Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế, và sự phát triển của nó giúp thúc đẩy đồng bộ các thị trường khác Khi thị trường BĐS có biến động, các thị trường liên quan cũng sẽ bị ảnh hưởng, dẫn đến tác động rộng rãi đến toàn bộ nền kinh tế.
Trong giai đoạn 2010-2018, ngành bất động sản (BĐS) đã đóng góp 0.6% vào tăng trưởng GDP, với mức tăng trưởng 4,33% vào năm 2018, cao nhất trong 15 năm qua Nửa đầu năm 2019, hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục duy trì mức tăng trưởng 4,33% Những con số này chứng tỏ thị trường BĐS Việt Nam đã có sự phát triển tích cực, góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Mặc dù thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam đã có những đóng góp và phát triển tích cực, nhưng vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức TTBĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ chính sách tín dụng, với 70-75% nguồn vốn vay đến từ ngân hàng thương mại (NHTM) Những thay đổi trong chính sách tín dụng, như thắt chặt hay nới lỏng, có tác động trực tiếp lớn đến TTBĐS, dẫn đến tình trạng thị trường có thể đóng băng hoặc quá nóng, làm tăng nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản.
Chính sách tín dụng đã có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản (TTBĐS) qua các giai đoạn khác nhau Từ năm 2019 đến 2011, việc mở rộng tín dụng đã dẫn đến sự bùng nổ vốn vào lĩnh vực BĐS, gây ra tình trạng phát triển nóng và vỡ bong bóng Giai đoạn 2011-2013 chứng kiến sự siết chặt tín dụng, khiến TTBĐS đóng băng do doanh nghiệp khó tiếp cận vốn Đến năm 2014, TTBĐS bắt đầu phục hồi với sự gia tăng giao dịch và giá cả Từ 2015 đến 2019, chính sách tín dụng thắt chặt nhằm ổn định TTBĐS, tránh tình trạng phát triển quá nóng Tuy nhiên, TTBĐS đã phát sinh nhiều vấn đề tiêu cực dưới tác động của chính sách tín dụng, ảnh hưởng đến sự phát triển chung Hiện nay, khi TTBĐS đối mặt với chu kỳ tăng trưởng khó khăn, nhu cầu vốn ngày càng cao, chính sách tín dụng cần đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững, đồng thời khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS Do đó, việc hoàn thiện chính sách tín dụng cho TTBĐS là cần thiết để thị trường phát triển bền vững và hoạt động hiệu quả.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, tác giả đã quyết định nghiên cứu và phân tích chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam, chọn đề tài "Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam" làm luận văn tốt nghiệp.
Kết cấu của luận văn
Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu luận văn gồm:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Chương 2 Phương pháp nghiên cứu
Chương 3 Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam
Chương 4 Giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về tình hình nghiên cứu
1.1.1 Nhóm các công trình nghiên cứu quốc tế
Nghiên cứu khái quát về TTBĐS, một số tác giả nước ngoài có những nghiên cứu chuyên sâu về hoạt động tài chính trong TTBĐS
W.B.Brueggenmam (1997) đã nêu ra những vấn đề cần lưu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tư BĐS ở nước Mỹ, cũng như đề cập, khái quát tới thị trường vốn và an toàn trong kinh doanh BĐS Ủy Ban Châu Âu (2005) với cuốn sách “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” đã đưa ra với nội dung nhằm thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp Cuốn sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và chính sách, cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia
Zhangd (2011) đã thực hiện phân tích thực nghiệm dựa trên mô hình SVAR, tập trung vào mối quan hệ giữa các khoản vay ngân hàng, giá nhà đất, lãi suất, tăng trưởng kinh tế và lạm phát Nghiên cứu này xây dựng một hệ thống phân tích nhằm khám phá sự tương tác giữa các khoản vay ngân hàng và biến động giá nhà đất tại Trung Quốc trong bối cảnh chu kỳ kinh tế vĩ mô.
Cuốn sách của Pirounakis (2013) giới thiệu các công cụ tài chính và khái niệm về kinh tế bất động sản (BĐS), nghiên cứu mối quan hệ giữa BĐS và nền kinh tế vĩ mô, cũng như chính sách tài chính BĐS như thuế và cung cầu Tác giả phân tích động lực thị trường, bong bóng giá cả, và dự đoán giá BĐS sau sự sụp đổ của thị trường nhà ở Mỹ, góp phần làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 Cuốn sách cung cấp cách tiếp cận quốc tế và các mô hình cần thiết để hiểu rõ về BĐS, chính sách tài chính và sự biến động giá BĐS trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
Geltner (2014) đã thực hiện một nghiên cứu sâu rộng về kinh tế tài chính và đô thị trong lĩnh vực bất động sản, tập trung vào phân tích và đầu tư vào bất động sản thương mại Nghiên cứu này là cơ sở quan trọng giúp hiểu rõ hơn về bất động sản thương mại từ góc độ đầu tư.
Eugenio Cerutti (2015) chỉ ra rằng cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu gần đây một phần là do rủi ro từ sự bùng nổ bất động sản Cuốn sách này bổ sung nghiên cứu trước đó bằng cách khai thác dữ liệu phân tích sâu về chính sách tài chính tín dụng bất động sản và phân tích các đặc điểm của tín dụng này, cũng như các yếu tố tác động giữa các quốc gia Các tác giả đề xuất những quan điểm mới trong nghiên cứu chính sách tài chính tín dụng bất động sản.
1.1.2 Nhóm các công trình nghiên cứu trong nước
Trong nước, hiện nay có nhiều tác phẩm, tài liệu phân tích các chính sách kinh tế, chính sách tín dụng cho TTBĐS
PGS.TS Trần Kim Chung (2006) đã phân tích các chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản (TTBĐS), trong đó chính sách tài chính và tín dụng đóng vai trò quan trọng Cuốn sách cung cấp lý luận và đánh giá thực trạng hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại (NHTM) đối với TTBĐS tại Việt Nam Đỗ Thị Thu Hà (2014) đã làm rõ mối quan hệ giữa chính sách tín dụng của ngân hàng và hiện tượng bong bóng bất động sản, nhấn mạnh tác động của tín dụng đến sự phát triển bền vững của thị trường này.
Vương Minh Phương (2016) đã thực hiện một nghiên cứu về chính sách tài chính và ảnh hưởng của chúng đến thị trường bất động sản Nghiên cứu này không chỉ phân tích các tác động mà còn đề xuất những giải pháp tài chính cần thiết để cải thiện tình hình thị trường.
Nguyễn Thu Hà (2010) đã nghiên cứu thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của kênh tín dụng này.
TS Đinh Văn Ân (2011) đã phân tích lý luận về sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản (TTBĐS), làm rõ các đặc trưng của TTBĐS trong nền kinh tế thị trường hiện đại Ông cũng đánh giá thực trạng và những tồn tại của thị trường, đồng thời đề xuất phương hướng và giải pháp cải thiện Bên cạnh đó, đề tài còn cung cấp lý luận và đánh giá thực trạng chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam trước năm 2011.
Các nghiên cứu trên hoặc chỉ nghiên cứu về vấn đề tín dụng ngân hàng đối với TTBĐS đạt được ưu điểm bao gồm:
Thứ nhất, đề cập đến chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhưng chưa phân tích, xây dựng một cách có hệ thống hoàn thiện về vấn đề này
Thứ hai, các công trình nghiên cứu về lĩnh vực tín dụng ngân hàng với
TTBĐS trên góc độ chủ thể là NHTM trong hoạt động cho vay đối với chủ thể tham gia thị trường là hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp
Nghiên cứu đã chỉ ra nhiều thực tế và nguyên nhân dẫn đến sự kém hiệu quả trong hoạt động của TTBĐS, đặc biệt dưới tác động của chính sách tín dụng.
Một nhược điểm của các công trình nghiên cứu là chưa tập trung phân tích sâu về chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong giai đoạn 2017-2019 Trong khi đó, TTBĐS đã trải qua sự phát triển mạnh mẽ và chính sách tín dụng trong thời kỳ này cũng đã có những điều chỉnh đáng kể.
Bên cạnh đó, các công trình nghiên cứu chưa phân tích mối quan hệ giữa chính sách tín dụng và hệ thống các chính sách khác đối với TTBĐS
Luận văn "Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam" hệ thống hoá lý luận và phân tích tác động của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn 2017 - 2019, từ góc độ quản lý của Ngân hàng Nhà nước Bên cạnh đó, luận văn cũng đề xuất các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản
* Khái niệm bất động sản
Bất động sản, một khái niệm xuất hiện lần đầu trong bộ luật cổ La Mã, được định nghĩa là quyền sở hữu đối với các tài sản không thể di dời hoặc chỉ di dời hạn chế mà không làm thay đổi tính năng, công năng và hình thái của chúng Bất động sản được phân loại là tài sản vật chất hữu ích cho con người, có thể được sở hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng, và được đo lường bằng giá trị nhất định Tài sản nói chung được chia thành hai loại: bất động sản và động sản.
Theo tác giả, bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai cùng với những tài sản gắn liền với nó, và chúng được sử dụng một cách không thể tách rời khỏi đất.
* Khái niệm thị trường bất động sản
TTBĐS là môi trường nơi lực lượng cung và cầu bất động sản tương tác, từ đó hình thành giá cả bất động sản Đây cũng là nơi phân phối hàng hóa bất động sản cho các đối tượng sử dụng khác nhau, với sự hỗ trợ từ các dịch vụ bất động sản.
TTBĐS là tổng hợp các giao dịch bất động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa và tiền tệ, diễn ra trong một không gian và thời gian xác định.
“TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất trịnh, trong một thời gian nhất định” (Thái Bá Cẩn, 2003)
Tổng thể, các khái niệm về TTBĐS mặc dù có cách diễn đạt khác nhau nhưng đều thống nhất rằng TTBĐS là sự tổng hợp các giao dịch bất động sản dựa trên mối quan hệ giữa hàng hóa và tiền tệ.
Theo tác giả, TTBĐS là tổng hợp các giao dịch bất động sản liên quan đến hàng hóa và tiền tệ, bao gồm mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo hiểm, bảo lãnh, góp vốn liên doanh và chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản.
- Phân khúc nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ)
- Phân khúc BĐS du lịch
- Phân khúc BĐS thương mại
- Phân khúc BĐS công nghiệp
- Phân khúc BĐS nông nghiệp
- Phân khúc BĐS hạ tầng
- Phân khúc BĐS nghĩa trang
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế
TTBĐS là một phần quan trọng trong nền kinh tế thị trường thống nhất, có liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, bao gồm thị trường tiền tệ và thị trường vốn Quản lý TTBĐS không chỉ đảm bảo sự hoạt động hiệu quả của thị trường theo các quy luật mà còn hạn chế những tiêu cực và nguy cơ khủng hoảng Hoạt động của TTBĐS đóng góp tích cực vào sự phát triển của nền kinh tế quốc dân.
Phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn đầu tư phát triển Với chức năng thúc đẩy sản xuất, TTBĐS không chỉ gia tăng tài sản cố định trong xã hội mà còn tạo ra nguồn vốn đầu tư quan trọng Hơn nữa, sự phát triển của TTBĐS giúp tăng tốc độ chu chuyển vốn, từ đó bổ sung nguồn lực cho các hoạt động đầu tư phát triển.
Thứ hai, phát triển TTBĐS góp phần tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước
Sự phát triển của thị trường bất động sản (TTBĐS) có thể diễn ra theo hai hướng: tăng khối lượng hàng hóa bất động sản trong giao dịch hoặc gia tăng khối lượng giao dịch thông qua các hoạt động mua bán, cho thuê Dù theo hướng nào, sự phát triển này đều đóng góp vào việc tăng thu ngân sách Nhà nước thông qua nguồn thuế.
Phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc đổi mới chính sách của Nhà nước và ổn định xã hội TTBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ từ pháp luật và chính sách, do đó, sự phát triển không lành mạnh của thị trường, như tình trạng đầu cơ và biến động giá cả, làm lộ rõ những bất cập trong chính sách, đặc biệt là Luật Đất đai Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin của người dân vào các chủ trương của Nhà nước Do đó, cần thiết phải cải cách và hoàn thiện không chỉ các chính sách mà còn cả công tác quản lý đất đai và bất động sản Khi TTBĐS hoạt động ổn định, nó sẽ giúp cân bằng cung cầu, bình ổn giá cả, thúc đẩy sản xuất và nâng cao đời sống nhân dân, từ đó củng cố niềm tin của người dân và góp phần ổn định xã hội.
Phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) không chỉ mở rộng các thị trường mà còn tăng cường quan hệ quốc tế Là một phần quan trọng của thị trường chung của mỗi quốc gia, sự phát triển của TTBĐS có tác động đến toàn bộ các yếu tố trong thị trường đó.
Sự phát triển của thị trường bất động sản (TTBĐS) sẽ thúc đẩy thị trường vốn và thị trường lao động phát triển tương ứng, tạo điều kiện cho đầu tư và phát triển Đồng thời, sự phát triển này còn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước, cho phép họ đầu tư vào sản xuất, kinh doanh, và thậm chí cư trú tại đây Qua đó, quan hệ quốc tế được mở rộng, góp phần tăng cường sự hiểu biết lẫn nhau giữa các quốc gia và dân tộc.
1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Bất động sản (BĐS) là loại hàng hóa đặc biệt, vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản (TTBĐS) không chỉ tuân theo các quy luật chung của thị trường mà còn có những đặc điểm riêng biệt.
Trong giao dịch bất động sản (BĐS), có sự khác biệt rõ rệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Bởi vì BĐS có vị trí cố định và không thể di dời, các giao dịch thường diễn ra tại những địa điểm thuận lợi theo thỏa thuận giữa các bên mà không cần sự hiện diện của tài sản BĐS.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) có đặc điểm vùng và khu vực rõ rệt, với sự biến động trong các giao dịch thường chỉ diễn ra ở từng khu vực cụ thể Quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản chủ yếu ảnh hưởng trong một vùng nhất định, ít khi tác động hoặc chỉ có ảnh hưởng chậm đến TTBĐS của các vùng khác.
Cơ sở lý luận về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Tín dụng được định nghĩa là quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng một lượng giá trị từ cá nhân hoặc doanh nghiệp này sang cá nhân hoặc doanh nghiệp khác, với điều kiện phải hoàn trả cả vốn lẫn lãi trong một khoảng thời gian nhất định.
Tín dụng phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệp và phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp
Chính sách tín dụng ở cấp độ vi mô bao gồm các quy định của ngân hàng liên quan đến hoạt động tín dụng, nhằm định hướng và hướng dẫn cán bộ ngân hàng trong việc cấp tín dụng cho khách hàng.
Chính sách tín dụng của Nhà nước là tổng hợp các quan điểm, tư tưởng và giải pháp nhằm đảm bảo cung cấp tín dụng cho nền kinh tế.
Chính sách tín dụng là một trong những chính sách lớn của Nhà nước, là công cụ sắc bén để quản lý nền kinh tế thị trường
Nhà nước áp dụng chính sách tín dụng nhằm điều chỉnh khối lượng tín dụng lưu thông, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn Đồng thời, chính sách tín dụng được kết hợp với chính sách tài chính để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Chính sách tín dụng và chính sách tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát lạm phát và ổn định nền kinh tế Việc kết hợp hiệu quả hai chính sách này sẽ giúp đẩy lùi các yếu tố gây bất ổn và duy trì sự phát triển bền vững.
NHNN đã phê duyệt chính sách tín dụng cụ thể nhằm hỗ trợ các ngành và lĩnh vực kinh tế, góp phần thúc đẩy sự chuyển đổi của nền kinh tế hàng hóa từ cơ cấu nông nghiệp - công nghiệp - dịch vụ sang cơ cấu công nghiệp - nông nghiệp - dịch vụ.
Tín dụng bất động sản (BĐS) là mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, bao gồm cả cá nhân và tổ chức, liên quan đến lĩnh vực BĐS Ngân hàng cấp vốn cho khách hàng dựa trên mục đích vay vốn liên quan đến BĐS, như đầu tư kinh doanh, xây dựng nhà để bán, sửa chữa, mua bán nhà cửa, hoàn thiện cơ sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, và xây dựng văn phòng cho thuê.
Chính sách tín dụng đối với TTBĐS được định nghĩa là tập hợp các quan điểm, tư tưởng, giải pháp và công cụ mà Nhà nước áp dụng nhằm đảm bảo việc cung cấp tín dụng cho TTBĐS.
1.3.2 Đặc điểm và chủ thể của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
* Đặc điểm của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Chính sách tín dụng trên thị trường bất động sản yêu cầu sự rõ ràng và cụ thể đối với từng loại bất động sản Điều này có vai trò quan trọng trong việc áp dụng các chính sách này vào thực tế một cách hiệu quả.
Chính sách tín dụng trên thị trường bất động sản (TTBĐS) thay đổi theo từng giai đoạn tăng trưởng của thị trường Do đó, các chính sách này cần được cập nhật kịp thời để phù hợp với sự biến động của TTBĐS Hơn nữa, chính sách tín dụng phải độc lập và phù hợp với đặc điểm kinh tế xã hội của đất nước trong từng giai đoạn cụ thể.
Chính sách tín dụng cần bao quát việc sử dụng tổng hợp và đồng bộ tất cả các công cụ huy động vốn nhằm tác động hiệu quả đến sự vận động của các nguồn tài chính phát triển thị trường bất động sản.
Chính sách tín dụng trên thị trường bất động sản cần thể hiện quan điểm vì lợi ích toàn cục, không chỉ tập trung vào lợi ích cục bộ hay địa phương Cần dần hoàn thiện chính sách này để trở thành công cụ khai thông nguồn vốn, nhằm phát triển thị trường bất động sản một cách toàn diện và minh bạch.
* Chủ thể xây dựng, ban hành chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Các chủ thể của chính sách tín dụng đối với TTBĐS chỉ người đặt ra và thi hành chính sách
Chính sách được hình thành từ quan điểm của các nhà lãnh đạo, với mục tiêu cụ thể được thiết lập thông qua việc áp dụng các công cụ và giải pháp phù hợp, nhằm biến những mục tiêu đó thành hiện thực.
Nhà nước định hướng vai trò của NHNN trong việc nghiên cứu và đánh giá tính cấp thiết của chính sách tín dụng đối với TTBĐS, từ đó xây dựng và ban hành chính sách tín dụng phù hợp cho lĩnh vực này.
Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện kiểm tra và giám sát việc thực hiện chính sách tín dụng liên quan đến TTBĐS Các cơ quan thực thi bao gồm các cơ quan chuyên môn, ngân hàng thương mại và các cơ quan quản lý Nhà nước Đối tượng chịu tác động trực tiếp là những chủ thể tham gia vào TTBĐS.
1.3.3 Chu trình chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Kinh nghiệm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ở một số quốc gia và giá trị tham khảo đối với Việt Nam
Năm 2007-2008, chính sách tín dụng của Mỹ đối với TTBĐS là sử dụng công cụ chính sách lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn
Trong giai đoạn từ năm 1997 đến cuối năm 2006, giá bất động sản tại Mỹ đã tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm, dẫn đến việc người dân vay ngân hàng để đầu tư và nhanh chóng kiếm lời khi bán lại Sự gia tăng này đã thúc đẩy hoạt động mua bán bất động sản mạnh mẽ, khiến thị trường bất động sản phát triển vượt bậc Đồng thời, chính sách tín dụng của Mỹ với lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn đã tạo điều kiện thuận lợi cho người dân dễ dàng tiếp cận vốn đầu tư mà không cần nguồn lực tài chính lớn.
Nền kinh tế Mỹ phụ thuộc vào sức mua và sự ổn định của tín dụng bất động sản, điều này ảnh hưởng đến chi tiêu thiết yếu của người dân Các khoản nợ từ tín dụng bất động sản đang gây lo ngại, đặc biệt khi người mua chủ yếu là những người có thu nhập thấp Giải pháp khả thi nhất là cung cấp tín dụng bắc cầu với lãi suất thấp và ổn định, tuy nhiên, điều này vẫn gặp nhiều khó khăn.
Các khoản tín dụng bất động sản tại Mỹ thường có thời gian đáo hạn kéo dài từ 30 đến 50 năm Mặc dù có kế hoạch hỗ trợ tài chính, nhưng chỉ được áp dụng trong vòng 5 năm Sau thời gian này, tình trạng sốc chi trả có thể tái diễn, đặc biệt là với những người mua nhà may mắn Đối với phần còn lại, hiện chưa có giải pháp nào khả thi.
Mặc dù Chính phủ Mỹ đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết, hỗ trợ và phòng ngừa rủi ro tài chính, nhưng không thể thiết lập các tiền lệ can thiệp vào nền kinh tế để ép buộc các công ty bất động sản tín dụng.
Chương trình này dự kiến sẽ hỗ trợ khoảng 1,2 triệu người, với phương thức ấn định mức lãi suất thanh toán trong suốt thời gian diễn ra Mục tiêu chính là giúp tài trợ để chuyển đổi sang loại tài sản có giá trị phù hợp hơn, nhằm ngăn chặn sự lan rộng của tình trạng siết nợ bán bất động sản đang gia tăng.
Người vay đang gặp khó khăn khi khoảng 2 triệu tài sản dưới chuẩn bị tái xác định lãi suất thanh toán từ 7%/năm lên mức cao hơn trong những năm tới, khiến nhiều người không thể trả nổi lãi suất hàng tháng Việc xác định đúng đối tượng cần hỗ trợ trở nên khó khăn, dẫn đến nguy cơ những nỗ lực này có thể không đạt mục tiêu và trở thành sự hỗ trợ cho những người đầu cơ bất động sản.
Thị trường bất động sản tại Mỹ đang đối mặt với khủng hoảng nghiêm trọng khi ghi nhận 3 triệu khoản vay lãi suất biến động, trong đó gần 19% đã rơi vào tình trạng nợ quá hạn Đặc biệt, 4,72% tổng số khoản vay đã bắt đầu quá trình phát mại tài sản Những khó khăn này không chỉ cản trở quá trình phục hồi kinh tế mà còn đẩy nền kinh tế vào nguy cơ suy thoái trầm trọng.
Từ năm 1997 đến 2007, Mỹ trung bình xây dựng gần 200 triệu m2 nhà ở mỗi năm Trước khủng hoảng năm 2007, có khoảng 17.958.000 ngôi nhà bỏ không, trong đó 13.276.000 ngôi nhà không có người ở trong suốt cả năm.
Chính sách tín dụng tại Mỹ đã dẫn đến một cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng, xuất phát từ sự gia tăng nguồn vốn cho vay mua nhà thông qua kỹ thuật "chứng khoán hóa bất động sản thế chấp." Hệ thống kiểm soát không theo kịp với sự gia tăng này, cùng với việc cho vay dễ dãi dưới chuẩn, đã thu hút nhiều nhà đầu tư và người dân tham gia vào thị trường bất động sản, tạo ra một bong bóng lớn trong lĩnh vực này.
Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng BĐS:
Sự bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn đã góp phần quan trọng vào khủng hoảng tín dụng bất động sản, bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn diễn ra vào cuối năm 2007.
Mất cân đối cung cầu nguồn vốn dẫn đến tình trạng các nguồn vốn thừa trên thị trường không được sử dụng hiệu quả Để tối đa hóa lợi nhuận, nhiều tổ chức cho vay đã chuyển sang cho vay dưới chuẩn, vì hình thức này mang lại lãi suất cao hơn so với các loại cho vay khác.
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất, làm giảm chi phí vốn và thu hút nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào thị trường bất động sản Họ tin rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại lợi nhuận cao hơn so với các lĩnh vực khác Sự gia tăng số lượng người mua đã tạo ra áp lực cầu vượt cung, dẫn đến việc giá bất động sản tăng mạnh.
Giá bất động sản liên tục tăng cùng với lãi suất cho vay thấp đã tạo ra một môi trường cạnh tranh khốc liệt trong ngành Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay sẵn sàng cho vay mà không cần tiền đặt cọc hay yêu cầu người vay chứng minh khả năng trả nợ Điều này đã mở ra cơ hội cho những khách hàng trước đây không đủ tiêu chuẩn tín dụng, bao gồm cả những người có lý lịch vay mượn yếu, chậm trả nợ hoặc từng phá sản, tiếp cận nguồn tín dụng dễ dàng hơn Nhờ vậy, họ có thể trở thành chủ sở hữu những ngôi nhà lớn với các khoản vay lớn.
Nguồn tài trợ bất động sản tại Mỹ đang gia tăng mạnh mẽ, với sự chuyển biến từ việc chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng sang việc đa dạng hóa các nguồn vốn Trước đây, ngân hàng áp đặt nhiều ràng buộc về luật lệ hoạt động, khiến lượng tiền cho vay bị hạn chế do phụ thuộc vào tiền gửi của khách hàng Chỉ một phần nhỏ trong số tiền này được sử dụng cho vay bất động sản, do yêu cầu quản lý rủi ro tín dụng.
Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố đã thu hút nhiều đối tượng mới tham gia vào việc tài trợ cho bất động sản, bao gồm các công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư, quỹ hưu trí và nhà đầu tư nhỏ lẻ Điều này đã dẫn đến sự gia tăng đáng kể về lượng vốn đầu tư vào cho vay bất động sản, cùng với việc cải thiện tính thanh khoản của các khoản cho vay này.
Hậu quả của khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ
