LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY
Bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo Ngân hàng Thế giới, bất động sản bao gồm đất đai, không khí phía trên và phần đất bên dưới, cùng với các đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng đất Tài sản cố định liên quan đến đất đai bao gồm đất đai và các công trình xây dựng không thể di dời, cũng như các tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), bất động sản bao gồm đất đai cùng với mọi thứ gắn chặt và lâu dài với đất Bất động sản (real property) được định nghĩa là quyền sở hữu liên quan đến bất động sản, bao gồm các quyền và lợi ích gắn liền với việc sở hữu tài sản này.
Bất động sản được hiểu là những tài sản vật chất khó di dời và tồn tại lâu dài Để được coi là bất động sản, một tài sản cần đáp ứng các điều kiện sau: (i) Là yếu tố vật chất có ích cho con người, có thể đo lường bằng giá trị nhất định; (ii) Không thể di dời hoặc di dời hạn chế; và (iii) Tồn tại lâu dài.
1.1.2 Đặc điểm bất động sản
Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý và không thể di dời, luôn gắn liền với đất đai có diện tích và vị trí xác định Giá trị và lợi ích của bất động sản phụ thuộc vào vị trí cụ thể, với yếu tố vị trí quyết định đến giá trị và lợi ích mà bất động sản mang lại Vị trí không chỉ được đo lường bằng các tiêu chí địa lý mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm, dịch vụ công cộng, và khả năng tiếp cận Khi các yếu tố này thay đổi, tính chất vị trí của bất động sản cũng sẽ thay đổi theo Do đó, bất động sản bị ảnh hưởng rõ rệt bởi các yếu tố vùng và khu vực như điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tính chất xã hội.
Bất động sản được coi là hàng hóa bền vững nhờ vào sự trường tồn của đất đai, một tài sản thiên nhiên không thể bị tiêu hủy, ngoại trừ một số trường hợp thiên tai Các công trình xây dựng có thể có tuổi thọ lên đến hàng trăm năm, tuy nhiên, tính bền vững của bất động sản thể hiện qua hai khía cạnh vật lý và kinh tế Thời gian sử dụng tối đa về mặt vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế, tức là thời gian mà bất động sản có thể mang lại hiệu quả kinh tế Do đó, khi đầu tư xây dựng, cần phải dự tính tuổi thọ kinh tế để xác định tuổi thọ vật lý, nhằm tránh lãng phí trong đầu tư.
Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm do giới hạn về diện tích bề mặt trái đất và từng khu vực cụ thể Bất động sản là tài sản có quy mô quỹ đất hạn chế, phụ thuộc vào vị trí nhất định, không thể mở rộng Đất đai dành cho đầu tư phát triển công trình xây dựng còn hạn chế hơn, dẫn đến việc không thể mở rộng không gian cho các công trình bất động sản Tình trạng này tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu, khi nhu cầu về nhà ở không ngừng gia tăng, gây ra hiện tượng đầu cơ bất động sản và ảnh hưởng đến chính sách quản lý thị trường của Nhà nước.
Tính khác biệt của bất động sản được thể hiện qua nhiều yếu tố như vị trí, lợi thế thương mại, phong thủy, kết cấu và kiến trúc, hướng, cảnh quan, môi trường sống cùng các yếu tố ngoại cảnh khác Những đặc điểm này càng làm tăng giá trị và sự hấp dẫn của từng bất động sản.
Tăng cường tính khác biệt cho mỗi bất động sản không chỉ nâng cao giá trị của chính nó mà còn đáp ứng nhu cầu về sự độc đáo của người tiêu dùng.
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của từng khu vực, quốc gia và dân tộc Nhu cầu về bất động sản không chỉ phản ánh những thói quen và sở thích địa phương, mà còn bị chi phối bởi tín ngưỡng, tôn giáo và các yếu tố tâm linh Chẳng hạn, khi chọn nhà, người dân thường quan tâm đến hướng nhà phù hợp với tuổi gia chủ và lựa chọn ngày tốt để thực hiện các giao dịch bất động sản hoặc khởi công xây dựng.
Hàng hóa bất động sản có sự ảnh hưởng lẫn nhau, nơi sự ra đời hoặc hoàn thiện của một bất động sản có thể tác động đến giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản khác Chẳng hạn, việc xây dựng một con đường mới có thể dẫn đến sự hình thành các khu dân cư hoặc khu công nghiệp, từ đó tạo ra ảnh hưởng mạnh mẽ đến bất động sản liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội liên quan.
Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao vào thứ bảy, nhờ vào giá trị đất đai và chi phí xây dựng lớn Điều này đặt ra yêu cầu về vốn đầu tư lớn và dài hạn trong hoạt động kinh doanh bất động sản Vốn đầu tư không chỉ có thể tái tạo để phục vụ cho kinh doanh mà còn thường dẫn đến quan hệ vay vốn để thực hiện các giao dịch mua bán.
Bất động sản là một hàng hóa thiết yếu trong nền kinh tế, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ pháp luật và chính sách của Nhà nước Các giao dịch bất động sản không chỉ tác động đến thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến thị trường vốn Chính vì vậy, Nhà nước luôn theo dõi và điều tiết thị trường này thông qua các chính sách phù hợp Hơn nữa, do bất động sản gắn liền với đất đai, thuộc sở hữu toàn xã hội, nên sự quản lý của Nhà nước và pháp luật đối với lĩnh vực này là rất quan trọng.
Giá trị và công năng của bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý, vì bất động sản thường có giá trị lớn và yêu cầu trình độ quản lý chuyên môn cao Chi phí quản lý bất động sản cũng cao hơn so với các loại hàng hóa khác Hơn nữa, việc xây dựng các công trình đòi hỏi sự phức tạp trong việc xác định mục tiêu, các thông số kỹ thuật, và tính toán tuổi đời kinh tế phù hợp với tuổi đời vật lý của công trình, điều này cần nhiều thời gian và chi phí cho nghiên cứu hợp lý.
1.1.3 Phân loại bất động sản a Phân loại theo đặc tính vật chất
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm: Đất đai và công trình kiến trúc.
Đất đai được xác định là bất động sản khi là loại đất không di dời được hoặc có thể di dời nhưng không đáng kể, như đất trồng cây cảnh hay đất làm vật liệu xây dựng Để được công nhận, đất đai phải có chủ quyền rõ ràng và được định giá dựa trên số lượng và chất lượng của nó.
Nhà ở và công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm các loại hình như nhà cửa cố định, trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng Những công trình này không thể di dời hoặc chỉ di dời không đáng kể Ngược lại, các cấu trúc như nhà bạt di động, lâu đài băng đá và nhà nghỉ di động không được coi là bất động sản mà là động sản hoặc công cụ lao động Bên cạnh đó, các công trình xây dựng liên quan đến hạ tầng giao thông như đường, cầu, cảng, sân bay và bãi đỗ cũng thuộc về danh mục bất động sản.
Bất động sản được thế chấp đảm bảo khoản vay tại ngân hàng
1.2.1 Khái niệm bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của bên vay, được dùng làm tài sản đảm bảo cho bên cho vay nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn của bên vay và nhu cầu cấp tín dụng của bên cho vay.
1.2.2 Đặc điểm của bất động sản thế chấp a Do đặc điểm của bất động sản là cố định, khó có thể di dời, thị trường bất động sản có sự khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Gọi là quyền sử dụng đất mà không phải là quyền sở hữu đất vì đất đai là của chung toàn bộ xã hội, nhà nước thay mặt toàn dân quản lí đất đai nên các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không được quyền sở hữu Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là tài sản cầm cố là hiện vật, còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản. b Thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp, người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được phép thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường mà chưa có sự cho phép của ngân hàng Do đó, khi đem thế chấp bất động sản, bên bảo đảm chỉ có quyền sử dụng chứ không còn quyền định đoạt và chiếm hữu. c Bất động sản thế chấp có tính thanh khoản cao, được giao dịch phổ biến trên thị trường, nhằm tránh rủi ro cho ngân hàng khi gặp phải nợ xấu và bất động sản không còn khả năng được phát mại. d Bất động sản thế chấp là bất động sản được phép giao dịch: được pháp luật cho phép hoặc không cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp và các giao dịch khác Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết Hợp đồng bảo đảm, không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. e Giá chuyển nhượng bất động sản thực tế chứng minh luôn tăng dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kì kinh tế, các quy định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.
1.2.3 Phân loại bất động sản thế chấp
Cho vay có bất động sản thế chấp đang trở nên phổ biến, với tỷ lệ phần trăm bất động sản chiếm ưu thế trong tổng số tài sản đảm bảo khi cấp tín dụng Bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp rất đa dạng, bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản liên quan Ngoài ra, quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật cũng có thể được thế chấp Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, vật phụ đó sẽ thuộc về tài sản thế chấp, trong khi nếu thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có sự thỏa thuận giữa các bên.
Theo quy định của pháp luật, các tài sản khác như hoa lợi, lợi tức và quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp cũng được xem là một phần của bất động sản thế chấp nếu có thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật Ngoài ra, nếu bất động sản thế chấp được bảo hiểm, khoản tiền bảo hiểm cũng sẽ thuộc về bất động sản thế chấp.
1.2.4 Hình thức vay bất động sản thế chấp a Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không kèm theo tài sản gắn liền với đất, nếu người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì tài sản gắn liền với đất sẽ bị xử lý cùng với quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu tài sản vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình khi quyền sử dụng đất được xử lý Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác Ngoài ra, có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất.
Khi chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng là người sử dụng đất, tài sản sẽ được xử lý kèm theo quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền không phải là người sử dụng đất, khi xử lý tài sản, người nhận chuyển quyền sở hữu sẽ được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản, trừ khi có thỏa thuận khác.
1.2.5 Vai trò của bất động sản thế chấp. a Đối với chủ sở hữu bất động sản
Khách hàng có thể thế chấp bất động sản để có nguồn vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đồng thời vẫn tiếp tục sử dụng tài sản đã thế chấp, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản.
Khi khách hàng thế chấp bất động sản để vay vốn, bất động sản đó cần có giấy tờ hợp pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Điều này không chỉ giảm thiểu gian dối trong các giấy tờ mà còn thúc đẩy nhanh chóng tiến độ cấp các loại giấy tờ và thủ tục hành chính.
Thứ ba, đây là một hình thức huy động vốn khi cần thiết, nhanh chóng, hiệu quả đối với các cá nhân, tổ chức.
Giá trị định giá bất động sản thế chấp thường bị ảnh hưởng bởi ý kiến chủ quan của ngân hàng, dẫn đến việc giá trị này thường thấp Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hạn mức vay mà còn tác động đến lợi ích của khách hàng khi vay vốn từ các tổ chức tín dụng và ngân hàng.
Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút, luân chuyển và phân phối nguồn vốn từ những nơi nhàn rỗi đến những nơi có nhu cầu sử dụng hiệu quả Qua việc nhận bất động sản thế chấp và cấp tín dụng, ngân hàng chuyển đổi giá trị thành hiện vật, đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất và góp phần vào sự tăng trưởng của nền kinh tế Điều này thể hiện rõ chức năng dẫn vốn hiệu quả của ngân hàng thương mại.
Tính cố định của bất động sản giúp ngân hàng dễ dàng xác định, định giá và giám sát tài sản thế chấp trong và sau quá trình cho vay, đồng thời giảm thiểu chi phí quản lý Hơn nữa, bất động sản có tính thanh khoản cao và khả năng xử lý tốt hơn so với các loại tài sản khác khi khách hàng không trả được nợ, nhờ vào sự khan hiếm và sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản.
Việc nhận thế chấp bất động sản giúp ngân hàng tăng cường vốn dự trữ và tạo ra lợi nhuận từ lãi suất vay mà người thế chấp phải trả Khi thực hiện cho vay thế chấp, ngân hàng không chỉ thu được lợi nhuận từ hoạt động cho vay mà còn góp phần vào sự gia tăng lợi nhuận chung của mình Điều này giúp ngân hàng duy trì hoạt động kinh doanh hiệu quả và thúc đẩy sự phát triển của hệ thống ngân hàng về quy mô và chất lượng.
14 chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước. c Đối với nền kinh tế
Việc thế chấp bất động sản tại ngân hàng để vay vốn không chỉ giúp cá nhân và tổ chức kinh tế có nguồn tài chính cần thiết cho đầu tư sản xuất, mà còn tạo ra sản phẩm phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập và cải thiện đời sống của người dân Điều này góp phần thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế liên quan, đồng thời đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế quốc gia.
Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay
1.3.1 Khái niệm định giá và thẩm định giá
Theo từ điển Oxford, thẩm định giá được định nghĩa là quá trình ước tính giá trị bằng tiền của một vật hoặc tài sản, đồng thời cũng là việc xác định giá trị hiện tại của tài sản trong lĩnh vực kinh doanh.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
Thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị tài sản cụ thể bằng tiền cho mục đích xác định Định giá liên quan đến việc cơ quan nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân quy định giá cho hàng hóa và dịch vụ Trong khi đó, thẩm định giá được thực hiện bởi các tổ chức có chức năng xác định giá trị tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự, đảm bảo phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích cụ thể theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá bất động sản thế chấp là quá trình ước tính giá trị tài sản bằng tiền, nhằm xác định lợi ích mà bất động sản có thể mang lại trong hoạt động cấp tín dụng, với độ tin cậy cao nhất.
1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
* Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí của bất động sản (BĐS) đóng vai trò quyết định đến khả năng sinh lời và giá trị của tài sản Mỗi BĐS có hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Cả hai đều quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS tọa lạc tại trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với những tài sản tương tự ở vùng ven Ngoài ra, BĐS nằm ở các ngã tư hoặc trên các trục giao thông chính cũng có giá trị lớn hơn so với những vị trí khác Việc đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là rất cần thiết, đặc biệt trong việc xác định giá đất.
Kích thước và diện tích thửa đất tối ưu phụ thuộc vào nhu cầu cụ thể của cư dân trong khu vực; tại Hà Nội, kích thước lý tưởng cho đất ở là mặt tiền từ 4m-5m và chiều sâu từ 10m-15m Địa hình của bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị; những khu vực thấp, dễ bị ngập nước trong mùa mưa, thường có giá trị thấp hơn, trong khi những khu vực cao hơn sẽ có giá trị cao hơn.
Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản, như nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị Nếu hai bất động sản có chi phí xây dựng tương đương, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu sẽ có giá trị cao hơn.
16 đặc điểm của đất, bao gồm độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng và tính chất vật lý, có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất Chẳng hạn, độ màu mỡ của đất rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng cho nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi đất được sử dụng cho mục đích xây dựng.
Tình trạng môi trường; môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
* Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng lớn đến giá trị của tài sản Cụ thể, mức thu nhập hàng năm từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng tăng, và ngược lại, nếu thu nhập thấp, giá trị cũng sẽ giảm theo.
Các tiện nghi trong bất động sản, bao gồm hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ và thông tin liên lạc, đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị của tài sản Sự đầy đủ và chất lượng của các tiện nghi này sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
* Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: (i) Tính hữu dụng của BĐS (ii) Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
* Các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản:
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc liên quan đến bất động sản bao gồm các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác Những vấn đề này có thể dẫn đến tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Ngoài ra, cũng cần lưu ý đến sự hạn chế quyền sở hữu chung, như việc xây dựng nhà ở các khu vực gần đường băng sân bay không được vượt quá 3 tầng.
* Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi trong chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản (BĐS) và hoạt động đầu tư trong lĩnh vực này.
Các chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể tạo ra nhu cầu tăng cao về bất động sản, từ đó dẫn đến sự gia tăng giá trị của thị trường bất động sản.
Các chính sách tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm việc cho phép Việt kiều mua bất động sản, cho phép người không có hộ khẩu thành phố sở hữu nhà tại các đô thị, các chính sách tài chính liên quan đến giao và cho thuê đất, cũng như các chính sách tín dụng hỗ trợ đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Ngoài ra, các chính sách thuế của Nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh hoạt động bất động sản.
Các yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bao gồm tình hình cung-cầu trong khu vực, điều kiện thị trường bất động sản, hiện trạng cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, điện, và thông tin liên lạc Ngoài ra, mức tăng trưởng GDP hàng năm và thu nhập bình quân của người dân trong khu vực (cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác, cùng với tỷ lệ thuế và mức thuế suất cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản.
* Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản (BĐS) Khi mật độ dân số tăng đột ngột do sự gia tăng dân số cơ học, giá trị BĐS sẽ tăng lên do sự mất cân bằng cung-cầu Ngoài ra, các yếu tố như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh và tập quán của người dân trong khu vực cũng tác động đến giá trị BĐS Tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm và các mối quan hệ gia đình, xã hội của cư dân cũng góp phần quan trọng Thêm vào đó, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
1.3.3 Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay
Bước 1: Xác định vấn đề
• Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá
• Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lí, kinh tế kĩ thuật.
• Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá.
• Xác định ngày có hiệu lực.
• Thống nhất với khách hàng về thời gian và giá dịch vụ.
Bước 2: Lên kế hoạch định giá
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái quát về ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí toàn cầu (GP Bank) - Chi nhánh Thăng Long
2.1.1 Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại Dầu khí toàn cầu
Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu GP Bank, trước đây là Ngân hàng Thương mại nông thôn Ninh Bình, được thành lập vào tháng 11/1993 và chính thức chuyển đổi thành Ngân hàng Thương mại Cổ phần đô thị tại Hà Nội vào ngày 07/11/2005 Vào ngày 7/7/2015, ngân hàng này đã được Ngân hàng Nhà nước mua lại với giá 0 đồng, sau đó đổi tên thành Ngân hàng thương mại Trách Nhiệm Hữu Hạn Một Thành Viên Dầu khí Toàn cầu, với 100% vốn thuộc sở hữu của nhà nước.
Trước khi chuyển đổi mô hình hoạt động, GP Bank đã đạt nhiều thành tích đáng kể, bao gồm danh hiệu "Đơn vị dẫn đầu trong phong trào thi đua năm 2007", "Ngân hàng hoàn thành nhiệm vụ xuất sắc", và được xếp hạng trong "Top 500 thương hiệu nổi tiếng tại Việt Nam năm 2009" do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam khảo sát Ngoài ra, ngân hàng cũng vinh dự nhận "Cúp Thương hiệu nổi tiếng quốc gia Top 1000 Doanh nghiệp đóng thuế thu nhập lớn nhất Việt Nam năm 2010".
“Nhãn hiệu nổi tiếng Việt Nam năm 2011”, “Top 10 Ngân hàng được quan tâm nhất MyEbank năm 2014”. a Trước khi bị mua lại với giá 0 đồng
Cân đối kế toán Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
- Tiền, vàng gửi và cho vay các tổ chức tín dụng 2,372,04
- Tiền gửi và vay các tổ chức tín dụng 2964,51 0
- Tiền gửi của khách hàng 4083,83 5
- Vốn của tổ chức tín dụng 991,675 1990,40 3
- Lợi nhuận chưa phân phối -3,712 45,951 0 69,181
Bảng 1- kết quả hoạt động kinh doanh GP Bank 2008-2010.
Dư nợ tín dụng Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Tỉ lệ dư nợ có bất động sản thế chấp 28% 39.5% 42%
Bảng 2- bảng cân đối kế toán GP Bank 2008-2010.
Nguồn: báo cáo tài chính GP Bank
Xét về tốc độ tăng vốn điều lệ, từ 500 tỷ đồng (2006) đến 2000 tỷ đồng năm
Từ năm 2009, ngân hàng đã có những bước tiến đáng kể đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ Tuy nhiên, trong bối cảnh các ngân hàng nông thôn đang chuyển mình sang đô thị, những bước tiến này chỉ được coi là bình thường và mới chỉ đáp ứng tối thiểu yêu cầu về vốn pháp định.
Theo báo cáo thường niên, từ năm 2008 đến 2010, tổng tài sản của công ty đã tăng hơn 3 lần, trong khi lợi nhuận sau thuế cũng tăng gần gấp 3 lần so với năm 2008 Đặc biệt, tỷ lệ nợ xấu đã giảm mạnh từ 9% xuống còn 1,83%.
Cuối năm 2010, GP Bank ghi nhận tỷ lệ nợ xấu ở mức 1,8%, nhưng từ quý 4/2011, ngân hàng này bắt đầu báo lỗ liên tiếp, với tổng lỗ lũy kế lên tới 4.288 tỷ đồng vào quý 3/2013 Tỷ lệ nợ xấu đã tăng lên 37,1% vào giữa năm 2013 và tiếp tục tăng 45,4% vào giữa năm 2015 Theo báo cáo tài chính kiểm toán năm 2014, đến ngày 02/04/2015, tổng số lỗ lũy kế của GP Bank đã đạt 12.280 tỷ đồng, khiến vốn chủ sở hữu âm 9.195 tỷ đồng và dư nợ khách hàng giảm mạnh chỉ còn 6.669 tỷ đồng Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã mở ra khả năng cho phép bán toàn bộ GP Bank cho nhà đầu tư nước ngoài, nhưng các ngân hàng như Hongleong của Malaysia và United Overseas Bank của Singapore cùng hai ngân hàng TMCP khác trong nước đều đã rút lui không tham gia.
Vào ngày 7 tháng 7 năm 2015, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã chính thức mua lại GP Bank với giá 0 đồng, đồng thời công bố rằng tính đến tháng 4 năm 2015, GP Bank đã lỗ lũy kế lên tới 12.280 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu âm 9.195 tỷ đồng Sau khi bị mua lại, tình hình tài chính của GP Bank đã gặp nhiều khó khăn.
“Cuối tháng 6/2016, số dư huy động vốn GP Bank tăng 8,7% so với ngày 06/07/2015” So với năm 2016, kết quả hoạt động kinh doanh của GP Bank năm
Tính đến ngày 31/12/2017, lượng tiền gửi tại ngân hàng tăng 3,4% so với cùng kỳ năm 2016, giúp đảm bảo thanh khoản và tìm kiếm nguồn vốn giá rẻ để đa dạng hóa cơ cấu vốn, từ đó giảm chi phí huy động Dư nợ cho vay ghi nhận mức tăng 11,5% so với 31/12/2016 nhờ vào các chương trình cho vay ưu đãi lãi suất, đặc biệt là cho khách hàng doanh nghiệp, đồng thời tỷ lệ nợ xấu cũng giảm Sang năm 2018, dư nợ cho vay tiếp tục tăng 12% so với 31/12/2017, cao hơn 0,9% so với tỷ lệ tăng của năm 2017.
Bảng 3- Dư nợ tín dụng trong giai đoạn 2016-2018
2.1.2 Vài nét về ngân hàng thương mại Dầu khí toàn cầu chi nhánh Thăng Long a Thành tích đạt được
Năm 2017, chi nhánh đã vinh dự nhận bằng khen vì những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của hệ thống ngân hàng GP Bank Giám đốc chi nhánh cũng được ghi nhận là một trong "top 10 lãnh đạo mẫu mực" với những quyết định có ảnh hưởng lớn đến hệ thống ngân hàng Dầu khí toàn cầu.
“Top 15 chi nhánh được quan tâm nhất của GP Bank”. b Sơ đồ cơ cấu tổ chức
Ban lãnh đạo gồm có: một giám đốc và hai phó giám đốc Mỗi ban gồm có trưởng ban phó ban, riêng ban hành chính chỉ có trưởng ban.
Bộ phận cho vay có nhiệm vụ tìm kiếm và xây dựng mối quan hệ với khách hàng vay vốn, đồng thời xử lý hồ sơ vay và thực hiện giải ngân Bộ phận xử lý nợ tập trung vào việc quản lý nợ xấu và thu hồi nợ Bộ phận kế toán chịu trách nhiệm chi lương và kiểm soát chứng từ cũng như chi phí Cuối cùng, ban hành chính đảm nhận các chức năng liên quan đến nhân sự, mua sắm và sửa chữa tài sản cố định, tổ chức sự kiện, cùng với việc đảm bảo an ninh và phòng cháy chữa cháy.
2.2 Nội dung công tác định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí toàn cầu chi nhánh Thăng Long
2.2.1 Thời gian thẩm định giá a Định giá lần đầu
- Định giá tại thời điểm lần đầu nhận bảo đảm tại chi nhánh.
Định giá lại bất động sản (BĐS) sẽ được thực hiện tại thời điểm nhận lại tài sản thế chấp, sau khi chi nhánh đã tiến hành giải chấp và hoàn trả hồ sơ BĐS cho khách hàng.
KH vay đã ngừng quan hệ tín dụng với GP Bank trong ít nhất 12 tháng Tuy nhiên, tài sản bất động sản và hồ sơ liên quan vẫn chưa được giải chấp và trả lại cho KH Hiện tại, KH đã đề nghị cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản bất động sản đó.
- Chuyển từ BĐS bổ sung thành nhận BĐS làm căn cứ cấp tín dụng.
Điều chỉnh giá trị bất động sản là cần thiết để nâng cao giá trị tín dụng tối đa theo yêu cầu của khách hàng, đồng thời đảm bảo rằng mức tăng này vẫn nằm trong phạm vi quy định của GP Bank.
2.2.2 Thời gian cung cấp kết quả thẩm định Đối với trường hợp định giá lần đầu, các trường hợp định giá lại để tái cấp tín dụng, thời gian thực hiện định giá và có Báo cáo kết quả thẩm định giá TSBĐ trong thời gian tối đa 2 ngày làm việc tính từ thời điểm hẹn gặp KH được KH thẩm định TS. Đối với trường hợp cần định giá lại theo kì hạn kiểm tra, đánh giá lại TSBĐ, phòng định giá TSBĐ chi nhánh Thăng Long sẽ gửi kết quả định giá cho Đơn vị đề nghị định giá chậm nhất trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ thời điểm hẹn gặp được KH thẩm định TS.
Để đáp ứng nhanh chóng nhu cầu của bên vay, lãnh đạo đơn vị đề nghị phòng định giá tài sản bảo đảm thực hiện công tác định giá BĐS thế chấp và trả kết quả nhanh hơn 2 ngày quy định.
Ví dụ thực tế và những kết quả đạt được, hạn chế trong công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp cho vay tại GP Bank chi nhánh Thăng Long
2.3.1 Ví dụ thực tế trong công tác định giá tại GP Bank chi nhánh Thăng Long
Tài sản đem thế chấp là quyền sở hữu nhà ở tại căn hộ chung cư CT6A, tầng
Bất động sản tại số nhà 2009 hiện đang thuộc sở hữu của bà Phạm Thị Hà Hồ sơ thẩm định đã được Phòng Định giá TSBĐ chi nhánh Thăng Long tiếp nhận vào ngày 27 tháng 6 năm 2018.
Căn hộ chung cư CT6A, tầng 31, số nhà 2009 có tình trạng pháp lý đầy đủ và hợp lệ Cụ thể, sổ đỏ với số vào cấp 621.2014, quyết định UBND/614.2014, mã số 652439 đã được cấp vào ngày 12/8/2014 bởi UBND quận Hà Đông.
Tên tòa nhà CT6A Diện tích căn hộ sử dụng
Tông sô tầng ~30 Vị trí căn hộ Tầng 20
Diện tích khuôn viên đất(m2)
22.456.10 m2 Sô phòng 2 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh, 1 phòng bếp Diện tích sử dụng chung
Diện tích 22.456,10 m2, thiết kế nội thất đã được cải tạo Cửa sổ sử dụng chất liệu nhựa lõi thép, hiện trạng còn mới Nhà vệ sinh có nền được ốp gạch men, toàn bộ sàn nhà được làm bằng gỗ.
Cầu thang bộ + cầu thang máy
Mục đích sử dụng Đất ở tại đô thị
Công ngầm Thời hạn sử dụng Lâu dài
Chiếu sáng Hệ thông chiếu sáng bóng cao áp
Hiện chủ sử dụng đang để ở
An ninh TÔt, được bảo đảm
Không gian sông Thoáng đãng, tầng cao nên gần như không bị muỗi, bụi
Tình trạng tòa nhà Đã sử dụng Hàng xóm Dân trí cao
Hệ thông móng, khung cột
Bê tông cô thép, hiện trạng còn mới
Nguồn điện, nguồn nước Ít khi mất điện, ôn định, nếu mất điện luôn chuẩn bị sẵn máy nô chất lượng tôt,nước sạch, ôn định.
Thông tin Yếu tố so sánh BĐS cân thẩm định giá
1 Địa điểm tài sản Căn hộ chung cư CT6A, số nhà 2009, khu đô thị
Căn hộ chung cư CT6A, số nhà 1518 khu đô thị
Căn hộ chung cư CT6A, số nhà 820 khu đô thị
Căn hộ chung cư CT6A, số nhà 525 khu đô thị Xa La, Hà Đông.
7 Pháp lí, tình trạng sử dụng, chủ quyền
Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ
9 Quy mô Diện tích trung bình Tương đương Diện tích lớn hơn, tính thanh khoản kém
Diện tích lớn hơn, tính thanh khoản kém hơn
10 Nội thất căn Bình Đẹp hơn Xấu hơn Xấu hơn
Bảng 5-đặc điểm BĐS cần thẩm định
40 b Thu thập thông tin về bất động sản so sánh hộ thường
11 An ninh Tốt Tương đương Tương đương Tương đương
12 Môi trường, cảnh quan Đẹp Tương đương Tương đương Tương đương
Thứ tự Yếu tố so sánh
BĐS cần thẩm định giá
D Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Dl Pháp lí, tình trạng sử dụng chủ quyền
Sô đỏ Sô đỏ Sô đỏ Sô đỏ
Bảng 6 - Thông tin về các bất động sản c Tiến hành điều chỉnh các yếu tố so sánh (đơn vị: triệu đồng)
D3 Qui mô Diện tích trung bình
Diện tích lớn hơn, tính thanh khoản kém hơn
Diện tích lớn hơn, tính thanh khoản kém hơn
Bình thường Đẹp hơn Đẹp hơn Đẹp hơn
(nguồn nước, điện, mức độ ô nhiễm) Đẹp Tương đương Tương đương Tương đương
Mức điều chỉnh ÕÕÕ ÕÕÕ 0Õ0
F Số lần điều chỉnh tuyệt đối
Bảng 7 - Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Theo bảng điều chỉnh, BĐSSS1 có số lần điều chỉnh nhỏ nhất, do đó mức giá chỉ dẫn của BĐSSS1 được chọn làm mức giá đại diện Giá trị ước tính cho Quyền sở hữu căn hộ của BĐS cần thẩm định là 38.100.000đ/m2 (làm tròn 38.000.000đ) Giá trị này được xác định dựa trên diện tích căn hộ không vi phạm quy hoạch, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan.
Vậy Giá trị quyền sở hữu = Diện tích căn hộ sử dụng (m2) × Đơn giá thị trường QSHCH (đồng/m2) = 60m2 × 38.000.000 = 2.280.000.000 đồng.
Quy trình định giá tại GP Bank chi nhánh Thăng Long ngày càng hoàn thiện và chi tiết, với sự phối hợp nhịp nhàng giữa Phòng định giá, CBĐG và đơn vị đề nghị định giá, đáp ứng nhanh chóng nhu cầu vay vốn của khách hàng CBĐG có thể tham khảo quy trình hướng dẫn và lên kế hoạch cụ thể cho từng công việc, giúp tránh sai sót và phát hiện lỗi kịp thời Họ cũng chủ động xác định thứ tự công việc, thời gian và mục tiêu, từ đó tạo sự tin tưởng vào kết quả định giá Mối quan hệ giữa nhân viên và lãnh đạo được cải thiện, nâng cao hiệu quả công việc.
GP Bank chi nhánh Thăng Long luôn chủ động cập nhật các văn bản và hướng dẫn mới nhất về định giá bất động sản Lãnh đạo Phòng định giá thường xuyên phổ biến thông tin cho các cán bộ định giá, đồng thời giải thích rõ ràng những khúc mắc để đảm bảo hiểu biết đầy đủ Nhờ đó, hệ thống văn bản và quy trình định giá nội bộ của ngân hàng được duy trì hiệu quả.
GP Bank luôn cập nhật và điều chỉnh quy định định giá kịp thời nhờ vào sự đóng góp của phòng định giá và tập thể chi nhánh Thăng Long Điều này không chỉ đảm bảo tính phù hợp với thực trạng định giá của chi nhánh mà còn đáp ứng nhu cầu thị trường và các thực tế trong hệ thống ngân hàng Sự chặt chẽ và đầy đủ của quy định định giá là yếu tố then chốt trong việc kiểm soát chất lượng tín dụng, giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
Công tác thẩm định giá tại GP Bank đã được quy định rõ ràng về trách nhiệm và quyền hạn của từng bên liên quan, bao gồm đơn vị đề nghị định giá và Phòng định giá Sự phân định này không chỉ nâng cao tính chuyên môn và ý thức trách nhiệm của các bên mà còn giúp lãnh đạo ngân hàng xác định các hình thức xử phạt hoặc khen thưởng cụ thể cho từng cá nhân hoặc đơn vị tham gia.
Đội ngũ cán bộ tại bộ phận tín dụng của GP Bank chi nhánh Thăng Long đã thể hiện sự chuyên nghiệp, năng động và nhiệt tình trong công việc hàng ngày của họ.
Bất động sản 105 84 132 80.49 152 81.72 lí lượng hồ sơ lớn Thêm vào đó, việc ứng dụng công nghệ thành công phần mềm
Hệ thống Ngân hàng lõi T24 của Temenos, Thụy Sỹ, có khả năng xử lý hơn 10.000 giao dịch mỗi giây, tối ưu hóa quy trình hoạt động và duy trì sự linh hoạt trước những biến đổi trong kinh doanh.
Vào thứ năm, CBĐG chi nhánh Thăng Long đã tích cực tìm kiếm thông tin từ các nguồn uy tín như phỏng vấn cư dân khu vực bất động sản cần thẩm định, báo chí, phương tiện truyền thông đại chúng và các công ty chuyên về bất động sản Điều này giúp họ có cái nhìn đa chiều, từ đó xử lý thông tin một cách kịp thời và chính xác.
GP Bank, đặc biệt là chi nhánh Thăng Long, đang dần phục hồi niềm tin từ khách hàng về chất lượng định giá, thể hiện qua sự gia tăng đáng kể số lượng hồ sơ định giá được chấp thuận trong giai đoạn 2016-2018 Sau giai đoạn bị mua lại với giá 0 đồng và chịu sự kiểm soát đặc biệt từ NHNN, uy tín của GP Bank đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng, dẫn đến việc kiểm duyệt hồ sơ vay vốn trở nên nghiêm ngặt Tuy nhiên, từ năm 2017-2018, GP Bank và chi nhánh Thăng Long đã triển khai chương trình ưu đãi tín dụng cho khách hàng doanh nghiệp, góp phần tăng tỉ trọng hồ sơ cho vay thế chấp bất động sản Sự gia tăng số lượng hồ sơ thế chấp hợp lệ vào năm 2018 so với năm 2016 cho thấy nỗ lực không ngừng của ban lãnh đạo và nhân viên GP Bank trong việc khôi phục uy tín sau những khó khăn.
Bảng 8- Ket quả lượng hồ sơ định giá của GP Bank chi nhánh Thăng Long
2.2.3 Hạn chế, nguyên nhân. a Hạn chế
Ngân hàng GP chi nhánh Thăng Long đang nỗ lực hoàn thiện và đã đạt được nhiều kết quả tích cực, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế cần khắc phục.
Thông tin trên thị trường bất động sản hiện nay rất đa dạng và phong phú, đặc biệt nhờ vào sự phát triển của công nghệ số và internet, giúp việc tìm kiếm trở nên dễ dàng và tiết kiệm thời gian Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều rủi ro do thông tin không minh bạch Tại GP Bank chi nhánh Thăng Long, phương pháp định giá phổ biến là so sánh trực tiếp, yêu cầu thông tin thị trường rất cao Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều giao dịch ngầm và hoạt động đầu cơ, dẫn đến việc thông tin thu thập không phản ánh chính xác giá trị thực và ảnh hưởng đến kết quả thẩm định Hơn nữa, ngân hàng vẫn chưa xây dựng được hệ thống thông tin lưu trữ chung từ các nguồn uy tín về bất động sản như thông tin giao dịch và quy hoạch.
Tại chi nhánh GP Bank Thăng Long, nguồn nhân lực định giá chủ yếu là những người trẻ tuổi, tốt nghiệp từ các trường kinh tế và phần lớn chưa có thẻ hành nghề Định giá, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, là một công việc phức tạp, yêu cầu các chuyên viên định giá phải có kiến thức sâu rộng về ngành xây dựng, phong thủy và nhiều lĩnh vực liên quan khác Do đó, đội ngũ định giá tại chi nhánh vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện công việc.