản cho vay và 1/5 tài sản của ngân hàng thương mại trên toàn cầu, đồng thời hỗ trợ ngân hàng trong việc đa dạng hóa danh mục sản phẩm.
Ngân hàng phát triển nhiều sản phẩm liên kết sau khi cấp tín dụng bất động sản, góp phần phân tán rủi ro và mở rộng mối quan hệ với khách hàng Điều này giúp ngân hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, từ đó nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng cường sự hài lòng.
Tín dụng bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu vốn của doanh nghiệp, với những ưu điểm như an toàn, thuận tiện, nhanh chóng và dễ tiếp cận Điều này giúp các chủ đầu tư chủ động hơn trong việc đầu tư vào các dự án hạ tầng, trung tâm thương mại và chung cư Trong khi các nước phát triển có cấu trúc tín dụng BĐS đa dạng, tại Việt Nam, hầu hết doanh nghiệp BĐS phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại (NHTM), với 89% vốn đầu tư đến từ đây Hoạt động tín dụng BĐS không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng quy mô mà còn nâng cao lợi thế cạnh tranh, đồng thời ngân hàng cũng đóng vai trò tư vấn, cung cấp giải pháp nâng cao hiệu quả cho các dự án đầu tư.
Tín dụng bất động sản giúp cải thiện chất lượng cuộc sống cho khách hàng cá nhân bằng cách hỗ trợ tài chính cho việc mua sắm, xây dựng nhà ở Chi phí cho nhà ở thường rất lớn và không thể tích lũy trong thời gian ngắn, trong khi nhu cầu có chỗ ở ổn định và tiện nghi là rất cần thiết Các chương trình cho vay bất động sản tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp, cán bộ công chức và công nhân có cơ hội sở hữu hoặc nâng cấp nhà ở, từ đó ổn định cuộc sống và phát triển sự nghiệp.
Giải pháp 10 được xem là lựa chọn tối ưu cho người dân, giúp họ không phải chờ đợi để tích lũy tiền Nhờ vào giải pháp này, người dân có thể yên tâm làm việc và cải thiện cuộc sống, tiến gần hơn tới ngôi nhà mơ ước của mình.
1.1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản
1.1.3.1 Các nhân tố khách quan
Môi trường kinh tế đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng, đặc biệt là trong lĩnh vực tín dụng bất động sản Sự biến động của môi trường kinh tế có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cho vay và các quyết định đầu tư của ngân hàng.
- Chu kỳ nền kinh tế
Sự biến động chu kỳ của nền kinh tế ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động tín dụng bất động sản Khi nền kinh tế phát triển, mức sống và thu nhập của người dân được cải thiện, dẫn đến việc tăng cường tiết kiệm Khoản tiết kiệm này thường được đầu tư vào các lĩnh vực như mua nhà và đất đai Khi nhu cầu đầu tư vượt quá khả năng tài chính cá nhân, người dân thường tìm đến ngân hàng để được hỗ trợ tài chính.
Trong giai đoạn tăng trưởng kinh tế chậm lại hoặc suy giảm, người dân thường cắt giảm chi tiêu cho nhu cầu mua sắm nhà cửa, dẫn đến sự thu hẹp trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng.
- Chính sách kinh tế, tài chính- tiền tệ của Nhà nước
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản (BĐS) Các chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng thường đi kèm với quy hoạch phát triển, dẫn đến sự gia tăng đơn vị sản xuất và dân số, từ đó làm tăng nhu cầu tín dụng BĐS Ngược lại, những khu vực không được chú trọng đầu tư phát triển kinh tế sẽ không kích thích cầu BĐS cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở, dẫn đến tình trạng giao dịch BĐS trì trệ.
Thị trường bất động sản sẽ trải qua giai đoạn trầm lắng, điều này sẽ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của khu vực và làm giảm nhu cầu tín dụng trong lĩnh vực bất động sản.
Chính sách tài chính - tiền tệ của nhà nước có ảnh hưởng lớn đến hoạt động tín dụng bất động sản (BĐS) của các ngân hàng thương mại Khi chính phủ áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, thị trường BĐS sẽ bị chững lại, dẫn đến tình trạng ít giao dịch mua bán và cầu tín dụng BĐS giảm mạnh Ngược lại, trong bối cảnh kinh tế suy thoái, các chính sách tiền tệ nới lỏng thường được áp dụng, với lãi suất giảm thấp nhằm kích thích nền kinh tế Điều này khuyến khích người dân vay tiền để mua nhà và doanh nghiệp đầu tư vào dự án BĐS, từ đó làm tăng tín dụng BĐS.
- Lãi suất trên thị trường
Xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng bất động sản
1.2.1 Khái niệm xây dựng và phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản
Xây dựng và phát triển sản phẩm trong lĩnh vực dịch vụ, đặc biệt là tài chính ngân hàng, là quá trình mà các ngân hàng và trung gian tài chính tận dụng mọi nguồn lực để tạo ra sản phẩm mới, đáp ứng nhu cầu của khách hàng và mang lại lợi ích cho tổ chức Tuy nhiên, có nhiều quan điểm khác nhau về tính mới của sản phẩm, bao gồm sản phẩm hoàn toàn mới, sản phẩm mới một phần với thị trường, hay sản phẩm chỉ mới đối với ngân hàng đó Ennew, Watkins và Wright (1995) đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định rõ ràng các loại sản phẩm mới trong quá trình phát triển.
Trong lĩnh vực tài chính, việc xây dựng và phát triển sản phẩm chủ yếu tập trung vào việc thiết kế lại các sản phẩm hiện có và phát triển sản phẩm mới cho tổ chức Theo Hải (2016), phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản bao gồm cả hai khía cạnh lượng và chất Khía cạnh lượng đề cập đến sự gia tăng số lượng và chất lượng của các sản phẩm tài chính để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, trong khi khía cạnh chất liên quan đến việc phát triển các sản phẩm mới nhằm phục vụ cả khách hàng và nhà đầu tư trên thị trường.
1.2.2 Nguyên tắc xây dựng và phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản
Việc phát triển sản phẩm dịch vụ tài chính là yếu tố quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của các trung gian tài chính trong tương lai Tuy nhiên, quy trình này đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và vật chất, với tỷ lệ thành công chỉ khoảng 3% theo thống kê của Business Week (2005) Để đạt được kết quả khi ra mắt sản phẩm mới, các nhà cung cấp dịch vụ, đặc biệt là ngân hàng, cần tuân thủ một số nguyên tắc như sự ưu việt, thân thuộc, hài lòng, độc lập, đơn giản và nhanh chóng (Donnelly, 1991).
Tính ưu việt của sản phẩm, theo Cooper (1994), được thể hiện qua việc cung cấp các tính năng độc đáo, đáp ứng tốt nhất nhu cầu khách hàng với mức giá hợp lý Các lợi ích mà sản phẩm mang lại cần phải cụ thể, rõ ràng và dễ nhận biết Easingwood và Storey (1991) cùng với Cooper và Edgett (1996) cũng nhấn mạnh nguyên tắc này, cho thấy rằng tỉ lệ thành công của các sản phẩm mới và khác biệt cao gấp ba lần so với sản phẩm thông thường.
Nghiên cứu cho thấy rằng các ngân hàng có sản phẩm khác biệt có khả năng đạt được mục tiêu về doanh thu và lợi nhuận cao hơn so với các sản phẩm truyền thống.
Tính thân thuộc của sản phẩm thể hiện qua cảm giác gần gũi mà khách hàng có với các tiện ích mới Sản phẩm cần có tính năng mới nhưng phải phù hợp với phong cách sống, quan niệm và niềm tin của khách hàng, điều này được Donnelly, Easingwood và Storey đồng ý.
Nghiên cứu năm 1991 cho thấy rằng các sản phẩm mới phát triển dựa trên việc bổ sung hoặc mở rộng dòng sản phẩm hiện có thường có khả năng thành công cao hơn Điều này là nhờ vào sự hỗ trợ từ đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, những người đã tham gia vào quá trình phát triển sản phẩm cũ trước đó.
Một trong những dấu hiệu cho thấy một sản phẩm hoặc dịch vụ được thiết kế thành công là sự hài lòng của khách hàng trong quá trình trải nghiệm Quan điểm của Gronroos nhấn mạnh rằng sự quan tâm đến sự hài lòng của khách hàng không chỉ diễn ra khi họ sử dụng dịch vụ, mà còn cần được tích hợp vào quá trình phát triển và phân phối sản phẩm mới của các nhà cung cấp dịch vụ, đặc biệt là trong ngành ngân hàng Để đạt được điều này, cần có những chiến lược phù hợp theo Donnelly.
(1991) đó là hãy thiết kế cho khách hàng cái họ muốn, đừng bao giờ đưa cho họ cái mà họ không muốn.
Một trong những đặc trưng quan trọng của dịch vụ là không có sự tách bạch rõ ràng giữa quá trình sản xuất và tiêu thụ Tuy nhiên, việc phân chia tính năng sản phẩm hay dịch vụ cần thiết để đáp ứng một hoặc hai nhu cầu của khách hàng, điều này góp phần vào sự thành công của sản phẩm dịch vụ mới Theo Donnelly, sự tách bạch về tính năng sản phẩm giúp ngân hàng kiểm chứng phản ứng của khách hàng dễ dàng hơn đối với dịch vụ, đồng thời cũng hỗ trợ khách hàng trong việc ra quyết định sử dụng dịch vụ.
Sự đơn giản trong thiết kế sản phẩm là yếu tố quan trọng giúp khách hàng dễ dàng nắm bắt, hiểu và sử dụng, góp phần vào thành công lâu dài của sản phẩm Trong lĩnh vực tài chính và ngân hàng, việc ứng dụng công nghệ thông tin ngày càng phổ biến, và theo Candi (2007), sự đơn giản trong thiết kế sản phẩm là mục tiêu cần hướng tới Điều này không chỉ nâng cao khả năng sử dụng cho khách hàng mà còn giúp họ trải nghiệm dịch vụ một cách hiệu quả nhất.
Tốc độ là một nguyên tắc quan trọng mà ngân hàng cần lưu ý khi phát triển sản phẩm Theo Donnelly (1991), tốc độ liên quan đến thời gian mà khách hàng có thể trải nghiệm lợi ích của sản phẩm từ khi sử dụng dịch vụ, và thời gian này càng ngắn càng tốt Cooper (1995) nhấn mạnh rằng tốc độ cần thiết từ lúc hình thành ý tưởng sản phẩm đến khi ra mắt thị trường Ông chỉ ra rằng, việc trì hoãn ra mắt sản phẩm sẽ làm tăng chi phí đầu tư và ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng Hơn nữa, ngân hàng nào nhanh chóng tung sản phẩm ra thị trường sẽ có lợi thế cạnh tranh, như Schmalensee (1982) đã chỉ ra rằng khách hàng sẵn sàng chi trả nhiều hơn cho sản phẩm đầu tiên Drew (1995) cũng đồng ý rằng tốc độ là cần thiết để bảo toàn lợi thế cạnh tranh, đặc biệt trong bối cảnh các ngân hàng lớn tại Mỹ, Đức, Nhật đang nghiên cứu các sản phẩm tương tự.
Cả 23 và Canada đều hướng tới việc rút ngắn thời gian phát triển sản phẩm khoảng 25% trong thời gian tới, nhằm giữ chân khách hàng và đáp ứng kịp thời những thay đổi trong nhu cầu của họ.
Khi xây dựng sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản, cần lưu ý đến thời gian cấp vốn, tính an toàn và mức sinh lời Các chủ đầu tư thường yêu cầu nguồn vốn dài hạn để giảm áp lực trả nợ và đảm bảo an toàn tài chính Do đó, thiết kế thời hạn vay phù hợp với nhu cầu khách hàng và nguồn vốn ngân hàng là điều cần thiết Tuy nhiên, thời gian cấp vốn dài cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, ảnh hưởng đến độ an toàn vốn, doanh thu và lợi nhuận của ngân hàng Vì vậy, các tổ chức tài chính cần cân nhắc hài hòa lợi ích của khách hàng và lợi ích của mình để phát triển sản phẩm bền vững.
1.2.3 Quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm tài chính
Quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm, theo Martovoy và Mention (2016), bao gồm các bước từ ý tưởng đến khi sản phẩm ra mắt thị trường Trong lĩnh vực dịch vụ tài chính, nhiều nghiên cứu đã chỉ ra sự thay đổi trong nhận thức của các nhà quản lý và nghiên cứu về vai trò của các bên ngoài trong quá trình phát triển sản phẩm ngân hàng Fasnacht (2009) đã thực hiện một so sánh giữa quy trình phát triển sản phẩm khép kín và mở rộng, minh chứng cho tầm quan trọng của yếu tố bên ngoài trong quy trình này.
Quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm khép kín
Quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm mở rộng
Để ngân hàng tối ưu hóa lợi nhuận từ nghiên cứu và phát triển sản phẩm, họ cần trở thành chủ thể chủ động trong việc đưa ra, phát triển và hiện thực hóa ý tưởng sản phẩm đến tay khách hàng.
- Khách hàng khó mà phối hợp với ngân hàng trong quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm.
- Ngân hàng phải có ý thức cao về quyền sở hữu trí tuệ để đối thủ bên ngoài không thể kiếm lợi từ ý tưởng của ngân hàng.
- Nếu ngân hàng có thể tạo ra ý tưởng tốt nhất thì ngân hàng là người chiếm ưu thế
- Ngân hàng rất ít khi tham gia vào các hoạt động hợp tác như liên doanh hoặc liên minh chiến lược.
- Ngân hàng cần phải tận dụng nguồn lực cả bên trong và bên ngoài, và nếu làm được điều này thì ngân hàng sẽ chiến thắng
- Các chủ thể bên ngoài có thể tạo ra những giá trị đáng kể cho ngân hàng.
- Ngân hàng tìm kiếm những kiến thức dồi dào từ nguồn bên ngoài.
Kinh nghiệm của các ngân hàng trên thế giới trong việc xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng
Trong nghiên cứu của Frei, Harker và Hunter (1997) về sự đổi mới trong ngân hàng bán lẻ tại Mỹ, các tác giả chỉ ra rằng hầu hết các ngân hàng không có nhóm chuyên trách cho nghiên cứu và phát triển sản phẩm, đặc biệt là sản phẩm tín dụng Nếu có, nhóm này cũng không đóng vai trò quan trọng trong quy trình đổi mới của ngân hàng Quan điểm này được đồng tình bởi nhiều chuyên gia trong lĩnh vực.
Năm 2003, Thomke, giáo sư tại trường kinh doanh Harvard, chỉ ra rằng nhu cầu sử dụng dịch vụ đang gia tăng trong nền kinh tế Tuy nhiên, các phương pháp phát triển dịch vụ vẫn chưa được chú trọng đúng mức, đặc biệt là nhiều tổ chức cung cấp dịch vụ chưa xây dựng quy trình hiệu quả cho việc này.
Bước 1: Đánh giá ý tưởng Mục tiêu
Sàng lọc^chọn ra những ý tưởng tốt, khả thi
Thiết lập được ý tưởng cho sản phẩm từ những nguồn bên trong và bên ngoài ngân hàng.
Bước 2: Lên kế hoạch và thiết kế
Liệt kê những yêu cầu cần thiết cho việc thiết kế
Lên kế hoạch chO việc thiết kế
Lên kế hoạch triển khai thiết kế
Nhanh chóng thiết kế, xây dựng và triển khai ý tưởng
Kế hoạch thực hiện riêng lẻ
Kế hoạch thực hiện tổng hợp Ý tưởng đượh thực hiện Ý tưởng được thực hiện thành công
Tạo ra môi trường hoạt động ổn định để
Để xây dựng và phát triển sản phẩm hiệu quả tại ngân hàng, cần thiết lập một đội ngũ chuyên trách, như đã được thực hiện thành công tại một số ngân hàng ở Mỹ.
Ngân hàng Mỹ đã thành lập một đội sáng tạo và phát triển với mục tiêu tạo ra sản phẩm dịch vụ mới và cải thiện cách phân phối đến người tiêu dùng Để đạt được mục tiêu này, đội ngũ đã hợp tác chặt chẽ với các quản lý ngân hàng tại chi nhánh, nhận được hỗ trợ về tài chính và nguồn nhân lực trong quá trình thiết kế, kiểm định và đưa sản phẩm ra thị trường Quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm tại Bank of America được thiết kế bài bản để đảm bảo hiệu quả và đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Bảng 1.4: Quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm tại Bank OfAmerica
Quản lý thị trường N _ kiểm tra khái niệm và ý tưởng sản phẩm mới
Gợi ý Xem xét và phê duyệt gợi ý Triển khai rộng rãi Đánh giá ý tưởng và triển khai thử nghiệm rộng rãi trên thị trường
Nguồn: Frei, Harker và Hunter (1997)
Bước đầu tiên trong quy trình tại ngân hàng Mỹ là thiết lập và đánh giá ý tưởng, thường được đề xuất bởi nhóm phát triển sản phẩm và nhân viên chi nhánh dựa trên phản hồi từ khách hàng và nghiên cứu thị trường Sau khi chọn lọc, đội ngũ sẽ lên kế hoạch và thiết kế ý tưởng, với mục tiêu biến ý tưởng thành sản phẩm thành công để thử nghiệm Trong bước kiểm tra, nhóm sẽ rà soát quy trình và có thể mời chuyên gia nội bộ tham gia trải nghiệm sản phẩm trước khi quyết định đưa ra thị trường Các đánh giá sẽ tập trung vào mối quan hệ chi phí - lợi ích và khả năng tăng cường sự hài lòng của khách hàng, doanh thu và năng suất cho ngân hàng Nếu sản phẩm đáp ứng được các tiêu chí này, nó sẽ được phê duyệt để triển khai rộng rãi.
Kinh nghiệm thứ hai chỉ ra rằng nhiều nhà quản trị vẫn chưa sẵn sàng cho việc áp dụng đổi mới Do đó, cần thiết phải có các chương trình đào tạo và chia sẻ kiến thức nhiều hơn để hỗ trợ họ trong quá trình này.
Theo khảo sát của Bátiz-Lazo và Woldesenbet (2006), các nhà quản lý ngân hàng nhận thấy khó khăn trong việc áp dụng đổi mới sản phẩm, dẫn đến việc quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm chưa được quan tâm đúng mức Họ lo ngại về những thay đổi có thể xảy ra, như hành vi của nhân viên, hệ thống phân phối và vướng mắc trong việc xin cấp quyền kinh doanh từ cơ quan quản lý Ngoài ra, các ngân hàng tại Anh có xu hướng duy trì vị thế thị trường bằng cách giữ nguyên trạng và tối ưu hóa hoạt động hiện tại, thay vì mạo hiểm đầu tư vào sản phẩm mới chưa được kiểm chứng.
Kinh nghiệm từ các ngân hàng Hà Lan nhấn mạnh tầm quan trọng của sự trao đổi và giao lưu giữa các bộ phận trong quá trình phát triển sản phẩm, nhằm tạo ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường và mang lại lợi ích kinh tế Vermeulen (2004) chỉ ra rằng, trước sự cạnh tranh gia tăng, nhiều quốc gia châu Âu, bao gồm Hà Lan, đã chuyển đổi khu vực tài chính thành một lĩnh vực năng động hơn, chú trọng vào phát triển sản phẩm mới Theo tác giả, quy trình phát triển sản phẩm của các tổ chức tài chính thường gồm bốn bước: lên ý tưởng, phát triển khái niệm, thiết lập sản phẩm và đưa sản phẩm ra thị trường Các ngân hàng Hà Lan thường sử dụng nguồn nhân lực từ các bộ phận hỗ trợ để phát triển dịch vụ mới, sau đó đội ngũ quản lý sẽ lựa chọn những ý tưởng khả thi để chuyển giao cho đội dự án, đội này sẽ lên kế hoạch biến ý tưởng thành sản phẩm.
Trước khi đi vào quy định các tính năng cụ thể cho sản phẩm, quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm tại các ngân hàng Hà Lan đã được thực hiện một cách chặt chẽ Sau khi hoàn tất bước này, sản phẩm sẽ sẵn sàng để thử nghiệm và sử dụng Tuy nhiên, các nhà quản lý ngân hàng nhận thấy rằng để nâng cao hiệu quả của quy trình, cần tăng cường sự trao đổi và giao lưu giữa các bộ phận tham gia, nhằm đảm bảo sự phối hợp nhịp nhàng trong quá trình phát triển sản phẩm.
Kinh nghiệm từ mô hình tiết kiệm nhà ở tại Đức cho thấy, thay vì chỉ tập trung vào phát triển sản phẩm tín dụng bất động sản, các ngân hàng Việt Nam nên thiết kế sản phẩm kết hợp giữa tiết kiệm và tín dụng Sản phẩm này không chỉ đáp ứng nhu cầu vay của khách hàng mà còn nâng cao ý thức tiết kiệm, từ đó giảm tỉ lệ nợ xấu trong ngân hàng Tuy nhiên, để triển khai thành công, cần có sự nỗ lực từ ngân hàng cùng với sự hỗ trợ của Nhà nước và các quy định pháp lý chặt chẽ về bảo vệ khách hàng và lãi suất.
Mô hình chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản là một giải pháp mà ngân hàng Việt Nam có thể xem xét để tăng cường huy động vốn cho các khoản vay nhà ở mới Để triển khai hiệu quả, cần có sự bảo trợ từ Chính phủ, bao gồm việc ban hành các quy định rõ ràng về thành lập công ty chứng khoán hóa và các tổ chức hỗ trợ hoạt động của họ Đồng thời, các chính sách hỗ trợ cho người dân mua nhà từ các dự án chứng khoán hóa và doanh nghiệp tham gia vào quá trình này cũng rất quan trọng.
Tín dụng bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các ngành liên quan tại các nước đang phát triển, dẫn đến sự quan tâm ngày càng tăng từ Chính Phủ và các nhà quản lý tín dụng Sự cạnh tranh trong lĩnh vực này yêu cầu thiết lập quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm hiệu quả Theo Fasnacht (2009), quy trình này bao gồm các giai đoạn từ ý tưởng đến thị trường, và được cụ thể hóa thành bốn quy trình theo khảo sát của Martovoy và Mention (2016), bao gồm định hướng từ vấn đề khách hàng, sự chủ động, thị trường và chiến lược ngân hàng Nghiên cứu cũng chỉ ra các mô hình phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản như chứng khoán đảm bảo bởi thế chấp Ba bài học cho Việt Nam được đưa ra: thiết lập đội ngũ chuyên trách về phát triển sản phẩm, tăng cường đào tạo cho nhà quản trị về đổi mới sáng tạo, và thúc đẩy giao lưu giữa các bộ phận để tạo ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường Các ngân hàng cần mở rộng phát triển sản phẩm tín dụng bất động sản để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người vay và gia tăng thị phần.
Các ngân hàng Việt Nam có thể phát triển sản phẩm tín dụng kết hợp tính năng tiết kiệm, nhằm tối ưu hóa lợi ích cho khách hàng Bên cạnh đó, việc áp dụng mô hình chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản cũng là một giải pháp khả thi để tăng cường nguồn vốn cho các khoản vay nhà ở mới.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn phát triển nóng từ 2007 đến 2009, khi nguồn cung không đủ để đáp ứng nhu cầu Tuy nhiên, giai đoạn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do nhu cầu chủ yếu đến từ đầu cơ, khiến giá bất động sản tăng cao hơn giá trị thực Sự tăng giá và khan hiếm ảo đã mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư và sàn giao dịch, nhưng gây bất lợi cho người tiêu dùng thực sự cần nhà ở.
Cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu giai đoạn 2008 -
Cuộc khủng hoảng nợ vay thế chấp BĐS dưới chuẩn tại Mỹ vào năm 2007 đã tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là thị trường BĐS Để đối phó với lạm phát, vào đầu năm 2011, Chính phủ Việt Nam đã thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát, với Nghị quyết số 02/NQ-CP được ban hành ngày 09/01/2011, xác định kiềm chế lạm phát là ưu tiên hàng đầu Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNN nhằm kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống còn 16% vào cuối năm 2011 Những biện pháp này đã tạo thêm khó khăn cho các ngành chứng khoán và BĐS, trong bối cảnh các công ty BĐS trước đó phát triển mạnh nhờ vào vốn vay ngân hàng, với mức tăng trưởng tín dụng liên tục từ 2001 đến 2011.
> Từ nửa cuối 2012 đến nay: