Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Địa điểm nghiên cứu
Đề tài được thực hiện nghiên cứu trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ.
Thời gian nghiên cứu
- Thời gian tiến hành luận văn từ tháng 4/2015 đến tháng 10/2016
- Phạm vi thời gian thu thập số liệu từ năm 2015 đến năm 2016.
Đối tượng nghiên cứu
Các hộ gia đình và cá nhân tại thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ đã tiến hành chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất.
Nội dung nghiên cứu
3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
- Điều kiện kinh tế - xã hội;
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai thị xã Phú Thọ
- Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015;
- Hiện trạng sử dụng đất thị xã Phú Thọ năm 2015;
- Biến động sử dụng đất đai của thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011- 2015
3.4.3 Giá đất ở trên địa bàn thị xã Phú Thọ
- Giá đất ở do nhà nước quy định của thị xã Phú Thọ;
- Giá đất ở trên thị trường của thị xã Phú thọ;
- So sánh mức chênh lệch giữa giá đất ở quy định và giá đất ở thị trường trên địa bàn thị xã Phú Thọ
3.4.4 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phú Thọ
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được áp dụng để thực hiện luận văn:
3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập tài liệu và số liệu liên quan đến điều kiện tự nhiên, phát triển kinh tế - xã hội, cùng với tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại phòng Tài nguyên và Môi trường cũng như phòng Thống kê thị xã Phú Thọ.
Các văn bản liên quan đến giá đất và bảng giá đất do Nhà nước và UBND tỉnh Phú Thọ ban hành đang được áp dụng tại thị xã Phú Thọ.
Chúng tôi đã thu thập các tài liệu số liệu liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu từ Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất thị xã Phú Thọ.
Chúng tôi tiến hành thu thập các tài liệu liên quan đến giá đất tại thị xã Phú Thọ, bao gồm bài báo, tạp chí, văn kiện nghị quyết, chương trình nghiên cứu đã xuất bản, kết quả nghiên cứu từ các cơ quan nghiên cứu, giáo trình của các nhà khoa học trong và ngoài nước, cùng với các tài liệu trên internet.
3.5.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu
Dựa vào bảng giá đất của UBND tỉnh Phú Thọ và tình hình phát triển kinh tế - xã hội thực tế của thị xã, chúng tôi đã lựa chọn các tuyến đường điều tra đại diện, phản ánh sự phát triển KTXH của thị xã, bao gồm 3 khu vực chính.
Khu vực I bao gồm các tuyến đường Đinh Tiên Hoàng, Nguyễn Tất Thành và Bạch Đằng, nằm trong trung tâm thị xã, nơi có điều kiện kinh tế phát triển và là trung tâm chính trị, xã hội, văn hóa của khu vực.
Khu vực II nằm xa trung tâm thị xã, có điều kiện kinh tế và cơ sở hạ tầng kỹ thuật kém phát triển hơn khu vực I Khu vực này giáp ranh với các xã qua các tuyến đường như Cao Bằng, Hùng Vương và Nguyễn Trãi.
Khu vực III bao gồm các tuyến đường nông thôn, trong đó có ba tuyến đường quan trọng: tỉnh lộ 315 tại xã Văn Lung, tỉnh lộ 320 tại xã Thanh Minh và đường nội xóm Văn Lung.
3.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Trong giai đoạn 2011 - 2015, chúng tôi đã tiến hành điều tra ý kiến và thông tin của người dân về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường Mẫu phiếu điều tra được sử dụng để thu thập các thông tin cần thiết, bao gồm thông tin về người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chi tiết thửa đất được chuyển nhượng như diện tích, số tờ, số thửa, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất, hướng đất và hình dáng Bên cạnh đó, ý kiến đánh giá của người dân về các yếu tố tác động đến giá đất cũng được ghi nhận.
Số lượng mẫu phiếu điều tra tối thiểu được tính theo công thức:
Để xác định cỡ mẫu cần thiết cho nghiên cứu, ta sử dụng công thức với các tham số: n (cỡ mẫu), z (giá trị phân phối tương ứng với độ tin cậy), p (ước tính tỷ lệ % của tổng thể), q = 1 - p, và e (sai số cho phép) Trong trường hợp này, chúng ta chọn độ tin cậy 90%, với giá trị z là 2,326 và sai số cho phép trong khoảng ±10% Giả định tỷ lệ p và q đều là 50% (0,5), điều này cho thấy khả năng lớn nhất có thể xảy ra của tổng thể Từ đó, ta có thể tính toán cỡ mẫu cần điều tra cho nghiên cứu.
Tuy nhiên, do số lượng điểm nghiên cứu khá lớn, thời gian từ năm 2011 -
2015 nên tăng thêm 40 phiếu điều tra là 175, cụ thể:
Khu vực I, nằm ở trung tâm thị xã, là nơi tập trung các cơ quan hành chính, quảng trường và công viên Mặc dù đây là các tuyến đường lớn, nhưng giao dịch về đất đai tại đây khá ít Do đó, chúng tôi đã tiến hành điều tra 51 phiếu để thu thập thông tin.
- Khu vực II gồm các tuyến đường xã trung tâm hơn, số lượng giao dịch lớn, điều tra 62 phiếu;
Khu vực III, bao gồm các tuyến đường dài và đường nội xóm, là khu vực nông thôn có điều kiện kinh tế kém phát triển nhất trong ba khu vực Tại đây, nhiều giao dịch đất đai diễn ra, với 62 phiếu được điều tra.
3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Sử dụng Excel để tạo bảng thống kê giá đất ở theo thời gian, bao gồm tổng hợp các bảng giá đất quy định và giá thị trường Quan trọng là xử lý số liệu để loại bỏ những thông tin không cần thiết, đảm bảo phản ánh chính xác giá trị thực tế trên thị trường.
3.5.5 Phương pháp hồi quy tuyến tính
Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính đa biến được áp dụng để nghiên cứu tác động của các yếu tố đến giá đất ở và xác định phương trình hồi quy Sử dụng phần mềm Excel với công cụ Data Analysis, chức năng Regression cho phép chạy mô hình hồi quy tuyến tính đơn biến và đa biến để xác định phương trình hồi quy.
Giá đất ở (Y) được xác định bởi một hằng số (A), đại diện cho giá trị trung bình của Y khi các biến độc lập (X1, X2,…,Xi) bằng 0 Các hệ số tương quan (B1, B2,…,Bi) tương ứng với các biến độc lập này đóng vai trò quan trọng trong mô hình.
