TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một khái niệm đa dạng, nhưng nhìn chung được hiểu là bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Nó không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất, mà còn là tất cả những sản phẩm do con người tạo ra trên mảnh đất đó, như công trình xây dựng, mùa màng và cây trồng Bất động sản liên quan đến mọi yếu tố trên bề mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ Tóm lại, bất động sản được định nghĩa là những tài sản vật chất không thể di dời và có tính ổn định lâu dài.
Và một tài sản được coi là một bất động sản khi có các điều kiện sau:
-Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
-Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,
-Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
Khái niệm tài sản bảo đảm và điều kiện để bất động sản trở thành tài sản bảo đảm
Tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm tài sản của khách hàng vay, tài sản được hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh, nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng.
-Điều kiện để 1 bất động sản trở thành tài sản đảm bảo:
Bất động sản là một lĩnh vực phong phú và đa dạng, nhưng không phải tất cả đều đủ tiêu chuẩn để làm tài sản đảm bảo Để được chấp nhận, bất động sản cần đáp ứng một số tiêu chí nhất định mà các tổ chức tín dụng sẽ xem xét kỹ lưỡng.
Khách hàng vay cần cung cấp Giấy chứng nhận sở hữu hoặc quyền quản lý tài sản để chứng minh quyền sở hữu của mình Đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tài sản được phép giao dịch là những loại tài sản mà pháp luật cho phép thực hiện các hoạt động như mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
Để đảm bảo tài sản không có tranh chấp khi ký kết hợp đồng bảo đảm, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay và bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản Họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết này.
Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm sau:
Bất động sản có tính cố định về vị trí, gắn liền với đất đai, điều này khiến giá trị và lợi ích của nó phụ thuộc vào từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ được xác định qua các tiêu chí địa lý thông thường mà còn dựa vào khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Sự tiếp cận đến các tiện ích này ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Hơn nữa, giá trị và lợi ích của bất động sản còn chịu tác động từ các yếu tố vùng và khu vực như yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và môi trường xung quanh.
Tính bền vững của bất động sản liên quan đến sự tồn tại vĩnh viễn của đất đai, trong khi các công trình xây dựng thường có tuổi thọ cao Tuy nhiên, tính bền vững này khác nhau giữa hai khía cạnh vật lý và kinh tế Tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế, do đó, khi đầu tư xây dựng, cần phải cân nhắc tuổi thọ kinh tế để xác định tuổi thọ vật lý, nhằm tránh lãng phí và đầu tư nhiều lần.
Khi đánh giá bất động sản, cần xem xét cả tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Trong đó, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ ảnh hưởng đến khả năng tồn tại và giá trị của bất động sản đó.
Bất động sản có tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất có hạn và vị trí địa lý cố định, dẫn đến việc không thể mở rộng quỹ đất cho các hoạt động nhất định Đất đai dành cho đầu tư xây dựng càng hạn chế, làm cho mối quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối, với cầu luôn lớn hơn cung Điều này thúc đẩy đầu cơ bất động sản, vì giá trị tài sản có xu hướng tăng theo thời gian Do đó, các chính sách điều tiết cung cầu và công cụ giá cả không thể áp dụng hiệu quả, mà cần thiết phải có các biện pháp chống đầu cơ và quản lý sở hữu bất động sản.
Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất với những yếu tố riêng biệt như vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng, và cảnh quan Để gia tăng giá trị bất động sản, nhà đầu tư cần khai thác tính khác biệt này, đồng thời đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng về sự độc đáo Việc đánh giá bất động sản không thể so sánh một cách máy móc mà cần chú trọng đến những điểm khác biệt Quản lý không gian kiến trúc cần đảm bảo tính thống nhất và khắc phục những nhược điểm do tính khác biệt gây ra, điều này thuộc trách nhiệm của các nhà quản lý vĩ mô.
Nhu cầu bất động sản tại mỗi khu vực và quốc gia chịu ảnh hưởng sâu sắc từ tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của người dân Các yếu tố như tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu này, phản ánh sự đa dạng văn hóa và đặc thù của từng dân tộc.
Hàng hóa bất động sản có sự tác động mạnh mẽ lẫn nhau, với sự ra đời hoặc hoàn thiện của một loại hàng hóa thường ảnh hưởng đến giá trị và giá trị sử dụng của loại hàng hóa khác Chẳng hạn, khi cơ sở hạ tầng như cầu đường được cải tạo, điều này sẽ kích thích sự phát triển của các khu nhà cao tầng, khu chung cư và trung tâm thương mại.
Bất động sản là một tài sản có giá trị cao nhờ vào sự khan hiếm về cung và nhu cầu ngày càng tăng Giá trị đất đai cao và chi phí đầu tư xây dựng lớn tạo ra khả năng sinh lời cao và tiềm năng tạo vốn mới Đầu tư vào bất động sản yêu cầu vốn lớn và dài hạn, đồng thời cần khai thác khả năng tái tạo vốn để tiếp tục đầu tư Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản thường cần sự hỗ trợ từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Bất động sản là tài sản quan trọng, ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh tế và xã hội của mỗi quốc gia và người dân Để phát triển bền vững, Nhà nước cần chú trọng đến bất động sản và thị trường bất động sản, nhằm duy trì ổn định và khai thác hiệu quả nguồn lực Do bất động sản gắn liền với đất đai, thuộc sở hữu toàn xã hội, nên nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ quan quản lý nhà nước.
Giá trị và công năng của bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý, bởi vì bất động sản có giá trị lớn và đa dạng chủng loại, khiến việc quản lý trở nên phức tạp Do đó, người quản lý cần có năng lực cao và chi phí quản lý thường cao hơn so với các hàng hóa thông thường Đặc biệt, đầu tư xây dựng các công trình và kinh doanh cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng yêu cầu nghiên cứu kỹ lưỡng và chi phí quản lý cũng rất lớn.
Phân loại bất động sản
• Phân loại theo đặc tính vật chất
-Đất đai: đất tự nhiên bao gồm đất trống, đất đang sử dụng
-Công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với đất
+ Nhà cửa xây dựng không thể di dời
+ Hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện, nước, cáp.
Các tài sản khác liên quan đến đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cơ sở du lịch thể thao và các công trình khai thác mỏ.
• Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
• Phân loại theo quyền tài sản:
-BĐS có giấy chứng nhận ( quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất)
-BĐS có hợp đồng ( cho thuê, cầm cố, thế chấp.)
Bất động sản chưa có giấy chứng nhận đóng vai trò quan trọng trong việc phân loại, giúp nhà nước xây dựng chính sách quản lý và sử dụng hiệu quả Đồng thời, việc phân loại này cũng là cơ sở để các nhà đầu tư đánh giá và xem xét cơ hội đầu tư tiềm năng.
Các loại quyền liên quan đến bất động sản
- Quyền sở hữu: bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Khái niệm định giá bất động sản và vai trò của định giá bất động sản 8
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng chính xác giá trị mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể Đặc trưng cơ bản của định giá bất động sản bao gồm việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, như vị trí, tình trạng tài sản và xu hướng thị trường.
-Định giá bất động sản là công việc ước tính
-Giá trị của bất động sản được đo lường bằng tiền
-Xác định tại 1 thời điểm cụ thể, cho 1 mục đích nhất định
-Việc thẩm định giá phải được tiến hành không thành kiến.
1.2.2 Vai trò của định giá bất động sản:
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế, đặc biệt ở Việt Nam Nghề thẩm định giá bất động sản không chỉ thúc đẩy thị trường bất động sản mà còn góp phần vào sự phát triển toàn diện của nền kinh tế, đồng thời tăng cường khả năng hội nhập kinh tế toàn cầu thông qua các dự án đầu tư vào lĩnh vực này.
Vai trò của định giá bất động sản trong nền kinh tế:
Minh bạch hóa giao dịch trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, góp vốn, bảo lãnh và chứng minh tài sản, là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường Việc đảm bảo tính minh bạch không chỉ tạo niềm tin cho các nhà đầu tư mà còn góp phần nâng cao hiệu quả và tính cạnh tranh của thị trường bất động sản.
Định giá giá trị hợp lý giúp chủ sở hữu, người quản lý và cơ quan quản lý đưa ra các chính sách và quyết định hiệu quả hơn trong quy hoạch, đầu tư, khai thác và sử dụng bất động sản.
Công tác định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư cả trong và ngoài nước Điều này không chỉ giúp phát triển các dự án mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng hội nhập quốc tế.
Công tác định giá có vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu thất thu từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đồng thời hạn chế thất thu thuế từ giao dịch bất động sản, góp phần tăng cường nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Định giá giá trị bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện quản lý nhà nước, đặc biệt trong các lĩnh vực xử án, đền bù và giải phóng mặt bằng Việc áp dụng kết quả định giá công bằng và minh bạch giúp giảm thiểu khiếu kiện và tranh chấp liên quan đến đất đai, bất động sản, từ đó góp phần nâng cao an ninh xã hội.
1.3 Nguyên tắc định giá tài sản:
1.3 l.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Cơ sở nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của tài sản.
Mỗi bất động sản có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau và mang lại các lợi ích đa dạng Tuy nhiên, giá trị thực sự của bất động sản chỉ được xác định khi nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Viêc sử dụng tốt nhát và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa và thỏa mãn ba điều kiện :
+ Cho phép về mặt kĩ thuật, pháp lý
+ Phù hợp về mặt kinh tế, xã hội
+ Khả thi về mặt tài chính.
Nguyên tắc cơ bản là những người mua thông minh sẽ không chi nhiều tiền hơn để sở hữu một tài sản, nếu họ có thể tìm thấy một tài sản tương tự với giá thấp hơn.
Giá trị bất động sản được xác định dựa trên chi phí của một bất động sản tương đương và phụ thuộc vào yếu tố cung cầu, bao gồm các đặc điểm vật lý và kinh tế xã hội Những yếu tố này tạo ra sự khác biệt và ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, được phản ánh qua mối quan hệ cung cầu Nguyên tắc thay thế là nền tảng cho ba phương pháp định giá bất động sản: so sánh, chi phí và thu nhập.
1.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai:
Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
Nguyên tắc xác định giá trị hiện tại của các khoản lợi ích hay thu nhập trong tương lai từ bất động sản là rất quan trọng Nguyên tắc này đóng vai trò nền tảng trong việc định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập, đồng thời phản ánh quan điểm của người sử dụng tiềm năng về thu nhập tương lai và giá trị hiện tại của dòng thu nhập đó.
Khi kết hợp với các tài sản khác, tổng giá trị của chúng sẽ vượt qua giá trị của từng tài sản riêng lẻ, theo lý thuyết hệ thống Giá trị của tài sản không chỉ được thể hiện qua tổng giá trị của các bộ phận mà còn được xác định bởi hiệu giữa giá trị tài sản và giá trị của các bộ phận còn lại.
Giá trị của bất động sản được hình thành từ sự đóng góp của nhiều yếu tố khác nhau Khi tiến hành thẩm định giá, cần xác định rõ giá trị của từng yếu tố này để hiểu rõ hơn về tính hữu dụng của bất động sản.
Cơ sở nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài sản là dựu vào giá trị thị trường.
Định giá bất động sản cần được xem xét trong mối quan hệ cung cầu, với giá trị của bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích đối với người sử dụng và sự khan hiếm của nó Cầu phản ánh mong muốn của những người mua tiềm năng có khả năng tài chính, trong khi cung là số lượng bất động sản có sẵn trên thị trường, thường có tính kém co giãn do diện tích đất tự nhiên hạn chế Độ phức tạp trong phân tích cầu gia tăng từ các khu đất trống đến các khu phức hợp, và nguyên tắc cung cầu là nền tảng cho cơ chế tự điều tiết của thị trường, giải thích sự chênh lệch giá cả giữa các loại bất động sản dựa trên mục đích sử dụng và vị trí.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.
Giá trị tài sản hình thành từ sự thay đổi liên tục, phản ánh mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng Các yếu tố này luôn biến động, do đó, trong thẩm định giá, thẩm định viên cần hiểu rõ mối quan hệ động giữa chúng và phân tích quá trình thay đổi để xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG VAY TẠI NGÂN HÀNG V IETINBANK
Giới thiệu chung về Ngân hàng Vietinbank
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng Vietinbank:
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) được thành lập vào năm 1988, đánh dấu sự tách biệt từ Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam Vietinbank hiện là một trong những ngân hàng thương mại lớn nhất, đóng vai trò trụ cột quan trọng trong ngành ngân hàng Việt Nam.
Ngành hàng: Ngân Hàng - Tài Chính - Bảo Hiểm Địa chỉ: Trụ sở chính - số 108, Trần Hưng Đạo, Q.Hoàn Kiếm, Hà Nội - T/TP Hà Nội. ĐT:9421029/9421104
Fax: 9421032/Telex 4122591CBV-VT/SWIFT:1CBVNVX
Email: webmaster@tcb.com.vn
Ngân hàng sở hữu mạng lưới rộng khắp với 01 Sở giao dịch, 167 Chi nhánh và hơn 1000 Phòng giao dịch/Quỹ tiết kiệm Bên cạnh đó, ngân hàng còn có 9 Công ty hạch toán độc lập như Công ty Cho thuê Tài chính, Công ty Chứng khoán Công thương, và Công ty Bảo hiểm VietinBank Ngoài ra, ngân hàng cũng quản lý 05 đơn vị sự nghiệp, bao gồm Trung tâm Công nghệ Thông tin và Trường Đào tạo phát triển nguồn nhân lực.
Là sáng lập viên và đối tác liên doanh của Ngân hàng INDOVINA.
Có quan hệ đại lý với trên 900 ngân hàng, định chế tài chính tại hơn 90 quốc gia và vùng lãnh thổ trên toàn thế giới.
Là ngân hàng đầu tiên của Việt Nam được cấp chứng chỉ ISO 9001:2000.
Là thành viên của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam và Hiệp hội Ngân hàng Châu Á, tổ chức cũng tham gia vào Hiệp hội Tài chính viễn thông Liên ngân hàng toàn cầu (SWIFT) cùng với các tổ chức phát hành và thanh toán thẻ quốc tế như VISA và MASTER.
Là ngân hàng tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ hiện đại và thương mại điện tử tại Việt Nam, đáp ứng yêu cầu quản trị & kinh doanh.
Ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam mở chi nhánh tại Châu Âu đã đánh dấu một bước tiến quan trọng trong sự phát triển của nền tài chính Việt Nam trên thị trường khu vực và toàn cầu.
Kết quả kinh doanh của Ngân hàng Công thương năm 2015:
• Quy mô vốn điều lệ của Ngân hàng Công thương đạt 37 nghìn tỷ đồng vào năm 2015, đứng thứ 2 về quy mô tổng tài sản.
• Quy mô tín dụng đạt khoảng 704 nghìn tỷ đồng huy động vốn đạt 493 nghìn tỷ đồng Tỉ lệ cho vay khách hàng tăng 22% trong năm 2015, đạt 538 nghìn tỷ đồng
• Tỷ lệ cho vay/tiền gửi khách hàng của Vietinbank là 109%.
• Tỷ lệ nợ xấu giảm và ở mức thấp, tỷ lệ nợ xấu tại thời điểm 31/12/2015 là 0,92%.
• Hiệu quả sinh lời của danh mục tín dụng của Vietinbank đạt 2,82%, cao hơn so với Vietcombank và BIDV.
Quá trình chuyển dịch nền kinh tế từ mô hình tập trung, quan liêu bao cấp sang nền kinh tế nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa yêu cầu hệ thống ngân hàng phải thay đổi để phù hợp Sự ra đời của nghị định 53/HĐBT vào ngày 26/3/1988, chuyển từ ngân hàng một cấp sang ngân hàng hai cấp, đã tạo ra tiền đề quan trọng cho quá trình đổi mới trong hoạt động ngân hàng.
Theo chủ trương của Đảng và Nhà nước, ngân hàng cần chuyển mạnh hoạt động sang hạch toán kinh tế và kinh doanh theo định hướng xã hội chủ nghĩa Điều này đã giúp Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam trở thành ngân hàng chuyên doanh, cung cấp dịch vụ tiền tệ, tín dụng và ngân hàng cho các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, cả trong và ngoài nước.
Chi nhánh Vietinbank Lê Chân - Hải Phòng được thành lập nhằm đáp ứng nhu cầu vốn ngày càng cao của người dân và phát triển mạng lưới ngân hàng trên toàn quốc Là một trong bảy chi nhánh tại Hải Phòng, chi nhánh Lê Chân luôn nỗ lực hoàn thành tốt các chỉ tiêu kinh doanh, khẳng định vị trí và vai trò quan trọng trong hệ thống NHCT cũng như nền kinh tế Địa chỉ của chi nhánh là 124 Nguyễn Đức Cảnh, Lê Chân, Hải Phòng.
Chi nhánh NHCT Lê Chân ra đời là một yếu tố cần thiết trong bối cảnh nền kinh tế thị trường hiện nay Sự hình thành của các ngân hàng tại các khu vực trung tâm và vùng kinh tế giúp huy động tối đa nguồn vốn từ dân cư Đồng thời, ngân hàng cũng đáp ứng nhu cầu cung cấp dịch vụ tài chính, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh, tạo ra lợi nhuận và góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
2.1.2 TỔ chức nhân sự và nguyên tắc hoạt động tại ngân hàng
Theo quy chế tổ chức của Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Lê Chân, giám đốc điều hành trực tiếp mọi hoạt động của chi nhánh với sự hỗ trợ từ 03 phó giám đốc Dưới sự lãnh đạo của Ban giám đốc, chi nhánh có 8 phòng ban chuyên môn và các phòng giao dịch loại I và loại II.
Sơ đồ cơ cấu tổ chức của ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân
Phòng kế toán giao dịch
Phòng tiền tệ kho quỹ
Tổ thẻ và dịch vụ điện tử
Phòng hỗ trợ tín dụng giao dịch phòng(7 loại 1)
Bảng 2.1 Sơ đồ tổ chức ngân hàng Vietinbank- chi nhánh Lê Chân
30 b) Vai trò của các phòng ban ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, chi nhánh Lê Chân
Ban giám đốc chịu trách nhiệm điều hành các hoạt động kinh doanh của Chi nhánh, đảm bảo tuân thủ pháp luật nhà nước và các quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cùng Ngân hàng Công thương Việt Nam Cơ cấu Ban giám đốc bao gồm 01 giám đốc và 03 phó giám đốc.
Giám đốc ngân hàng là người có quyền quyết định tất cả các hoạt động của ngân hàng, đồng thời phải chịu trách nhiệm trước Ngân hàng Công thương Việt Nam và pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam về mọi quyết định mà mình đưa ra.
Phó giám đốc: giúp việc cho giám đốc, trực tiếp quản lý điều hành các phòng ban theo sự phân công, ủy quyền của giám đốc.
Phòng kế toán giao dịch có nhiệm vụ hạch toán và ghi chép chi tiết mọi hoạt động kinh tế phát sinh vào sổ sách kế toán Đội ngũ kế toán tại đây đảm bảo thực hiện báo cáo thống kê một cách kịp thời và đầy đủ, góp phần cung cấp thông tin chính xác cho quản lý tài chính.
Phòng khách hàng doanh nghiệp và phòng bán lẻ
- Thực hiện cho vay đối với các khách hàng.
- Lập các báo cáo về công tác tín dụng, báo cáo sơ kết, tổng kết tình hình hoạt động kinh doanh.
- Ngoài ra còn thực hiện một số công việc do ban giám đốc giao.
Phòng tiền tệ kho quỹ
- Quản lý tài sản bảo đảm: thế chấp, cầm cố
- Thực hiện điều chuyển tiền mặt từ kho tiền của chi nhánh đến các phòng giao dịch loại I, phòng giao dịch loại II và ngược lại
- Thực hiện điều chuyển tiền mặt từ kho tiền của chi nhánh đến ngân hàng nhà nước và ngược lại.
Phòng tổ chức hành chính
- Thực hiện công tác quy hoạch cán bộ, đề xuất cử cán bộ viên chức đi công tác học tập trong và ngoài nước.
Hệ số lương và nâng lương cho người lao động được quy định theo Bộ luật Lao động cùng với các văn bản hướng dẫn của Nhà nước, ngành Ngân hàng và Ngân hàng Công Thương Việt Nam Chính sách và chế độ liên quan đến quyền lợi của người lao động cũng cần được thực hiện đúng theo quy định hiện hành để đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong môi trường làm việc.
- Trực tiếp quản lý hồ sơ của cán bộ Chi nhánh.
- Tổng hợp theo dõi, đề xuất khen thưởng cho tập thể, cá nhân theo đúng quy định.
- Trực tiếp quản lý con dấu của Chi nhánh, thực hiện công tác hành chính.
- Thực hiện một số nhiệm vụ khác do ban giám đốc giao
Phòng tổng hợp có nhiệm vụ tham mưu cho ban giám đốc về công tác huy động nguồn lực, đồng thời thực hiện tổng hợp số liệu liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh Ngoài ra, phòng cũng đảm nhận việc lập báo cáo giao ban định kỳ hàng tháng, quý và năm cho ngân hàng.
Phòng giao dịch loại I: Thực hiện chức năng như một ngân hàng thu nhỏ trừ mảng tài trợ thương mại
Phòng giao dịch loại II: Huy động vốn, chi trả kiều hối, chuyển tiền.
2.1.3 Hoạt động kinh doanh của ngân hàng
Ngành nghề kinh doanh chủ yếu của Ngân hàng Công Thương, chi nhánh Lê Chân bao gồm các hoạt động chủ yếu sau:
• Nhận tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ của các tổ chức kinh tế v à dân cư.
Nhận tiền gửi tiết kiệm với nhiều hình thức phong phú và hấp dẫn, bao gồm tiết kiệm không kỳ hạn và có kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ, tiết kiệm dự thưởng và tiết kiệm tích lũy, mang đến cho khách hàng nhiều lựa chọn linh hoạt và tiện lợi.
• Phát hành kỳ phiếu, trái phiếu
• Cho vay ngắn hạn bằng VNĐ và ngoại tệ
• Cho vay trung, dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ
• Tài trợ xuất, nhập khẩu; chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất.
• Đồng tài trợ và cho vay hợp vốn đối với những dự án lớn, thời gian hoàn vốn dài
• Cho vay tài trợ, uỷ thác theo chương trình: Đài Loan (SMEDF); Việt Đức (DEG, KFW) và các hiệp định tín dụng khung
• Thấu chi, cho vay tiêu dùng.
• Hùn vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng và các định chế tài chính trong nước và quốc tế
• Đầu tư trên thị trường vốn, thị trường tiền tệ trong nước và quốc tế
Bảo lãnh, tái bảo lãnh (trong nước và quốc tế): Bảo lãnh dự thầu; Bảo lãnh thực hiện hợp đồng; Bảo lãnh thanh toán.
Thanh toán và Tài trợ thương mại
• Phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu; thông báo, xác nhận, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu.
• Nhờ thu xuất, nhập khẩu (Collection); Nhờ thu hối phiếu trả ngay (D/P) và nhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A).
• Chuyển tiền trong nước và quốc tế
• Chuyển tiền nhanh Western Union
• Thanh toán uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chi, séc.
• Chi trả lương cho doanh nghiệp qua tài khoản, qua ATM
• Mua, bán ngoại tệ (Spot, Forward, Swap.)
• Mua, bán các chứng từ có giá (trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc, thương phiếu.)
• Thu, chi hộ tiền mặt VNĐ và ngoại tệ
• Cho thuê két sắt; cất giữ bảo quản vàng, bạc, đá quý, giấy tờ có giá, bằng phát minh sáng chế.
Thẻ và ngân hàng điện tử
• Phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa, thẻ tín dụng quốc tế (VISA, MASTER CARD )
• Dịch vụ thẻ ATM, thẻ tiền mặt (Cash card).
• Internet Banking, Phone Banking, SMS Banking
Thực trạng phương pháp định giá bất đông sản phục vụ hoạt động vay tại Vietinbank
2.2.1 Một số quy định về định giá bất động sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân.
Chi nhánh phải thành lập tổ định giá khi xác định giá trị bất động sản đảm bảo trừ các trường hợp sau :
-Bất động sản có tính thanh khoản cao
- Bất động sản bảo đảm bổ sung không đáp ứng được các quy định nhận bảo đảm của ngân hàng Công thương
Bất động sản sẽ được thẩm định và định giá dựa trên kết quả của Vietinbank AMC hoặc các công ty thẩm định giá độc lập được Tổng giám đốc thông báo trong từng thời kỳ.
Dưới 500 triệu đồng Tối thiểu 02 thành viên thuộc Phòng khách hàng doanh nghiệp/Phòng bán lẻ/Phòng giao dịch
Tử 500 triệu đồng đến 3 tỷ đồng
Tối thiểu 02 thành viên thuộc Phòng khách hàng doanh nghiệp/Phòng bán lẻ/Phòng giao dịch trong đó tối thiểu 01 lãnh đạo phòng
Trên 3 tỷ đồng hoặc Bất động sản phức tạp
Tối thiểu 02 thành viên thuộc Phòng khách hàng doanh nghiệp/Phòng bán lẻ/Phòng giao dịch trong đó tối thiểu 01 lãnh đạo phòng
01 thành viên trong ban giám đốc chi nhánh
Bảng 2.2: Quy định về số lượng người trong tổ định giá
Ngân hàng Công Thương hợp tác với Công ty thẩm định giá độc lập, nằm trong danh sách doanh nghiệp đủ điều kiện theo quy định của Bộ Tài Chính, để thực hiện việc định giá tài sản bảo đảm trong các tình huống cần thiết.
Tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Công Thương bao gồm bất động sản có giá trị từ 50 tỷ đồng trở lên đối với các khoản nợ của khách hàng là người có liên quan và các đối tượng bị hạn chế cấp tín dụng Đối với các trường hợp khác, giá trị tài sản bảo đảm phải từ 200 tỷ đồng trở lên Ngân hàng cũng có thể thuê Công ty thẩm định giá độc lập để đánh giá giá trị tài sản.
Các doanh nghiệp được Bộ Tài Chính công nhận đủ điều kiện hoạt động định giá hàng năm có trách nhiệm định giá tài sản bảo đảm trong các trường hợp cụ thể.
(i) Việc định giá bất động sản vượt quá khả năng của NHCT;
(ii) Các bên không xác định được giá trị bất động sản thế chấp;
(iii) Theo quy định của NHCT trong từng thời kì.
*Nhiệm vụ của Tổ định giá tại chi nhánh
- Xem xét thực tế của bất động sản bảo đảm và thu thập các thông tin từ việc trực tiếp đi khảo sát thực tế.
Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ của bộ chứng từ bất động sản bảo đảm là rất quan trọng Điều này bao gồm việc xác minh các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản, cũng như các tài liệu liên quan như hóa đơn, chứng từ và hợp đồng mua bán Việc đảm bảo tính chính xác của các giấy tờ này giúp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch bất động sản.
- - Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung định giá tài sản (như quy hoạch, khả năng chuyển nhượng, tính pháp lý, )
Xử lý thông tin là quá trình so sánh và đối chiếu các dữ liệu thu thập được để xác định tính trung thực của chúng Việc phân tích những điểm tương đồng và khác biệt, cũng như những ưu và nhược điểm của tài sản cần thẩm định so với tài sản so sánh, giúp rút ra những thông tin hữu ích có thể áp dụng trong thực tiễn.
Tổng hợp thông tin thu thập được về bất động sản bảo đảm giúp đưa ra nhận định khái quát, phục vụ cho việc đề xuất quyết định nhận bất động sản bảo đảm và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ngân hàng Công thương thực hiện định giá giá trị bất động sản bảo đảm thông qua việc tự thẩm định hoặc thuê các cơ quan chuyên môn Khi tự định giá, Tổ định giá có thể áp dụng các phương pháp như so sánh, chi phí, thu nhập và các phương pháp khác phù hợp Những phương pháp này có thể được sử dụng độc lập hoặc kết hợp để so sánh và chọn ra mức giá hợp lý, nhằm đảm bảo an toàn cho vốn vay và khả năng thu hồi nợ khi xử lý tài sản.
Việc sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh và điều chỉnh nhằm xác định giá trị thị trường của tài sản cần được thể hiện bằng văn bản Điều này bao gồm việc trình bày các điều kiện giả thiết và bảng tính toán các mức giá thu được, để đi đến mức giá cuối cùng Hồ sơ này có thể kèm theo tờ trình thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) và cần được lưu trữ cẩn thận.
- Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản thế chấp nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
- Lập tờ trình định giá tài sản.
- Thực hiện đúng quy định của Pháp luật, của NHCT về định giá tài sản đảm bảo.
- Điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về giá đất thị trường thông qua các nguồn thông tin:
+ Khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng.
+ Ket quả bán đấu giá nhà, đất của cơ quan Nhà nước.
+ Cá nhân, đơn vị kinh doanh, môi giới BĐS, định giá.
* Nguyên tắc bảo đảm bằng bất động sản
A, Trường hợp bên bảo đảm là cá nhân, tổ chức nước ngoài thì NHCTD chỉ nhận bảo đảm đối với tài sản hợp pháp, hợp lệ tại Việt Nam theo quy định tại khoản này.
Nếu tài sản đáp ứng đủ điều kiện nhưng đang được bên bảo đảm cho thuê, Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ chấp nhận thế chấp nếu có khả năng xử lý tài sản đó để thu hồi nợ khi cần thiết.
Trong trường hợp tài sản đủ điều kiện nhưng đang cho thuê, Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ chấp nhận thế chấp nếu có khả năng xử lý tài sản đó để thu hồi nợ khi cần thiết.
Khi Ngân hàng Chính sách xã hội nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai, nếu bên bảo đảm sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, ngân hàng có quyền đối với tài sản đó Đối với các tài sản theo quy định pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa thực hiện, ngân hàng vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn.
Trường hợp định giá TSBĐ theo giá thị trường, NHCTD phải có các căn cứ cụ thể, sát với giá trị thực của tài sản trên thị trường.
Nguyên tắc nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) là quyền sử dụng đất (QSD đất) và tài sản gắn liền với đất Ngân hàng chính sách xã hội (NHCTD) phải nhận bảo đảm bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật Trong trường hợp chưa có tài sản trên đất, NHCTD có thể nhận bảo đảm riêng QSD đất và thỏa thuận về các tài sản sẽ hình thành trong tương lai Nếu tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện bảo đảm nhưng QSD đất không thể thế chấp, NHCTD chỉ nhận bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất khi tài sản và đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cùng một bên NHCTD giữ bản gốc Giấy chứng nhận QSD đất và quản lý như hồ sơ TSBĐ khác.
* Tài sản bảo đảm và thẩm quyên nhận TSBĐ:
Các loại bất động sản mà NHCT không được nhận bảo đảm:
- QSD đất mà trên giấy chứng nhận QSD đất ghi nhận bên bảo đảm chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- QSD đất thuê trả tiền hàng năm
QSD đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao có thể không thu tiền sử dụng đất hoặc nếu có thu thì tiền sử dụng đã được thanh toán từ nguồn ngân sách nhà nước.
Định hướng phát triển trong thời gian tới
3.1.1 Quan điểm của ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Lê Chân về định giá BĐS bảo đảm.
Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam đã phản ánh năng lực hoạt động của hệ thống tài chính ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng Công Thương Trong tương lai, ngân hàng Công Thương sẽ tiếp tục mở rộng mạng lưới và đầu tư đồng bộ vào sản phẩm, nhân sự, công nghệ và quản trị doanh nghiệp nhằm phục vụ khách hàng tốt nhất.
Trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro tín dụng Tài sản bảo đảm, thường là bất động sản có giá trị lớn, được sử dụng để bảo vệ ngân hàng trong trường hợp khách hàng không thanh toán nợ Việc xác định chính xác giá trị của bất động sản là rất cần thiết, do đó, người định giá cần có chuyên môn vững và kinh nghiệm trong lĩnh vực này, cùng với cái nhìn chính xác về thị trường bất động sản, nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
Giá trị bất động sản bảo đảm do cán bộ định giá đưa ra thường chưa chính xác do phụ thuộc vào ý kiến chủ quan Khi tiến hành định giá, cán bộ thường dựa vào thông tin từ các bất động sản so sánh tương đồng trên thị trường, chủ yếu từ các trang web mua bán nhà đất và tin rao vặt trên báo chí Tuy nhiên, nguồn tài liệu này không hoàn toàn chính xác, gây khó khăn cho nhân viên định giá.
Việc định giá bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều vấn đề cần giải quyết Chi nhánh đã đưa ra quan điểm nhằm khắc phục những hạn chế hiện có trong quy trình định giá.
Theo nhận định của ngân hàng Chi nhánh, giá bất động sản bảo đảm do cán bộ định giá vẫn cao hơn khung giá do UBND tỉnh, thành phố quy định, nhưng vẫn thấp hơn giá thị trường Điều này giúp ngân hàng đảm bảo an toàn trong trường hợp rủi ro xảy ra, đồng thời đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Giá trị bất động sản hiện tại đã thấp hơn so với giá thị trường, với mức cho vay tối đa là 70% giá trị của bất động sản đảm bảo Điều này giúp ngân hàng duy trì an toàn trong trường hợp xảy ra rủi ro và tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hồi nợ.
3.1.2 Định hướng của ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân trong công tác định giá BĐS bảo đảm
Trong bối cảnh thị trường tài chính - tiền tệ đầy biến động và rủi ro, việc xác định hướng đi và chiến lược phát triển cho tổ chức kinh tế trở nên cực kỳ quan trọng Đặc biệt trong lĩnh vực định giá tài sản bảo đảm, chi nhánh Lê Chân đang tập trung vào bất động sản.
Tài sản bảo đảm, thường là những tài sản có giá trị lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro tín dụng bằng cách đảm bảo khả năng trang trải khoản nợ vay nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ Để đạt được điều này, giá trị bất động sản đảm bảo cần được xác định chính xác, phản ánh đúng giá trị thị trường thông qua việc tham khảo các giao dịch thành công Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá bất động sản thường không sát với giá thị trường do nguồn thông tin chưa hoàn toàn chính xác Ngân hàng luôn tìm kiếm thông tin từ các nguồn đáng tin cậy như trung tâm bất động sản và công ty uy tín, đồng thời cử cán bộ thẩm định trực tiếp kiểm tra hiện trường để đảm bảo tính chính xác trong định giá.
Chúng tôi cam kết hoàn thiện và nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản (BĐS) Đội ngũ của chúng tôi luôn nỗ lực phục vụ khách hàng với thái độ tốt nhất Đối với các BĐS có giá trị lớn và đặc biệt, việc tham khảo ý kiến từ các chuyên gia hoặc kết quả từ các tổ chức định giá uy tín là điều cần thiết.
Để nâng cao trình độ và kỹ năng định giá cho đội ngũ cán bộ trong tổ định giá, cần thường xuyên tổ chức các chương trình tập huấn và đào tạo Đồng thời, phải có chương trình kiểm tra và giám sát nhằm đảm bảo công tác định giá bất động sản diễn ra một cách công khai, minh bạch Việc hoàn thiện bộ máy tổ chức của hệ thống cũng là điều cần thiết để nâng cao hiệu quả công việc.
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và văn bản quy định về hoạt động định giá bất động sản một cách cụ thể và chính xác sẽ giúp thu thập thông tin thuận lợi và nhanh chóng Đồng thời, việc cung cấp kinh phí để thành lập phòng định giá riêng sẽ nâng cao tính chuyên nghiệp trong quá trình cấp tín dụng, đồng thời đáp ứng kịp thời với xu hướng thị trường.
Ngân hàng đang có kế hoạch tăng cường số lượng và chất lượng cán bộ thẩm định để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao từ khách hàng vay vốn Hiện tại, số lượng cán bộ định giá còn hạn chế, trong khi khối lượng hồ sơ cần xử lý rất lớn, dẫn đến tình trạng thiếu nhân lực để hoàn thành công việc nhanh chóng và chính xác Để khắc phục điều này, ngân hàng không chỉ tăng số lượng nhân viên mà còn tạo điều kiện cho họ tham gia các khóa học định giá do các cơ quan có thẩm quyền tổ chức, cũng như các lớp đào tạo từ khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên của trường Đại học kinh tế quốc dân Mục tiêu là đến năm 2010, tất cả nhân viên trong phòng kinh doanh đều có chứng chỉ định giá Đặc biệt, những cá nhân xuất sắc sẽ được ngân hàng hỗ trợ để học tập và nâng cao trình độ ở nước ngoài.
Việc quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối với cán bộ định giá là rất cần thiết để hạn chế tiêu cực trong công tác định giá thế chấp Nhiều bất động sản không đủ tiêu chuẩn vẫn được chấp nhận thế chấp do tình cảm riêng tư, hoặc bị định giá cao hơn giá trị thực, gây ảnh hưởng đến lợi ích Cần có hình thức kỷ luật đối với cán bộ vi phạm và chế độ khen thưởng cho những cán bộ xuất sắc nhằm khuyến khích họ làm việc hiệu quả hơn.
Trong thời gian tới, cán bộ định giá sẽ nỗ lực nắm bắt toàn bộ thị trường bất động sản tại Hải Phòng và các tỉnh lân cận, đồng thời mở rộng tiếp cận đến các thị trường xa hơn Việc thu thập dữ liệu từ thị trường không chỉ giới hạn ở Hải Phòng sẽ tạo ra một hệ thống cơ sở dữ liệu phong phú, phục vụ hiệu quả cho công tác định giá Điều này giúp cán bộ định giá có được thông tin nhanh chóng và chính xác hơn, nâng cao khả năng quản lý hoạt động định giá Ngân hàng cũng hướng tới việc ứng dụng công nghệ thông tin trong việc thu thập, phân tích và lưu trữ dữ liệu thị trường bất động sản Tất cả các quy trình từ tiếp nhận hồ sơ đến hoàn thành giao dịch sẽ được xử lý nhanh chóng qua hệ thống máy tính, nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí.
Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS đảm bảo tại ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân
Nhóm giải pháp nâng cao chất lượng thông tin đầu vào bao gồm việc định giá bất động sản để hỗ trợ cấp tín dụng và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Hoạt động định giá này cần một lượng thông tin đầy đủ và chính xác, nhưng hiện tại, nguồn thông tin chủ yếu từ khách hàng vay và mối quan hệ cá nhân của cán bộ tín dụng thường không đáng tin cậy và tiềm ẩn nhiều rủi ro Do đó, ngân hàng Công Thương nên phát triển một hệ thống thông tin độc lập liên quan đến khách hàng vay và giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo.
Trong quá trình định giá bất động sản, việc thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến BĐS thế chấp là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro Cán bộ định giá cần chú ý đến các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS, nguồn gốc BĐS và xu hướng thị trường Việc xây dựng hệ thống thông tin liên quan đến BĐS giúp cập nhật giá thị trường cho các BĐS khác khi cần thiết Khách hàng vay vốn có trách nhiệm cung cấp thông tin chính xác về tình hình tài chính và mối quan hệ làm ăn, đồng thời cần hợp tác với nhân viên định giá Nhân viên định giá cũng phải giữ tinh thần trách nhiệm, đảm bảo tính trung thực và khách quan trong công việc của mình.
Cán bộ định giá cần kiểm tra và phân tích thông tin từ hồ sơ do khách hàng và bên bảo đảm cung cấp, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, hóa đơn, chứng từ và hợp đồng mua bán Đồng thời, họ cũng phải khảo sát thực tế để đối chiếu với thông tin khách hàng đã cung cấp Ngoài ra, việc thu thập thông tin về giá cả và đặc điểm của các tài sản tương tự trên thị trường là cần thiết để xác định giá trị của tài sản bảo đảm một cách chính xác.
Để thu thập thông tin khách hàng hiệu quả, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các phòng ban khác nhau Cán bộ tín dụng phải linh hoạt và khéo léo, trong khi cán bộ thẩm định cần sự tỉ mỉ, chính xác và có kinh nghiệm vững vàng Sự kết hợp này giúp Ngân hàng Công thương tối ưu hóa việc khai thác thông tin và nâng cao độ chính xác của dữ liệu khách hàng Cán bộ quan hệ khách hàng, với kiến thức sâu rộng về khách hàng, sẽ hỗ trợ đắc lực cho cán bộ định giá trong quá trình định giá.
Ngân hàng cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm cả cơ quan chức năng và chính quyền địa phương, để phục vụ cho công tác thẩm định Việc thiết lập mối quan hệ chính thức với các cơ quan như sở địa chính và phòng địa chính là cần thiết để cập nhật thông tin chính xác Đồng thời, ngân hàng cần xây dựng mạng lưới thông tin dày đặc và trang bị cho nhân viên các phương pháp khai thác thông tin đa chiều Vietinbank cũng nên áp dụng công nghệ hiện đại để tích hợp thông tin nhanh chóng và chính xác, từ đó tiết kiệm chi phí và thời gian cho cán bộ định giá Cuối cùng, vấn đề bảo mật thông tin định giá cần được chú trọng để đảm bảo an toàn cho hệ thống thông tin và dữ liệu đã thu thập.
+ Xây dựng hệ thống thông tin một cách khoa học, dễ dàng hơn trong việc tìm kiếm lại theo các hướng như:
• Tổ chức hệ thống theo ngân hàng dữ liệu
• Thể loại thông tin cần lưu trữ
Các cán bộ định giá BĐS cần nâng cao kiến thức nghiệp vụ bằng cách tham khảo thông tin từ báo chí, nguồn thông tin bổ sung rất hữu ích Báo chí cung cấp thông tin khách quan về đời sống kinh tế và xã hội, phản ánh đầy đủ các vấn đề đang diễn ra Khi xác định khách hàng vay vốn và BĐS đảm bảo, cán bộ định giá cần chú ý đến các chỉ số dự báo như giá vàng, chỉ số lạm phát và các dự đoán về kinh tế, chính trị, xã hội Việc thu thập thông tin toàn diện trong quá trình định giá sẽ nâng cao chất lượng định giá và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
+ Tăng cường kết hợp với các công ty định giá chuyên nghiệp và một số tổ chức định giá khác:
Ngân hàng nên hợp tác với các công ty định giá và tổ chức định giá uy tín để thu thập thông tin chính xác về thị trường, đồng thời nâng cao chất lượng công tác định giá.
-Nhóm giải pháp khắc phục hạn chế trong quá trình định giá phục vụ hoạt động vay:
Để kiểm tra thông tin bất động sản, chi nhánh cần xem xét kỹ lưỡng các điều kiện sở hữu và quyền sử dụng đất của bên bảo đảm theo quy định của NHCT Tài sản phải chưa bị cầm cố hay thế chấp tại bất kỳ tổ chức tín dụng nào, điều này được xác minh qua các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm Nếu tài sản đã được đăng ký cầm cố tại tổ chức tín dụng khác, chi nhánh cần đánh giá tính an toàn pháp lý và giá trị kinh tế của tài sản để đảm bảo quyền lợi của ngân hàng trong trường hợp rủi ro Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chi nhánh nên liên hệ với phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác định thông tin về tài sản và chủ sở hữu, bao gồm cả các giao dịch bảo đảm liên quan, đặc biệt khi giấy chứng nhận không ghi nhận quá trình đăng ký thế chấp.
Cần thường xuyên kiểm tra công tác định giá và ý thức làm việc của cán bộ định giá để kịp thời phát hiện và điều chỉnh sai sót Việc này giúp tránh những lỗi chủ quan hoặc khách quan, từ đó giảm thiểu sự sai lệch lớn giữa kết quả định giá và giá thị trường, bảo vệ niềm tin của khách hàng và uy tín của ngân hàng Để nâng cao độ chính xác trong công tác định giá, cần thực hiện kiểm tra bất thường các biên bản và chứng thư định giá, đồng thời tiến hành kiểm tra định kỳ hàng tháng, hàng quý và hàng năm.
Việc theo dõi và kiểm tra kết quả tính toán, cũng như các biên bản đánh máy là rất quan trọng để phát hiện sai sót và hoàn thiện hồ sơ giấy tờ theo đúng quy định Mặc dù những công việc này có vẻ nhỏ nhặt, nhưng cán bộ định giá cần thực hiện chúng một cách chi tiết và cẩn thận, vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công tác định giá.
Việc khảo sát và xây dựng đơn giá thị trường cho đất đai ở từng khu vực là rất quan trọng trong định giá bất động sản, giúp xử lý hồ sơ nhanh chóng và chính xác hơn Cán bộ định giá cần thu thập thông tin mua bán gần nhất để xác định giá đất tại các khu vực cụ thể, từ đó áp dụng các phương pháp định giá phù hợp Để đảm bảo tính chính xác của đơn giá, cán bộ cần thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, tạo ra giá trị hợp lý cho bất động sản và tăng cường niềm tin của khách hàng Tại chi nhánh Lê Chân, việc áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá như so sánh, chi phí và thu nhập là cần thiết, vì mỗi bất động sản có đặc thù riêng Ngân hàng nên kết hợp các phương pháp để đạt được kết quả chính xác nhất, đặc biệt khi sử dụng phương pháp so sánh cần tách biệt đơn giá xây dựng và đơn giá đất Cuối cùng, việc thành lập phòng định giá tài sản đảm bảo chuyên biệt tại chi nhánh sẽ nâng cao chất lượng dịch vụ, giảm thiểu rủi ro nợ xấu và chi phí cho khách hàng khi vay ngân hàng.
Để đáp ứng các yêu cầu hiện tại, chi nhánh nên thành lập phòng định giá tài sản bảo đảm, bao gồm những cán bộ chuyên môn được đào tạo và cập nhật kiến thức liên quan đến tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản thế chấp Nhiệm vụ chính của phòng này là định giá các tài sản có cấu trúc phức tạp và cơ sở hạ tầng, sau đó báo cáo bằng văn bản cho cán bộ tín dụng trực tiếp Đối với tài sản nhỏ lẻ và đơn giản, cán bộ tín dụng vẫn có thể tiếp tục thực hiện công việc định giá như hiện tại.
Việc ra đời của bộ phận định giá sẽ giải quyết những vướng mắc hiện tại, đặc biệt khi có kiện cáo phát sinh do rủi ro Điều này giúp tránh việc đổ lỗi hoàn toàn cho cán bộ tín dụng về việc định giá quá cao, vì công việc này thuộc về bộ phận định giá và được thực hiện một cách khách quan Hơn nữa, khách hàng sẽ không phải tốn chi phí cho việc thuê người định giá tài sản Nếu thực hiện thành công, ngân hàng sẽ thu hút được một lượng lớn khách hàng, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt hiện nay.
-Nhóm giải pháp nâng cao cả về số lượng và chất lượng cán bộ định giá:
Số lượng nhân viên trong tổ định giá của ngân hàng Công Thương rất hạn chế, dẫn đến áp lực công việc cao và hiệu quả không đạt yêu cầu Để cải thiện chất lượng cán bộ định giá, chi nhánh cần tạo điều kiện cho nhân viên tham gia các khóa bồi dưỡng chuyên môn, mời giảng viên và chuyên gia đến hướng dẫn, cũng như tổ chức các buổi trao đổi giữa các cán bộ định giá Ngoài ra, việc cử nhân viên xuất sắc đi học hỏi kinh nghiệm tại các nước phát triển là cần thiết Chất lượng đội ngũ định giá phụ thuộc vào kinh nghiệm, kỹ năng và hiểu biết về thị trường, vì vậy, cần tuyển dụng nhân viên có chuyên môn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để giảm chi phí đào tạo và nâng cao hiệu quả công việc.
Quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm cho cán bộ trong tổ định giá bất động sản là rất quan trọng để ngăn chặn các hành vi móc nối giữa khách hàng và nhân viên định giá, nhằm tránh việc định giá bất động sản không đủ tiêu chuẩn hoặc cao hơn giá trị thực Ngân hàng cần có biện pháp xử lý nghiêm minh đối với những sai phạm, đồng thời thể hiện sự cảm thông với cán bộ định giá trong trường hợp xảy ra rủi ro khách quan bằng cách chia sẻ trách nhiệm qua quỹ dự phòng Đối với những cán bộ luôn hoàn thành công việc xuất sắc, ngân hàng nên có chế độ khen thưởng xứng đáng để tạo động lực làm việc và đạt được kết quả tốt hơn.
